ECLI:NL:GHARL:2025:8428

Uitspraak

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN

locatie Arnhem, afdeling civiel

zaaknummer gerechtshof 200.346.689

zaaknummer rechtbank Midden-Nederland 10826531

arrest van 16 december 2025

in de zaak van

[appellante]

die woont in [woonplaats1]

advocaat: mr. M.O. Klaassen

tegen

Citoyen Food Group B.V.

die is gevestigd in Rotterdam

hierna: Citoyen

advocaat: mr. L.W. Tellegen

1.Het verloop van de procedure in hoger beroep

1.1.

[appellante] heeft bij dit hof hoger beroep ingesteld tegen het vonnis dat de rechtbank Midden-Nederland, zittingsplaats Utrecht, op 3 juli 2024 tussen partijen heeft uitgesproken. Het verloop van de procedure in hoger beroep blijkt uit:

de dagvaarding in hoger beroep
de memorie van grieven
de memorie van antwoord
het proces-verbaal van de mondelinge behandeling van 24 september 2025.

1.2.

Citoyen heeft per brief d.d. 7 november 2025 nog een aantal opmerkingen gemaakt over het proces-verbaal, waarvan het hof kennis heeft genomen. De brief is aan het dossier toegevoegd.

2.De kern van de zaak

2.1.

[appellante] huurt sinds 14 januari 2000 van (de rechtsvoorganger van) Citoyen een ligplaats voor een woonark. De huurovereenkomst vermeldt dat de huurovereenkomst voor de duur van 30 jaar geldt. Citoyen heeft in 2021 de huurovereenkomst opgezegd tegen de einddatum van de huurovereenkomst (14 januari 2030). In april 2023 heeft Citoyen nogmaals de huurovereenkomst opgezegd en de ontruiming aangezegd per einddatum van de huurovereenkomst (14 januari 2030). De vraag die voorligt, is of de huurovereenkomst (hierdoor) eindigt per 14 januari 2030.

2.2.

Citoyen heeft bij de kantonrechter een verklaring voor recht gevorderd dat de huurovereenkomst tussen haar en [appellante] per 14 januari 2030 rechtsgeldig is opgezegd c.q. van rechtswege eindigt en dat [appellante] wordt veroordeeld om het gehuurde per die datum te ontruimen, met veroordeling van [appellante] in de buitengerechtelijke incassokosten en de proceskosten.

2.3.

De kantonrechter heeft voor recht verklaard dat de huurovereenkomst tussen Citoyen en [appellante] per 14 januari 2030 eindigt en heeft [appellante] veroordeeld om het gehuurde per die datum te ontruimen, met veroordeling van [appellante] in de proceskosten. De bedoeling van het hoger beroep is dat de toegewezen vorderingen alsnog worden afgewezen.

2.4.

Het hof zal oordelen dat per 1 juli 2024 de Wet verbeteren huurbescherming voor huurders van ligplaatsen^[1](hierna: de Wet) van toepassing is op de huurovereenkomst. Dit brengt mee dat de huur van de ligplaats met ingang van die datum onder de bescherming van de woonruimtebepalingen in het Burgerlijk Wetboek (BW) valt (titel 4 afdeling 5 boek 7 BW). Dit heeft tot gevolg dat de huurovereenkomst niet (meer) van rechtswege eindigt en ook de op- en aanzegging geen beëindiging tot gevolg heeft. Dit betekent dat het hoger beroep van [appellante] slaagt. Dit oordeel wordt hierna uitgelegd. Voordat het hof dat doet, zal het eerst de feiten vaststellen.

3.De feiten

3.1.

[appellante] huurt (aanvankelijk met haar toenmalige partner) sinds 14 januari 2000 van (de rechtsvoorganger van) Citoyen een ligplaats voor een woonark gelegen aan de [straatnaam] in [plaatsnaam] . De huurovereenkomst vermeldt onder meer:

“
De ondergetekende, (…), verklaart verhuurd te hebben voor de tijd van 30 jaar de ligplaats voor woonark (…) met bijbehorende tuin, (…). De huur gaat in op 14 januari 2000.”

3.2.

De aanvangshuurprijs bedroeg NLG 1.200,- per jaar, met een maximale verhoging van 2% per jaar. De huidige huurprijs bedraagt € 797,45 per jaar.

3.3.

Op 20 september 2021 heeft Citoyen aan [appellante] een aangetekende brief gestuurd (hierna: de opzeggingsbrief). De brief vermeldt:

“ (…)
Teneinde uitvoering van het plan tot terugbrenging van de [naam van dijk] in haar oorspronkelijke natuurlijke staat te realiseren geeft Citoyen u daarom bij deze te kennen dat zij de Huurovereenkomst per heden tegen de einddatum van de Huuroverkomst opzegt. De Huurovereenkomst zal daarna niet meer worden verlengd. Op 14 januari 2030, of zoveel eerder als u zelf wenst, wordt u geacht de ligplaats leeg, schoon en vrij van schade aan verhuurder op te leveren. Verhuurder is voornemens de dag na oplevering reeds te beginnen met herstelwerkzaamheden aan de [naam van dijk] en het water op het door u gehuurde gedeelte.”

3.4.

[appellante] heeft niet gereageerd op deze brief. Op 4 april 2023 heeft (de gemachtigde van) Citoyen aan [appellante] nogmaals een aangetekende brief gestuurd (hierna: de aanzeggingsbrief). De brief vermeldt:

“
Per brief van 20 augustus 2021 (…) heeft cliënte de huurovereenkomst opgezegd tegen 14 januari 2030. De inhoud van voornoemde brief dient u als onderdeel van deze brief te beschouwen. U dient het gehuurde dan ook vóór 14 januari 2030 leeg en ontruimd (zoals bepaald in de huurovereenkomst) op te leveren. Voor zover vereist zegt cliënte u hierbij overigens de ontruiming aan per 14 januari 2030. Gelet op de zeer ruime periode van aankondigen, hebt u meer dan voldoende gelegenheid om een alternatieve locatie voor uw woonark te zoeken.”

3.5.

In een e-mailbericht van 1 mei 2023 heeft [appellante] Citoyen laten weten het gehuurde niet leeg en ontruimd op te zullen leveren op 14 januari 2030.

4.Het oordeel van het hof

Omvang hoger beroep

4.1.

[appellante] heeft tijdens de mondelinge behandeling in hoger beroep grief 3, waarin zij opkomt tegen het oordeel van de kantonrechter dat de huurovereenkomst is aangegaan voor bepaalde duur van 30 jaar, ingetrokken. Het hof neemt daarom als vaststaand aan dat de huurovereenkomst is aangegaan voor de duur van 30 jaar.

4.2.

[appellante] heeft in het petitum van haar memorie van grieven een aantal vorderingen opgenomen. De advocaat van [appellante] heeft tijdens de mondelinge behandeling in hoger beroep deze vorderingen ingetrokken, omdat het gelet op artikel 353 lid 1 Rv niet is toegestaan om voor het eerst in hoger beroep reconventionele vorderingen in te stellen. Het hof zal daarom op deze vorderingen niet beslissen. Het hof begrijpt het petitum van [appellante] (gelet op de appeldagvaarding en de toelichting van de advocaat van [appellante] tijdens de mondelinge behandeling in hoger beroep) aldus dat [appellante] vordert dat het bestreden vonnis wordt vernietigd, dat de vorderingen van Citoyen alsnog dienen te worden afgewezen en dat Citoyen in de proceskosten in beide instanties wordt veroordeeld.

Het bestreden oordeel en de standpunten van partijen

4.3.

De kantonrechter heeft in het bestreden vonnis geoordeeld dat de huurovereenkomst voor bepaalde tijd is aangegaan en op grond van art. 7:228 lid 1 BW eindigt wanneer de overeengekomen tijd is verstreken. Opzegging is niet vereist en in de huurovereenkomst is ook geen afwijkende regeling van opzegging afgesproken, zodat aan een belangenafweging niet wordt toegekomen. De kantonrechter is daarom tot het oordeel gekomen dat de huurovereenkomst eindigt per 14 januari 2030 en [appellante] uiterlijk per die datum het gehuurde moet ontruimen.

4.4.

[appellante] betoogt in hoger beroep dat de kantonrechter ten onrechte niet is ingegaan op haar betoog dat op grond van de Wet, die op 1 juli 2022 in werking is getreden, zij huurbescherming geniet. Deze wet kent, voor overeenkomsten zoals de hare die gesloten zijn vóór 1 juli 2022, een overgangstermijn van twee jaar. Vanaf 1 juli 2024 valt zij onder de bescherming van de Wet. Uit de wet en de wetsgeschiedenis volgt volgens [appellante] namelijk dat de wetgever heeft beoogd om juist in gevallen als de hare de huurbescherming van toepassing te verklaren, gedurende de lopende huurovereenkomst. Volgens [appellante] moet de vraag of haar huurovereenkomst op 14 januari 2030 van rechtswege eindigt, worden beoordeeld aan de hand van het op dát moment geldende recht, niet aan de hand van het recht dat gold op het moment dat Citoyen de huurovereenkomst heeft opgezegd althans de ontruiming heeft aangezegd, omdat deze opzegging/aanzegging geen juridische status heeft. Verder meent [appellante] dat de kantonrechter ten onrechte heeft geoordeeld dat geen belangenafweging vereist is. Zij acht het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar om haar aan de oorspronkelijke overeenkomst te houden gegeven haar persoonlijke belang bij een voortzetting van de huurovereenkomst.

4.5.

Citoyen betoogt dat zij de huurovereenkomst rechtsgeldig heeft opgezegd dan wel dat de huurovereenkomst van rechtswege eindigt per 14 januari 2030. Zij heeft voor en onder het toepasselijke overgangsrecht rechtsgeldig bepaalde rechtshandelingen verricht (een opzeggings- en aanzeggingsbrief verstuurd). Deze rechtshandelingen hebben tot gevolg dat niet de rechtspositie per 14 januari 2030 onder de nieuwe Wet bepalend is, maar de rechtspositie zoals die voortvloeit uit de door Citoyen gedane opzegging en/of aanzegging. De mogelijkheid tot opzegging gedurende de overgangsregeling is door de wetgever voorzien, en Citoyen heeft daar gebruik van gemaakt. Volgens Citoyen was een zwaarwegende reden voor opzegging niet vereist maar wel aanwezig. Als opzegging door de wetswijziging niet meer mogelijk zou zijn, zou dat een onaanvaardbare inbreuk maken op haar eigendomsrecht.

Is de Wet van toepassing op de onderhavige huurovereenkomst?

4.6.

In de kern draait onderhavige zaak om de vraag of de Wet op de huurovereenkomst van toepassing is geworden. Indien de huurovereenkomst onder de werking van de Wet valt, dan geldt het beschermingsregime van woonruimte (titel 4 afdeling 5 boek 7 BW). De huurovereenkomst, die voor bepaalde tijd is aangegaan, eindigt dan niet door het enkele verloop van de huurtijd. Wel kan deze worden opgezegd. Er zijn dan limitatieve en beperkte gronden waarop de verhuurder de huurovereenkomst kan opzeggen en waarop de rechter de beëindigingsvordering van de huurovereenkomst kan toewijzen (art. 7:271 e.v. BW). Bovendien blijft een opgezegde huurovereenkomst van kracht tot het moment dat de rechter onherroepelijk heeft beslist op de beëindigingsvordering van de verhuurder.

4.7.

Indien de Wet níet van toepassing is op de huurovereenkomst, dan geldt het beschermingsregime van woonruimte niet. In dat geval eindigt de voor bepaalde tijd aangegane huurovereenkomst wanneer die tijd is verstreken (artikel 7:228 lid 1 BW), te weten op 14 januari 2030.

Achtergrond totstandkoming van de Wet

4.8.

De Wet is geïntroduceerd met als doel om huurovereenkomsten betreffende ligplaatsen voor woonboten onder het bereik van afdeling 5 van titel 4 van boek 7 (huur van woonruimte) te brengen. De memorie van toelichting vermeldt hierover:

“
Afdeling 5 van titel 4 van Boek 7 van het BW bevat een specifieke regeling voor de huur van woonruimte. Het wetsvoorstel heeft tot doel om huurovereenkomsten betreffende ligplaatsen voor woonboten onder het bereik van die afdeling te brengen. De reden hiervoor is dat woonbootbewoners die een ligplaats huren vooralsnog een minder beschermde rechtspositie dan huurders van een woning op de wal hebben, terwijl het wonen op een woonboot met een gehuurde ligplaats vergelijkbaar is met het wonen in een huurwoning op de wal. De bewoners van woonboten hebben derhalve evengoed belang bij het voortduren van de huurovereenkomst en hebben een vergelijkbare behoefte aan huurbescherming. Hier komt bij dat ligplaatsen zeer schaars zijn en dat er nauwelijks ligplaatsen bij komen. Bij woningen op de wal ligt dat anders. Hoewel op delen van die markt eveneens sprake is van schaarste aan kwalitatief goede en betaalbare huurwoningen, speelt dit bij ligplaatsen nog meer. Deze schaarste kan worden geïllustreerd aan de hand van vraagprijzen voor woonboten. Woonboten zijn doorgaans in eigendom van de bewoner zelf en kunnen dan ook worden verkocht. In het onderzoeksrapport is in kaart gebracht wat de gemiddelde vraagprijs is voor woonboten met een ligplaats en woonboten zonder een ligplaats. De gemiddelde prijs van een woonboot zonder ligplaats is volgens het rapport € 127.000,–. De gemiddelde prijs inclusief ligplaats is € 327.000,–. Het verschil van € 200.000,– wordt verklaard door de schaarste aan ligplaatsen. De ligplaats is immers geen eigendom van de verkoper van de woonboot maar van een ander, vaak een openbaar lichaam. De verkoop vindt plaats onder de aanname dat aan de koper de benodigde vergunningen en ontheffingen worden verstrekt en de eigenaar ook aan de koper toestemming geeft de ligplaats te gebruiken. Daar komt bij dat er niet alleen nauwelijks alternatieven zijn wanneer de eigenaar weigert aan de koper toestemming te geven om de ligplaats te gebruiken, maar de woonbooteigenaar in dat geval daardoor ook aanzienlijke vermogensschade lijdt. Daarmee is juist voor huurders van ligplaatsen het belang van voortduring van de huurovereenkomst groot. (…). De rechtvaardiging van dit wetsvoorstel is derhalve niet de kwantitatieve omvang van de groep die het betreft. Wel is dat het principiële uitgangspunt dat wonen op het water gelijkwaardig is aan wonen op de wal.”^[2]

4.9.

De Wet is in werking getreden per 1 juli 2022. De Wet heeft onmiddellijke werking (artikel 68a Overgangswet nieuw Burgerlijk Wetboek), maar kent een overgangstermijn van twee jaar voor huurovereenkomsten die zijn gesloten voor 1 juli 2022 (artikel 208ec Overgangswet nieuw Burgerlijk Wetboek). Vanaf 1 juli 2024 is de Wet ook van toepassing op overeenkomsten tot verhuur van ligplaatsen die zijn gesloten voor het tijdstip van inwerkingtreding van de Wet. Over het overgangsrecht vermeldt de memorie van toelichting:

“
Aangedrongen is op bijzondere aandacht voor het overgangsrecht, onder meer door de Unie van Waterschappen en de Landelijke Woonboten Organisatie. Omdat het wetsvoorstel voor de verhouding tussen verhuurder en huurder van een ligplaats ingrijpende gevolgen kan hebben, is deze zorg begrijpelijk. Na een afweging van de betrokken belangen is daarom gekozen voor een overgangstermijn van twee jaar voor huurovereenkomsten die reeds bestaan op het moment waarop dit wetsvoorstel in werking zal treden. Voor overeenkomsten die na het tijdstip van inwerkingtreding worden gesloten, wordt de wetswijziging meteen van kracht.”^[3]

en:

“
Voorgesteld wordt een overgangstermijn van twee jaar voor huurovereenkomsten die reeds zijn gesloten voor het tijdstip waarop de in dit wetsvoorstel voorgestelde wijzigingen in werking treden. Op huurovereenkomsten die na dat tijdstip worden gesloten is de voorgestelde huurbescherming van toepassing. Deze voorgestelde overgangstermijn is ingegeven door de wens om een middenweg te vinden tussen onmiddellijke werking voor alle bestaande en nieuwe overeenkomsten enerzijds en anderzijds alleen werking voor nieuwe overeenkomsten, dus zonder gevolgen voor bestaande overeenkomsten. Het eerste heeft als nadeel dat van overheidswege diep wordt ingegrepen op de vrijheid van overeenkomst, het tweede dat het voorstel in de praktijk nauwelijks effect heeft doordat er niet veel nieuwe huurovereenkomsten worden gesloten. Gezien de wens om huurders van ligplaatsen eenzelfde huurbescherming te laten genieten, als de huurders van woonruimte aan de wal, en de wens om de in dit wetsvoorstel voorgestelde wijzigingen ook voor huurders met een bestaande huurovereenkomst te laten gelden, is er voor gekozen om na een ruime overgangstermijnalle[onderstreping toegevoegd, hof]
bestaande huurovereenkomsten van ligplaatsen onder de werking van dit wetsvoorstel te laten vallen. De overgangstermijn kan door verhuurders benut worden om te bezien of de bedrijfsvoering als gevolg van het wetsvoorstel aanpassing behoeft. (…) Particuliere verhuurders kunnen de overgangstermijn desgewenst benutten om de huur op te zeggen (indien de huurovereenkomst daar ruimte toe biedt)[onderstreping toegevoegd, hof]
. Gezien de geringe mogelijkheden voor een andere (rendabelere) aanwending van de ligplaats wordt dit risico zeer laag ingeschat.”^[4]

De Wet is per 1 juli 2024 van toepassing op de onderhavige huurovereenkomst

4.10.

Vooropgesteld wordt dat hier sprake is van een huurovereenkomst van een ligplaats, die valt onder het toepassingsbereik van de Wet. Nu de huurovereenkomst tussen [appellante] en Citoyen is gesloten voor 1 juli 2022, is deze op grond van het overgangsrecht met ingang van 1 juli 2024 (na afloop van de overgangstermijn) onder de werking van de Wet komen te vallen, zodat vanaf dat moment titel 4 afdeling 5 van boek 7 BW van toepassing is op de huurovereenkomst. Uit de memorie van toelichting kan niet anders worden geconcludeerd dan dat de wetgever uitdrukkelijk onder ogen heeft gezien dat enerzijds onmiddellijke werking voor “
alle bestaande en nieuwe overeenkomsten” niet wenselijk was en anderzijds dat alleen werking voor nieuwe overeenkomsten ook niet wenselijk was, omdat er dan niet veel nieuwe huurovereenkomsten meer gesloten zouden worden. Er is daarom voor gekozen om na een ruime overgangstermijn van twee jaar
allebestaande huurovereenkomsten van ligplaatsen onder het wetsvoorstel te laten vallen. De Wet geldt daarmee, anders dan Citoyen betoogt, ook voor huurovereenkomsten die vóór 1 juli 2022 zijn gesloten voor bepaalde duur, zonder tussentijdse opzeggingsmogelijkheid.

4.11.

Dit heeft tot gevolg dat de huurovereenkomst niet meer van rechtswege zal eindigen na ommekomst van de overeengekomen bepaalde tijd op 14 januari 2030. De vraag is vervolgens of de huurovereenkomst alsdan door de gedane opzegging(en) alsnog eindigt. Citoyen heeft voorafgaande aan de inwerkingtreding van de Wet op 20 september 2021 de huurovereenkomst opgezegd. Op 4 april 2023, tijdens de hiervoor genoemde overgangstermijn, heeft zij deze opzegging herhaald en de ontruiming aangezegd. Volgens Citoyen heeft zij hiermee onder het destijds toepasselijke (overgangs)recht rechtsgeldig bepaalde rechtshandelingen verricht, die tot gevolg hebben dat niet de rechtspositie per 14 januari 2030 onder de Wet bepalend is, maar de rechtspositie zoals die voortvloeit uit haar opzegging en aanzegging.

4.12.

Het hof volgt Citoyen niet in dit betoog. De opzeggings- en aanzeggingsbrief dienen naar het oordeel van het hof gekwalificeerd te worden als eenzijdige rechtshandelingen onder opschortende tijdsbepaling (art. 3:38 lid 1 BW). De opschortende tijdsbepaling is erop gericht om de werking van de rechtshandeling op een in de toekomst gelegen moment te doen intreden.^[5]In dit geval hebben de opzeggingen pas op 14 januari 2030, de datum waartegen is opgezegd, hun beoogde volledige werking. De opzeggingen hebben dus nog geen rechtsgevolg teweeg gebracht op het moment dat deze door [appellante] werden ontvangen. Op dat moment was opzegging van de onderhavige huurovereenkomst voor bepaalde tijd op grond van artikel 7:228 lid 1 BW ook niet vereist en zouden de opzeggings- en aanzeggingsbrieven, zonder wetswijziging, op 14 januari 2030 dan ook geen zelfstandig rechtsgevolg teweeg hebben gebracht. Dit is gewijzigd toen de Wet op 1 juli 2024 op de huurovereenkomst van toepassing werd. Vanwege de onmiddellijke werking van de Wet moet aan de hand daarvan worden beoordeeld of het beoogde rechtsgevolg op 14 januari 2030 (alsnog) zal intreden.^[6]Niet in geschil tussen partijen is dat Citoyen de huurovereenkomst niet heeft opgezegd conform het bepaalde in de artikelen 7:271 – 7:274 BW (het beschermingsregime van woonruimte).^[7]Dat betekent dat de opzeggings- en aanzeggingsbrief geen effect zullen sorteren en niet ertoe hebben geleid dat de huurovereenkomst per 14 januari 2030 eindigt. Weliswaar vermeldt de memorie van toelichting dat de overgangsperiode benut kan worden om de huurovereenkomst op te zeggen (zie hiervoor onder 4.9.), maar daarbij is uitdrukkelijk vermeld dat dit alleen kan indien de huurovereenkomst daar ruimte toe biedt. In dit geval bood de huurovereenkomst geen ruimte voor tussentijdse opzegging van de huurovereenkomst tegen een datum die is gelegen voor het moment dat de Wet op de huurovereenkomst van toepassing werd. Aan de werking van de Wet kan naar het oordeel van het hof niet worden ontkomen door voorafgaand en/of tijdens de overgangsperiode een opzeggings- en/of aanzeggingsbrief te versturen tegen het einde van de huurovereenkomst indien die datum is gelegen na het moment dat de Wet op de huurovereenkomst van toepassing werd.

4.13.

Het hof komt dan ook tot de slotsom dat de huurovereenkomst noch van rechtswege noch als gevolg van de gedane opzeggingen op 14 januari 2030 zal eindigen. Citoyen heeft voorts onvoldoende gesteld voor de conclusie dat de redelijkheid en billijkheid zich verzet tegen voortzetting van de huurovereenkomst tegen de huidige huurprijs.

Inbreuk op eigendomsrecht (artikel 1 Eerste Protocol)?

4.14.

Citoyen heeft verder betoogd dat indien de nieuwe Wet ertoe zou leiden dat Citoyen de huurovereenkomst met [appellante] niet (op de gevolgde wijze) kan opzeggen, Citoyen dit als een ernstige inbreuk op haar eigendomsrecht opvat en er sprake is van strijd met artikel 1 Eerste Protocol (EP) bij het EVRM. Zij wijst daarbij onder meer op de uitspraak van het EHRM van 12 juni 2012 ( [naam partijen] ).^[8]Volgens Citoyen is, in het geval de Wet van toepassing is op de huurovereenkomst, niet voldaan aan het vereiste van ‘
fair balance’ omdat Citoyen geen marktconforme huur kan vragen en zij geen effectieve mogelijkheid heeft tot beëindiging van de huurovereenkomst.

4.15.

Artikel 1 EP bepaalt, voor zover hier van belang, het volgende:

Iedere natuurlijke of rechtspersoon heeft recht op het ongestoord genot van zijn eigendom. Aan niemand zal zijn eigendom worden ontnomen behalve in het algemeen belang en onder de voorwaarden voorzien in de wet en in de algemene beginselen van internationaal recht.

De voorgaande bepalingen tasten echter op geen enkele wijze het recht aan, dat een Staat heeft om die wetten toe te passen, die hij noodzakelijk oordeelt om het gebruik van eigendom te reguleren in overeenstemming met het algemeen belang (…).

4.16.

Het uitgangspunt van artikel 1 EP is dat ieder recht heeft op het ongestoord genot van zijn eigendom. Dit laat onverlet dat op grond van de tweede alinea van artikel 1 de Nederlandse staat het recht heeft om in overeenstemming met het algemeen belang het gebruik van eigendom te reguleren, bijvoorbeeld door huurbeschermingsmaatregelen in te voeren. Naar vaste jurisprudentie van het EHRM kan een inbreuk op het eigendomsrecht gerechtvaardigd zijn indien dit voorzien is bij wet, een gerechtvaardigd algemeen belang dient en proportioneel is, dat wil zeggen dat een ‘
fair balance’ bestaat tussen de eisen van het algemeen belang en de bescherming van de rechten van de betrokkene. Uit de rechtspraak van het EHRM volgt dat de betrokken staat een ruime afwegingsbevoegdheid heeft om te bepalen wat in het algemeen belang is en verder een ruime vrijheid heeft (‘
margin of appreciation’) om beperkingen te stellen aan de uit art. 1 EP voortvloeiende eigendomsbescherming.

4.17.

Het hof overweegt dat de door Citoyen gestelde inbreuk op haar eigendomsrecht bij wet is voorzien. De Wet is sinds 1 juli 2024 van toepassing op alle huurovereenkomsten van ligplaatsen die zijn gesloten voor 1 juli 2022, zodat er geen sprake is van willekeur. De beperkingen die door de wetgever zijn opgenomen in de Wet, dienen een gerechtvaardigd algemeen belang. Het hof verwijst naar de hiervoor in 4.8 opgenomen passages uit de memorie van toelichting, waaruit volgt dat de Wet erop gericht is om de rechtspositie van bewoners van woonboten te verbeteren omdat deze als onvoldoende werd beschouwd en niet gelijkwaardig aan huurders van woningen op de wal.

4.18.

Dat de door Citoyen gestelde inbreuk op haar eigendomsrecht disproportioneel is, is het hof niet gebleken en Citoyen heeft dit ook niet voldoende onderbouwd. Citoyen heeft erop gewezen dat er een structurele wanverhouding bestaat tussen de exploitatiekosten en de huuropbrengsten maar heeft dit niet (voldoende) onderbouwd. De verwijzing naar de uitspraak van het EHRM van 12 juni 2012 ( [naam partijen] ) slaagt niet. In deze zaak werden grondeigenaren (verpachters) geconfronteerd met een wetswijziging, met als gevolg dat pachters recht hadden om aan het einde van de looptijd van de overeenkomst deze overeenkomst te verlengen voor onbepaalde tijd en op ongewijzigde voorwaarden (met een erfpachtbedrag van nog geen 0,25% van de marktwaarde). In die situatie oordeelde het EHRM dat er sprake was van een disproportionele disbalans tussen het maatschappelijk belang bij bescherming van het recht op huisvesting van de (erf)pachters en de rechten van de (erf)verpachters nu als gevolg van marktontwikkelingen de (erf)pachtopbrengsten niet meer in redelijke verhouding stonden tot de waarde van de grond. In de onderhavige situatie heeft Citoyen erop gewezen dat voortzetting voor onbepaalde tijd van de huurovereenkomst op een locatie aan de [naam locatie] tegen een huurprijs van € 797,45 per jaar/€ 66,45 per maand) ‘
volstrekt irreëel’ is. Volgens haar bedraagt de waarde van de ligplaats rond de € 750.000,= maar zij heeft dit niet onderbouwd met stukken. Het hof wil wel aannemen dat de huidige marktwaardehuurprijs van de ligplaats vele malen hoger ligt dan hetgeen [appellante] momenteel betaalt, maar Citoyen heeft onvoldoende onderbouwd dat als gevolg van de invoering van de Wet zij in een situatie is komen te verkeren dat zij een “
individual and excessive burden” heeft te dragen, als gevolg waarvan er geen sprake is van een “
fair balance” tussen het algemeen belang en het belang van Citoyen als verhuurder van de ligplaats. Daarbij miskent Citoyen ook dat in dit geval opzegging van de huurovereenkomst nog steeds mogelijk is, mits aan de (zij het limitatieve en beperkte) voorwaarden van artikel 7:271 jo. 7:274 BW is voldaan.

4.19.

Citoyen heeft bovendien ook niet onderbouwd op welke wijze artikel 1 EP, dat immers geen directe horizontale werking heeft, in dit geval kan ingrijpen in de huurrelatie tussen haar en [appellante] . De vordering van Citoyen in eerste aanleg komt er op neer dat een verklaring voor recht is gevraagd dat de huurovereenkomst tussen Citoyen en [appellante] per 14 januari 2030 is opgezegd c.q. van rechtswege eindigt en dat [appellante] het gehuurde tegen die datum moet ontruimen. Toewijzing van die vordering, terwijl de Wet van toepassing is op de tussen partijen gesloten huurovereenkomst, brengt mee dat aan [appellante] het wettelijke huurbeschermingsregime wordt ontzegd. Daarmee zou de Wet feitelijk buiten toepassing worden gelaten in een geval waarvoor die toepassing nu juist bij uitstek is bedoeld. Indien als gevolg van de inwerkingtreding van de Wet er sprake is van inbreuk op artikel 1 EP, zoals Citoyen betoogt, dan is het primair de taak van de wetgever om daar eventueel maatregelen voor te treffen. Het ligt niet voor de hand dat de rechter in een individueel geval ingrijpt in de huurrelatie tussen twee private partijen, en daarmee de huurovereenkomst onttrekt aan het wettelijke systeem van huurbescherming. Het voorgaande leidt tot de conclusie dat het beroep op artikel 1 EP niet kan slagen.

De conclusie

4.20.

Het hoger beroep slaagt. Gelet op het slagen van grief 1 heeft [appellante] geen belang meer bij bespreking van grief 2. Omdat Citoyen in het ongelijk zal worden gesteld, zal het hof Citoyen tot betaling van de proceskosten zowel in hoger beroep als bij de kantonrechter veroordelen. Onder die kosten vallen ook de nakosten die nodig zijn voor de betekening van de uitspraak en de wettelijke rente daarover. De rente is verschuldigd vanaf veertien dagen na die betekening.^[9]

4.21.

De proceskostenveroordeling in deze uitspraak kan ook ten uitvoer worden gelegd als een van partijen de beslissing van het hof voorlegt aan de Hoge Raad (uitvoerbaarheid bij voorraad).

5.De beslissing

Het hof:

5.1.

vernietigt het vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Midden-Nederland, locatie Utrecht van 3 juli 2024 en beslist:

5.2.

wijst de vorderingen van Citoyen af;

5.3.

veroordeelt Citoyen tot betaling van de volgende proceskosten van [appellante] tot aan de uitspraak van de kantonrechter:

€ 408,- aan salaris van de advocaat van [appellante] (2 procespunten x tarief € 204,-)

en tot betaling van de volgende proceskosten van [appellante] in hoger beroep:

€ 349,- aan griffierecht

€ 138,82 aan kosten voor het betekenen (bekendmaken) van de dagvaarding aan Citoyen

€ 2.428,- aan salaris van de advocaat van [appellante] (2 procespunten x appeltarief II)

5.4.

bepaalt dat al deze kosten moeten worden betaald binnen 14 dagen na vandaag. Als niet op tijd wordt betaald, dan worden die kosten verhoogd met de wettelijke rente;

5.5.

verklaart de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad;

5.6.

wijst af wat verder is gevorderd.

Dit arrest is gewezen door mrs. L.A. de Vrey, M.J.P. Heijmans, en P.E. Lucassen, en is door de rolraadsheer in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 16 december 2025.

Toepassing van de Wet verbeteren huurbescherming voor huurders van ligplaatsen op huurovereenkomst