ECLI:NL:GHARL:2025:6253

• Datum uitspraak: 7 oktober 2025
• Publicatiedatum: 9 oktober 2025
• Zaaknummer: 23/2881
• Instantie: Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Bestuursrecht
• Procedures: Hoger beroep
• Rechters: R.A.V. Boxem
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Hoger beroep inzake de waardevaststelling van een woning onder de Wet WOZ

In deze zaak heeft het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden op 7 oktober 2025 uitspraak gedaan in het hoger beroep van belanghebbende tegen de uitspraak van de rechtbank Midden-Nederland. De rechtbank had de waarde van de onroerende zaak, een tussenwoning, vastgesteld op € 564.000 per waardepeildatum 1 januari 2020. Belanghebbende was het niet eens met deze waardevaststelling en stelde dat de waarde maximaal € 509.000 zou moeten zijn. De heffingsambtenaar handhaafde de vastgestelde waarde. De rechtbank had het beroep van belanghebbende ongegrond verklaard, maar had wel een vergoeding van € 50 voor immateriële schade toegekend wegens overschrijding van de redelijke termijn.

Het Hof oordeelde dat de rechtbank ten onrechte een te lage vergoeding voor immateriële schade had toegekend en stelde deze vast op € 500. Het Hof oordeelde verder dat de heffingsambtenaar voor 2/3e deel verantwoordelijk was voor de overschrijding van de redelijke termijn. Het Hof vernietigde de uitspraak van de rechtbank en verklaarde het beroep van belanghebbende gegrond. De waarde van de woning werd vastgesteld op € 509.000. Het Hof oordeelde dat de heffingsambtenaar het griffierecht en de proceskosten van belanghebbende diende te vergoeden, die in totaal op € 5.050,26 werden vastgesteld. De uitspraak is openbaar gemaakt en partijen hebben de mogelijkheid om binnen zes weken in cassatie te gaan.

Uitspraak

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN

locatie Arnhem

nummer BK-ARN 23/2881

uitspraakdatum:
7 oktober 2025

Uitspraak van de tweede enkelvoudige belastingkamer

op het hoger beroep van

[belanghebbende] te
[woonplaats] (hierna: belanghebbende)

tegen de uitspraak van de rechtbank Midden-Nederland van 27 september 2023, nummer AWB 22/856, in het geding tussen belanghebbende en

de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten en hoogheemraadschap Utrecht (hierna: de heffingsambtenaar)

1. Ontstaan en loop van het geding

1.1.

De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [adres1] 5 te [woonplaats] (hierna: de woning), per waardepeildatum 1 januari 2020 en naar de toestand op die datum, vastgesteld op € 564.000.

1.2.

Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak op bezwaar de beschikking gehandhaafd.

1.3.

Belanghebbende is tegen die uitspraak in beroep gekomen bij de rechtbank Midden-Nederland (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard. De Rechtbank heeft verder € 50 als vergoeding voor immateriële schade toegekend wegens een overschrijding van de redelijke termijn.

1.4.

Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.

1.5.

Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 28 augustus 2025. Daarbij zijn verschenen en gehoord A. Oosters, als de gemachtigde van belanghebbende, alsmede [naam1] namens de heffingsambtenaar, bijgestaan door [naam2] , taxateur.

2. Vaststaande feiten

2.1.

De woning is een in 1938 gebouwde tussenwoning, met een berging van 5 m². De woning heeft een woonoppervlakte van 126 m² en een kaveloppervlakte van 122 m². De achtertuin van belanghebbende grenst direct aan een hoge (goeddeels blinde) muur, de zijkant van een sporthal die als zodanig in gebruik is.

3. Geschil

3.1.

In geschil is de WOZ-waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2020. Belanghebbende bepleit een lagere waarde, namelijk maximaal € 509.000. De heffingsambtenaar bepleit handhaving van de vastgestelde waarde van € 564.000.

3.2.

Verder is in geschil of de Rechtbank de juiste gevolgen heeft verbonden aan het feit dat de redelijke termijn in beroep is overschreden.

4. Beoordeling van het geschil

4.1.

Op een verzoek tot toekenning van een vergoeding van immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn voor berechting dient te worden beslist aan de hand van objectieve maatstaven. Uitzonderingen op die objectieve maatstaven moeten worden beperkt tot bijzondere gevallen. Tot die maatstaven behoort de regel dat voor het toekennen van een dergelijke vergoeding als uitgangspunt en behoudens wettelijke uitzonderingen een tarief dient te worden gehanteerd van € 500 per half jaar waarmee die termijn is overschreden, waarbij het totaal van de overschrijding naar boven wordt afgerond. Voor de bepaling van de hoogte van de toe te kennen vergoeding van immateriële schade is de mate waarin de betrokkene daadwerkelijk spanning en frustratie heeft ondervonden in beginsel niet van belang. Ook op dat uitgangspunt kan slechts een uitzondering worden gemaakt in bijzondere gevallen (Hoge Raad 8 augustus 2025, ECLI:NL:HR:2025:1122).

4.2.

Dat sprake is van dergelijke bijzondere omstandigheden is gesteld noch aannemelijk geworden. Dat betekent dat de Rechtbank ten onrechte een vergoeding van (slechts) € 50 voor immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn heeft toegekend. Het Hof zal een vergoeding van € 500 vaststellen. Niet in geschil is dat de heffingsambtenaar voor 2/3e deel verantwoordelijk is voor de overschrijding van de redelijke termijn in de beroepsfase en de Staat voor 1/3e deel.

4.3.

De omstandigheid dat de Rechtbank een vergoeding van immateriële schade wegens een overschrijding van de redelijke termijn heeft gegeven, betekent dat de Rechtbank in dit geval tevens diende te bepalen dat de heffingsambtenaar het griffierecht aan belanghebbende vergoedt (Hoge Raad 31 mei 2024, ECLI:NL:HR:2024:567).

4.4.

De omstandigheid dat de Rechtbank een vergoeding van immateriële schade wegens een overschrijding van de redelijke termijn heeft gegeven, betekent dat de Rechtbank diende te bepalen dat belanghebbende recht had op een vergoeding van proceskosten voor de beroepsfase (Hoge Raad 20 maart 2015, ECLI:NL:HR:2015:660). Hetgeen de Rechtbank in overwegingen 29 t/m 34 hieromtrent aanvoert, zijn geen omstandigheden die de onderhavige zaak doen afwijken van de zaak beslist in bovengenoemd arrest van de Hoge Raad.

4.5.

Het voorgaande brengt mee dat het hoger beroep van belanghebbende reeds hierom gegrond is.

4.6.

De Rechtbank heeft verder met betrekking tot het door belanghebbende aangedragen taxatierapport het volgende overwogen:

“11. Alleen als verweerder niet in de bewijslast slaagt om de waarde van de woning aannemelijk te maken, komt de vraag aan de orde of eiseres de door hem bepleite waarde aannemelijk heeft gemaakt. Nu verweerder aannemelijk heeft gemaakt dat de nieuwe waarde van de woning op 1 januari 2020 niet te hoog is vastgesteld, komt de rechtbank niet toe aan het door eiseres overlegde taxatierapport.”

4.7.

Bovenstaand oordeel van de Rechtbank is onjuist. Bij de vaststelling van de waarde van een onroerende zaak op grond van de Wet WOZ gelden de normale regels met betrekking tot de verdeling van de bewijslast. Die regels brengen mee dat de rechter ten aanzien van de door een partij aangevoerde feiten en omstandigheden moet beoordelen in hoeverre die zijn bestreden en, zo ja, in hoeverre die door deze partij aannemelijk zijn gemaakt. Daarbij moet de rechter acht slaan op al hetgeen partijen over en weer hebben aangevoerd. (Hoge Raad 12 april 2024, ECLI:NL:HR:2024:571 en Hoge Raad 3 maart 2023, ECLI:NL:HR:2023:332).

De waarde van de woning

4.8.

De heffingsambtenaar heeft de voor de woning vastgestelde waarde onderbouwd met een in beroep ingebrachte taxatiematrix. In die matrix is de waarde per 1 januari 2020 (hierna: de waardepeildatum) bepaald op € 564.000. Die waarde is bepaald door vergelijking met verkoopgegevens van vier in dezelfde buurt [naam3] ) als de woning gelegen vergelijkingsobjecten, te weten [adres1] 41, [adres1] 45, [adres2] 32 en [adres3] 25.

4.9.

Het vergelijkingspand [adres2] 32 heeft, zoals belanghebbende heeft gesteld, een betere ligging, zodat aan dit pand minder bewijskracht toekomt. Voor de beide panden aan de [adres1] geldt dat zij andere objectkenmerken hebben en dat derhalve ook aan deze verkoopcijfers minder bewijskracht toekomt.

4.10.

Niet in geschil is dat [adres3] 25 bruikbaar is als vergelijkingsobject en qua objectkenmerken zeer goed overeenstemt met de woning. Ook heeft dit vergelijkingspand, net als de woning, een berging van 5 m² en een nagenoeg gelijke kaveloppervlakte (121 m²). Aan beide bergingen wordt door de heffingsambtenaar een gelijke waarde toegekend (€ 2.500). De waarde van de grond is volgens de heffingsambtenaar: € 900/m² (€ 108.900 voor de grond bij de [adres3] en € 109.800 voor de grond bij de woning). Aan de voor dit object gerealiseerde verkoopprijs komt dus veel bewijskracht toe.

4.11.

Het pand [adres3] 25 is op 25 januari 2019 verkocht voor € 483.000, hetgeen, zoals tussen partijen niet in geschil is, neerkomt op een gecorrigeerde waarde van € 527.000 per waardepeildatum.

4.12.

Tussen partijen is de gebruiksoppervlakte van de woning [adres3] 25 in geschil, met name de oppervlakte van de dakkapel op de tweede verdieping. De heffingsambtenaar bepleit dat het vergelijkingspand [adres3] 25 een gebruiksoppervlakte heeft van 119 m² met inbegrip van de dakkapel. Echter zelfs bij die gebruiksoppervlakte van 119 m² is de waarde per m² volgens de heffingsambtenaar € 3.492, terwijl de woningwaarde per m² van de woning volgens de heffingsambtenaar € 3.585 is. De heffingsambtenaar heeft voor dit verschil geen verklaring gegeven.

4.13.

Dit klemt temeer, nu naar het oordeel van het Hof, een meer dan verwaarloosbare negatieve invloed uitgaat van de omstandigheid dat de achtertuin van de woning direct grenst aan een hoge, nagenoeg blinde muur, die onderdeel vormt van een sporthal. Niet weersproken is verder dat, omdat de ramen die hoog in de muur aanwezig zijn tijdens het sporten geopend kunnen worden en ook daadwerkelijk geopend worden, de sporthal veel geluidsoverlast veroorzaakt. Naar het oordeel van het Hof is de waardeverminderende invloed die hiervan uitgaat groter dan omstandigheden die de heffingsambtenaren met betrekking tot overige vergelijkingsobjecten heeft gegeven, zoals de aanwezigheid van scholen of scoutingterreinen die weliswaar in de buurt van deze panden aanwezig zijn, maar die niet direct grenzen aan de kavels van deze vergelijkingsobjecten en waarbij de achtertuin niet begrensd wordt door een hoge, nagenoeg blinde muur.

4.14.

In de taxatie van belanghebbende is de ligging van het pand aan de [adres3] 25 naar het oordeel van het Hof dan ook terecht hoger gewaardeerd dan de ligging van de woning. Voor het overige is het Hof van oordeel dat belanghebbende met de taxatie de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt.

Slotsom

Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep gegrond.

5. Griffierecht en proceskosten

Nu het Hof het hoger beroep gegrond verklaart, dient de heffingsambtenaar aan belanghebbende het betaalde griffierecht te vergoeden.

Het Hof stelt de kosten die belanghebbende in verband met de behandeling van het bezwaar, het beroep en het hoger beroep heeft moeten maken overeenkomstig het Besluit proceskosten bestuursrecht vast op € 1.294 voor de kosten in de bezwaarfase (2 punten (bezwaarschrift en hoorzitting) x wegingsfactor 1 x € 647), € 1.814 voor de kosten in eerste aanleg (2 punten (beroepschrift, bijwonen zitting) x wegingsfactor 1 x € 907) en € 1.814 voor de kosten in hoger beroep (2 punten (hogerberoepschrift, bijwonen zitting) x wegingsfactor 1 x € 907), vermeerderd met € 128,26 voor het deskundigenrapport, ofwel in totaal op € 5.050,26.

6. Beslissing

Het Hof:

– vernietigt de uitspraak van de Rechtbank,

– verklaart het bij de Rechtbank ingestelde beroep gegrond,

– vernietigt de uitspraak van de heffingsambtenaar,

– verklaart het bezwaar gegrond,

– vermindert de vastgestelde waarde van de woning tot € 509.000,

– veroordeelt de heffingsambtenaar tot vergoeding van de aan de bezwaarfase toerekenbare immateriële schade, vastgesteld op € 333,33.

– veroordeelt de Staat der Nederlanden (de Minister van Justitie en Veiligheid) tot vergoeding van de aan de beroepsfase toerekenbare immateriële schade, vastgesteld op € 166,67.

– veroordeelt de heffingsambtenaar in de proceskosten van belanghebbende tot een bedrag van € 5.050,26,

– gelast dat de heffingsambtenaar aan belanghebbende de het betaalde griffierecht vergoedt, te weten € 50 in verband met het beroep bij de Rechtbank en € 136 in verband met het hoger beroep bij het Hof.

Deze uitspraak is gedaan door mr. R.A.V. Boxem, voorzitter, in tegenwoordigheid van drs. S. Darwinkel als griffier.

De beslissing is op
7 oktober 2025 in het openbaar uitgesproken.

De griffier, De voorzitter,

(S. Darwinkel) (R.A.V. Boxem)

Deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Indien u niet digitaal procedeert wordt een afschrift aangetekend per post verzonden.

Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij
de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl .

Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan
de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie
www.hogeraad.nl ).

Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:

1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;

2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;

3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:

a. de naam en het adres van de indiener;

b. de dagtekening;

c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;

d. de gronden van het beroep in cassatie.

Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.