Uitspraak
GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN
locatie Arnhem
afdeling civiel recht, handel
zaaknummer gerechtshof 200.336.313
zaaknummer rechtbank 10439760
arrest van de pachtkamer van 8 april 2025
in de zaak van
Staatsbosbeheer
die is gevestigd in Amersfoort
die hoger beroep heeft ingesteld
en bij de rechtbank optrad als eiseres in conventie, verweerster in (voorwaardelijke) reconventie
hierna: SBB
advocaat: mr. E.H.M. Harbers
tegen
[geïntimeerde] ,
die woont in [woonplaats] , gemeente [gemeente]
die bij de rechtbank optrad als gedaagde in conventie, eiser in (voorwaardelijke) reconventie
hierna: [pachter]
advocaat: mr. A. van Weverwijk
1.Het verloop van de procedure in hoger beroep
Naar aanleiding van het arrest van 23 juli 2024 heeft op 10 oktober 2024 een mondelinge behandeling bij het hof plaatsgevonden. Daarvan is een verslag gemaakt dat aan het dossier is toegevoegd (het proces-verbaal). Hierna hebben partijen het hof gevraagd opnieuw arrest te wijzen.
2.De kern van de zaak
2.1.
Deze zaak gaat over de vraag of de tussen SBB en [pachter] bestaande pachtovereenkomst voor de percelen kadastraal bekend als gemeente [gemeente] , sectie [sectieletter] nummers [sectienummer 1] gedeeltelijk, [sectienummer 2] , [sectienummer 3] en [sectienummer 4] , gezamenlijk groot 51.12.20 ha (hierna: de percelen), moet worden beëindigd of ontbonden.
2.2.
De percelen vormen de [naam gebied] , een reservaat in het Natura 2000 gebied de Biesbosch. De percelen zijn alleen per boot te bereiken. De vader van [pachter] heeft de percelen aan SBB verkocht en vervolgens gepacht. Hij gebruikte de percelen voor akkerbouw. In 1999 heeft hij heeft hij een nieuwe pachtovereenkomst gesloten die op 1 januari 2000 inging tegen een pachtprijs van NLG 14.832 per jaar. Daarin is bepaald dat het gepachte omgezet zou worden in blijvend grasland en zijn beperkingen aan het gebruik gesteld. Samengevat: geen honden, geen vuilnis en mesthopen, geen chemische bestrijdingsmiddelen en alleen runderdrijfmest van het eigen bedrijf tot een bepaald maximum (artikel 18 pachtovereenkomst). Ook is onder andere afgesproken dat in de wintermaanden geen werkzaamheden uitgevoerd mochten worden (artikel 19 pachtovereenkomst). In de pachtovereenkomst is opgenomen dat het gepachte onderdeel is van een staatsnatuurreservaat en dat SBB zich voorbehoudt de noodzakelijke werkzaamheden te verrichten als de natuurwetenschappelijke betekenis van het gebied dat vordert, waarbij ervoor gewaakt zou worden dat het vrije gebruik niet werd aangetast (artikel 20 van de pachtovereenkomst). In 2008 is een pachtwijzigingsovereenkomst gesloten waarin de gebruiksrestricties verder zijn aangescherpt (geen drijfmest meer). De pachtsom is toen vastgesteld op € 6.192 en is met toepassing van een pachtprijsverhoging op grond van het Pachtprijzenbesluit 2007 van 25% verhoogd naar € 7.740 per jaar.
2.3.
Per 1 januari 2015 is [pachter] in de plaats getreden van zijn vader. [pachter] heeft samen met zijn echtgenote een gemengd bedrijf met zoogkoeien, akkerbouw en schapen. SBB wil in de [naam gebied] glanshaverhooiland realiseren. Daarvoor is naar de mening van SBB een verdere beperking van het agrarische gebruik nodig. Zij heeft daarom aan [pachter] een voorstel gedaan voor een pachtwijzigingsovereenkomst met verdergaande restricties op gebruik. Die heeft [pachter] geweigerd. Met een brief van 16 december 2022 heeft SBB de pachtovereenkomst opgezegd en met een brief van 18 januari 2023 heeft [pachter] zich daartegen verzet. Een verzoek van SBB aan de grondkamer om de gebruiksbedingen in de pachtovereenkomst aan te scherpen op grond van artikel 7:392 BW in samenhang met 7:326 BW is afgewezen.
2.4.
SBB heeft bij de pachtkamer in Rotterdam gevorderd om de pachtovereenkomst tussen SBB en [pachter] voor de [naam gebied] te beëindigen op grond van artikel 7:391 BW (kort gezegd: beëindiging van reservaatpacht omdat de verpachter met betrekking tot de instandhouding of ontwikkeling van de op het land aanwezige waarden van natuur en landschap een zodanig beheer wil voeren dat verdere verpachting hiermee niet in overeenstemming is), artikel 7:370 lid 1 onder c BW (beëindiging omdat een redelijke afweging van belangen in het voordeel van de verpachter uitvalt), artikel 7:370 lid 1 onder d BW (beëindiging omdat de pachter niet toestemt in een redelijk aanbod tot het aangaan van een nieuwe pachtovereenkomst) en het tijdstip van ontruiming vast te stellen op 31 december 2023. Als die beëindigingsvordering niet wordt toegewezen heeft SBB gevorderd om de pachtovereenkomst voor de [naam gebied] te ontbinden op grond van artikel 7:377 BW (wijziging van bestemming tot niet tot de landbouw betrekkelijke doeleinden). SBB wil ook dat het gepachte wordt ontruimd binnen een maand na betekening van het vonnis op straffe van een dwangsom.
2.5.
[pachter] heeft een voorwaardelijke tegenvordering ingesteld: als de pachtovereenkomst wordt ontbonden op grond van artikel 7:377 BW wil [pachter] dat SBB wordt veroordeeld om een nader door de pachtkamer vast te stellen schadeloosstelling in de zin van artikel 7:377 lid 3 BW te betalen, met wettelijke rente. Ook wil [pachter] een voorschot op deze schadeloosstelling en een bankgarantie voor 10% van het vast te stellen voorschot. [pachter] heeft in dat geval ook gevraagd om te bepalen dat [pachter] pas hoeft te ontruimen als dit voorschot is betaald en deze zekerheid is gesteld.
2.6.
De pachtkamer in Rotterdam heeft de vorderingen van SBB afgewezen. SBB is daartegen in hoger beroep gekomen. Zij wil dat haar vorderingen alsnog worden toegewezen, maar nu met als tijdstip van ontruiming bij beëindiging 31 december 2024 (in plaats van 2023).
3.Het oordeel van het hof
Samenvatting van de beslissing
3.1.
Het hof oordeelt dat de aangevoerde beëindigingsgronden niet opgaan. Wel zal het hof de pachtovereenkomst ontbinden op grond van bestemmingswijziging. SBB zal [pachter] daarvoor schadeloos moeten stellen. Hierna legt het hof dit oordeel uit.
Aan de voorwaarden voor reservaatpacht is niet voldaan
3.2.
Volgens SBB is in dit geval sprake van pacht binnen een reservaat. Voor deze pachtsoort bepaalt artikel 7:391 lid 2 BW dat een verpachter de pachtovereenkomst ook mag opzeggen op de grond dat de verpachter met betrekking tot de instandhouding of ontwikkeling van de op het land aanwezige waarden van natuur en landschap een zodanig beheer wil voeren dat verdere verpachting hiermee niet in overeenstemming is.
3.3.
Reservaatpacht is een bijzondere vorm van een pachtovereenkomst, die is vormgegeven als een uitzondering op bepaalde beschermingsbepalingen die gelden bij reguliere pacht. In artikel 7:389 lid 2 BW is bepaald dat in een pachtovereenkomst opgenomen verplichtingen niet buitensporig zijn (in de zin van artikel 7:319 BW) als zij aan drie voorwaarden voldoen: (a) de verplichtingen moeten deel uitmaken van een pachtovereenkomst die ziet op een reservaat in handen van een publieksrechtelijke rechtspersoon, (b) de verplichtingen moeten gewenst zijn in verband met de instandhouding of ontwikkeling van de natuur- en landschapswaarden en (c) er moet in de pachtovereenkomst een vergoeding voor deze verplichtingen zijn bedongen. Deze vergoeding wordt door de grondkamer getoetst en is aan een maximum gebonden, maar is geen onderdeel van de pachtprijs. Dat staat in artikel 7:393 BW. Uit dat artikel volgt dat de beheervergoeding in de pachtovereenkomst apart moet worden vermeld. Van de genoemde artikelen kan niet ten nadele van de pachter worden afgeweken (artikel 7:399 BW).
3.4.
SBB stelt dat de percelen in een reservaat zijn gelegen, er gebruiksrestricties zijn afgesproken (artikelen 18-20 van de pachtovereenkomst) en de pachtprijs die in 1999 met de vader van [pachter] is afgesproken in verband met deze restricties lager was dan de hoogst toelaatbare pachtprijs. Er is daarom ook sprake van een bedongen vergoeding voor de verplichtingen van [pachter] , aldus SBB. Tussen partijen staat in hoger beroep vast dat de percelen gelegen zijn in een reservaat in de zin van artikel 7:388 BW. Partijen verschillen echter van mening over de vraag of een beheervergoeding is bedongen die voldoende identificeerbaar is.
3.5.
Het hof stelt voorop dat voor de toepassing van artikel 7:391 lid 2 BW aan de voorwaarden die in artikel 7:389 lid 2 BW worden genoemd moet zijn voldaan. Deze bepaling maakt duidelijk dat uitgangspunt bij reservaatpacht is dat tegenover de verplichtingen van de pachter een beheervergoeding voor de pachter staat. De verwijzing naar artikel 7:389 BW in artikel 7:391 BW moet dan ook zo begrepen worden, zoals partijen overigens ook doen. Artikel 7:391 lid 2 BW verwijst zelf niet naar artikel 7:389 BW, maar artikel 7:391 lid 1 BW doet dat wel en het is niet goed te begrijpen dat aan beëindiging op grond van 7:391 lid 2 BW minder stringente eisen worden gesteld dan aan een beperking van de wettelijke verlenging op grond van artikel 7:391 lid 1 BW.
3.6.
Het hof is ook van oordeel dat voldoende duidelijk moet zijn welke vergoeding bedongen is voor de beheerverplichtingen. Uit artikel 7:393 BW blijkt dat de beheersvergoeding getoetst wordt en dus als zodanig identificeerbaar moet zijn. De wetsgeschiedenis vermeldt dat een duidelijk onderscheid tussen pachtprijs en beheervergoeding nodig is, omdat de agrarische ondernemer in staat moet zijn een afweging te maken tussen de te leveren inspanningen voor het beheer enerzijds, en de vergoeding die hij daarvoor ontvangt anderzijds. [1] Met die duidelijkheid is transparantie en bescherming van de pachter beoogd. Transparantie is ook nodig voor de toetsing van de pachtprijs en de beheervergoedingen bij pachtprijsherzieningen op grond van artikel 21 Pachtprijzenbesluit 2007 (zodat een niet-identificeerbare beheervergoeding niet per abuis bij een herziening naar de hoogst toelaatbare pachtprijs verdwijnt).
3.7.
Het hof is van oordeel dat in dit geval onvoldoende duidelijk is welke beheervergoeding is bedongen. SBB betoogt dat duidelijk is dat een korting is toegepast gelijk aan het verschil tussen de afgesproken pachtprijs en de hoogst toelaatbare pachtprijs in 1999 toen de vader van [pachter] de pachtovereenkomst met SBB sloot. Het hof ziet echter niet in waarom een pachtsom lager dan de hoogst toelaatbare pacht niet ook om andere redenen afgesproken zou kunnen zijn, zeker voor de reguliere pacht van een perceel dat uitsluitend via een (dure) pont te bereiken is en waar gebruiksbeperkingen gelden. De door SBB gestelde systematiek blijkt ook niet uit de tekst van de overeenkomst. Daaruit is ook niet af te leiden wat nu precies de vergoeding is die voor beheer bedongen is. Ook als in 2008 duidelijk was dat de pacht eerst verminderd is in verband met de aanvullende gebruiksbeperkingen om vervolgens weer verhoogd te worden, is daarmee nog niet duidelijk welke vergoeding in totaal voor het beheer bedongen is en of die beheersvergoeding volgens het Pachtprijzensysteem is gewijzigd. Die kent immers een andere systematiek. Uit de ongewijzigde goedkeuring door de grondkamers blijkt ook niet dat de grondkamer heeft begrepen dat in dit geval de pachtprijs eigenlijk was samengesteld uit de hoogst toelaatbare pachtprijs en een niet nader geïdentificeerde beheervergoeding. De grondkamer heeft de pachtovereenkomst en pachtwijzigingsovereenkomst in ieder geval niet als zodanig getoetst.
Geen beëindiging op grond van de afwijzing van een redelijk aanbod tot het aangaan van een nieuwe pachtovereenkomst
3.8.
De pachtkamer heeft de vordering tot beëindiging van de pachtovereenkomst op de grond dat [pachter] niet heeft toegestemd in een redelijk aanbod tot het aangaan van een nieuwe pachtovereenkomst (artikel 7:370 lid 1 onder d BW) afgewezen. Tegen dat oordeel komt Staatsbosbeheer op. Staatsbosbeheer heeft in hoger beroep uiteengezet dat en waarom deze beëindigingsgrond zich wel voordoet. Het hof oordeelt net als de pachtkamer dat geen sprake is van een redelijk aanbod en wel om de volgende redenen.
3.9.
SBB heeft (als het gestelde redelijke aanbod) een pachtovereenkomst aangeboden met verregaande gebruiksrestricties, waaronder een beperking in het aantal GVE per hectare (1,5), een volledig bemestingsverbod en een gebod tot maaien in drie fasen. Het is onbetwist dat deze restricties ertoe leiden dat [pachter] zijn zoogkoeien nog maar ongeveer vijf tot zes weken per jaar in de [naam gebied] kan weiden. [pachter] heeft aangevoerd en met een partijrapport van [adviesbureau] onderbouwd, dat dit gevolgen heeft voor de inkomsten en kosten van [pachter] en zijn bedrijf negatief zal beïnvloeden. Doordat [pachter] zijn koeien bijna niet meer in de [naam gebied] kan beweiden, voldoen zij niet meer aan het keurmerk “beter leven” waardoor voor het vlees minder betaald wordt. Verder zal [pachter] aan voer meer kwijt zijn, net als aan de mestafvoer. [pachter] heeft naast zijn koeien ook schapen en ongeveer 20 ha akkerbouw, maar daarmee kan hij het verlies niet voldoende compenseren.
3.10.
De standpunten van SBB verwerpt het hof. Het hof leidt uit de jaarrekeningen 2021, 2022 en 2023 af dat [pachter] het grootste deel van zijn omzet uit zijn veehouderij haalt. De omzet die [pachter] behaalt met de akkerbouw en schapen is namelijk nog geen derde van de omzet van het bedrijf van [pachter] . Met een resultaat in 2023 en 2022 van respectievelijk ongeveer € 20.000 en € 10.000 betekent een nog verder beperkt gebruik van 50 hectare weideland voor [pachter] en de daaruit voortvloeiende omzet een slag die het voortbestaan van zijn bedrijf bedreigt. SBB heeft betoogd dat [pachter] meer inzicht had moeten bieden in zijn bedrijfsgegevens en niet heeft voldaan aan een verzwaarde motiveringsplicht dat het belang van de [naam gebied] voor zijn bedrijfsvoering zo groot is. Ook heeft SBB onderdelen van het rapport van [adviesbureau] betwist en bepaalde kosten en inkomsten van [pachter] betwijfeld, mede naar aanleiding van de – uiteindelijk – door [pachter] overgelegde bedrijfsgegevens. Stelplicht en bewijslast dat er sprake is van een redelijk aanbod rusten echter op SBB. Aan de hand van de stellingen van SBB kan het hof niet concluderen dat [pachter] zijn bedrijf op een rendabele manier kan voortzetten als de [naam gebied] aan hem verpacht wordt met de restricties die SBB wil opleggen. De betwistingen van SBB van door [pachter] gestelde schadeposten en aanvullende kosten en de algemene verwijzing naar al bestaande andere inkomstenbronnen leiden niet tot die conclusie. Mogelijk is de schade die [adviesbureau] heeft berekend lager, maar dat het verlies van het huidige gebruik van de [naam gebied] voor [pachter] aanzienlijke negatieve financiële consequenties zal hebben is daarmee niet ontkracht, net zomin als dat het bedrijf van [pachter] voor een groot gedeelte van haar inkomsten van veeteelt afhankelijk is en dat de winst die [pachter] met zijn bedrijf realiseert niet zodanig is dat het makkelijk zal kunnen afzien van het huidige gebruik van de [naam gebied] . Het hof volgt SBB ook niet dat het verlies aan inkomsten door verlies van het “beter leven” keurmerk onvoldoende is onderbouwd. Van SBB had verwacht mogen worden op haar betwisting een toelichting te geven, bij voorbeeld dat voor vlees met dit keurmerk niet extra betaald wordt. Die is echter niet gegeven. Dat [pachter] ook inkomsten heeft van derden, maakt niet dat daardoor het verlies van de [naam gebied] geen ernstige consequenties voor hem zal hebben. [pachter] heeft ook uitgelegd dat hij inkomsten haalt uit het gebruik van de pont en de verhuur van stalruimte aan een andere agrariër. Dergelijke inkomsten zouden bij een beperkt gebruik van de [naam gebied] ook niet zonder meer voortgezet kunnen worden. Dat [pachter] bedrijfsgegevens heeft moeten overleggen maakt niet dat [pachter] moet aantonen dat hij zijn bedrijf niet kan voortzetten. Het is SBB dat moet aantonen dat van een redelijk aanbod sprake is. Daarin is het niet geslaagd.
Geen beëindiging op grond van belangenafweging
3.11.
SBB heeft de pachtovereenkomst ook opgezegd omdat volgens haar een redelijke afweging van de belangen van SBB en [pachter] in haar voordeel uitvalt (artikel 7:370 lid 1 onder c BW). Het hof oordeelt anders en volgt de pachtkamer ook op dit punt. SBB heeft een zwaarwegend belang bij de verdere ontwikkeling van natuur. Het gaat hier om een Natura 2000 gebied, in de Biesbosch, waarbij een bijzondere mogelijkheid bestaat om glanshaverhooiland te realiseren. Daartegenover staat het belang van [pachter] . Het hof heeft hierboven uitgelegd dat onvoldoend is onderbouwd dat [pachter] zijn bedrijf op een rendabele manier kan voortzetten met de door SBB voorgestelde beperkingen. Als het gebruik van de [naam gebied] helemaal wegvalt zal de schade voor [pachter] niet minder zijn. Beëindiging van de pacht zal dan ook op de inkomsten en het leven van [pachter] en zijn gezin een aanzienlijke negatieve invloed hebben. Het hof weegt deze belangen van [pachter] bij het voortzetten van de pacht zwaarder dan de belangen van SBB bij de beëindiging.
Wel ontbinding wegens bestemmingswijziging
3.12.
SBB stelt dat de pachtovereenkomst moet worden ontbonden omdat er sprake is van een bestemmingswijziging.
3.13.
Artikel 7:377 lid 1 BW bepaalt dat als de verpachter het verpachte of een gedeelte daarvan wil bestemmen voor niet tot de landbouw betrekkelijke doeleinden, en die bestemming in overeenstemming is met het algemeen belang, de rechter een pachtovereenkomst ontbindt met ingang van een bij de uitspraak te bepalen dag. De voorgenomen bestemming wordt geacht in overeenstemming met het algemeen belang te zijn, indien zij in overeenstemming is met een onherroepelijk omgevingsplan.
3.14.
Volgens het vigerende bestemmingsplan Nieuw-Sliedrechtse Biesbosch heeft de [naam gebied] de bestemming “Natuur-1” en is het gebied bestemd voor behoud en herstel van landschappelijke en natuurlijke waarden. Volgens de bestemmingsomschrijving in artikel 8.1 onder d van het bestemmingsplan is agrarisch medegebruik onderdeel van de bestemming. Volgens de toelichting bij dit bestemmingsplan is het natuurdoel van de [naam gebied] “bloemrijk grasland van het rivieren- en zeekleigebied.”
3.15.
Volgens [pachter] is er geen sprake van een bestemmingswijziging om niet tot de landbouw betrekkelijke doeleinden te realiseren. Agrarisch medegebruik is immers toegestaan en het gebruik in de afgelopen jaren is daarmee in overeenstemming.
3.16.
Het hof is dat niet met [pachter] eens. Het bestemmingsplan bepaalt dat de bestemming “natuur” is. Blijkens het Natuurbeheerplan 2022 van de Provincie Zuid-Holland bestaan in de [naam gebied] bijzondere kansen om in het Natura2000-beheerplan genoemde doelen (stroomdalgrasland, vossenstaarthooiland en glanshaverhooiland) te realiseren. Daarvoor dient het huidige gebruik te worden gestaakt. [pachter] heeft dat weersproken, omdat SBB hem een nieuwe pachtovereenkomst heeft aangeboden en verder agrarisch gebruik dus wel mogelijk is. [pachter] heeft echter zelf betoogd dat met de nieuw aangeboden pachtovereenkomst zijn bedrijfsvoering bedreigd wordt en agrarisch gebruik vrijwel onmogelijk is. Dat wat SBB wil een verandering is in de feitelijke bestemming van de [naam gebied] staat daarmee wel vast.
3.17.
Het hof moet ook de vraag beantwoorden of die bestemming in overeenstemming is met het algemeen belang. Voor een onherroepelijk bestemmingsplan bepaalt artikel 7:377 lid 1 BW dat dit geacht wordt het geval te zijn als de voorgenomen bestemming daarmee in overeenstemming is. In dit geval staat de bestemming in het onherroepelijke bestemmingsplan, maar laat het plan het huidige gebruik toe. De grond is in dit geval verpacht voor het huidige gebruik, nadat het bestemmingsplan was gewijzigd. [pachter] en zijn vader hebben het land meer dan twintig jaar gebruikt zonder dat er sprake was van strijd met het bestemmingsplan. Niet is gesteld dat [pachter] had moeten begrijpen dat de bestemming ‘natuur’ nog aanvullende stappen van hem zou vragen. In die omstandigheden is het hof van oordeel dat het enkele feit dat sprake is van een onherroepelijk bestemmingsplan met de bestemming “Natuur-1” nog niet voldoende is om tot de conclusie te komen dat de bestemmingswijziging die nu voorligt, het realiseren van glanshaverhooiland, in overeenstemming is met het algemeen belang als bedoeld in artikel 7:377 lid 1 BW.
3.18.
Het hof is wel van oordeel dat de realisatie van de natuur in het Natuurbeheerplan 2022 in het algemeen belang is. Het gepachte is bestemd om natuur te zijn. Het natuurbeheerplan van de Provincie Zuid-Hollland geeft uitvoering aan het Europees, nationaal en provinciaal natuurbeleid. De natuurbeheertypen zijn in overeenstemming met het beheer dat nodig om de doelen van Natura 2000 of van de Kaderrichtlijn Water te realiseren. Op de ambitiekaart behorend bij het Natuurbeheerplan is de [naam gebied] aangeduid als beheertype N12.03 Glanshaverhooiland. Het gaat hier om een belangrijk natuurgebied: de Biesbosch. SBB heeft toegelicht dat dit één van de weinige gebieden is waar glanshaverhooiland gerealiseerd zou kunnen worden, dat besloten is dat de uitbreiding moet worden gerealiseerd in de Biesbosch en dat dit belangrijk is om de doelstellingen te behalen die zijn opgelegd door Europa. Het hof ziet hierin voldoende aanleiding om te concluderen dat de bestemmingswijziging in het algemeen belang is.
3.19.
[pachter] heeft betoogd dat het realiseren van glanshaverhooiland niet haalbaar is. Het hof dient tamelijk indringend te toetsen of de wil van de verpachter ernstig gemeend is, de verwezenlijking van de bestemming voldoende concreet en uitvoerbaar en de verpachter financieel in staat is om zijn voornemen te realiseren, terwijl die realisering ook op afzienbare termijn moet kunnen geschieden.
3.20.
Het hof is van oordeel dat SBB voldoende heeft onderbouwd dat het realiseren van glanshaverhooiland mogelijk is. In het rapport van [onderzoekcentrum] uit 2019 is voor zone I gezegd dat dit zeer geschikt is voor glanshaverhooiland. Zone II is daarvoor matig geschikt, maar met afgraven of diepploegen is glanshaverhooiland daar wel een optie. Zones I en II beslaan een groot gedeelte van de [naam gebied] . Zones III en IV zijn “(matig tot) niet geschikt” voor glanshaverhooiland. In een aanvullende rapportage van maart 2024 heeft [onderzoekcentrum] gewezen op experimentele technieken die ook op plekken waar de bodem te rijk is aan fosfaat tot een soortenrijkere ontwikkeling kan leiden. Tijdens de mondelinge behandeling in hoger beroep is ook uitgelegd dat niet in alle zones optimaal glanshaverhooiland bereikt kan worden, maar dat ook een glanshaverhooiland van mindere kwaliteit waardevol is. SBB heeft ook aangevoerd dat het niet uitvoerbaar is om zones I en II te ontwikkelen, terwijl zones III en IV gebruikt zouden blijven voor de landbouw zoals dat nu het geval is. Deze zones III en IV liggen ook uit elkaar. Voor de realisatie van glashaverhooiland in de Biesbosch bestaat voor de [naam gebied] tot slot geen realistisch alternatief. Het hof concludeert dat voor de realisatie van glanshaverhooiland in ieder geval in zones I en II en mogelijk in zone III voldoende perspectieven bestaan. Ook als glanshaverhooiland niet in de volledige [naam gebied] gerealiseerd kan worden is het doel van natuurrealisatie voldoende realistisch. Dat SBB ook daadwerkelijk de wil heeft dit te realiseren is niet betwist en blijkt ook voldoende uit het Natuurbeheerplan en de onderzoeken die SBB heeft laten doen. Niet betwist is ook dat SBB voldoende financiële middelen heeft om dit werk te realiseren. Het hof is van oordeel dat SBB daarmee voldoende heeft onderbouwd dat zij een ernstig gemeende wil heeft, de bestemming voldoende concreet is en uitvoerbaar en dat SBB voldoend financieel in staat is deze bestemming te verwezenlijken.
3.21.
[pachter] heeft nog verzocht de pacht gedeeltelijk te ontbinden, alleen voor Zone I in het rapport van [onderzoekcentrum] , omdat de rest van de [naam gebied] onvoldoende geschikt is voor glanshaverhooiland. Het hof gaat daarin gezien het bovenstaande niet mee. Belangrijk onderdeel van het toe te passen beheer is verschraling, en SBB heeft voldoende duidelijk gemaakt dat die niet kan plaatsvinden als een groot gedeelte van de [naam gebied] nog gebruikt wordt zoals het nu gebruikt wordt.
Schadeloosstelling
3.22.
Artikel 7:377 lid 3 BW bepaalt dat als de rechter de pachtovereenkomst ontbindt op grond van bestemmingswijziging, hij de verpachter veroordeelt de pachter schadeloos te stellen over de tijd, die de pachter bij niet-ontbinding ingevolge de pachtovereenkomst nog op het gepachte had kunnen blijven. Daarbij wordt rekening gehouden met de mogelijkheid van verlenging (lid 4), tenzij de pachtverhouding is aangevangen nadat aan het verpachte in het omgevingsplan (of in dit geval dus nog het bestemmingsplan) een niet tot de landbouw betrekkelijke functie is toegedeeld. Dan geldt dat als een pachtovereenkomst na verlenging ontbonden wordt deze geacht wordt telkens voor zes jaren te zijn verlengd (lid 5). SBB beroept zich op deze bepaling, zodat volgens haar de schadeloosstelling beperkt moet zijn tot de lopende periode van zes jaar. [pachter] bestrijdt dit.
3.23.
Het hof is van oordeel dat artikel 7:377 lid 5 BW in de omstandigheden van dit geval naar zijn strekking redelijkerwijs niet van toepassing is. Het lid bewerkstelligt dat een agrariër die een pachtovereenkomst aangaat, terwijl hij weet dat de bestemming van het gepachte zal veranderen, alleen een schadeloosstelling krijgt voor de lopende pachtperiode. In dit geval is weliswaar de pachtovereenkomst gesloten nadat het gepachte de bestemming natuur had gekregen, maar voorzag deze bestemming ook in het agrarische medegebruik. SBB heeft niet gesteld dat het gebruik door [pachter] in strijd was met het geldende bestemmingsplan. SBB wil in dit geval binnen de bestemming natuur van het bestemmingsplan de feitelijke bestemming aanpassen. Niet gesteld of gebleken is dat [pachter] dit bij het aangaan van de pachtovereenkomst had kunnen of moeten begrijpen. [pachter] moet dan ook een schadeloosstelling ontvangen over de tijd, die hij bij niet-ontbinding ingevolge de pachtovereenkomst nog op het gepachte had kunnen blijven, waarbij rekening gehouden wordt met de mogelijkheid dat de pachtovereenkomst zou worden verlengd.
Hoe nu verder?
3.24.
Nu het hof heeft geoordeeld dat de pachtovereenkomst zal worden ontbonden moet besloten worden (i) per welke dag de pachtovereenkomst ontbonden zal worden en het gepachte ontruimd moet worden, (ii) welk voorschot op de schadeloosstelling betaald moet worden en (iii) welke schadeloosstelling betaald moet worden.
3.25.
Ten aanzien van het tijdstip van ontbinding en ontruiming zal het hof partijen in de gelegenheid stellen zich daarover uit te laten, ook om te zien of partijen tot een gezamenlijk plan kunnen komen dat de schade die het gevolg is van de ontbinding zoveel mogelijk beperkt. Het hof zal bepalen dat ontruiming pas aan de orde is nadat SBB het nog te bepalen voorschot aan [pachter] heeft betaald.
3.26.
Het hof zal ook een voorschot bepalen dat SBB aan [pachter] moet betalen. SBB heeft zich daartegen ook niet verzet, maar gezegd zich over de omvang van het voorschot eerst uit te willen laten. Het hof heeft aan voorlichting op dit punt ook behoefte omdat het dossier voor het bepalen van een voorschot geen aanknopingspunten bevat. Het hof zal beide partijen, eerst SBB en dan [pachter] , gelegenheid geven om zich uit te laten over het te betalen voorschot.
3.27.
Ten slotte zal het hof om de definitieve schadeloosstelling te bepalen drie deskundigen benoemen ter beantwoording van de vraag welke schade [pachter] als gevolg van de ontbinding lijdt over de tijd dat hij bij niet ontbinding nog op het gepachte had kunnen blijven, met inachtneming van wat het hof hierboven heeft overwogen. Het hof vraagt partijen zich uit te laten over de personen, hoedanigheden en adressen van de te benoemen deskundigen, de vraagstelling aan de te benoemen deskundigen, de bevoorschotting van deze deskundigen en de verdere algemene voorwaarden waaronder de opdracht aan de deskundigen zou moeten worden verstrekt. SBB zal het voorschot van de deskundigen moeten betalen.
3.28.
Iedere verdere beslissing zal worden aangehouden.
4.De beslissing
Het hof:
4.1.
verwijst de zaak naar de rol van 13 mei 2025 voor het nemen van een akte als bedoeld in rov. 3.25, 3.26 en 3.27, waarna [pachter] daarop mag reageren;
4.2.
houdt iedere verdere beslissing aan.
Dit arrest is gewezen door mrs. M.S.A. van Dam Th.C.M. Willemse, S.C.P. Giesen, en de deskundige leden mr. ing. E. Oostra en B.Th.W. Lamers en is in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 8 april 2025.