Uitspraak
GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN
locatie Leeuwarden, afdeling civiel
zaaknummer gerechtshof 200.354.332/01
zaaknummer rechtbank Overijssel, zittingsplaats Zwolle, 11447406
arrest in kort geding van 5 augustus 2025
in de zaak van
[appellante],
die woont in [woonplaats1] ,
die hoger beroep heeft ingesteld,
en bij de rechtbank optrad als gedaagde,
hierna:
[appellante],
[appellante],
advocaat: mr. F.J.M. Kobossen te Twello,
tegen
Stichting Woonbedrijf Ieder1,
die is gevestigd in Deventer,
en bij de rechtbank optrad als eiseres,
hierna:
Ieder1,
Ieder1,
advocaat: mr. R.F.A. Rorink te Hardenberg.
1.Het verloop van de procedure in hoger beroep
Het verloop van de procedure bij het hof blijkt uit:
- de hoger beroep dagvaarding met grieven van [appellante] van 8 mei 2025 (met producties);
- de memorie van antwoord van Ieder1 met 1 productie;
- het verslag (proces-verbaal) van de mondelinge behandeling van 7 juli 2025.
Aan het slot van de mondelinge behandeling heeft het hof een datum voor arrest bepaald.
2.De kern van de zaak
2.1
[appellante] woont met haar twee kinderen in een woning van Ieder1. In die huurwoning zijn door de politie onder meer hard- en softdrugs aangetroffen, waarna de woning gesloten is verklaard door de burgemeester. Ieder1 heeft daarop de huurovereenkomst buitengerechtelijk ontbonden.
2.2
In dit kort geding vraagt Ieder1 dat [appellante] wordt veroordeeld tot ontruiming van de woning. De voorzieningenrechter in de rechtbank Overijssel, zittingsplaats Zwolle, heeft die vordering in het vonnis van 16 april 2025 toegewezen met een ontruimingstermijn van twee weken [1] .
2.3
Het hof zal beslissen dat het hoger beroep van [appellante] faalt, behalve op het punt van de ontruimingstermijn. Hieronder wordt dit oordeel uitgelegd.
3.Het oordeel van het hof
De relevante feiten, het geschil en de beslissing in eerste aanleg
3.1
Met ingang van 22 juli 2015 huurt [appellante] van Ieder1 een woning aan de [adres] in [woonplaats1] (hierna: de woning). In de woning wonen eveneens de twee kinderen van [appellante] (van 18 en 10 jaar).
3.2
Naar aanleiding van binnengekomen informatie dat er vanuit de woning mogelijk drugs gedeald zou worden, heeft de politie een onderzoek ingesteld en is zij op 4 september 2024 de woning binnengetreden. Hiervan is op 8 september 2024 een bestuurlijke rapportage opgesteld. Hierin is vermeld:
“Bevindingen
De politie bevraagt het adres in de politiesystemen en ziet meerdere recente MMA meldingen op dit adres. In deze meldingen staat dat er vanaf dit adres gedeald wordt in verschillende soorten drugs op verschillende tijden. Daarbij wordt er vermeld dat [appellante] en haar minderjarige zoon [naam1] degenen zijn die zich hiermee bezighouden.
Op woensdag 4 september 2024 heeft het IGP team een actie gedraaid op dit adres. In het begin leek het erop dat het adres een gebruikershol betrof, veel personen die langere tijd in de woning en tuin verbleven (…)
De woning lijkt gebruikt te worden door meerdere personen met drugs antecedenten dan wel personen die ambtshalve bekend zijn met drugsgebruik. Zie ook de bijlage met afbeeldingen van de foto’s die in de woning hingen.
De politie trof op zolder en in de slaapkamer van [naam1] diverse verdovende middelen aan (zie fotobijlage), waarvoor uitlevering is gevorderd van mevrouw [appellante] . (…) Aan de heer [naam1] is ook uitlevering van verdovende middelen gevorderd. De heer [naam1] overhandigde uit zijn slaapkamer zakjes met verschillende verdovende middelen.
Onderzoeksbevindingen
In de woning (…) zijn de volgende goederen aangetroffen:
- Taser 1 x zaklamp
- (vermoedelijk) GHB (500 ml)
- Wiet hasj (39.39 gram)
- (vermoedelijk) 3 MMC (4gram)
- Duitse shag (10000g zwaar, 920 halfzwaar)
- doos met 100 stuks Cenforce 200.
De betrokkenen hebben zelf aangegeven dat het om GHB, hasj en 3 MMC ging, maar dit is echter nog niet getest. De aangetroffen drugs is voor onderzoek ingestuurd naar het FO.
Alle bovengenoemde goederen zijn zeer vermoedelijk bedoeld om te handelen in harddrugs en tabak waarvoor geen accijns is afgedragen.
Het is een zeer zorgelijke situatie dat een persoon van 9 jaar op hetzelfde adres ingeschreven staat en aanwezig is, terwijl drugs vanuit de woning wordt verhandeld en wordt gebruikt. Naar aanleiding hiervan is een rapportage opgesteld en verzonden naar veilig thuis.(…)
Mevrouw [appellante] heeft verder geen terzake dienende politieregistraties. Zij is niet eerder aangehouden geweest voor bezit / handel in harddrugs. Wel wordt zij gelinkt aan een eerder onderzoek naar harddrugs in dezelfde straat. Hier is zij als bijrijder ingestapt bij een ons bekende drugsdealer en na staande houding bleek de chauffeur een ruime hoeveelheid hennep en 3MMC bij zich te hebben en had mevrouw [appellante] een gebruikershoeveelheid softdrugs bij zich. (…)”
3.3
In de Beleidsregel artikel 13b Opiumwet gemeente Deventer zijn in artikel 1 de volgende begripsbepalingen opgenomen:
“g. handelshoeveelheid drugs:een hoeveelheid drugs die groter is dan de hoeveelheid drugs voor eigen gebruik (gebruikershoeveelheid), als bedoeld in deAanwijzing Opiumwet;
h. handelshoeveelheid harddrugs:meer dan 0,5 gram harddrugs of meer dan 5 milliliter GHB;
i. handelshoeveelheid softdrugs:meer dan 5 gram softdrugs (…)”
3.4
Op 21 oktober 2024 heeft de burgemeester van de gemeente Deventer de woning voor de periode van 4 november 2024 tot 4 februari 2025 gesloten op grond van artikel 13b van de Opiumwet. [appellante] heeft tegen dit besluit bezwaar aangetekend, welk bezwaar ongegrond is verklaard. Tegen de beslissing op bezwaar is beroep ingesteld bij de bestuursrechter. De uitkomst daarvan is nog niet bekend.
3.5
Ieder1 heeft de huurovereenkomst onder verwijzing naar artikel 7:231 lid 2 BW buitengerechtelijk ontbonden bij brief van 15 november 2024. Daarbij is [appellante] verzocht de woning op het eerst mogelijke moment te ontruimen.
3.6
[appellante] en haar twee kinderen wonen sinds 4 februari 2025 weer in de woning.
3.7
Het strafrechtelijk onderzoek naar aanleiding van de binnentreding op 4 september 2024 heeft geleid tot een werkstraf voor de zoon van [appellante] . Het strafrechtelijk onderzoek naar [appellante] zelf is nog niet afgerond. Het is het hof niet gebleken dat de melding die volgens de bestuurlijke rapportage bij Veilig Thuis is gedaan heeft geleid tot actie, hulp of begeleiding vanuit Veilig Thuis.
3.8
In het kort geding heeft Ieder1 in eerste aanleg gevorderd dat [appellante] wordt veroordeeld om de woning binnen twee weken te ontruimen. De voorzieningenrechter heeft die vordering toegewezen en [appellante] veroordeeld in de proceskosten, uitvoerbaar bij voorraad.
Spoedeisend belang
3.9
Ook in hoger beroep heeft Ieder1 nog een spoedeisend belang bij haar ontruimingsvordering. De burgemeester heeft de woning gesloten op grond van artikel 13b van de Opiumwet. Dit gaf Ieder1 de bevoegdheid de huurovereenkomst buitengerechtelijk te ontbinden op grond van artikel 7:231 lid 2 BW. Zij heeft dit gedaan, waardoor [appellante] zich zonder recht of titel in de woning bevindt. [appellante] weigert de woning te verlaten. Daarmee is het spoedeisend belang gegeven. Het voeren van een effectief zerotolerancebeleid versterkt dat spoedeisend belang van Ieder1. Of deze vordering ook toewijsbaar is, is een andere kwestie die het hof hierna zal beoordelen.
De beoordeling in hoger beroep
3.1
In deze procedure gaat het erom of de ontruimingsvordering van Ieder1 in een bodemprocedure zodanig kansrijk is, dat daarop vooruitlopend toewijzing in kort geding gerechtvaardigd is.
3.11
Op grond van artikel 7:231 lid 2 BW (voor zover hier relevant) kan de verhuurder de huurovereenkomst ontbinden op de grond dat het gehuurde door de burgemeester is gesloten wegens overtreding van de Opiumwet.
3.12
Ieder1 heeft ook in hoger beroep primair aangevoerd dat de huurovereenkomst buitengerechtelijk is ontbonden, zodat [appellante] zich zonder recht of titel in de woning bevindt.
3.13
[appellante] maakt bezwaar tegen het feit dat meermaals buitengerechtelijk is ontbonden. Daargelaten wat het rechtsgevolg daarvan zou zijn, volgt het hof [appellante] daarin niet. De brief van Ieder1 aan [appellante] van 15 oktober 2024 vermeldt in de onderwerpregel weliswaar ‘ontbinding van de huurovereenkomst’ en in de eerste zin van deze brief ‘Woonbedrijf Ieder1 ontbindt daarom uw woonovereenkomst’. Maar een ontbindingsdatum is niet genoemd, terwijl uit de rest van de brief duidelijk volgt dat sprake is van een voornemen tot ontbinding waarbij [appellante] de gelegenheid wordt gegeven om de huurovereenkomst zelf op te zeggen. In de brief aan [appellante] van 15 november 2024 roept Ieder1 vervolgens daadwerkelijk de ontbinding in met ingang van de datum waarop de burgemeester de woningsluiting heeft bevolen (4 november 2024).
3.14
In artikel 7:231 lid 2 BW is bepaald dat een verhuurder een huurovereenkomst buitengerechtelijk kan ontbinden op de grond dat in strijd met artikel 2 of 3 van de Opiumwet is gehandeld en het gehuurde daarom op grond van artikel 13b van die wet is gesloten. In dit geval staat vast dat de burgemeester de woning heeft gesloten op grond van artikel 13b Opiumwet. Het enkele gegeven dat de woning gesloten is, is voldoende grond voor een verhuurder om de huurovereenkomst na het besluit tot sluiting te ontbinden. [2] Deze buitengerechtelijke ontbinding is niet gegrond op een tekortkoming van de huurder. [3] In beginsel dient de civiele rechter uit te gaan van de juistheid van de beslissing van het bestuursorgaan, ook al staan daar nog rechtsmiddelen tegen open. [4] De verhuurder behoeft ook niet met de ontbinding te wachten tot het besluit onherroepelijk is geworden. [5] Slechts indien blijkt van concrete feiten en omstandigheden die maken dat in redelijkheid moet worden geoordeeld dat het besluit ondeugdelijk is, kan niet zonder meer op het besluit van de burgemeester worden afgegaan. [6]
3.15
[appellante] heeft niet zodanige feiten en omstandigheden gesteld. Zij bestrijdt ook niet dat Ieder1 op zichzelf bevoegd was de huurovereenkomst te ontbinden op grond van artikel 7:231 lid 2 BW. Het verweer van [appellante] komt erop neer dat de buitengerechtelijke ontbinding en ontruiming in de gegeven omstandigheden disproportioneel is. Daarmee staat het hof voor de vraag of ontbinding en ontruiming proportionele maatregelen zijn en of het beroep van Ieder1 op artikel 7:231 lid 2 BW naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is dan wel of gebruikmaking van haar bevoegdheid misbruik van recht oplevert (artikel 3:13 BW), mede bezien in het licht van artikel 8 EVRM en artikel 3 IVRK. Bij deze toetsing dienen alle relevante omstandigheden te worden betrokken en de belangen van [appellante] en Ieder1 te worden afgewogen.
3.16
Het hof stelt vast dat in het gehuurde onder meer 500 ml GHB is aangetroffen en 39,39 gram hasj. Dit betreft een hoeveelheid hard- en softdrugs die volgens de Beleidsregel artikel 13b Opiumwet gemeente Deventer de toegestane gebruikershoeveelheid ruimschoots overschrijdt en valt aan te merken als een handelshoeveelheid. [appellante] heeft daarover verklaard dat zij niet bekend was met de aanwezigheid van hasj die op de kamer van haar zoon is aangetroffen en dat de GHB op haar slaapkamer op zolder is aangetroffen en dat zij van de aanwezigheid daarvan afwist.
3.17
[appellante] werpt in dit verband op dat – samengevat – de aangetroffen drugs te relateren zijn aan eigen gebruik van haar, haar zoon en/of logees, verband houdend met de achttiende verjaardag van haar zoon. Van een structureel beeld of handel in drugs is geen sprake.
3.18
Het hof verwerpt deze verweren. Uit de door de politie opgestelde bestuurlijke rapportage blijkt dat:
- de politie een onderzoek heeft ingesteld naar aanleiding van binnengekomen informatie bij de politie dat vanuit het gehuurde mogelijk drugs gedeald zou worden;
- in de politiesystemen meerdere Meld Misdaad Anoniem meldingen zijn gedaan, waarin staat dat er vanuit het gehuurde gedeald wordt in verschillende soorten drugs en op verschillende tijdstippen en waarbij vermeld wordt dat [appellante] en haar zoon degenen zijn die zich daarmee bezig houden;
- de politie op 4 september 2024 zelf een actie heeft gedraaid op dit adres en daarbij is waargenomen dat het gehuurde een gebruikershol leek en veel personen langere tijd in de woning en de tuin verbleven;
- de politie naar aanleiding hiervan is binnengetreden en de handelshoeveelheid hard- en softdrugs heeft aangetroffen;
- op foto’s die van de inval zijn bijgevoegd onder meer een gastenkamer is te zien die niet de indruk maakt van een normale woonomgeving, met een matras, kleding en andere spullen op de grond en een plastic bekertje met daarin een lege spuit;
- een persoon van (destijds) 9 jaar op het adres ingeschreven staat en aanwezig is.
Gelet op de hoeveelheid hard- en softdrugs die is aangetroffen, in combinatie met de meldingen bij de politie en haar eigen waarnemingen ter plaatse voorafgaand aan en tijdens de binnentreding, neemt het hof aan dat deze drugs niet alleen voor eigen gebruik (op een feestje) bestemd waren. Met dit alles is voorshands voldoende aannemelijk gemaakt dat [appellante] betrokken is geweest bij de aanwezigheid van drugs in het gehuurde en het gebruik en de handel daarvan in en vanuit het gehuurde, althans dat zij daarvan op zijn minst wetenschap heeft gehad c.q. had moeten hebben.
3.19
[appellante] voert aan dat sprake is geweest van anonieme meldingen bij de politie, dat bij Ieder1 zelf geen (overlast)klachten van omwonenden bekend zijn en dat Ieder1 zich volledig verlaat op de politie-bevindingen en geen eigen onderzoek heeft gedaan. Het hof heeft echter geen aanknopingspunten om eraan te twijfelen dat meldingen bij de politie serieus van aard waren. Bovendien heeft de politie op de dag van de inval zelf ook een waarneming gedaan en vervolgens ook daadwerkelijk een grote handelshoeveelheid hard- en softdrugs aangetroffen in de woning, waarin blijkens de foto’s kennelijk ook derden verblijven die drugs gebruiken. De aard, ernst en omvang van deze aan [appellante] verwijtbare feiten wordt niet afgezwakt doordat [appellante] geruime tijd een probleemloos huurder is geweest en geen strafrechtelijke antecedenten heeft. Drugsgerelateerde activiteiten in een huurwoning hebben een negatieve invloed op de woonomgeving. Die negatieve invloed heeft zich in elk geval in die zin gemanifesteerd, dat de politie de noodzaak zag tot een onderzoek en doorzoeking van het gehuurde. Daar komt bij dat de aanwezigheid van grote hoeveelheden verdovende middelen, het risico meebrengt op overlast en aan drugs gerelateerde criminaliteit in en/of nabij het gehuurde en op aantasting van de veiligheid en leefbaarheid van de woonomgeving, wat Ieder1 niet hoeft te accepteren. Dat niet is gebleken dat die laatste risico’s zich hebben verwezenlijkt, is van ondergeschikt belang.
3.2
Ieder1 heeft een zwaarwegend belang om op te kunnen treden tegen de vondst van een dergelijk grote handelshoeveelheid hard- en softdrugs in een door haar verhuurde woning die is gelegen in een kinderrijke wijk. [appellante] heeft erop gewezen dat in andere woningen in [woonplaats1] sprake was van ‘zwaardere gevallen’ die niet hebben geleid tot een burgemeesterssluiting, laat staan een daaropvolgende buitengerechtelijke ontbinding en ontruiming. Zij heeft die stelling echter niet geconcretiseerd en van voldoende onderbouwing voorzien. Daarnaast heeft Ieder1 genoegzaam toegelicht waarom zij in dit geval niet kan volstaan met de woningsluiting, eventueel aangevuld met een ander minder ingrijpend middel. Drugsgebruik en drugshandel is voor een gemeente als Deventer een groot probleem. Ieder1 hanteert daarom een strikt zerotolerancebeleid met betrekking tot drugs. Het voeren van een dergelijk beleid valt binnen de bevoegdheid van Ieder1 en is in beginsel gerechtvaardigd, mede gelet op het ook maatschappelijk belang dat zij daarmee dient, Begrijpelijk is dat Ieder1 met de ontruiming een duidelijk signaal aan andere huurders (en omwonenden) wil geven dat opiumdelicten in en rond haar huurwoningen niet worden getolereerd en dat daartegen wordt opgetreden. De afschrikkende werking van dat beleid zou teniet gaan als in een geval als het onderhavige zou worden volstaan met alleen een woningsluiting in combinatie met bijvoorbeeld een gedragsaanwijzing.
3.21
[appellante] beroept zich verder op het woonbelang van haar gezin en met name ook het belang van haar minderjarige dochter. Zij wijst in dit verband op de conclusie van advocaat-generaal Van Peursem naar aanleiding van prejudiciële vragen aan de Hoge Raad over artikel 3 IVRM bij ontruimingszaken waar minderjarige kinderen bij betrokken zijn. [7] [appellante] verwacht op korte termijn voor haar en haar twee kinderen geen andere (sociale) huurwoning te kunnen vinden in verband met haar (bijstands)inkomen, de woningnood en een – naar het hof begrijpt – negatieve verhuurdersverklaring. Verhuizen is bovendien erg nadelig, omdat haar dochter na de zomer naar groep 7 gaat en een lichamelijk beperking heeft waarop het onderwijs op haar huidige basisschool is aangepast. Het is onwenselijk als zij uit haar vertrouwde omgeving wordt gehaald en naar een andere school zou moeten, waarbij ook nog het risico bestaat dat zij dan voortaan bijzonder onderwijs zal moeten volgen.
3.22
Artikel 3 IVRK vereist dat bij alle maatregelen betreffende kinderen de belangen van het kind de eerste overweging vormen. De belangen van het minderjarig kind spelen dan ook een grote rol bij de vraag of ontruiming gerechtvaardigd is. Dat betekent echter niet dat het belang van het kind doorslaggevend is bij de rechterlijke afweging van alle omstandigheden en dat een woning waarin minderjarigen wonen nooit mag wordt ontruimd.
3.23
In dit geval is een Opiumdelict in het spel waarvan de [appellante] een ernstig verwijt te maken valt. Dergelijke delicten vormen een inbreuk op de openbare orde, die ook de veilige woonomgeving van omwonenden aantast. [appellante] zelf is verantwoordelijk voor de nadelige gevolgen van de ontruiming en dient die gevolgen zoveel mogelijk te beperken, bijvoorbeeld door hulpverlenende instanties in te schakelen. Dat betekent dat er ondanks de aanwezigheid van een minderjarige ruimte is voor een belangenafweging in het voordeel van een ontruiming.
3.24
Dat zich hier een noodsituatie voordoet is het hof niet gebleken. Het vinden van woonruimte zal voor [appellante] niet eenvoudig zijn, ook als zij buiten (de regio van) [woonplaats1] zoekt zoals van haar kan worden verlangd. Maar [appellante] heeft tijdens de burgermeesterssluiting ook elders verbleven, waarbij haar dochter haar huidige school heeft kunnen bezoeken. Over dat verblijf heeft [appellante] (ook in hoger beroep) niet meer willen verklaren dan dat het een verblijf voor een beperkte periode was bij iemand die net als [appellante] zelf een bijstandsuitkering ontvangt. Dat [appellante] sinds zij bekend is geworden met de buitengerechtelijke ontbinding, actief heeft gezocht naar andere woonruimte, heeft zij in de stukken noch ter zitting concreet gemaakt en is in ieder geval niet met bewijsstukken onderbouwd. Ook heeft zij niet aannemelijk gemaakt dat zij met haar gezin moet aankloppen bij de daklozen- of crisisopvang of dat anderszins een inadequate huisvestingssituatie dreigt. Tegen de achtergrond van de stelling van Ieder1 dat [appellante] voor het vinden van een andere woning terecht kan bij verschillende hulpverlenende instanties (waaronder Iriszorg en het bijzonder zorgteam van de gemeente) zodat het tot niet tot een onaanvaardbare woonsituatie hoeft te komen, lag dat wel op haar weg. Over hulpverlenende instanties heeft [appellante] verklaard dat zij afgezien van een contactmoment met Veilig Thuis, die haar geen breedperspectief aanpak kon bieden, geen contact met hulpverlenende instanties heeft gehad en dat zij hulp van Iriszorg heeft afgewezen omdat zij haar eigen boontjes wil doppen. Dit komt overeen met de stelling van Ieder1 dat [appellante] iedere vorm van hulpverlening afhoudt. Dat komt voor rekening van [appellante] , die zelf verantwoordelijk is voor het vinden van andere woonruimte.
3.25
Dat de ontruiming zal leiden tot een onaanvaardbare scheiding tussen [appellante] en haar dochter of tot een onaanvaardbare aantasting van de banden van haar dochter met andere gezins- of familieleden of de school is evenmin aannemelijk geworden. Wat de schoolsituatie betreft heeft [appellante] voor het eerst pas ter zitting in hoger beroep aangevoerd dat haar dochter een lichamelijk beperking heeft waarop het onderwijs op haar school is aangepast. Welke speciale behoefte uit de beperking van haar dochter voortvloeit, hoe het huidige onderwijs daarop is toegesneden en dat het aldus aangepaste onderwijs niet elders (op een school voor regulier onderwijs) kan worden georganiseerd, is door [appellante] in het geheel niet toegelicht en onderbouwd.
3.26
Bij deze stand van zaken is naar voorlopig oordeel van het hof niet gebleken van een situatie waarin het belang van het kind de doorslag dient te geven.
3.27
Gelet op alle omstandigheden van het geval weegt het belang van Ieder1 bij de door haar gevorderde ontruiming zwaarder dan het door [appellante] aangevoerde belang van [appellante] en haar dochter, zodat ontruiming gerechtvaardigd is. De buitengerechtelijke ontbinding van de huurovereenkomst door Ieder1 op grond van artikel 7:231 lid 2 BW is naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid niet onaanvaardbaar, levert geen misbruik van recht op en is niet strijdig met artikel 3 IVRM. De ontruimingsvordering van Ieder1 in een bodemprocedure is zodanig kansrijk, dat daarop vooruitlopend toewijzing in kort geding gerechtvaardigd is.
3.28
In het licht van wat in hoger beroep over het belang van de minderjarige dochter van [appellante] is aangevoerd, ziet het hof wel aanleiding de ontruimingstermijn te bepalen op een langere termijn dan de twee weken die is gevorderd en door de voorzieningenrechter is toegewezen. Het hof zal deze termijn stellen op vier maanden om [appellante] nadere gelegenheid te geven om, al dan niet met de nodige hulp, geschikte alternatieve woonruimte te vinden en maatregelen te treffen voor een geleidelijke overgang naar een nieuwe woonomgeving en (onderwijs)begeleiding voor haar dochter. Het hof neemt daarbij ook in aanmerking dat voorshands niet gebleken is van (overlast)klachten, zodat niet valt in te zien waarom die langere termijn niet van Ieder1 kan worden gevergd.
De conclusie
3.29
Het hoger beroep heeft slechts in beperkte mate doel getroffen, in die zin dat [appellante] een langere termijn krijgt om de woning te ontruimen. Het hof zal de veroordeling tot ontruiming die bij het vonnis is uitgesproken vernietigen en daar een nieuwe veroordeling tot ontruiming met een langere ontruimingstermijn voor in de plaats stellen.
3.3
[appellante] zal als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten van het hoger beroep. Onder die kosten vallen ook de nakosten die nodig zijn voor de betekening van de uitspraak.
3.31
De veroordelingen in deze uitspraak kunnen ook ten uitvoer worden gelegd als een van partijen de beslissing van het hof voorlegt aan de Hoge Raad (uitvoerbaarheid bij voorraad).
4.De beslissing
Het hof:
4.1
vernietigt het vonnis van de voorzieningenrechter in de rechtbank Overijssel, zittingsplaats Zwolle, van 16 april 2025 uitsluitend voor zover het betreft de veroordeling onder 6.1 om de woning binnen veertien dagen te ontruimen;
4.2
veroordeelt [appellante] om binnen vier maanden na betekening van dit arrest de woning aan de [adres] in [woonplaats1] met alles wat daartoe behoort en met wie of wat daarin of daarop aanwezig is, te ontruimen, in goede staat en onder afgifte van de sleutels aan Ieder1 op te leveren en de woning vervolgens ontruimd te houden;
4.3
bekrachtigt het vonnis voor het overige;
4.4
veroordeelt [appellante] tot betaling van de volgende proceskosten van Ieder1:
€ 827 aan griffierecht,
€ 2.428 aan salaris van de advocaat (2 procespunten x appeltarief II à € 1.214)
4.5
verklaart de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;
4.6
wijst af wat verder is gevorderd.
Dit arrest is gewezen door mrs. M. Willemse, O.E. Mulder en A. Elgersma, en is door de rolraadsheer in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 5 augustus 2025.