Uitspraak
GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN
locatie Leeuwarden, afdeling civiel
zaaknummer gerechtshof 200.341.390/01
zaaknummer rechtbank Noord-Nederland, zittingsplaats Groningen, 10603815
arrest van 20 mei 2025
in de zaak van
[appellant],
die woont in [plaats1] ,
die hoger beroep heeft ingesteld,
en bij de kantonrechter optrad als eiser,
hierna:
[appellant],
[appellant],
advocaat: mr. G.J. Hollema te Almelo,
tegen
[geïntimeerde] Holding B.V.,
die is gevestigd in [plaats1] ,
en bij de kantonrechter optrad als gedaagde,
hierna:
[geïntimeerde],
[geïntimeerde],
advocaat: mr. J.B. Rijpkema te Groningen.
1.Het verloop van de procedure in hoger beroep
1.1
[appellant] heeft hoger beroep ingesteld tegen het vonnis [1] dat de kantonrechter in de rechtbank Noord-Nederland, locatie Groningen, op 6 februari 2024 tussen partijen heeft uitgesproken.
1.2
Het procesverloop in hoger beroep blijkt uit:
• de dagvaarding in hoger beroep
• de memorie van grieven, met de producties 2 tot en met 11
• de memorie van antwoord, met de producties 5 en 6.
1.3
De zaak is vervolgens op de rol voor ‘beraad partijen’ gesteld als bedoeld in artikel 2.25 van het procesreglement. [geïntimeerde] noch [appellant] heeft daarop gereageerd. [appellant] heeft verder geen gebruik gemaakt van de aan hem geboden mogelijkheid te reageren op de door [geïntimeerde] bij memorie van antwoord overgelegde producties. Daarna hebben beide partijen hun stukken aan het hof gegeven voor het doen van een uitspraak.
2.De kern van de zaak
Partijen hebben een huurovereenkomst gesloten voor een woning en een gedeelte van een schuur. Volgens huurder is op de huur van het gedeelte van de schuur ook het regime van huur van woonruimte van toepassing en niet het regime van artikel 7:230a BW. De kantonrechter is huurder niet in zijn betoog gevolgd. Het hof is het met die beslissing eens. Dat zal het hof uitleggen, nadat de feiten en de vorderingen zijn beschreven.
3.De vaststaande feiten
Het hof gaat uit van de volgende feiten.
3.1
[appellant] huurt sinds 1 juni 2016 het woongedeelte van de boerderij aan [adres] te [plaats1] met een deel van de achterliggende schuur (hierna: het gehuurde) van (de rechtsvoorganger van) [geïntimeerde] .
3.2
Achter het woongedeelte staan twee met elkaar verbonden schuren. De eerste schuur (hierna: schuur A) is vanuit het woongedeelte bereikbaar en staat in open verbinding met de tweede schuur (hierna: schuur B). Daarnaast is er nog een losstaande schuur (hierna: schuur C). Tussen partijen is afgesproken dat [appellant] een gedeelte van de schuur (vier aardappelvakken gelegen in schuur A) mag gebruiken voor het stallen van zijn machines. Een en ander is hieronder schematisch weergegeven:
3.3
De huurprijs bedroeg bij aanvang € 1.316,67 per maand, inclusief een voorschot van € 100,- op de afrekening nutsvoorzieningen.
3.4
In een concept-huurcontract dat is opgesteld door [appellant] , maar niet door partijen is getekend, staat onder meer vermeld:
Het gehuurde, bestemming
1.1
Verhuurder verhuurt aan huurder en huurder huurt van verhuurder de woonruimte en (een deel van) de landbouwschuur ten behoeve van landbouwmachines en inventaris (…)
1.2
Het gehuurde is bestemd om te worden gebruikt als woonruimte en opslag van landbouwmachines en inventaris.
1.3
Verhuurder zal zelf ook een deel van de schuur gebruiken voor opslag. De indeling en oppervlakte zal in goed overleg plaatsvinden.
(…)
Duur, verlenging en opzegging
3.1
Het is de huurder bekend dat de verhuurder het woongedeelte van het gehuurde over enkele jaren zelf wil gebruiken. Voor de huurder is de huur een tijdelijke oplossing, om de tijd te overbruggen tussen de verkoop van zijn boerderij en de aankoop van een andere locatie. (…)
3.5
[appellant] is in de woning getrokken met zijn ouders, zijn partner en kind. De moeder van [appellant] is in 2020 overleden. De vader van [appellant] raakte ernstig ziek en [appellant] verleende mantelzorg.
3.6
[appellant] heeft op 6 juli 2022 in het handelsregister laten registreren dat hij vanaf 15 januari 2019 op het adres van het gehuurde een eenmanszaak exploiteert, die zich onder meer richt op loonwerk.
3.7
Met een brief van 14 december 2022 heeft [geïntimeerde] de huur van het gehuurde gedeelte van de schuur opgezegd en de ontruiming aangezegd tegen 31 januari 2023. [appellant] heeft geen beroep gedaan op ontruimingsbescherming.
3.8
Bij kortgedingdagvaarding van 23 december 2022 heeft [geïntimeerde] ontruiming gevorderd van de schuur en het achtererf door [appellant] . De kantonrechter heeft de ontruiming toegewezen bij vonnis [2] van 2 februari 2023. [appellant] heeft aan dit vonnis gevolg gegeven en de schuur en het achtererf ontruimd.
3.9
[appellant] is tegen het vonnis in kort geding in hoger beroep gegaan. Dit hof heeft bij arrest [3] van 7 november 2023 het vonnis, kort weergegeven, vernietigd op het punt van de ontruimingstermijn; deze is in hoger beroep verruimd naar twee maanden. Voor het overige is het vonnis in stand gelaten.
3.1
In opdracht van [appellant] heeft [naam1] Bouwadviseurs een bouwkundig rapport van 5 december 2023 opgesteld (hierna: het rapport). Daarin staat onder het opschrift “Conclusie(s) & antwoorden”:
Op basis van eerder vernoemde punten kom ik tot de conclusie dat er wel degelijk sprake is van (bouwtechnische) verknochtheid tussen het woondeel en de schuur.
Splitsing is naar mijn inziens op basis van veiligheid en gezondheid niet eenvoudige mogelijk. Daarnaast is de isolatiewaarde van de scheidingsconstructie samenhang tussen woondeel en achterdeel bij gebruik door derden zal leiden tot praktische bezwaren.
4.Het geschil en de beslissing van de kantonrechter
4.1
[appellant] heeft bij de kantonrechter gevorderd:
te bepalen dat op de huur van de woonruimte én de schuur het huurregime van woonruimte van toepassing is;
te bepalen dat [geïntimeerde] binnen drie dagen na de datum van de uitspraak [appellant] weer toegang verschaft tot de schuur om deze te gebruiken voor de opslag van al zijn landbouwmachines;
[geïntimeerde] te bevelen, in het geval dat hij ook zaken in de schuur wenst op te slaan, het gebruik van de landbouwmachines van [appellant] niet te hinderen en/of te blokkeren, op straffe van een dwangsom van € 500,- per keer dat [geïntimeerde] handelt in strijd met het voorgaande;
met veroordeling van [geïntimeerde] in de kosten van de procedure.
4.2
De kantonrechter heeft deze vorderingen afgewezen en [appellant] veroordeeld in de proceskosten.
4.3
De bedoeling van het hoger beroep van [appellant] is dat de afgewezen vorderingen alsnog worden toegewezen.
5.Het oordeel van het hof
Kwalificatie van de huurovereenkomst en het toepasselijke huurregime
5.1
[appellant] stelt zich op het standpunt dat de huurovereenkomst niet kan worden gesplitst, zoals [geïntimeerde] wel meent, in twee afzonderlijke huurovereenkomsten (en daarmee ook in twee afzonderlijke huurregimes), één voor woonruimte en één voor bedrijfsruimte. Volgens [appellant] moet op de gehele huurovereenkomst het huurregime voor woonruimte worden toegepast.
5.2
Voor de beoordeling van de vraag of in dit geval, waarin partijen een gemengde huurovereenkomst hebben gesloten, splitsing van de overeenkomst al dan niet mogelijk is in afzonderlijke huurovereenkomsten voor woonruimte en bedrijfsruimte, moet de rechter acht slaan op alle omstandigheden van het geval, waaronder het gebruik dat partijen bij het sluiten van de overeenkomst voor ogen heeft gestaan, het gebruik dat laatstelijk van het gehuurde werd gemaakt, de inrichting van het gehuurde in relatie tot dat gebruik, en de gevolgen van een eventuele splitsing voor het (overeengekomen en feitelijk) gebruik door de huurder. [4]
5.3
In dit geval is sprake van één huurovereenkomst waarbij zowel woonruimte als (een deel van) de aangebouwde schuur wordt verhuurd. [appellant] heeft daartoe een document opgesteld waarin is vermeld dat op de overeenkomst de bepalingen van huur van woonruimte van toepassing worden verklaard, maar vaststaat dat [geïntimeerde] dat document niet heeft ondertekend. [geïntimeerde] kan daarmee niet geacht worden met de toepasselijkheid van het huurregime voor woonruimte te hebben ingestemd.
5.4
In het door [appellant] opgestelde document wordt wel vermeld dat het verhuurde deel van de landbouwschuur is bestemd om te worden gebruikt als opslag voor landbouw-machines en inventaris. Die benodigde opslagmogelijkheid komt voort uit staken van het agrarisch bedrijf van de familie van [appellant] elders en ‘om de tijd te overbruggen tussen de verkoop van zijn boerderij en de aankoop van een andere locatie’. Het overeengekomen gebruik van schuur A was daarbij volgens het niet ondertekende document niet exclusief.
5.5
In hoger beroep neemt [appellant] het standpunt in dat bij aanvang van de huur is afgesproken dat hij (vrijwel) de gehele schuur mocht gebruiken. Dat zou ook blijken uit overgelegde verklaringen van getuigen. Het hof leest niet in die verklaringen dat de getuigen uit eigen wetenschap kunnen verklaren over wat [geïntimeerde] met [appellant] zou hebben afgesproken of wat hun bron van wetenschap is. Daarom gaat het hof daaraan voorbij. [appellant] heeft bovendien niet uitgelegd waarom hij dan iets anders in het door hem opgestelde conceptcontract heeft vastgelegd. Daarmee staat voldoende vast dat [appellant] niet de hele schuur A huurde maar een deel daarvan en dat [geïntimeerde] het resterende deel niet in gebruik aan [appellant] wilde afstaan. Het antwoord op de vraag of [geïntimeerde] bij de totstandkoming van de huurovereenkomst heeft toegezegd het niet-verhuurde deel van de schuur niet in gebruik te geven aan derden, zoals [appellant] stelt en [geïntimeerde] betwist, is daarom niet van belang voor de vaststelling dat [appellant] geen exclusief gebruiksrecht van de schuur had. Aan het daarover gedane bewijsaanbod van [appellant] gaat het hof dan ook voorbij. Onomstreden is dat het niet-verhuurde deel van de schuur ook niet bij [appellant] in gebruik is gekomen.
5.6
Het feitelijk gebruik van het gehuurde stemt ook overeen met wat is overeengekomen. [appellant] heeft de woonruimte als zodanig gebruikt en het gehuurde deel van de schuur benut voor opslag van zijn machines die hij tot juni 2016 bedrijfsmatig had ingezet voor zijn (familie)bedrijf en (in ieder geval vanaf 2019) inmiddels weer bedrijfsmatig inzet als loonwerker. Dat loonwerk wordt elders voor derden verricht. [appellant] bewerkt met zijn machines geen eigen land dat bij de woonruimte ligt. In die zin is er geen bedrijfsmatige verbondenheid tussen de woonruimte en de schuur, nog daargelaten dat niet het gewijzigde feitelijk gebruik van de schuur beslissend is maar het overeengekomen gebruik. Dat was kortweg ‘opslag van machines in afwachting van het vinden van een andere bedrijfslocatie’. Dat het voor [appellant] voor zijn huidige bedrijf doelmatiger en goedkoper zou zijn als hij zijn machines zou kunnen blijven stallen in schuur A, in plaats van op afstand van de woonruimte, is geen argument dat bijdraagt aan het antwoord op de vraag welke huurregime geldt voor het verhuurde deel van de schuur.
5.7
Anders dan [appellant] betoogt, is er geen (bouwkundige) noodzaak om de woonruimte en het door hem gehuurde deel van de schuur als één geheel te zien.
A. Dat de woonruimte en het gehuurde deel van de schuur zich onder hetzelfde dak bevinden en visueel één geheel zouden vormen, dwingt daar geenszins toe. Dat geldt namelijk ook voor het niet verhuurde deel van de schuur. Daarnaast geldt dat de woonruimte en het gehuurde deel van de schuur A onderdeel zijn van een groter geheel dat ook bestaat uit het erf en de schuren B en C. Vast staat dat het erf en die twee schuren niet aan [appellant] zijn verhuurd. Van belang is verder dat [appellant] niet (gemotiveerd) heeft weersproken dat in het verleden de woonruimte en schuur A ook los van elkaar zijn verhuurd.
B. Gezien het verschillend gebruik van de ruimten (wonen tegenover zakelijke opslag) kan niet worden aangenomen dat het gebruik van de ene ruimte niet mogelijk is zonder het gebruik van de andere ruimte. Dat die ruimten onderling inpandig bereikbaar zijn is daarvoor niet doorslaggevend, al is het maar omdat vaststaat dat de tussendeuren zijn af te sluiten en inmiddels – na ontruiming door [appellant] van schuur A – ook zijn afgesloten. De schuur en de woonruimte zijn ook ieder afzonderlijk bereikbaar en toegankelijk, zo staat vast. Het gegeven dat een CV-installatie en enkele leidingen ten behoeve van de woonruimte zich (deels) in schuur A bevinden, is van onvoldoende gewicht om anders over de bruikbaarheid anders te oordelen.
C. Hetzelfde geldt voor de (andere) bezwaren zoals verwoord in het rapport van [naam1] . Allereerst geldt dat dat rapport is ingericht vanuit de vraag of de woonruimte en schuur ‘verknocht’ zijn en of het bouwkundig al dan niet mogelijk is de woonruimte te splitsen van de schuur maar dat is niet het toetsingskader (zie 5.2). De genoemde bezwaren van stank- en geluidshinder, onvoldoende brandveiligheid en inbraakwerendheid worden vervolgens in verband gebracht met de hoeveelheid gebruikers van het gebouw. Dat argument is niet doorslaggevend, alleen al omdat de schuur slechts deels is verhuurd en die vanaf het begin van de huurovereenkomst ook door een ander (in ieder geval door [geïntimeerde] ) is gebruikt.
5.8
Het onder het huurregime voor woonruimte brengen van het gehuurde deel van schuur A, zoals [appellant] bepleit, zou er ook toe kunnen leiden dat daardoor de feitelijke bruikbaarheid en de verhuurbaarheid van het niet aan [appellant] verhuurde deel van de schuur wordt aangetast. Gesteld noch gebleken is dat dit door partijen onder ogen is gezien, laat staan dat daar iets over is besproken of afgesproken.
5.9
Uit dit alles blijkt in voldoende mate dat de woning (bouwkundig en functioneel) onafhankelijk is van de bedrijfsruimte, en dat de woonruimte en bedrijfsruimte te splitsen zijn met het oog op de bruikbaarheid en economische gevolgen daarvan. Voor het onder één regime brengen van de gemengde huurovereenkomst ziet het hof dan ook geen reden. Dit betekent dat het huurregime voor woonruimte niet van toepassing is op de gehele huurovereenkomst, zoals [appellant] verlangt te bepalen.
5.1
Dat in 2016 één huurprijs is afgesproken voor gebruik van de woonruimte én het deel van schuur A is onvoldoende om anders te oordelen.
Het bewijsaanbod
5.11
Hiervoor is al overwogen (5.5) dat het aanbod van [appellant] om te bewijzen dat in 2016 is afgesproken dat [geïntimeerde] het niet aan hem verhuurde deel van de schuur niet aan derden ter beschikking zou stellen, niet relevant is. Aan het horen van de door [appellant] ingeschakelde [naam1] heeft het hof, gelet op wat in 5.7 sub C. is overwogen, geen behoefte. Voor het overige is het bewijsaanbod van [appellant] te vaag, zodat het wordt gepasseerd.
De conclusie
5.12
Het hoger beroep slaagt niet. Omdat [appellant] in het ongelijk wordt gesteld, zal het hof hem tot betaling van de proceskosten in hoger beroep veroordelen. Onder die kosten vallen ook de nakosten die nodig zijn voor de betekening van de uitspraak en de wettelijke rente daarover. De rente is verschuldigd vanaf veertien dagen na die betekening. [5]
5.13
De veroordeling in deze uitspraak kan ook ten uitvoer worden gelegd als een van partijen de beslissing van het hof voorlegt aan de Hoge Raad (uitvoerbaarheid bij voorraad).
6.De beslissing
Het hof:
6.1
bekrachtigt het vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Noord-Nederland, locatie Groningen, van 6 februari 2024;
6.2
veroordeelt [appellant] tot betaling van de volgende proceskosten van [geïntimeerde] in hoger beroep:
- € 798,- aan griffierecht
- € 1.214,- aan salaris van de advocaat van [geïntimeerde] (1 procespunt × appeltarief II)
6.3
bepaalt dat al deze kosten moeten worden betaald binnen 14 dagen na vandaag. Als niet op tijd wordt betaald, dan worden die kosten verhoogd met de wettelijke rente;
6.4
verklaart de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad;
6.5
wijst af wat verder is gevorderd.
Dit arrest is gewezen door mrs. W.F. Boele, M.E.L. Fikkers en J.E. Wichers, en is door de rolraadsheer in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 20 mei 2025.