ECLI:NL:GHARL:2025:5504

Uitspraak

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN

locatie Arnhem

afdeling civiel recht

zaaknummer gerechtshof 200.343.345

zaaknummer rechtbank Gelderland, zittingsplaats Arnhem: 385419

arrest van 9 september 2025

in de zaak van

[appellant]

die woont in [woonplaats1]

die hoger beroep heeft ingesteld

en bij de rechtbank optrad als eiser

hierna: [appellant]

advocaat: mr. P. Schotman

[geïntimeerde]

die woont in [woonplaats2]

en bij de rechtbank optrad als gedaagde

hierna: [geïntimeerde]

advocaat: mr. R.P. de Boer

1.Het verloop van de procedure in hoger beroep

1.1.

[appellant] heeft hoger beroep ingesteld bij het gerechtshof (hierna: het hof) tegen het (eind)vonnis dat de rechtbank Gelderland, zittingsplaats Arnhem (hierna: de rechtbank) op 10 april 2024 tussen partijen heeft uitgesproken (gepubliceerd onder ECLI:NL:RBGEL:2024:1835). Het verloop van de procedure in hoger beroep blijkt uit:

de dagvaarding in hoger beroep
de memorie van grieven
de memorie van antwoord
het verslag (proces-verbaal) van de mondelinge behandeling die op 9 juli 2025 is gehouden.

1.2.

Het hof heeft vervolgens bepaald vandaag arrest te wijzen.

2.De kern van de zaak

2.1.

Tussen partijen is in geschil of tussen hen op 13 december 2020 een koopovereenkomst tot stand is gekomen met betrekking tot de (recreatie)woning van [geïntimeerde] op een vakantiepark in [plaats1] . Volgens [appellant] hebben partijen tijdens het gesprek op 13 december 2020 mondeling overeenstemming bereikt en hebben zij daarbij een e-mail ondertekend met daarin alle essentialia van de koopovereenkomst, waardoor deze e-mail te gelden heeft als een geldige schriftelijke koopakte. [geïntimeerde] is het hier niet mee eens. Zij betwist een handtekening onder de bewuste e-mail te hebben gezet en dat deze e-mail beschouwd kan worden als een koopakte.

relevante feiten

2.2.

[appellant] heeft op 27 november 2020 de woning van [geïntimeerde] op landgoed

[naam1] te [plaats1] bezichtigd, samen met de verkoopmakelaar van [geïntimeerde] , de heer [naam2] van Drieklomp Makelaardij (hierna: de verkoopmakelaar, of: [naam2] ).

2.3.

[appellant] heeft op 2 december 2020 een e-mail gestuurd naar [naam2] met daaronder een e-mail van 1 december 2020 van de vrouw van [appellant] aan [appellant] (hierna ook wel: de (bewuste) e-mail) met een voorstel voor de over te nemen inventaris en een aantal afspraken die zij wensten te maken met [geïntimeerde] ten aanzien van de overdracht van de woning en haar vertrek.

2.4.

Op 13 december 2020 heeft [appellant] [geïntimeerde] gebeld en zijn [appellant] en zijn vrouw vervolgens bij de woning langsgegaan. [geïntimeerde] heeft hen binnengelaten en partijen zijn in gesprek gegaan over de verkoop van de woning. Tijdens het gesprek is een inventarislijst opgesteld door de vrouw van [appellant] , die door beide partijen ter plekke is ondertekend. Tijdens de ondertekening zijn door [appellant] foto’s gemaakt. [appellant] had de e-mail van 1 december 2020 geprint meegenomen. Partijen hebben afgesproken dat [appellant] nog een koopakte zou sturen, ten behoeve waarvan [geïntimeerde] haar e-mailadres bovenaan de geprinte e-mail van 1 december 2020 heeft gezet.

2.5.

[appellant] heeft op 14 december 2020 een conceptkoopakte aan [geïntimeerde] gestuurd.

2.6.

Op 15 december 2020 heeft [appellant] verzocht om de overlijdensakte van de

man van [geïntimeerde] . [geïntimeerde] heeft vervolgens via Whatsapp een foto van het uittreksel van

de overlijdensakte aan [appellant] gestuurd. [appellant] heeft eveneens op 15 december 2020 per e-mail een conceptleveringsakte en bijbehorende volmacht aan

[geïntimeerde] gestuurd. Daarna zijn er nog Whatsapp-berichten verstuurd tussen [appellant] en [geïntimeerde] over het maken van een afspraak om de koopakte te ondertekenen, welke afspraak uiteindelijk is gepland op 17 december 2020.

2.7.

[geïntimeerde] heeft op 16 december 2020 telefonisch contact opgenomen met

[appellant] en aangegeven dat zij de woning niet meer wil verkopen en dat er wat haar

betreft geen overeenkomst gesloten is.

vorderingen in eerste aanleg en het oordeel van de rechtbank

2.8.

[appellant] heeft bij de rechtbank – kort gezegd – veroordeling van [geïntimeerde] gevorderd tot 1) medewerking aan de uitvoering van de koopovereenkomst binnen 14 dagen na betekening van het vonnis, op straffe van een dwangsom en met de bepaling dat als [geïntimeerde] niet binnen 30 dagen na betekening van het vonnis haar medewerking heeft verleend, het vonnis ex artikel 3:300 lid 2 BW in de plaats treedt van de akte van levering, 2) betaling van € 30.996,- aan schadevergoeding vanwege hogere overdrachtsbelasting, 3) betaling van € 108.000,-, althans een bedrag van € 95.100,- aan schadevergoeding vanwege hogere rentekosten, 4) betaling van € 56.500,- aan contractueel overeengekomen gebruiksvergoeding, te vermeerderen met € 100,- per dag tot aan de datum van levering en 5) betaling van € 925,- aan buitengerechtelijke incassokosten. [geïntimeerde] heeft geconcludeerd tot afwijzing van de vorderingen van [appellant] .

2.9.

De rechtbank heeft de vorderingen van [appellant] afgewezen. De bedoeling van het hoger beroep van [appellant] is dat zijn vorderingen alsnog worden toegewezen, behoudens dat [appellant] tijdens de mondelinge behandeling in hoger beroep zijn eis heeft verminderd door zijn vorderingen 3 en 4 als hiervoor genoemd in 2.8 gezamenlijk te maximeren op € 50.000,-.

oordeel van het hof in het kort

2.10.

Het hof zal beslissen dat voldoende is komen vast te staan dat [geïntimeerde] de e-mail van 1 december 2020 heeft ondertekend, maar dat daarmee tussen partijen geen koopovereenkomst tot stand is gekomen, en licht dat hierna toe. De bezwaren (grieven) van [appellant] zullen hierbij thematisch worden behandeld.

3.De toelichting op de beslissing van het hof

voldoende staat vast dat [geïntimeerde] de e-mail van 1 december 2020 heeft ondertekend

3.1.

[appellant] maakt met zijn grieven 1 en 2 bezwaar tegen het oordeel van de rechtbank dat [geïntimeerde] geslaagd is in het leveren van tegenbewijs tegen het bewijsvermoeden dat [geïntimeerde] de e-mail van 1 december 2020 heeft ondertekend en dat er onvoldoende bewijs is voor [appellant] stelling dat [geïntimeerde] haar handtekening onder de e-mail heeft gezet. Als productie 7 bij dagvaarding is door [appellant] de bewuste e-mail in het geding gebracht met daarop zichtbaar één of meerdere handtekeningen onder de e-mail en enkele handgeschreven bijschriften, onder andere ‘
ad € 369.000,- o.g.’ en een schuine streep door de getypte tekst met daarbij de woorden: ‘
tot 01-05-2021 gratis’. Door de rechtbank is een onderzoek door een deskundige bevolen, die in zijn rapport heeft geconcludeerd dat de onderzoeksresultaten veel waarschijnlijker zijn wanneer de onderzochte handtekening onder de e-mail door [geïntimeerde] is geplaatst dan, wanneer die handtekening door iemand anders is geplaatst. [geïntimeerde] heeft als tegenbewijs tegen het op basis van het deskundigenrapport aangenomen vermoeden van de rechtbank dat [geïntimeerde] de bewuste e-mail heeft ondertekend, onder ede verklaard dat zij niet meer weet of zij de bewuste e-mail heeft gezien of ondertekend. [naam2] heeft verklaard dat hij van [geïntimeerde] begrepen heeft dat zij een roerendezakenlijst heeft getekend. [appellant] voert aan dat deze verklaringen van [geïntimeerde] en [naam2] onvoldoende zijn om de voorshands bewezen geachte stelling dat [geïntimeerde] de e-mail heeft ondertekend, te ontzenuwen. Het hof is het met [appellant] eens. Ten eerste is uit de door [appellant] ter plekke gemaakte foto’s (in eerste aanleg onder productie 7 bij dagvaarding overgelegd, en in hoger beroep overgelegd als productie H12 bij memorie van grieven en in betere kwaliteit als productie H26) voldoende af te leiden dat [geïntimeerde] de e-mail van 1 december 2020 heeft ondertekend. Op de eerste foto van productie H26 (de tweede foto van producties 7 en H12) is de geprinte e-mail te zien, met onderaan zichtbaar een smalle handtekening. Op de tweede foto van productie H26 (de eerste foto van productie 7 en H12) is te zien dat [geïntimeerde] haar handtekening zet onder de inventarislijst en is ook de e-mail te zien met daarop een donkerder, bredere, plek ter hoogte van de handtekeningen dan op de eerste foto, gelijkend op beide handtekeningen zoals deze te zien zijn op de stukken in de door [appellant] ingediende productie 7 bij dagvaarding. Daaruit leidt het hof af dat de verklaring van [appellant] klopt dat hij zijn handtekening al had geplaatst en dat [geïntimeerde] haar handtekening vervolgens heeft bijgeplaatst, tegen de handtekening van [appellant] aan. Dit vindt steun in voormelde conclusies in het deskundigenrapport. De verklaring van [geïntimeerde] dat zij niet weet of zij de e-mail van 1 december 2020 tijdens de bezichtiging van 13 december 2020 heeft gezien of ondertekend, kan dit niet ontkrachten. Dat geldt ook voor voormelde verklaring van [naam2] dat hij van haar begreep dat zij een roerendezakenlijst heeft getekend.

3.2.

[geïntimeerde] heeft nog aangevoerd dat de bijschrijvingen op de e-mail later zijn toegevoegd. Uit de foto’s blijkt echter dat de bijschrijvingen op de e-mail al aanwezig waren tijdens de ondertekening door [geïntimeerde] . Op de foto’s zijn op dezelfde plekken als op de stukken in productie 7 bij dagvaarding bijschrijvingen waarneembaar, gelijkend op de woorden ‘
ad € 369.000,- o.g.’ en ‘
tot 01-05-2021 gratis’. Eveneens zichtbaar is de schuine streep die over de tekst van de e-mail is gezet. Gelet hierop is het hof van oordeel dat voldoende is komen vast te staan dat [geïntimeerde] de e-mail heeft ondertekend nadat daarop de bijschrijvingen waren geplaatst.

3.3.

Doordat de grieven 1 en 2 (in zoverre) slagen moet het hof opnieuw, ambtshalve, oordelen over de proceskostenveroordeling in eerste aanleg voor zover die op de geschilpunten van grieven 1 en 2 voortbouwt. Overigens heeft [appellant] ook expliciet een ‘veeggrief’ tegen de proceskostenveroordeling gericht. Nu, om de redenen die het hof hierna zal uiteenzetten, het hof de afwijzing van de inhoudelijke vorderingen van [appellant] (op andere gronden) zal bekrachtigen, zal dat in beginsel ook tot bekrachtiging van de proceskostenveroordeling moeten leiden.^[1]Het enkele feit dat het verweer van [geïntimeerde] op het punt van de handtekening onder de e-mail door het hof niet wordt gevolgd, leidt dus nog niet tot een andere proceskostenveroordeling. Het hof is echter van oordeel dat [geïntimeerde] , door dat verweer te voeren, nodeloos kosten heeft veroorzaakt in de zin van artikel 237 lid 1 Rv. Zij heeft in de processtukken en desgevraagd tijdens de mondelinge behandeling in eerste aanleg uitdrukkelijk betwist dat zij de e-mail had getekend. Dit heeft geleid tot het deskundigenrapport en de getuigenverhoren. Onder ede ondervraagd, heeft [geïntimeerde] haar stellige betwisting niet herhaald, maar heeft zij gezegd dat zij niet meer wist of zij had getekend. Hoewel de stelling van [appellant] (conclusie na deskundigenbericht, onder 27) dat hij nodeloos veel kosten heeft moeten maken voor deze procedure, dus grotendeels niet opgaat omdat hij in het ongelijk zal worden gesteld, zal het hof wel beslissen dat de kosten van het deskundigenbericht en de getuigenverhoren voor rekening van [geïntimeerde] moeten komen.

tussen partijen is geen koopovereenkomst tot stand gekomen

3.4.

Nu voldoende is komen vast te staan dat [geïntimeerde] de e-mail van 1 december 2020 heeft ondertekend, ziet het hof zich (op grond van grieven 2, 3 en 4) voor de vraag gesteld of daarmee tussen partijen een koopovereenkomst tot stand is gekomen voor de woning van [geïntimeerde] . Het hof stelt bij die beoordeling het volgende voorop. Een overeenkomst komt tot stand door aanbod en aanvaarding (artikel 6:217 BW). In dat aanbod en die aanvaarding moet wilsovereenstemming tot uitdrukking zijn gebracht die gericht is op de totstandkoming van die overeenkomst. Daarvoor is nodig dat wilsovereenstemming bestaat over alle wezenlijke elementen (essentialia) van de overeenkomst. Bij de koop van onroerende zaken zullen in de regel het object en de prijs tot de essentialia van de overeenkomst behoren, maar ook andere onderwerpen kunnen voor partijen zo essentieel zijn dat zonder overeenstemming daarover de koopovereenkomst geacht wordt niet te bestaan. Waar het op aankomt, is dat beide partijen de wil moeten hebben gehad om de overeenkomst te sluiten, althans dat partijen er over en weer gerechtvaardigd op mochten vertrouwen dat ook bij de wederpartij die wil aanwezig was. Bij de beoordeling of er wilsovereenstemming is bereikt, zijn alle omstandigheden van het geval van belang. Daarbij geldt dat de koop van een woning door een consument op grond van artikel 7:2 lid 1 BW schriftelijk, in één akte, wordt aangegaan. De schriftelijkheid geldt als constitutief vereiste. Als een koopovereenkomst voor een woning door een consument niet schriftelijk is aangegaan, is deze overeenkomst nietig (artikel 3:39 BW). Hoewel dit schriftelijkheidsvereiste in beginsel strekt ter bescherming van de belangen van de consumentkoper, heeft de Hoge Raad in 2011 bepaald dat ook een particuliere verkoper een beroep toekomt op dit artikel.^[2]

3.5.

Het hof oordeelt dat tussen partijen op 13 december 2020 geen koopovereenkomst tot stand is gekomen. Het hof wil aannemen dat partijen op 13 december 2020 het eens waren over wat er in de geprinte, ondertekende e-mail van 1 december is vastgelegd, maar [appellant] heeft er, gezien de omstandigheden, niet gerechtvaardigd op mogen vertrouwen dat [geïntimeerde] met het ondertekenen van die e-mail zich al heeft willen binden aan een koopovereenkomst. Partijen zijn naar het oordeel van het hof niet verder gekomen dan het vastleggen van verschillende elementen die nog opgenomen moesten worden in een – met betrokkenheid van [naam2] – verder uit te werken definitieve koopakte, waarmee partijen de overeenkomst zouden aangaan. Het hof acht hiertoe de volgende feiten en omstandigheden, in hun onderlinge samenhang bezien, voor zijn oordeel doorslaggevend.

[geïntimeerde] werd – naar [appellant] wist – bijgestaan door [naam2] , zodat [appellant] – die zelf makelaar is – er niet zonder meer op mocht vertrouwen dat [geïntimeerde] ter plekke in afwezigheid van haar makelaar met de ondertekening van een e-mail, zonder verdere voor de verkoop van (recreatie)woningen gangbare bepalingen, een koopovereenkomst wilde sluiten. Dat [geïntimeerde] zelf gezegd zou hebben haar makelaar er niet bij te willen hebben, is, gelet op de verklaringen van [geïntimeerde] en [naam2] , door [appellant] onvoldoende onderbouwd;
Uit de tekst van de e-mail valt niet duidelijk op te maken dat door ondertekening van die e-mail een koopovereenkomst wordt aangegaan. Zo ontbreken daarin woorden als ‘ [geïntimeerde] verkoopt hierbij’ en/of ‘ [appellant] koopt hierbij’. Ook blijkt uit de e-mail niet wie koper is – [appellant] , zijn vrouw, of beiden –, wordt [geïntimeerde] niet als verkoopster genoemd en is het object niet duidelijk omschreven (op dat punt staat alleen ‘ [naam1] ’ in het onderwerp van de e-mail);
[appellant] heeft voorafgaand aan het gesprek met [geïntimeerde] op 13 december 2020 [naam2] gevraagd een conceptkoopakte op te stellen, met de bedoeling – zoals [appellant] tijdens de mondelinge behandeling in hoger beroep heeft verklaard – deze mee te nemen naar het gesprek met [geïntimeerde] en deze door beide partijen te laten ondertekenen. Hieruit blijkt dat ook [appellant] in de veronderstelling was dat met het tekenen van die conceptkoopakte (een ‘volledige’ overeenkomst) de koop zou worden gesloten;
[geïntimeerde] heeft [appellant] op 13 december 2020 gevraagd de overeengekomen afspraken vast te leggen in een uitgebreider document. [appellant] wist dat [geïntimeerde] nog enkele zaken, zoals de risico-overgang naar de koper, een boetebepaling, betaling van de nutsvoorzieningen en betaling van de verzekeringen, wilde bespreken en vastleggen in een koopakte;
[appellant] ging er ook zelf van uit dat er na het gesprek op 13 december 2020 nog een schriftelijke koopovereenkomst opgemaakt en ondertekend zou worden. [appellant] heeft daarom op 14 december 2020 een door hem (met personalia en al gemaakte afspraken) ingevulde conceptkoopakte gestuurd naar [geïntimeerde] , waarin enkele bepalingen zijn opgenomen die erop duiden dat ook [appellant] de bedoeling had slechts met het ondertekenen van die koopakte door beide partijen de koop aan te gaan. Zo staat in artikel 19 sub e dat als verkoper niet uiterlijk op 16 december 2020 de koopakte met alle daarbij behorende bijlagen geparafeerd en getekend heeft, de koopovereenkomst komt te vervallen. Verder is in artikel 20 van die conceptkoopakte bepaald dat de wettelijke bedenktijd voor de koper pas gaat lopen na ondertekening van die akte. Niet toepasselijke bepalingen in de NVM-akte had [appellant] doorgestreept. Bovendien heeft [appellant] op 15 december 2020 aan [geïntimeerde] gevraagd of het toegestuurde contract in orde was en of ze op korte termijn een afspraak konden maken voor het tekenen van die koopakte.

3.6.

Dit alles maakt dat [appellant] aan het ondertekenen van die e-mail niet het gerechtvaardigd vertrouwen mocht ontlenen dat partijen daarmee de in artikel 7:2 lid 1 BW voorgeschreven koopakte opmaakten en (schriftelijk) de koop aangingen.

3.7.

Het feit dat [geïntimeerde] op 15 december 2020 de overlijdensakte van haar man naar de notaris heeft gestuurd, is verder onvoldoende om tot een ander oordeel te komen. Dit kan [geïntimeerde] immers ook vooruitlopend op het aangaan van de koopovereenkomst door ondertekening van de koopakte hebben gedaan. Hetzelfde geldt voor het afmelden van de woning op Funda op 13 december 2020, ervan uitgaande dat dit inderdaad door of op voordracht van [geïntimeerde] is gedaan.

3.8.

Het voorgaande maakt dat de vordering van [appellant] niet toewijsbaar is. [appellant] heeft daarom geen belang bij zijn grieven 3 en 4, voor zover die zijn gericht tegen het terugkomen van een bindende eindbeslissing en tegen het oordeel dat bij [geïntimeerde] de wil om te verkopen ontbrak.

3.9.

Het hof gaat aan het bewijsaanbod van [appellant] voorbij, nu hij geen voldoende concrete feiten of omstandigheden heeft gesteld die, indien bewezen, tot een andere beslissing zouden kunnen leiden.

conclusie

3.10.

Het hoger beroep slaagt niet. Omdat [appellant] in het ongelijk zal worden gesteld, zal het hof [appellant] tot betaling van de proceskosten in hoger beroep veroordelen. Onder die kosten vallen ook de nakosten die nodig zijn voor de betekening van de uitspraak.

3.11.

De (kosten)veroordelingen in deze uitspraak kunnen ook ten uitvoer worden gelegd als een van partijen de beslissing van het hof voorlegt aan de Hoge Raad (uitvoerbaarheid bij voorraad).

4.De beslissing

Het hof:

4.1.

vernietigt het vonnis van de rechtbank Gelderland, zittingsplaats Arnhem van 10 april 2024, doch slechts wat de proceskostenveroordeling onder 3.2 betreft, en bekrachtigt het vonnis voor het overige;

4.2.

veroordeelt [geïntimeerde] tot betaling van de volgende proceskosten van [appellant] tot aan de uitspraak van de rechtbank:

€ 2.420,- aan kosten voor de deskundige;

€ 4.822,50 aan salaris van de advocaat van [appellant] (2,5 procespunten x € 1.929);

€ 205,- aan kosten voor de getuigen;

4.3.

bepaalt dat deze kosten (onder 4.2) moeten worden betaald binnen 14 dagen na vandaag. Als niet op tijd wordt betaald, dan worden die kosten verhoogd met de wettelijke rente;

4.4.

veroordeelt [appellant] tot betaling van de volgende proceskosten van [geïntimeerde] tot aan de uitspraak van de rechtbank:

€ 952,- aan griffierecht;

€ 3.858,- aan salaris van de advocaat van [geïntimeerde] (2 procespunten x € 1.929);

€ 178,- aan nakosten;

4.5.

veroordeelt [appellant] tot betaling van de volgende proceskosten van [geïntimeerde] in hoger beroep:

€ 2.053,- aan griffierecht;

€ 4.426,- aan salaris van de advocaat van [geïntimeerde] (2 procespunten x het tarief IV);

4.6.

bepaalt dat deze kosten (onder 4.4 en 4.5) moeten worden betaald binnen 14 dagen na vandaag;

4.7.

verklaart de proceskostenveroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;

4.8.

wijst af wat verder is gevorderd.

Dit arrest is gewezen door mrs. L.J. de Kerpel-van de Poel, M. Wallart en S.M. Kingma en is door de rolraadsheer in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op
9 september 2025.

Hoger beroep inzake de totstandkoming van een koopovereenkomst voor een recreatiewoning