ECLI:NL:GHARL:2025:5590

Uitspraak

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN

locatie Leeuwarden

afdeling civiel recht

zaaknummer gerechtshof 200.344.624/01

zaaknummer rechtbank Noord-Nederland, zittingsplaats Leeuwarden 190980

arrest van 2 september 2025

in de zaak van

[appellant]

die woont in [woonplaats1]
die hoger beroep heeft ingesteld
en eiser was bij rechtbank
hierna: [appellant]

advocaat: mr. A.H. van der Wal

1.[geïntimeerde1]die woont in [woonplaats2]

2. [geïntimeerde2]

die woont in [woonplaats3]
3. [geïntimeerde3]

die woont in [woonplaats4]

gedaagden bij de rechtbank

hierna gezamenlijk te noemen: [geïntimeerden]

en afzonderlijk [geïntimeerde1] , [geïntimeerde2] en [geïntimeerde3]

advocaat: mr. D.P.M. Buysrogge

1.Het verloop van de procedure in hoger beroep

[appellant] heeft hoger beroep ingesteld bij het gerechtshof (hierna: het hof) tegen het vonnis dat de rechtbank Noord-Nederland, zittingsplaats Leeuwarden, (hierna: de rechtbank) op 8 mei 2024 tussen partijen heeft uitgesproken. Het verloop van de procedure in hoger beroep blijkt uit:

de dagvaarding in hoger beroep
de memorie van grieven met producties
de memorie van antwoord met producties
de akte uitlating producties
het verslag (proces-verbaal) van de mondelinge behandeling die op 13 mei 2025 is gehouden

Hierna hebben partijen het hof gevraagd arrest te wijzen.

2.De kern van de zaak

2.1

Centraal in deze zaak staat de uitleg van een notariële akte waarin ten behoeve van [appellant] een “koopoptie” is opgenomen op een aantal agrarische percelen. Die percelen waren eigendom van [naam1] (hierna: [naam1] ). De “koopoptie” (hierna ook te noemen: het voorkeursrecht) legt op [naam1] en zijn “rechtverkrijgenden onder algemene titel”, de verplichting op om als zij die percelen willen “vervreemden” die eerst aan [appellant] te koop aan te bieden voor een overeengekomen prijs per hectare. [naam1] is inmiddels overleden en [geïntimeerden] zijn diens erfgenamen, en dus zijn rechtsopvolgers onder algemene titel.

Bij een verdeling van de nalatenschap van vader door [geïntimeerden] zijn de percelen waarop het voorkeursrecht rustte aan [geïntimeerde1] toegedeeld. [appellant] stelt zich op het standpunt dat volgens de akte ook op die verdeling het voorkeursrecht van toepassing was en dat die percelen daarom eerst aan hem te koop hadden moeten worden aangeboden. Volgens [geïntimeerden] geldt bij een verdeling tussen rechtsopvolgers onder algemene titel het voorkeursrecht niet.

2.2

[appellant] heeft bij de rechtbank vorderingen ingesteld die ertoe strekken dat:
a) [geïntimeerde1] op grond van onrechtmatige daad en bij wijze van schadevergoeding in natura, wordt veroordeeld om de percelen alsnog aan [appellant] te verkopen en te leveren,

b) [geïntimeerden] te veroordelen tot betaling van € 124.789,- aan boete die in de akte is gesteld op het niet-naleven van de koopoptie,

c) [geïntimeerden] te veroordelen tot betaling van schadevergoeding, voor zover die uitkomt boven de boete, op te maken bij staat.

2.3

De rechtbank heeft [geïntimeerden] gevolgd in hun standpunt en de vorderingen van [appellant] afgewezen. De bedoeling van het hoger beroep is dat de afgewezen vorderingen alsnog worden toegewezen. [appellant] heeft in hoger beroep zijn eis daarbij gewijzigd in die zin dat hij van [geïntimeerde1] subsidiair vordert dat zij op grond van onrechtmatige daad wordt veroordeeld tot het betalen van schadevergoeding, op te maken bij staat.

2.4

Het hof zal beslissen dat het vonnis van de rechtbank in stand blijft en licht dat hierna toe. Daarbij zal eerst het feitelijke kader van de zaak worden geschetst.

3.De vaststaande feiten

3.1

De rechtbank heeft in haar vonnis uitgebreid de feiten in deze zaak weergegeven. Tegen die weergave zijn geen bezwaren gemaakt. Ook het hof gaat derhalve van die feiten uit en verwijst voor de weergave daarvan naar het vonnis van de rechtbank.
Voor zover in hoger beroep nog van belang, komen die feiten neer op het volgende.

3.2

[appellant] was tot 2008 gehuwd met [geïntimeerde2] . [naam1] was tot de scheiding dus de schoonvader van [appellant] .

3.3

[naam1] was melkveehouder en daarnaast actief als rentmeester.
Hij heeft in 1995 ongeveer 26 hectare land gekocht. In een notariële akte van 13 februari 1996 getiteld “recht van koop en koopoptie” is vastgelegd dat [naam1] en [appellant] zijn overeengekomen dat [naam1] aan [appellant] een recht van koop verleent op een aantal van die in 1995 gekochte percelen. Die percelen zijn in de akte met hun kadastrale nummers aangeduid en beslaan samen ongeveer 13 ha. In die akte is daarnaast vastgelegd dat [naam1] op de andere, in de akte nader aangeduide (kadastrale) percelen aan [appellant] een “koopoptie” verleent. Daarover is in die akte, voor zover van belang, het volgende bepaald:

“Ingeval de comparant sub 1 genoemd [hof: [naam1] ] of diens

rechtverkrijgenden onder algemene titel voornemens is de resterende percelen van voormeld registergoed, zijnde de percelen ten kadaster bekend (…) te vervreemden in de zin als hierna aangegeven onder e, is de comparant sub 1 genoemd verplicht de comparant sub 2 genoemd [hof: [appellant] ] eerst hetgeen hij wil gaan vervreemden of waarop hij het zakelijk genotsrecht wil vestigen, ten verkoop aan te bieden zulks voor een koopsom van één en twintig duizend tweehonderd twintig gulden

(f. 21.220,--) per hectare en overeenkomstig de navolgende bepalingen:

(...)

d. het recht van voorkeur als hier bedoeld zal eveneens toepassing vinden bij verdeling van enige gemeenschap, waarin gemeld, onder het voorkeursrecht vallende, zich mocht bevinden;

e. onder vervreemding wordt verstaan, de overdracht in eigendom, de vestiging van een zakelijk genotsrecht (…) en voorts het verlenen van pacht/huurrechten zonder uitdrukkelijke schriftelijke toestemming van de comparant sub 2 genoemd, (als daaraan een voorkeurs- of optierecht is verbonden); voorts inbreng in eigendom of mede-eigendom in rechtspersonen, vennootschappen of aan anderen. Niet onder vervreemding is begrepen het vestigen van vruchtgebruik bij of krachtens uiterste wil ten behoeve van één persoon en de vervreemding door een hypotheekhouder of beslaglegger of faillissementscurator.

De comparanten sub 1 en 2 genoemd, verklaarden voorts nog te zijn overeengekomen dat voor het geval de comparant sub 1 genoemd, niet aan zijn hiervóór vermelde verplichtingen mocht voldoen hij een onmiddellijk opeisbare boete zal verbeuren ten behoeve van de wederpartij ten bedrage van tweehonderd vijf en zeventig duizend gulden (f. 275.000,--) onverminderd het recht van de benadeelde partij op vergoeding van verdere kosten, schaden en interessen uit hoofde van de niet-nakoming.”

3.4

[appellant] heeft gebruik gemaakt van het recht van koop en de betreffende percelen in eigendom verworven. De percelen waarop het voorkeursrecht rustte, heeft [naam1] verpacht aan zijn zoon [geïntimeerde3] . [geïntimeerde3] heeft aan [appellant] echter het gebruik van die percelen toegestaan.

3.5

In 2008 zijn [appellant] en [geïntimeerde2] gescheiden. In datzelfde jaar heeft [geïntimeerde3] het gebruik van de door vader aan hem verpachte percelen door [appellant] niet langer toegestaan en gevorderd dat hij het gebruik daarvan staakt. Verder is in 2008 een aantal percelen waarop het voorkeursrecht rustte door [naam1] betrokken in een ruilverkaveling, waarbij die percelen zijn toegedeeld aan Wetterskip Fryslân.

3.6

Over de vordering van [geïntimeerde3] tegen [appellant] om zijn gebruik van de verpachte percelen te staken, is een kort geding gevoerd tussen [geïntimeerde3] en [appellant] , die in het voordeel van [geïntimeerde3] is geëindigd.

3.7

Na het overlijden van [naam1] in 2013, is ook een procedure gevoerd tussen [appellant] en [geïntimeerden] over het betrekken van een aantal percelen waarop het voorkeursrecht rustte in de hiervoor genoemde ruilverkaveling. In die procedure is in hoger beroep door dit hof geoordeeld dat weliswaar het voorkeursrecht was geschonden, maar dat de aanspraak van [appellant] op de contractuele boete was verjaard.

3.8

[geïntimeerden] zijn de erfgenamen van [naam1] . Bij een verdeling tussen hen van de nalatenschap in 2014 zijn de (resterende) percelen waarop het voorkeursrecht rustte toebedeeld en geleverd aan [geïntimeerde1] .

3.9

In een brief van 11 april 2019 heeft (de advocaat van) [appellant] geschreven dat bij die verdeling zijn voorkeursrecht is geschonden, omdat dat recht ook van toepassing is bij de verdeling van een gemeenschap. [appellant] maakt in die brief aanspraak op verkoop van die percelen aan hem, op de contractuele boete en op schadevergoeding. Tevens stuit hij in de brief de verjaring van zijn vorderingen.

4.De toelichting op de beslissing van het hof

De vermeerdering van de vordering

4.1

Tegen de vermeerdering van de vordering met een subsidiaire vordering tegen [geïntimeerde1] , hebben [geïntimeerden] als zodanig geen bezwaar gemaakt. Die vermeerdering heeft ook tijdig plaatsgevonden en het hof is verder ambtshalve niet gebleken van bezwaren daartegen, zodat beslist zal worden op de vermeerderde vordering.

De uitleg van de notariële akte

4.2

De centrale kwestie in deze zaak betreft de uitleg van het voorkeursrecht vastgelegd in de notariële akte van 13 februari 1996, de akte “recht van koop en koopoptie”, toegespitst op deze zaak. De grieven van [appellant] beogen die uitleg opnieuw aan het hof voor te leggen. Partijen zijn het er daarbij over eens dat de verdeling van een nalatenschap valt onder de bepaling sub d.) van de akte. Zij zijn het er dus over eens dat bij een dergelijke verdeling het voorkeursrecht van toepassing is. Volgens [appellant] betekent dit dat de percelen waarop zijn voorkeursrecht rust eerst aan hem te koop hadden moeten worden aangeboden, voordat ze aan [geïntimeerde1] toebedeeld hadden kunnen worden. Volgens [geïntimeerden] houdt de toepasselijkheid van het voorkeursrecht op de verdeling van een nalatenschap echter slechts in dat het voorkeursrecht ingeroepen had kunnen worden als bij die verdeling sprake zou zijn geweest van een vervreemding als bedoeld sub e). Volgens [geïntimeerden] was dat niet het geval. Over die kwestie van uitleg wordt het volgende overwogen.

4.3

De notariële akte van 13 februari 1996 vormt de vastlegging van een overeenkomst tussen [naam1] en [appellant] . Bij de uitleg van de bepalingen over het voorkeursrecht in die akte komt het daarom aan op wat hun bedoeling was. Die vraag kan niet worden beantwoord op grond van alleen maar een zuiver taalkundige uitleg van de bepalingen van de akte; het komt aan op de zin die [naam1] en [appellant] in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan die bepalingen mochten toekennen en op wat zij daarvan redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten (de Haviltexnorm). In dit geval is het de notaris zelf geweest die de afspraken tussen partijen heeft vastgelegd in een door hemzelf in opdracht van [naam1] opgestelde notariële akte. Ook de passage in de akte over het voorkeursrecht, die hiervoor onder 3.2 is weergegeven, is door de notaris zelf opgesteld. [naam1] en [appellant] hebben daarover niet van tevoren met elkaar overlegd.

4.4

Niet is komen vast te staan wat de notaris zelf aan partijen heeft verteld over de precieze bedoeling van de passage; [naam1] is inmiddels overleden en een verklaring van de notaris ontbreekt. Wel acht het hof aannemelijk de verklaring van [appellant] dat de notaris tijdens het passeren van de akte heeft toegelicht dat hij met de bepaling sub d. en e. heeft willen voorkomen dat het voorkeursrecht eenvoudig omzeild zou kunnen worden door constructies waarmee in feite een (gedeeltelijke) overdracht van de percelen aan een derde bereikt zou kunnen worden zonder dat het voorkeursrecht toepassing zou vinden. Dat strookt namelijk met de inhoud van de bepalingen sub d. en e. De verklaring van [appellant] tijdens de mondelinge behandeling in hoger beroep dat de notaris daarbij gezegd zou hebben dat de bepaling sub d. ook zou gelden bij vererving, acht het hof ook in lijn met de tekst van de akte, omdat de verdeling van een nalatenschap daarin niet wordt uitgezonderd. Dat de notaris daarbij ook gezegd zou hebben dat anders het voorkeursrecht van [appellant] illusoir zou zijn, is zonder nadere onderbouwing, die ontbreekt, niet of minder aannemelijk. Maar ook als de notaris dat wel gezegd zou hebben, kon een dergelijke uitlating door [appellant] in het licht van wat er verder in de akte staat over het voorkeursrecht redelijkerwijs niet zo begrepen worden, dat bij een verdeling van de nalatenschap hij ook in alle gevallen zijn voorkeursrecht geldend zou kunnen maken (zie hierna).

4.5

Bij het ontbreken van duidelijkheid over wat er door de notaris is gezegd over de passage over het voorkeursrecht, komt het bij de uitleg van de passage in dit geval daarom in belangrijke mate aan op de taalkundige betekenis van de bewoordingen van de passage bezien in het licht van de akte als geheel. Omdat het gaat om een akte die de rechtsverhouding tussen [naam1] en [appellant] wilde regelen komt bij die uitleg mede gewicht toe aan wat passend zou zijn binnen die verhouding.

4.6

Partijen zijn het erover eens dat de bedoeling van de akte was dat [naam1] aan [appellant] en zijn dochter [geïntimeerde2] , een start wilde geven voor de opzet van een eigen agrarisch bedrijf, door [appellant] de gelegenheid te bieden om een aantal hectaren land van [naam1] te kopen en op een aantal andere hectaren een voorkeursrecht te verlenen.

4.7

De aanhef van de passage over het voorkeursrecht, hiervoor weergegeven onder 3.2, stelt voorop dat [appellant] dat recht kan inroepen tegen [naam1] en zijn rechtverkrijgenden onder algemene titel, indien het voornemen bestaat om de percelen te vervreemden. Wat onder vervreemden wordt verstaan is nader uitgewerkt in het bepaalde sub e. Verder wordt sub d. bepaald dat het voorkeursrecht ook toepassing zal vinden bij verdeling van enige gemeenschap waar in de percelen zich mochten gaan bevinden.

4.8

[geïntimeerde1] is als erfgenaam van [naam1] een rechtverkrijgende onder algemene titel. Uit de aanhef van de bepaling over het voorkeursrecht volgt dat op haar de verplichtingen uit het voorkeursrecht zijn overgegaan. [geïntimeerde1] erkent dat ook. Zij heeft echter verklaard dat zij niet het voornemen heeft om de percelen waarop het voorkeursrecht rust te vervreemden. Daarmee is het uitgangspunt in deze zaak dat [appellant] niet het voorkeursrecht kan inroepen.

4.9

De vraag is of de bepaling onder d. dat anders maakt, zoals [appellant] stelt.
Partijen zijn het erover eens dat de verdeling van een gemeenschap een verdeling is als bedoeld sub d. Op die verdeling is dus het recht van voorkeur van toepassing. In de visie van [appellant] volgt daaruit dat bij de verdeling de percelen waarop zijn voorkeursrecht rust eerst aan hem te koop hadden moeten worden aangeboden, voordat ze aan [geïntimeerde1] werden toebedeeld.

Volgens [geïntimeerden] volgt dat echter niet uit de bepaling sub d. Volgens hen volgt uit die bepaling alleen dat als ze bij de verdeling hadden willen gaan vervreemden zoals bedoeld in de akte sub e., ze eerst de percelen aan [appellant] te koop hadden moeten aanbieden. Van een vervreemding als bedoeld onder e. is volgens hen echter geen sprake, omdat bij de toebedeling aan een erfgenaam, er geen sprake van is dat de percelen aan een derde worden overgedragen

4.1

Het hof deelt het standpunt van [geïntimeerden] dat de bepaling sub d. niet inhoudt dat bij iedere verdeling het voorkeursrecht geldend gemaakt kan worden, ongeacht of ook sprake is van een vervreemding als bedoeld sub e. De bepalingen sub d. en e. in hun onderlinge verband en bezien in samenhang met de aanhef van de passage over het voorkeursrecht, moeten naar het oordeel van het hof redelijkerwijs zo uitgelegd worden dat een verdeling als bedoeld sub d. alleen leidt tot het kunnen inroepen van het voorkeursrecht, als die verdeling een vervreemding als bedoeld sub e. inhoudt. De aanhef van de passage over het voorkeursrecht stelt immers duidelijk voorop dat het voorkeursrecht alleen geldt in geval van vervreemding als bedoeld onder e. De bepaling sub d. dient dan niet zo uitgelegd te worden dat de verdeling van een gemeenschap op zichzelf ook een vorm van vervreemding is.

4.11

Resteert de vraag of de akte zo moet worden uitgelegd dat een verdeling van de nalatenschap, waarbij de percelen waarop het voorkeursrecht rust worden toebedeeld aan een mede erfgenaam, ook een vervreemding is die valt onder de bepaling sub e.
Van een vervreemding als bedoeld sub e. is naar het oordeel van het hof in dit geval geen sprake. [geïntimeerde1] was eerst als rechtsopvolger onder algemene titel van [naam1] samen met [geïntimeerde2] en [geïntimeerde3] mede gerechtigd tot de gehele nalatenschap van [naam1] . In die hoedanigheid was zij dus ook al mede-eigenaar van de percelen waarop het voorkeursrecht rust. Na de verdeling is zij daarvan enig eigenaar onder algemene titel geworden. De gebruikelijke betekenis van “vervreemden” is: overdragen van de eigendom van een goed aan een ander. Daarvan is dus geen sprake geweest; [geïntimeerde1] was voor de verdeling al een mede gerechtigde. Uit de akte sub e. kan niet worden afgeleid dat daarin met vervreemden iets anders wordt bedoeld. Weliswaar staat daar alleen “de overdracht in eigendom” zonder de toevoeging “aan een ander”, maar dat geeft nog geen aanleiding te veronderstellen dat daarmee beoogd is af te wijken van de gebruikelijke betekenis van het woord vervreemden. Daarvoor kan ook geen aanleiding worden gevonden in de omstandigheid dat bij de verdeling van een gemeenschap het recht van voorkeur toepassing vindt; er zijn diverse soorten verdeling denkbaar van gemeenschappen, ook van nalatenschappen, waarbij wel overdracht van eigendom aan een niet-medegerechtigde plaatsvindt.

Hieruit volgt dat op [geïntimeerden] voorafgaande aan de verdeling niet de verplichting rustte om de percelen te koop aan te bieden aan [appellant] . Na de verdeling zijn op [geïntimeerde1] de verplichtingen komen te rusten die voor zijn overlijden rustten op [naam1] . Omdat zij niet het voornemen heeft om de aan haar toebedeelde percelen te gaan verkopen, kan [appellant] nu niet zijn voorkeursrecht inroepen.

4.12

Deze uitleg van de passage over voorkeursrecht van [appellant] strookt naar het oordeel van het hof ook met wat [appellant] redelijkerwijs mocht verwachten van de akte en leidt ook tot een aannemelijk rechtsgevolg van de akte in de verhouding tussen [naam1] en [appellant] . De passage over het voorkeursrecht stelt immers voorop dat het voorkeursrecht alleen geldt als “ [naam1] of diens rechtverkrijgenden onder algemene titel” het voornemen heeft te vervreemden. De vererving aan de eigen kinderen van [naam1] gaat daarin voor op het voorkeursrecht van [appellant] .

4.13

[appellant] heeft er nog op gewezen dat [naam1] een verklaring heeft ondertekend waarin hij verklaart dat [appellant] zijn percelen in gebruik kan nemen, maar aan die verklaring komt weinig waarde toe. Die verklaring is kennelijk indertijd opgesteld voor de gemeente om [appellant] en [geïntimeerde2] te helpen met het verkrijgen van een bouwvergunning. In die verklaring staat ook dat “ [appellant] en [geïntimeerde2] ” die percelen kunnen gebruiken, dus niet alleen [appellant] .

De conclusie

4.14

De conclusie is dat de vorderingen van [appellant] niet zijn gebaseerd op een deugdelijke grondslag. Zijn hoger beroep faalt en het hof komt niet toe aan een verdere bespreking van zijn vorderingen en de daartegen door [geïntimeerden] aangevoerde verweren. Omdat [appellant] in het ongelijk zal worden gesteld, zal het hof hem tot betaling van de proceskosten in hoger beroep veroordelen. Onder die kosten vallen ook de nakosten die nodig zijn voor de betekening van de uitspraak.^[1]

5.De beslissing

Het hof:

5.1

bekrachtigt het vonnis van de rechtbank in de rechtbank Noord-Nederland, zittingsplaats Leeuwarden, van 8 mei 2024;

5.2

veroordeelt [appellant] tot betaling van de volgende proceskosten van [geïntimeerden] :

€ 2.053,- aan griffierecht

€ 7.144,- aan salaris van de advocaat van [geïntimeerden] (2 procespunten x het toepasselijke tarief V)

5.3

wijst af wat verder is gevorderd.

Dit arrest is gewezen door mrs. O.E. Mulder, C. Coster en T.K. Lekkerkerker , en is door de rolraadsheer in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op

2 september 2025.

Uitleg van het voorkeursrecht op agrarische percelen in nalatenschap