ECLI:NL:GHARL:2025:7481

Uitspraak

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN

locatie Arnhem

afdeling civiel recht

zaaknummer gerechtshof 200.306.967/02

zaaknummer rechtbank Midden-Nederland, zittingsplaats Utrecht: 8486752

arrest van 25 november 2025

in de zaak van

Stichting Park Boswijk (de Stichting)

die is gevestigd in ‘s-Gravenhage

advocaat: mr. F.J. Ringnalda

[huurster] ( [huurster] )

die woont in [woonplaats]

advocaat: mr. J.A. Spigt

1.Het verdere verloop van de procedure in hoger beroep

1.1.

Naar aanleiding van het arrest van 17 mei 2022 heeft op 6 september 2022 een mondelinge behandeling bij het hof plaatsgevonden. Daarvan is een verslag gemaakt dat aan het dossier is toegevoegd (het proces-verbaal). Het verloop van de procedure in hoger beroep blijkt verder uit:

het verzoek tot hervatting van de Stichting (na ambtshalve royement);
de memorie van grieven in het principaal hoger beroep van de Stichting, tevens houdende vermeerdering van eis;
de memorie van antwoord in het principaal hoger beroep tevens memorie van grieven in het incidenteel hoger beroep van [huurster] , tevens akte houdende wijziging van eis in reconventie;
de memorie van antwoord in het incidenteel hoger beroep.

2.De kern van de zaak

2.1.

[huurster] huurt een appartement op [appartementencomplex] van (de rechtsvoorganger van) Stichting Woongoed Zeist, hierna: de verhuurder. De Stichting verleent – tegen betaling – basisservice en facultatieve service aan de bewoners van [appartementencomplex] . [huurster] is het niet eens met de kosten (en naheffing) die in verband met de basisservice aan haar in rekening zijn gebracht en weigert een gedeelte van die kosten te betalen.

2.2.

De Stichting heeft bij de kantonrechter (in conventie) gevorderd dat [huurster] wordt veroordeeld tot betaling van de achterstallige servicekosten over de periode 1 januari 2018 tot en met 1 april 2020, vermeerderd met wettelijke rente en tot betaling van een bedrag van € 292,25 per maand vanaf l mei 2020 (aangepast met de jaarlijkse verlagingen of verhogingen conform rechtsgeldig door de vergadering van eigenaren genomen besluiten) vermeerderd met rente.

2.3.

[huurster] heeft in reconventie voorwaardelijk gevorderd dat de kantonrechter de Stichting zal veroordelen tot het verstrekken van de eindafrekening over 2019, voor recht zal verklaren wat de betalingsverplichtingen van [huurster] zijn over de jaren 2017, 2018 en 2019 en de Stichting te veroordelen tot terugbetaling van het bedrag dat over die jaren teveel aan haar in rekening is gebracht. Ook heeft zij gevorderd te bepalen wat het voorschotbedrag over 2020 is en om de Stichting te veroordelen tot terugbetaling van het bedrag dat de Stichting teveel in rekening heeft gebracht, vermeerderd met rente.

De beslissing van de kantonrechter

2.4.

De kantonrechter heeft de vorderingen van zowel de Stichting als [huurster] afgewezen. De Stichting en [huurster] hebben allebei hoger beroep ingesteld met de bedoeling dat de door de kantonrechter afgewezen vorderingen alsnog worden toegewezen, met veroordeling van de andere partij in de proceskosten in beide instanties. De Stichting heeft daarnaast nog haar eis vermeerderd door te vorderen dat het hof op vijf verschillende punten een verklaring voor recht uitspreekt:

dat bijlage F bij de Overeenkomst niet de uitsluitende basis vormt voor de dienstverlening en daarmee voor de voor- of naheffing aan het eind van ieder jaar, maar dat een en ander juist (ook, met name) volgt uit de splitsingsakte, het reglement van de bewonerscommissie, het toepasselijke huishoudelijk reglement en de bevoegdheden die daarin voor met name de bewonersvergadering zijn vastgelegd;

dat de bewonersvergadering op basis van het toepasselijke huishoudelijk reglement (artikelen 3 tot en met 7) de servicekosten, zoals de basisservice, de facultatieve service en daaraan verbonden (voorschot)vergoedingen vaststelt door het goedkeuren van de begroting;

dat de betrokken accountant op basis van die door de bewonersvergadering vastgestelde begroting de daadwerkelijk in dit verband gemaakte kosten jaarlijks vaststelt voor de verdeling over de bewoners;

at de omvang en aard van de basisservicekosten zoals die volgen uit het huishoudelijk reglement en/of bijlage F bij de Overeenkomst kunnen worden gewijzigd op de wijze zoals volgt uit onder meer artikel 3 tot en met 7 van het huishoudelijk reglement;

dat [huurster] door het sluiten van de Overeenkomst dan wel anderszins is gebonden aan deze afspraken, de werkwijze en de op deze wijze vastgestelde dan wel gewijzigde basisservice, facultatieve service en de voorschotten en afrekening die (op grond van het huishoudelijk reglement) worden vastgesteld dan wel gelden.

De beslissing van het hof

2.5.

Het hof zal beslissen dat [huurster] een gedeelte van de gevorderde betalingsachterstand alsnog aan de Stichting moet betalen. Het hof beslist op dat punt anders dan de kantonrechter en zal daarom het vonnis van 13 oktober 2021 gedeeltelijk vernietigen. Daarnaast zal het hof de gevorderde verklaringen voor recht (onder a t/m e) geven. Het hof zal de andere vorderingen van de Stichting, evenals de vorderingen van [huurster] , afwijzen.

3. De toelichting op de beslissing van het hof

3.1.

[appartementencomplex] is een – in appartementsrechten gesplitst – terrein met een complex van acht appartementsgebouwen met bijbehorend dienstencentrum. De verhuurder is als eigenaar van het appartementsrecht van rechtswege lid van VvE [appartementencomplex] (hierna: de VvE). De VvE heeft ervoor gekozen om de feitelijke dienstverlening ten behoeve van de bewoners van [appartementencomplex] door de Stichting te laten uitvoeren. De huurders zijn niet van rechtswege lid van VvE [appartementencomplex] . In het geval van [huurster] is daarom een driepartijen overeenkomst gesloten tussen [huurster] , de verhuurder (in verband met de huur van het appartement) en de Stichting (in verband met de uitvoering van de feitelijke dienstverlening). In de overeenkomst wordt de Stichting ‘administratrice’ genoemd. Het hof zal de overeenkomst hierna aanduiden als ‘de huurovereenkomst’. In de huurovereenkomst staat beschreven dat de Stichting – tegen betaling – basisservice en facultatieve service verleent aan de bewoners op het park.

Wat zijn partijen overeengekomen?

3.2.

De kantonrechter heeft geoordeeld dat onder de basisservicekosten uitsluitend vallen de kosten genoemd in bijlage F bij de huurovereenkomst. De Stichting is het hiermee niet eens en heeft in hoger beroep een verklaring voor recht gevorderd dat bijlage F bij de huurovereenkomst niet de uitsluitende basis vormt voor de dienstverlening en daarmee voor de voor- of naheffing aan het eind van ieder jaar. Het hof volgt de Stichting daarin en legt dit oordeel hierna uit.

3.3.

In artikel 5 van de huurovereenkomst staat dat [huurster] maandelijks een prijs moet betalen die bestaat uit:

de huurprijs;
het voorschotbedrag met betrekking tot de basisservice;
het voorschotbedrag met betrekking tot het elektraverbruik/meterhuur.

3.4.

Artikel 2 van de huurovereenkomst gaat over serviceverlening. In artikel 2.1 staat:

“Verhuurder en administratrice verlenen aan huurder zowel het recht op basisservice als facultatieve service. In de aan deze overeenkomst gehechte bijlage F is een omschrijving en specificatie verstrekt van al hetgeen onder basisservice als onder facultatieve service wordt verstaan.”

In artikel 2.2 staat:

“Huurder is jegens verhuurder, maar ook jegens administratrice, gedurende de volledige looptijd van de onderhavige huurovereenkomst verplicht tot afname van de basisservice. Het recht op basisservice omvat alle dienstverlening die ten dienste en dientengevolge voor rekening van alle bewoners (waaronder huurder) wordt geleverd, ongeacht of zij hiervan individueel gebruik maken, alsmede de uit die dienstverlening voortvloeiende bijkomende kosten, een en ander zoals nader is omschreven in bijlagen D, E en F bij deze huurovereenkomst, of zoals dit eventueel later zal worden gewijzigd.”

Volledigheidshalve merkt het hof op dat bijlage D het huishoudelijk reglement is (de versie van 18 maart 2011), bijlage E het reglement van de bewonerscommissie (dat niet is ingebracht in deze procedure en waarvan het hof de inhoud niet kent) en bijlage F een omschrijving en specificatie van de servicekosten (bij de huurovereenkomst zat de Specificatie servicekosten 2016, door partijen ook wel ‘informatieblad’ genoemd).

3.5.

In artikel 3 van het huishoudelijk reglement (bijlage D) is, net als op bijlage F een opsomming gegeven van wat basisservice inhoudt. Deze opsommingen zijn niet gelijk.

3.6.

Om te beoordelen welke afspraken partijen over (de kosten van) de basisservice hebben gemaakt, moet de tussen partijen gesloten huurovereenkomst worden uitgelegd. Dat gebeurt aan de hand van de Haviltex-maatstaf. Het komt daarbij aan op de betekenis die partijen in de gegeven omstandigheden van het geval over en weer redelijkerwijs aan elkaars verklaringen en gedragingen mochten toekennen en op hetgeen zij in dat opzicht redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten. Daarbij zijn alle omstandigheden van het geval van belang, in hun onderlinge samenhang bezien. Ook gedragingen van partijen na het sluiten van de overeenkomst kunnen van belang zijn voor de uitleg van de afspraken.^[1]

3.7.

Hoewel in artikel 2.1 van de huurovereenkomst wordt vermeld dat in bijlage F een omschrijving staat van hetgeen onder basisservice wordt verstaan, staat ook in artikel 2.2 van de huurovereenkomst wat de basisservice omvat. Dat is meer dan alleen wat in bijlage F staat, namelijk ook hetgeen in het huishoudelijk reglement (bijlage D) staat. De tekst van artikel 2.1 en 2.2 van de huurovereenkomst wijst er niet op dat artikel 2.1 vóór gaat op artikel 2.2. De redactie van deze artikelen wijst er eerder op dat de bepalingen naast elkaar staan. Dat betekent dat zowel bijlage F als bijlage D moeten worden betrokken bij de uitleg van wat onder basisservice moet worden begrepen. [huurster] heeft geen omstandigheden aangevoerd op grond waarvan de tekst van de huurovereenkomst anders moet worden begrepen en die rechtvaardigen dat [huurster] mocht begrijpen dat de basisservicekosten beperkt waren tot bijlage F. Het hof is dan ook van oordeel dat de kantonrechter ten onrechte heeft aangenomen dat door de Stichting uitsluitend de kosten die verband houden met posten die op bijlage F zijn genoemd aan [huurster] in rekening mogen worden gebracht.

De gevorderde betalingsachterstand

3.8.

De Stichting stelt dat [huurster] een betalingsachterstand heeft. Het hof begrijpt dat die achterstand (kennelijk) bestaat uit niet betaalde zorgkosten en naheffingen. Tussen partijen staat ter discussie of [huurster] gehouden is die posten te betalen. Het hof zal hierna achtereenvolgens op beiden posten afzonderlijk ingaan.

-
Moet [huurster] de zorgkosten betalen?

3.9.

[huurster] weigert de door de Stichting vanaf 2019 in rekening gebrachte zorgkosten te betalen. Zij voert aan dat deze kosten niet vallen onder de basisservice zoals omschreven op bijlage F, zodat die kosten niet aan haar in rekening mogen worden gebracht. Volgens de Stichting, zo begrijpt het hof, heeft de bewonersvergadering ermee ingestemd dat deze kosten vallen onder de basisservice, zodat [huurster] deze kosten moet betalen. De Stichting heeft haar stelling onderbouwd aan de hand van de notulen van de bewonersvergadering van 19 december 2018.

3.10.

Zoals het hof hiervoor heeft overwogen zijn de kosten die aan [huurster] in rekening mogen worden gebracht niet beperkt tot de inhoud van bijlage F. Het hof stelt vast dat de in rekening gebrachte post ‘zorgkosten’ niet als onderdeel van de basisservice wordt genoemd in de huurovereenkomst, en evenmin in het huishoudelijk reglement (bijlage D) of in bijlage F. Ook valt het daar niet indirect onder, als zijnde een kostenpost die daarmee verband houdt. Indien de Stichting gelijk heeft in haar stelling dat de bewonersvergadering ermee heeft ingestemd dat deze kosten vallen onder de basisservice, dan dient [huurster] deze kosten te betalen, omdat [huurster] zich in artikel 2.2. van de huurovereenkomst (zie eerder rov. 3.4) heeft verbonden aan eventuele toekomstige wijzigingen met betrekking tot de basisservice in bijlagen D, E en F. De vraag is dan ook: is sprake van zo een wijziging?

3.11.

Artikel 27 van het huishoudelijk reglement bepaalt hoe het huishoudelijk reglement kan worden gewijzigd:

“Wijziging van dit Huishoudelijk Reglement kan plaatsvinden bij besluit van administratrice, doch slechts onder de volgende voorwaarden. Over een wenselijk geachte wijziging pleegt de administratrice allereerst overleg met de Bewonerscommissie en de eigenaren. Een besluit tot wijziging van het Huishoudelijk Reglement zal geen effect sorteren indien hetzij de eigenaren daartegen met redenen omkleed bezwaar maken, hetzij de bewonersvergadering zich ertegen uitspreekt met een meerderheid van 2/3 der uitgebrachte stemmen, welke tevens tenminste 1/3 van het totaal aantal bewoners vertegenwoordigt. De wijziging treedt niet in werking dan nadat de administratrice daarvan alle bewoners schriftelijk in kennis heeft gesteld.”

3.12.

Er is niet gesteld of gebleken dat een besluit in de zin van dit artikel door de Stichting is genomen en ter stemming is voorgelegd aan de bewonersvergadering. Voor zover de Stichting dat impliciet heeft bedoeld te stellen, door te verwijzen naar de notulen van de bewonersvergadering van 19 december 2018, blijkt uit die notulen niet dat is gestemd over de zorgkosten. Uit de notulen van de bewonersvergadering van 19 september 2018 (de vergadering die dus drie maanden eerder plaatsvond) blijkt dat op dat moment wel is gespróken (maar niet is gestemd) over de zorgkosten. In die notulen staat onder andere:

“
De heer [parkbewoner1] wil graag de mening van de vergadering over het voorstel voor de zorg in [appartementencomplex] (…). Met de Bewonerscommissie is uitgebreid overleg geweest over het voorstel dat hier nu ligt.(…)

Mevrouw [parkbewoner2] ( [appartementencomplex] ) licht toe dat het gaat om een vaste verplichte bijdrage per woning (en niet per appartementsrecht) van € 27,50 per maand. (…)

Mevrouw [huurster] (241) merkt op dat hier een voorstel wordt neergelegd, maar heeft begrepen dat er geen stemming zou plaatsvinden. De heer [parkbewoner1] geeft aan dat het om een advies gaat en dat hij wil peilen of er draagvlak voor is. Is dit onvoldoende dat is er m.i.v. 1 januari 2019 geen zorg meer. (…)

De heer [parkbewoner1] wil graag van de aanwezigen horen of zij als collectief dit voorstel willen delen. (…)

De € 27,50 zal verplicht zijn voor iedereen. (…)

De heer [parkbewoner1] vraagt of de Bewonerscommissie het peilen voldoende vindt. De Bewonerscommissie is akkoord.”

3.13.

Ook uit deze notulen blijkt niet dat het voorstel van de Stichting ter stemming is voorgelegd aan de bewonersvergadering. Het ging kennelijk om een peiling of er draagvlak voor het voorstel was. Er is dus niet gebleken dat de bewonerscommissie (niet te verwarren met de bewoners
vergadering) heeft ingestemd met het voorstel. Daarmee is niet voldaan aan de vereisten voor het wijzigen van het huishoudelijk reglement zoals bepaald in artikel 27.

3.14.

Voor zover de Stichting heeft bedoeld dat sprake is van instemming van de bewonersvergadering met het in rekening brengen van de zorgkosten in de zin van artikel 7 van het huishoudelijk reglement, gaat ook dat niet op. Dat artikel bepaalt dat de bewonersvergadering onder meer tot taak heeft de
“goedkeuring van de kosten als bedoeld in artikel 5 sub c”. In artikel 5 gaat het over de berekening van de totale servicekosten, waarbij in sub c is bepaald dat daartoe, naast de kosten van basisservice en facultatieve service, ook behoren
“de andere kosten, welke dan ook, die verband houden met aangelegenheden, die de gezamenlijke bewoners aangaan en waarvan de aanwending vooraf door de bewonersvergadering is goedgekeurd”. Anders dan de Stichting heeft aangevoerd blijkt in ieder geval niet uit de notulen van de bewonersvergadering van 19 december 2018 (en evenmin uit die van 19 september 2018) dat een besluit is genomen over de zorgkosten, zodat van instemming in de zin van artikel 5 sub c geen sprake kan zijn. Uit die notulen blijkt uitsluitend dat de bewonersvergadering heeft ingestemd met de begroting 2019.

3.15.

De Stichting heeft verder nog aangevoerd dat zij bijlage F (de specificatie servicekosten) jaarlijks actualiseerde op basis van besluiten van de bewonersvergaderingen. Vanaf 2019 werd in die jaarlijks verstrekte specificaties onder de basisservicekosten ook een bedrag voor zorg vermeld. De Stichting stelt dat zij dat mocht doen, omdat onderaan de bij aanvang van de huur verstrekte bijlage F is vermeld “Wijzigingen voorbehouden”, hetgeen ook aansluit bij artikel 2.2 van de huurovereenkomst. Ook in dit kader heeft de Stichting echter niet onderbouwd dat de bewonersvergadering een besluit tot wijziging heeft genomen waardoor zorgkosten onder de basisservice werden gebracht. Daarom kan niet worden vastgesteld dat de Stichting de in bijlage F genoemde wijzigingsmogelijkheid (op de juiste wijze) heeft toegepast.

3.16.

Het hof concludeert dat niet is komen vast te staan dat een besluit is genomen over het uitbreiden van de basisservice met zorgkosten. Er is daarom geen grond om deze kosten aan [huurster] in rekening te brengen. [huurster] is dus niet gehouden die kosten te betalen.

-
Moet [huurster] de gevorderde naheffingen betalen?

3.17.

De Stichting vordert een naheffing van € 909,26 in hoofdsom over de jaren 2018 tot en met 2020, vermeerderd met wettelijke rente. [huurster] betwist de verschuldigdheid daarvan.

3.18.

In bijlage F bij de huurovereenkomst staat:

“Maandelijks wordt u een voorschotbedrag in rekening gebracht van € 190,00 voor een enkel appartement en € 335,00 voor een dubbel appartement. Dit bedrag wordt vastgesteld op basis van de door de bewonersvergadering goedgekeurde begroting.

Er geldt een voorschot bedrag van € 66,00 per maand per appartementsrecht voor elektriciteit, verwarming en water.

Aan het einde van het kalenderjaar wordt, ook bij tussentijds vertrek, de eindafrekening opgemaakt voor het verbruik van elektra en verwarming en zal het werkelijke verbruik worden vergeleken met het in rekening gebrachte voorschotbedrag.”

3.19.

In artikel 5 van het huishoudelijk reglement staat hoe die eindafrekening vervolgens precies tot stand komt:

“
(…) Aan het einde van het boekjaar wordt door[de Stichting]
een exploitatieoverzicht opgesteld over het afgelopen boekjaar, dat samenvalt met het kalenderjaar, welk overzicht na goedkeuring door de registeraccountant van[de Stichting]
gebruikt wordt ter berekening van de totale servicekosten. Deze bestaan uit:

a.
de werkelijke kosten van de basisservice;

(…)

Het exploitatieoverzicht der serviceverlening en de opgaaf van het bedrag, dat iedere bewoner op grond daarvan is verschuldigd, zal jaarlijks binnen 5 maanden na het einde van het boekjaar aan de bewoners worden verstrekt.”

3.20.

Vervolgens staat in artikel 6 van het huishoudelijk reglement hoe er daarna met de bewoners wordt afgerekend:

“(…) Na vaststelling van het in artikel 5 bedoelde exploitatieoverzicht en het aandeel in de basisservicekosten per bewoner c.q. eigenaar, ontvangt iedere bewoner c.q. eigenaar afzonderlijk een afrekening, waaruit blijkt hoeveel men op het betaalde voorschot terug te ontvangen of bij te betalen heeft.”

3.21.

In artikel 9.1 van de huurovereenkomst staat:

“Huurder verklaart door middel van ondertekening van deze huurovereenkomst te beseffen dat het gehuurde deel uitmaakt van een in appartementsrechten gesplitst complex en dat hij mitsdien verplicht is tot naleving van de uit de splitsingsakte, statuten en/of reglementen, voortvloeiende voorschriften, zoals deze thans luiden of zoals deze eventueel zullen worden gewijzigd.”

3.22.

Het hof stelt vast dat [huurster] vanwege het voorgaande gehouden is af te rekenen op de wijze als beschreven in artikel 6 van het huishoudelijk reglement. Over de jaren waarin de voorschotbijdrage in verband met de basisservice en energie lager is geweest dan de werkelijke kosten, dient [huurster] dus bij te betalen. Het hof zal hierna over de verschillende jaren ingaan op de vraag of [huurster] dient bij te betalen.

2018

3.23.

De Stichting heeft over 2018 een bedrag van (in hoofdsom) € 245,76 gevorderd in verband met naheffing. Omdat [huurster] niet heeft betwist dat de op de afgesproken wijze berekende naheffing over 2018 € 245,76 bedraagt, dient zij dat bedrag alsnog te betalen.

2019

3.24.

Over 2019 vordert de Stichting een bedrag van € 286,50. Het hof stelt vast dat dit bedrag overeenkomt met het in de Specificatie servicekosten 2019 aangekondigde maandelijks te betalen voorschot en dat dit bedrag ook daadwerkelijk maandelijks in rekening is gebracht. In dat bedrag is, zo stelt de Stichting onder 4.7 van haar memorie van grieven, ook een zorgbijdrage van € 27,50 begrepen. Omdat de zorgkosten niet aan [huurster] in rekening gebracht mochten worden (zie eerder rov. 3.16), heeft de Stichting over 2019 een bedrag van € 330,00 (12 maanden x € 27,50) teveel aan [huurster] in rekening gebracht. Dat is een hoger bedrag dan dat door de Stichting van [huurster] wordt gevorderd. De Stichting heeft dus geen recht meer op het door haar gevorderde bedrag van € 286,50, althans dat heeft zij gelet op het voorgaande onvoldoende toegelicht. Het hof zal het over 2019 gevorderde bedrag daarom afwijzen.

2020

3.25.

Over 2020 vordert de Stichting een bedrag van € 377,00. Het hof stelt vast dat dit bedrag overeenkomt met het in de Specificatie servicekosten aangekondigde maandelijks te betalen voorschot in 2020 en dat dit bedrag ook daadwerkelijk maandelijks in rekening is gebracht. In dat bedrag is – zo erkent de Stichting – ook een zorgbijdrage van € 28,25 begrepen, terwijl [huurster] niet gehouden was die zorgkosten te betalen (zie eerder rov. 3.16). Een bedrag van € 339,00 (12 maanden x € 28,25) is dus ten onrechte in rekening gebracht. De naheffing die [huurster] is gehouden te betalen bedraagt dan ook € 38,00 (€ 377,00 minus € 339,00).

1 mei 2020 – heden

3.26.

De Stichting heeft met betrekking tot de periode van 1 mei 2020 tot en met heden geen concrete bedragen aan betalingsachterstanden gevorderd, waardoor het hof die vordering zal afwijzen. Zij heeft alleen aangegeven dat over de periode van 2019 tot en met juli 2024 een betalingsachterstand van € 4.270,94 bestaat, maar heeft dat bedrag niet nader gespecificeerd. Voor zover in dat bedrag in rekening gebrachte zorgkosten zijn begrepen, is [huurster] niet gehouden die kosten te betalen.

Wettelijke rente

3.27.

De Stichting heeft in hoger beroep uitsluitend gesteld dat zij recht heeft op
“betaling van de wettelijke rente en een vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten”. In de procedure bij de kantonrechter heeft de Stichting vergoeding van de wettelijke rente gevorderd over de hoofdsom (2018, 2019 en 2020), gerekend vanaf de dag der dagvaarding tot aan de dag der algehele voldoening. [huurster] heeft niet gemotiveerd betwist dat zij wettelijke rente verschuldigd is, zodat het hof de vordering van de Stichting zal toewijzen.

3.28.

De Stichting heeft in eerste aanleg daarnaast wettelijke rente gevorderd over de bedragen die [huurster] gehouden zal zijn te betalen vanaf 1 mei 2020, indien zij met betaling daarvan in gebreke blijft. Omdat het hof die vorderingen zal afwijzen, zal ook de daarover gevorderde wettelijke rente worden afgewezen.

Buitengerechtelijke incassokosten

3.29.

In eerste aanleg heeft de Stichting betaling van € 49,94 (ex btw) aan buitengerechtelijke kosten gevorderd. Doordat het hof een gedeelte van de (hoofd)vordering van de Stichting in hoger beroep alsnog heeft toegewezen, ligt ook deze vordering in hoger beroep opnieuw voor. Doordat [huurster] de verschuldigdheid van de buitengerechtelijke kosten niet heeft betwist (anders dan de algemene stelling dat zij die niet hoeft te betalen, omdat zij meent geen hoofdsom te zijn verschuldigd) zal het hof deze gedeeltelijk toewijzen.

3.30.

De buitengerechtelijke kosten worden gerelateerd aan de hoogte van de toegewezen hoofdsom. De Wet Incassokosten (WIK) bepaalt dat over de eerste € 2.500,00 een staffel van 15% wordt berekend en dat de buitengerechtelijke kosten nooit minder dan € 40,00 kunnen bedragen. Het hof zal aan hoofdsom over 2018 een bedrag toewijzen van € 245,76 en over 2020 een bedrag van € 38,00. Dat maakt een totaal van € 283,76. Het daarbij volgens de staffel horende bedrag voor buitengerechtelijke kosten bedraagt € 42,56 (15%). Het hof zal dit bedrag aan buitengerechtelijke kosten toewijzen.

3.31.

De Stichting heeft ook nog btw over de incassokosten gevorderd. De Stichting heeft onbetwist gesteld dat zij geen ondernemer is in de zin van artikel 7 van de Wet op de omzetbelasting 1968. Bovendien heeft zij [huurster] voor de btw aangemaand. Het hof zal de btw over de incassokosten, ter hoogte van € 8,94, daarom eveneens toewijzen.

Overige vorderingen van de Stichting

3.32.

De door de Stichting gevorderde verklaringen voor recht vormen op zichzelf een ‘vertaling’ van wat al blijkt uit de tekst van de tussen partijen geldende bepalingen. De verklaringen vormen daardoor slechts een bevestiging dat in de specifiek tussen partijen geldende bepalingen ‘staat wat er staat’. Het hof begrijpt dat deze gevorderde verklaringen desondanks kunnen bijdragen aan verheldering ten behoeve van toekomstige discussies tussen partijen, zodat het hof de gevorderde verklaringen op de in het dictum te bepalen wijze zal toewijzen. Voor zover de Stichting in eerste aanleg heeft gevorderd (zie rov. 2.2) dat het hof [huurster] zal veroordelen tot betaling van een bedrag van € 292,25 per maand vanaf l mei 2020 (aangepast met de jaarlijkse verlagingen of verhogingen conform rechtsgeldig door de vergadering van eigenaren genomen besluiten) vermeerderd met rente, oordeelt het hof dat die vordering niet toewijsbaar is omdat het maandbedrag vanwege de mogelijke jaarlijkse wijzigingen, niet vaststaat. Het hof zal wel de (aangepaste) verklaring voor recht onder e) toewijzen.

De vorderingen van [huurster] in incidenteel hoger beroep

3.33.

In incidenteel hoger beroep vordert [huurster] dat het hof het vonnis van 13 oktober 2021 zal vernietigen voor zover dat vonnis betrekking heeft op de door haar ingestelde vordering in reconventie (rov. 3.4, 3.5 en 3.6 van het vonnis). [huurster] vordert verder dat het hof voor recht zal verklaren dat (1) de eindafrekeningen over de jaren 2017, 2018 en 2019 niet voldoen aan de daaraan volgens de huurovereenkomst tussen partijen en de wet te stellen eisen, en (2) de betalingsverplichtingen van [huurster] voor servicekosten over de jaren 2017, 2018 en 2019 een bedrag van € 534,51 per jaar belopen, dan wel een door het hof vast te stellen bedrag. Daarnaast vordert [huurster] dat het hof de Stichting zal veroordelen tot het terugbetalen van het bedrag dat aan [huurster] méér in rekening is gebracht dan zij volgens het voorgaande punt verschuldigd was, te vermeerderen met de wettelijke rente en met veroordeling van de Stichting in de proceskosten in beide instanties.

3.34.

[huurster] heeft één bezwaar naar voren gebracht op grond waarvan zij meent dat het vonnis van de kantonrechter onjuist is. Zij is het ermee oneens dat de kantonrechter heeft geoordeeld dat haar vorderingen in reconventie worden afgewezen omdat deze vorderingen te onbepaald en onvoldoende gemotiveerd zijn. Ook meent [huurster] dat zij ten onrechte in de proceskosten is veroordeeld.

3.35.

[huurster] heeft bij de onderbouwing van haar stelling dat het vonnis van de kantonrechter onjuist is, gewezen op aspecten uit het huurrecht die volgens haar op de verhouding tussen haar en de Stichting van toepassing zijn. Ook heeft zij verwezen naar uitspraken van de huurcommissie die volgens haar relevant zijn voor de beoordeling van dit geschil. Niet alleen in hoger beroep, maar ook in eerste aanleg heeft [huurster] zich beroepen op bepalingen uit het huurrecht. De kantonrechter heeft vastgesteld dat tussen [huurster] en de Stichting sprake was van een overeenkomst op grond waarvan de Stichting bepaalde diensten aan [huurster] verleende. Doordat er tussen [huurster] en de Stichting geen sprake is van een huurovereenkomst, is het huurrecht volgens de kantonrechter niet op die overeenkomst van toepassing. Het hof is dat met de kantonrechter eens. Het hof verwijst voor de motivering van zijn oordeel naar de overwegingen van de kantonrechter in rov. 4.2 t/m 4.5 in het tussenvonnis van 14 april 2021.

3.36.

Omdat het huurrecht niet van toepassing is, hoeft de Stichting geen eindafrekeningen aan [huurster] te verstrekken die voldoen aan de eisen die het huurrecht daaraan zou hebben gesteld. De daarmee samenhangende vordering van [huurster] zal het hof om die reden afwijzen. Dat geldt ook voor haar vordering om de servicekosten over de jaren 2017, 2018 en 2019 vast te stellen op het bedrag dat volgens de huurcommissie aan servicekosten aan [huurster] in rekening mogen worden gebracht. Doordat het huurrecht niet op de overeenkomst van toepassing is, kunnen ook de servicekosten die de Stichting aan [huurster] in rekening heeft gebracht niet aan het huurrecht worden getoetst en zijn de door de huurcommissie in dat kader gedane uitspraken voor deze procedure niet relevant. Vanwege het hiervoor gegeven oordeel kunnen ook de overige vorderingen van [huurster] (terugbetaling en proceskostenveroordeling) niet worden toegewezen.

De conclusie in principaal hoger beroep

3.37.

Het hof zal de door de Stichting gevorderde betalingsachterstand alsnog voor een klein gedeelte toewijzen, vermeerderd met wettelijke rente en incassokosten. Het grootste gedeelte van de vordering wordt echter afgewezen, omdat [huurster] niet gehouden is de door de Stichting in rekening gebrachte zorgkosten te betalen. Het hof zal daarnaast de gevorderde verklaringen voor recht (sub a tot en met e) grotendeels toewijzen.

3.38.

Omdat het principaal hoger beroep vooral gaat over de vraag of [huurster] zorgkosten moe(s)t betalen aan de Stichting, beschouwt het hof de Stichting de als de grotendeels in het ongelijk te stellen partij. Dat de verklaringen voor recht worden toegewezen maakt dat niet anders. Als overwogen vormen die slechts een ‘vertaling’ van wat al blijkt uit de tekst van de tussen partijen geldende bepalingen. De Stichting moet daarom de proceskosten in principaal hoger beroep betalen. Onder voornoemde kosten vallen ook de nakosten die nodig zijn voor de betekening van de uitspraak.^[2]

De conclusie in incidenteel hoger beroep

3.39.

Het hoger beroep van [huurster] slaagt niet. Omdat [huurster] in incidenteel hoger beroep in het ongelijk zal worden gesteld, zal het hof haar tot betaling van de proceskosten in incidenteel hoger beroep veroordelen. Onder voornoemde kosten vallen ook de nakosten die nodig zijn voor de betekening van de uitspraak.

3.40.

Voor zowel het principaal als het incidenteel hoger beroep geldt dat de veroordelingen in deze uitspraak ook ten uitvoer kunnen worden gelegd als een van partijen de beslissing van het hof voorlegt aan de Hoge Raad (uitvoerbaarheid bij voorraad).

4.De beslissing

Het hof in principaal en incidenteel hoger beroep:

4.1.

vernietigt het vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Midden-Nederland van 14 april 2021 en van 13 oktober 2021, behalve de beslissingen in dat laatste vonnis over de proceskostenveroordeling (rov. 3.2 en 3.5), die hierbij worden bekrachtigd, en opnieuw rechtdoende:

4.2.

veroordeelt [huurster] tot betaling aan de Stichting van een bedrag van € 245,76 (over 2018) en € 38,00 (over 2020), vermeerderd met wettelijke rente vanaf de dag der dagvaarding tot aan de dag der algehele voldoening;

4.3.

veroordeelt [huurster] tot betaling van de buitengerechtelijke kosten van de Stichting ter hoogte van € 42,56 en de btw daarover ter hoogte van € 8,94;

4.4.

verklaart voor recht dat bijlage F bij de Overeenkomst niet de uitsluitende basis vormt voor de dienstverlening en daarmee voor de voor- of naheffing aan het eind van ieder jaar, maar dat een en ander ook volgt uit de splitsingsakte, het reglement van de bewonerscommissie, het toepasselijke huishoudelijk reglement en de bevoegdheden die daarin voor met name de bewonersvergadering zijn vastgelegd;

4.5.

verklaart voor recht dat de bewonersvergadering op basis van het toepasselijke huishoudelijk reglement de servicekosten, zoals de basisservice, de facultatieve service en daaraan verbonden (voorschot)vergoedingen vaststelt door het goedkeuren van de begroting;

4.6.

verklaart voor recht dat de betrokken accountant op basis van die door de bewonersvergadering vastgestelde begroting de daadwerkelijk in dit verband gemaakte kosten jaarlijks vaststelt voor de verdeling over de bewoners;

4.7.

verklaart voor recht dat de omvang en aard van de basisservicekosten zoals die volgen uit het huishoudelijk reglement en/of bijlage F bij de Overeenkomst kunnen worden gewijzigd op de wijze zoals volgt uit onder meer artikel 3 tot en met 7 van het huishoudelijk reglement;

4.8.

verklaart voor recht dat [huurster] is gebonden aan de op juiste wijze vastgestelde dan wel gewijzigde afspraken omtrent basisservice, facultatieve service, voorschotten en afrekening;

4.9.

veroordeelt de Stichting tot betaling van de proceskosten van [huurster] in het principaal hoger beroep:

€ 343,00 aan griffierecht

€ 3.428,00 aan salaris van de advocaat van [huurster] (2 procespunten x het toepasselijke tarief II);

4.10.

veroordeelt [huurster] tot betaling van de proceskosten van de Stichting in het incidenteel hoger beroep:

€ 1.214,00 aan salaris van de advocaat van de Stichting (0,5 x 2 procespunten x het toepasselijke tarief II);

4.11.

verklaart de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;

4.12.

wijst af wat verder is gevorderd.

Dit arrest is gewezen door mrs. A.E.F. Hillen, L.J. de Kerpel-van de Poel en S.C.P. Giesen, en is door de rolraadsheer in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 25 november 2025.

Huurrecht en servicekosten in een huurovereenkomst met gemengd karakter