ECLI:NL:GHARL:2024:886

• Datum uitspraak: 6 februari 2024
• Publicatiedatum: 6 februari 2024
• Zaaknummer: 21/1546
• Instantie: Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht
• Procedures: Hoger beroep
• Rechters: V.F.R. Woeltjes
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Hoger beroep inzake de waardevaststelling van een woning en de invloed van een brandgang op de objectafbakening

In deze zaak heeft het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden op 6 februari 2024 uitspraak gedaan in het hoger beroep van een belanghebbende tegen de beslissing van de rechtbank Midden-Nederland. De zaak betreft de waardevaststelling van een woning op basis van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ). De heffingsambtenaar had de waarde van de woning vastgesteld op € 281.000, maar de belanghebbende betwistte deze waarde en stelde dat de woning een lagere waarde van € 249.000 had, onder andere vanwege de invloed van een brandgang die niet exclusief door hem werd gebruikt. De rechtbank had het beroep van de belanghebbende ongegrond verklaard, waarna hij in hoger beroep ging.

Tijdens de zitting op 9 januari 2024 werd de zaak behandeld. De belanghebbende voerde aan dat de brandgang ten onrechte was meegenomen bij de objectafbakening en dat dit de waardebepaling negatief beïnvloedde. De heffingsambtenaar verdedigde de vastgestelde waarde en stelde dat de brandgang onderdeel uitmaakte van de onroerende zaak. Het hof oordeelde dat de brandgang inderdaad als onderdeel van de onroerende zaak moest worden aangemerkt, omdat deze in eigendom was van de belanghebbende en direct aan zijn tuin grensde.

Het hof concludeerde dat de heffingsambtenaar de waarde van de woning niet te hoog had vastgesteld en dat de taxatiematrix die door de heffingsambtenaar was overgelegd voldoende onderbouwing bood voor de vastgestelde waarde. Echter, het hof oordeelde ook dat de heffingsambtenaar artikel 40, lid 2, van de Wet WOZ had geschonden door niet alle waardegegevens te verstrekken die de belanghebbende had verzocht. Het hof verklaarde het hoger beroep gegrond, vernietigde de uitspraak van de rechtbank voor wat betreft de proceskosten en de vergoeding van het griffierecht, en veroordeelde de heffingsambtenaar tot vergoeding van de proceskosten van de belanghebbende tot een bedrag van € 1.750.

Uitspraak

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN

locatie Arnhem

nummer BK-ARN 21/1546

uitspraakdatum: 6 februari 2024

Uitspraak van de elfde enkelvoudige kamer

op het hoger beroep van

[belanghebbende] te
[woonplaats] (hierna: belanghebbende)

tegen de uitspraak van de rechtbank Midden-Nederland van 15 september 2021, nummer UTR 21/879, in het geding tussen belanghebbende en

de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten en hoogheemraadschap Utrecht (hierna: de heffingsambtenaar)

1. Ontstaan en loop van het geding

1.1.

De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak aan de [adres] 930 te [woonplaats] (hierna: de woning), per waardepeildatum 1 januari 2019 en naar de toestand op die datum, voor het jaar 2020 vastgesteld op € 281.000. Met de beschikking is in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan belanghebbende voor het jaar 2020 opgelegde aanslag in de onroerendezaakbelastingen.

1.2.

Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak op bezwaar de beschikking en de aanslag gehandhaafd.

1.3.

Belanghebbende is tegen die uitspraak in beroep gekomen bij de rechtbank Midden-Nederland (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.

1.4.

Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.

1.5.

Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 9 januari 2024. Daarbij zijn verschenen en gehoord [naam1] en mr. H. Vloet, als de gemachtigde van belanghebbende, alsmede [naam2] namens de heffingsambtenaar, bijgestaan door [naam3] , taxateur, en [naam4] .

2. Vaststaande feiten

2.1.

Belanghebbende is eigenaar van de woning. Het betreft een tussenwoning uit 1987 met een gebruiksoppervlakte van 96 m2, voorzien van een berging van 6 m2 en gelegen op een kavel met een oppervlakte van 130 m2.

2.2.

Een deel van het perceel, gelegen achter de berging achterin de achtertuin, is in gebruik als brandgang. Hetzelfde geldt voor de naast- en achtergelegen woningen, waaronder [adres] 873. De brandgang is niet afgesloten en daarmee vrij toegankelijk voor bewoners en niet-bewoners. Belanghebbende kan via de brandgang de (afsluitbare) achtertuin van zijn woning bereiken.

3. Geschil

3.1.

In geschil is de waarde van de onroerende zaak op 1 januari 2019. Het geschil spitst zich toe op de invloed van de brandgang op de objectafbakening en de waarde.

3.2.

De heffingsambtenaar stelt zich op het standpunt dat de vastgestelde waarde van € 281.000 moet worden gehandhaafd. Belanghebbende bepleit een waarde van € 249.000, overeenkomstig het door hem ingebrachte taxatierapport.

3.3.

Tevens is in geschil of de heffingsambtenaar artikel 40, lid 2, van de Wet WOZ heeft geschonden door in de bezwaarfase niet alle waardegegevens te verstrekken waar belanghebbende om had verzocht.

4. Beoordeling van het geschil

Invloed brandgang

4.1.

Primair stelt belanghebbende dat de brandgang ten onrechte is meegenomen bij de objectafbakening en dat bij de waardebepaling derhalve is uitgegaan van te veel vierkante meters. Subsidiair stelt belanghebbende dat er niet voldoende rekening is gehouden met de waardeverlagende invloed van de brandgang. Hierbij voert belanghebbende aan dat het perceel niet optimaal bruikbaar is nu de brandgang niet exclusief door belanghebbende wordt gebruikt en ook niet door belanghebbende privé kan worden ingericht.

Objectafbakening

4.2.

Partijen gaan ervan uit dat sprake is van een duidelijke fysieke scheiding tussen de tuin van belanghebbende en de brandgang. Zij gaan ook ervan uit dat de brandgang zowel door omwonenden en andere derden wordt gebruikt, als door belanghebbende zelf voor het bereiken van zijn achtertuin. De heffingsambtenaar verbindt aan deze feiten, mede in het licht van wat in 2.2 is vastgesteld, de conclusie dat hij bij de objectafbakening terecht ervan is uitgegaan dat de brandgang onderdeel is van de onroerende zaak. Belanghebbende betoogt daarentegen dat deze feiten meebrengen dat de brandgang buiten de waardering moet worden gelaten, omdat sprake is van een zelfstandig object voor de toepassing van de Wet WOZ.

4.3.

Een gebouwd eigendom wordt voor de toepassing van de Wet WOZ als één onroerende zaak aangemerkt (artikel 16, aanhef en onderdeel a, van de Wet WOZ). Hetzelfde geldt voor een ongebouwd eigendom (artikel 16, aanhef en onderdeel b, van de Wet WOZ). Is echter een gedeelte van zo’n gebouwd of ongebouwd eigendom blijkens zijn indeling bestemd om als afzonderlijke gedeelte te worden gebruikt, dan wordt dat gedeelte afzonderlijk als onroerende zaak aangemerkt (artikel 16, aanhef en onderdeel c, van de Wet WOZ). Dit is echter weer anders als twee of meer gedeelten, gebouwde eigendommen of ongebouwde eigendommen, bij dezelfde belastingplichtige in gebruik zijn en, beoordeeld naar alle omstandigheden van het geval in onderlinge samenhang bezien, bij elkaar behoren. In dat geval worden de twee eigendommen of gedeelten voor de toepassing van de Wet WOZ tot één onroerende zaak ‘samengesteld’ (artikel 16, aanhef en onderdeel d, van de Wet WOZ).

4.4.

In het onderhavige geval bestaat het geheel uit gebouwde en ongebouwde eigendommen. De concrete vraag is of de brandgang als deel van de onroerende zaak moet worden aangemerkt of als afzonderlijke onroerende zaak. Om als afzonderlijke onroerende zaak te worden aangemerkt moet de brandgang blijkens indeling bestemd zijn om als afzonderlijk geheel te worden gebruikt. Hierbij is onder meer relevant of de brandgang afsluitbaar is. De woning met tuin en schuur zijn inderdaad afsluitbaar van de brandgang door middel van de achterste muur van de schuur. Door de ligging achter de schuur is tevens sprake van een fysieke (visuele) afbakening. De woning (met tuin en schuur) en de brandgang dienen derhalve in beginsel als twee afzonderlijk onroerende zaken te worden aangemerkt.

4.5.

De woning (met tuin en schuur) en de brandgang zijn echter beide in eigendom van belanghebbende. Kijkend naar de omstandigheden van het geval behoren deze objecten bij elkaar. De brandgang ligt direct aan de tuin van belanghebbende en wordt tevens door hem gebruikt als achter uitgang. Gezien de situering in het midden van de rij, acht het Hof aannemelijk dat belanghebbende van dat deel van de brandgang de belangrijkste gebruiker is. Naar het oordeel van het Hof is derhalve sprake van een samenstel zoals hiervoor bedoeld. Als gevolg van het bepaalde in artikel 16, aanhef en onderdeel d, van de Wet WOZ, worden de woning en de brandgang als één onroerende zaak aangemerkt.

4.6.

Gelet op al het voorgaande heeft de heffingsambtenaar de brandgang terecht in aanmerking genomen bij de afbakening van onderhavig object.

Waarde

4.7.

De waarde als bedoeld in artikel 17, lid 2, van de Wet WOZ is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (Kamerstukken II 1993/94, 22 885, nr. 3, blz. 44). De bewijslast met betrekking tot deze waarde rust op de heffingsambtenaar. Voor het antwoord op de vraag of hij daarin slaagt, zijn niet alleen de bewijsmiddelen die de heffingsambtenaar daartoe aandraagt van belang, maar moet ook rekening worden gehouden met de stukken en stellingen die belanghebbende ter betwisting daarvan aandraagt. Slechts indien de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de vraag aan de orde of de belanghebbende de (eventueel) door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechter zelf tot een vaststelling in goede justitie van de in artikel 17, lid 2, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.

4.8.

In hoger beroep bepleit belanghebbende voor de woning een lagere waarde, vanwege de waardeverlagende invloed van de brandgang. In dat geval rust op de heffingsambtenaar de last feiten aannemelijk te maken die meebrengen dat de door hem verdedigde waarde niet te hoog is.

4.9.

Ter onderbouwing van de door hem verdedigde waarde wijst de heffingsambtenaar op een taxatiematrix van 31 maart 2021, opgesteld door [naam5] , taxateur. Hierin is de waarde van de woning op € 281.000 getaxeerd aan de hand van verkoopcijfers van een viertal woningen aan de [adres] die omstreeks de waardepeildatum zijn verkocht.

4.10.

Naar het oordeel van het Hof heeft de heffingsambtenaar met de taxatiematrix en de daarop gegeven toelichting aannemelijk gemaakt dat de waarde van de woning per de waardepeildatum niet te hoog is vastgesteld. Gezien de uitstraling (gelijkende bouw), de locatie (dezelfde straat in dezelfde wijk), het bouwjaar (1978 tot en met 1988), de gebruiksoppervlakte (77 m2 tot en met 102 m2), de kaveloppervlakte (118 m2 tot 147 m2) en de overige kenmerken (aanwezigheid berging met een vergelijkbare grootte), zijn de vergelijkingsobjecten goed vergelijkbaar met de woning om hieruit conclusies te kunnen trekken met betrekking tot de gezochte waarde. Bij de herleiding van de waarde van de woning uit de (gecorrigeerde) verkoopcijfers van de vergelijkingsobjecten, heeft de taxateur voldoende rekening gehouden met de onderlinge verschillen.

4.11.

Het Hof neemt hierbij in aanmerking dat de vergelijkingsobjecten [adres] 873, [adres] 924 en [adres] 395 over een vergelijkbare brandgang beschikken, zodat – voor zover van de aanwezigheid van een brandgang een waardeverlagende invloed uitgaat – deze in de transactiecijfers van die woningen is ingeprijsd.

4.12.

[adres] 873 acht het Hof in het bijzonder goed vergelijkbaar. Die woning is gelegen achter de woning van belanghebbende. De achtertuinen van beide woningen komen uit op dezelfde brandgang. Hieraan heeft de taxateur eenzelfde oppervlakte toegekend als bij de woning van belanghebbende. Belanghebbende heeft een en ander niet betwist. Uit het transactiecijfer van die overigens goed vergelijkbare woning is in de taxatiematrix een woningenwaarde van € 2.124 per m2 herleid, tegenover een woningwaarde van € 2.300 per m2 voor de woning van belanghebbende. Het verschil hiertussen laat zich voldoende verklaren door de (niet betwiste) gedateerde staat van de voorzieningen ten tijde van de verkoop.

4.13.

Het Hof merkt nog op dat in de taxatiematrix uit het transactiecijfer voor [adres] 788, het enige vergelijkingsobject zonder brandgang, een woningwaarde van € 2.423 per m2 is herleid, terwijl die woning qua primaire en secundaire objectkenmerken (zeer) goed vergelijkbaar is met de woning van belanghebbende. Voor zover van de brandgang een waardeverlagend effect uitgaat, komt dat voldoende tot uitdrukking in het verschil in woningwaarde.

4.14.

De taxatiematrix geeft daarmee een voldoende onderbouwing aan de door de heffingsambtenaar verdedigde waarde. Het taxatierapport dat belanghebbende heeft ingebracht doet hieraan niet af, aangezien hierin maar één vergelijkingsobject aan de [adres] is opgenomen. De twee andere vergelijkingobjecten zijn wat verderop in [woonplaats] gelegen en qua ligging minder goed vergelijkbaar. Overigens zijn in dat taxatierapport – anders dan in de taxatiematrix van de heffingsambtenaar – onvoldoende gegevens opgenomen over de (secundaire) objectkenmerken en (eventuele) bijgebouwen van deze woningen om ze goed te kunnen vergelijken met de woning van belanghebbende.

Schending artikel 40 Wet WOZ

4.15.

Belanghebbende heeft aan de heffingsambtenaar een voldoende specifiek verzoek gedaan tot het verstrekken van bepaalde gegevens. Onder meer is verzocht om een taxatieverslag met daarop vermeld de KOUDV- en liggingsfactoren van de woning en van de gebruikte vergelijkingsobjecten en de wijze waarop in de modelmatige waardering met verschillen hierin rekening wordt gehouden. De heffingsambtenaar heeft niet betwist te beschikken over (in ieder geval) de KOUDV- en liggingsfactoren van de woning en de gebruikte vergelijkingsobjecten, terwijl aannemelijk is dat deze gegevens ten grondslag hebben gelegen aan de vastgestelde waarde. Op het taxatieverslag dat de heffingsambtenaar heeft overgelegd zijn deze gegevens echter niet vermeld en ook later in de bezwaarfase zijn die gegevens niet aan belanghebbende verstrekt. Op grond van artikel 40, lid 2, Wet WOZ was de heffingsambtenaar daartoe wel gehouden (vergelijk Hoge Raad 18 augustus 2023, ECLI:NL:HR:2023:1052). Pas in de taxatiematrix die in de beroepsfase is ingebracht zijn KOUDV- en liggingsfactoren van de woning en de gebruikte vergelijkingsobjecten vermeld. Het hoger beroep slaagt in zoverre.

4.16.

Het gebrek aan informatieverstrekking door de heffingsambtenaar heeft ertoe geleid dat belanghebbende na afloop van de bezwaarfase kennis heeft genomen van gegevens waar hij al in de bezwaarfase om had gevraagd, terwijl die gegevens van belang zijn om de juistheid van de waardebeschikking te kunnen controleren en om daarmee te kunnen beoordelen of het zinvol is beroep in te stellen. In het bijzonder had belanghebbende (mede) aan de hand van die gegevens kunnen controleren of en zo ja, in hoeverre in de waardering rekening is gehouden met de gestelde waardeverlagende invloed van de brandgang. Daarom bestaat aanleiding om de heffingsambtenaar te veroordelen in de proceskosten van belanghebbende in (hoger) beroep (zie hierna onderdeel 5). Dat de desbetreffende stukken ook ter inzage hebben gelegen in de bezwaarfase doet daaraan niet af (vergelijk Hoge Raad 18 augustus 2023, ECLI:NL:HR:2023:1114).

4.17.

Het Hof volgt de heffingsambtenaar niet in zijn betoog dat belanghebbende tijdens het hoorgesprek op 21 september 2020 nogmaals om die gegevens had moeten verzoeken. Zo belanghebbende dat al heeft nagelaten, hetgeen door belanghebbende uitdrukkelijk wordt betwist, ontslaat dit de heffingsambtenaar niet van zijn in de wet neergelegde verplichting (vergelijk Hof Arnhem-Leeuwarden 17 oktober 2023, ECLI:NL:GHARL:2023:8794). Anders dan de heffingsambtenaar betoogt, is in de gegeven feiten en omstandigheden geen sprake van een handelen in strijd met de goede proces orde.

Slotsom

Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep gegrond.

5. Griffierecht en proceskosten

5.1.

Nu het Hof het hoger beroep gegrond verklaart, dient de heffingsambtenaar aan belanghebbende het betaalde griffierecht te vergoeden.

5.2.

Het Hof ziet aanleiding de heffingsambtenaar te veroordelen in de kosten die belanghebbende voor de behandeling van het beroep en het hoger beroep heeft moeten maken. Belanghebbende heeft (ook) verzocht om een toekenning van een proceskostenvergoeding voor de bezwaarfase. Op grond van artikel 7:15 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) worden de kosten die de belanghebbende in verband met de behandeling van het bezwaar redelijkerwijs heeft moeten maken, door het bestuursorgaan uitsluitend vergoed op verzoek van de belanghebbende voor zover het bestreden besluit wordt herroepen wegens aan het bestuursorgaan te wijten onrechtmatigheid. De in bezwaar bestreden besluiten als bedoeld in artikel 7:15 van de Awb zijn de door de heffingsambtenaar vastgestelde WOZ-beschikking en de aanslag. De WOZ-beschikking en de aanslagen zijn niet herroepen, zodat er geen grond is voor een vergoeding van de proceskosten die belanghebbende in bezwaar heeft gemaakt. De omstandigheid dat de heffingsambtenaar in bezwaar de toezendplicht heeft geschonden waardoor belanghebbende in (hoger) beroep heeft moet komen, doet daar niet aan af.

5.3.

Het Hof stelt de kosten die belanghebbende in verband met de behandeling van het beroep en het hoger beroep heeft moeten maken overeenkomstig het Besluit proceskosten bestuursrecht vast op € 875 voor de kosten in eerste aanleg (2 punten (beroepschrift, bijwonen zitting)  wegingsfactor 0,5  € 875) en € 875 voor de kosten in hoger beroep (2 punten (hogerberoepschrift, bijwonen zitting)  wegingsfactor 0,5  € 875), ofwel in totaal op € 1.750. Ter zake van de toegepaste wegingsfactor 0,5 merkt het Hof op dat het geschil over de waarde van de woning neerkomt op een discussie over (de waardeverlagende invloed van) de brandgang. Daarmee is maar een gering belang gemoeid. Dit relativeert eveneens het belang bij het aanwenden van een rechtsmiddel vanwege de schending van artikel 40, lid 2, van de Wet WOZ (vergelijk Hoge Raad 9 september 2022, ECLI:NL:HR:2022:1162).

5.4.

Het Hof ziet gelet op het voorgaande geen aanleiding de gemaakte taxatiekosten te vergoeden.

6. Beslissing

Het Hof:

– vernietigt de uitspraak van de Rechtbank, maar uitsluitend voor zover daarbij geen vergoeding voor proceskosten en griffierecht is toegekend,

– bevestigt de uitspraak van de Rechtbank voor het overige,

– veroordeelt de heffingsambtenaar in de proceskosten van belanghebbende tot een bedrag van € 1.750,

– gelast dat de heffingsambtenaar aan belanghebbende het betaalde griffierecht vergoedt, te weten € 49 in verband met het beroep bij de Rechtbank en € 134 in verband met het hoger beroep bij het Hof.

Deze uitspraak is gedaan door mr. V.F.R. Woeltjes, in tegenwoordigheid van mr. C.M.R. Bouwman als griffier.

De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 6 februari 2024.

De griffier, De voorzitter,

C.M.R. Bouwman V.F.R. Woeltjes

Een afschrift van deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Indien u niet digitaal procedeert, is een afschrift aangetekend per post verzonden op 8 februari 2024.

Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij
de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl .

Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan
de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie
www.hogeraad.nl ).

Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:

1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;

2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;

3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:

a. de naam en het adres van de indiener;

b. de dagtekening;

c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;

d. de gronden van het beroep in cassatie.

Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.