Uitspraak
GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN
locatie Arnhem, afdeling civiel
zaaknummer gerechtshof 200.340.230
zaaknummer rechtbank Gelderland 10533660
arrest van de pachtkamer van 10 juni 2025
in de zaak van
[appellante]
die woont in [woonplaats] , gemeente [gemeente]
die hoger beroep heeft ingesteld
en bij de rechtbank optrad als gedaagde
hierna: [pachtster]
advocaat: mr. W.M. Bijloo
tegen
BM Ontwikkeling B.V.
die is gevestigd in Hardinxveld-Giessendam en
Bouwlinie B.V.
die is gevestigd in Woudrichem, gemeente Altena
die ook hoger beroep hebben ingesteld
die bij de rechtbank optraden als eisers
hierna: BM c.s. (in meervoud)
advocaat: mr. C.F. van Helvoirt
1.Het verloop van de procedure in hoger beroep
Naar aanleiding van het arrest van 10 december 2024 heeft op 27 maart 2025 een mondelinge behandeling bij het hof plaatsgevonden. Daarvan is een verslag gemaakt dat aan het dossier is toegevoegd (het proces-verbaal). Hierna hebben partijen het hof gevraagd opnieuw arrest te wijzen.
2.De kern van de zaak
2.1.
[pachtster] heeft enkele stukken los land van (een rechtsvoorganger van) BM c.s. geliberaliseerd gepacht tot en met 2019. Het hof moet de vraag beantwoorden of de pacht daarna is voortgezet. Het hof beantwoord die vraag ontkennend.
2.2.
Het gaat in deze zaak om de percelen los land kadastraal bekend Gemeente [gemeente] . sectie [sectieletter] , nummers [sectienummer 1] gedeeltelijk, [sectienummer 2] , [sectienummer 3] gedeeltelijk, [sectienummer 4] gedeeltelijk en [sectienummer 5] gedeeltelijk, met een totale oppervlakte van ca. 6.25.26 ha. [pachtster] heeft deze geliberaliseerd gepacht van 1 maart 2017 tot en met 31 december 2019 voor € 7.659,45 per jaar. De geliberaliseerde pachtovereenkomst bevat ook een voorkeursrecht voor [pachtster] : verpachter verplichtte zich om “
als verpachter besluit het verpachte opnieuw voor een bepaald periode te verpachten”, zij het als eerste aan pachter zou aanbieden.
als verpachter besluit het verpachte opnieuw voor een bepaald periode te verpachten”, zij het als eerste aan pachter zou aanbieden.
2.3.
Na het einde van de geliberaliseerde pachtovereenkomst heeft [pachtster] het land niet ontruimd, maar is het blijven gebruiken. In oktober 2020 heeft de rechtsvoorganger van BM c.s. een factuur gestuurd voor “pachtvergoeding 2020” voor de percelen, onder vermelding van hun kadastrale aanduiding. Het op deze factuur gestelde bedrag is op 10 april 2021 betaald.
2.4.
Ondertussen speelde tussen de rechtsvoorganger van BM c.s. en [pachtster] een geschil over onder andere de pachtpenningen voor de periode 2017-2019. Tijdens een mondelinge behandeling in maart 2021 is overeengekomen dat [echtgenoot/gemachtigde] , namens [pachtster] , € 9.330 zou betalen aan de rechtsvoorganger van BM c.s.
2.5.
Ook nadien heeft [pachtster] bedragen betaald met verwijzing naar de pacht van de percelen. BM c.s. hebben zich op het standpunt gesteld dat geen sprake is van pacht, en hebben de door [pachtster] betaalde bedragen gedeeltelijk terugbetaald en zich voor het restant op het standpunt gesteld dat deze bedragen zijn verrekend met het bedrag van € 9.330 dat [pachtster] schuldig was.
2.6.
[pachtster] had de percelen ten tijde van de mondelinge behandeling in hoger beroep nog in gebruik.
2.7.
BM c.s. hebben bij de pachtkamer in Zutphen gevorderd om [pachtster] te gebieden de percelen te ontruimen op straffe van een dwangsom van € 75 per dag met een maximum van € 10.000. De pachtkamer in Zutphen heeft die vordering toegewezen. [pachtster] komt daartegen in hoger beroep. Zij wil dat deze vordering alsnog wordt afgewezen. BM c.s. komen ook in hoger beroep en hebben hun eis vermeerderd. Zij willen nu ontruiming op straffe van een dwangsom van € 500 per dag met een maximum van € 25.000 en zij willen dat [pachtster] wordt veroordeeld om € 7.659,45 per jaar te betalen ingaande per 1 januari 2020 als vergoeding voor het onrechtmatige gebruik (artikel 7:359 BW).
2.8.
Het hoger beroep van [pachtster] slaagt niet. Het hoger beroep van BM c.s. slaagt wel. Het hof zal de vorderingen van BM c.s. toewijzen. Het hof legt hieronder uit hoe het tot zijn conclusie komt.
3.De toelichting op de beslissing van het hof
Er is geen pachtovereenkomst tot stand gekomen
3.1.
Om de vordering tot ontruiming van BM c.s. af te weren beroept [pachtster] zich erop dat zij het recht heeft de percelen te gebruiken, omdat er sprake is van een pachtovereenkomst tussen haar en [echtgenoot/gemachtigde] enerzijds, en BM c.s. anderzijds. Deze pachtovereenkomst is volgens [pachtster] stilzwijgend tot stand gekomen, doordat zij en [echtgenoot/gemachtigde] het land zijn blijven gebruiken na het aflopen van de geliberaliseerde pachtovereenkomst eind december 2019.
3.2.
Het hof stelt het volgende voorop. Voor een overeenkomst is wilsovereenstemming of gerechtvaardigd vertrouwen dat daarvan sprake is vereist. Of dat het geval is moet worden beantwoord aan de hand van de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan elkaars verklaringen en gedragingen mochten toekennen en op hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten. Deze wilsovereenstemming of het gerechtvaardigd vertrouwen daarop kan ook stilzwijgend tot stand komen. Het hof moet daarbij eerst vaststellen welke rechten en verplichtingen partijen zijn overeengekomen, om daarna de vraag te beantwoorden als welke overeenkomst de aldus gemaakte afspraken gekwalificeerd moeten worden.
Als na afloop van een pachtovereenkomst het gebruik van het gepachte tegen betaling wordt voortgezet kan daaruit blijken dat partijen stilzwijgend de pacht hebben willen voortzetten, omdat mogelijk, afhankelijk van de omstandigheden van het geval, daaruit afgeleid kan worden dat partijen beoogden het gebruik tegen betaling te blijven verstrekken. En alhoewel de vraag wat partijen hebben afgesproken voorafgaat aan de vraag hoe die afspraken gekwalificeerd moeten worden, kan bij een stilzwijgende verlenging van een schriftelijke pachtovereenkomst, de kwalificatie van die verlengde pachtovereenkomst wel van belang zijn voor de uitleg van wat partijen stilzwijgend hebben willen overeenkomen.
3.3.
Het hof is van oordeel dat in dit geval geen pachtovereenkomst tot stand is gekomen. Het hof gaat ervan uit dat [pachtster] wist dat BM c.s. het perceel aanhielden om daarop op termijn woningbouw te realiseren. [pachtster] heeft dat wel betwist, maar ook tijdens de mondelinge behandeling in hoger beroep heeft [echtgenoot/gemachtigde] toegegeven dat hij wist dat het de bedoeling was dat op de percelen woningbouw gerealiseerd zou worden. Hij heeft alleen aangevoerd dat de gronden al heel lang genoemd worden als mogelijke woningbouwlocatie, maar dat de grond nog steeds een agrarisch bestemming heeft. [pachtster] en BM c.s. waren een geliberaliseerde pachtovereenkomst overeengekomen, die afliep op 2019. Voor het hof staat daarmee als onvoldoende gemotiveerd betwist vast dat [pachtster] ook heeft begrepen dat zij tot 2019 een geliberaliseerde pachtovereenkomst heeft gekregen in verband met de plannen voor woningbouw. Ook het overeengekomen voorkeursrecht vermeldt in een wat kromme formulering dat als er al sprake zou zijn van een verlenging er sprake zou zijn van een verlenging van beperkte duur. Nergens blijkt uit dat BM c.s. stilzwijgend wilden instemmen met een overeenkomst die uitsluitend zou voorzien in gebruik van de percelen tegen betaling, zonder een beperking in de duur. Kort gezegd: als [pachtster] en/of [echtgenoot/gemachtigde] redelijkerwijs iets mocht verwachten, was dat in dit geval een geliberaliseerde pachtovereenkomst.
3.4.
BM c.s. hebben echter betwist dat [pachtster] met een geliberaliseerde pachtovereenkomst heeft willen instemmen. Ook [pachtster] zegt in haar memorie van grieven: “
Partijen hebben niet afgesproken dat de pacht die vanaf 1 januari 2020 geldt, een geliberaliseerde pachtovereenkomst is.” Blijkens de eigen stelling van [pachtster] is van een geliberaliseerde pachtovereenkomst dus geen sprake. [pachtster] gaat er vanuit dat uiterlijk 1 januari 2020 een schriftelijke pachtovereenkomst gesloten had moeten zijn, omdat zij de percelen sinds die dag in gebruik heeft gehouden. Anders geldt volgens [pachtster] blijkbaar dat vanaf dat moment sprake is van een mondelinge pachtovereenkomst, die op grond van artikel 7:322 BW voor onbepaalde tijd geldt. Dat gaat in dit geval niet op: als [pachtster] het aanbod tot het aangaan van een geliberaliseerde pachtovereenkomst heeft afgewezen, terwijl zij (gelet op de kenbare bedoeling van BM c.s.) redelijkerwijs geen andere pachtovereenkomst mocht verwachten, dan leidt het hof daaruit af dat er geen wilsovereenstemming over het gebruik van de percelen is geweest. Dat [pachtster] de afwijzing van de geliberaliseerde pachtovereenkomst kenbaar heeft gemaakt nadat het gebruik is voortgezet maakt dat niet anders en maakt ook niet dat van een pachtbeëindigingsovereenkomst sprake is: van (stilzwijgende) wilsovereenstemming tussen [pachtster] en BM c.s. over de voorwaarden voor het gebruik van de percelen is niet gebleken.
Partijen hebben niet afgesproken dat de pacht die vanaf 1 januari 2020 geldt, een geliberaliseerde pachtovereenkomst is.” Blijkens de eigen stelling van [pachtster] is van een geliberaliseerde pachtovereenkomst dus geen sprake. [pachtster] gaat er vanuit dat uiterlijk 1 januari 2020 een schriftelijke pachtovereenkomst gesloten had moeten zijn, omdat zij de percelen sinds die dag in gebruik heeft gehouden. Anders geldt volgens [pachtster] blijkbaar dat vanaf dat moment sprake is van een mondelinge pachtovereenkomst, die op grond van artikel 7:322 BW voor onbepaalde tijd geldt. Dat gaat in dit geval niet op: als [pachtster] het aanbod tot het aangaan van een geliberaliseerde pachtovereenkomst heeft afgewezen, terwijl zij (gelet op de kenbare bedoeling van BM c.s.) redelijkerwijs geen andere pachtovereenkomst mocht verwachten, dan leidt het hof daaruit af dat er geen wilsovereenstemming over het gebruik van de percelen is geweest. Dat [pachtster] de afwijzing van de geliberaliseerde pachtovereenkomst kenbaar heeft gemaakt nadat het gebruik is voortgezet maakt dat niet anders en maakt ook niet dat van een pachtbeëindigingsovereenkomst sprake is: van (stilzwijgende) wilsovereenstemming tussen [pachtster] en BM c.s. over de voorwaarden voor het gebruik van de percelen is niet gebleken.
3.5.
Dat betekent dat [pachtster] de gronden zonder recht of titel gebruikt. De vordering tot ontruiming moet worden toegewezen. Het hof hoeft daarom niet meer in te gaan op het debat tussen partijen of er wel of niet betaald is voor het gebruik van de grond.
[pachtster] moet een vergoeding voor het gebruik betalen
3.6.
BM c.s. hebben in hun hoger beroep hun eis vermeerderd. Zij willen dat [pachtster] wordt veroordeeld een gebruiksvergoeding te betalen gelijk aan de pacht die betaald werd onder de geliberaliseerde pachtovereenkomst. Artikel 7:359 BW bepaalt dat als de pachter na het einde van de pacht het gepachte onrechtmatig onder zich houdt, de verpachter over de tijd dat hij het gepachte mist, een vergoeding kan vorderen gelijk aan de pachtprijs. Nu het hof geoordeeld heeft dat er geen sprake is van een pachtovereenkomst en ook van geen andere geldige reden is gebleken op grond waarvan [pachtster] het gepachte onder zich mocht houden, staat in deze zaak vast dat [pachtster] het gepachte onrechtmatig onder zich heeft gehouden. Een andere reden waarom zij niet gehouden is een vergoeding gelijk aan de pachtprijs te betalen is ook niet gesteld of gebleken. [pachtster] moet dus € 7.659,45 per jaar betalen vanaf 1 januari 2020 tot het moment dat [pachtster] het perceel heeft verlaten en ontruimd.
Hoogte van de dwangsom
3.7.
BM c.s. hebben onbetwist gesteld dat [pachtster] aan het vonnis in eerste aanleg geen gevolg heeft gegeven, ondanks betekening daarvan, en de percelen nog steeds in gebruik heeft. Het hof begrijpt dat door de rechtbank opgelegde dwangsommen zijn verbeurd. [pachtster] heeft (desondanks) niet aan de veroordeling voldaan. BM c.s. vordert daarom in hoger beroep (opnieuw) om [pachtster] te veroordelen de percelen te ontruimen op straffe van een hogere dwangsom. Die vordering wordt toegewezen als in het dictum vermeld. Het verzoek de dwangsom te halveren van [pachtster] is niet gemotiveerd, zodat het hof daaraan voorbij gaat.
Verrekening met kosten aanleg sloot
3.8.
[pachtster] heeft aangevoerd dat BM c.s. de kosten van het aanleggen van de sloot moeten vergoeden al dan niet door verrekening met openstaande posten voor de pachtperiode 2017 t/m 2019. Een reconventionele vordering ligt niet voor. Ook ligt geen vordering van BM c.s. voor die ziet op de periode die [pachtster] in verrekening wil betrekken. Daar komt bij dat BM c.s. hebben betwist dat [pachtster] die kosten op BM c.s. kan verhalen. Het beroep op verrekening stuit daarom ook af op artikel 6:136 BW.
Bewijsaanbieding
3.9.
Het hof gaat niet in op de bewijsaanbieding door [pachtster] . Zij heeft geen stellingen te bewijzen aangeboden die, als zij zouden worden bewezen, tot een andere conclusie kunnen leiden.
Slotsom
3.10.
Het hoger beroep van [pachtster] slaagt niet. Het hoger beroep van BM c.s. slaagt wel. Omdat [pachtster] in het ongelijk zal worden gesteld, zal het hof haar tot betaling van de proceskosten van BM c.s. veroordelen in het hoger beroep van [pachtster] en het hoger beroep van BM c.s. Onder die kosten vallen ook de nakosten die nodig zijn voor de betekening van de uitspraak en de wettelijke rente daarover. De rente is verschuldigd vanaf veertien dagen na die betekening.
4.De beslissing
Het hof:
In het hoger beroep van [pachtster] en van BM c.s.
4.1.
bekrachtigt het vonnis van de pachtkamer in Zutphen van 27 september 2023;
In het hoger beroep van [pachtster]
4.2.
wijst het hoger beroep af;
4.3.
veroordeelt [pachtster] tot betaling van de volgende proceskosten van BM c.s.:
€ 783,- aan griffierecht;
€ 2.428 aan salaris van de advocaat van BM c.s. (2 procespunten x tarief II à € 1.214 per punt);
In het hoger beroep van BM c.s.
4.4.
veroordeelt [pachtster] tot betaling van een dwangsom van € 500,- per dag met een maximum van € 25.000 voor elke dag dat de percelen niet zijn ontruimd na de veertiende dag na de dag van betekening van dit arrest;
4.5.
veroordeelt [pachtster] om aan BM c.s. te betalen € 7.659,45 per jaar, ingaande per 1 januari 2020 tot het moment dat [pachtster] de percelen heeft ontruimd, waarbij geldt dat de vergoeding voor een deel van het jaar wordt vastgesteld op 1/365ste van dit bedrag voor iedere dag dat het gebruik na de laatste 1 januari heeft voortgeduurd;
4.6.
veroordeelt [pachtster] tot betaling van de volgende proceskosten van BM c.s.:
€ 1.214 aan salaris van de advocaat van BM c.s. (1/2 x 2 procespunten x tarief II);
In het hoger beroep van [pachtster] en van BM c.s.
4.7.
bepaalt dat de kosten genoemd in rov. 4.3 en 4.6 moeten worden betaald binnen 14 dagen na vandaag. Als niet op tijd wordt betaald, dan worden die kosten verhoogd met de wettelijke rente;
4.8.
verklaart de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;
4.9.
wijst af wat verder is gevorderd.
Dit arrest is gewezen door mrs. M.S.A. van Dam, S.C.P. Giesen, en J.U.M. van der Werff en de deskundige leden ir. W.G. Nijlant en ing. H.W.J. van Schooten en is door de rolraadsheer in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 10 juni 2025.