Uitspraak
GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN
locatie Leeuwarden, afdeling civiel
zaaknummer gerechtshof 200.323.006/01
zaaknummer rechtbank Noord-Nederland, zittingsplaats Leeuwarden, 9839734
arrest van 30 januari 2024
in de zaak van
[appellante],
die woont in [woonplaats1] ,
die hoger beroep heeft ingesteld,
en bij de kantonrechter optrad als gedaagde partij in conventie, eisende partij in voorwaardelijke reconventie,
hierna:
[appellante],
[appellante],
advocaat: mr. J. Veninga te Leeuwarden,
tegen
[geïntimeerde],
die woont in [woonplaats1] ,
en bij de kantonrechter optrad als eisende partij in conventie, verwerende partij in voorwaardelijke reconventie,
hierna:
[geïntimeerde],
[geïntimeerde],
advocaat: mr. F. Gietema-van der Heide te Leeuwarden.
1.Het verloop van de procedure in hoger beroep
Naar aanleiding van het arrest van 15 augustus 2023 heeft op 20 november 2023 een enkelvoudige mondelinge behandeling bij het hof plaatsgevonden. Daarvan is een verslag gemaakt dat aan het dossier is toegevoegd (het proces-verbaal). Hierna hebben partijen het hof gevraagd opnieuw arrest te wijzen.
2.De kern van de zaak
2.1
[geïntimeerde] heeft de aan haar in eigendom toebehorende woning verhuurd aan [appellante] . [geïntimeerde] heeft de huur van de woning opgezegd vanwege dringend eigen gebruik, daarin bestaande dat haar relatie is verbroken, zij en haar dochter niet in de woning van haar
ex-partner konden verblijven en de huidige woonsituatie bij haar ouders niet langer houdbaar is. [appellante] heeft niet met de beëindiging van de huurovereenkomst ingestemd.
2.2
De kantonrechter heeft op vordering van [geïntimeerde] het tijdstip waarop de huurovereenkomst eindigt vastgesteld op 15 februari 2023 en de vordering tot ontruiming van de woning toegewezen. Daarbij is [geïntimeerde] veroordeeld om aan [appellante] een tegemoetkoming in de verhuis- en inrichtingskosten van € 6.505,- te betalen.
2.3
Het hof oordeelt net als de kantonrechter dat de vorderingen van [geïntimeerde] toewijsbaar zijn, waarbij het tijdstip waarop de huurovereenkomst eindigt en [appellante] de woning moet ontruimen zal worden bepaald op 1 juni 2024. Het hof zal dit oordeel hierna toelichten, door eerst de relevante feiten vast te stellen en daarna de standpunten van partijen te bespreken.
3.De relevante feiten
3.1
[geïntimeerde] heeft een affectieve relatie gehad met de heer [naam1] (hierna: de
ex-partner) met wie zij een zoon en een dochter heeft gekregen. In 2010 is de relatie tussen [geïntimeerde] en haar ex-partner beëindigd. Hierna heeft [geïntimeerde] de woning gelegen aan de [adres] te [woonplaats1] (hierna: de woning) gekocht en is zij daarin gaan wonen.
3.2
Na enkele jaren gescheiden te hebben geleefd is [geïntimeerde] , samen met haar zoon en dochter, opnieuw bij haar ex-partner ingetrokken.
3.3
Van medio juni 2012 tot januari 2013 heeft de woning in de verkoop gestaan. Omdat de woning niet verkocht werd besloot [geïntimeerde] om de woning, op basis van de Leegstandswet, voor maximaal vijf jaar te verhuren.
3.4
[appellante] huurt de woning sinds 1 september 2013 van [geïntimeerde] . In eerste instantie is de huurovereenkomst aangegaan voor de duur van vijf jaar. Na die termijn is de huurovereenkomst voortgezet zodat intussen sprake is van een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd. De maandelijkse huurprijs van de woning bedroeg laatstelijk € 720,-.
3.5
Op 29 mei 2020 heeft [geïntimeerde] per brief de huurovereenkomst met [appellante] opgezegd wegens dringend eigen gebruik van de woning. [appellante] heeft niet met deze opzegging ingestemd.
3.6
Op 3 juli 2020 heeft [geïntimeerde] per brief de huurovereenkomst met [appellante] opnieuw opgezegd. In de brief is geen opzeggingsgrond genoemd. [appellante] heeft hierop laten weten dat deze opzegging daarom nietig is, en voor zover dringend eigen gebruik de grond voor opzegging is zij daarmee niet instemt.
3.7
De relatie tussen [geïntimeerde] en haar ex-partner is opnieuw geëindigd. Sinds
1 februari 2022 verblijft [geïntimeerde] samen met haar dochter op de zolderverdieping van haar ouders. Haar zoon woont nog bij de ex-partner.
3.8
Per aangetekende brief van 17 februari 2022 heeft [geïntimeerde] de huurovereenkomst met [appellante] opgezegd per 1 september 2022 wegens dringend eigen gebruik en slecht huurderschap.
3.9
[appellante] heeft [geïntimeerde] in een bericht van 8 april 2022 laten weten dat zij niet instemt met beëindiging van de huurovereenkomst. Vervolgens is [geïntimeerde] deze procedure gestart.
4.De beoordeling
Inleiding
4.1
[appellante] heeft tegen het vonnis vier grieven opgeworpen. De grieven strekken er in onderlinge samenhang toe dat de vordering van [geïntimeerde] tot beëindiging van de huurovereenkomst wegens dringend eigen gebruik, met nevenvorderingen, alsnog wordt afgewezen.
4.2
Bij de beoordeling stelt het hof voorop dat als [geïntimeerde] aannemelijk maakt dat zij de verhuurde woonruimte dringend nodig heeft voor eigen gebruik dat een grond voor beëindiging van de huurovereenkomst kan opleveren. Het moet dan bovendien zo zijn dat van [geïntimeerde] , de belangen van beide partijen in aanmerking genomen, niet kan worden gevergd de huurovereenkomst te laten voortduren. Ook moet blijken dat [appellante] andere passende woonruimte kan verkrijgen.
Dringend eigen gebruik van [geïntimeerde]
4.3
De kantonrechter heeft in het bestreden vonnis aangenomen dat [geïntimeerde] de dringendheid van het eigen gebruik van de woning voldoende aannemelijk heeft gemaakt. [appellante] heeft het dringend eigen gebruik door [geïntimeerde] (ook) in hoger beroep bestreden. Wat betreft de vraag of bij [geïntimeerde] sprake is van dringend eigen gebruik, geldt dat volgens de hoofdregel van artikel 150 Rv Pro het aan [geïntimeerde] is voldoende feiten te stellen - en bij deugdelijke betwisting zo nodig te bewijzen - waaruit dat kan volgen.
4.4
[geïntimeerde] heeft aangevoerd dat haar relatie met haar ex-partner is verbroken, dat het vanwege psychische problemen van haar ex-partner niet veilig was om in dezelfde woning als haar ex-partner te blijven wonen en dat zij nu met haar dochter op de zolderverdieping van haar ouders woont. Haar zoon wil graag bij hen wonen en [geïntimeerde] en haar dochter willen graag dat hij bij hen komt wonen, maar daar is op de zolderverdieping geen ruimte voor. [geïntimeerde] heeft in eerste aanleg, aangevuld met in hoger beroep overgelegde schriftelijke en ter zitting afgelegde verklaringen, overtuigend uiteen gezet dat die situatie niet lang meer houdbaar is. De enkele twijfel die [appellante] over het (dringend) eigen gebruik door [geïntimeerde] heeft is onvoldoende om dit te weerleggen. [geïntimeerde] heeft bovendien in voldoende mate onderbouwd dat zij onvoldoende (financiële) mogelijkheden heeft om een andere, zelfstandige woning te kopen of te huren. Met een en ander is ook voor het hof voldoende aannemelijk dat [geïntimeerde] de woning dringend nodig heeft voor eigen gebruik.
De belangen van [geïntimeerde] prevaleren boven die van [appellante]
4.5
Gelet op het dringend eigen gebruik van de woning door [geïntimeerde] komt het hof toe aan de vraag of van [geïntimeerde] als verhuurder, gelet op de wederzijdse belangen van haarzelf en [appellante] , kan worden gevergd de huurovereenkomst te laten voortduren. Het hof beantwoordt die vraag ontkennend.
Allereerst staat vast dat de tijdelijkheid van de huurovereenkomst op verschillende momenten aan de orde is geweest en beëindiging van de huurovereenkomst tussen partijen al langer onderwerp van gesprek was. Intussen is weliswaar sprake van een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd, maar dat betekent niet dat aan wat eerder tussen partijen is besproken in het kader van de belangenafweging geen gewicht kan toekomen. [appellante] heeft haar belang om in het gehuurde te blijven wonen ook in hoger beroep benadrukt. Zij woont al geruime tijd in de woning met haar zoon die een kwetsbare gezondheid (fors heupprobleem) heeft. Verhuizen is voor hen zeer belastend. Bovendien is het volgens [appellante] in de huidige markt niet mogelijk een andere huurwoning te vinden. Het hof stelt vast dat [appellante] aan de gezondheidstoestand van haar zoon geen nadere uitwerking heeft gegeven, die kan dienen ter onderbouwing van de medische noodzaak om in de woning te blijven. Daarnaast is het woonbelang van [appellante] en haar zoon groot, maar onder de omstandigheden van dit geval, zoals hiervoor ook wat betreft het ontbreken van een redelijk alternatief voor [geïntimeerde] aan de orde is gekomen, weegt dit niet op tegen de belangen van [geïntimeerde] .
[appellante] kan (op termijn) passende woonruimte krijgen
4.6
Voor toewijzing van de vorderingen van [geïntimeerde] stelt de wet mede als vereiste dat blijkt dat [appellante] andere passende woonruimte kan verkrijgen. In verband met dit vereiste is door [geïntimeerde] te stellen en te bewijzen dat [appellante] passende woonruimte kan verkrijgen. Voor [appellante] moet de mogelijkheid bestaan om met inspanning die redelijkerwijs verondersteld mag worden een passende woning te kunnen vinden. Dat houdt niet in dat soortgelijke woonruimte beschikbaar moet zijn en ook niet dat bedoelde woonruimte voor haar moet worden gezocht. Getoetst aan de volgende criteria: ligging in [woonplaats1] en omgeving, twee slaapkamers en de huidige huurprijs van ongeveer € 720,- per maand, heeft [geïntimeerde] tal van gegevens omtrent voor [appellante] (mede ook gelet op haar inschrijfduur) beschikbare woningen in het geding gebracht. Daar zaten ook woningen/appartementen bij met een lift, waardoor de gestelde fysieke beperkingen van haar zoon in zoverre geen belemmering behoefden te zijn. Dat al wat [geïntimeerde] heeft aangedragen niet passend is in de hiervoor bedoelde zin, heeft [appellante] onvoldoende weersproken. Gelet hierop acht het hof voldoende aannemelijk dat [appellante] binnen afzienbare tijd passende andere woonruimte kan verkrijgen.
Wat betekent dit voor de vorderingen
4.7
De vorderingen van [geïntimeerde] zijn toewijsbaar, zij het dat het hof een nieuwe, in de toekomst gelegen datum zal vaststellen. Bij de bepaling van de datum waarop de huurovereenkomst zal eindigen, houdt het hof rekening met de belangen van beide partijen. Aan [appellante] moet voldoende tijd worden gegund om nieuwe woonruimte te vinden. Van de zijde van [geïntimeerde] houdt het hof er rekening mee dat de opzegging door [geïntimeerde] al in februari 2022 heeft plaatsgevonden, zodat [appellante] al sinds die datum rekening kon houden met beëindiging van de huurovereenkomst. Het hof tekent hierbij verder aan dat het ongewenst is dat de rechter als tijdstip waarop de huurovereenkomst eindigt een datum noemt, die is gelegen binnen de periode van drie maanden na de uitspraak (in verband met de cassatietermijn). Dit alles leidt ertoe dat het hof zal vaststellen dat de huurovereenkomst tussen partijen zal eindigen per 1 juni 2024 en dat het gehuurde per die datum ook ontruimd zal moeten zijn.
4.8
De kantonrechter heeft de vordering van [geïntimeerde] tot beëindiging van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning op grond van artikel 7:272 lid 1 BW Pro niet uitvoerbaar bij voorraad verklaard. [geïntimeerde] heeft tegen deze beslissing niet incidenteel geappelleerd en heeft in hoger beroep ook niet alsnog uitvoerbaarheid bij voorraad gevorderd.
4.9
Uit het voorgaande vloeit voort dat de kantonrechter de vorderingen van [geïntimeerde] terecht heeft toegewezen. [appellante] is in eerste aanleg in conventie terecht als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten veroordeeld. [geïntimeerde] heeft geen incidenteel hoger beroep ingesteld tegen de proceskostenveroordeling. De door de kantonrechter gegeven beslissing over de proceskosten blijft daarmee in stand.
Conclusie
4.1
Het hoger beroep slaagt niet. Omdat [appellante] in het ongelijk zal worden gesteld, zal het hof haar tot betaling van de proceskosten in hoger beroep veroordelen. Onder die kosten vallen ook de nakosten die nodig zijn voor de betekening van de uitspraak. [1]
5.De beslissing
Het hof:
5.1
bekrachtigt het vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Noord-Nederland, zittingsplaats Leeuwarden, van 15 november 2022, hersteld bij vonnis van
29 november 2022, met dien verstande dat de huurovereenkomst tussen [geïntimeerde] en [appellante] met betrekking tot het verhuurde aan de [adres] te [woonplaats1] eindigt uiterlijk op 1 juni 2024 en dat [appellante] wordt veroordeeld om de woning uiterlijk op die datum - met alle zich daarin bevindende personen en zaken - te verlaten en te ontruimen en vervolgens ontruimd en verlaten te houden en onder overgave van de sleutels ter vrije en algehele beschikking van [geïntimeerde] te stellen;
5.2
veroordeelt [appellante] in de kosten van het hoger beroep, tot aan deze uitspraak aan de zijde van [geïntimeerde] vastgesteld op € 343,- aan griffierecht en € 2.366,- aan salaris advocaat volgens het liquidatietarief;
5.3
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit arrest is gewezen door mrs. M. Willemse, H. de Hek en W.P.M. ter Berg en is door de rolraadsheer in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op
30 januari 2024.