Uitspraak
GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN
locatie Leeuwarden, afdeling civiel recht
zaaknummer gerechtshof 200.356.185/01
zaaknummer rechtbank Overijssel, zittingsplaats Zwolle 11289771
arrest van 21 april 2026
in de zaak van
[appellant]
die woont in [woonplaats]
hierna:
[appellant]
[appellant]
advocaat: mr. S.M. Carabain-Klomp
en
de Vereniging van Eigenaren [adres1] / [adres2] te [plaats]
die is gevestigd in [plaats]
hierna:
de VvE
de VvE
advocaat: mr. H.J.G. Braakhuis
1.Het verloop van de procedure in hoger beroep
1.1.
[appellant] heeft hoger beroep ingesteld bij het gerechtshof (hierna: het hof) tegen het vonnis dat de kantonrechter in de rechtbank Overijssel, zittingsplaats Zwolle (hierna: de kantonrechter) op 25 maart 2025 tussen partijen heeft uitgesproken [1] . Het verloop van de procedure in hoger beroep blijkt uit:
- de dagvaarding in hoger beroep
- de memorie van grieven
- de memorie van antwoord
- het bericht van de advocaat van [appellant] van 24 december 2025 dat niet meer kan worden aangeleverd het proces-verbaal van de mondelinge behandeling bij de kantonrechter van 20 februari 2025 (de zittingsaantekeningen zitten wel in het procesdossier)
1.2.
Hierna hebben partijen het hof gevraagd arrest te wijzen.
2.De kern van de zaak
2.1.
[appellant] is rechthebbende op het appartementsrecht aan de [adres3] in [plaats] en is lid van de VvE. Op 7 januari 2022 heeft de huurder van dit appartement van [appellant] wateroverlast gehad. In deze zaak ligt de vraag voor of de wateroverlast is veroorzaakt door een gebrek aan de gemeenschappelijke delen van het gebouw waarvoor de VvE verantwoordelijk is, zoals [appellant] stelt en de VvE betwist.
2.2.
De VvE heeft bij de kantonrechter betaling van € 1.504,20 aan achterstallige voorschotbijdragen gevorderd die door [appellant] waren verrekend met een schadevergoedingsvordering die hij op zijn beurt stelde te kunnen verhalen op de VvE. [appellant] heeft bij de kantonrechter gevorderd de VvE te veroordelen tot betaling van € 7.451,58 aan schadevergoeding als gevolg van de wateroverlast.
De kantonrechter heeft de vordering van de VvE toegewezen en de vordering van [appellant] afgewezen.
2.3.
De bedoeling van het hoger beroep van [appellant] is dat zijn afgewezen vordering alsnog wordt toegewezen onder vermeerdering van zijn vordering met het indexeren (gezien het tijdsverloop) van het door hem gevorderde schadebedrag van € 7.451,58 te vermeerderen met wettelijke rente.
2.4.
Het hof zal beslissen dat de VvE niet aansprakelijk is voor de gevolgen van de wateroverlast en licht dat hierna toe. Het hof laat het vonnis van de kantonrechter in stand.
3.De toelichting op de beslissing van het hof
Vermeerdering van eis
3.1.
De VvE heeft geen bezwaar gemaakt tegen de vermeerdering van eis van [appellant] . Het hof ziet ook geen reden om de eisvermeerdering van [appellant] buiten beschouwing te laten en zal dan ook beslissen op de vermeerderde eis van [appellant] .
De feiten
3.2.
[appellant] is rechthebbende op het appartementsrecht aan de [adres3] in [plaats] en is lid van de VvE.
3.3.
Op 7 januari 2022 is water uit de afvoer van de douche omhooggekomen en verder het appartement ingestroomd. Daarbij is schade ontstaan aan de laminaatvloer en ondervloer. [appellant] verhuurde op dat moment het appartement.
3.4
Artikel 16 lid 1 van Pro de akte van splitsing luidt:
De vereniging voert het beheer over - en draagt de zorg voor het onderhoud van de gemeenschappelijke gedeelten en de gemeenschappelijke zaken.
3.4.
Artikel 17 lid 1 aanhef Pro en onder g van de akte van splitsing luidt:
Tot de gemeenschappelijke gedeelten en de gemeenschappelijke zaken worden onder meer gerekend, voor zover aanwezig: (…) de leidingen voor: de afvoer van hemelwater, gootwater en fecaliën, voor zover niet uitsluitend dienstbaar aan één privégedeelte
Tot de gemeenschappelijke gedeelten en de gemeenschappelijke zaken worden onder meer gerekend, voor zover aanwezig: (…) de leidingen voor: de afvoer van hemelwater, gootwater en fecaliën, voor zover niet uitsluitend dienstbaar aan één privégedeelte
3.5.
Artikel 28 lid 1 van Pro de akte van splitsing luidt:
Iedere eigenaar en gebruiker is verplicht zijn privé gedeelte behoorlijk te onderhouden. Tot dat onderhoud behoort met name (…) het schoonhouden en ontstoppen van alle sanitair en leidingen met uitzondering van de leidingen als bedoeld in artikel 17 eerste Pro lid onder g.
Iedere eigenaar en gebruiker is verplicht zijn privé gedeelte behoorlijk te onderhouden. Tot dat onderhoud behoort met name (…) het schoonhouden en ontstoppen van alle sanitair en leidingen met uitzondering van de leidingen als bedoeld in artikel 17 eerste Pro lid onder g.
3.6
Artikel 30 leden Pro 1 en 2 van de akte van splitsing luiden:
1. Alle privé gedeelten, met uitzondering van de zich daarin bevindende gemeenschappelijke gedeelten en/of gemeenschappelijke zaken, zijn voor rekening en risico van de betrokken eigenaar.
1. Alle privé gedeelten, met uitzondering van de zich daarin bevindende gemeenschappelijke gedeelten en/of gemeenschappelijke zaken, zijn voor rekening en risico van de betrokken eigenaar.
2. Het in heteerstelid bepaalde geldt niet voor schade die veroorzaakt is door een evenement dat buiten de betrokken privé gedeelten heeft plaatsgehad. In dat geval komt de schade aan dat privé -gedeelte voor de eigenaars gezamenlijk, onverminderd hun verhaal op degene die voor de schade aansprakelijk is.
3.6.
Tussen januari 2022 en december 2023 hebben partijen contact gehad over de schade als gevolg van de wateroverlast en wie aansprakelijk is voor die schade. De VvE heeft aansprakelijkheid ontkend, maar wel melding gemaakt van schade als gevolg van de wateroverlast bij de opstalverzekering. De verzekeraar heeft de schade niet vergoed omdat de laminaatvloer een verhuisbare vloer is en verhuisbare vloeren niet onder de dekking van de verzekering vallen.
De verdere beoordeling
3.7.
[appellant] houdt de VvE aansprakelijk voor de schade die hij stelt te hebben geleden als gevolg van de wateroverlast op 7 januari 2022 in het appartement waarvan hij eigenaar is. De gezamenlijke appartementseigenaren zijn in deze procedure niet betrokken.
3.8.
[appellant] legt aan zijn vordering ten grondslag dat de VvE als bezitter van het appartementengebouw aansprakelijk is voor een gebrek van de gemeenschappelijke waterafvoer die waterschade in zijn appartement heeft veroorzaakt (artikel 6:174 BW Pro). [appellant] stelt dat water uit de afvoer van de douche omhoog is gekomen als gevolg van een gebrek in een gemeenschappelijke afvoerleiding. Meer specifiek stelt [appellant] dat rioolwater uit een gemeenschappelijke standleiding omhoog is gekomen en via het doucheputje verder zijn appartement in is gestroomd.
3.9.
De kantonrechter heeft geoordeeld dat [appellant] deze stelling onvoldoende heeft onderbouwd. De eerste twee grieven van [appellant] richten zich tegen dat oordeel. Die grieven slagen niet. Het hof is namelijk van oordeel dat [appellant] ook in hoger beroep zijn stelling onvoldoende heeft onderbouwd. Daarvoor is het volgende redengevend.
3.10.
De VvE heeft de stelling van [appellant] gemotiveerd betwist. Ter onderbouwing van haar betwisting heeft de VvE allereerst aangevoerd dat de standleiding waar de afvoer van het appartement van [appellant] op is aangesloten in 2015 is vervangen en dat geen van de andere aan de betreffende standleiding verbonden appartementen op 7 januari 2022 last had van wateroverlast. [appellant] betwist deze twee door de VvE ter onderbouwing van haar betwisting aangevoerde feiten niet gemotiveerd, waarmee hiervan kan worden uitgegaan.
3.11.
Verder voert de VvE aan dat de wateroverlast waarschijnlijk het gevolg is van een verstopping van de afvoer van de douche, die op grond van artikel 17 lid 1 onder Pro g van de akte van splitsing niet tot de gemeenschappelijke zaken behoort. [appellant] betwist deze stelling van de VvE. Anders dan [appellant] betoogt, komt daarmee niet op de VvE de stelplicht en bewijslast te rusten dat de wateroverlast die oorzaak heeft. De VvE voert dat immers ter onderbouwing van haar betwisting aan.
3.12.
Omdat de VvE de door [appellant] gestelde oorzaak van de wateroverlast gemotiveerd heeft betwist, ligt het op de weg van [appellant] om zijn stelling nader te onderbouwen. [appellant] stelt dat ten tijde van de wateroverlast in het appartement geen kraan open stond en de afwasmachine en wasmachine niet in gebruik waren. Verder wijst [appellant] op een door hem overgelegde e-mail van zijn (toenmalige) huurster van 10 januari 2022 die aan hem is gericht waarin zij schrijft: “
Zojuist heb ik iemand van de VVE gesproken, hij gaf aan dat het goed mogelijk is dat er ergens boven mij een verstopping is losgekomen wat de overstroming heeft veroorzaakt, doordat de leidingen de hele bups water niet aan konden. Hij stelde voor dat alle woningen HG duo door het riool spoelen zodat alles wat er aan verstoppingen nog zit oplossen. Mochten wij daarna nog stankoverlast ervaren dan zal de VVE verder kijken.”
Zojuist heb ik iemand van de VVE gesproken, hij gaf aan dat het goed mogelijk is dat er ergens boven mij een verstopping is losgekomen wat de overstroming heeft veroorzaakt, doordat de leidingen de hele bups water niet aan konden. Hij stelde voor dat alle woningen HG duo door het riool spoelen zodat alles wat er aan verstoppingen nog zit oplossen. Mochten wij daarna nog stankoverlast ervaren dan zal de VVE verder kijken.”
3.13.
In het licht van de feiten zoals die zijn komen vast te staan (de standleiding waar de afvoer van het appartement van [appellant] op is aangesloten is in 2015 vervangen en geen van de andere aan de betreffende standleiding verbonden appartementen had op 7 januari 2022 last van wateroverlast) en gelet op de verdere gemotiveerde betwisting van de VvE, heeft [appellant] zijn stelling naar het oordeel van het hof onvoldoende onderbouwd. Vanwege die gemotiveerde betwisting van de VvE had van [appellant] in ieder geval mogen worden verwacht dat hij onderzoek had gedaan naar de oorzaak van de wateroverlast en had vastgesteld dat die niet lag in de staat van de op grond van artikel 28 lid 1 van Pro de akte van splitsing tot het privégedeelte van [appellant] behorende afvoer(leiding) van de douche naar de standleiding. Niet is gebleken dat [appellant] dit heeft gedaan. Dat hij dat heeft nagelaten klemt temeer omdat gesteld noch gebleken is dat zich voor of na 7 januari 2022 soortgelijke wateroverlast in een van de aan de standleiding verbonden appartementen heeft voorgedaan.
3.14.
Uit de gestelde omstandigheid dat ten tijde van de overstroming geen kraan open stond en de afwasmachine en wasmachine niet in gebruik waren volgt niet dat rioolwater als gevolg van een gebrekkige gemeenschappelijke leiding via de doucheput het appartement in moet zijn gekomen. Het door [appellant] overgelegde beeldmateriaal spreekt de stelling van [appellant] ook tegen. Op dat beeldmateriaal is namelijk helder water te zien op vloeren van het appartement en rioolwater is niet helder. De VvE wijst daar ook op.
3.15.
De e-mail van 10 januari 2022 waar [appellant] naar verwijst omvat niet meer dan een van horen zeggen aanname van iemand waarvan niet duidelijk is wie het is.
3.16.
Het voorgaande leidt tot de conclusie dat onvoldoende is onderbouwd dat de wateroverlast is veroorzaakt door een gebrek in een gemeenschappelijk deel van het appartementengebouw. De tegen de VvE ingestelde op de opstalaansprakelijkheid van artikel 6:174 BW Pro gebaseerde vordering is daarom niet toewijsbaar.
3.17.
Ten overvloede overweegt het hof nog dat de VvE niet is aan te merken als bezitter van het gebouw dat volgens [appellant] een gebrekkige gemeenschappelijke standleiding heeft. De VvE is slechts de rechtspersoon waarin de gezamenlijk appartementseigenaren zijn verenigd. De VvE heeft wel tot taak de gemeenschappelijke gedeelten en zaken van het gebouw ten behoeve van de eigenaren te beheren en te onderhouden maar dat maakt haar nog geen bezitter van het gebouw. De vordering van [appellant] is daarom niet toewijsbaar op grond van artikel 6:174 BW Pro dat alleen risicoaansprakelijkheid schept voor de bezitter van een gebrekkige opstal [2] . De VvE heeft daar in de procedure bij de kantonrechter ook op gewezen. Dit betekent dat ook als de grieven van [appellant] wel zouden slagen, vanwege de devolutieve werking de vordering niet op grond van artikel 6:174 BW Pro had kunnen worden toegewezen.
3.18.
Ook als de stellingen van [appellant] zo moeten worden begrepen dat hij aan zijn vordering ten grondslag legt dat de VvE tegenover hem tekort is geschoten in haar (onderhouds)verplichtingen, is de vordering van [appellant] niet toewijsbaar omdat de stelling van [appellant] dat de wateroverlast is veroorzaakt door een gemeenschappelijke leiding voor welk onderhoud de VvE verantwoordelijk is, niet is komen vast te staan. [appellant] heeft geen andere feiten en/of omstandigheden gesteld waarop kan worden gebaseerd dat de VvE tegenover [appellant] aansprakelijk is. Tussen de VvE en [appellant] zijn wel verschillende gesprekken over de wateroverlast gevoerd maar niet is gebleken dat de VvE daarin aansprakelijkheid heeft erkend. Dat de VvE desondanks een melding gedaan bij de opstalverzekering houdt nog geen erkenning van aansprakelijkheid in.
De conclusie
3.19.
Het hoger beroep slaagt niet. Omdat [appellant] in het ongelijk zal worden gesteld, zal het hof [appellant] tot betaling van de proceskosten in hoger beroep veroordelen. Onder die kosten vallen ook de nakosten die nodig zijn voor de betekening van de uitspraak.
3.20.
De veroordelingen in deze uitspraak kunnen ook ten uitvoer worden gelegd als een van partijen de beslissing van het hof voorlegt aan de Hoge Raad (uitvoerbaarheid bij voorraad).
4.De beslissing
Het hof:
4.1.
bekrachtigt het vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Overijssel, zittingsplaats Zwolle van 25 maart 2025;
4.2.
veroordeelt [appellant] tot betaling van de volgende proceskosten van de VvE:
€ 827, - aan griffierecht
€ 912, - aan salaris van de advocaat van de VvE (1 procespunt x het toepasselijke tarief I)
4.3.
bepaalt dat al deze kosten moeten worden betaald binnen 14 dagen na vandaag;
4.4.
verklaart de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad;
4.5.
wijst af wat verder is gevorderd.
Dit arrest is gewezen door mrs. H. de Hek, O.E. Mulder en C.P. Lunter, en is door de rolraadsheer in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 21 april 2026.