ECLI:NL:GHARL:2025:7245

Uitspraak

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN

locatie Leeuwarden

afdeling civiel recht

zaaknummer gerechtshof 200.341.362/01

zaaknummer rechtbank Midden-Nederland, zittingsplaats Lelystad 16/550346

arrest van 11 november 2025

in de zaak van

1.[appellant1] ,

2.
[appellant2] ,

die wonen in [woonplaats1] ,

die hoger beroep hebben ingesteld,

bij de rechtbank: gedaagden,

hierna:
[appellanten] c.s.,

advocaat: mr. J. Kist te Amsterdam,

[geïntimeerde] B.V.

die is gevestigd in [woonplaats2] ,

verweerster,

bij de rechtbank: eiseres,

hierna: [geïntimeerde] ,

advocaat: mr. A.G.A. van Rappard te Den Haag.

1.Het verdere verloop van de procedure in hoger beroep

1.1

Het hof heeft in het tussenarrest van 8 juli 2025^[1][geïntimeerde] in staat gesteld zich bij akte nader uit te laten over de eigendomssituatie van de ramen in kwestie en daarvan, evenals van de met de VvE gesloten regeling, bewijsstukken in het geding te brengen. Ook moest zij zich uitlaten over de wenselijkheid om de VvE, met toepassing van artikel 118 Rv Pro in deze procedure te betrekken.

1.2

[geïntimeerde] heeft vervolgens op 5 augustus 2025 een akte met producties genomen. Op 2 september 2025 hebben [appellanten] c.s. een antwoordakte, strekkende tot referte genomen.

Daarna hebben partijen wederom om arrest verzocht en heeft [geïntimeerde] aanvullend gefourneerd.

2.De verdere beoordeling door het hof

2.1

Het hof heeft in het tussenarrest [geïntimeerde] opgedragen zich uit te laten over eigendomssituatie van de in geding zijnde ramen in het appartement van [appellanten] c.s. [geïntimeerde] heeft de akte van splitsing van het appartementencomplex [adres3] van 20 januari 2003 overgelegd, waarbij het Modelreglement 1992 van toepassing is verklaard. Op grond van die documenten waren de ramen op dat moment gemeenschappelijk eigendom van de VvE. Evenwel is kort daarna, op 27 februari 2003, een akte wijziging splitsingsreglement verleden. Daarna is bepaald dat tot de gemeenschappelijke zaken
nietwordt gerekend, onder meer de gevels met de zich daarin bevindende kozijnen, ramen en deuren die uitsluitend dienstbaar zijn aan de privégedeelten van de appartementsrechten met de indices 4 tot en met 22. Het appartementsrecht van [appellanten] c.s. heeft index 14. Uit deze wijzigingsakte van 27 februari 2003 volgt derhalve dat [appellanten] c.s. eigenaar zijn van de ramen in kwestie, nu deze ramen uitsluitend dienstbaar zijn aan hun appartement.

2.2

[geïntimeerde] heeft verder de overeenkomst van 1 februari 2023 ‘strekkende tot intrekking van diverse bezwaren’ die zij met de VvE [adres3] heeft gesloten in het geding gebracht. In deze overeenkomst trekt de VvE de bezwaren tegen de aan [geïntimeerde] verleende vergunning tot herontwikkeling van het gebouw van [geïntimeerde] in. Deze overeenkomst bevat ook een paragraaf over het dichtzetten van ramen in de noordgevel van het gebouw [adres3] . De VvE [adres3] gaat met het dichtzetten van deze ramen akkoord tegen betaling van € 5.000, - ter compensatie van verlies aan licht en zicht aan ieder van de eigenaren van de appartementen waarvan de ramen worden dichtgezet “na intrekken van de bezwaren”.

2.3

In paragraaf 5 van die overeenkomst is een bepaling opgenomen inhoudende dat er een warme verbinding zal worden aangebracht tussen de gebouwen van de VvE en van [geïntimeerde] , wat nog nader moet worden uitgewerkt. Volgens [geïntimeerde] komt er een eigen, zelfstandige zijgevel van [geïntimeerde] op de erfgrens die de zijgevel van De Leeuwenkamp niet raakt. De tussenliggende ruimte wordt afgedekt met een plint langst de boven-, voor- en achterzijde, zodat de gebouwen van buitenaf bouwkundig één geheel lijken, een en ander ook om vuilophoping en nestelende vogels tegen te gaan.

2.4

Het hof oordeelt op grond van deze stukken en de daaraan door [geïntimeerde] gegeven uitleg – die door [appellanten] c.s. niet is bestreden – dat er geen reden is om de VvE [adres3] op voet van artikel 118 Rv Pro in deze procedure op te roepen.

2.5

Het hof zal vervolgens de grieven van [appellanten] c.s. tegen het bestreden vonnis beoordelen.

[geïntimeerde] heeft voldoende belang bij haar vorderingen

2.6

[appellanten] c.s. hebben betoogd (grief I) dat [geïntimeerde] geen belang bij haar (resterende) vorderingen zou hebben omdat zij nog niet over een onherroepelijke omgevingsvergunning beschikt voor de realisering van haar bouwplannen. De rechtbank zou dit verweer ten onrechte hebben verworpen. Deze grief slaagt niet. [geïntimeerde] heeft er belang bij het haar vergunde bouwplan – als dat onherroepelijk wordt – te kunnen realiseren, zonder dat zij daarbij geconfronteerd wordt met civielrechtelijke claims van [appellanten] c.s. dat een al dan niet door verjaring verkregen recht van uitzicht, dan wel het toebrengen van onrechtmatige hinder omdat toetreding van licht en lucht op ontoelaatbare wijze wordt beperkt, in de weg staan aan voltooiing van het door [geïntimeerde] gewenste bouwwerk.

[appellanten] c.s. hebben geen recht op uitzicht, maar de ramen zijn niet onrechtmatig

2.7

Het raam in de slaapkamer in de noordgevel van [appellanten] c.s. biedt uitzicht over het perceel van [geïntimeerde] en is gelegen op minder dan twee meter van de erfgrens. Het raam kijkt niet uit op een blinde muur. Daarmee is het raam in zoverre in strijd met artikel 5:50 BW Pro. [geïntimeerde] heeft zich tijdig tegen die uitzichtmogelijkheid verzet zodat het rechtsgevolg van artikel 5:50 lid 4 BW Pro – namelijk dat [geïntimeerde] dan tenminste twee meter afstand tot dat raam zou moeten houden bij het realiseren van het door haar gewenste bouwwerk – niet is ingetreden. Of het raam in de badkamer ook daadwerkelijk uitzicht biedt over het erf van [geïntimeerde] , blijkt onvoldoende uit het dossier. Als dat wel het geval is, geldt daarvoor hetzelfde als voor het hiervoor bedoelde slaapkamerraam; als het raam geen uitzicht biedt, kan dat uitzicht ook niet belemmerd worden door het geplande gebouw.

2.8

Zoals het hof in het tussenarrest al heeft uitgelegd, zijn de ramen als zodanig niet onrechtmatig als ze geen uitzicht (meer) bieden over het terrein van [geïntimeerde] , bijvoorbeeld wanneer ze worden voorzien van ondoorzichtig glas. Het hof verwijst ook nog naar artikel 5:51 BW Pro.

2.9

Voor zover de rechtbank ervan is uitgegaan dat, enkel omdat de ramen in kwestie in strijd met artikel 5:50 eerste Pro lid BW uitzicht geven op het terrein van [geïntimeerde] , dit ook betekent dat het toetreden van licht (en lucht) via deze ramen onrechtmatig is, is dat oordeel niet juist. Dat geldt ook voor het oordeel van de rechtbank dat verlies aan lichttoetreding in de slaapkamer (en de badkamer, maar daar wordt verder niet over gesproken) alleen langs de weg van artikel 6:248 BW Pro door [appellanten] c.s. aan [geïntimeerde] kan worden tegengeworpen, waarbij de bewijslast op [appellanten] c.s. rust. Grief II van [appellanten] c.s. is in zoverre terecht voorgedragen.

Dit betekent echter nog niet dat het vonnis daarom zou moeten worden vernietigd. Het hof moet op grond van de devolutieve werking van het appel ook de overige stellingen van [geïntimeerde] beoordelen.

Geen onrechtmatige hinder

2.1

De vordering van [geïntimeerde] dat [appellanten] c.s. moeten gehengen en gedogen dat hun ramen in kwestie worden dichtgezet, komt erop neer dat [geïntimeerde] een verklaring voor recht wil inhoudende dat [appellanten] c.s. zich niet tegen de verwezenlijking van haar bouwplan op privaatrechtelijke gronden mogen verzetten. De stelplicht en de bewijslast voor een dergelijke – negatieve – verklaring voor recht berust bij degene die dat vordert.^[2]Voor het dichtzetten van de ramen in de zin van openingen waar licht en lucht tot het appartement van [appellanten] c.s. toetreedt, komt dit neer op de toets of dit dichtzetten al dan niet onaanvaardbare hinder als bedoeld in artikel 5:37 BW Pro oplevert voor [appellanten] c.s. In dat artikel is ook het onthouden van licht en lucht expliciet genoemd als een vorm van hinder die onrechtmatig kan zijn.

2.11

[geïntimeerde] is daarop ingegaan in haar spreekaantekeningen bij de mondelinge behandeling bij de rechtbank en heeft daarin aangegeven waarom volgens haar de realisering van het bouwplan geen onaanvaardbare hinder oplevert voor [appellanten] c.s. Of [geïntimeerde] aan haar stel- en motiveringsplicht op dit punt heeft voldaan, hangt volgens vaste jurisprudentie ook af van het daartegen door [appellanten] c.s. gevoerde verweer. Het verweer van [appellanten] c.s. is op dit punt erg summier.

2.12

Dat het dichtzetten van de ramen in kwestie hinder oplevert voor [appellanten] c.s., staat voldoende vast. Het gaat er om of die hinder als onrechtmatig moet worden aangemerkt. Of daarvan sprake is, moet naar vaste jurisprudentie beoordeeld worden aan de hand van de aard, ernst en duur van de hinder en de daardoor veroorzaakte schade, in verband met de verdere omstandigheden van het geval, waaronder de plaatselijke omstandigheden, waarbij onder meer rekening moet worden gehouden met het gewicht van de belangen die door de hinder toebrengende activiteit worden gediend, en de mogelijkheid - mede gelet op de daaraan verbonden kosten - en de bereidheid om maatregelen ter voorkoming van schade te treffen.^[3]

2.13

[geïntimeerde] heeft aangevoerd dat het ter plaatse geldende bestemmingsplan bebouwing tot de erfgrens toelaat en dat daarom niet van onrechtmatige hinder sprake kan zijn. Die stelling gaat evenwel niet op, althans niet in haar algemeenheid, wat is beslist in het hiervoor aangehaalde arrest van de Hoge Raad. [geïntimeerde] heeft niet gesteld dat dit in dit geval anders zou zijn, onder verwijzing naar specifieke bepalingen van het ter plaatse geldende bestemmingsplan, dat zij overigens ook niet in het geding heeft gebracht.

2.14

Het hof moet derhalve toetsen wat er op dit punt door partijen is aangevoerd. Over de hinder die het wegvallen van het badkamerraam voor [appellanten] c.s. oplevert, is vrijwel niets gesteld, noch door [geïntimeerde] , noch door [appellanten] c.s. Uit de nog door [geïntimeerde] overgelegde overeenkomst van 1 februari 2023 blijkt dat daarin ook een bepaling is over de plaatsing van een lichtkoker langs de ramen. Mogelijk dat deze voorziet in het verzachten van de gevolgen van het badkamerraam op dit punt; het hof kan dat niet vaststellen omdat de bijlage bij de overeenkomst waarin deze lichtkoker is uitgewerkt, door [geïntimeerde] niet in het geding is gebracht. Aangezien de stelling van [geïntimeerde] c.s. dat wat het badkamerraam betreft geen sprake is van onrechtmatige hinder, niet door [appellanten] c.s. gemotiveerd is weersproken, zal het hof daarvan uitgaan.

2.15

Over het slaapkamerraam is op dit punt een, zij het marginaal, breder debat gevoerd. [geïntimeerde] heeft aangegeven dat de slaapkamer in kwestie aan de voorzijde ook een raam heeft en dat de appartementen op de verdiepingen onder die van [appellanten] c.s. nooit een tweede raam in die zijgevel hebben gehad (daar stond immers altijd de bestaande garage van [geïntimeerde] ) en dat die slaapkamers net zo goed bruikbaar waren als de slaapkamer van [appellanten] c.s. [appellanten] c.s. hebben aangevoerd dat de slaapkamer ook als werkkamer dienst doet en dat zij hinder hebben van de verminderde lichttoetreding als het raam in de noordgevel wegvalt. Hoe of wat hebben zij verder niet toegelicht. Verder hebben zij, ook niet verder geconcretiseerd, aangevoerd dat het verlies van het raam leidt tot waardedaling van hun appartement. Daarbij hebben zij geen onderscheid gemaakt tussen verlies van een raam met uitzicht of alleen verlies van een raam als bron van lichttoetreding. Bij de mondelinge behandeling bij de rechtbank zijn zij zelf niet verschenen om hun verweer nader toe te lichten.

2.16

[geïntimeerde] heeft gewezen op haar belang bij realisatie van het appartementencomplex. De weigering van [appellanten] c.s. om hun raam dicht te laten zetten zou het hele project in gevaar kunnen brengen. Ook heeft zij gewezen op de compensatie van € 5.000 die zij – naar zij stelt onverplicht – aan de eigenaren van de desbetreffende appartementen heeft aangeboden,

Het hof is van oordeel dat de bereidheid om het nadeel dat de appartementseigenaren lijden bij het dichtzetten van hun ramen, betrokken kan worden in de beoordeling of sprake is van onrechtmatige hinder. Daarbij moet het dan gaan om een ongeclausuleerd aanbod van degene die de hinder veroorzaakt. In dit geval is daar niet heel duidelijk sprake van. Immers in de door [geïntimeerde] overgelegde overeenkomst is de betaling van de vergoeding afhankelijk gesteld van het intrekken van de bestuursrechtelijke bezwaren tegen de verleende omgevingsvergunning. [geïntimeerde] is in haar procestukken minst genomen dubbelzinnig of zij dit bedrag ook aan [appellanten] c.s. zal betalen als haar vordering wordt toegewezen.

2.17

Ervan uitgaande dat [geïntimeerde] dit bedrag aan [appellanten] c.s. betaalt, is het hof van oordeel dat, alles afwegende, gelet op de summiere stellingname van [appellanten] c.s., [geïntimeerde] net voldoende heeft gesteld en aannemelijk heeft gemaakt dat het dichtzetten van de ramen in kwestie geen onrechtmatige hinder voor [appellanten] c.s. oplevert.

2.18

Voor zover [appellanten] c.s. anders hebben betoogd, falen hun grieven. Wel zal het hof in het arrest opnemen dat [geïntimeerde] gehouden is om het compensatiebedrag van € 5.000 aan [appellanten] c.s. te betalen, uiterlijk op het moment dat met de bouw van haar appartementencomplex wordt gestart.

De slotsom

2.19

Het hoger beroep treft per saldo geen doel, behalve dat het hof de veroordeling onder 5.2 zal aanvullen als hiervoor is overwogen.

Het hof ziet daarin en in de omstandigheid dat het hof [geïntimeerde] stellingen niet volledig volgt en de motivering van het vonnis waarvan beroep aanpassing behoeft, reden om de proceskosten in hoger beroep te compenseren.

3.De beslissing

Het hof:

3.1

bekrachtigt het vonnis van de rechtbank Midden-Nederland, zittingsplaats Lelystad, van 31 januari 2024, onder aanpassing van gronden, met dien verstande dat de veroordeling onder 5.2 wordt aangevuld, zodat die als volgt komt te luiden

veroordeelt [appellanten] c.s. hoofdelijk om te gehengen en te gedogen dat [geïntimeerde] het

slaap- en badkamerraam in de noordgevel van het appartement van [appellanten] c.s. zal

dichtbouwen en het licht en uitzicht vanuit deze ramen zal worden ontnomen, als [geïntimeerde] tot op de erfgrens het voorgenomen appartementencomplex zal realiseren, onder de voorwaarde dat [geïntimeerde] uiterlijk bij start van de bouwwerkzaamheden hun een bedrag van € 5.000 betaalt;

3.2

bepaalt dat beide partijen hun eigen kosten van de procedure in hoger beroep moeten betalen;

3.3

wijst af wat meer of anders is gevorderd.

Dit arrest is gewezen door mrs. J.H. Kuiper, D.H. de Witte en J.E. Wichers, en is door de rolraadsheer in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op

11 november 2025.

Appartementseigenaar moet dichtzetten ramen bij bouw buurappartementencomplex onder voorwaarde van vergoeding