ECLI:NL:GHARL:2026:168

Uitspraak

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN

locatie Arnhem

afdeling civiel recht

zaaknummer gerechtshof 200.344.629

zaaknummer rechtbank Gelderland 424085

arrest van 13 januari 2026

in de zaak van

1.[appellant]

die woont in [woonplaats1]

2. [appellante]

die woont in [woonplaats1]

hierna gezamenlijk in mannelijk enkelvoud te noemen: [appellanten]

advocaat: mr. M.P.G.M. Gorgels

[geïntimeerde]

die is gevestigd in [woonplaats2]

hierna te noemen: [geïntimeerde]

advocaat: mr. A.P. Maes.

1.Het verloop van de procedure in hoger beroep

1.1.

[appellanten] heeft bij dit hof hoger beroep ingesteld tegen het vonnis dat de rechtbank Gelderland, zittingsplaats Arnhem, op 8 mei 2024 tussen partijen heeft uitgesproken. Het verloop van de procedure in hoger beroep blijkt uit:

de dagvaarding in hoger beroep
de memorie van grieven
de memorie van antwoord
het verslag (proces-verbaal) van de mondelinge behandeling die op 12 december 2025 is gehouden.

2.De kern van de zaak

2.1.

Tijdens een open dag op 9 april 2023 heeft [appellanten] op het vakantiepark ‘ Marina Park Bad Nederrijn ’ een koopovereenkomst gesloten waarbij hij van [geïntimeerde] (eigenaar van het park) een kavel kocht en een daarop nog te plaatsen recreatiewoning. Drie dagen later heeft [appellanten] met een beroep op de wettelijke bedenktijd aan [geïntimeerde] laten weten die koop te willen ontbinden. [geïntimeerde] liet weten dat [appellanten] geen beroep op de wettelijke bedenktijd toekwam. Partijen spraken vervolgens een annuleringsprijs af van 20% van de totale netto koopsom. Dat bedrag heeft [appellanten] op dezelfde dag, 12 april 2023, aan [geïntimeerde] betaald.

2.2.

[appellanten] wil dat de overeenkomst van 9 april 2023 wordt ontbonden verklaard dan wel vernietigd, dat de voortbouwende overeenkomst van 12 april 2023 wordt vernietigd en dat [geïntimeerde] wordt veroordeeld om de door [appellanten] betaalde annuleringsprijs van € 76.300 terug te betalen.

2.3.

De rechtbank heeft de vorderingen van [appellanten] afgewezen. Volgens haar betrof de overeenkomst van 12 april 2023 een vaststellingsovereenkomst waaraan partijen gebonden zijn. Daar komt [appellanten] in hoger beroep tegen op. Hij vraagt aan het hof om zijn (in hoger beroep iets aangepaste) vorderingen alsnog toe te wijzen.

2.4.

Het hof komt tot een ander oordeel dan de rechtbank en zal de overeenkomsten van 9 en 12 april 2023 vernietigen en [geïntimeerde] veroordelen tot terugbetaling van het bedrag van € 76.300, vermeerderd met wettelijke rente. Hierna zal het hof toelichten waarom het tot deze beslissing komt.

3.De toelichting op de beslissing van het hof

De feiten

3.1.

Tijdens een open dag op 9 april 2023 heeft de door [geïntimeerde] ingehuurde makelaar, [naam makelaar] , [appellanten] rondgeleid over het Marina Park Bad Nederrijn , een recreatiewoning laten zien en uitleg gegeven. Ter plekke heeft [appellanten] de hieronder opgenomen ‘verkoopbevestiging’ getekend voor de op kavel [nummer] te plaatsen ‘ [naam recreatiewoning] ’:

3.2.

Op 12 april 2023 is [appellanten] teruggegaan naar het park, om de overeenkomst – met een beroep op de wettelijke bedenktijd van drie dagen – te ontbinden. De heer [naam 1] , mede-eigenaar en medewerker van [geïntimeerde] , heeft daarop laten weten dat de wettelijke bedenktijd niet gold omdat [appellanten] geen consument is. Hij gaf aan dat [appellanten] van de koop kon afzien als hij 20% annuleringskosten zou betalen. Daar heeft [appellanten] mee ingestemd. Op die dag hebben partijen opnieuw een verkoopbevestiging ondertekend waarin is opgenomen:

“
Extra voorzieningen:

is akkoord met de annuleringsprijs van € 76.300,-

Bijzonderheden:

Hiermee word na betaling van € 76.300,- de koop van villa [nummer] ontbonden

(…)

Afleverdatum: Koopcontract wort geannuleerd bij betaling van € 76.300”.

3.3.

[appellanten] heeft op 12 april 2023 het bedrag van € 76.300 (20% van de som van € 181.500 en € 200.000) aan [geïntimeerde] betaald. Bij brief van 25 mei 2023 heeft [appellanten] [geïntimeerde] gesommeerd het bedrag binnen zeven dagen terug te betalen. Daaraan heeft [geïntimeerde] niet voldaan.

Op 12 april 2023 is geen vaststellingsovereenkomst gesloten

3.4.

Partijen twisten in hoger beroep over de vraag of zij op 12 april 2023 een vaststellingsovereenkomst in de zin van artikel 7:900 BW hebben gesloten.

3.5.

Het hof komt tot het oordeel dat de overeenkomst, anders dan [geïntimeerde] aanvoert, niet is gesloten ter beëindiging van een geschil over de vraag of [appellanten] de koop mocht ontbinden. Weliswaar waren partijen het niet eens over de vraag of [appellanten] een beroep op de wettelijke bedenktijd (neergelegd in artikel 7:2 lid 2 BW) toekwam, maar dat betekent nog niet dat de afspraak om een annuleringsprijs van 20% te betalen, gemaakt is om een einde te maken aan die onenigheid.

3.6.

Uit het debat tussen partijen en hun toelichting tijdens de mondelinge behandeling bij het hof blijkt de volgende gang van zaken. [naam 1] wees [appellanten] beroep op de ontbindingsmogelijkheid af omdat [appellanten] volgens hem geen consument was. [naam 1] heeft [appellanten] daarop een aantal opties geboden (afname van kavel en villa door [appellanten] en doorverkoop via [geïntimeerde] , koop van een andere kavel, of plaatsing van de gekochte villa op een gehuurde kavel) die [appellanten] afwees omdat die opties hem niet pasten. [appellanten] wilde op dat moment geen recreatiewoning meer kopen. [naam 1] heeft vervolgens gewezen op de annuleringsmogelijkheid voor 20% van de totale koopsom. [geïntimeerde] heeft tijdens de mondelinge behandeling bij het hof toegelicht dat [naam 1] op die annuleringsprijs kwam omdat in artikel 10 lid 2 van de (op de overeenkomst van 9 april 2023 toepasselijke) algemene voorwaarden een boete van 20% van de totale koopsom is gesteld op het tekortschieten door koper in de nakoming van zijn verplichtingen. Omdat [appellanten] zich verbonden had tot afname was hij volgens [geïntimeerde] die boete verschuldigd. [appellanten] heeft ervoor gekozen om die annuleringsprijs te accepteren, omdat hij zo in ieder geval goedkoper uitkwam dan wanneer hij kavel en recreatiewoning alsnog zou afnemen.

3.7.

[geïntimeerde] heeft [appellanten] dus gehouden aan de in de overeenkomst gestelde boete op het niet afnemen van het gekochte en [appellanten] heeft daarmee ingestemd. Dat valt niet aan te merken als een vaststellingsovereenkomst. Ten overvloede merkt het hof nog op dat de conclusie dat de afspraak van 12 april 2023 niet kwalificeert als een vaststellingsovereenkomst wordt ondersteund door het feit dat ook [geïntimeerde] de afspraak destijds niet als zodanig zag. In het vonnis van 8 mei 2024 staat onder 3.4 namelijk:

“Ter zitting is verder besproken of de overeenkomst van 12 april 2023 moet worden beschouwd als een vaststellingsovereenkomst. Volgens de advocaat van Marina Park is dat niet zo, omdat er volgens hem geen geschil was. De advocaat van de heer en mevrouw [appellanten] heeft het standpunt ingenomen dat die overeenkomst een voortbouwende overeenkomst op de ontbinding is.”

De overeenkomst van 12 april 2023 bouwt voort op de overeenkomst van 9 april 2023

3.8.

Het feit dat de overeenkomst van 12 april 2023 niet heeft te gelden als een vaststellingsovereenkomst, maakt dat die overeenkomst moet worden gezien als een nadere overeenkomst die de strekking had om voort te bouwen op de overeenkomst van 9 april 2023 door uitvoering te geven aan het bepaalde in artikel 10 lid 2 van de algemene voorwaarden en de oorspronkelijk aangegane verplichtingen op te heffen. Artikel 6:229 BW bepaalt dat een voortbouwende overeenkomst vernietigbaar is als de rechtsverhouding waarop de overeenkomst voortbouwde, ontbreekt. Als [appellanten] beroep op ontbinding of vernietiging van de overeenkomst van 9 april 2023 slaagt, kan dus ook zijn beroep op vernietiging van de overeenkomst van 12 april 2023 worden toegewezen.

De overeenkomst van 9 april 2023 is vernietigbaar

3.9.

[appellanten] heeft onder meer aangevoerd dat de overeenkomst van 9 april 2023 vernietigbaar is. [appellanten] legt daaraan onder meer ten grondslag dat hij heeft gedwaald omdat [geïntimeerde] haar mededelingsplicht heeft geschonden (artikel 6:228 lid 1 sub b BW) en dat [geïntimeerde] het verbod op oneerlijke handelspraktijken (artikel 6:193b BW) heeft overtreden. Volgens [appellanten] is hij daardoor overgegaan tot het sluiten van een koopovereenkomst die hij anders niet gesloten zou hebben. In het kader van zijn beroep op dwaling wijst [appellanten] er onder meer op dat:

niet gezegd is dat de recreatiewoning elke winter gedurende vijf maanden van de kavel gehaald zou worden en elders opgeslagen zou worden,
de koopprijs voor de kavel € 200.000 k.k. zou bedragen, maar dat niet duidelijk is of het bedrag vermeerderd zou worden met btw of met overdrachtsbelasting; daarvoor is van belang of de kavel kwalificeert als bouwterrein (in dat geval is btw verschuldigd) of niet (in dat geval is overdrachtsbelasting verschuldigd).

In het kader van zijn beroep op een oneerlijke handelspraktijk wijst [appellanten] ook op het weglaten van de essentiële informatie dat de recreatiewoning vijf maanden per jaar niet te gebruiken is. Verder wijst hij er onder meer op dat in de verkoopbevestiging geen duidelijkheid is verschaft over de leveringsdatum van de kavel, over de vraag of de woning nog gebouwd moest worden en over de hoogte en het moment van de aanbetaling.

3.10.

[geïntimeerde] heeft tegenover het beroep op dwaling aangevoerd dat op 12 april 2023 een vaststellingsovereenkomst is gesloten, zodat [appellanten] geen beroep op dwaling toekomt (hiervoor is al overwogen dat dat verweer niet opgaat). Daarnaast heeft zij slechts opgemerkt dat in de verkoopbevestiging staat vermeld dat de kavel wordt vermeerderd met de ‘kosten koper’ en dat algemeen bekend is dat daaronder overdrachtsbelasting en notariskosten worden verstaan. Verder betwist [geïntimeerde] dat zij zich schuldig heeft gemaakt aan een oneerlijke handelspraktijk. Volgens haar blijkt uit de verkoopbevestiging duidelijk dat de levering van de kavel zo spoedig mogelijk zou plaatsvinden, zodra de recreatiewoning gereed zou zijn. In haar memorie van antwoord heeft [geïntimeerde] opgemerkt dat de recreatiewoning al was geproduceerd. Tijdens de mondelinge behandeling bij het hof heeft de heer [naam 2] namens [geïntimeerde] verklaard dat de projectnotaris contact met [appellanten] zou opnemen voor levering van de kavel. De hoogte van de ‘kosten koper’ zouden door de notaris verduidelijkt worden. Na levering van de kavel zou de recreatiewoning geleverd worden. De prijs daarvan zou betaald moeten worden voorafgaand aan de plaatsing ervan. Over de aanbetaling heeft [geïntimeerde] niets opgemerkt. [naam 2] heeft tijdens de mondelinge behandeling bij het hof verder verklaard dat hij zich niet kan voorstellen dat [naam makelaar] niets heeft gezegd over het weghalen van de recreatiewoning in de wintermaanden, maar dat hij er niet bij is geweest. [geïntimeerde] heeft de stelling van [appellanten] dat niet is verteld dat de recreatiewoning elke winter vijf maanden wordt weggehaald, niet eerder of gemotiveerder betwist.

3.11.

Het hof zal eerst ingaan op de vraag of [appellanten] een consument is. Dat wordt door [geïntimeerde] betwist en is relevant voor de vraag of de wettelijke regeling omtrent oneerlijke handelspraktijken van toepassing is. Vervolgens zal het hof ingaan op de vraag of [geïntimeerde] het verbod op oneerlijke handelspraktijken heeft overtreden en of [geïntimeerde] haar mededelingsplicht heeft geschonden, zodat [appellanten] de overeenkomst van 9 april 2023 op grond van dwaling kan vernietigen.

-
[appellanten] is een consument

3.12.

Tussen partijen staat als onbetwist vast dat [appellanten] , zowel de heer als mevrouw [appellanten] , in april 2023 met pensioen waren, dat zij nooit een onderneming hebben gehad en nooit zakelijk vastgoed hebben gehad. [appellanten] kocht slechts deze ene recreatiewoning.

3.13.

Naar het oordeel van de rechtbank heeft [geïntimeerde] in het licht van die feiten onvoldoende gemotiveerd betwist dat [appellanten] de recreatiewoning als consument kocht. [geïntimeerde] heeft niet gesteld dat [appellanten] ten tijde van de aankoop van de recreatiewoning bedrijfs- of beroepsactiviteiten ontplooide en zo ja, welke dan. Ook als [appellanten] de recreatiewoning zou hebben gekocht om deze – al dan niet naast eigen gebruik – te verhuren, maakt dat niet dat [appellanten] handelde in de uitoefening van een beroep of bedrijf^[1]. Daarom is niet relevant dat [appellanten] in de verkoopbevestiging heeft verklaard het chalet te kopen voor verhuurdoeleinden. De vraag of [appellanten] dat daadwerkelijk aan [naam makelaar] heeft verklaard, wat [appellanten] ontkent (volgens hem heeft hij meermaals gezegd dat hij de recreatiewoning slechts voor eigen gebruik kocht), kan dus in het midden blijven.

3.14.

Volledigheidshalve merkt het hof nog op dat het voor de kwalificatie van het handelen als consument gaat om de hoedanigheid waarin een natuurlijke persoon handelt: al dan niet in de uitoefening van een beroep op bedrijf. Die hoedanigheid wijzigt niet door daarover in een overeenkomst een (voorgedrukte) verklaring op te nemen. Het feit dat [geïntimeerde] in het format van haar verkoopbevestiging (volgens [naam 2] het enige format dat gebruikt wordt wanneer een klant een kavel en een vakantiewoning koopt) voorgedrukt heeft staan “Koper verklaart voor de aankoop van het recreatieobject nadrukkelijk te handelen in uitoefening van beroep of bedrijf”, kan [appellanten] dus niet zijn hoedanigheid van consument ontnemen.

-
Oneerlijke handelspraktijk

3.15.

Uit artikel 6:193b lid 2 BW in samenhang met 6:193d BW volgt dat een handelspraktijk onder meer oneerlijk is indien essentiële informatie welke de gemiddelde consument nodig heeft om een geïnformeerd besluit over een transactie te nemen, wordt weggelaten, waardoor de gemiddelde consument een besluit over een overeenkomst neemt of kan nemen, dat hij anders niet had genomen. Indien een handelaar het verbod op oneerlijke handelspraktijken overtreedt en een consument als gevolg hiervan overgaat tot het sluiten van een overeenkomst die hij anders niet zou hebben gesloten, kan de consument met een beroep op (onder meer) dwaling ook de overeenkomst vernietigen.^[2]

3.16.

Met [appellanten] is het hof van oordeel dat het voor een geïnformeerd besluit over de aankoop van de kavel en de recreatiewoning in ieder geval essentieel was om te laten weten dat de recreatiewoningen elk jaar gedurende vijf maanden niet te gebruiken zijn. Ongeacht de vraag of een recreatiewoning dient voor eigen gebruik of voor verhuur brengt dit immers een aanzienlijke gebruiksbeperking met zich mee. [geïntimeerde] heeft de stelling van [appellanten] dat pas tijdens de mondelinge behandeling bij de rechtbank naar voren is gekomen dat de woning gedurende de winterperiodes niet te gebruiken is, niet (voldoende gemotiveerd) betwist. Weliswaar heeft [geïntimeerde] tijdens de mondelinge behandeling bij het hof verklaard (voor het eerst) dat zij zich niet kan voorstellen dat [naam makelaar] deze informatie niet heeft gegeven, maar dit is geen deugdelijke betwisting van de stelling van [appellanten] en bovendien is die betwisting – in het licht van de tweeconclusieregel – te laat. Dat [appellanten] , indien hij had geweten dat de recreatiewoning maar zeven maanden per jaar te gebruiken is, de kavel en woning niet zou hebben gekocht, heeft hij uitvoerig toegelicht en is door [geïntimeerde] niet betwist.

3.17.

Alleen het weglaten van voormelde informatie leidt daarom al tot het oordeel dat [geïntimeerde] het verbod op oneerlijke handelspraktijken heeft overtreden. Daar komt nog bij dat [geïntimeerde] ook op het punt van de leveringsdatum, de aanbetalingsdatum en de hoogte van de kosten koper essentiële informatie niet heeft gegeven (zie artikel 6:193e lid 1 onder c en d BW). [geïntimeerde] heeft onvoldoende feiten of omstandigheden aangedragen die kunnen leiden tot het oordeel dat die informatie in dit geval niet gegeven hoefde te worden.

-
Dwaling

3.18.

Zoals ook uit het onder 3.16 overwogene voortvloeit, moest [geïntimeerde] begrijpen dat voor [appellanten] van beslissende betekenis was dat het gebruik van de recreatiewoning onbeperkt was. Daarom had [geïntimeerde] aan [appellanten] moeten mededelen dat de woning slechts zeven maanden per jaar te gebruiken was. Als gezegd heeft [geïntimeerde] de stelling van [appellanten] dat deze mededeling achterwege is gebleven niet (voldoende gemotiveerd) betwist. Evenmin heeft [geïntimeerde] betwist dat [appellanten] de overeenkomst bij een juiste voorstelling van zaken niet zou hebben gesloten. Dit leidt tot de conclusie dat de overeenkomst van 9 april 2023 op grond van dwaling vernietigbaar is.

Onverschuldigde betaling

3.19.

Het voorgaande leidt ertoe dat het hof de overeenkomst van 9 april 2023 én de daarop voortbouwende overeenkomst van 12 april 2023 zal vernietigen op de voet van artikel 6:228 respectievelijk 6:229 BW. Daarmee ontvalt de rechtsgrond aan de betaling van € 76.300. Op grond van artikel 6:203 BW is [appellanten] daarom gerechtigd het door hem betaalde bedrag als onverschuldigd betaald van [geïntimeerde] terug te vorderen. De door [appellanten] gevorderde wettelijke rente is toewijsbaar vanaf 2 juni 2023. Vanaf die datum is [geïntimeerde] immers in verzuim (zie hiervoor onder 3.3).

Buitengerechtelijke incassokosten

3.20.

[appellanten] heeft ook gevorderd om [geïntimeerde] te veroordelen tot betaling van € 1.538 aan incassokosten conform de staffel van het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten (hierna: het Besluit). Het hof overweegt dat het Besluit niet van toepassing is omdat de vordering van [appellanten] is gebaseerd op onverschuldigde betaling. De vraag of de buitengerechtelijke incassokosten verschuldigd zijn, wordt in zulke gevallen getoetst aan het Rapport BGK-integraal. Hiervoor is, in tegenstelling tot het Besluit incassokosten, vereist dat [appellanten] stelt en onderbouwt dat er buitengerechtelijke incassowerkzaamheden zijn verricht. Dat er alleen een (herhaalde) sommatiebrief is verstuurd, is niet voldoende om de vordering toe te wijzen en meer heeft [appellanten] niet gesteld over de buitengerechtelijke incassowerkzaamheden. De gevorderde incassokosten worden hierom afgewezen.

Geen bewijslevering

3.21.

Omdat [geïntimeerde] geen voldoende concrete feiten heeft gesteld die, indien bewezen, tot een ander oordeel kunnen leiden, komt het hof niet toe aan bewijslevering. Het hof passeert daarom het bewijsaanbod van [geïntimeerde] .

De conclusie

3.22.

Het hoger beroep slaagt dus. De andere grondslagen van [appellanten] hoeven daarom niet meer besproken te worden. Omdat [geïntimeerde] in het ongelijk zal worden gesteld, zal het hof [geïntimeerde] tot betaling van de proceskosten zowel in hoger beroep als bij de rechtbank veroordelen. Onder die kosten vallen ook de nakosten die nodig zijn voor de betekening van de uitspraak.^[3]

3.23.

De veroordelingen in deze uitspraak kunnen ook ten uitvoer worden gelegd als een van partijen de beslissing van het hof voorlegt aan de Hoge Raad (uitvoerbaarheid bij voorraad).

4.De beslissing

Het hof:

4.1.

vernietigt het vonnis van de rechtbank Gelderland, zittingsplaats Arnhem, van 8 mei 2024 en beslist als volgt:

4.2.

vernietigt de tussen partijen gesloten overeenkomsten van 9 april 2023 en 12 april 2023;

4.3.

veroordeelt [geïntimeerde] tot betaling aan [appellanten] van € 76.300, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 2 juni 2023 tot aan de dag van terugbetaling;

4.4.

veroordeelt [geïntimeerde] tot betaling van de volgende proceskosten van [appellanten] tot aan de uitspraak van de rechtbank:

€ 1.301 aan griffierecht

€ 132,29 aan kosten voor het betekenen (bekendmaken) van de dagvaarding aan [geïntimeerde]

€ 2.428 aan salaris van de advocaat van [appellanten] (2 procespunten x het toepasselijke tarief IV)

en tot betaling van de volgende proceskosten van [appellanten] in hoger beroep:

€ 798 aan griffierecht

€ 139,42 aan kosten voor het betekenen van de dagvaarding aan [geïntimeerde]

€ 4.426 aan salaris van de advocaat van [appellanten] (2 procespunten x het toepasselijke appeltarief IV).

4.5.

bepaalt dat al deze kosten moeten worden betaald binnen 14 dagen na vandaag;

4.6.

verklaart de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;

4.7.

wijst af wat verder is gevorderd.

Dit arrest is gewezen door mrs. L.J. de Kerpel-van de Poel, S.B. Boorsma en M.F.A. Evers, en is door de rolraadsheer in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 13 januari 2026.

Vernietiging koopovereenkomst recreatiewoning op grond van dwaling en oneerlijke handelspraktijken