Uitspraak
GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN
locatie Arnhem, afdeling civiel recht
zaaknummer gerechtshof: 200.342.384
(zaaknummer rechtbank Overijssel, zittingsplaats Almelo: 10246776)
arrest van 17 maart 2026
in de zaak van
[appellant]
die woont in [woonplaats]
advocaat: mr. B.M. Speerstra
tegen
1.[geïntimeerde1] en
2. [geïntimeerde2]
die beiden wonen in [woonplaats]
samen te noemen: [geïntimeerden] c.s.
advocaat: mr. M.A. Knobben
1.Het verloop van de procedure in hoger beroep
1.1.
Naar aanleiding van het arrest van 23 juli 2024 heeft op 15 oktober 2024 een enkelvoudige mondelinge behandeling bij het hof plaatsgevonden. Daarvan is een verslag gemaakt dat aan het dossier is toegevoegd (het proces-verbaal). Vervolgens zijn de volgende stukken gewisseld:
- memorie van grieven
- memorie van antwoord
- akte van [appellant] .
1.2.
Op 17 december 2025 heeft een meervoudige mondelinge behandeling bij het hof plaatsgevonden, waarvan ook een verslag is gemaakt dat aan het dossier is toegevoegd.
2.De kern van de zaak
2.1.
[geïntimeerden] c.s. zijn vader en zoon. Zij bewonen samen een woning aan [adres1] te [plaats1] , die zij huren van [appellant] (‘de woning’). [appellant] heeft de woning in 2021 gekocht. Daarvoor was de woning eigendom van een vastgoedbedrijf, dat de woning in 2015 bij een executoriale verkoop heeft gekocht van [geïntimeerde2] Nog eerder was de woning eigendom van [geïntimeerde1] die er vanaf 1970 tot op de dag van vandaag onafgebroken heeft gewoond, eerst als eigenaar en later als huurder. [geïntimeerde1] is op leeftijd en [geïntimeerden] c.s. hebben aan [appellant] verzocht om [geïntimeerde2] te erkennen als medehuurder. [appellant] heeft dat verzoek afgewezen. Vervolgens hebben [geïntimeerden] c.s. een procedure aanhangig gemaakt bij de kantonrechter.
2.2
Bij de kantonrechter hebben [geïntimeerden] c.s. gevorderd dat de kantonrechter zou bepalen dat [geïntimeerde2] medehuurder wordt van de woning (zoals bedoeld in art. 7:267 BW Pro). [appellant] heeft een tegenvordering ingesteld, inhoudende dat de kantonrechter de huurovereenkomst zou ontbinden vanwege de huurachterstand. De kantonrechter heeft in het tussenvonnis van 15 augustus 2023 die vordering van [appellant] afgewezen omdat er geen huurachterstand (meer) bestond. Verder heeft hij in dat vonnis overwogen dat sprake is van een gemeenschappelijke huishouding waarin sprake is van wederkerigheid, dat [geïntimeerde2] voldoende financiële waarborgen biedt om de huur te betalen en heeft hij [geïntimeerden] c.s. in de gelegenheid gesteld te bewijzen hoe lang zij al een gemeenschappelijke huishouding vormen. Bij eindvonnis van 5 maart 2024 heeft de kantonrechter bepaald dat [geïntimeerde2] met ingang van de datum waarop vonnis is gewezen medehuurder zal zijn van de woning.
2.3
De bedoeling van het hoger beroep is dat de vorderingen van [geïntimeerden] c.s. alsnog worden afgewezen. Het hoger beroep slaagt niet en het hof zal de vonnissen van de kantonrechter bekrachtigen.
3.De beoordeling in hoger beroep
3.1
[geïntimeerden] c.s. willen dat [geïntimeerde2] medehuurder wordt van de woning. Volgens [appellant] moet de vordering die zij hebben ingesteld worden afgewezen omdat zich de weigeringsgronden van art. 7:267, derde lid BW voordoen. Dat artikel bepaalt dat de vordering wordt toegewezen tenzij – verkort weergegeven – er geen sprake is van een duurzame gezamenlijke huishouding van de huurder met de beoogde medehuurder, de vordering slechts bedoeld is om de beoogde huurder op korte termijn de positie van huurder te verschaffen of de beoogde medehuurder onvoldoende financiële zekerheid biedt. De stelplicht en eventueel de bewijslast dat zich een van de weigeringsgronden voordoet rust op de verhuurder; wel zullen de huurder en de beoogde medehuurder de nodige feiten moeten stellen over het samenleven indien de verhuurder dat betwist. In hoger beroep heeft [appellant] op alle drie de gronden een beroep gedaan. Dat beroep slaagt niet. Het hof zal deze drie gronden achtereenvolgens bespreken.
geen duurzame gemeenschappelijke huishouding?
3.2
Volgens [appellant] is er geen sprake van een gemeenschappelijke huishouding bij [geïntimeerden] c.s. In de eerste plaats wijst hij erop dat [geïntimeerden] c.s. vader en zoon zijn, zodat slechts onder bijzondere omstandigheden sprake kan zijn van een duurzame gemeenschappelijke huishouding. Volgens hem hebben [geïntimeerden] c.s. onvoldoende feiten en omstandigheden naar voren gebracht om te kunnen aannemen dat dergelijke bijzondere omstandigheden zich voordoen: er zijn geen stukken waaruit blijkt dat [geïntimeerden] c.s. woonkosten of kosten van levensonderhoud delen, huishoudelijke taken gezamenlijk uitvoeren, een gezamenlijke huisinrichting hebben of daartoe gezamenlijk zaken hebben aangeschaft. Ook is volgens [appellant] geen sprake van wederkerigheid, nu er hooguit sprake van is dat [geïntimeerde2] mantelzorger is voor [geïntimeerde1] Ten slotte blijkt volgens hem uit getuigenverklaringen dat [geïntimeerden] c.s. ‘een mannenhuishouding’ voeren, wat volgens hem niet duidt op gezamenlijkheid, en dat [geïntimeerde2] boven woont en zijn vader beneden, wat er eveneens op duidt dat er geen gezamenlijke huishouding is.
Volgens [geïntimeerden] c.s. is er wel sprake van een gezamenlijke huishouding. Zij stellen dat [geïntimeerde2] altijd in de woning is blijven wonen, aanvankelijk als lid van een gezin van vier, maar nadat zijn broer uit huis is gegaan alleen met zijn ouders. Nadat zijn moeder was overleden is hij er met zijn vader blijven wonen. [geïntimeerde2] werkt dagelijks op het terrein rond de woning, waar hij gewassen verbouwt. Hij heeft toegelicht dat hij en zijn vader de taken in het huishouden delen, voor zover de conditie van zijn vader dat nog toelaat. Ze zetten thee voor elkaar, koken afwisselend en eten samen. Beiden doen boodschappen. Inderdaad draagt [geïntimeerde2] zorg voor zijn vader, die op leeftijd is, maar [geïntimeerde2] lijdt aan het post-Lyme syndroom en in tijden dat hij daardoor aan bed was gekluisterd en geen prikkels kon verdragen, zorgde zijn vader voor hem. [geïntimeerde2] heeft een slaapkamer boven, zijn vader is slecht ter been en slaapt beneden. [geïntimeerden] c.s. wijzen er te slotte nog op dat een getuige verklaarde dat ze wel een getrouwd stel leken in de wijze waarop ze samenleven en dat [geïntimeerde2] geen relatie heeft met een andere persoon met wie hij mogelijk op termijn zou willen gaan samenwonen.
3.3
Behalve dat [appellant] meent er geen gezamenlijke huishouding gevoerd wordt, twijfelt hij ook aan de duurzaamheid van het gezamenlijk wonen: volgens hem zijn er aanwijzingen dat [geïntimeerde2] feitelijk elders woont of recent gewoond heeft. In de eerste plaats wijst hij op de brief van 21 juni 2022 waarmee namens [geïntimeerden] c.s. aan [appellant] is meegedeeld dat [geïntimeerde2] medehuurder wil worden. In die brief staat dat [geïntimeerde2] sinds 1 februari 2020 zijn hoofdverblijf heeft in het gehuurde. Verder is [geïntimeerde2] eigenaar geweest van de verhuurde woning, met zijn vader als huurder. De woning is in 2015 bij een executoriale verkoop verkocht aan Twentsvast. In de akte van levering van die woning was opgenomen dat deze “voor zover bekend, op dit moment niet bewoond [wordt] door de eigenaar, echter wel door een lid van diens gezin, een der zijnen, zijnde zijn vader”. Ook is [geïntimeerde2] eigenaar geweest van een woning aan het [adres2] in [plaats1] . Deze woning heeft hij eveneens in 2015 verkocht. In die koopakte is géén beding opgenomen dat de verkoper de woning niet zelf heeft bewoond; dat duidt erop dat [geïntimeerde2] die woning wel zelf zou hebben bewoond. Toen de kopers de woning in 2020 weer verkochten, is in de koopakte wel een beding opgenomen dat de verkoper de woning nooit zelf had bewoond. Bovendien is [geïntimeerde2] op het adres aan het [adres2] ingeschreven geweest van februari 2009 tot februari 2020 en heeft hij de woning aan het [adres2] weer gehuurd, nadat hij deze had verkocht. Uit deze omstandigheden leidt [appellant] af dat [geïntimeerde2] feitelijk woonde in de woning aan het [adres2] , althans dat hij deze woning aanhield om daar te kunnen gaan wonen.
[geïntimeerden] c.s. hebben dat weersproken en [geïntimeerde2] heeft dat ter zitting nader toegelicht. Volgens hem heeft hij wel degelijk zijn hele leven met zijn vader in de woning heeft gewoond. Hij heeft in 2009 de woning aan het [adres2] kunnen kopen van een familielid, maar door de gevolgen van de ziekte van Lyme is hij enkele jaren later gedurende een periode van anderhalf jaar arbeidsongeschikt geweest. Dat betekende dat hij geen inkomsten had. Daardoor heeft hij de woning moeten verkopen. Destijds heeft hij met de koper afgesproken dat hij de woning weer zou huren, niet om er zelf te gaan wonen maar omdat hij in de woning arbeidsmigranten had gehuisvest die voor hem werkten. Die koper stemde ermee in dat zij de woning bleven bewonen mits [geïntimeerde2] als huurder zou optreden en zich op dat adres zou inschrijven. [geïntimeerden] c.s. onderbouwen dit onder andere met een verklaring van de koper. Dat is ook de reden dat de gemachtigde van [geïntimeerden] c.s. in de brief van 21 juni 2022 had vermeld dat [geïntimeerde2] sinds februari 2020 zijn hoofdverblijf had in het gehuurde; feitelijk woonde [geïntimeerde2] al die tijd samen met zijn vader. Dat ten tijde van de verkoop aan Twentsvast van de woning waar hij nu woont in de leveringsakte is opgenomen dat de woning ‘voor zover bekend’ niet door de eigenaar bewoond was, was [geïntimeerde2] niet bekend. Het betrof een executoriale verkoop waar hij verder weinig invloed op had. [geïntimeerden] c.s. wijzen verder op de verklaringen van de getuigen. De broer van [geïntimeerde2] heeft verklaard dat hij niet beter weet dan dat [geïntimeerden] c.s. samen de woning bewonen. Datzelfde is verklaard door de vrouw die al sinds 2013 of 2014 wekelijks de woning schoonmaakt. Ook bevestigt zij dat in de woning aan het [adres2] Poolse werknemers wonen. Ten slotte heeft de buurman van de woning waar [geïntimeerden] c.s. (zeggen te) wonen, verklaard dat hij [geïntimeerde2] elke dag ziet, als hij hem ‘s morgens vroeg de krant van de vorige dag geeft.
3.4
Het hof overweegt als volgt. Uit de feiten en omstandigheden die [geïntimeerden] c.s. hebben aangedragen en onderbouwd, kan worden afgeleid dat in dit geval geen sprake is van een gewone situatie waarin een zoon in beginsel tijdelijk bij zijn ouder(s) woont, om later ‘uit te vliegen’ - wat in de weg zou staan aan de situatie waarin beoogd wordt duurzaam samen te leven. [geïntimeerden] c.s. hebben immers gesteld en toegelicht en met (getuigen)verklaringen onderbouwd dat [geïntimeerde2] altijd in de ouderlijke woning is blijven wonen, uiteindelijk alleen met zijn vader, en dat ze samen het huishouden runnen en voor elkaar zorgen. [appellant] heeft daar onvoldoende tegenin gebracht en heeft onvoldoende gesteld op grond waarvan het hof zou kunnen oordelen dat geen sprake is van een duurzame gemeenschappelijke huishouding. De omstandigheden waar [appellant] op wijst (met name dat [geïntimeerde2] tot 2020 huurder was van de woning aan het [adres2] ) zijn door [geïntimeerden] c.s. van een toelichting voorzien en daarmee is de stellingname dat [geïntimeerde2] niet al die tijd bij zijn vader woonde afdoende ontkracht. Voor zover [appellant] een beroep doet op de bewijskracht van de notariële aktes gaat hij eraan voorbij dat met de bedingen in de akte die zien op het al dan niet bewoond zijn geweest door de verkoper niet is bedoeld om van die omstandigheid bewijs te leveren, maar om te komen tot een risicoverdeling van eventuele gebreken in de woning die na verkoop aan het licht zouden kunnen komen. De bewijskracht van de akte strekt dan ook niet verder dan dat de partijen bij die akte een dergelijke risicoverdeling zijn overeengekomen.
3.5
Uit het voorgaande volgt al dat [appellant] tevens onvoldoende heeft gesteld voor de conclusie dat het slechts de bedoeling is van [geïntimeerden] c.s. om de [geïntimeerde2] op korte termijn de positie van huurder te verschaffen. Dat standpunt van [appellant] is immers in belangrijke mate gebaseerd op dezelfde stellingen die hij heeft betrokken om te onderbouwen dat geen sprake zou zijn van een duurzame gemeenschappelijke huishouding. Daarnaast heeft [appellant] nog gewezen op de vergevorderde leeftijd van [geïntimeerde1] en dat [geïntimeerden] c.s. nooit eerder aanleiding hebben gezien om een verzoek tot medehuurderschap in te dienen, maar aan dat argument gaat het hof voorbij. Het spreekt immers vanzelf dat de noodzaak om erkend te worden als medehuurder dringender wordt naarmate de hoofdhuurder ouder wordt en dat diens gevorderde leeftijd een medebewoner ertoe kan brengen om de procedure tot erkenning van medehuurderschap aan te gaan. Daarbij heeft [geïntimeerde2] onweersproken gesteld wat de aanleiding was voor het verzoek: hij had het er met [appellant] over gehad dat zijn vader op leeftijd komt en of hij de woning wel zou kunnen blijven bewonen, als zijn vader er niet meer zou zijn. Uit [appellant] reactie leidde hij – terecht blijkbaar – af dat [appellant] daar niet welwillend tegenover stond. De stelling dat sprake zou zijn van misbruik of, zoals [appellant] stelt, beoogd ‘stuivertje wisselen’ is dan ook onvoldoende onderbouwd.
3.6
Ten slotte heeft [appellant] nog aangevoerd dat [geïntimeerde2] onvoldoende financiële zekerheid biedt als huurder. Hij wijst erop dat er in 2021 een forse huurachterstand was van bijna € 44.000 en dat ook sindsdien de huur vaak onregelmatig en te laat wordt betaald, terwijl [geïntimeerde2] naar eigen zeggen nu al in het gehuurde woont en dus mede voor die huurbetalingen of het uitblijven daarvan verantwoordelijk is. Ook had [geïntimeerde2] kennelijk grote financiële problemen, gelet op het verloop van de huurbetalingen en omdat zijn woning executoriaal is verkocht. Hij leidt daaruit af dat [geïntimeerde2] onvoldoende inkomsten geniet uit zijn bedrijf om de huur te kunnen opbrengen.
[geïntimeerden] c.s. weerspreken dat. Zij wijzen erop dat er in het verleden een procedure is geweest bij de kantonrechter omdat [geïntimeerde1] , die toen nog alle huur betaalde, een geschil had met de toenmalige verhuurder over wat precies verhuurd werd. Uit de uitspraak van de kantonrechter, waarin hij daarover in het ongelijk werd gesteld, bleek vervolgens dat hij als gevolg van de door de kantonrechter vastgestelde huurprijs een grote huurachterstand had. Die achterstand is echter door [geïntimeerde2] binnen de
terme de grâcevan een maand aangezuiverd. Door gevolgen van de ziekte van Lyme is [geïntimeerde2] bovendien in de jaren voor 2015 een tijdlang bedlegerig geweest waardoor hij geen inkomen had. Die situatie heeft zich daarna echter niet meer in die mate voorgedaan. Feitelijk betaalt [geïntimeerde2] al jarenlang als enige de huur. De AOW-uitkering van zijn vader schiet daartoe immers tekort en zijn vader heeft inmiddels vrijwel geen aanvullende inkomsten meer. [geïntimeerde2] heeft cijfers overgelegd waaruit volgens hem kan worden afgeleid welke inkomsten hij met zijn bedrijf verwerft.
terme de grâcevan een maand aangezuiverd. Door gevolgen van de ziekte van Lyme is [geïntimeerde2] bovendien in de jaren voor 2015 een tijdlang bedlegerig geweest waardoor hij geen inkomen had. Die situatie heeft zich daarna echter niet meer in die mate voorgedaan. Feitelijk betaalt [geïntimeerde2] al jarenlang als enige de huur. De AOW-uitkering van zijn vader schiet daartoe immers tekort en zijn vader heeft inmiddels vrijwel geen aanvullende inkomsten meer. [geïntimeerde2] heeft cijfers overgelegd waaruit volgens hem kan worden afgeleid welke inkomsten hij met zijn bedrijf verwerft.
3.7
Naar het oordeel van het hof hebben [geïntimeerden] c.s. de stellingen van [appellant] aangaande de financiële gegoedheid van [geïntimeerde2] voldoende gemotiveerd weersproken. Weliswaar wordt de huur niet steeds tijdig betaald, niet gebleken is dat er een structurele achterstand bestaat. Weliswaar meent [appellant] dat [geïntimeerde1] nog huur is verschuldigd aan de vorige eigenaar maar [geïntimeerden] c.s. betwisten dat. Die vermeende achterstand brengt in elk geval geen ernstige twijfel met zich over de financiële zekerheid die [geïntimeerde2] kan bieden. Daarbij betrekt het hof dat de bedoeling van deze weigeringsgrond (art. 7:267, derde lid onder c BW) is, te voorkomen dat de verhuurder tegen zijn zin wordt opgescheept met een niet draagkrachtige huurder, maar dat in dit geval degene die huurder wil worden degene is die de huur al jarenlang betaalt en eerder zelfs een grote huurachterstand van de hoofdhuurder voor zijn rekening heeft genomen. [appellant] heeft dan ook de stelling dat sprake is van onvoldoende financiële zekerheid en daarmee van deze uitzonderingsgrond onvoldoende onderbouwd. Voor zover [appellant] ten slotte een beroep heeft willen doen op het belang dat hij heeft bij de woning en de grond eromheen vanwege zijn op termijn gewenste bedrijfsuitoefening kan het hof daar niet in meegaan. Ongeacht of de weigeringsgronden zich voordoen biedt de wet immers geen ruimte voor een afweging van de wederzijdse belangen van partijen.
De conclusie
3.8
Het hoger beroep slaagt niet. Omdat [appellant] in het ongelijk zal worden gesteld, zal het hof [appellant] tot betaling van de proceskosten in hoger beroep veroordelen. Onder die kosten vallen ook de nakosten die nodig zijn voor de betekening van de uitspraak. [1]
3.9
De veroordelingen in deze uitspraak kunnen ook ten uitvoer worden gelegd als een van partijen de beslissing van het hof voorlegt aan de Hoge Raad (uitvoerbaarheid bij voorraad)
4.De beslissing
Het hof:
4.1
bekrachtigt de vonnissen van de kantonrechter in de rechtbank Overijssel, zittingsplaats Almelo van 15 augustus 2023 en 5 maart 2024;
4.2
veroordeelt [appellant] tot betaling van de proceskosten van [geïntimeerden] c.s., tot zover begroot op:
€ 349 aan griffierecht
€ 3.870 aan salaris van de advocaat van [geïntimeerden] c.s. (3 procespunten x het toepasselijke tarief II);
4.3
bepaalt dat al deze kosten moeten worden betaald binnen 14 dagen na vandaag;
4.4
verklaart de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad;
4.5
wijst af wat verder is gevorderd.
Dit arrest is gewezen door mrs. R. Verkijk, M.P.C.J. van Bavel en J.G.J. Rinkes, en is door de rolraadsheer in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 17 maart 2026.