Uitspraak
GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN
locatie Arnhem, afdeling civiel
zaaknummer gerechtshof 200.338.998
(zaaknummer rechtbank Gelderland, locatie Zutphen, 414290)
arrest van 21 januari 2025
in de zaak van
[appellant]
die woont in [woonplaats1]
die hoger beroep heeft ingesteld
en bij de rechtbank optrad als gedaagde
hierna: [appellant]
advocaat: mr. G.A.M.F. Galjé-Deckers
tegen
A-18 Ontwikkeling B.V.
die is gevestigd in Varsseveld
en bij de rechtbank optrad als eiseres
hierna: A-18
advocaat: mr. B. Martens
1.Het verloop van de procedure in hoger beroep
1.1.
Het procesverloop in hoger beroep blijkt uit:
- de hoger beroep dagvaarding
- de memorie van grieven
- de memorie van antwoord
1.2.
Op 10 december 2024 heeft een mondelinge behandeling bij het hof plaatsgevonden. Daarvan is een verslag gemaakt dat aan het dossier is toegevoegd (het proces-verbaal). Vervolgens hebben partijen het hof gevraagd arrest te wijzen.
2.De kern van de zaak
2.1.
[appellant] heeft verschillende percelen grond in [woonplaats1] verkocht aan MVO Varsseveld B.V. (hierna: MVO). De percelen zijn door MVO doorverkocht aan A-18 en op
1 april 2010 zijn de percelen door [appellant] aan A-18 geleverd. In de koopovereenkomst zijn afspraken gemaakt over een nabetaling door A-18 aan [appellant] . Partijen verschillen van mening over de inhoud en uitleg van deze afspraken. Tot zekerheid van de nabetaling heeft A-18 een hypotheekrecht gevestigd ten gunste van [appellant] . A-18 wil de percelen doorverkopen en leveren aan een andere vennootschap, Ten Brinke Vastgoedontwikkeling B.V. (hierna: TBVO). [appellant] is niet bereid om in dat kader medewerking te verlenen aan doorhaling van het huidige hypotheekrecht van A-18 en het vestigen van een nieuw hypotheekrecht door TBVO.
2.2.
A-18 heeft bij de rechtbank verklaringen voor recht gevorderd in verband met de inhoud en uitleg van de koopovereenkomst, meer in het bijzonder ten aanzien van de nabetaling. Daarnaast heeft A-18 gevorderd [appellant] (versterkt met een dwangsom) te gebieden zijn medewerking te verlenen aan het doorhalen van de hypotheek zodat A-18 de percelen kan leveren aan TBVO, onder gelijktijdige verkrijging door [appellant] van eenzelfde en gelijkluidende hypotheek op de percelen. Voor het geval [appellant] niet meewerkt aan de doorhaling van de hypotheek, heeft A-18 de rechtbank gevraagd om het vonnis in de plaats te laten treden van de toestemming van [appellant] in de notariële royementsakte.
2.3.
De rechtbank heeft in het vonnis van 6 december 2023 de gevorderde verklaringen voor recht van A-18 deels toegewezen. Verder heeft de rechtbank bepaald dat [appellant] zijn volledige medewerking moet verlenen aan de doorhaling van de hypotheek zodat A-18 de percelen kan leveren aan TBVO, onder gelijktijdige verkrijging door [appellant] van eenzelfde en gelijkluidende hypotheek op de percelen, en dat het vonnis in de plaats treedt van de toestemming van [appellant] in de notariële akte als [appellant] in gebreke blijft om uitvoering te geven aan de doorhaling van de hypotheek. De dwangsom is door de rechtbank afgewezen. [appellant] is het niet eens met het oordeel van de rechtbank en heeft tegen dit vonnis hoger beroep ingesteld.
3.Het oordeel van het hof
De beslissing
3.1.
Het hof zal oordelen dat het hoger beroep van [appellant] niet slaagt. Dit betekent dat het vonnis van de rechtbank in stand zal blijven. Hierna zal het hof uitleggen hoe het tot dit oordeel komt. De rechtbank heeft in de rechtsoverwegingen 2.1 tot en met 2.11 de feiten vastgesteld en daartegen zijn geen grieven gericht. Het hof neemt die vaststaande feiten over.
Belang van A-18 bij de vorderingen
3.2.
[appellant] betwist dat A-18 een belang heeft bij de gevraagde verklaringen van recht die zien op uitleg van de overeenkomst, omdat niet is aangetoond dat sprake is van onderhandelingen met [naam1] en dat [naam1] de percelen uiteindelijk zal gaan afnemen om op de percelen een hotel te realiseren. Het hof gaat hier niet in mee en verwijst naar hetgeen door de rechtbank in dit kader is overwogen in de eerste twee zinnen van rechtsoverweging 4.2 van het vonnis. Daarin heeft de rechtbank gemotiveerd dat alleen al uit het feit dat partijen van mening verschillen over de uitleg van de koopovereenkomst, het belang van A-18 volgt bij de gevraagde verklaringen voor recht. Dat de nabetaling nog niet opeisbaar is en er geen sprake is van urgentie, doet daar niets aan af. [appellant] heeft in hoger beroep geen nieuwe argumenten aangevoerd. Het hof neemt de motivering van de rechtbank over en maakt deze tot de zijne. De eerste grief van [appellant] faalt dan ook.
3.3.
Ook ten aanzien van de vordering tot doorhaling van het hypotheekrecht ontbreekt volgens [appellant] het belang van A-18. Ook hierin volgt het hof [appellant] niet. A-18 heeft in haar processtukken en tijdens de zitting bij het hof een nadere toelichting gegeven over de afspraken die met TBVO zijn gemaakt. Deze stellingen zijn door [appellant] enkel in zijn algemeenheid, en dus niet gemotiveerd, betwist. Tussen partijen staat verder niet ter discussie dat A-18 als eigenaar van de percelen in beginsel bevoegd is om de percelen door te verkopen met inachtneming van de gemaakte afspraken in de koopovereenkomst. A-18 heeft daarmee ook belang bij beoordeling van haar vordering tot doorhaling van het hypotheekrecht. Ook de tweede grief faalt daarom.
Grief III en wijziging eis A-18
3.4.
Met zijn derde grief maakt [appellant] bezwaar tegen het oordeel van de rechtbank in rechtsoverweging 4.6 van het vonnis en de wijze waarop de rechtbank de gevraagde verklaring voor recht heeft ingevuld met betrekking tot de uitleg van de overeenkomst.
3.5.
A-18 betwist dat de rechtbank een verkeerde invulling heeft gegeven aan de gevraagde verklaring voor recht. Om eventuele discussie hierover te vermijden, heeft A-18 haar vordering aangepast zodat deze in lijn is met het dictum van het vonnis. Tegen deze eiswijziging is door [appellant] geen bezwaar gemaakt. De verklaring voor recht kan daarom conform de eiswijziging worden toegewezen, zodat [appellant] geen belang meer heeft bij zijn derde grief.
3.6.
De verdere inhoudelijke beoordeling in verband met de uitleg van de koopovereenkomst welke volgt uit de rechtsoverwegingen 4.7 tot en met 4.9 van het vonnis, staat tussen partijen niet ter discussie. Tegen deze overwegingen zijn geen grieven gericht, zodat het hof hier niet verder op ingaat.
Doorhaling hypotheekrecht
3.7.
Met de vierde en vijfde grief komt [appellant] op tegen het oordeel van de rechtbank dat hij zijn medewerking moet verlenen aan doorhaling van het hypotheekrecht van A-18 en vestiging van een nieuw hypotheekrecht door TBVO. Volgens [appellant] loopt hij risico’s en wordt hij hiermee benadeeld in zijn zekerheidspositie, zodat hij in redelijkheid zijn medewerking kon weigeren.
3.8.
Zoals hiervoor is overwogen, is het uitgangspunt dat A-18 als eigenaar bevoegd is om de percelen door te verkopen aan een andere partij. Voor een overdracht is noodzakelijk dat het huidige hypotheekrecht wordt doorgehaald waarna de percelen vrij van hypotheek kunnen worden geleverd.
3.9.
De rechtbank heeft in dit kader in rechtsoverweging 4.12 vooropgesteld dat een hypotheekhouder zijn recht van hypotheek pas hoeft door te halen als zijn vordering is afgelost waarvoor de hypotheek tot zekerheid strekt, tenzij sprake is van misbruik van bevoegdheid (zoals bedoeld in artikel 3:13 BW Pro). Het hof neemt deze rechtsoverweging over en maakt deze tot de zijne. De rechtbank heeft vervolgens in rechtsoverweging 4.13 uiteengezet dat A-18 een gerechtvaardigd belang heeft bij doorhaling van de hypotheek om de percelen vrij van hypotheek te kunnen leveren. Zonder verdere toelichting ziet de rechtbank niet in welk risico op benadeling [appellant] loopt door het doorhalen van de oorspronkelijke hypotheek en door vestiging van een nieuwe hypotheek. A-18 is op grond van de koopovereenkomst immers verplicht om de verplichtingen tot zekerheidstelling tegenover [appellant] door te leggen naar TBVO. TBVO is ook bereid een recht van hypotheek te vestigen. Gelet hierop wegen de belangen van A-18 zwaarder dan het belang van [appellant] om zijn huidige hypotheekrecht te handhaven en medewerking te weigeren.
3.10.
[appellant] heeft met zijn vierde en vijfde grief en ook tijdens de zitting bij het hof aangegeven dat hij vreest dat zijn zekerheidspositie zal worden aangetast en verslechterd bij een overdracht van de percelen aan TBVO. [appellant] heeft in dat kader geen steekhoudende bezwaren aangevoerd tegen de hiervoor weergegeven overweging van de rechtbank. Het hof sluit zich ook daarbij aan en benadrukt dat de rechtbank [appellant] heeft veroordeeld om mee te werken aan het royement van de hypotheek
onder gelijktijdige verkrijging door [appellant] van eenzelfde en een gelijkluidende hypotheek op de percelen.In dat kader heeft A-18 zowel in haar processtukken alsook tijdens de zitting bij het hof uitdrukkelijk bevestigd dat TBVO hiertoe bereid en in staat is. De slotsom is dat deze grieven worden verworpen.
onder gelijktijdige verkrijging door [appellant] van eenzelfde en een gelijkluidende hypotheek op de percelen.In dat kader heeft A-18 zowel in haar processtukken alsook tijdens de zitting bij het hof uitdrukkelijk bevestigd dat TBVO hiertoe bereid en in staat is. De slotsom is dat deze grieven worden verworpen.
Vonnis of arrest in de plaats van toestemming [appellant]
3.11.
[appellant] maakt ook bezwaar tegen de toewijzing van de vordering van A-18 inhoudende dat A-18 bij weigering van medewerking door [appellant] de doorhaling op grond van het vonnis zelf kan bewerkstelligen. De rechtbank heeft volgens [appellant] nagelaten om hierbij als voorwaarde te noemen dat een nieuwe hypotheek moet worden gevestigd. Het hof ziet dit anders en verwijst naar het dictum van het bestreden vonnis onder 5.3 en 5.4. Daaruit volgt dat de indeplaatsstelling van het vonnis (onder 5.4) terugverwijst naar 5.3 waarin is bepaald dat medewerking aan het royement van de hypotheek is geboden onder gelijktijdige verkrijging van eenzelfde en gelijkluidende hypotheek. De situatie dat sprake zal zijn van doorhaling van de hypotheek zonder dat gelijktijdig een nieuwe hypotheek zal worden gevestigd, doet zich dan ook niet voor. Het bezwaar van [appellant] (de zesde grief) wordt daarom verworpen.
Dwangsom
3.12.
A-18 heeft gevorderd een dwangsom te verbinden aan de medewerking door [appellant] aan doorhaling van de hypotheek en vestiging van een nieuwe hypotheek. De rechtbank heeft dat afgewezen. A-18 heeft in haar eiswijziging opnieuw een dwangsom gevorderd. Het hof overweegt net als de rechtbank dat A-18 geen belang heeft bij toewijzing daarvan omdat A-18 de doorhaling zelf kan bewerkstelligen indien de medewerking van [appellant] uitblijft. Het hof sluit aan bij de rechtsoverwegingen 4.14 en 4.15 van het vonnis.
3.13.
A-18 heeft nog toegelicht dat zij een voorkeur heeft voor toewijzing van het gebod tot medewerking van [appellant] aan de doorhaling versterkt met een dwangsom, omdat de indeplaatsstelling van het vonnis zou kunnen leiden tot een executiegeschil. Dat brengt het hof niet tot een ander oordeel A-18 heeft in haar vorderingen geen rangorde aangebracht, maar de vorderingen naast elkaar ingesteld. Bij die stand van zaken dwingt de formulering van de vorderingen niet tot toewijzing van de gevorderde dwangsom.
Grief VII - Proceskosten
3.14.
Deze grief betreft de door de rechtbank uitgesproken proceskostenveroordeling en mist zelfstandige betekenis. Omdat de andere grieven falen, kan ook deze grief niet slagen.
De conclusie
3.15.
Het hoger beroep slaagt niet. Dit betekent dat het vonnis van de rechtbank van
6 december 2023 in stand blijft en door het hof zal worden bekrachtigd.
6 december 2023 in stand blijft en door het hof zal worden bekrachtigd.
3.16.
Omdat [appellant] in het ongelijk zal worden gesteld, zal het hof [appellant] tot betaling van de proceskosten in het hoger beroep veroordelen. Onder die kosten vallen ook de nakosten die nodig zijn voor de betekening van de uitspraak en de wettelijke rente daarover. De rente is verschuldigd vanaf veertien dagen na die betekening [1] .
De proceskostenveroordeling kan ook ten uitvoer worden gelegd als een van partijen de beslissing van het hof voorlegt aan de Hoge Raad (uitvoerbaarheid bij voorraad).
4.De beslissing
Het hof:
4.1.
bekrachtigt het vonnis van de rechtbank Gelderland, locatie Zutphen van 6 december 2023;
4.2.
veroordeelt [appellant] tot betaling van de volgende proceskosten van A-18:
€ 798,- aan griffierecht
€ 2.428,- aan salaris van de advocaat van A-18 (2 procespunten x appeltarief II);
4.3.
bepaalt dat de onder 4.2 vermelde proceskosten moeten worden betaald binnen 14 dagen na vandaag. Als niet op tijd wordt betaald, dan worden die kosten verhoogd met de wettelijke rente;
4.4.
verklaart de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad;
4.5.
wijst af wat verder is gevorderd.
Dit arrest is gewezen door mrs. J.C.J. Luijten, S.C.P. Giesen en G.D. Hoekstra, en is door de rolraadsheer in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op
21 januari 2025.