Uitspraak
GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN
locatie Arnhem, afdeling civiel
zaaknummer gerechtshof 200.340.962
zaaknummer rechtbank Noord-Holland 10634899
arrest van de pachtkamer van 14 oktober 2025
in de zaak van
[appellant]
die woont in [woonplaats 1] (gemeente [gemeente] )
die hoger beroep heeft ingesteld
en bij de pachtkamer in Alkmaar optrad als gedaagde
hierna: [pachter]
advocaat: mr. S. Jansen
tegen
[geïntimeerde]
die woont in [woonplaats 2] (gemeente [gemeente] )
die ook hoger beroep heeft ingesteld
die bij de pachtkamer in Alkmaar optrad als eiser
hierna: [verpachter]
advocaat: mr. E.H.M. Harbers
1.Het verloop van de procedure in hoger beroep
Naar aanleiding van het arrest van 28 januari 2025 heeft op 28 augustus 2025 een mondelinge behandeling bij het hof plaatsgevonden. Daarvan is een verslag gemaakt dat aan het dossier is toegevoegd (het proces-verbaal). Hierna hebben partijen het hof gevraagd opnieuw arrest te wijzen.
2.De kern van de zaak, procesverloop en vordering in hoger beroep
Kern van de zaak
2.1.
Deze zaak gaat over de vraag of [verpachter] als verpachter recht heeft op fosfaatrechten van zijn pachter [pachter] en of [verpachter] de helft van de waarde daarvan moet vergoeden. Ook is aan de orde de vraag op hoeveel fosfaatrechten [verpachter] dan recht heeft.
2.2.
[pachter] heeft een melkveebedrijf. Hij heeft van [verpachter] op grond van een schriftelijke hoevepachtovereenkomst uit 2008 een perceel gepacht van 4.70.00 ha in [plaats] . Op het gepachte bevindt zich een ligboxenstal en het land is grasland. Deze pachtovereenkomst is oorspronkelijk aangegaan voor een periode van 11 maanden van 1 mei 2008 tot 1 april 2009. Daarna is het gebruik van [pachter] tegen betaling voortgezet tot 11 maart 2019, dat wil zeggen voor bijna 11 jaar. [pachter] heeft in 2018 fosfaatrechten gekregen. [verpachter] heeft in brieven van 14 februari 2023, 7 maart 2023 en 28 maart 2023 bij [pachter] aanspraak gemaakt op een vergoeding voor de aan [pachter] toegekende fosfaatrechten.
Procedure bij de pachtkamer in Alkmaar
2.3.
[verpachter] heeft bij de pachtkamer in Alkmaar, na vermindering van eis, gevorderd dat voor recht verklaard wordt dat [verpachter] aanspraak heeft op de fosfaatrechten en dat [pachter] veroordeeld wordt om mee te werken aan de overdracht van de op het gepachte rustende fosfaatrechten, op straffe van een dwangsom. Een vermeerdering van eis waarin gevorderd werd dat de pachtkamer de op het gepachte rustende fosfaatrechten zou vaststellen is door de pachtkamer in Alkmaar geweigerd.
2.4.
De pachtkamer in Alkmaar heeft voor recht verklaard dat [verpachter] aanspraak heeft op de fosfaatrechten op basis van de tussen partijen bestaand hebbende pachtovereenkomst en [pachter] veroordeeld tot medewerking aan overdracht van de op het gepachte rustende fosfaatrechten (zonder dwangsom).
Vorderingen in hoger beroep en samenvatting uitkomst
2.5.
De bedoeling van het hoger beroep van [pachter] is dat de toegewezen vorderingen alsnog worden afgewezen. [pachter] heeft in hoger beroep ook een eis in voorwaardelijke reconventie ingesteld tot vergoeding van de helft van de marktwaarde van de over te dragen fosfaatrechten per datum einde pacht, 11 maart 2019.
2.6.
[verpachter] heeft ook hoger beroep ingesteld. Tijdens de mondelinge behandeling in hoger beroep heeft hij zijn eis willen vermeerderen. Het hof heeft tijdens de mondelinge behandeling deze eisvermeerdering wegens strijd met de goede procesorde niet toegestaan. Daarop heeft [verpachter] zijn hoger beroep ingetrokken.
2.7.
Het hoger beroep van [pachter] slaagt gedeeltelijk: terecht is voor recht verklaard dat [verpachter] aanspraak heeft op de fosfaatrechten die aan het gepachte zijn toe te rekenen en [pachter] moet aan overdracht daarvan meewerken. Het hof zal daaraan echter de voorwaarde verbinden van gelijktijdige betaling van de helft van de marktwaarde per einde pacht. Ten behoeve van partijen zal het hof in haar overwegingen het aantal fosfaatrechten dat aan [verpachter] moet worden overgedragen berekenen.
3.De toelichting op de beslissing van het hof
[verpachter] heeft aanspraak op fosfaatrechten
3.1.
[pachter] stelt aan de orde dat hij vindt dat hij geen fosfaatrechten aan [verpachter] hoeft over te dragen.
3.2.
Het hof stelt het volgende voorop: in zijn arrest van 26 maart 2019 [1] heeft dit hof geoordeeld dat de fosfaatrechten in beginsel van de pachter zijn en dat er geen reden is de rechten aan de verpachter over te dragen bij het einde van de pacht. Als partijen in de pachtovereenkomst niets (anders) zijn overeengekomen, is de pachter alleen verplicht tot overdracht van fosfaatrechten aan de verpachter indien aan de volgende voorwaarden is voldaan:
- tussen verpachter en pachter bestond op 2 juli 2015 een reguliere pachtovereenkomst of een geliberaliseerde pachtovereenkomst die bij het aangaan 12 jaar of langer duurt;
- het betreft hoevepacht of pacht van minimaal 15 ha grond of pacht van een gebouw; het gebouw moet specifiek zijn ingericht voor de melkveehouderij en voor de uitoefening daarvan noodzakelijk zijn en door de verpachter ten behoeve van het bedrijf van de pachter aan de pachter ter beschikking zijn gesteld.
De fosfaatrechten worden dan voor 50% toegerekend aan de gebouwen en 50% aan de grond die de pachter op 2 juli 2015 ten behoeve van het gehouden vee ten dienste stonden en worden naar verhouding toegerekend aan het gepachte. De verpachter dient aan de pachter 50% van de marktwaarde van de over te dragen fosfaatrechten per datum einde pachtovereenkomst te betalen.
3.3.
De juridische grondslag voor deze regel is gevonden in de aard van de pachtovereenkomst en de eisen van redelijkheid en billijkheid (artikel 6:248 lid 1 BW). De rechtvaardiging bestaat uit drie samenhangende redenen. De verpachter heeft langdurig bedrijfsmiddelen aan de pachter ter beschikking gesteld waarop de pachter zijn bedrijfsvoering heeft kunnen baseren. Die bedrijfsmiddelen hebben in belangrijke mate bijgedragen aan de omvang van de veestapel en daarmee aan de fosfaatrechten die aan de pachter zijn toegekend. De grond en/of gebouwen zijn na het einde van de pachtovereenkomst potentieel minder goed te exploiteren voor de verpachter indien de pachter deze zonder fosfaatrechten oplevert.
3.4.
Het betreft een algemene regel van aanvullend recht. Bijzondere omstandigheden kunnen noodzaken tot afwijking van deze regel.
3.5.
Het is aan de verpachter te stellen en zo nodig bewijzen dat aan de voorwaarden voor overdracht is voldaan. Tussen partijen staat vast dat tussen [verpachter] en [pachter] op 2 juli 2015 een reguliere hoevepachtovereenkomst bestond voor de ligboxenstal en het land. [pachter] betoogt dat de hierboven beschreven regel van aanvullend recht niet van toepassing is, omdat de drie samenhangende redenen waarop deze regel van aanvullend recht is gebaseerd in dit geval niet zouden opgaan. Daarom moet volgens [pachter] voor dit geval een uitzondering op deze regel gelden.
3.6.
[pachter] wijst erop dat de pachtovereenkomst die hij met [verpachter] heeft gesloten slechts voor 11 maanden gold. Ook daarna, zegt [pachter] , was altijd de bedoeling dat hij de stal en het daarbij behorende land alleen zou pachten tot de verplaatsing van zijn bedrijf naar een nieuwe locatie. Volgens [pachter] is oorspronkelijk ook gesproken over een periode die niet langer zou zijn dan drie jaar. Er was dus volgens [pachter] geen sprake van een intentie dat [verpachter] langdurig bedrijfsmiddelen aan [pachter] ter beschikking zou stellen.
3.7.
Het hof oordeelt dat dit niet betekent dat aan de voorwaarden voor de toepassing van regel van aanvullend recht niet is voldaan. Het is juist dat wanneer een hoevepachtovereenkomst voor een korte termijn als 11 maanden is gesloten en goedgekeurd, die overeenkomst op zichzelf niet voldoende is om aan de voorwaarden voor toepassing van de regel van ASR/Qualm te voldoen. In dit geval zijn partijen het er echter over eens dat door de verlenging van de hoevepacht na de eerste periode van 11 maanden een mondelinge pachtovereenkomst tot stand is gekomen die op grond van artikel 7:322 BW voor onbepaalde tijd gold. Niet gesteld of gebleken is dat partijen bij de verlenging(en) telkens een bepaalde termijn hebben afgesproken. Als vastlegging van deze overeenkomst zou zijn gevorderd, zou de hoevepacht voor de wettelijke periode zijn vastgelegd. Er was in dit geval dan ook sprake van reguliere en niet kortdurende hoevepacht, zoals bedoeld in de regel van aanvullend recht van het arrest ASR/Qualm. Dat deze pacht uiteindelijk minder dan twaalf jaar heeft geduurd leidt er ook niet toe dat de regel van aanvullend recht van het arrest ASR/Qualm niet van toepassing is.
3.8.
Het hof oordeelt ook dat [pachter] onvoldoende feiten en omstandigheden naar voren heeft gebracht om een uitzondering op de regel van ASR/Qualm te rechtvaardigen. Zelfs als partijen een intentie hadden dat [pachter] alleen tot aan zijn verhuizing naar een nieuwe locatie van [verpachter] zou pachten, is dat niet voldoende voor een uitzondering. Bij aanvang van de pacht en bij de mondelinge verlenging daarvan na 11 maanden was namelijk niet zeker dat de verplaatsing van [pachter] naar zijn huidige locatie zou worden goedgekeurd. Zelfs als in 2014 - dus voor de peildatum van 2 juli 2015 waarop de fosfaatrechten werden bepaald - duidelijk was dat de gemeente de verplaatsing zou goedkeuren, moesten daarvoor nog bestuursrechtelijke stappen gezet worden, waardoor onzeker was hoelang [pachter] nog in de stal en op het land van [verpachter] zou boeren. Het heeft ook tot 2019 geduurd voordat [pachter] het gepachte heeft opgegeven. Zou de verplaatsing naar de nieuwe bedrijfslocatie van [pachter] niet zijn goedgekeurd of alsnog op bestuursrechtelijke problemen zijn gestuit, dan kon [pachter] een beroep doen op de mondelinge pachtovereenkomst en zou de pacht niet eindigen. In die omstandigheden is de onzekerheid over de precieze duur van de pachtovereenkomst onvoldoende om van de regel van ASR/Qualm af te wijken. Dat [verpachter] de goedkeuring van de gemeente heeft getraineerd is onvoldoende onderbouwd. Het stond [verpachter] vrij om zijn belangen bestuursrechtelijk te behartigen, ook als hij daarbij heeft betoogd dat het beter zou zijn als [pachter] naar de locatie van [verpachter] zou verhuizen.
3.9.
[pachter] betoogt verder dat de stal voor hem niet van overwegende betekenis is geweest. Uit de gecombineerde opgave voor 2016 blijkt echter dat al zijn melkkoeien in de stal van [verpachter] stonden. Dat hij tijdens de mondelinge behandeling heeft uitgelegd dat sommige droge koeien op zijn oude locatie op stal stonden, nuanceert dat misschien, maar laat onverlet dat het merendeel van de melkkoeien in de stal van [verpachter] stonden. Tijdens de mondelinge behandeling in hoger beroep is ook gebleken dat [pachter] voor de verhuizing naar de stal van [verpachter] 52 koeien had en hij dat aantal tijdens de pacht van de hoeve van [verpachter] heeft kunnen uitbreiden naar 114. Dat wijst erop dat de pacht van de stal van [verpachter] van overwegende betekenis is geweest voor de bedrijfsvoering van [pachter] en hij zijn bedrijfsvoering daarop ook heeft ingericht. Het hof volgt in het licht van deze gegevens ook niet het betoog van [pachter] dat de stal van [verpachter] zo slecht was dat deze daarom voor hem van geringe betekenis was.
3.10.
Ten slotte betoogt [pachter] dat [verpachter] geen belang heeft bij de fosfaatrechten bij het einde van de pacht, omdat hij zelf niet boert en het gepachte ook niet opnieuw gaat verpachten. Dat [verpachter] zelf niet meer boert, geen opvolger heeft of de intentie niet meer heeft om de hoeve aan een melkveebedrijf te verpachten is niet relevant, omdat het waardedrukkend effect van de afwezigheid van fosfaatrechten ook bij een overdracht een rol kan spelen.
3.11.
De door [pachter] aangevoerde feiten en omstandigheden zijn dus onvoldoende om te concluderen dat de regel van aanvullend recht van ASR/Qualm niet van toepassing is of dat een uitzondering moet gelden. Het hof hoeft dan ook niet meer in te gaan op de klacht van [pachter] dat de pachtkamer in Alkmaar van een verkeerde stelplicht en bewijslast is uitgegaan.
[verpachter] moet [pachter] 50% van de marktwaarde van de over te dragen fosfaatrechten per datum einde pachtovereenkomst betalen
3.12.
[verpachter] heeft dus recht op de fosfaatrechten die toe te rekenen zijn aan het verpachte. [verpachter] heeft bij de pachtkamer medewerking aan overdracht van alle fosfaatrechten gevorderd. [pachter] heeft in de procedure bij de pachtkamer in Alkmaar niet in reconventie gevorderd dat [verpachter] hem 50% van de marktwaarde daarvan per het einde van de pachtovereenkomst moest betalen en de pachtkamer heeft dus alleen de medewerking aan de overdracht van alle fosfaatrechten aan [pachter] bevolen. Daartegen komt [pachter] op. Volgens hem is de plicht om de helft van de marktwaarde van de fosfaatrechten per einde pacht te betalen onlosmakelijk verbonden met de plicht om de fosfaatrechten over te dragen.
3.13.
Het hof is dat met [pachter] eens. Tegenover het recht op overdracht van de fosfaatrechten van [verpachter] staat een gelijktijdige plicht om bij overdracht 50% van de marktwaarde van deze fosfaatrechten per einde pacht te betalen. Er is sprake van “gelijk oversteken”. De klacht van [pachter] op dit punt slaagt dus: hij is alleen gehouden tot overdracht als [verpachter] hem gelijktijdig met de overdracht 50% van de marktwaarde per einde datum pacht betaalt. Een vordering in reconventie is daarvoor niet nodig.
3.14.
Omdat afwijzing van deze klacht van [pachter] de voorwaarde is voor het instellen van de reconventionele vordering van [pachter] , is de voorwaarde niet vervuld. Het hof hoeft de reconventionele vordering dan ook niet meer te behandelen.
Hoeveel fosfaatrechten moet [pachter] aan [verpachter] overdragen?
3.15.
[verpachter] heeft zijn incidenteel hoger beroep ingetrokken. Ondanks de intrekking van zijn hoger beroep, heeft [verpachter] wel verzocht of het hof zich uit wil laten over de hoeveelheid fosfaatrechten waarop hij recht heeft. Partijen hebben tijdens de mondelinge behandeling overeenstemming bereikt over een aantal uitgangspunten voor deze berekening, zoals het aantal melkkoeien en de fosfaatrechten die aan melkkoeien en die aan jongvee moeten worden toegerekend. Het hof zal, ook ten behoeve van de afwikkeling van het geschil tussen partijen, hieronder uiteen zetten op welke fosfaatrechten [verpachter] recht heeft en welke stappen genomen moeten worden om dat te berekenen.
3.16.
De totale hoeveelheid fosfaatrechten die [pachter] toegekend heeft gekregen is 5.942. Partijen zijn het daarover eens. De helft van dit aantal moet toegerekend worden aan het land dat [pachter] in gebruik had op de peildatum en de helft aan de gebouwen: 2.971 kg aan het land en 2.971 kg aan de gebouwen.
3.17.
Voor het land moet vervolgens vastgesteld worden hoeveel van deze 2.971 kg moet worden toegerekend aan het land dat [pachter] van [verpachter] gepacht had. Partijen zijn het erover eens dat 5,8% van het door [pachter] gebruikte land van [verpachter] gepacht is. Dat percentage moet vermenigvuldigd worden met de 2.971 kg fosfaatrechten die aan het land zijn toegerekend. De uitkomst van deze berekening is 172,3 kg fosfaatrechten en partijen zijn het erover eens om dat af te ronden op 172 kg. Het restant van de 2.971 kg aan het land toegerekende fosfaatrechten zijn toe te rekenen aan niet van [verpachter] gepacht land en komen dus zonder meer aan [pachter] toe.
3.18.
Ook voor de gebouwen moet vastgesteld worden hoeveel van de 2.971 kg fosfaatrechten die aan
allegebouwen moet worden toegerekend aan de stal die [pachter] van [verpachter] heeft gepacht moet worden toegerekend. Daarvoor moet worden vastgesteld in welke verhoudingen de verschillende bij [pachter] in gebruik zijnde gebouwen bijdragen aan de fosfaatrechten die hij heeft ontvangen. Tussen de gebouwen worden fosfaatrechten toegedeeld op grond van het daarin gestalde vee. Daarbij wordt aansluiting gezocht bij de opgave van het aantal en de soort koeien per stal in de gecombineerde opgave 2016. [2] Volgens deze gecombineerde opgave was het gemiddelde aantal dieren in de gepachte stal 114 melkkoeien en 20 stuks jongvee.
allegebouwen moet worden toegerekend aan de stal die [pachter] van [verpachter] heeft gepacht moet worden toegerekend. Daarvoor moet worden vastgesteld in welke verhoudingen de verschillende bij [pachter] in gebruik zijnde gebouwen bijdragen aan de fosfaatrechten die hij heeft ontvangen. Tussen de gebouwen worden fosfaatrechten toegedeeld op grond van het daarin gestalde vee. Daarbij wordt aansluiting gezocht bij de opgave van het aantal en de soort koeien per stal in de gecombineerde opgave 2016. [2] Volgens deze gecombineerde opgave was het gemiddelde aantal dieren in de gepachte stal 114 melkkoeien en 20 stuks jongvee.
3.19.
Volgens de toekenningsbeschikking van de Rijksdienst voor Ondernemend Nederland heeft [pachter] voor melkkoeien 39,8 kg fosfaatrechten per melkkoe ontvangen, 9,6 kg fosfaatrechten voor jongvee jonger dan één jaar en 21,9 kg voor jongvee van één jaar en ouder. Niet duidelijk is geworden hoe oud het jongvee was dat in de gepachte stal stond. Partijen zijn het er echter over eens dat voor de berekening van het aantal fosfaatrechten dat aan de gepachte stal moet worden toegerekend uitgegaan moet worden van jongvee jonger dan één jaar.
3.20.
Voor de gepachte stal is de totale hoeveelheid fosfaatrechten dan 114 x 39,8 kg plus 20 x 9,6 kg fosfaatrechten = afgerond 4.729. Het restant van de in totaal 5.942 fosfaatrechten die aan [pachter] zijn toegekend is toerekenbaar aan andere gebouwen dan de gepachte stal. De gepachte stal heeft dus een aandeel van 4.729/5.942=79,59% in de fosfaatrechten die toe te rekenen zijn aan de gebouwen. Aan de gebouwen is toe te rekenen 2.971 kg fosfaatrechten. 79,59% x 2.971 kg = afgerond 2.365 kg.
3.21.
Het totaal aantal fosfaatrechten waarop [verpachter] recht heeft is dan de som van de fosfaatrechten die aan het gepachte land en aan de gepachte stal moeten worden toegerekend, dat is 172 plus 2.365 kg = 2.537 kg. Dat is het aantal fosfaatrechten dat aan het gepachte moet worden toegerekend en dat [pachter] aan [verpachter] moet overdragen.
Overige oordelen
2.22
[pachter] heeft geklaagd over de vaststelling van de feiten door de pachtkamer in Alkmaar. Het hof heeft deze bezwaren voor zover relevant meegenomen in zijn eigen vaststelling van de feiten. Voor het overige kan deze klacht niet tot een andere conclusie leiden.
3.22.
[pachter] heeft een algemeen bewijsaanbod gedaan. Het hof passeert dat omdat geen bewijs van specifieke stellingen is aangeboden die, wanneer bewezen, tot een andere conclusie zouden leiden.
Conclusie
3.23.
Het hoger beroep van [pachter] slaagt gedeeltelijk. De vordering van [verpachter] wordt echter grotendeels toegewezen. Het hof ziet daarin aanleiding om de proceskostenveroordeling in de procedure bij de pachtkamer in stand te laten en [pachter] ook te veroordelen in de proceskosten in het hoger beroep van [verpachter] . Onder die kosten vallen ook de nakosten die nodig zijn voor de betekening van de uitspraak en de wettelijke rente daarover. De rente is verschuldigd vanaf veertien dagen na die betekening. [3]
3.24.
Het incidenteel appel is ingetrokken, waaruit het hof begrijp dat de in de memorie van antwoord tevens van incidenteel appel uiteengezette bezwaren tegen het vonnis zijn ingetrokken. Het hof zal daarom [verpachter] in het incidenteel appel niet-ontvankelijk verklaren en [verpachter] veroordelen in de proceskosten in het incidenteel hoger beroep van [pachter] . Onder die kosten vallen ook de nakosten die nodig zijn voor de betekening van de uitspraak.
4.De beslissing
Het hof,
In het principaal hoger beroep
4.1.
bekrachtigt het vonnis van de pachtkamer in Alkmaar, rechtbank Noord-Holland, van 3 april 2024, behalve de beslissingen onder 5.2 en 5.5 voor zover 5.5. ziet op 5.2, die hierbij worden vernietigd;
4.2.
veroordeelt [pachter] tot medewerking aan overdracht van de op het gepachte rustende fosfaatrechten aan [verpachter] tegen betaling door [verpachter] aan [pachter] van 50% van de marktwaarde van de over te dragen fosfaatrechten per datum einde pachtovereenkomst (11 maart 2019);
4.3.
veroordeelt [pachter] tot betaling van de volgende proceskosten van [verpachter] tot aan dit arrest:
€ 349,- aan griffierecht
€ 2.428 aan salaris van de advocaat van [verpachter] (2 procespunten x het tarief II);
4.4.
bepaalt dat al deze kosten moeten worden betaald binnen 14 dagen na vandaag. Als niet op tijd wordt betaald, dan worden die kosten verhoogd met de wettelijke rente;
4.5.
verklaart de veroordelingen in rov. 4.2 tot en met 4.4 uitvoerbaar bij voorraad;
In het incidenteel hoger beroep
4.6.
verklaart [verpachter] niet-ontvankelijk in zijn incidenteel hoger beroep;
4.7.
veroordeelt [verpachter] tot betaling van de volgende proceskosten van [pachter] :
€ 1.214 aan salaris van de advocaat van [pachter] (½ x 2 procespunten x tarief II);
In het principaal en incidenteel hoger beroep
4.8.
wijst af wat verder is gevorderd.
Dit arrest is gewezen door mrs. M.S.A. van Dam, Th.C.M. Willemse en S.C.P. Giesen en de deskundige leden ing. P. Kerkstra en B.Th.W. Lamers is in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 14 oktober 2025.