Uitspraak
GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN
locatie Leeuwarden, afdeling civiel
zaaknummer gerechtshof 200.348.290/01
zaaknummer rechtbank Overijssel 11090044
beschikking van 20 november 2025
in de zaak van
1.[appellant1] ,
die woont in [woonplaats1] ,
2. [appellante2],
die woont in [woonplaats1] ,
die hoger beroep hebben ingesteld,
en bij de kantonrechter optraden als verzoekers,
hierna samen:
[appellanten]en ieder afzonderlijk
[appellant1]en
[appellante2],
[appellanten]en ieder afzonderlijk
[appellant1]en
[appellante2],
advocaat: mr. H.J.G. Braakhuis te Arnhem,
tegen
Vereniging van Eigenaars [geïntimeerde],
die is gevestigd in Deventer,
en bij de kantonrechter optrad als verweerster,
hierna:
de VvE,
de VvE,
advocaat: mr. J.I. Jansen te Amsterdam.
1.Het verloop van de procedure in hoger beroep
[appellanten] hebben met een verzoekschrift, ingekomen op 12 november 2024, hoger beroep ingesteld tegen de beschikking van de kantonrechter in de rechtbank Overijssel, locatie Zwolle, van 13 augustus 2024. De VvE heeft op 21 januari 2025 een verweerschrift ingediend. Het hof heeft vervolgens bepaald dat de zaak mondeling zal worden behandeld, waartoe [appellanten] de VvE en de overige appartementseigenaren als belanghebbenden zijn opgeroepen. [appellanten] hebben voorafgaand aan de mondelinge behandeling aanvullende producties ingediend. De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 27 augustus 2025. [appellanten] en de VvE zijn samen met hun advocaten verschenen. Verder is verschenen de heer [naam1] (belanghebbende). Van de zitting is een verslag gemaakt dat aan het dossier is toegevoegd (het proces-verbaal). Hierna hebben partijen het hof gevraagd een uitspraak te doen.
2.De kern van de zaak
2.1
[appellanten] hebben, kort gezegd, aan de kantonrechter verzocht hun vervangende machtiging [1] te verlenen voor het vervangen en realiseren van door hen geplaatste dakramen ter plaatse van hun appartementsrecht, en de VvE in de kosten van de procedure te veroordelen.
2.2
De kantonrechter heeft deze verzoeken afgewezen en [appellanten] in de proceskosten van de VvE veroordeeld. De bedoeling van het hoger beroep is dat de verzoeken worden toegewezen en dat VvE in de proceskosten van beide procedures wordt veroordeeld.
2.3
Het hof zal beslissen dat de verzoeken alsnog worden toegewezen. Dat wordt hierna uitgelegd, nadat het hof eerst de feiten heeft vastgesteld waarop de beslissing is gebaseerd.
3.De feiten
3.1
[appellanten] zijn sinds medio 2023 eigenaar van het appartementsrecht [nummer1] aan [adres1] . Dat recht omvat het uitsluitend gebruik van de woning (het appartement) op de derde verdieping, van de zolderruimte op de vierde verdieping en vaneen berging op de begane grond, in het gebouw dat bij akte van splitsing van 10 januari 2006 is gesplitst in veertien appartementsrechten. In de akte van splitsing is het Modelreglement 1992 van toepassing verklaard dat met aanvullingen en wijzigingen in de akte is opgenomen.
3.2
De akte van splitsing luidt, voor zover van belang, als volgt:
"F. Gebruik, beheer en onderhoud van de gemeenschappelijke gedeelten en de
gemeenschappelijke zaken
Artikel 9
I. Tot de gemeenschappelijke gedeelten en gemeenschappelijke zaken worden onder meer
gerekend, voor zover aanwezig.
a. (...). de daken,(...)
2. Het is een eigenaar of gebruiker zonder toestemming van de vergadering niet toegestaan
veranderingen aan te brengen in de gemeenschappelijke gedeelten en de
gemeenschappelijke zaken, ook als deze zich in de privé gedeelten bevinden.
Artikel 13
I Iedere op-, aan- of onderbouw zonder toestemming van de vergadering is verboden.
2. Het aanbrengen aan de buitenzijde van naamborden, reclameaanduidingen,
uithangborden, zonneschermen, vlaggen, spandoeken, bloembakken, schijnwerpers en in het
algemeen van uitstekende voorwerpen, alsmede het hangen van wasgoed aan de buitenzijde
van het gebouw mag slechts geschieden met toestemming van de vergadering of volgens
regels te bepalen in het huishoudelijk reglement (…).
Artikel 14
De eigenaars en gebruikers mogen zonder toestemming van de vergadering geen
verandering in het gebouw aanbrengen, waardoor het architectonisch uiterlijk of de
constructie ervan gewijzigd zou worden De toestemming kan niet worden verleend indien
de hechtheid van het gebouw door de verandering in gevaar zou worden gebracht."
3.3
[appellanten] bewonen hun appartement niet zelf. Zij hebben dat verhuurd/in gebruik gegeven aan een uitzendbureau voor de huisvesting van haar werknemers (expats).
3.4
[appellanten] hebben in september 2023 de door de VvE aangestelde beheerder van het gebouw (MVGM Vastgoedmanagement B.V.) medegedeeld dat zij voornemens zijn op eigen kosten het bestaande (gemeenschappelijke) dakraam op de zolderverdieping te vervangen in verband met lekkage en vier nieuwe dakramen te realiseren. Het dak behoort tot de gemeenschappelijk zaken en gedeelten zoals is bedoeld in artikel 9 de akte van splitsing.
3.5
MVGM heeft [appellanten] op 12 september 2023 geantwoord dat de VvE toestemming moet geven voor het plaatsen van de dakramen en gevraagd om een offerte waarin de dakramen en de wijze van aanbrengen zijn beschreven. [appellanten] hebben een offerte gekregen van Dakvensteratwork B.V. Dat is een gecertificeerd bedrijf dat is gespecialiseerd in het aanbrengen van VELUX-dakramen. De offerte is beoordeeld door de technisch manager van MVGM en deze is akkoord bevonden, mits rekening wordt gehouden met de speciale constructie van het dak (Recapan elementendaksysteem). Dakvensteratwork B.V. heeft dat laatste bevestigd. De dakramen zijn vervolgens in november 2023 geplaatst, twee aan de noordzijde en twee aan de zuidzijde van het dak, met vervanging van een al aanwezig dakraam aan de zuidzijde.
3.6
[appellanten] hebben na het vervangen van het oude en het aanbrengen van de vier nieuwe dakramen daarvoor toestemming van de VvE gevraagd. De VvE heeft tijdens de extra (buitengewone) ledenvergadering van 1 februari 2024 na stemming besloten om geen toestemming te verlenen. [appellanten] zijn niet op die vergadering aanwezig geweest. Wel hebben zij voorafgaand aan die vergadering in een brief aan de VvE een toelichting met betrekking tot de dakramen gegeven. Als reden voor de weigering is in de concept-notulen van de vergadering vermeld dat er vooraf geen formele toestemming is gevraagd aan de vergadering van eigenaars conform artikel 13 van de splitsingsakte, waarmee de splitsingsakte niet is opgevolgd.
3.7
Na een controle heeft de technisch manager van MGVM in februari 2024 aan [appellanten] bericht dat de binnenafwerking van de dakramen er netjes uitziet.
4.De beoordeling
4.1
Artikel 5:121 BW biedt een appartementseigenaar de mogelijkheid aan de kantonrechter vervangende toestemming te vragen in het geval hij medewerking of toestemming nodig heeft van de vereniging van eigenaars (of haar organen) voor het verrichten van handelingen met betrekking tot de gemeenschappelijke gedeelten of met betrekking tot het gebruik, beheer en onderhoud van privégedeelten en hij die toestemming of medewerking niet heeft gekregen. Dit artikel is te beschouwen als een bijzondere uitwerking van het beginsel dat de verhouding tussen mede-eigenaars wordt beheerst door redelijkheid en billijkheid.
4.2 De kantonrechter heeft in nummer 5.5. van de bestreden beschikking de maatstaf geformuleerd waaraan het verzoek van [appellanten] moet worden getoetst. Het hof neemt dat over, nu daartegen als zodanig - terecht - geen bezwaar is gemaakt: het komt erop aan te beoordelen of de VvE zonder redelijke grond heeft geweigerd de gevraagde toestemming te verlenen, gelet op de omstandigheden van het geval. Het gaat daarbij niet om een marginale toetsing, maar ook niet om een volledige open belangenafweging waarbij de individuele wensen van de verzoekende partij in alle opzichten even zwaar wegen als de belangen en motieven van de andere eigenaren. De belangen van de verzoekende partij bepalen wel mede of sprake is van een weigering zonder redelijke grond.
4.2 De kantonrechter heeft in nummer 5.5. van de bestreden beschikking de maatstaf geformuleerd waaraan het verzoek van [appellanten] moet worden getoetst. Het hof neemt dat over, nu daartegen als zodanig - terecht - geen bezwaar is gemaakt: het komt erop aan te beoordelen of de VvE zonder redelijke grond heeft geweigerd de gevraagde toestemming te verlenen, gelet op de omstandigheden van het geval. Het gaat daarbij niet om een marginale toetsing, maar ook niet om een volledige open belangenafweging waarbij de individuele wensen van de verzoekende partij in alle opzichten even zwaar wegen als de belangen en motieven van de andere eigenaren. De belangen van de verzoekende partij bepalen wel mede of sprake is van een weigering zonder redelijke grond.
4.3
Het verzoek van [appellanten] is erop gebaseerd dat zij voor het vervangen van de nieuw geplaatste dakramen in het gemeenschappelijke dak toestemming van de VvE nodig hebben en dat zij die niet hebben gekregen. Voor zover [appellanten] dan ook hebben willen betogen dat zij op grond van uitlatingen van MVGM voorafgaande aan de plaatsing van de ramen ervan uit mochten gaan dat zij die toestemming hebben gekregen verdraagt dat zich niet met de grondslag van dat verzoek. Bovendien blijkt uit de e-mail van 12 september 2023 dat MVGM erop heeft gewezen dat toestemming van de VvE nodig is, nog daargelaten dat onvoldoende is onderbouwd op grond waarvan uitlatingen van MVGM aan de VvE kunnen worden toegerekend waar het gaat om het verlenen van toestemming. MVGM is aangesteld als beheerder en zonder nadere onderbouwing valt niet in te zien dat die functie ook inhoudt dat MVGM dergelijke mededelingen met juridische binding voor de gezamenlijke eigenaren mag doen. Voor zover [appellanten] zich beroepen op de akkoord verklaring van de technisch manager van MVGM miskennen [appellanten] dat deze akkoordverklaring betrekking heeft op de technische aspecten en mede gelet op het eerdere e-mailbericht van 12 september 2023 niet inhoudt een toestemming tot plaatsing namens de VvE. Dat de dakramen in technische en constructieve zin voldoen aan de daaraan te stellen eisen en dat [appellanten] de voorwaarden die MVGM daarover heeft gegeven hebben opgevolgd staat overigens niet ter discussie. Dit blijkt ook uit de keuring na het aanbrengen van de ramen.
4.4
[appellanten] hebben aangevoerd dat bij de door de rechter te maken beoordeling alleen acht mag worden geslagen op wat volgens de concept-notulen als reden voor de weigering is gegeven. Dat zou in dit geval alleen het formele argument zijn dat de toestemming achteraf (na het plaatsen van de ramen) is gevraagd. Het hof volgt [appellanten] niet in dat standpunt. Een dergelijke opvatting zou de rechter te zeer beperken in zijn beoordeling van de omstandigheden van het geval, waaronder ook die welke [appellanten] ter ondersteuning van hun verzoek hebben aangevoerd en die niet op de vergadering aan de orde zijn geweest. [2]
4.5
De Vve heeft haar bezwaren gestoeld op een drietal feitelijke omstandigheden, die zijn opgesomd in nummer 17 van haar verweerschrift in hoger beroep. Volgens de VvE is in de eerste plaats sprake van (mogelijke) overlast voor c.q. verstoring van het woongenot van de andere appartementseigenaren doordat het appartement door meer personen kan worden bewoond met de vier dakramen op de zolderverdieping (daar zijn vier slaapkamers gerealiseerd, naast de drie in het appartement) dan zonder de dakramen. Het appartement wordt daardoor intensiever gebruikt, aldus de VvE.
4.6
Het hof is van oordeel dat dit argument geen redelijke grond oplevert om toestemming te weigeren.
Daarvoor geldt dat het appartement mag worden verhuurd, en dat de wijze waarop [appellanten] dat nu doen op zich geen strijd oplevert met de bestemming of het gebruik zoals dat in de splitsingsakte is geregeld. De VvE heeft dat niet bestreden, zij heeft in het verweerschrift in hoger beroep ook vermeld dat zij tegen verhuur van het appartement als zodanig geen bezwaar heeft. Tegen die achtergrond brengt dat mee dat de VvE de verhuur zoals die nu plaats vindt niet kan tegenhouden of kan beïnvloeden door toestemming voor de plaatsing van de dakramen te weigeren. Dat zou er feitelijk op neer komen dat de VvE via een omweg zou kunnen bepalen op welke wijze en aan hoeveel personen [appellanten] hun appartement verhuren.
Dat laat uiteraard onverlet dat [appellanten] met de verhuur van het appartement geen overlast mogen veroorzaken, ook al is niet gebleken dat daarvan op dit moment feitelijk sprake is. De VvE dient andere wegen te bewandelen om [appellanten] er toe te bewegen eventuele overlast te beëindigen, indien [appellanten] dat niet vrijwillig zouden doen, zoals zij op de zitting bij het hof hebben toegezegd.
4.7
De VvE heeft verder als feitelijke bezwaren aangevoerd dat het architectonisch uiterlijk van het gebouw wordt gewijzigd en dat precedentwerking in verband met de mogelijkheden om zonnepanelen te kunnen leggen moet worden voorkomen. Het hof overweegt over deze bezwaren dat de dakramen ongeveer een vierkante meter in oppervlakte zijn en ongeveer 1% van het totale dakoppervlak uitmaken. Al eerder is een nieuw dakraam geplaatst door een andere eigenaar met stilzwijgende toestemming van, althans gedogen door de VvE, waarmee het oorspronkelijke uiterlijk is gewijzigd. De VvE heeft daarmee niet toereikend onderbouwd dat door de plaatsing van de op zichzelf kleine dakramen het architectonisch uiterlijk van het gebouw wordt gewijzigd. Verder heeft de Vve niet onderbouwd dat er concrete plannen zijn om zonnepanelen aan te laten brengen op het dak en dat de op zichzelf kleine dakramen een substantiële belemmering vormen voor de plaatsing daarvan en het met de zonnepanelen te behalen rendement. Ook deze argumenten zijn onvoldoende om op grond daarvan toestemming voor de dakramen aan [appellanten] te onthouden.
4.8
Het hof verwerpt aldus de door de VvE opgeworpen bezwaren. Deze zijn niet voldoende, zowel ieder voor zich als gezamenlijk, om als redelijke grond voor de weigering van toestemming te kunnen gelden voor de nieuw aangebrachte dakramen, in aanmerking nemend de belangen van [appellanten] dat door de dakramen het leefklimaat (toetreding van daglicht) op de zolderverdieping is verbeterd en het appartement betere verhuurmogelijkheden heeft gekregen. [appellanten] hebben nog aangevoerd dat het moeten verwijderen van de ramen en het terugbrengen in de oorspronkelijke staat (zo al mogelijk) een kostbare aangelegenheid is. Dat zal zo zijn, maar het hof heeft dat argument niet in hun voordeel laten meewegen, omdat dit een gevolg is van het achteraf vragen van toestemming en om die reden voor hun risico zou zijn gekomen. Het zou niet redelijk zijn geweest om dat argument tegen de VvE te gebruiken.
De conclusie
4.1
De veroordelingen in deze uitspraak kunnen ook ten uitvoer worden gelegd als een van partijen de beslissing van het hof voorlegt aan de Hoge Raad (uitvoerbaarheid bij voorraad).
5.De beslissing
Het hof:
5.1
vernietigt de beschikking van de kantonrechter in de rechtbank Overijssel, locatie Zwolle van 13 augustus 2024 en beslist:
verleent [appellanten] vervangende machtiging ten aanzien van de vereiste toestemming die [appellanten] van de VvE behoeven voor het vervangen en realiseren van de nieuw geplaatste dakramen ter plaatse van het privégedeelte appartementsrecht [nummer1] ;
5.2
veroordeelt de VvE tot betaling van de volgende proceskosten van [appellanten] tot aan de uitspraak van de kantonrechter:
€ 87,- aan griffierecht
€ 542,- aan salaris van de gemachtigde van [appellanten] (2 procespunten x tarief )
en tot betaling van de volgende proceskosten van [appellanten] in hoger beroep:
€ 349,- aan griffierecht
€ 2.428,- aan salaris van de advocaat van [appellanten] (2 procespunten x appeltarief 2)
5.3
verklaart de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;
5.4
wijst af wat verder is verzocht.
Deze beschikking is gegeven door mr. J. Smit, mr. D.H. de Witte en mr. M.A.L.M. Willems, en is door de rolraadsheer in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 20 november 2025.