Uitspraak
GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN
locatie Arnhem
afdeling civiel recht, handel
zaaknummer gerechtshof 200.342.718
(zaaknummer rechtbank Overijssel, zittingsplaats Almelo: 10812969)
arrest van 15 juli 2025
in de zaak van
[appellant]
die woont in [woonplaats1]
die hoger beroep heeft ingesteld
en bij de kantonrechter optrad als eisende partij
hierna: [appellant]
advocaat: mr. G.J. Hollema
tegen
[geïntimeerde]
die woont in [woonplaats1]
en bij de kantonrechter optrad als gedaagde partij
hierna: [geïntimeerde]
advocaat: mr. M.H.J. Booijink
1.Het verloop van de procedure in hoger beroep
1.1.
[appellant] heeft hoger beroep ingesteld tegen het vonnis dat de kantonrechter in de rechtbank Overijssel, zittingsplaats Almelo, (hierna: de kantonrechter) op 27 februari 2024 tussen partijen heeft uitgesproken. Het procesverloop in hoger beroep blijkt uit:
- de dagvaarding in hoger beroep
- de memorie van grieven met producties
- de memorie van antwoord met producties
- de door [appellant] ingediende nadere producties 3 en 4
- de door [geïntimeerde] ingediende nadere producties 6 en 7
- het verslag (proces-verbaal) van de mondelinge behandeling die op 14 mei 2025 is gehouden.
1.2
Het hof heeft de zaak aangehouden voor schikkingsonderhandelingen. Op 17 juni 2025 hebben partijen het hof gevraagd arrest te wijzen.
2.De kern van de zaak
2.1
[geïntimeerde] huurt sinds 2015 een woning [appellant] . [appellant] heeft de huurovereenkomst opgezegd. [geïntimeerde] heeft hiermee niet ingestemd. De beëindiging van de huurovereenkomst is de inzet van deze procedure.
2.2
[appellant] heeft bij de kantonrechter gevorderd te bepalen dat de huurovereenkomst per 1 februari 2024 eindigt en [geïntimeerde] te veroordelen om het gehuurde ontruimen, met nevenvorderingen. De kantonrechter heeft de vorderingen afgewezen en [appellant] in de proceskosten veroordeeld. [appellant] is het daar niet mee eens. De bedoeling van het hoger beroep is dat zijn vorderingen alsnog worden toegewezen.
3.Het oordeel van het hof
de beslissing
3.1
Ook het hof beslist dat de vorderingen van [appellant] moeten worden afgewezen. Dit is omdat [appellant] geen belang heeft bij zijn vorderingen en omdat er geen geldige opzeggingsgrond is. Het hof legt deze beslissing hierna uit.
de achtergrond van de zaak
3.2
[appellant] verhuurt met ingang van 1 september 2015 de woning aan de [adres] in [woonplaats1] aan [geïntimeerde] De huurovereenkomst geldt voor onbepaalde tijd. [geïntimeerde] woont vanaf het begin van de huurovereenkomst in de woning met zijn echtgenote, [de echtgenote] (hierna: [de echtgenote] ). [geïntimeerde] en [de echtgenote] bewonen de woning met hun drie minderjarige kinderen.
3.3
Bij brief van 21 juli 2023 zegt de gemachtigde van [appellant] de huurovereenkomst met [geïntimeerde] op tegen 1 februari 2024 wegens dringend eigen gebruik. In de brief staat dat het dringend eigen gebruik is gelegen in het feit dat de (nu 34-jarige) dochter [de dochter] en haar partner bij [appellant] inwonen, maar dat gebleken is dat dat niet (langer) een houdbare situatie is.
3.4
[geïntimeerde] laat bij e-mail van zijn gemachtigde van 1 augustus 2023 weten dat hij niet instemt met de beëindiging van de huurovereenkomst.
het beoordelingskader
3.5
Een verhuurder kan de huurovereenkomst opzeggen. Als de verhuurder zes weken na de opzegging niet van de huurder een schriftelijke mededeling heeft ontvangen dat deze in de beëindiging van de huurovereenkomst toestemt, kan de verhuurder op de gronden vermeld in de opzegging vorderen dat de rechter het tijdstip zal vaststellen waarop de huurovereenkomst zal eindigen. De gronden waarop de rechter de vordering kan toewijzen zijn limitatief in de wet opgenomen en de rechter dient bij de beslissing uitsluitend de in de opzegging vermelde gronden in aanmerking te nemen (art. 7:273 lid 1 BW). Op grond van de wet (art. 7:274 lid 1 aanhef en onder c BW) kan de rechter de vordering toewijzen indien, voor zover hier van belang, de verhuurder aannemelijk maakt dat hij het verhuurde zo dringend nodig heeft voor eigen gebruik dat van hem, de belangen van beide partijen naar billijkheid in aanmerking genomen, niet kan worden gevergd dat de huurovereenkomst wordt verlengd, en daarnaast blijkt dat de huurder andere passende woonruimte kan verkrijgen.
3.6
[appellant] beroept zich op deze opzeggingsgrond: hij wil de huurovereenkomst beëindigen, omdat hij de woning dringend nodig heeft voor eigen gebruik. Hij wil de woning namelijk aan zijn dochter verhuren (en later verkopen). Hij woont in zijn eigen woning met zijn echtgenote en drie meerderjarige kinderen. Zijn dochter [de dochter] heeft een partner die vaak bij hen is. [appellant] en zijn echtgenote hebben behoefte aan meer rust en privacy. [appellant] heeft de woning destijds gekocht met de bedoeling om deze over te doen aan zijn dochter, en ook voor zijn andere kinderen heeft hij met dat oogmerk huizen gekocht die nu zijn verhuurd.
[appellant] heeft geen belang bij zijn vorderingen
3.7
Voorwaarde voor toewijzing van de vorderingen is dat [appellant] daarbij voldoende belang heeft. Het door [appellant] gestelde belang is dat hij de woning dringend nodig heeft voor eigen gebruik. Daarom wil hij de huurovereenkomst met [geïntimeerde] beëindigen.
3.8
[geïntimeerde] stelt onbetwist dat hij is getrouwd met [de echtgenote] . Op grond van de wet (artikel 7:266 lid 1 BW) is [de echtgenote] daarom van rechtswege medehuurder. De huurovereenkomst met [de echtgenote] is niet opgezegd door of namens [appellant] . Dat is in strijd met de wet (artikel 271 lid 4 BW), waarin staat dat de opzegging aan beide echtgenoten afzonderlijk moet worden gedaan.
3.9
[appellant] beroept zich erop dat [geïntimeerde] zijn informatieplicht (die is neergelegd in artikel 17 lid 3 van de algemene bepalingen bij de huurovereenkomst) heeft geschonden: hij heeft [appellant] niet laten weten dat hij getrouwd is met [de echtgenote] en daarom is het hem, [appellant] , niet aan te rekenen dat hij de huurovereenkomst met [de echtgenote] niet heeft opgezegd. Dit brengt mee dat [de echtgenote] zich moet laten welgevallen dat de tekortkoming van [geïntimeerde] tegen haar als medehuurder kan worden ingeroepen. Desgevraagd heeft advocaat van [appellant] tijdens de mondelinge behandeling toegelicht dat het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zou zijn als de geschonden informatieplicht [de echtgenote] niet zou kunnen worden tegengeworpen, omdat haar positie anders onredelijk zou worden verbeterd [1] .
3.1
Het hof volgt [appellant] niet in deze redenering. Allereerst betwist [geïntimeerde] gemotiveerd dat [appellant] niet wist dat hij getrouwd was met [de echtgenote] , met wie hij (zoals [appellant] ook wist) al vanaf het begin van de huurovereenkomst samen in de woning woont. [appellant] wilde volgens [geïntimeerde] niet dat de huurovereenkomst ook door [de echtgenote] zou worden ondertekend. Hier tegenover heeft [appellant] zijn stelling dat hij niet van het huwelijk op de hoogte was onvoldoende onderbouwd. Maar zelfs als [appellant] niet wist dat [geïntimeerde] en [de echtgenote] getrouwd waren, dan valt niet in te zien op welke grond een eventuele tekortkoming van [geïntimeerde] in zijn informatieplicht aan [de echtgenote] kan worden tegengeworpen. [de echtgenote] is bovendien een partij in deze procedure.
3.11
Dit betekent dat [appellant] bij zijn vorderingen tegen [geïntimeerde] geen belang heeft. Ook als deze zouden worden toegewezen, wordt [de echtgenote] op grond van de wet (artikel 7:266 lid 3 BW) huurder en kan een eventueel arrest tegen [geïntimeerde] niet ten opzichte van haar ten uitvoer worden gelegd. De woning zou dan dus niet leeg van huur ter beschikking komen aan [appellant] . Al op deze grond moeten de vorderingen worden afgewezen.
geen beëindiging van de huurovereenkomst wegens dringend eigen gebruik
3.12
Daarnaast geldt het volgende. Het hof heeft begrip voor de wensen van [appellant] en het belang van zijn dochter. Maar het hof moet de vorderingen van [appellant] toetsen aan het wettelijk kader, zoals ook de kantonrechter dat heeft gedaan. De kantonrechter heeft geoordeeld:
(i)
dat niet is gebleken dat [appellant] de woning dringend nodig heeft voor eigen gebruik[appellant] heeft wel een eigen belang bij het in gebruik geven van de woning aan zijn dochter, omdat hij dan rust en privacy in zijn eigen woning terugkrijgt. Maar [appellant] heeft meerdere woningen die hij kan verhuren aan zijn dochter en hij heeft niet gemotiveerd waarom hij juist deze nodig heeft voor zijn dochter. Bovendien wil hij de woning ook verkopen aan zijn dochter en dat is volgens de wet geen reden voor dringend eigen gebruik.
(ii)
dat er geen andere passende woning voor [geïntimeerde] beschikbaar is[appellant] heeft tegenover het verweer van [geïntimeerde] onvoldoende onderbouwd dat passende woonruimte voor [geïntimeerde] beschikbaar is. [geïntimeerde] heeft zelf ook inspanningen verricht om woonruimte te vinden, maar er is sprake van een wachtlijst.
(iii)
dat ook een belangenafweging in het voordeel van [geïntimeerde] uitvalt[geïntimeerde] en [de echtgenote] hebben drie jonge kinderen die in de buurt naar school gaan. Het belang van [appellant] op het verkrijgen van meer rust en privacy weegt daartegen niet op.
(i)
dat niet is gebleken dat [appellant] de woning dringend nodig heeft voor eigen gebruik[appellant] heeft wel een eigen belang bij het in gebruik geven van de woning aan zijn dochter, omdat hij dan rust en privacy in zijn eigen woning terugkrijgt. Maar [appellant] heeft meerdere woningen die hij kan verhuren aan zijn dochter en hij heeft niet gemotiveerd waarom hij juist deze nodig heeft voor zijn dochter. Bovendien wil hij de woning ook verkopen aan zijn dochter en dat is volgens de wet geen reden voor dringend eigen gebruik.
(ii)
dat er geen andere passende woning voor [geïntimeerde] beschikbaar is[appellant] heeft tegenover het verweer van [geïntimeerde] onvoldoende onderbouwd dat passende woonruimte voor [geïntimeerde] beschikbaar is. [geïntimeerde] heeft zelf ook inspanningen verricht om woonruimte te vinden, maar er is sprake van een wachtlijst.
(iii)
dat ook een belangenafweging in het voordeel van [geïntimeerde] uitvalt[geïntimeerde] en [de echtgenote] hebben drie jonge kinderen die in de buurt naar school gaan. Het belang van [appellant] op het verkrijgen van meer rust en privacy weegt daartegen niet op.
3.13
Het hof onderschrijft de overwegingen en het oordeel van de kantonrechter, en moet constateren dat [appellant] in hoger beroep geen nieuwe feiten of omstandigheden heeft aangedragen.
ten aanzien van (i): ook in hoger beroep heeft [appellant] geen inzicht gegeven in de andere woningen die hij bezit en niet onderbouwd waarom juist hij deze woning, waarin een gezin met drie jonge kinderen woont, nodig heeft. [appellant] heeft bovendien herhaald dat het de bedoeling is dat de woning uiteindelijk tegen een vriendenprijs aan zijn dochter wordt verkocht. Het hof voegt hier nog aan toe dat, anders dan in de opzeggingsbrief vermeld, de partner van dochter [de dochter] niet bij [appellant] inwoont, maar dat hij daar regelmatig verblijft en dat [appellant] daarnaast nog twee inwonende volwassen kinderen heeft. Dat alles doet af aan het eigen belang van [appellant] bij het gebruik van de woning.
ten aanzien van (ii): de door [appellant] overgelegde advertenties geven geen ander beeld over de beschikbaarheid van andere passende woonruimte. [appellant] heeft ook niet toegelicht waarom de daarin opgenomen woningen passend zouden zijn voor het gezin van [geïntimeerde] en uit de advertenties zelf blijkt dat niet. Er zijn woningen bij met een veel hogere huurprijs (meer dan het dubbele van wat [geïntimeerde] nu betaalt) en ook woningen waaruit niet blijkt hoeveel slaapkamers er zijn, of woningen met twee of drie (slaap)kamers. [geïntimeerde] voert aan dat hij zich inspant om andere woonruimte te vinden die voor hem betaalbaar en geschikt is, omdat de huidige onzekere situatie voor hem en zijn gezin veel stress oplevert, en uit de door [geïntimeerde] in hoger beroep overgelegde producties blijkt ook van die inspanningen.
ten aanzien van (iii): tot slot onderschrijft het hof ook de belangenafweging van de kantonrechter, waarbij het belang van de drie minderjarige kinderen van [geïntimeerde] zwaar weegt. De door [appellant] in hoger beroep overgelegde verklaring van zijn dochter [de dochter] benadrukt vooral haar belang bij het verkrijgen van de woning. Hoewel het hof dat belang begrijpt, kan dat in de belangenafweging geen doorslaggevende rol spelen, omdat het hof het belang van [appellant] moet afwegen tegen dat van [geïntimeerde] .
ten aanzien van (i): ook in hoger beroep heeft [appellant] geen inzicht gegeven in de andere woningen die hij bezit en niet onderbouwd waarom juist hij deze woning, waarin een gezin met drie jonge kinderen woont, nodig heeft. [appellant] heeft bovendien herhaald dat het de bedoeling is dat de woning uiteindelijk tegen een vriendenprijs aan zijn dochter wordt verkocht. Het hof voegt hier nog aan toe dat, anders dan in de opzeggingsbrief vermeld, de partner van dochter [de dochter] niet bij [appellant] inwoont, maar dat hij daar regelmatig verblijft en dat [appellant] daarnaast nog twee inwonende volwassen kinderen heeft. Dat alles doet af aan het eigen belang van [appellant] bij het gebruik van de woning.
ten aanzien van (ii): de door [appellant] overgelegde advertenties geven geen ander beeld over de beschikbaarheid van andere passende woonruimte. [appellant] heeft ook niet toegelicht waarom de daarin opgenomen woningen passend zouden zijn voor het gezin van [geïntimeerde] en uit de advertenties zelf blijkt dat niet. Er zijn woningen bij met een veel hogere huurprijs (meer dan het dubbele van wat [geïntimeerde] nu betaalt) en ook woningen waaruit niet blijkt hoeveel slaapkamers er zijn, of woningen met twee of drie (slaap)kamers. [geïntimeerde] voert aan dat hij zich inspant om andere woonruimte te vinden die voor hem betaalbaar en geschikt is, omdat de huidige onzekere situatie voor hem en zijn gezin veel stress oplevert, en uit de door [geïntimeerde] in hoger beroep overgelegde producties blijkt ook van die inspanningen.
ten aanzien van (iii): tot slot onderschrijft het hof ook de belangenafweging van de kantonrechter, waarbij het belang van de drie minderjarige kinderen van [geïntimeerde] zwaar weegt. De door [appellant] in hoger beroep overgelegde verklaring van zijn dochter [de dochter] benadrukt vooral haar belang bij het verkrijgen van de woning. Hoewel het hof dat belang begrijpt, kan dat in de belangenafweging geen doorslaggevende rol spelen, omdat het hof het belang van [appellant] moet afwegen tegen dat van [geïntimeerde] .
conclusie
3.14
De conclusie luidt dat de kantonrechter de vorderingen van [appellant] terecht heeft afgewezen. Het hoger beroep van [appellant] slaagt niet en het hof zal het vonnis bekrachtigen. Omdat [appellant] in het ongelijk zal worden gesteld, zal het hof hem tot betaling van de proceskosten in hoger beroep veroordelen. De proceskostenveroordeling kan ook ten uitvoer worden gelegd als een van partijen de beslissing van het hof voorlegt aan de Hoge Raad (uitvoerbaarheid bij voorraad).
4.De beslissing
Het hof:
4.1
bekrachtigt het vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Overijssel, zittingsplaats Almelo, van 27 februari 2024,
4.2
veroordeelt [appellant] in proceskosten van [geïntimeerde] , tot aan deze uitspraak begroot op:
€ 349,- aan griffierecht
€ 2.428,- aan salaris van de advocaat (2 procespunten x tarief II),
4.3
verklaart de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad,
4.4
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit arrest is gewezen door mrs. A.E.F. Hillen, M. Schoemaker en M.F.J.N. van Osch en is door de rolraadsheer in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 15 juli 2025.