ECLI:NL:GHARL:2025:7084

Uitspraak

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN

locatie Arnhem

zaaknummer gerechtshof: 200.342.596

(zaaknummer rechtbank Overijssel, zittingsplaats Almelo: 10705141)

arrest van 11 november 2025

in de zaak van

[appellant1]te [woonplaats1]

[appellant2]te [woonplaats2]

[appellant3]te [woonplaats2]

[appellant4]te [woonplaats2]

[appellant5]te [woonplaats3]

[appellant6]te [woonplaats4]

[appellant7]te [woonplaats5]

die hoger beroep hebben ingesteld

en bij de kantonrechter optraden als eisers

advocaat: mr. D.F. Briedé

- deze partijen worden hieronder gezamenlijk ‘de huurders’ genoemd, en afzonderlijk met hun achternaam aangeduid -

tegen

Engbertsdijksvenen Recreatie B.V.

die is gevestigd in Geesteren

die bij de kantonrechter optrad als gedaagde

die hierna Engbertsdijksvenen wordt genoemd

advocaat: mr. S. van der Linde.

1.Het verloop van de procedure

In het procesdossier liggen de volgende stukken:

het eindvonnis van de kantonrechter in Almelo van 19 maart 2024, met de daarin genoemde processtukken
de dagvaarding in hoger beroep van 12 juni 2024
de memorie van grieven, met wijziging van de vorderingen
de memorie van antwoord
het verslag (proces-verbaal) van de mondelinge behandeling op 22 juli 2025 en de op die zitting door de huurders ingediende akte.

Op de zitting van 22 juli 2025 is bepaald dat het hof een arrest zal wijzen. Dat is dit arrest.

2.Kern van de zaak en de beslissing

Deze zaak gaat over de gevolgen van een opzegging van huurovereenkomsten met betrekking tot onbebouwde jaarplaatsen op een camping, voor recreatief gebruik. Het oordeel van het hof is de volgende. Van strijdigheid van de huurovereenkomsten met Europese regels waarmee bescherming wordt geboden aan consumenten tegen oneerlijke bedingen en oneerlijke handelspraktijken, is niet gebleken. Bij de opzegging had de verhuurder echter een langere termijn moeten gunnen voor de ontruiming van de staanplaatsen. Het hof kiest ervoor om de schade in deze procedure te begroten, in plaats van in een afzonderlijke (schadestaat-)procedure. Het stelt de huurders in staat om toe te lichten welke schade zij hebben geleden als gevolg van het hanteren van een te korte opzegtermijn en geeft geen eindbeslissingen. Het legt zijn oordeel hieronder uit.

3.Het oordeel van het hof

de vaststaande feiten

3.1

In hoger beroep is over het volgende geen discussie.

Tot het eind van het jaar 2021 verhuurde Engbertsdijksvenen aan elk van de huurders een of meer standplaatsen op de camping Het Berkenven voor recreatief gebruik. Elk van de huurders had op zijn/haar standplaats een eigen stacaravan staan.

Engbertsdijksvenen is op 1 april 2021 de verhuurder geworden doordat zij als koper eigenaar van de camping werd (door middel van een aandelenoverdracht). Op haar verlangen hebben zij en alle, althans de meeste huurders korte tijd na de eigendomsoverdracht elk een schriftelijke huurovereenkomst (standplaatsovereenkomst) ondertekend.

Over de inhoud van de overeenkomsten is niet onderhandeld: Engbertsdijksvenen wilde alleen een huurovereenkomst sluiten indien de huurder akkoord ging met de door haar opgestelde voorwaarden. Eén van die voorwaarden is artikel 4.1, dat in elk van de overeenkomsten is opgenomen en steeds dezelfde tekst heeft. Daarin staat dat de overeenkomst duurt tot 31 december 2021, dat zij daarna automatisch zal worden verlengd met een jaar tenzij één van de partijen de overeenkomst opzegt en dat de opzegtermijn twee maanden is. Onder 4.6 staat verder dat de huurder de standplaats binnen een maand na het beëindigen van de overeenkomst moet ontruimen en onder 4.7 dat Engbertsdijksvenen na het verstrijken van die maand zelf mag overgaan tot ontruiming, dat de kosten daarvan voor rekening van de huurder komen en dat de huurder geacht wordt afstand te hebben gedaan van zijn stacaravan en andere spullen die zich op de standplaats bevinden.

Op 6 september 2021 heeft Engbertsdijksvenen de standplaatsovereenkomsten opgezegd tegen 31 december 2021. De huurders hebben vervolgens het gebruik van de standplaatsen beëindigd, waarbij een aantal zijn/haar caravan naar een andere camping heeft gebracht en anderen hun caravan hebben (laten) afbreken en/of afvoeren.

de procedure bij de kantonrechter

3.2

De huurders hebben schadevergoeding geëist en hebben de procedure bij de kantonrechter gestart omdat Engbertsdijksvenen die niet wilde betalen. Met verschillende vorderingen wilden zij bereiken dat de kantonrechter bij vonnis:
- zou vaststellen (voor recht verklaren) dat Engbertsdijksvenen onrechtmatig en/of in strijd met de redelijkheid en billijkheid heeft gehandeld door de huurders te laat te informeren over haar toekomstplannen

- zou vaststellen dat de Engbertsdijksvenen de standplaatsovereenkomsten in strijd met de maatstaven van redelijkheid en billijkheid heeft opgezegd

- Engbertsdijksvenen zou veroordelen om schade te vergoeden, eventueel door te bepalen dat de omvang daarvan in een afzonderlijke procedure zal worden bepaald (de schadestaatprocedure)
en

- Engbertsdijksvenen in de proceskosten zou veroordelen.

3.3

De kantonrechter heeft de vorderingen grotendeels afgewezen: Engbertsdijksvenen is bij eindvonnis veroordeeld om als schadevergoeding aan [appellant1] € 1.500 te betalen, kort gezegd omdat Engbertsdijksvenen kort vóór de opzegging met hem een nieuwe standplaatsovereenkomst heeft gesloten en [appellant1] vóór die opzegging in zijn caravan en in de standplaats heeft geïnvesteerd. Voor het overige zijn de vorderingen van de huurders echter afgewezen op de grond dat Engbertsdijksvenen de overeenkomsten mocht opzeggen en Engbertsdijksvenen de daarin bepaalde opzegtermijn van twee maanden (ruimschoots) in acht heeft genomen. In het eindvonnis staat verder dat indien die opzegging alleen op grond van een zwaarwegende reden geldig zou zijn, Engbertsdijksvenen een dergelijke reden had doordat het vervallen van de standplaatsen de door haar gewenste herstructurering van de camping mogelijk maakt. De huurders hebben volgens het eindvonnis geen recht op schadevergoeding omdat zij van begin af aan wisten dat de huur ooit zou eindigen en zij daarbij de ontruimingskosten zouden moeten maken, die zij nu door Engbertsdijksvenen willen laten vergoeden. Als Engbertsdijksvenen een langere opzegtermijn in acht zou hebben genomen, hadden de huurders diezelfde kosten ook moeten maken. Engbertsdijksvenen heeft slechts ten aanzien van [appellant1] in strijd gehandeld met de redelijkheid en billijkheid omdat [appellant1] voor het eerst in april 2021 een standplaats heeft gehuurd en dus relatief kort van zijn investeringen in een caravan en de inrichting van de standplaats heeft kunnen genieten. De kantonrechter heeft ten slotte bepaald dat partijen de eigen proceskosten dragen (compensatie van kosten).

het hoger beroep

3.4

De huurders hebben hoger beroep ingesteld en hebben bezwaren (grieven) tegen het eindvonnis aangevoerd. Zij hebben hun vorderingen gewijzigd. Het hof begrijpt uit hun memorie van grieven dat zij willen dat het hof in een arrest:
1. vaststelt dat Engbertsdijksvenen in strijd met de consumentenrichtlijnen 93/13/EG en 2005/29/EG heeft gehandeld door standplaatsovereenkomsten met de huurders te sluiten, zonder te bepalen dat Engbertsdijksvenen de overeenkomsten slechts onder bepaalde zwaarwichtige omstandigheden kan opzeggen en zonder te bepalen dat zij bij die opzegging compensatie moet aanbieden
2. vaststelt dat Engbertsdijksvenen zich van oneerlijke handelspraktijken heeft bediend en (daarmee) onrechtmatig heeft gehandeld door in strijd met eerdere uitlatingen maatregelen te treffen die er uitsluitend op gericht waren om de huurders zo snel mogelijk van het terrein te krijgen zonder daarbij oog te hebben voor hun belangen, door hen niet tijdig te informeren over de plannen en door hen geen reële schadevergoeding aan te bieden
3. vaststelt dat de eisen van redelijkheid en billijkheid meebrengen dat Engbertsdijksvenen voor huuropzegging een zwaarwichtige reden nodig had, de huurders schadevergoeding had moeten aanbieden en dat Engbertsdijksvenen de standplaatsovereenkomsten niet rechtsgeldig heeft opgezegd
4. de (nieuwe) standplaatsovereenkomsten vernietigt wegens strijd met de Europese consumentenrichtlijnen en wegens oneerlijke handelspraktijken
5. Engbertsdijksvenen veroordeelt om schadevergoeding aan de huurders te betalen ter hoogte van de waarde in het economisch verkeer van hun caravans en/of andere kampeermiddelen, waarbij het hof die waarde door een makelaar/taxateur laat vaststellen op basis van nader door de huurders aan te leveren informatie, althans Engbertsdijksvenen veroordeelt om een schadevergoeding te betalen waarvan de hoogte in een afzonderlijke procedure zal worden vastgesteld (de schadestaatprocedure)
6. Engbertsdijksvenen veroordeelt in de kosten van de beide instanties en de nakosten.

geen oneerlijke bedingen en geen oneerlijke handelspraktijken

3.5

De huurders doen een beroep op Richtlijn 93/13/EEG betreffende oneerlijke bedingen in consumentenovereenkomsten, maar hun beroep daarop is ongegrond omdat niet is gebleken dat in de overeenkomsten, in strijd met de goede trouw, het evenwicht tussen de daaruit voortvloeiende rechten en verplichtingen van de partijen aanzienlijk ten nadele van de consument is verstoord
.Er is daarom niet gebleken dat Engbertsdijksvenen bij de beëindiging van de overeenkomsten gebruik heeft gemaakt van oneerlijke contractsbepalingen. Hieronder volgt een nadere uitleg van dit oordeel.

3.6

Zoals hierboven al gezegd, houdt artikel 4.1 van de overeenkomsten in dat partijen de standplaatsovereenkomst mogen beëindigen door een opzegging. Volgens de huurders maakt deze bepaling de standplaatsovereenkomsten onevenwichtig. Zij verwijzen naar hun belangen bij het voortduren van de huur: zij moeten een caravan kopen en plaatsen en richten hun standplaats in. Hierbij komt dat Engbertsdijksvenen gebaat is bij de verfraaiingen die de huurders bekostigen. Door de overeenkomsten op te zeggen gaan die uitgaven voor een groot deel verloren en moeten zij ook nog eens kosten maken om de standplaats weer leeg aan Engbertsdijksvenen ter beschikking te stellen, zo onderbouwen zij de onevenwichtigheid.

3.7

Het hof oordeelt hierover als volgt. Indien Engbertsdijksvenen de (algemene) voorwaarden 4.1, 4.6 en 4.7 van de standplaatsovereenkomsten daarin niet zou hebben opgenomen, zou de overeenkomst geen opzeggingsregeling bevatten. Dit betekent dat regelend recht daarvoor in de plaats zou komen. Onderdeel van dit regelend recht is artikel 7:228 lid 2 van het Burgerlijk Wetboek (BW). Het gaat hier namelijk om een duurovereenkomst die voor onbepaalde tijd is aangegaan (zie alinea’s 5.1 en 5.2 van het eindvonnis) en de huur heeft betrekking op een onroerende zaak (de standplaats) zonder gebouw. De stacaravans die de huurders daarop hebben geplaatst werden namelijk niet meeverhuurd, die waren eigendom van de huurders. Uit artikel 7:228 lid 2 BW blijkt dat opzegging van de standplaatsovereenkomsten mogelijk was tegen een dag waarop een huurtermijn opeisbaar wordt, met inachtneming van een termijn van een maand. Hieruit blijkt dat de door Engbertsdijksvenen in haar algemene voorwaarden opgenomen opzegtermijn voor de huurders gunstiger is dan de wettelijke regeling.

3.8

In de algemene voorwaarden 4.6 en 4.7 worden de gevolgen van een huurbeëindiging geregeld. Zouden deze bepalingen worden weggedacht uit de standplaatsovereenkomsten, dan zouden de huurders daardoor nog steeds niet een betere positie hebben dan mét die bepalingen. Indien de overeenkomst die gevolgen namelijk niet zou regelen, zou ook daarvoor het regelend recht in de plaats treden. Het regelend recht zorgt niet zonder meer beter voor de huurders dan de algemene voorwaarden doen: als eigenaar van de standplaats mag Engbertsdijksvenen in beginsel verlangen dat de standplaats direct na de huurbeëindiging ontruimd aan haar wordt opgeleverd terwijl de huurders daarvoor volgens artikel 4.6 van de algemene voorwaarden nog een maand de tijd krijgen. Bovendien zouden de huurders daarna in beginsel moeten goedvinden dat Engbertsdijksvenen als eigenaar eventuele achtergebleven spullen zelf van haar terrein verwijdert. De bevoegdheid die in artikel 4.7 aan Engbertsdijksvenen wordt toegekend om dergelijke spullen te verkopen of weg te gooien vloeit mogelijk niet zonder meer uit het regelend recht voort, maar dat maakt de overeenkomst nog niet onevenwichtig. Om te oordelen dat de overeenkomst onevenwichtig is, moet die overeenkomst immers als geheel worden beschouwd, zodat daarbij ook de voordelen moeten worden betrokken die de algemene voorwaarden aan de huurders toekennen. Gelet op de verdubbeling van de wettelijke opzegtermijn en op de in de wettelijke regeling ontbrekende bevoegdheid van de huurder om voor de ontruiming na beëindiging van de huur een maand de tijd te nemen, is niet gebleken van een onevenwichtigheid van of in de standplaatsovereenkomst die op grond van Europeesrechtelijke normen moet worden gecorrigeerd. Het beroep op Richtlijn 93/13/EEG is daarom ongegrond. Dit betekent meteen ook dat de kantonrechter in zijn eindvonnis niet ambtshalve heeft hoeven ingaan op de vraag of hier een correctie op basis van Europeesrechtelijke normen is voorgeschreven.

3.9

De huurders klagen er in hun memorie van grieven verder over dat Engbertsdijksvenen er oneerlijke handelspraktijken in de zin van artikel 6:193b lid 1 BW op nahoudt door de huurders te dwingen om een nieuwe huurovereenkomst aan te gaan en die overeenkomst ‘vrijwel direct nadien’ weer op te zeggen. Naar het oordeel van het hof is ook dit beroep van de huurders op onrechtmatigheid ongegrond. Van die onrechtmatigheid is pas sprake indien de gemiddelde consument door een ongeoorloofde handelspraktijk een besluit neemt of kan nemen over een overeenkomst, dat hij anders niet had genomen (zie artikel 6:193b lid 2 BW). Nu Engbertsdijksvenen in haar memorie van antwoord heeft aangevoerd (1) dat elk van de huurders ook zijn handtekening zou hebben gezet indien Engbertsdijksvenen hem/haar de toegang tot de camping niet zou hebben geweigerd zolang die handtekening niet was geplaatst en (2) dat de schriftelijke standplaatsovereenkomsten geen andere inhoud hadden dan de huurovereenkomsten die daaraan voorafgaand golden en (3) de huurders dit niet hebben weersproken, is van een oneerlijke handelspraktijk geen sprake.

3.1

De conclusie is dat de klachten van de huurders over een nalatigheid van de kantonrechter inzake de verplichting om ambtshalve voorschriften uit Europeesrechtelijke richtlijnen toe te passen, ongegrond zijn. De vordering om de (nieuwe) huurovereenkomsten te vernietigen wegens strijd met die richtlijnen blijkt daarmee eveneens ongegrond.

redelijkheid en billijkheid

3.11

Volgens de memorie van grieven van de huurders handelde Engbertsdijksvenen bij de opzegging in strijd met de maatstaven van redelijkheid en billijkheid en is de opzegging niet geldig, kort gezegd doordat zij geen schadevergoeding aanbood, een te korte opzegtermijn hanteerde en als opzeggingsgrond herstructureringsplannen opvoerde die onvoldoende zwaarwegend zijn om als opzeggingsgrond te gelden en welke plannen niet concreet waren.

3.12

Hierboven is gebleken dat de standplaatsovereenkomsten duurovereenkomsten met een geldige opzeggingsregeling zijn. In de zaak Goglio/SMQ^[1]heeft de Hoge Raad overwogen dat ook indien de wet of een duurovereenkomst voorziet in een opzeggingsregeling en indien de wet en hetgeen tussen partijen is overeengekomen daarvoor ruimte laten, de eisen van redelijkheid en billijkheid in verband met de aard en inhoud van de overeenkomst en de omstandigheden van het geval op grond van art. 6:248 lid 1 BW kunnen meebrengen dat aan de opzegging nadere eisen gesteld worden. De Hoge Raad heeft in de zaak [naam1] / [naam2]^[2], waarin het ging om een of meer duurovereenkomsten die geen opzeggingsregeling inhouden, toch opzegbaar zijn en dat de eisen van redelijkheid en billijkheid in verband met de aard en inhoud van de overeenkomst en de omstandigheden van het geval kunnen meebrengen dat de opzegging daarvan slechts mogelijk is indien daarvoor een voldoende zwaarwegende grond bestaat. Daarnaast is mogelijk dat in dergelijke gevallen een bepaalde opzegtermijn in acht moet worden genomen, of dat de opzegging gepaard moet gaan met een aanbod tot betaling van een (schade)vergoeding, aldus de Hoge Raad.

3.13

Dat wet en jurisprudentie en ook de standplaatsovereenkomsten ruimte bieden voor het stellen van nadere eisen aan de opzegging, staat dus buiten kijf. Engbertsdijksvenen wijst er in dit verband op dat zij voor de opzegging een voldoende zwaarwegende grond heeft (gehad) en het hof is het daarmee in zoverre eens dat de noodzaak om de (verouderde) camping te herstructureren door de huurders niet voldoende is bestreden. In de conclusie van antwoord heeft Engbertsdijksvenen immers toegelicht dat het elektriciteits- en gasnet dringend aan vernieuwing toe waren, dat er verzakkingen waren en lekkages in de gebouwen. De beslissing van Engbertsdijksvenen, die kort na de aandelenoverdracht van begin september 2021 volgde, om te beginnen met de uitvoering van haar herstructureringsplannen is in zoverre niet onredelijk. Aan Engbertsdijksvenen als eigenaar en ondernemer moet bovendien ruimte worden geboden om naar eigen inzicht te bepalen wat zij aan de camping vernieuwt of anderszins verandert. Dat Engbertsdijksvenen ervoor heeft gekozen om de camping niet langer open te stellen voor huurders die daar al jarenlang een kampeermiddel hadden, acht het hof daarom evenmin onredelijk.

de opzegtermijn was te kort

3.14

De eisen van redelijkheid en billijkheid van artikel 6:248 lid 1 BW brengen daarentegen mee dat Engbertsdijksvenen een opzeggingstermijn hanteert die in zekere mate aansluit bij haar plannen: zij had er belang bij dat de stacaravans zouden zijn verwijderd wanneer zij de camping moest sluiten en/of de ontruimde standplaatsen in gebruik moest nemen om met de uitvoering van de herstructurering te beginnen. De huurders hadden er op hun beurt belang bij dat de ontruiming niet vroeger zou worden afgedwongen dan nodig. Door aan te sturen op een ontruiming vóór 1 februari 2022 liet Engbertsdijksvenen de huurders minder dan vijf maanden de tijd om hun schade te beperken. Het ligt voor de hand dat deze beperkte termijn tot hogere kosten en/of minder (verkoop)opbrengsten heeft geleid dan als de ontruiming later had plaatsgevonden. Uit de discussie die partijen hebben gevoerd over (het gebrek aan) uitvoering van de herstructureringsplannen en in het bijzonder wat daarover ter zitting in hoger beroep is gezegd, blijkt dat er tot en met juli 2025 geen andere bouwactiviteiten hebben plaatsgevonden dan de verwijdering van oude gas- en/of elektraleidingen. Volgens Engbertsdijksvenen zal direct na de bouwvakantie van de zomer van 2025 met de uitvoering worden begonnen, maar de huurders hebben zowel in de procedure bij de kantonrechter als die bij het hof onderbouwd dat Engbertsdijksvenen niet beschikt over alle daarvoor benodigde overheidsvergunningen en Engbertsdijksvenen heeft niet nader uitgewerkt dat zij die vergunningen intussen heeft. Nu Engbertsdijksvenen onduidelijk heeft gelaten waarom zij de vrijgekomen standplaatsen sinds de ontruimingen van januari/februari 2022 niet heeft gebruikt, gaat het hof er voorshands vanuit dat zij destijds de opzegtermijn met het oog op de belangen van de huurders redelijker- en billijkerwijs op - in elk geval - 31 juli 2025 had moeten laten eindigen, zo niet per een nog latere datum. Door aan te laten sturen op een ontruiming op 31 december 2021 pleegde Engbertsdijksvenen dan ook wanprestatie en is zij verplicht om de schade te vergoeden die de huurders hebben geleden doordat zij een voortijdige ontruimingstermijn eiste.

de schadeomvang

3.15

De omvang van deze schade is nog niet in de discussie betrokken. Een aantal huurders lijkt namelijk aanspraak te maken op vergoeding van de kosten van het transport van caravans naar een andere camping, maar die schade zouden zij ook hebben geleden indien Engbertsdijksvenen tegen een latere datum zou hebben opgezegd. Hetzelfde geldt voor de schade in de vorm van een vermindering van de verkoopopbrengst voor zover die vermindering het gevolg is van het feit dat de huurder zijn caravan niet kon aanbieden samen met gebruiksrechten met betrekking tot de standplaats waarop die caravan stond. Hoe dan ook, tot nu toe lag in hoger beroep slechts de vraag voor of Engbertsdijksvenen verplichtingen jegens de huurders heeft verzaakt en bleef de discussie over de schade beperkt, mede doordat de huurders hebben gevorderd om de omvang daarvan in een afzonderlijke procedure vast te stellen.

3.16

Het hof ziet proceseconomisch voordeel in het voorkomen van die afzonderlijke procedure en heeft zich voorgenomen om de schade in deze procedure vast te stellen. Het stelt partijen dan ook in staat om zich bij akte uit te laten over de omvang van de schade die met inachtneming van het voorgaande moet worden begroot: dat is de schade die het gevolg is van de tekortkoming van Engbertsdijksvenen door een te korte opzegtermijn te hanteren. Daarvoor is een vergelijking nodig tussen enerzijds de financiële situatie waarin de huurders nu verkeren en anderzijds de hypothetische situatie waarin zij zouden hebben verkeerd indien Engbertsdijksvenen de termijn voor ontruiming op 31 juli 2025 zou hebben bepaald.

3.17

Het hof verwijst de zaak daarom naar de rol om de huurders in staat te stellen een akte te nemen. Hierna zal Engbertsdijksvenen een antwoordakte mogen nemen, waarna het hof opnieuw een arrest zal wijzen.

Slotopmerking

3.18

De hiervoor bedoelde aktewisseling hoeft niet plaats te vinden als partijen in overleg treden en zelf tot een redelijke schadebegroting komen. Omdat in dit arrest op al de meeste geschilpunten is beslist, kan dat wellicht lukken. Het hof geeft partijen uitdrukkelijk in overweging hiertoe in ieder geval een poging te wagen. Mocht een schikking worden bereikt, dan kunnen partijen op de hierna te noemen roldatum om doorhaling van de zaak verzoeken.

4.De beslissing

Het hof, dat in hoger beroep beslist:

verwijst de zaak naar de rolzitting van dinsdag
9 december 2025om de huurders (de appellanten) in staat te stellen een akte te nemen zoals hierboven in alinea 3.16 bedoeld,

bepaalt dat Engbertsdijksvenen na indiening daarvan een antwoordakte zal kunnen indienen

en houdt verdere beslissingen aan.

Dit arrest is gewezen door mrs. H.E. de Boer, J.P.H. van Driel van Wageningen en R.J.A. Dil, en is in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 11 november 2025.

Huurcontracten en onterecht korte opzegtermijn bij standplaatsen op camping