Uitspraak
GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN
locatie Arnhem, afdeling civiel
zaaknummer gerechtshof 200.349.627
zaaknummer rechtbank Midden-Nederland, zittingsplaats Utrecht: 583284
arrest van 22 juli 2025
in de zaak van
1.Cervus Vastgoed N.V.
die is gevestigd in Paramaribo (Suriname)
2.
[appellant]
[appellant]
die woont in [woonplaats1]
die hoger beroep hebben ingesteld
en bij de rechtbank optraden als eisers
hierna samen: Cervus c.s. en afzonderlijk Cervus en [appellant]
advocaat: mr. M.Z.D. Nasrullah
tegen
Nieuwenhuis Holding B.V.
die is gevestigd in Houten
en bij de rechtbank optrad als gedaagde
hierna: Nieuwenhuis
advocaat: mr. T.J.P. Jager
1.Het verloop van de procedure in hoger beroep
1.1.
Cervus c.s. heeft hoger beroep ingesteld bij het gerechtshof (hierna: het hof) tegen het vonnis in kort geding dat de voorzieningenrechter in de rechtbank Midden-Nederland, zittingsplaats Utrecht, op 6 december 2024 [1] tussen partijen heeft uitgesproken. Het verloop van de procedure in hoger beroep blijkt uit het arrest van het hof in het incident van 18 maart 2025 [2] . Hierna is in de hoofdzaak arrest bepaald.
2.De kern van de zaak
2.1.
In het arrest in het incident is weergegeven waar het in deze zaak over gaat. Voor de leesbaarheid van dit arrest zal het hof die samenvatting hier herhalen. Nieuwenhuis heeft (door cessie) twee vorderingen op Cervus c.s. verkregen. Het gaat om twee geldleningen, waarvoor een hypotheekrecht aan Nieuwenhuis is verstrekt. Nieuwenhuis heeft beide vorderingen opgeëist en heeft als hypotheekhouder inmiddels al meerdere registergoederen van Cervus c.s. onderhands verkocht. Ten tijde van de procedure bij de rechtbank was Nieuwenhuis voornemens om nog een registergoed van Cervus c.s. te verkopen. Het gaat om de onroerende zaak aan de 2e Rosestraat 26-28 in Rotterdam (hierna: het registergoed). Cervus c.s. wilde (en wil) de verkoop tegenhouden, omdat zij meent dat met de opbrengst uit de eerdere verkopen de vorderingen van Nieuwenhuis al volledig zijn voldaan.
2.2.
Cervus c.s. in kort geding onder meer gevorderd dat Nieuwenhuis wordt veroordeeld tot het verstrekken van een deugdelijke en gespecifieerde aflosnota/eindafrekening en wordt veroordeeld tot het staken dan wel opschorten van de verdere verkoop, dan wel de executie van het registergoed.
2.3.
De voorzieningenrechter heeft deze vorderingen afgewezen, omdat Nieuwenhuis vooralsnog voldoende inzicht heeft gegeven in de opbrengsten en kosten van de eerdere verkopen en in de restvordering. Ook heeft Nieuwenhuis voldoende onderbouwd dat er nog een aanzienlijke restvordering bestaat, zodat Nieuwenhuis de executie van het registergoed mag voortzetten, aldus de voorzieningenrechter. De bedoeling van het hoger beroep van Cervus c.s. is dat haar vorderingen alsnog worden toegewezen.
2.4.
Het hof zal het vonnis bekrachtigen en licht dat hierna toe. Overigens merkt het hof op dat Cervus c.s. geen belang heeft bij de bespreking van haar eerste klacht (grief) tegen het vonnis, omdat de antwoordakte van 28 november 2024 door haar in hoger beroep is overgelegd en daarom onderdeel uitmaakt van het procesdossier en van de onderstaande beoordeling.
3.De toelichting op de beslissing van het hof
Cervus c.s. heeft spoedeisend belang bij haar vorderingen
3.1.
De onderhavige zaak betreft een executiegeschil; Cervus c.s. wil immers dat de executie van het registergoed wordt gestaakt, dan wel wordt geschorst. Het spoedeisend belang van deze vordering vloeit voort uit de aard van de zaak. Daarmee is ook het spoedeisend belang bij de andere vorderingen in dit geval gegeven, want voor een oordeel over de rechtmatigheid van de executie kan van belang zijn wat de restvordering van Nieuwenhuis is.
Nieuwenhuis heeft voldoende informatie verstrekt
3.2.
Het hof begrijpt uit de klachten (grieven) van Cervus c.s. tegen het vonnis dat zij ook opkomt tegen de afwijzing van haar vordering tot het verstrekken van een aflosnota/eindafrekening. Uit de reactie van Nieuwenhuis volgt dat zij dat ook zo heeft begrepen. Cervus c.s. stelt dat Nieuwenhuis een onjuiste opgave heeft gedaan van haar restvordering en daarom niet kan overgaan tot executie van het registergoed. Nieuwenhuis betwist dit.
3.3.
Op 15 juli 2024 heeft de voorzieningenrechter in de rechtbank Midden-Nederland, zittingsplaats Utrecht, mondeling uitspraak gedaan in een eerder kort geding tussen partijen [3] . Zoals Nieuwenhuis terecht aanvoert, is haar vordering gebaseerd op het bedrag dat de voorzieningenrechter in die uitspraak tot uitgangspunt neemt. In het proces-verbaal van de mondelinge uitspraak staat:
De vordering is tussen partijen vastgesteld op € 1.860.000
3.4
Partijen hebben op 12 september 2022 een overeenkomst getekend met nieuwe afspraken over de leningsovereenkomsten. In die nieuwe overeenkomsten zijn de vorderingen inclusief rente en kosten per dat moment vastgesteld op in totaal
€ 1.860.000. Daarbij heeft Nieuwenhuis Holding het bedrag dat volgens haar moest worden betaald verminderd met € 80.000 (…). De rente is verlaagd naar 7% per jaar. Voor zover [appellant] c.s. niet aan deze overeenkomst zouden zijn gebonden, omdat het nog moest worden uitgewerkt en notarieel vastgelegd, geldt dat [de betrokkene] in een e-mail [van] 19 maart 2023 de notaris vraagt om de verdere vastlegging van de afspraken in een notariële akte “on hold” te zetten, omdat partijen vooralsnog voldoende hadden aan de schriftelijke overeenkomst. Volgens [de betrokkene] zou dat verwijzen naar nadere concepten die ná 12 september 20022 tussen partijen zijn uitgewisseld. Ook in die latere overeenkomsten is echter het totaalbedrag (per september 2022) nog steeds € 1.860.000 en de rente 7% per jaar. Cervus is vanaf het najaar 2022 tot en met augustus 2023 ten slotte 7% rente gaan betalen. [appellant] c.s. hebben de overeenkomst dus ook feitelijk uitgevoerd.
3.4.
Tegen dit oordeel is geen hoger beroep gevoerd. Cervus c.s. heeft in de onderhavige procedure ook niet aangevoerd dat de inhoud van de overeenkomst en het daarop gegronde oordeel in de mondelinge uitspraak van 15 juli 2024 niet zouden kloppen. Om die reden gaat het hof uit van de juistheid van dit oordeel.
3.5.
Op 17 juli 2024 heeft de voorzieningenrechter in de rechtbank Rotterdam toestemming gegeven voor de onderhandse verkoop van twee andere registergoederen van Cervus: een onroerende zaak aan de Grondherendijk en een onroerende zaak aan de Vierambachtsstraat, beide te Rotterdam. Tussen partijen is niet in geschil dat de Grondherendijk voor € 600.000 is verkocht en de Vierambachtsstraat voor € 535.000. De opbrengsten staan echter nog in depot bij de notaris en in beide zaken is een rangregeling aanhangig, zodat nog niet bekend is wat de opbrengst voor Nieuwenhuis zal zijn. Nieuwenhuis kan deze verkopen daarom nog niet verwerken in de berekening van de restvordering.
3.6.
Op 30 juli 2024 heeft de voorzieningenrechter in de rechtbank Midden-Nederland, locatie Utrecht, toestemming gegeven voor verkoop van het registergoed van Cervus te Abcoude voor € 900.000.
3.7.
Op 6 september 2024 heeft Nieuwenhuis een berekening gestuurd van de vordering op dat moment. In dat overzicht wordt gerekend met de overeengekomen stand van de vordering per 1 september 2022 van € 1.860.000. Hier worden rente en kosten bij opgeteld en een door Nieuwenhuis ontvangen bedrag vanaf getrokken. Dit resulteert in een totaal van € 2.028.802,18, zoals ook door de voorzieningenrechter wordt genoemd in rechtsoverweging 3.8 van het vonnis.
3.8.
Deze berekening is door de voorzieningenrechter in de rechtbank Midden-Nederland, locatie Utrecht, op 9 oktober 2024 goedgekeurd. Een dergelijke goedkeuring vindt weliswaar plaats na een beperkte toets, maar Cervus c.s. heeft in de onderhavige procedure niet gesteld wat er niet zou kloppen aan die goedgekeurde berekening.
3.9.
Op 11 oktober 2024 heeft Nieuwenhuis een overzicht van haar vordering aan Cervus c.s. gestuurd met als uitgangspunt de restvordering van € 2.028.802,18, vermeerderd met latere rente en kosten en verminderd met de netto opbrengst van Abcoude. Vervolgens is het restant vermeerderd met het bedrag dat Cervus c.s. volgens Nieuwenhuis verschuldigd is uit hoofde van een geldlening betreffende een pand aan de Laan van Meerdervoort, in het overzicht afgekort als “LvM”. Volgens het overzicht bedraagt de restvordering dan
€ 1.697.113,84 exclusief enkele nog nader te bepalen posten. Bij exploot van 25 oktober 2024 heeft Nieuwenhuis Cervus c.s. de executie van het registergoed (nogmaals) aangezegd waarbij voornoemd bedrag als vordering vermeld staat.
3.10.
Na het vonnis waartegen Cervus c.s. dit hoger beroep heeft ingesteld, heeft Nieuwenhuis op 11 december 2024 een aflosnota van de notaris betreffende het verkochte registergoed in Abcoude toegestuurd aan Cervus c.s. Het daarin vermelde bedrag waarmee de hypotheek gedeeltelijk is afgelost, komt - op een bedrag aan ontvangen rente na - overeen met de netto opbrengst van Abcoude die Nieuwenhuis op de aflosnota van 11 oktober 2024 heeft vermeld.
3.11.
Op basis van deze stukken komt het hof tot de conclusie dat Nieuwenhuis Cervus c.s. gedurende de afgelopen tweeëneenhalf jaar op de hoogte heeft gehouden van het verloop van de vorderingen die door de hypotheekrechten gedekt zijn, welke rente en kosten in rekening zijn gebracht en welke opbrengsten en ontvangsten in mindering zijn gebracht. Vanaf het moment dat partijen zijn overeengekomen wat de vordering bedroeg per 1 september 2022, sluiten de diverse overzichten en stukken op elkaar aan.
3.12.
Tussen partijen is in geschil of Cervus c.s. partij is bij de lening betreffende de Laan van Meerdervoort en of de hypotheken ook strekken ter zekerheid van de vordering uit hoofde van die geldlening. Of die lening er wel of niet onder valt, is echter niet relevant voor de vraag of Nieuwenhuis nog aflosnota’s dan wel eindafrekeningen aan Cervus c.s. dient te verstrekken. Het hof is het daarom eens met de conclusie van de voorzieningenrechter dat Nieuwenhuis vooralsnog voldoende inzicht heeft gegeven in de opbrengsten van de uitgewonnen zekerheden, de kosten die daarop in mindering strekken en de hoogte van haar resterende hypothecaire vordering. Het oordeel dat Nieuwenhuis geen aflosnota/eindafrekening hoeft te verstrekken zal dus bekrachtigd worden.
Nieuwenhuis hoeft de executie niet te staken of op te schorten
3.13.
Cervus c.s. betoogt dat de executie van het registergoed dient te worden gestaakt of opgeschort zolang de rangregelingen aangaande de Grondherendijk en Vierambachtsstraat nog aanhangig zijn. Ook stelt zij dat het hypotheekrecht van Nieuwenhuis reeds teniet is gegaan. Nieuwenhuis betoogt dat de rangregelingen niet hoeven te worden afgewacht omdat, zelfs uitgaande van de maximale opbrengst en zonder de vordering betreffende de Laan van Meerdervoort mee te rekenen, er een vordering resteert op Cervus c.s. die de executie rechtvaardigt. Nieuwenhuis betwist dat het hypotheekrecht is teniet gegaan.
3.14.
Het hof is van oordeel dat Cervus c.s. geen belang meer heeft bij staking of schorsing van de executie, zoals geoordeeld in het arrest in het incident. Op het moment dat Cervus c.s. dit hoger beroep instelde had de voorzieningenrechter in de rechtbank Rotterdam Nieuwenhuis al toestemming verleend voor de onderhandse verkoop van het registergoed. Met die toestemming is de onderhandse verkoop van het registergoed rechtsgeldig en tegen de beschikking van de voorzieningenrechter staat in beginsel geen hoger beroep open, tenzij sprake is van een doorbrekingsgrond. Het hof is niet bekend met een door Cervus c.s. ingesteld hoger beroep tegen de beschikking van de voorzieningenrechter. Het onderhavige hoger beroep richt zich in ieder geval niet tegen de toestemming voor de onderhandse verkoop. Bovendien heeft de advocaat van Cervus c.s. het hof bevestigd dat het registergoed al is verkocht en geleverd. Daarom heeft Cervus c.s. geen belang meer bij een beoordeling van haar grieven gericht tegen de afwijzing van haar vordering tot het staken dan wel opschorten van de verdere verkoop en/of executie van het registergoed.
De conclusie
3.15.
Het hoger beroep slaagt niet. Omdat Cervus c.s in het ongelijk zal worden gesteld, zal het hof Cervus c.s. tot betaling van de proceskosten in hoger beroep veroordelen. Onder die kosten vallen ook de nakosten die nodig zijn voor de betekening van de uitspraak. [4]
3.16.
De veroordelingen in deze uitspraak kunnen ook ten uitvoer worden gelegd als een van partijen de beslissing van het hof voorlegt aan de Hoge Raad (uitvoerbaarheid bij voorraad).
4.De beslissing
Het hof:
4.1.
bekrachtigt het vonnis van de voorzieningenrechter in de rechtbank Midden-Nederland, zittingsplaats Utrecht van 6 december 2024;
4.2.
veroordeelt Cervus c.s. tot betaling van de volgende proceskosten van Nieuwenhuis:
€ 798,- aan griffierecht
€ 1.214,- aan salaris van de advocaat van Nieuwenhuis (1 procespunt x het toepasselijke tarief II);
4.3.
bepaalt dat al deze kosten moeten worden betaald binnen 14 dagen na vandaag;
4.4.
verklaart de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad;
4.5.
wijst af wat verder is gevorderd.
Dit arrest is gewezen door mrs. M.P.M. Hennekens, G.J. Meijer en M. Kool, en is door de rolraadsheer in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 22 juli 2025.