Uitspraak
GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN
locatie Arnhem, afdeling civiel
zaaknummer gerechtshof 200.336.493
zaaknummer rechtbank Midden-Nederland 10561597
arrest van 27 mei 2025
in de zaak van
[appellante],
die woont in [woonplaats1] ,
die hoger beroep heeft ingesteld,
en bij de kantonrechter optrad als eiseres,
hierna:
[appellante],
[appellante],
advocaat: mr. H.M. Hielkema te Utrecht,
tegen
Utrechtse Maatschappij tot Stadsherstel N.V.,
die is gevestigd in Utrecht,
en bij de kantonrechter optrad als gedaagde,
hierna:
Stadsherstel,
Stadsherstel,
advocaat: mr. S.H.W. Le Large te Utrecht.
1.Het verloop van de procedure in hoger beroep
1.1
Naar aanleiding van het arrest van 13 februari 2024 heeft op 25 april 2024 een mondelinge behandeling bij het hof plaatsgevonden. Daarvan is een verslag gemaakt dat aan het dossier is toegevoegd (het proces-verbaal). Vervolgens zijn de volgende processtukken gewisseld:
- memorie van grieven van [appellante]
- memorie van antwoord van Stadsherstel
- akte uitlating producties van [appellante]
- antwoordakte Stadsherstel.
Hierna is arrest bepaald.
2.De kern van de zaak
2.1
[appellante] huurt sinds maart 2008 een appartement van Stadsherstel in een appartementengebouw en heeft medegebruik van de tuin behorende bij dat appartementengebouw. Stadsherstel verhuurt sinds juni 2019 in datzelfde gebouw een kantoorruimte aan Grachtenvaarders. Ook Grachtenvaarders heeft medegebruik van de tuin, die bovendien grenst aan de kantoorruimte. Grachtenvaarders stelt de kantoorruimte tegen betaling aan haar klanten ter beschikking voor onder meer vergaderingen, trainingen, workshops en dergelijke. Grachtenvaarders laat haar klanten in dat verband ook gebruik maken van de tuin. [appellante] vindt dat dit gebruik van de tuin door de klanten van Grachtenvaarders voor haar overlast veroorzaakt. Volgens [appellante] is de aard van het gebruik van de gemeenschappelijke tuin door de komst van Grachtenvaarders drastisch gewijzigd.
2.2
[appellante] heeft bij de kantonrechter gevorderd dat (kort gezegd) Stadsherstel wordt veroordeeld om de overlast te laten beëindigen althans het woongenot van [appellante] te herstellen, op verbeurte van een dwangsom als Stadsherstel daar niet aan voldoet. Ook vorderde [appellante] dat de huurprijs zou worden verminderd en dat Stadsherstel de teveel betaalde huur aan haar zou terug betalen.
2.3
De kantonrechter heeft deze vorderingen afgewezen. De bedoeling van het hoger beroep is dat de afgewezen vorderingen, althans de vorderingen zoals die luiden na de wijziging ervan in hoger beroep, alsnog worden toegewezen. Verkort weergegeven vordert [appellante] in hoger beroep het volgende:
i. een verklaring voor recht, dat de ingebruikgeving van de gemeenschappelijke tuin door Stadsherstel aan Grachtenvaarders zonder daarbij beperkingen aan dat gebruik door de commerciële klanten van Grachtenvaarders aan Grachtenvaarders op te leggen een gebrek is als bedoeld in artikel 7:204 lid 2 BW Pro;
ii. veroordeling van Stadsherstel om maatregelen te nemen die leiden tot beëindiging van de overlast door Grachtenvaarders, erin bestaande dat de commerciële klanten van Grachtenvaarders de tuin uitsluitend mogen gebruiken op bepaalde tijden op straffe van een dwangsom;
iii. huurprijsvermindering met ingang van 15 juni 2019 totdat Stadsherstel heeft voldaan aan de veroordeling onder ii;
iv. veroordeling van Stadsherstel de, als gevolg van de veroordeling onder iii, te veel betaalde huur terug te betalen; en
v. veroordeling van Stadsherstel in de proceskosten.
2.4
Stadsherstel heeft als verweer gevoerd dat de eiswijziging van [appellante] buiten beschouwing gelaten moet worden omdat deze te laat zou zijn gedaan.
3.Het oordeel van het hof
3.1
Het hof verwerpt het verweer van Stadsherstel dat de eiswijziging van [appellante] te laat is gedaan en daarom buiten beschouwing moet worden gelaten. [appellante] mocht haar eis wijzigen in haar memorie van grieven.
3.2
Het hof zal het vonnis van de kantonrechter bekrachtigen omdat niet komt vast te staan dat de overlast die [appellante] ervaart door klanten van Grachtenvaarders zodanige overlast is dat dit een gebrek vormt van het gehuurde in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW Pro. Ook handelt Stadsherstel niet onrechtmatig jegens [appellante] door toe te staan dat Grachtenvaarders het medegebruik heeft van de tuin. Dat oordeel wordt hierna uitgelegd.
3.3
In hoger beroep heeft Stadsherstel de stelling ingenomen dat de tuin niet tot het gehuurde behoort. Uit de stellingen in eerste aanleg en uit de correspondentie tussen partijen blijkt echter dat Stadsherstel er net als [appellante] altijd vanuit is gegaan dat (medegebruik van) de tuin wel tot het gehuurde behoort. Het hof zal daar dan ook van uitgaan.
3.4
De kantonrechter heeft de feiten vastgesteld en heeft op basis daarvan geoordeeld dat er geen sprake is van overlast. Het hof is van oordeel dat de kantonrechter de juiste toets op juiste wijze heeft gehanteerd en maakt het oordeel van de kantonrechter (in de rechtsoverwegingen 4.2. - 4.14.) dan ook tot het zijne. Het hof vult dit nog aan naar aanleiding van wat partijen in hoger beroep nog hebben aangevoerd.
3.5
[appellante] heeft verschillende redenen aangevoerd waarom haar huursituatie is verslechterd en waarom dit een gebrek vormt. Zo wijst zij op het verschil tussen ‘gewone kantoorhuurders’ en ‘commerciële kantoorhuurders’ en op de onvoorspelbaarheid van het gebruik van de tuin door huurders van Grachtenvaarders, wat bijdraagt aan de ervaring van overlast. Verder vindt ze het gebruik van het gehuurde door Grachtenvaarders dominant en overheersend. Het hof acht invoelbaar dat er door het gebruik van de tuin door klanten van Grachtenvaarders een situatie is ontstaan die [appellante] beleeft als een verslechtering van de situatie daarvoor, toen een andere huurder de tuin meer sporadisch gebruikte, met minder mensen en met bovendien een vast aanspreekpunt. Niet elke verslechtering van de huursituatie levert echter een gebrek op. De vraag is, of het gebruik van de tuin dat de huurders en gebruikers van het kantoorgedeelte er nu van maken valt buiten het bereik van de verwachtingen die [appellante] redelijkerwijs kon hebben over dat gebruik en de last die zij daarvan zou ondervinden toen zij het appartement huurde. Dat is niet zo.
3.6
[appellante] heeft een overzicht gemaakt van de keren dat zij sinds 2021 heeft vastgelegd dat huurders van Grachtenvaarders in groepen in de tuin aanwezig waren. Uit die waarnemingen, vastgelegd in productie 17, volgt dat er tijdens werkdagen regelmatig groepen van de tuin gebruik maken. Uit het overzicht en de tijdstippen op de foto’s die van die productie onderdeel uitmaken, blijkt wanneer er groepen in de tuin zijn. Dat is meestal rond het middaguur of rond het einde van de werkdag, soms nog rond een uur of zeven ’s avonds. Dat het vaker dan bij uitzondering voorkomt dat er na zes uur ’s avonds nog groepen zijn, is niet gebleken (volgens het overzicht dat loopt van maart 2021 tot en met juli 2024 gaat het om 15 keer, waarvan slechts één keer in 2024). Incidenteel, niet meer dan drie tot vijf keer per jaar, wordt er ook in het weekend gebruik gemaakt van de tuin. [appellante] heeft opgemerkt dat het vaker kan voorkomen dat er groepen in de tuin zijn, omdat zij er ook niet altijd is om het vast te leggen, maar aannemelijk is dat ze geen noemenswaardige overlast zal ondervinden van mensen die ze niet waarneemt. Het gaat verder om groepen zakelijke gebruikers – groepen collega’s die een training volgen en dergelijke – waarvan niet is gesteld dat ze buitensporig luid zijn of op andere wijze bijzonder storend gedrag vertonen. Er wordt geen muziek gedraaid. In zoverre wijken de huurders van Grachtenvaarders in hun gedrag niet wezenlijk af van hetgeen van kantoorhuurders verwacht kan worden. Daarmee wordt de drempel van niet te aanvaarden overlast niet gehaald. Dat het gebruik van de tuin niet past binnen wat [appellante] had kunnen verwachten toen zij haar appartement, gelegen in de binnenstad van [woonplaats1] , huurde, is niet komen vast te staan.
3.7
[appellante] heeft benadrukt dat op diverse foto’s die zij heeft overgelegd te zien is dat er meer dan tien gasten van Grachtenvaarders van de tuin gebruik maken. Dat is inderdaad het geval want op enkele foto’s zijn groepen van ongeveer twintig personen te zien. Dat maakt de beoordeling niet anders. De kantonrechter heeft in het vonnis meegenomen dat er niet (veel) meer dan tien mensen op de foto’s te zien zijn. Alhoewel erover valt te redetwisten of ongeveer twintig personen er veel meer zijn dan tien, is er geen sprake van overlast die de perken te buiten gaat alleen omdat de groep personen die van de tuin gebruik maakt enkele keren per jaar uit ongeveer twintig personen bestaat.
3.8
[appellante] heeft verder aangevoerd dat Grachtenvaarders recentelijk meubilair heeft geplaatst in de tuin, waardoor het gelijktijdig gebruik door de bewoners wordt belemmerd. Stadsherstel heeft daar tegen in gebracht dat Grachtenvaarders zonder protest van de bewoners oud meubilair heeft vervangen en dat elke bewoner het nieuwe tuinmeubilair mag gebruiken. Van een gebruiksbelemmering van de tuin is daarom niet gebleken.
3.9
Verder heeft [appellante] niet bestreden dat Stadsherstel verschillende gesprekken heeft gevoerd met Grachtenvaarders om de door [appellante] ervaren overlast te beperken. Het is dus niet zo dat Stadsherstel niets met de klachten van [appellante] heeft gedaan. Zij heeft de klachten van [appellante] met Grachtenvaarders besproken en heeft zich ingespannen om te bemiddelen tussen [appellante] en Grachtenvaarders.
3.1
[appellante] heeft geen (voldoende specifiek) aanbod gedaan om stellingen te bewijzen die, als ze zouden komen vast te staan, tot een ander oordeel zouden leiden.
De conclusie
3.11
Nu het hof met de kantonrechter van oordeel is dat geen sprake is van een gebrek en ook de andere bezwaren tegen het vonnis afwijst, kan ook de in hoger beroep gewijzigde eis niet worden toegewezen. Omdat [appellante] in het ongelijk zal worden gesteld, zal het hof [appellante] tot betaling van de proceskosten in hoger beroep veroordelen. Onder die kosten vallen ook de nakosten die nodig zijn voor de betekening van de uitspraak en de wettelijke rente over de proceskosten. De rente is verschuldigd vanaf veertien dagen na die betekening.
3.12
De veroordelingen in deze uitspraak kunnen ook ten uitvoer worden gelegd als een van partijen de beslissing van het hof voorlegt aan de Hoge Raad (uitvoerbaarheid bij voorraad).
4.De beslissing
Het hof:
4.1
bekrachtigt het vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Midden-Nederland, locatie Utrecht van 4 oktober 2023;
4.2
veroordeelt [appellante] tot betaling van de proceskosten van Stadsherstel, tot zover begroot op:
€ 2.135 aan griffierecht,
€ 2.428 aan salaris van de advocaat van Stadsherstel (2 procespunten x appeltarief II);
4.3
bepaalt dat al deze kosten moeten worden betaald binnen 14 dagen na vandaag. Als niet op tijd wordt betaald, dan worden die kosten verhoogd met de wettelijke rente;
4.4
verklaart de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad;
4.5
wijst af wat verder is gevorderd.
Dit arrest is gewezen door mr. M. Schoemaker, mr. M.P.C.J. van Bavel en mr. R. Verkijk, en is door de rolraadsheer in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 27 mei 2025.