ECLI:NL:GHARL:2025:8560

Uitspraak

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN

locatie Arnhem

afdeling civiel recht

zaaknummer gerechtshof 200.347.520

zaaknummers rechtbank Midden-Nederland, zittingsplaats Utrecht : 10330808 en 10584700

arrest van 23 december 2025

in de zaak van

1.University Housing B.V.

2. University Housing Utrecht B.V.

die zijn gevestigd in Utrecht

hierna: UH en UHU

advocaat: mr. D. Pranjic

tegen:

[geïntimeerde]

die woont in [woonplaats]

hierna: [geïntimeerde]

advocaat: mr. R.A. van Seumeren

1.Het verloop van de procedure in hoger beroep

1.1.

UH en UHU hebben hoger beroep ingesteld bij het gerechtshof (hierna: het hof) tegen het vonnis dat de kantonrechter rechtbank Midden-Nederland, zittingsplaats Utrecht (hierna: de kantonrechter) op 24 juli 2024 heeft gewezen in de gevoegd behandelde zaken tussen [geïntimeerde] en UH en UHU (met het zaaknummer 10330808), respectievelijk UH en [geïntimeerde] (met het zaaknummer 10584700). [geïntimeerde] heeft (voorwaardelijk) incidenteel hoger beroep ingesteld tegen het vonnis in beide zaken. Het verloop van de procedure in hoger beroep blijkt uit:

de dagvaarding in hoger beroep, tevens memorie van grieven houdende voorwaardelijke vermeerdering van eis
de memorie van antwoord, tevens memorie van grieven in (voorwaardelijk) incidenteel hoger beroep
de memorie van antwoord in het (voorwaardelijk) incidenteel hoger beroep
het verslag (proces-verbaal) van de mondelinge behandeling die op 3 oktober 2025 is gehouden.

1.2.

Vervolgens heeft het hof arrest bepaald.

2.De kern van de zaak

2.1.

[geïntimeerde] is eigenaar van meerdere panden in Utrecht , met daarin verschillende woonruimten die hij verhuurde. [geïntimeerde] was op zoek naar een nieuwe beheerder voor zijn panden die de verhuur en het beheer zou doen en [geïntimeerde] (grotendeels verblijvend in het buitenland) zou ‘ontzorgen’. Via zijn oude beheerder kwam [geïntimeerde] in contact met de heer [naam1] (hierna: [naam1] ), feitelijk bestuurder van zowel UH als UHU. UHU is een onderneming die rechtstreeks vastgoed huurt van de eigenaar of de verhuurder en dat vervolgens onderverhuurt aan studenten en ‘young professionals’. UH treedt soms op als beheerder van het vastgoed van UHU. Op 27 maart 2019 heeft [geïntimeerde] met betrekking tot genoemde panden en woonruimten twee overeenkomsten getekend: een overeenkomst met het opschrift ‘beheerovereenkomst’ met UH en een overeenkomst met het opschrift ‘huurovereenkomst woonruimte’ met UHU. UH is opgetreden als beheerder voor [geïntimeerde] . UH en UHU hebben deze overeenkomsten niet ondertekend, maar erkennen de totstandkoming en het bestaan ervan. UHU heeft de woonruimten na het (geleidelijk) vertrek van de huurders van [geïntimeerde] op eigen titel verhuurd aan opvolgende bewoners van de woonruimten. [geïntimeerde] heeft zich op het standpunt gesteld dat de door hem met UH en UHU gesloten overeenkomsten zijn geëindigd. UHU stelt dat in haar relatie met [geïntimeerde] het huurregime voor woonruimte van toepassing is en dat zij aanspraak kan maken op de daaruit volgende huurbescherming. Het geschil van partijen scharniert om de vraag of alleen sprake is (geweest) van een beheerrelatie, of ook van een huurovereenkomst en in het laatste geval of sprake is van een gemengde overeenkomst waarbij het beheerelement overheerst.

2.2.

In de zaak met het zaaknummer 10330808 heeft [geïntimeerde] bij de kantonrechter gevorderd voor recht te verklaren (I) dat tussen [geïntimeerde] en UH en UHU geen sprake is (geweest) van een huurovereenkomst, maar van een (in ieder geval overheersend) beheerovereenkomst (
primair), dan wel voor zover sprake is (geweest) van een huurovereenkomst dat deze geen huur van woonruimte maar een 7:230a-huur betreft (
subsidiair) en (II) dat deze overeenkomst is geëindigd (
primair), dan wel deze te ontbinden althans te vernietigen (
subsidiair), dan wel te bepalen wanneer deze eindigt (
meer subsidiair). Daarnaast heeft [geïntimeerde] gevorderd (III) UH en UHU te veroordelen afschriften te verstrekken van de huurovereenkomsten met de bewoners van (de woonruimten behorende tot) de objecten waarop de overeenkomsten tussen partijen betrekking hebben, (IV) UH en UHU te verbieden zich tegenover deze bewoners nog langer te presenteren als verhuurder en te gebieden te bevestigen dat de verhuur door [geïntimeerde] is voortgezet, (V) UH en UHU te veroordelen de sleutels van (de woonruimten behorende tot) de objecten te verstrekken en (VI) de borgsommen ter zake (de woonruimten behorend tot) de objecten aan [geïntimeerde] over te maken (de vorderingen III t/m VI onder oplegging van een dwangsom) (VII) met veroordeling van UH en UHU in de kosten.

2.3.

In de zaak met het zaaknummer 10584700 heeft UHU gevorderd (1) voor recht te verklaren dat haar betalingsverplichting ter zake de door haar verschuldigde servicekosten voor het jaar 2019 bedraagt wat zij in de dagvaarding heeft berekend en dat zij recht heeft op terugbetaling van het meerdere dat zij heeft betaald. Daarnaast vordert zij [geïntimeerde] te veroordelen tot (terug)betaling van (2-4) de te veel betaalde voorschotten servicekosten over 2019-2022, (5) € 350,- ter zake door UHU betaalde legeskosten, (6) de kosten voor het opmaken van energielabels, (7) € 11.444,84 ter zake overige gemaakte kosten en (8) € 15.258,- wegens het niet meewerken aan het verkrijgen van subsidie voor gezamenlijke energieaansluitingen, (9) met veroordeling van [geïntimeerde] in de kosten (zie ook hierna onder 3.2).

2.4.

De kantonrechter heeft in de zaak met het zaaknummer 10330808 voor recht verklaard dat de beide overeenkomsten eindigen per 15 augustus 2023 en UH en UHU elk afzonderlijk veroordeeld tot afgifte van de sleutels van de woonruimten, beide keren versterkt met een dwangsom. De proceskosten zijn gecompenseerd en het meer of anders gevorderde is afgewezen.

2.5.

In de zaak met het zaaknummer 10584700 heeft de kantonrechter de vorderingen van UHU afgewezen en UHU in de proceskosten veroordeeld.

2.6.

In het principaal hoger beroep berusten UH en UHU in het oordeel dat de beheerovereenkomst per 15 augustus 2023 is beëindigd. Voor het overige is de bedoeling daarvan dat de vorderingen van [geïntimeerde] in de zaak met het zaaknummer 10330808 alsnog worden afgewezen, zo begrijpt het hof, en dat de vorderingen van UHU in de zaak met het zaaknummer 10584700 alsnog worden toegewezen. Daarbij heeft UHU haar eis vermeerderd onder de voorwaarde dat de eerste grief van UH en UHU niet slaagt. In dat geval vordert zij betaling aan UH van een beheervergoeding (vergoeding voor het vastgoedmanagement).

2.7.

[geïntimeerde] heeft incidenteel hoger beroep ingesteld onder de voorwaarde dat het principaal hoger beroep gegrond wordt geacht. De bedoeling van het (voorwaardelijk) incidenteel hoger beroep is dat het hof in dat geval de beslissing van de kantonrechter onder verbetering van gronden bekrachtigt.

2.8.

Het hof zal beslissen dat het principaal hoger beroep deels gegrond is. Daarmee is de voorwaarde waaronder het incidenteel hoger beroep is ingesteld vervuld. Het (voorwaardelijk) incidenteel hoger beroep wordt tevergeefs voorgesteld. Het hof laat het vonnis van de kantonrechter deels in stand en beslist voor een deel anders. Dit wordt hierna toegelicht. Daarbij worden het principaal hoger beroep en het (voorwaardelijk) incidenteel hoger beroep gezamenlijk behandeld.

3.De toelichting op de beslissing van het hof

Waarvan het hof uitgaat

3.1.

Het hof gaat uit van de feiten zoals vastgesteld in rechtsoverweging 2.1 tot en met 2.9 van het vonnis van de kantonrechter, omdat partijen daartegen geen bezwaren (grieven) hebben geformuleerd. Daarbij neemt het hof - anders dan de kantonrechter in rechtsoverweging 2.1 - tot uitgangspunt dat de panden van [geïntimeerde] samen uit achttien (on)zelfstandige woonruimten bestaan, nu tijdens de mondelinge behandeling is toegelicht dat het in de stukken genoemde aantal van twintig (on)zelfstandige woonruimten berust op een vergissing.

3.2.

UHU heeft haar eis in de zaak met zaaknummer 10584700 gewijzigd bij conclusie van repliek, tevens wijziging van eis. De door de kantonrechter in het bestreden vonnis opgenomen eis, sluit daarbij niet volledig aan. Daartegen is door UHU niet gegriefd. Het hof gaat daarom uit van de door de kantonrechter weergegeven eis, zoals hierboven weergegeven onder 2.3, als in hoger beroep door UHU aangevuld.

Wat zijn partijen overeengekomen

3.3.

Volgens [geïntimeerde] is tussen partijen alleen sprake (geweest) van een beheerrelatie. Volgens UHU en UH zijn [geïntimeerde] en UHU ook een huurovereenkomst (vallend onder het huurregime voor woonruimte) aangegaan. Daarbij ligt ook nog de vraag voor, als er sprake was van een huurovereenkomst voor woonruimte, of dit een gemengde overeenkomst betreft, waarbij het beheerelement overheerst. Dit betekent dat eerst dient te worden beoordeeld wat partijen zijn overeengekomen. Die vraag kan niet enkel worden beantwoord op grond van een (zuiver) taalkundige uitleg van de bewoordingen van de overeenkomsten. De uitleg is mede afhankelijk van de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan elkaars verklaringen en gedragingen mochten toekennen en wat zij daarover redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten. Daarbij kan mede van belang zijn tot welke maatschappelijke kringen partijen behoren en welke rechtskennis van zodanige partijen kan worden verwacht (Haviltex).

3.4.

[geïntimeerde] heeft een beheerovereenkomst met UH getekend en een ‘huurovereenkomst woonruimte’ met UHU. De tekst van deze beide overeenkomsten is opgesteld door [naam1] , maar [geïntimeerde] heeft daarop kunnen reageren en op zijn verzoek zijn er aanpassingen in de tekst aangebracht. Voorafgaand aan het sluiten van deze overeenkomsten had [geïntimeerde] ten aanzien van de betreffende huurobjecten een beheerrelatie met [naam2] (hierna: [naam2] ) en regelde hij (het financiële beheer van) de verhuur van de woonruimten zelf. [geïntimeerde] had dus ervaring met zowel beheer als verhuur. In dat opzicht is er dus geen sprake van enige relevante onevenwichtigheid tussen partijen ten aanzien van het kiezen van de bewoordingen waarmee de contractuele verhoudingen zijn vastgelegd.

Beheerovereenkomst én huurovereenkomst

3.5.

[geïntimeerde] stelt primair dat met de beide overeenkomsten samen uitsluitend een beheerrelatie werd beoogd. Daarin kan het hof [geïntimeerde] niet volgen. De beide overeenkomsten verschillen duidelijk wat betreft inhoud en strekking van elkaar. De beheerovereenkomst strekt ertoe dat [geïntimeerde] UH het beheer over de woonruimten laat uitvoeren en houdt daarvoor de nadere afspraken in. Uit de considerans en inhoud van de ‘huurovereenkomst woonruimte’ volgt dat [geïntimeerde] en UHU deze overeenkomst hebben gesloten met het oog op (toekomstige) verhuur van de woonruimten aan UHU, waarbij UHU deze woonruimten vervolgens mag onderverhuren. Deze overeenkomst bevat daarvoor de voorwaarden en een weergave van wat in dat geval tussen [geïntimeerde] en UHU zal gelden. [geïntimeerde] noemt in het (voorwaardelijk) incidenteel hoger beroep een aantal feiten en omstandigheden die volgens hem meebrengen dat hij redelijkerwijs heeft mogen begrijpen (en UHU heeft moeten begrijpen) dat deze laatste overeenkomst in weerwil van die inhoud en strekking de beheerrelatie betreft. Daarbij licht hij niet of onvoldoende toe waarom deze feiten en omstandigheden aan die uitleg bijdragen. Dat dit zo is, ziet het hof ook niet in.

3.6.

[geïntimeerde] wijst erop dat [naam2] bij de introductie van [naam1] aan hem heeft meegedeeld dat hij
“contracten met internationale bedrijven en universiteiten heeft en(…)
door HUN[wordt]
betaald”. [geïntimeerde] gaat eraan voorbij dat [naam1] vervolgens in zijn e-mail van 18 januari 2019 zijn concept heeft toegelicht en dat daarbij al is opgemerkt dat het de bedoeling is dat woonruimten die tussentijds vrijkomen worden gehuurd en opgevuld met eigen bewoners. De door [geïntimeerde] geuite wens de woonruimten in de nabije toekomst te willen verkopen, is daarbij onder ogen gezien. [naam1] heeft in dezelfde brief te kennen gegeven mogelijk ook in aankoop geïnteresseerd te zijn. Het hof volgt [geïntimeerde] niet in zijn stelling dat verkoop (aan een derde) in verhuurde staat nagenoeg onmogelijk is en een (toekomstige) huurrelatie met UHU zich daarmee niet verhoudt. Dat heeft hij ook niet nader onderbouwd. Bij de ondertekening van de overeenkomsten heeft [geïntimeerde] vervolgens kunnen en moeten zien dat het daarbij om twee verschillende partijen ging. [geïntimeerde] wijst erop dat in de beheerovereenkomst is opgenomen dat UH de maandelijks geïncasseerde huurpenningen inclusief voorschotbedrag servicekosten zal doorstorten en dat dit bedrag bij aanvang van de overeenkomst € 8.715,- is. Ook dat draagt niet bij aan de door [geïntimeerde] verdedigde uitleg. De ‘huurovereenkomst woonruimte’ brengt mee dat het daarbij na verloop van tijd (steeds meer) om bij UHU geïncasseerde huur kon gaan. Dat verklaart ook dat er geen afspraken tussen UHU en [geïntimeerde] zijn gemaakt over een mogelijk toekomstige rechtstreekse betaling van huur aan [geïntimeerde] . Zonder nadere toelichting, die ontbreekt, is voorts niet in te zien waarom de omstandigheid dat de ‘huurovereenkomst woonruimte’ in eerste instantie is aangegaan voor de periode van één jaar, met vervolgens een verlenging met vier jaar, dat UHU de woonruimtes niet zelf in gebruik zou gaan nemen en geen eigen woonbelang heeft en dat [geïntimeerde] uiteindelijk niet in die mate is ontzorgd als hem bij het aangaan van de overeenkomsten voor ogen heeft gestaan, leidt tot de door [geïntimeerde] bedoelde uitleg.

Geen gemengde overeenkomst

3.7.

Het hof is verder met de kantonrechter van oordeel dat de beheerovereenkomst met UH en de ‘huurovereenkomst woonruimte’ elkaar weliswaar kunnen aanvullen, maar niet onlosmakelijk met elkaar zijn verbonden. De ene overeenkomst kan zonder de andere overeenkomst bestaan. De beheerovereenkomst ziet op specifieke werkzaamheden voor het beheer van de woonruimten en kon ook afzonderlijk van de ‘huurovereenkomst woonruimte’ worden gesloten. Het gaat hier, anders dan [geïntimeerde] subsidiair stelt, niet om een gemengde overeenkomst (met een overheersend beheeraspect). Ook dat volgt niet uit de door [geïntimeerde] in het (voorwaardelijk) incidenteel hoger beroep gestelde feiten en omstandigheden.

Raamovereenkomst

3.8.

UH en UHU bestrijden in het principaal hoger beroep niet dat de ‘huurovereenkomst woonruimte’ (ook) een raamovereenkomst is. Hierna zal het hof deze overeenkomst dan ook verder aanduiden als raamovereenkomst. De kantonrechter heeft overwogen dat deze raamovereenkomst de verhouding tussen [geïntimeerde] en UHU regelt en opschortende voorwaarden behelst waaronder voor de afzonderlijke woonruimten een huurovereenkomst tussen [geïntimeerde] en UHU tot stand kan komen. Deze voorwaarden zijn niet vervuld, zodat er nooit huurovereenkomsten tot stand zijn gekomen, aldus de kantonrechter. Tegen dat oordeel komen UH en UHU in hoger beroep wel op.

3.9.

UH en UHU stellen achtereenvolgens - kort gezegd - (i) dat de raamovereenkomst geen opschortende voorwaarden bevat, en dat dit ook niet volgt uit de tekst van de overeenkomst en uit de wijze waarop partijen daaraan uitvoering hebben gegeven, althans (ii) dat [geïntimeerde] de vervulling heeft belet, zodat redelijkheid en billijkheid meebrengen dat de opschortende voorwaarden als vervuld moeten gelden (art. 6:23 BW Pro), dan wel (iii) dat partijen later (stilzwijgend) van de raamovereenkomst afwijkende afspraken hebben gemaakt, [geïntimeerde] in zoverre afstand van recht heeft gedaan of zijn recht heeft verwerkt zich te beroepen op het niet vervuld zijn van de opschortende voorwaarden, dan wel (iv) dat de opschortende voorwaarden zijn vervuld.

Geen opschortende voorwaarden

3.10.

Met UH en UHU is het hof van oordeel dat de raamovereenkomst geen
opschortendevoorwaarden bevat waaronder voor de afzonderlijke woonruimten een huurovereenkomst tot stand kan komen. In de considerans staat wel
“Huurder huurt al deze registergoederen onder de opschortende voorwaarden dat deze geheel aan hem zijn verhuurd”, en
“Indien slechts een gedeelte beschikbaar is zal huurder deze per (on)zelfstandige wooneenheid binnen een registergoed aanhuren. De huurovereenkomst voor dit gedeelte komt dan ook pas tot stand nadat huurder de (on)zelfstandige wooneenheid krijgt opgeleverd.”, maar uit wat partijen vervolgens zijn overeengekomen volgt dat voor de totstandkoming van een huurovereenkomst nog een aanbod van [geïntimeerde] en een aanvaarding door UHU vereist is. Voor zover hier van belang, houdt artikel 1.1 het volgende in:
“Verhuurder verhuurt aan Huurder en Huurder huurt van Verhuurder een Registergoed zoals vermeld op de Lijst. Indien Verhuurder een Registergoed aan Huurder aanbiedt, zal Huurder het Registergoed onderzoeken en binnen één week na afloop van het onderzoek aan Verhuurder berichten dat het pand al dan niet aan de Lijst wordt toegevoegd. Huurder is gerechtigd om het Registergoed te weigeren, dan wel om voorwaarden te stellen voor toevoeging aan de Lijst.”Artikel 1.3 bepaalt vervolgens:
“Bij toevoeging van een Registergoed aan de Lijst stellen Partijen een Proces-verbaal op dat aan het Dossier wordt toegevoegd.”De raamovereenkomst bevat daarmee geen voorwaardelijke verbintenis, maar een uitwerking van de voorwaarden waaronder partijen voor de afzonderlijke woonruimten een huurovereenkomst kunnen sluiten en een weergave van wat tussen partijen zal gelden als er een huurovereenkomst wordt gesloten.

Geen aanbod en aanvaarding

3.11.

Dat oordeel brengt niet mee dat de vorderingen van UHU moeten worden toegewezen en de vorderingen van [geïntimeerde] moeten worden afgewezen. Voor de totstandkoming van de huurovereenkomsten voor de afzonderlijke woonruimten is steeds een aanbod van [geïntimeerde] en aanvaarding door UHU vereist. Zonder nadere toelichting, die ontbreekt, is niet in te zien dat dit niet te rijmen is met de wens van [geïntimeerde] om ontzorgd te worden, zoals UHU stelt. Aan een aanbod en aanvaarding ontbreekt het (behalve ten aanzien van [adres1] , wat onder 3.16 nader zal worden toegelicht).

3.12.

Voor de woonruimten die na ondertekening van de raamovereenkomst zijn vrijgekomen, is niet gebleken dat deze door [geïntimeerde] aan UHU zijn aangeboden, dat deze vervolgens door UHU zijn onderzocht en dat binnen één week na afloop van dergelijk onderzoek aan [geïntimeerde] is meegedeeld dat deze woonruimten aan de in de raamovereenkomst genoemde Lijst kunnen worden toegevoegd (artikel 1.1). Deze Lijst wordt (bij de Definities onder c) als volgt gedefinieerd:
“de lijst opgenomen als bijlage, waarop Partijen bijhouden welk Registergoed of gedeelte daarvan leeg is opgeleverd en welke Huurder van Verhuurder huurt. De lijst bevat alle relevante informatie ten aanzien van het Registergoed, doch in ieder geval de adresgegevens, de datum van het toevoegen van het Registergoed aan de Lijst, alsmede de maandelijks verschuldigde huurprijs per Registergoed.”UHU stelt dat de lijst die op 28 maart 2019 door [naam2] aan haar is toegestuurd (en volgens haar al eerder ook fysiek is ontvangen) de in de raamovereenkomst bedoelde Lijst is. Daarin kan het hof haar niet volgen. Het gaat daarbij om een overzicht van de huurders, huurbedragen, einddata en aantallen sleutels dat door de voormalig beheerder is toegestuurd aan UH als opvolgend beheerder. Deze lijst geeft weer waarover UH als vastgoedmanager het beheer zal gaan voeren. Zij geeft niet weer welk registergoed of gedeelte daarvan door UHU van [geïntimeerde] wordt gehuurd. Anders dan UHU stelt, kan deze lijst ook in combinatie met de op 28 augustus 2020 aan [geïntimeerde] toegestuurde lijst met check-out dates van de huurders niet als Lijst in de zin van de raamovereenkomst worden aangemerkt. Ook daaruit blijkt niet van een aanbod en aanvaarding. Niet is toegelicht dat en waarom een check-out date gelijk zou zijn te stellen met een datum van toevoeging aan de Lijst. Tijdens de mondelinge behandeling heeft UHU gesteld dat zij de woonruimten steeds bij het vertrek van de huurders van [geïntimeerde] heeft bekeken en geaccepteerd, maar het gaat daarbij om eenzijdige handelingen van UHU die niet met [geïntimeerde] zijn afgestemd. UHU stelt wel dat zij tussentijds telefonisch contact met [geïntimeerde] heeft gehad en dit daarbij heeft besproken, maar dat wordt door [geïntimeerde] betwist en is niet op enige wijze nader onderbouwd. Niet in geschil is verder dat voor geen van deze woonruimten een proces-verbaal is opgemaakt (artikel 1.3).

3.13.

UHU stelt nog dat partijen zich hebben gedragen alsof er een huurovereenkomst voor de woonruimten was. Zij noemt verschillende omstandigheden waaruit volgens haar blijkt dat er geen onduidelijkheid over kan bestaan dat tussen partijen huurovereenkomsten tot stand zijn gekomen. In april 2020 is er tussen partijen gecorrespondeerd over een tijdelijke huurverlaging in verband met corona. Verder is in de beheerovereenkomst opgenomen dat UH voor het vastgoedmanagement een vergoeding van € 35,- per registergoed ontvangt en dat deze vergoeding zal vervallen op het moment dat UHU 50% of meer van het registergoed huurt (artikel 4.1). Op 28 augustus 2020 is er een afrekening aan [geïntimeerde] gestuurd waarin wordt weergegeven voor welk registergoed deze vergoeding op welk moment is vervallen. Dat overzicht impliceert volgens haar huur van woonruimte door UHU. Daarnaast is in de beheerovereenkomst bepaald dat UH de maandelijks geïncasseerde huurpenningen aan [geïntimeerde] zal doorstorten (artikel 4.5). Het aanvangsbedrag is vastgesteld op € 8.715,- (artikel 4.7). Dat bedrag is ook steeds bij leegstand aan [geïntimeerde] doorgestort. UHU stelt dat zij (via UH) huur en borg betaalde aan [geïntimeerde] en verder dat er door haar een hogere huur bij de onderhuurders werd geïncasseerd dan door UH bij haar geïnd en doorgestort.

3.14.

Overeenstemming over verhuur van de woonruimten door [geïntimeerde] aan UHU is uit dit alles niet af te leiden. Uit de door UHU overgelegde correspondentie uit april 2020 is niet af te leiden waarop de daarin genoemde huurverlaging betrekking heeft. Dat het daarbij gaat om door UHU aan [geïntimeerde] te betalen huur blijkt daaruit niet. Verder was en is het weinig transparant wat UH en UHU deden. UHU stelt niet dat en waarom het voor [geïntimeerde] duidelijk was of had moeten zijn dat het bedrag dat door UH onder de beheerovereenkomst werd doorgestort gaandeweg steeds meer door UHU betaalde huur betrof. De borgbetaling waarop UHU doelt, vond volgens haar plaats door middel van verrekening door haar (of UH) met terugbetalingen die door haar (of UH) voor [geïntimeerde] aan de vertrekkende huurders van [geïntimeerde] werden gedaan. Dat dit [geïntimeerde] duidelijk was of had moeten zijn wordt evenmin gesteld of onderbouwd. Het lijkt erop dat daarin voor het eerst in de afrekening van 28 augustus 2020 enige inzage aan [geïntimeerde] wordt geboden. Tijdens de mondelinge behandeling is verder toegelicht dat de vergoeding voor het vastgoedmanagement niet maandelijks werd betaald, maar gebundeld werd afgerekend. Onduidelijk is gebleven wanneer die afrekening plaatsvond. Ook hier lijkt het erop dat het op 28 augustus 2020 verstrekte overzicht de enige afrekening is geweest. Op dat moment waren partijen al met elkaar in discussie over verschillende onderwerpen en was al duidelijk dat [geïntimeerde] zich op het standpunt stelde dat de raamovereenkomst was beëindigd, zoals hij zijn toenmalig gemachtigde op 25 augustus 2020 heeft laten meedelen.

Voorwaardelijke eisvermeerdering: vergoeding vastgoedmanagement

3.15.

Voor het geval dat wordt geoordeeld dat er geen huurovereenkomsten tot stand zijn gekomen, heeft UHU haar vordering in hoger beroep vermeerderd. Die voorwaarde is vervuld (zij het dat het hof hierna zal oordelen dat ten aanzien van [adres1] wél een huurovereenkomst tot stand is gekomen). UHU stelt dat in dat geval door UH ten onrechte geen vergoeding voor het vastgoedmanagement (beheervergoeding) in rekening is gebracht. Met terugwerkende kracht vordert UHU betaling daarvan aan UH. Die vordering kan om verschillende redenen niet worden toegewezen. Niet is toegelicht op welke grond UHU een vordering ten behoeve van UH kan instellen. In de procedure bij de kantonrechter heeft zij geprobeerd de partijverwarring bij het formuleren van de vorderingen te herstellen door middel van een akte van cessie, waarbij UH haar vorderingen aan UHU heeft (willen) overdragen. Het betreft hier echter niet een gecedeerde vordering. UHU vordert betaling
aan UH. Voor zover al zou kunnen worden aangenomen dat UHU bedoeld heeft betaling aan haarzelf te vorderen, geldt met betrekking tot deze vordering dat het hof van cessie ook niet is gebleken. De overgelegde akte van cessie betreft slechts wat bij de kantonrechter door UHU werd gevorderd. Als de vordering moet worden gezien als een door UH ingestelde vordering, kan UH daarin niet worden ontvangen. Zij heeft niet eerder een vordering (in reconventie) ingesteld. Een dergelijke vordering kan niet voor het eerst in hoger beroep worden ingesteld. Bij dat alles komt dat UHU tijdens de mondelinge behandeling heeft toegelicht dat het in de vordering opgenomen bedrag niet juist is en dat in beginsel moet worden uitgegaan van het in de memorie van grieven onder 3.24 opgenomen bedrag. Daarbij is vervolgens geconstateerd dat de berekening van dat bedrag niet juist is, omdat met een verkeerde startdatum is gerekend. Desgevraagd kon UHU niet toelichten voor hoeveel maanden de beheervergoeding wordt gevraagd. Aangeboden is om daarop bij akte uitlating een nadere toelichting te geven, maar UHU heeft voldoende gelegenheid gehad haar vordering uiteen te zetten. Dat zij dat niet naar behoren heeft gedaan, komt voor haar risico. Het hof zal de voorwaardelijk ingestelde vordering afwijzen.

[adres1]

3.16.

In de raamovereenkomst staat dat met ingang van de overeenkomst de betalingsverplichting van UHU bestaat uit € 400,- aan kale huur en voorschot op de servicekosten (artikel 3.1). De eerste betaalperiode heeft betrekking op de periode van 1 april 2019 tot en met 30 april 2019 en het over deze eerste periode verschuldigde bedrag € 400,- is (artikel 3.4). Uit de door [naam2] verstrekte lijst, volgt dat er op het moment van ondertekening van de raamovereenkomst slechts één ruimte vrij was, namelijk [adres1] . Deze kamer had een huurprijs van € 400,- (€ 300,- kale huur en € 100,- servicekosten). Het hof is van oordeel dat [geïntimeerde] in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs heeft moeten begrijpen dat de hiervoor bedoelde bepalingen uit de raamovereenkomst op deze woonruimte betrekking hadden, zoals UHU stelt. Voor deze woonruimte is de raamovereenkomst een huurovereenkomst. [geïntimeerde] komt in hoger beroep niet op tegen het oordeel van de kantonrechter onder 4.5 dat de huurovereenkomst tussen [geïntimeerde] en UHU ziet op woonruimte en niet op 7:230a BW bedrijfsruimte, dat de huurovereenkomst onderverhuur van woonruimte door UHU beoogt en dat daarom het in de onderhuurrelatie geldende huurregime in beginsel doorwerkt in de hoofd-huurovereenkomst. Die overweging draagt de afwijzing van de door [geïntimeerde] gevorderde verklaring voor recht dat de rechtsverhouding (in ieder geval) géén huur(overeenkomst) van woonruimte betreft, maar hooguit een 7:230a huurovereenkomst. Het hof moet daarvan om die reden ook uitgaan.

Huurbescherming & beperkende werking redelijkheid en billijkheid

3.17.

De kantonrechter heeft overwogen dat [geïntimeerde] de raamovereenkomst op 7 december 2023 rechtsgeldig heeft opgezegd en vastgesteld dat deze overeenkomst per 15 augustus 2024 is geëindigd. UHU stelt dat dit oordeel niet in stand kan blijven als de raamovereenkomst (ook) een huurovereenkomst is. De wet schrijft dwingendrechtelijk voor op welke limitatieve gronden en onder welke voorwaarden de huurovereenkomst kan eindigen. De opzegging van 7 december 2023 voldoet daaraan niet. Als enige opzeggingsgrond is ‘slecht huurderschap’ aangevoerd. Dat is niet komen vast te staan. De door [geïntimeerde] gestelde tekortkomingen (die worden betwist) zien op de uit de beheersovereenkomst voor UH voortvloeiende verbintenissen en hebben geen betrekking op de verplichtingen van UHU uit hoofde van de huurovereenkomst, aldus steeds UHU.

3.18.

[geïntimeerde] heeft bij de kantonrechter het standpunt ingenomen dat een beroep op huurbescherming (opzeggingsbescherming) door UHU naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. Daaraan kon de kantonrechter voorbijgaan, omdat zij oordeelde dat tussen [geïntimeerde] en UHU geen huurovereenkomsten tot stand zijn gekomen. Omdat in hoger beroep wordt aangenomen dat ten aanzien van [adres1] wél sprake is van een huurovereenkomst, zal het beroep op de beperkende werking van redelijkheid en billijkheid alsnog moeten worden beoordeeld (devolutieve werking). Daarbij stelt het hof voorop dat het hier gaat om een strenge tot terughoudendheid nopende maatstaf. [geïntimeerde] heeft in dit verband gesteld dat hij de registergoederen wilde verkopen na een termijn van 5 jaar en dat huurbescherming daarvoor mogelijk een beletsel vormt. Dat overtuigt het hof niet. Het hof verwijst naar wat daarover hierboven onder 3.6 is overwogen. Tijdens de mondelinge behandeling heeft [geïntimeerde] zijn beroep op de beperkende werking van de redelijkheid en billijkheid evenwel nader gespecificeerd, door daaraan toe te voegen dat de panden inmiddels leeg zijn en er geen (onder)huurdersbelang wordt geschaad. Aan dat laatste komt hier naar het oordeel van het hof groot gewicht toe. Daarbij wordt ook in aanmerking genomen dat tijdens de mondelinge behandeling tevens is gebleken dat het pand waarvan de verhuurde woonruimte deel uitmaakt aan een derde is verkocht en geleverd. Hieruit volgt dat er geen (onder)huurder meer is voor [adres1] , waarmee het (afgeleide) belang van UHU bij de huurbescherming is komen te vervallen. UHU heeft zich daarnaast alleen beroepen op haar financiële belangen bij exploitatie door onderhuur. Dat financieel belang is bij de verhuur van één kamer relatief beperkt, terwijl voor [geïntimeerde] een onwenselijke situatie ontstaat als hij (althans zijn rechtsopvolger) ten aanzien van één kamer in een meeromvattend pand gebonden zou blijven aan een huurovereenkomst met UHU, een situatie die UHU in het leven heeft geroepen doordat zij zelf geen (juiste) uitvoering heeft gegeven aan de raamovereenkomst. Onder deze omstandigheden acht het hof het beroep op huurbescherming door UHU met [geïntimeerde] naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar: UHU kan zich er niet op beroepen dat de raamovereenkomst, voor zover zij (de huur van) [adres1] betreft, niet rechtsgeldig is opgezegd. De verklaring voor recht dat de raamovereenkomst (ook in zoverre) per 15 augustus 2024 is beëindigd, zal worden bekrachtigd.

Geen ontbinding

3.19.

De kantonrechter heeft geoordeeld dat de raamovereenkomst niet kan worden ontbonden op grond van de gestelde tekortkomingen die [geïntimeerde] aan de vordering tot ontbinding ten grondslag heeft gelegd. Deze tekortkomingen zien op de uit de beheerovereenkomst voor UH voortvloeiende verbintenissen. Daartegen komt [geïntimeerde] in het (voorwaardelijk) incidenteel hoger beroep op. Omdat het hof de beslissing in stand laat dat de raamovereenkomst - en daarmee ook de huurovereenkomst voor [adres1] - per 15 augustus 2024 is beëindigd, zoals [geïntimeerde] beoogt, heeft [geïntimeerde] geen belang bij een behandeling van deze grief. Tegen deze achtergrond ten overvloede, overweegt het hof dat de door [geïntimeerde] gestelde tekortkomingen inderdaad overwegend de verbintenissen van UH onder de beheerovereenkomst met [geïntimeerde] betreffen. Dat tekortkomingen van UH aan UHU kunnen worden toegerekend omdat zij als beheerder hulppersoon van UHU is, zoals [geïntimeerde] stelt, ziet het hof niet in. UH is door [geïntimeerde] als beheerder gecontracteerd en UH is in de raamovereenkomst door [geïntimeerde] aangewezen als haar beheerder voor de tussen [geïntimeerde] en UHU tot stand te komen huurovereenkomsten. Voor zover al relevant is niet gebleken dat zij ook voor UHU in de onderhuurrelatie beheerder is geweest. De gestelde tekortkomingen zijn bovendien niet toegespitst op [adres1] en gesteld noch gebleken is dat UHU als huurder van deze woonruimte door [geïntimeerde] in gebreke is gesteld. Ontbinding van de raamovereenkomst voor zover zij een huurovereenkomst voor [adres1] is, is dan ook niet aan de orde.

De vorderingen van UHU

3.20.

De kantonrechter heeft de vorderingen van UHU afgewezen, onder meer omdat zij voortbouwen op haar standpunt dat sprake is geweest van huurovereenkomsten. Het hof zal deze vorderingen - toegespitst op [adres1] - in zoverre alsnog beoordelen.

Servicekosten

3.21.

UHU heeft de huurcommissie verzocht uitspraak te doen over de afrekening servicekosten over het jaar 2019 voor [adres1] . De huurcommissie heeft dat verzoek bij op 16 juni 2023 verzonden uitspraak afgewezen, met de motivering dat inhoudelijk geen uitspraak kan worden gedaan omdat zij over onvoldoende gegevens beschikt. Daarbij heeft de huurcommissie meegedeeld dat UHU binnen acht weken na verzenddatum van de uitspraak naar de rechter kan gaan als zij het met de beslissing niet eens is. Bij dagvaarding van 26 juni 2023 heeft UHU zich vervolgens (tijdig) tot de kantonrechter gericht en gevorderd dat zij hierover een beslissing zal nemen. Uit het onderzoeksrapport van de huurcommissie voor [adres1] volgt dat het wettelijk vastgestelde tarief voor gas, elektriciteit en water in de relevante periode in totaal € 337,15 bedroeg. Over 2019 is voor deze woonruimte een bedrag van € 900,- aan servicekosten betaald. Kort gezegd, heeft UHU gevorderd voor recht te verklaren dat haar betalingsverplichting ter zake de servicekosten voor 2019 € 337,15 bedraagt en dat zij recht heeft op terugbetaling van het teveel betaalde, met veroordeling daartoe van [geïntimeerde] . De kantonrechter heeft deze vorderingen afgewezen, onder verwijzing naar het oordeel dat geen huurovereenkomst tot stand is gekomen. Daartegen komt UHU in hoger beroep op.

3.22.

Op grond van artikel 7:262 lid 2 BW Pro staat tegen een beslissing van de kantonrechter na een voorafgaande uitspraak van de huurcommissie, waarin de huurprijs of de betalingsverplichting met betrekking tot de servicekosten zijn vastgesteld, geen hoger beroep of cassatie open (rechtsmiddelenverbod). Omdat ten aanzien van [adres1] , wel sprake is van een huurovereenkomst heeft de kantonrechter de op de vorderingen van UHU toepasselijke regeling ten onrechte buiten toepassing gelaten. Dat is een grond voor doorbreking van het hiervoor bedoelde rechtsmiddelenverbod. Het hof beoordeelt de vorderingen van UHU alsnog inhoudelijk. UHU heeft over 2019 € 562,85 (€ 900,- minus € 337,15) meer aan servicekosten betaald dan het wettelijk vastgestelde tarief. De vorderingen van UHU ter zake de servicekosten over het jaar 2019 zullen voor zover het [adres1] betreft, worden toegewezen en [geïntimeerde] zal worden veroordeeld tot terugbetaling van voornoemd bedrag, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de datum van dit arrest tot de dag van algehele betaling.

3.23.

UHU heeft de huurcommissie ook verzocht uitspraak te doen over de afrekening servicekosten over het jaar 2020 voor [adres1] . Dat verzoek is op dezelfde grond afgewezen als het verzoek dat zag op het jaar 2019. Bij de kantonrechter heeft UHU vervolgens gevorderd [geïntimeerde] te veroordelen tot terugbetaling van wat zij voor het jaar 2020 te veel aan voorschotten heeft betaald. Ook die vordering is door de kantonrechter afgewezen omdat geen huurovereenkomst tot stand is gekomen. In hoger beroep komt het hof evenmin tot toewijzing van het gevorderde. UHU stelt zelf dat door een interne fout haar gemachtigde niet op tijd is geïnstrueerd om binnen 8 weken ook voor dat jaar een vordering in te stellen bij de kantonrechter. Deze termijn heeft zij ongebruikt laten verstrijken. Daardoor is zij gebonden aan de beslissing van de huurcommissie.

Legeskosten

3.24.

UHU heeft gevorderd [geïntimeerde] te veroordelen tot betaling aan UHU van een bedrag ter zake door UHU aan de huurcommissie betaalde legeskosten, vermeerderd met wettelijke rente. De kantonrechter heeft deze vordering afgewezen. Ook daartegen komt UHU in hoger beroep met succes op. Voor zover het de legeskosten van het hiervoor bedoelde verzoek over het jaar 2019 betreft - te weten, € 25,- - is deze vordering toewijsbaar. [geïntimeerde] zal worden veroordeeld tot betaling van dat bedrag, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de datum van dit arrest.

Energielabels

3.25.

UHU stelt verder kosten te hebben gemaakt voor het opmaken van energielabels voor de woonruimten en dat [geïntimeerde] die aan haar moet vergoeden. De kantonrechter heeft ook deze vordering afgewezen omdat de grondslag daarvoor ontbreekt nu er geen huurrelatie tussen UHU en [geïntimeerde] bestond. Hoewel deze huurrelatie er wel was voor zover het [adres1] betreft, zal ook het hof deze vordering afwijzen. De energielabels worden per pand en niet per afzonderlijke woonruimte daarbinnen toegekend. Voor [adres1] bedroegen de kosten daarvoor € 185,-. Gesteld noch gebleken is dat, en zo ja, in hoeverre deze kosten vervolgens aan kamer 2 zijn toe te rekenen.

Vervanging of herstel

3.26.

UHU vordert verder een bedrag aan overige kosten. Deze vordering ziet voor een deel op kosten van vervanging of herstel. Volgens UHU komen deze kosten op diverse grondslagen voor vergoeding door [geïntimeerde] in aanmerking. De kantonrechter heeft ook dit deel van het gevorderde afgewezen. Het hoger beroep van UHU beperkt zich ten aanzien daarvan tot de verwerping van haar stelling dat [geïntimeerde] als verhuurder tot vervanging of herstel had moeten overgaan en daarmee in verzuim was, zodat [geïntimeerde] de redelijke gemaakte kosten moet vergoeden (art. 7:206 lid 3 BW Pro). Daaraan is de kantonrechter opnieuw voorbijgegaan met de overweging dat tussen [geïntimeerde] en UHU geen sprake is van een huurrelatie. Op andere gronden zal ook het hof dit deel van het gevorderde afwijzen. Tijdens de mondelinge behandeling is toegelicht dat deze kosten deels door UHU als huurder en deels door UH als beheerder zijn gemaakt. Bij die gelegenheid is niet verduidelijkt welk deel van de kosten door wie is gemaakt. Dat lag wel op de weg van UHU. Ook als juist is dat UH haar vordering aan UHU heeft gecedeerd, zoals UHU stelt, kan het hof dat deel van de vordering niet toewijzen, omdat het hoger beroep beperkt is tot de kosten die door de huurder zijn gemaakt. Daarbij komt nog dat niet duidelijk is of aan de in de beheerovereenkomst gestelde voorwaarden voor het mogen maken van dergelijke kosten is voldaan. Voor zover de kosten door UHU als huurder zijn gemaakt, is onvoldoende onderbouwd in hoeverre zij aan [adres1] zijn te relateren en - belangrijker - is niet gebleken van een aanmaning of ingebrekestelling van [geïntimeerde] . Het moet er voor worden gehouden dat [geïntimeerde] niet in de zin van art. 7:206 lid 3 BW Pro met het verhelpen van gebreken in verzuim was.

Sleutelborg en borgsom

3.27.

Een deel van de gevorderde overige kosten betreft sleutelborg en borgsommen die UHU aan vertrekkende huurders van [geïntimeerde] zou hebben terugbetaald. Ook in hoger beroep heeft UHU haar stellingen daarover onvoldoende onderbouwd. Het hof zal de beslissing van de kantonrechter op dit onderdeel bekrachtigen, omdat [adres1] al leeg stond op het moment waarop de raamovereenkomst door partijen werd gesloten. Van vertrek van een huurder van [geïntimeerde] waarbij (sleutel)borg is (terug)betaald, is niet gebleken.

Energiekosten

3.28.

In het gevorderde bedrag aan overige kosten zit ook een post voor energiekosten die volgens UHU dubbel zijn betaald. Dit deel van het gevorderde heeft geen betrekking op [adres1] , maar uitsluitend op [adres2] . UHU komt in hoger beroep tevergeefs op tegen de afwijzing daarvan door de kantonrechter. Tussen [geïntimeerde] en UHU is ten aanzien van deze woonruimte geen huurovereenkomst tot stand gekomen.

Internetkosten

3.29.

Daarnaast betreft de vordering ter zake de overige kosten een post die ziet op kosten voor internet van Ziggo. UHU stelt dat zij het internetabonnement vanaf 1 juli 2020 op haar naam heeft gezet en de facturen daarvoor heeft betaald. Ondertussen betaalde zij ook in het voorschot servicekosten voor internet. Deze kosten zijn volgens UHU ten onrechte nooit uit het voorschotbedrag gehaald. Ook dit heeft de kantonrechter afgewezen omdat tussen [geïntimeerde] en UHU geen huurovereenkomst tot stand is gekomen. Het hof zal deze vordering alsnog inhoudelijk beoordelen. [geïntimeerde] heeft bij de kantonrechter betwist dat UHU het internetabonnement heeft overgezet, maar heeft nagelaten na die betwisting deugdelijk te onderbouwen. Dat mocht wel van hem worden verlangd, nu UHU ter staving van haar standpunt een e-mail van [geïntimeerde] van 24 april 2020 heeft overgelegd, waarin hij uitdrukkelijk toestemming geeft de abonnementen over te nemen en de huur in verband daarmee te verminderen. Dat de huur nooit is verminderd, is door [geïntimeerde] niet weersproken. Het hof neemt daarom aan dat UHU dubbel voor de internetkosten voor [adres1] heeft betaald. De huurbetaling aan [geïntimeerde] is ten onrechte niet verlaagd. Dat UHU internetkosten aan haar huurder kon doorbelasten, zoals [geïntimeerde] stelt, doet daaraan niet af. Voor [adres1] gaat het (onweersproken) om een bedrag van € 385,-. Omdat [adres1] uit vier woonruimtes bestaat, heeft daarvan een bedrag van € 96,25 betrekking op kamer [nummer] . [geïntimeerde] zal worden veroordeeld tot betaling van dit bedrag, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf de datum van dit arrest.

UH-Beheerkosten

3.30.

De vordering overige kosten betreft tot slot ook een post beheerkosten ter hoogte van € 140,-. De kantonrechter heeft dit deel van de vordering afgewezen omdat UHU niet gemotiveerd heeft waarom [geïntimeerde] verplicht is om dat bedrag te betalen. Daartegen komt UHU in hoger beroep op, waarbij hij stelt dat de verplichting tot betaling volgt uit artikel 4.1 van de beheerovereenkomst en dat daarvoor facturen zijn gestuurd die onbetaald zijn gelaten. UH heeft haar vordering aan UHU gecedeerd, aldus UHU. [geïntimeerde] betwist de verschuldigdheid van dit bedrag en voert aan dat zij het bedrag totaal niet kan plaatsen. Tijdens de mondelinge behandeling is UHU voorgehouden dat de herkomst van dit bedrag het hof ook niet duidelijk is. Daarover kon vervolgens door UHU niet meer duidelijkheid worden gegeven. Het hof is daarom met de kantonrechter van oordeel dat de vordering onvoldoende is onderbouwd en zal de beslissing van de kantonrechter in zoverre in stand laten.

Subsidieregeling

3.31.

Tijdens de mondelinge behandeling in hoger beroep heeft UHU te kennen gegeven dat zij haar vordering die ziet op de subsidieregeling voor energie voor gezamenlijke aansluitingen intrekt. Het hof zal daarom niet ingaan op wat daarover verder in hoger beroep is gesteld.

Bewijs

3.32.

Door partijen zijn geen feiten of omstandigheden te bewijzen aangeboden die tot een ander oordeel zouden leiden als ze zouden worden bewezen.

De conclusie

3.33.

Het principaal hoger beroep slaagt deels. Omdat UH en UHU in het principaal hoger beroep grotendeels in het ongelijk zullen worden gesteld, zal het hof UH en UHU tot betaling van de proceskosten in principaal hoger beroep veroordelen. Onder die kosten vallen ook de nakosten die nodig zijn voor de betekening van de uitspraak en de wettelijke rente daarover. De rente is verschuldigd vanaf veertien dagen na die betekening.^[1]

3.34.

Het (voorwaardelijk) incidenteel hoger beroep faalt. Het hof zal de kosten daarin compenseren, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt.^[2]

3.35.

De veroordelingen in deze uitspraak kunnen ook ten uitvoer worden gelegd als een van partijen de beslissing van het hof voorlegt aan de Hoge Raad (uitvoerbaarheid bij voorraad).

4.De beslissing

Het hof:

in het principaal hoger beroep

4.1.

bekrachtigt het vonnis van de rechtbank Midden-Nederland, zittingsplaats Utrecht van 24 juli 2024 gewezen tussen [geïntimeerde] en UH en UHU in de zaak met het zaaknummer 103308080;

4.2.

vernietigt het vonnis van de rechtbank Midden-Nederland, zittingsplaats Utrecht van 24 juli 2024 gewezen tussen UH en [geïntimeerde] in de zaak met het zaaknummer 10584700, behalve de beslissing over de proceskosten onder 5.11 die hierbij wordt bekrachtigd;

4.3.

verklaart voor recht dat de betalingsverplichting van UHU voor het jaar 2019 ter zake de verschuldigde servicekosten voor de woonruimte ‘ [adres1] ’ € 337,15 bedraagt en dat UHU recht heeft op terugbetaling van het meerdere dat zij voor het jaar 2019 voor deze woonruimte aan voorschotbetalingen heeft gedaan;

4.4.

veroordeelt [geïntimeerde] tot betaling aan UHU van € 683,25, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de datum van dit arrest tot de dag van algehele voldoening;

4.5.

veroordeelt UHU en UH tot betaling van de volgende proceskosten van [geïntimeerde] :

€ 349,- aan griffierecht

€ 4.426,- aan salaris van de advocaat van [geïntimeerde] (2 procespunten x het toepasselijke tarief IV);

4.6.

bepaalt dat al deze kosten moeten worden betaald binnen 14 dagen na vandaag en worden verhoogd met de wettelijke rente als niet op tijd wordt betaald;

4.7.

verklaart de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;

4.8.

wijst af wat verder is gevorderd;

in het (voorwaardelijk) incidenteel hoger beroep

4.9.

bepaalt dat iedere partij de eigen kosten draagt, en;

4.10.

wijst af wat verder is gevorderd.

Dit arrest is gewezen door mrs. G.D. Hoekstra, K. Mans en M.F.A. Evers, en is door de rolraadsheer in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 23 december 2025.

Uitleg beheerovereenkomst en raamovereenkomst woonruimte met betrekking tot meerdere panden