Uitspraak
GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN
locatie Leeuwarden, afdeling civiel
zaaknummer gerechtshof 200.338.254/01
zaaknummer rechtbank Noord-Nederland 182382
arrest van 25 februari 2025
in de zaak van
[appellante] B.V.,
die is gevestigd in [vestigingsplaats] ,
die hoger beroep heeft ingesteld,
en bij de rechtbank optrad als gedaagde,
hierna:
[appellante],
[appellante],
advocaat: mr. O.G. Tacoma te Eindhoven,
tegen
KME B.V.,
die is gevestigd in Heerenveen,
en bij de rechtbank optrad als eiseres,
hierna:
KME,
KME,
advocaat: mr. W.H.C. Bulthuis te Leeuwarden.
1.Het verloop van de procedure in hoger beroep
1.1
[appellante] heeft hoger beroep ingesteld tegen het vonnis [1] van de rechtbank Noord-Nederland, locatie Leeuwarden, van 10 januari 2024.
1.2
Het procesverloop in hoger beroep blijkt uit:
• de dagvaarding in hoger beroep van 23 februari 2024
• de memorie van grieven met productie van 14 mei 2024
• de memorie van antwoord van 23 juli 2024.
1.3
Op 30 januari 2025 heeft een mondelinge behandeling bij het hof plaatsgevonden. Daarvan is een verslag gemaakt dat aan het dossier is toegevoegd (het proces-verbaal). Hierna hebben partijen het hof gevraagd opnieuw arrest te wijzen.
2.De kern van de zaak
KME verwijt [appellante] dat zij aan haar een bedrijfspand heeft geleverd dat niet de overeengekomen eigenschap van een maximale vloerbelasting van 3.000 kg/m2 had. KME wil daarom dat [appellante] de door haar geleden schade vergoedt. De rechtbank is KME daarin gevolgd. Het hof is het daarmee eens en zal het vonnis van de rechtbank grotendeels bekrachtigen, waarbij een iets lager schadebedrag wordt toegewezen. Dat zal het hof hierna uitleggen, waarbij het eerst de vaststaande feiten zal weergeven, gevolgd door de vorderingen en de beslissing daarop van de rechtbank en welke vordering in hoger beroep aan de orde is. De acht bezwaren (grieven) van [appellante] zullen daarna thematisch worden behandeld.
3.De vaststaande feiten
Het hof gaat in hoger beroep uit van de navolgende feiten:
3.1
KME is een middellijke dochteronderneming van KMC Chain Industrial Co. Ltd., gevestigd in Taiwan. Zij fabriceert (fiets)kettingen. KME distribueert deze (fiets)kettingen vanuit Heerenveen naar afnemers in Europa.
3.2
KME is - in verband met de op- en overslag van haar producten - in 2021 op zoek gegaan naar een tweede locatie in Heerenveen en is bekend geraakt met een te koop aangeboden bedrijfspand in Heerenveen aan het Businesspark Friesland-West 57 (hierna: het bedrijfspand). [appellante] was eigenaar en verkoper van dit bedrijfspand.
3.3
[appellante] heeft Cushman & Wakefield (hierna: Cushman) ingeschakeld als verkopend makelaar van het bedrijfspand.
3.4
In de brochure die Cushman ten behoeve van de verkoop van het bedrijfspand heeft
opgemaakt, is onder “Voorzieningen” onder meer vermeld dat de maximale vloerbelasting “circa 3.000 kg per m2” bedraagt.
3.5
KME heeft het bedrijfspand twee keer bezichtigd. Bij een van deze bezichtigingen
heeft zij zich laten bijstaan door een bouwkundige. Verder heeft KME nog een aantal vragen per e-mail aan Cushman gesteld. KME heeft in dit verband op 31 mei 2021 aan Cushman onder meer om technische bouwtekeningen gevraagd “waaruit bv de draagkracht van de vloer blijkt”.
3.6
In een e-mail van 1 juni 2021 heeft Cushman geantwoord, waarbij achter de hiervoor weergegeven vraag in rood is geschreven: “vloerbelasting 4,5 ton op 1,5 m”.
3.7
In een e-mail van 8 juni 2021 heeft Cushman aan KME bericht dat [appellante] akkoord gaat met een koopsom van € 1.750.000 kosten koper en “het pand wordt zoals aangegeven opgeleverd in huidige staat, ‘as-is’ (...).”
3.8
KME en [appellante] hebben op 24 juni 2021 een koopovereenkomst met betrekking tot het bedrijfspand ondertekend. Hierin is - voor zover van belang - het volgende bepaald:
6.Opleveringsniveau “as is-where is”
Het Object zal bij de eigendomsoverdracht worden geleverd in de feitelijke staat waarin het zich bij de totstandkoming van de koop bevond. Ten aanzien van de feitelijke staat van het Object waaronder mede begrepen de juridische, technische en milieukundige staat, geldt dat deze overeenkomst op basis van het ‘as is - where is 'principe tussen partijen is aangegaan. Dit houdt in dat Koper het Object zal aanvaarden in de (feitelijke) staat met alle bekende, onbekende, zichtbare en mogelijk niet zichtbare gebreken, verontreiniging, erfdienstbaarheden, kwalitatieve verplichtingen en voorts met de daarvoor op dat moment geldende bestemming en het alsdan bestaande gebruik.
Koper kan Verkoper niet aanspreken op grond van non-conformiteit (feitelijk en juridisch).
Koper is door Verkoper in de gelegenheid gesteld om voor eigen rekening en risico nader onderzoek uit te voeren naar het Object om zo een afdoende beeld te verkrijgen van de feitelijke toestand. Voor zo ver bekend en voor zo ver beschikbaar zijn de door Koper gestelde vragen naar beste eer en geweten aan Koper beantwoord.
(...)
8. Gebruik
Het Object is hiervoor in gebruik geweest als productie en opslaglocatie ten behoeve van voedingsmiddelen. Koper dient zelf te beoordelen of het Object voldoende geschikt is voor het door Koper beoogde gebruik en Verkoper verstrekt in dat verband geen enkele garantie. (…)
3.9
Het bedrijfspand is op 4 oktober 2021 aan KME geleverd.
3.1
Op 7 oktober 2021 heeft KME aan Cushman geschreven dat in de verkoopbrochure is vermeld dat de maximale vloerbelasting circa 3.000 kg per m2 bedraagt, dat daar haar koopbeslissing op is gebaseerd en Cushman gevraagd aan te geven op basis van welke gegevens deze maximale vloerbelasting is genoemd. Op 8 oktober 2021 heeft Cushman geantwoord dat dit inderdaad staat in een taxatierapport dat eerder is uitgevoerd voor het gebouw. Het taxatierapport waarop Cushman doelde, betreft een rapport van Hoving
Taxaties, dat op 7 september 2020 is opgemaakt in opdracht van [appellante] . Dit rapport vermeldt onder “Voorzieningen” onder meer: “vloerbelasting 4,5 ton op 1,5 m2”. Deze vloerbelasting komt overeen met 3.000 kg per m2 ofwel 3 kN/m2.
3.11
KME heeft na levering van het bedrijfspand in het kader van de uitvoering van een
verbouwing onderzoek naar (onder meer) de vloerbelasting laten verrichten door W2N
Engineers B.V. (hierna: W2N). W2N heeft in dit verband aan KME geschreven dat zij op verzoek van KME heeft onderzocht of de maximaal opneembare veranderlijke belasting op de begane grond vloer op basis van de archiefstukken te bepalen is en dat het resultaat van dit onderzoek is dat in de uitgangspunten van de hoofdberekening staat dat er als veranderlijke belasting voor de begane grond vloer in het magazijn 15kN/m2 (1.500 kg/m2) aangehouden is.
3.12
KME heeft [appellante] in een brief van 1 november 2021 aansprakelijk gesteld voor
schade die zij lijdt vanwege de kosten die zij zal moeten maken om een vloerbelasting van 3.000 kg/m2 in het bedrijfspand te realiseren.
3.13
[appellante] heeft op 9 november 2021 als volgt gereageerd:
Ik weet totaal niets van de vloer en heb ook nooit aangegeven dat deze vloerbelasting mogelijk is. De verkopend makelaar heeft dit in zijn vrijblijvende aanbieding gezet maar ik heb geen idee hoe die aan deze informatie is gekomen. (…) Zowel in de koopbevestiging als in de koopakte is ook niet aangegeven wat de vloerbelasting is maar wel heel duidelijk in artikel 6 hoe Pro koper koopt”.
3.14
In een brief van 4 januari 2022 heeft KME [appellante] gesommeerd de uitvoeringskosten voor aanpassing van het bedrijfspand, de waardevermindering van het bedrijfspand en de juridische kosten van in totaal € 198.740,72 aan haar te vergoeden.
4.Het geschil en de beslissing van de rechtbank
4.1
KME heeft bij de rechtbank primair gevorderd dat [appellante] wordt veroordeeld tot betaling van € 195.622,40, vermeerderd met rente. Subsidiair heeft KME gevorderd dat de gevolgen van de overeenkomst worden gewijzigd, in die zin dat het nadeel dat KME lijdt opgeheven wordt door [appellante] te veroordelen tot betaling aan KME van € 195.622,40, vermeerderd met rente. KME heeft verder gevorderd dat [appellante] in de buitengerechtelijke kosten en de proceskosten wordt veroordeeld.
4.2
De rechtbank heeft de primaire vordering van KME toegewezen, alsook de gevorderde vergoeding voor buitengerechtelijke kosten, met veroordeling van [appellante] in de kosten van de procedure. De subsidiaire vordering van KME is daarom door de rechtbank onbesproken gelaten.
4.3
De bedoeling van het hoger beroep van [appellante] is dat de tegen haar toegewezen vordering alsnog wordt afgewezen.
4.4
In de procedure bij de rechtbank heeft [appellante] Cushman in vrijwaring opgeroepen en gevorderd dat Cushman in al datgene wordt veroordeeld waartoe [appellante] in haar geschil met KME mocht worden veroordeeld. Die vordering is door de rechtbank afgewezen. Deze beslissing is in dit hoger beroep niet aan de orde en blijft daarom buiten beschouwing.
5.Het oordeel van het hof
Non-conformiteit
5.1
KME heeft allereerst aan haar vordering op [appellante] ten grondslag gelegd dat het bedrijfspand niet aan de koopovereenkomst beantwoordt, omdat de maximale vloerbelasting maar 1.500 kg/m2 is in plaats van de aan haar meegedeelde 3.000 kg/m2. Zij maakt daarom aanspraak op vergoeding van de door haar geleden schade. De vraag is daarmee of het bedrijfspand gezien de aard daarvan en de over de maximale vloerbelasting gedane mededelingen, de eigenschappen bezit die KME op grond van de overeenkomst mocht verwachten.
5.2
Het gaat in dit geval om een bedrijfspand dat ten tijde van de onderhandelingen en het sluiten van de koopovereenkomst nog geen twintig jaar oud was. Het bedrijfspand bestaat uit – zo vermeldt de verkoopbrochure – circa 480 m2 kantoorruimte en circa 2.728 m2 industriële bedrijfsruimte. Over de constructie van het bedrijfspand wordt geschreven dat het betonvloeren heeft en dat de maximale vloerbelasting “circa 3.000 kg per m2” bedraagt. Als bijlagen bij die brochure zijn onder meer foto’s gevoegd van de binnenzijde van de bedrijfshal. Daarop is onder meer te zien dat in de bedrijfshal (ook) stapels met houten pallets en gestapelde pallets met gevulde, zogeheten bigbags zijn geplaatst. Daarmee werd in de aanprijzing van het pand getoond dat de bedrijfshal door de toenmalige gebruiker ook voor opslag werd gebruikt.
5.3
Onbestreden is dat KME in verband met haar interesse het bedrijfspand tweemaal heeft bezichtigd en daarna per mail van 20 mei 2021 een aantal specifieke gegevens heeft opgevraagd over meerdere aspecten/eigenschappen van het bedrijfspand. In dat verband is gevraagd naar ‘alle tekeningen’. Na een rappel antwoordt de door [appellante] ingeschakelde makelaar vervolgens op 25 mei 2021 dat KME nogal wat vragen heeft gesteld en dat verwacht wordt dat het behoorlijk wat tijd zal vergen voor alles boven water komt. Op 27 mei 2021 verstrekt de makelaar enige gegevens en wordt herhaald dat de antwoorden op de installatietechnische vragen moeilijk boven water te krijgen zijn. KME meldt vervolgens in een mail van maandag 31 mei 2021 dat zij naar aanleiding van de voorgaande mails nog vragen heeft, waarna vijf vragen volgen. De laatste vraag luidt: “Technische bouw tekeningen, waaruit bv draagkracht van de vloer blijkt”. Op 1 juni 2021 antwoordt de makelaar op die laatste vraag: “vloerbelasting 4,5 ton op 1,5 m”, zonder daarbij een voorbehoud te maken of anderszins aan te geven dat daarover onzekerheid of twijfel bestond. Uit de daarna gevolgde mailwisseling blijkt niet dat de makelaar (Cushman) op die opgaaf aan KME in enigerlei opzicht is teruggekomen. In hoger beroep staat niet ter discussie dat de mededelingen van de makelaar aan [appellante] moeten worden toegerekend. Dat [appellante] stelt zelf geen zekerheid of eigen wetenschap te hebben gehad over de maximale vloerbelasting, is in haar verhouding tot KME dan ook niet relevant.
5.4
Zoals [appellante] ook in haar conclusie van dupliek heeft onderkend, [2] moet de draagkracht van de vloer van een bedrijfshal voor iedere koper/gebruiker als relevant worden aangemerkt. Dat wordt ook bevestigd door de vermelding van de maximale draagkracht van de vloer in de verkoopbrochure voor het bedrijfspand. In dit geval werd de bedrijfshal ten tijde van de verkoop ook (deels) gebruikt voor opslag, waarvoor de mogelijke vloerbelasting mede bepalend is. KME heeft ook expliciet navraag gedaan naar de draagkracht van de vloer. Het gaat daarom om een wezenlijke eigenschap van het bedrijfspand. Aan het betoog van [appellante] dat dit niet geval is, onder meer omdat over de draagkracht van de vloer niets in de koopovereenkomst is opgenomen, gaat het hof dan ook voorbij. [3]
5.5
Gelet op het expliciete en zonder voorbehoud gegeven antwoord door de makelaar van [appellante] op KME’s vraag naar de draagkracht van de vloer, mocht KME er ten tijde van de koop dan ook vanuit gaan dat de vloer maximaal belast kon worden met 3.000 kilogram per vierkante meter. Anders dan [appellante] meent, maken de indicatieve vermelding in de verkoopbrochure (“circa 3.000 kg per m2”) en/of de daarin voorkomende (voorbedrukte) vermelding onderaan in kleinere letters op de slotpagina dat aan de inhoud van de informatie geen rechten kunnen worden ontleend, dat niet anders. Die informatie is nadien immers zonder voorbehoud bevestigd.
5.6
Dat de door makelaar op 1 juni 2021 op de desbetreffende specifieke vraag slechts kort en kernachtig is geantwoord, en dat dat dat antwoord niet is voorzien van onderbouwende stukken, leidt er niet al toe dat KME die juistheid van die informatie had te betwijfelen. Hierbij is van belang dat de maximale belasting van een vloer niet visueel waar te nemen is, ook niet door een deskundige, zoals een aannemer, maar herleid/berekend moet worden aan de hand van constructietekeningen. Het staat vast dat aan KME in de periode van de koop niet dergelijke tekeningen of berekeningen ter beschikking zijn gesteld. Daar waar het [appellante] en/of haar makelaar kennelijk niet lukte de bouw- en/of constructietekeningen snel ‘boven water te krijgen’, valt niet in te zien dat [appellante] aan KME nu kan tegenwerpen dat zij zelf destijds die tekeningen niet boven water heeft gekregen. Dit geldt te minder omdat de makelaar in hetzelfde mailbericht van 1 juni 2021 KME heeft geschreven: “Mocht er [op] basis van onderstaande nog steeds nog concrete interesse bestaan adviseer ik jullie op korte termijn met een voorstel te komen”, waarmee [appellante] KME nog weinig ruimte liet om verder onderzoek te doen. Onvoldoende onderbouwd is de stelling van [appellante] dat de opgegeven draagkracht zo ongebruikelijk zou zijn dat iedere aspirant-koper en zo ook KME aan de juistheid van die opgaaf had moeten twijfelen. KME heeft in dat verband onweersproken aangevoerd dat zij haar andere pand voordien ook met zo’n draagkracht heeft laten bouwen en dat zij, hoewel zij binnen het concern waarvan zij deel uitmaakt het vastgoed beheert, geen specifieke bouwkundige deskundigheid heeft.
5.7
Het hof volgt [appellante] daarom niet in haar betoog dat i) KME redelijkerwijs ermee bekend had kunnen zijn of ermee rekening had behoren te houden dat de maximale vloerbelasting lager was dan was opgegeven, ii) dat KME ondanks de opgave door Cushman verder onderzoek naar de maximale vloerbelasting had moeten doen en/of iii) dat KME vanwege het niet verrichten van verder onderzoek daarnaar eigen schuld heeft aan de daardoor ontstane schade. [4]
“As is - where is”-clausule
5.8
[appellante] heeft ter afwering van de schadevordering van KME gewezen op de ‘as is - where is’-bepaling in artikel 6 van Pro de koopovereenkomst, met welke bepaling KME door ondertekening van de koopovereenkomst akkoord is gegaan. In die bepaling is opgenomen dat het bedrijfspand wordt geleverd in de staat waarin het zich bevindt en dat KME [appellante] niet kan aanspreken op grond van non-conformiteit. [appellante] meent dat iedere vordering van KME hoe dan ook afstuit op deze bepaling.
5.9
Het hof volgt [appellante] daarin niet. Ook bij de uitleg van dergelijk beding komt het aan op de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs daaraan mochten toekennen en op wat zij daarover redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten. [5] Deze clausule strekt zich dan niet zover uit dat deze ook het recht van een koper uitsluit een beroep te doen op non-conformiteit van het verkochte, omdat over een wezenlijke eigenschap van het verkochte meermalen een ondubbelzinnige aan de verkoper toe te rekenen onjuiste feitelijke mededeling is gedaan, met relevante gevolgen voor (de geschiktheid voor) het door de koper beoogde gebruik van het gekochte, terwijl de koper van die onjuistheid niet wist en op dat punt geen twijfel hoefde te hebben of redelijkerwijs daarnaar verder onderzoek had moeten doen. Dit alles is, zoals hiervoor overwogen, in dit geval aan de orde. Het beroep op deze bepaling slaagt daarom niet. [6]
Tekortkoming
5.1
Tussen partijen staat niet ter discussie dat de maximale vloerbelasting van het bedrijfspand 1.500 kg/m2 bedroeg terwijl KME, gezien het voorgaande, een maximale draagkracht van 3.000 kg/m2 mocht verwachten. Het bedrijfspand voldeed dus niet aan wat KME mocht verwachten. [appellante] is dan ook in de nakoming van haar verplichtingen uit de koopovereenkomst tekortgeschoten en is in zoverre schadeplichtig. Of in dit geval op het punt van de maximale vloerbelasting sprake is geweest van een ‘garantie’, zoals de rechtbank overweegt en wat [appellante] bestrijdt, kan dan ook in het midden worden gelaten. Een en ander betekent verder dat ook het hof niet toekomt aan bespreking van de door KME voor haar vordering gestelde subsidiaire grondslag van dwaling.
Schade
5.11
KME heeft bij de rechtbank de vergoeding van twee schadeposten gevorderd. De eerste post bedraagt € 94.852,39 en ziet op de vergoeding van de kosten van het aanbrengen van stalen onderslagen op de bestaande vloer, op welke onderslagen vervolgens de magazijn-stellingen zijn geplaatst. Deze post is door de rechtbank als onbetwist toegewezen. Tegen de toewijzing daarvan heeft [appellante] in hoger beroep geen bezwaar geuit (naast de meer algemene bezwaren tegen de toewijzing van de vordering, zoals die hiervoor besproken zijn).
5.12
De tweede schadepost is door KME gesteld op € 100.770,01 en ziet op een waardeverschil tussen een pand met een vloer met een draagkracht van 1.500 kg/m2 en één met een vloer met een draagkracht van 3.000 kg/m2. Ook deze post is door de rechtbank als onbestreden toegewezen. In hoger beroep heeft [appellante] deze post alsnog met aantal argumenten bestreden en daartoe onder meer verwezen naar een in haar opdracht uitgebracht deskundigenrapport van 6 mei 2024 van Hopman & Schreuder Taxaties & Consultancy B.V.
5.13
Voor de berekening van de omvang van de schade moet de benadeelde zoveel mogelijk in de toestand worden gebracht waarin hij zou hebben verkeerd indien de schadeveroorzakende gebeurtenis zou zijn uitgebleven. [7] Uitgangspunt is dat de situatie waarin de benadeelde terecht is gekomen (de werkelijke situatie) wordt vergeleken met de situatie waarin de benadeelde zou hebben verkeerd wanneer de toerekenbare tekortkoming zou zijn uitgebleven en de overeenkomst naar behoren was nagekomen (de fictieve situatie) (de zogenaamde gevalsvergelijking).
5.14
In die fictieve situatie zou [appellante] aan KME een pand met een vloer met een draagkracht van 3.000 kg/m2 hebben geleverd. In dat geval had KME – anders dan zij in werkelijkheid heeft moeten doen en, zoals hiervoor weergegeven, ook niet tussen partijen in discussie is – geen verstevigingsmaatregelen ten behoeve van de plaatsing van haar stellingen hoeven nemen. Verder kan uit het door [appellante] zelf overgelegde deskundigenrapport, dat niet inhoudelijk door KME is weersproken, worden afgeleid dat het bedrijfspand met een maximale vloerbelasting van 3.000 kg/m2 (de fictieve situatie) op de leveringsdatum (peildatum) van 4 oktober 2021 een hogere waarde van € 85.000 had dan het bedrijfspand met een maximale vloerbelasting van 1.500 kg/m2 (de werkelijke situatie).
5.15
Anders dan [appellante] aanvoert, biedt haar deskundigenrapport geen aanknopingspunt voor haar stelling dat die hogere waarde voortkomt uit het verdisconteren van de kosten van verstevigingsmaatregelen. In paragraaf 7.2 van het deskundigenrapport is immers duidelijk verwoord dat de hogere “marktwaarde is vastgesteld onder het uitgangspunt dat het nuttig dragend vermogen van de bedrijfsvloer is verbeterd tot 3.000 kg/m2”. Daarvan is geen sprake met het plaatsen van stalen onderslagen op de bedrijfsvloer om de puntbelasting van de stellingen op de onderliggende heipalen af te vloeien, zoals KME onbetwist heeft aangevoerd. KME heeft in haar dagvaarding al opgemerkt dat de maatregelen die zij nu zelf getroffen heeft, alleen effect hebben bij het huidige gebruik van het pand (plaatsing van stellingen op specifieke punten in de bedrijfsruimte). De huidige maatregelen leiden er dus niet toe dat ook bij wijziging van het gebruik of bij verkoop van het bedrijfspand nog uitgegaan kan worden van een maximale belasting van 3.000 kg/m2. Dat bij ander gebruik van het pand en bij verkoop van het pand in beginsel weer uitgegaan dient te worden van een maximale belasting van 1.500 kg/m2, heeft [appellante] niet voldoende gemotiveerd weersproken. Het hof is dan ook met KME van oordeel dat voor het bepalen van de huidige waarde van het pand uitgegaan moet worden van deze lagere maximale vloerbelasting. Uit de vergelijking van beide situaties volgt daarom dat beide aspecten voor de schadebepaling te onderscheiden en daardoor relevant zijn en dat, anders [appellante] betoogt, geen sprake is van het met twee posten vorderen van dezelfde schade.
5.16
KME heeft onder verwijzing naar de berekening van haar aannemer, die uitkomt op een waardeverschil van € 100.770,01, betoogd dat de lagere waarde van het pand bestaat uit het verschil in de kosten van aanleg van een vloer met een maximale belasting van 3.000 kg/m2 ten opzichte van dergelijke kosten voor een vloer met een maximale belasting van 1.500 kg/m2. Die gaat uit van een andere gevalsvergelijking terwijl, zoals [appellante] ook stelt, een verschil in kostprijs voor de vloer op zich niets zegt over de waarde van het pand.
Slotsom
5.17
Uit voorgaande volgt dat KME op 4 oktober 2021 een bedrijfspand geleverd heeft gekregen dat door een minder draagkrachtige vloer feitelijk € 85.000 minder waard was dan het pand waar zij recht op had. Deze lagere waarde komt als schade voor vergoeding in aanmerking. Het betoog van [appellante] dat het bedrag van € 85.000 binnen de onzekerheidsmarges van de taxatie valt, is tevergeefs. Die marges doen namelijk niet af aan conclusie van de door [appellante] ingeschakelde taxateur dat de waarde van het pand € 85.000 hoger zou worden getaxeerd als sprake zou zijn van een nuttig dragend vermogen van € 3.000 kg/m2. Tevergeefs is ook het betoog van [appellante] dat de betaalde koopsom van € 1.750.000 overeenkomt met de marktwaarde van het bedrijfspand bij een maximale vloerbelasting van 1.500 kg/m2. De door partijen gesloten koopovereenkomst houdt immers in dat KME tegen betaling van € 1.750.000 recht heeft op het bedrijfspand met een maximale vloerbelasting van 3.000 kg/m2. Die tussen partijen gemaakt afspraak – en dus niet de (eventuele) marktwaarde van het bedrijfspand – is hier maatgevend. Het door KME meer gevorderde komt niet voor toewijzing in aanmerking. [8]
Wettelijke rente
5.18
Over de schadevergoeding is aan KME met ingang van 12 januari 2022 wettelijke rente toegewezen. [appellante] heeft deze toewijzing niet anders bestreden dan dat zij meent niet tot schadevergoeding is gehouden. Dat verweer is hiervoor verworpen. [appellante] is dan ook gehouden over de door haar verschuldigde schadevergoeding wettelijke rente te vergoeden. [9]
Buitengerechtelijke kosten
5.19
[appellante] heeft haar bezwaar tegen de door de rechtbank toegewezen vergoeding voor buitengerechtelijke kosten eveneens op niets anders gebaseerd dan dat zij niets aan KME is verschuldigd. In zoverre faalt haar bezwaar. Maar omdat bij deze toegewezen vergoeding is uitgegaan van een hoger bedrag aan schadevergoeding en deze vergoeding in hoger beroep wordt bijgesteld tot € 179.852,39 (€ 94.852,39 + € 85.000,-), moet ook de vergoeding voor buitengerechtelijke kosten worden aangepast. Toepassing van de wettelijke tarieven leidt bij genoemde hoofdsom tot een vergoeding van € 2.573,52 in plaats van de toegewezen € 2.731,22. [10]
Kosten van de procedure bij de rechtbank
5.2
Gezien het voorgaande is er geen reden om anders te denken over de veroordeling van [appellante] door de rechtbank in de proceskosten van KME, met dien verstande dat voor het salaris advocaat, gelet op wat aan schadevergoeding toewijsbaar is gebleken, is uitgegaan van tarief VI (€ 2.645 per punt) in plaats van tarief V (€ 1.880 per punt). De veroordeling in de kosten van de procedure bij de rechtbank zal in die zin worden aangepast. [11]
De conclusie
5.21
Het hoger beroep slaagt alleen (beperkt) op de omvang van de verschuldigde schadevergoeding, de vergoeding voor buitengerechtelijke kosten en de proceskosten. Omdat [appellante] daarmee in hoger beroep overwegend in het ongelijk wordt gesteld, zal het hof hem tot betaling van de proceskosten in hoger beroep veroordelen. Onder die kosten vallen ook de nakosten die nodig zijn voor de betekening van de uitspraak. [12]
5.22
[appellante] vordert in hoger beroep veroordeling van KME om aan haar terug te betalen wat zij op het vonnis aan KME heeft betaald, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf de dag dat [appellante] de betalingen heeft verricht tot aan de dag van terugbetaling door KME. Deze ongedaanmakingsvordering is wat het teveel betaalde betreft toewijsbaar.
5.23
De veroordelingen in deze uitspraak kunnen ook ten uitvoer worden gelegd als een van partijen de beslissing van het hof voorlegt aan de Hoge Raad (uitvoerbaarheid bij voorraad).
6.De beslissing
Het hof:
6.1
bekrachtigt het vonnis van de rechtbank Noord-Nederland, locatie Leeuwarden, van 10 januari 2024, behalve de beslissingen 5.1, 5.2 en 5.3 die hierbij worden vernietigd en beslist in zoverre opnieuw als volgt:
6.2
veroordeelt [appellante] tot betaling aan KME van € 179.852,39, te vermeerderen met de wettelijke rente ex artikel 6:119 BW Pro vanaf 12 januari 2022 tot aan de dag van betaling;
6.3
veroordeelt [appellante] tot betaling aan KME van € 2.573,52 aan vergoeding voor buitengerechtelijke kosten;
6.4
veroordeelt KME tot terugbetaling aan [appellante] van alles wat [appellante] op grond van het vonnis van 10 januari 2024 aan KME te veel heeft betaald, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag van de betaling door [appellante] tot aan de dag van terugbetaling;
6.5
veroordeelt [appellante] tot betaling van de volgende proceskosten van KME tot aan de uitspraak van de rechtbank:
- € 5.737,- aan griffierecht
- € 5.640,- aan salaris van de advocaat van KME (3 procespunten × tarief V à € 1.880)
en tot betaling van de volgende proceskosten van KME in hoger beroep:
- € 6.561,- aan griffierecht
- € 3.858,- aan salaris van de advocaat van KME (2 procespunten × appeltarief V à € 1.929,-);
6.6
verklaart de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;
6.7
wijst af wat verder is gevorderd.
Dit arrest is gewezen door mrs. W.F. Boele, M.W. Zandbergen en A.A.J. Smelt, en is door de rolraadsheer in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 25 februari 2025.