Uitspraak
GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN
locatie Leeuwarden
afdeling civiel recht
zaaknummer gerechtshof 200.362.282/01
zaaknummer rechtbank Midden-Nederland 11861136
arrest in kort geding van 28 april 2026
in de zaak van
Graaf Wichman Huizen Vastgoed B.V. (GWHV)
die is gevestigd in Amsterdam
advocaat: mr. R.F. Raven
en
Wirtz Management B.V. (Wirtz)
die is gevestigd in Huizen
advocaat: mr. B.O. Eschweiler
1.Het verloop van de procedure in hoger beroep
1.1
-akte vermindering eis in conventie van GWHV
-memorie van antwoord, tevens van grieven in incidenteel hoger beroep van Wirtz
-memorie van antwoord in incidenteel hoger beroep en wijziging eis van GWHV
-op 6 maart 2026 toegezonden producties van GWHV
-op 6 maart 2026 toegezonden producties van Wirtz
-op 10 maart 2026 toegezonden productie van GWHV
-op 11 maart 2026 ingediende productie van Wirtz
-op 16 maart 2026 ingediende producties van GWHV.
1.2
Vervolgens heeft op 17 maart 2026 de mondelinge behandeling plaatsgevonden, waarvan proces-verbaal is opgemaakt. Uitspraak is bepaald op 28 april 2026 of zoveel eerder als mogelijk is.
2.De kern van de zaak
2.1
Wirtz huurt van GWHV bedrijfsruimte op de derde etage van een complex in Huizen . Daarin exploiteert Wirtz een bowlingcentrum. Partijen hebben al verschillende procedures tegen elkaar gevoerd. Die hebben als thema dat Wirtz vindt dat zij voor het gehuurde te veel huur en (voorschot) servicekosten betaalt, terwijl GWVH wil dat achterstallige huur wordt betaald en een einde komt aan het gebruik van het gehuurde door Wirtz.
Wirtz heeft nu opnieuw een huurachterstand laten ontstaan, omdat GWVH niet vrijwillig meewerkt aan verlaging van de huurprijs en de servicekosten.
2.2
In dit kort geding vordert GWHV betaling van onder meer achterstallige huur, servicekosten en contractuele boete. Daarnaast vordert zij ontruiming, vooruitlopend op ontbinding van de huurovereenkomst.
Wirtz heeft tegenvorderingen ingediend. Zij eist onder andere dat GWHV de klimaatinstallatie herstelt en gegevens verstrekt over de servicekosten, op straffe van een dwangsom.
2.3
De kantonrechter heeft in het bestreden vonnis in kort geding van 24 november 2025 [2] Wirtz veroordeeld tot betaling van € 57.286,72 achterstallige huur en voorschot servicekosten tot en met november 2025, een bedrag aan contractuele boetes met wettelijke rente en buitengerechtelijke kosten en de proceskosten in conventie. Enkele vorderingen zijn (deels) afgewezen.
2.4
De kantonrechter heeft op vordering van Wirtz GWHV veroordeeld tot het laten verrichten van onderzoek naar klimaatinstallatie en, bij gebleken gebreken, naar oplossingen waarmee een adequate en aangename temperatuur te bereiken zou zijn. Ook is GWHV veroordeeld om binnen twee maanden na afronding van dat onderzoek werkzaamheden uit te laten voeren als in dat onderzoek is gebleken van gebreken of een oplossing voor de temperatuur, een en ander op straffe van dwangsom.
Daarnaast is GWHV op verbeurte van een dwangsom veroordeeld om inzage te geven in meetgegevens van het gehuurde en het totale bedrijfsgebouw, toe te lichten waarom tussen 2019 en 2023 gebruik is gemaakt van wisselende doorbelastingpercentages voor dezelfde kostensoort en informatie te geven over achterliggende nota’s voor bovenmatig hoge kosten voor de cv-installatie. GWHV is veroordeeld in de proceskosten van reconventie.
2.5
Het vonnis van de kantonrechter is in conventie en reconventie uitvoerbaar bij voorraad verklaard. GWHV heeft het vonnis op 13 januari 2026 laten betekenen en executoriaal beslag laten leggen.
In het tussenarrest van 20 januari 2026 heeft het hof de tenuitvoerlegging geschorst van de veroordeling van Wirtz tot betaling van € 57.286,72 en de veroordelingen van GWHV tot onderzoek naar oplossingen voor het bereiken van een aangename temperatuur, het uitvoeren van daarvoor nodige werkzaamheden en de daarop gestelde dwangsom, een en ander tot en met twee weken na de (inmiddels op 17 maart 2026 gehouden) mondelinge behandeling.
2.6
In hoger beroep vordert GWHV, na wijziging van eis, vernietiging van het bestreden vonnis voor zover haar vorderingen zijn afgewezen en alsnog toewijzing van
- ontruiming, subsidiair ontruiming indien niet binnen zeven dagen na betekening de volledige huurachterstand en de openstaande servicekostenafrekening over 2024 zijn voldaan;
- betaling van de actuele huurachterstand met voorschot servicekosten, boete en buitengerechtelijke incassokosten tot en met maart 2026, met wettelijke rente;
- betaling van € 13.528,18 wettelijke rente over een eerdere huurachterstand;
- betaling van de servicekostenafrekening over 2024 met wettelijke rente;
- veroordeling van Wirtz tot nakoming van huurverplichtingen;
- veroordeling tot betaling van proceskosten, met wettelijke rente als niet binnen twee dagen is betaald;
- afwijzing van de reconventionele vorderingen van Wirtz, althans afwijzing zolang zij niet binnen zeven dagen na betekening de volledige huurachterstand en de openstaande servicekostenafrekening over 2024 heeft voldaan;
- met veroordeling tot terugbetaling van wat is betaald op grond van het bestreden vonnis.
2.7
Wirtz vordert in incidenteel hoger beroep dat het bestreden vonnis wordt vernietigd voor zover is afgewezen haar beroep op opschorting van huur, totdat GWHV volledig heeft voldaan aan de veroordelingen in reconventie met betrekking tot de klimaatinstallatie en de servicekosten, met veroordeling van GWHV in de proceskosten van incidenteel hoger beroep.
2.8
Het hof zal de incidentele vordering van Wirtz afwijzen, evenals de meeste vorderingen van GWHV. Deze beslissing wordt hieronder uitgelegd, nadat eerst de feiten zijn vastgesteld en is beslist over de na 10 maart 2026 en dus te laat ingediende producties.
3.toelichting op de beslissing van het hof
de feiten
3.1
Wirtz huurt, officieel vanaf de indeplaatsstelling per 21 februari 2007, een bedrijfsruimte op de derde etage van een complex aan [adres] in Huizen . In dit complex waren aanvankelijk verschillende uitgaansgelegenheden gevestigd zoals een grand café, een sushirestaurant, een partycentrum en een bioscoop. Wirtz exploiteert daar een bowlingcentrum met restaurant. Inmiddels is er veel leegstand in het complex. Alleen de bedrijfsruimte van Wirtz is in gebruik en sinds kort is de kelder verhuurd aan een fitnesschool.
3.2
In de loop van 2007 is GWHV verhuurder geworden. Delen van het complex hebben een andere eigenaar dan GWHV.
De afgelopen tijd zijn tussen GWHV en Wirtz diverse procedures gevoerd. Wirtz meent dat de huur en servicekosten te hoog zijn en zij heeft in 2023 om aanpassing verzocht. De kantonrechter heeft in 2024 een deskundige benoemd om advies uit te brengen over de huurprijs. De deskundige kwam tot een huurprijs per 26 september 2023 die op jaarbasis ongeveer € 10.000,- ex btw lager was. GWHV heeft niet meegewerkt aan huurprijsverlaging.
Wirtz heeft zelf opdracht gegeven aan Servicekosten Consultancy (SKC) voor onderzoek naar de in rekening gebrachte servicekosten over de periode 2019-2023.
3.3
Tussen partijen staat niet vast of het huurregime van artikel 7:290 of Pro 7:230a BW van toepassing is op hun overeenkomst. Dat komt aan de orde in een andere nog lopende procedure tussen partijen nadat GWHV, uitgaande van 230a-bedrijfsruimte, de huur heeft opgezegd tegen 1 januari 2026 en Wirtz voorwaardelijk verlenging van de ontruimingstermijn heeft verzocht.
3.4
De schriftelijke huurovereenkomst met de rechtsvoorganger van Wirtz uit juni 1998 is opgemaakt voordat het complex gerealiseerd was. De overeenkomst is voorzien van het opschrift “Huurovereenkomst winkelruimte en andere bedrijfsruimte ex artikel 7A:1624 BW”. De algemene bepalingen huurovereenkomst winkelruimte ex artikel 7A:1624 BW (ROZ model uit 1994) zijn van toepassing verklaard. Daarin is een regeling opgenomen over huurprijswijziging. Artikel 4.4 bepaalt dat de huurprijs niet wordt gewijzigd als de aanpassing leidt tot een lagere huurprijs. In de artikelen 12.3 en 12.4 van de algemene bepalingen staat een regeling voor overeengekomen bijkomende leveringen en diensten. In artikel 14.1 is bepaald dat de huurder de huurprijs en bijkomende kosten uiterlijk op de vervaldag dient te betalen, zonder enige korting, aftrek of verrekening.
3.5
In een tussen partijen gewezen vonnis van 15 augustus 2018 heeft de kantonrechter overwogen dat artikel 14.1 van de algemene bepalingen ook opschorting verbiedt. Van dit vonnis is geen hoger beroep ingesteld. In een deelvonnis van 22 januari 2025, waarin de kantonrechter de tegenvordering van GWHV tot betaling van huurachterstand toewees, heeft de kantonrechter dit oordeel herhaald.
In laatstgenoemde procedure vorderde Wirtz huurprijsvermindering op grond van een gebrek in de luchtbehandelingsinstallatie. Die op artikel 7:207 BW Pro gebaseerde vordering is bij eindvonnis van 26 maart 2025 toegewezen: Wirtz had recht op 5% huurkorting over een periode van acht jaar (van oktober 2016 tot oktober 2024). In november 2024 zijn reparatiewerkzaamheden aan de luchtbehandelingsinstallatie uitgevoerd. Daarbij is de regeltechniek volledig vervangen.
3.6
In april 2025 bestond geen huurachterstand meer. Vanaf mei tot november 2025 heeft Wirtz de maandtermijnen niet (tijdig en volledig) betaald. GWHV wilde niet meewerken aan de door de deskundige geadviseerde huurprijsverlaging en Wirtz had niet de middelen voor weer een nieuwe procedure. Zij heeft ook na november 2024 herhaaldelijk geklaagd over ondeugdelijke werking van de klimaatinstallatie. Die klachten komen erop neer dat het volgens Wirtz ’s winters te koud is en in de zomer te warm. Een afzuiginstallatie achter de bowlingbanen zuigt de warmte van oude radiatoren langs de banen weg zodat die net zo goed uit kunnen staan. Verder was er zo regelmatig een storing van de liften, dat de brandweer aangaf niet meer voor volgende liftopsluitingen te komen. In de onderhavige kortgedingprocedure heeft Wirtz hierop betrekking hebbende tegenvorderingen ingediend. Omdat GWHV kort voor de mondelinge behandeling bij de kantonrechter op 3 november 2025 alsnog keuringswerkzaamheden aan de liften heeft laten verrichten en daarvan een rapport kon laten zien, heeft Wirtz haar vordering op dat punt ingetrokken.
de te laat ingediende producties blijven buiten beschouwing
3.7
Wirtz heeft, gelet op artikel 4.5 van het procesreglement, niet tijdig voor de zitting nog een omvangrijk en gedetailleerd rapport van SKC overgelegd dat net gereedgekomen was. Ook al omdat GWHV kenbaar heeft gemaakt dat, als het rapport wordt toegelaten, zij daarop bij akte wil kunnen reageren, strookt de daaruit volgende vertraging niet met de voor een kort geding vereiste spoed. Wirtz heeft ook niet duidelijk gemaakt dat de goede procesorde zich verzet tegen het buiten beschouwing laten van bedoeld rapport (zie artikel 87 lid 6 Rv Pro).
Voor toelating van de daags voor de mondelinge behandeling toegestuurde producties van GWHV bestaat al helemaal geen reden, nu die uit 2024 dateren en dus tijdig in het geding gebracht konden worden.
De te laat ontvangen producties blijven daarom buiten beschouwing.
de bezwaren van partijen tegen het vonnis van de kantonrechter
3.8
Het hof zal de bezwaren (‘grieven’) van partijen thematisch behandelen. Aan de orde komt:
- de feitenvaststelling (grief 1 van GWHV)
- het spoedeisend belang van de rentevordering over de bij deelvonnis van 22 januari 2025 toegewezen huurachterstand (grief 2 van GWHV) en de afwijzing van de vordering tot betaling van de servicekostenafrekening over 2024 (grief 3 van GWHV)
- de afwijzing van de gevorderde veroordeling tot betaling van toekomstige huurtermijnen (grief 4 van GWHV)
- het beroep van Wirtz op een opschortingsrecht (grief van Wirtz)
- de omvang van de contractuele boete wegens te late huurbetaling (grief 6 van GWHV)
- de afwijzing van de gevorderde ontruiming (grief 5 van GWHV)
- het spoedeisend belang van Wirtz bij haar vorderingen in reconventie (grief 7 van GWHV)
- de veroordeling van GWHV tot onderzoek met eventuele vervolgwerkzaamheden met dwangsom (grief 8 van GWHV)
- de veroordeling van GWHV met betrekking tot onderbouwing van servicekosten (grief 9 van GWHV)
- het bezwaar van GWHV tegen de opgelegde dwangsommen gelet op het dictum (grief 10 van GWHV).
de feitenvaststelling
3.9
GWHV klaagt over de in haar ogen eenzijdige weergave van feiten door de kantonrechter. Het hof heeft onder 3.1 tot en met 3.6 zelfstandig de van belang zijnde feiten vastgesteld. De grief mist gebrek aan belang. Overigens is het aan de rechter om de voor zijn beslissing van belang zijnde feiten te selecteren. [3]
geen spoedeisend belang bij rentevordering en afwijzing servicekostenafrekening
3.1
Het gaat in deze zaak om in kort geding gevorderde voorlopige voorzieningen. Het hof moet daarom eerst beoordelen of ten tijde van de beslissing in hoger beroep spoedeisend belang bestaat. In het algemeen geldt dat terughoudendheid op zijn plaats is bij toewijzing van een geldvordering in kort geding. Toewijzing van een geldsom kan in kort geding, als het bestaan en de omvang van de vordering voldoende aannemelijk zijn, terwijl uit hoofde van onverwijlde spoed een onmiddellijke voorziening is vereist en het risico van onmogelijkheid van terugbetaling, bij afweging van de belangen van partijen, niet aan toewijzing in de weg staat.
3.11
Het hof ziet niet in dat GWHV een voldoende spoedeisend belang heeft bij haar rentevordering, waarmee zij haar in een andere procedure gemaakte fout wenst te herstellen. [4]
3.12
De omvang van de servicekostenafrekening over 2024 van € 6.316,02 is door Wirtz gemotiveerd betwist. Zij heeft al geruime tijd kritiek op de voor haar onduidelijke basis voor de berekening van servicekosten over verschillende gebruikers of ruimten in het complex. Die kritiek richt zich met name op de door de verhuurder gebruikte uitgangspunten voor verdeelsleutels, zoals de oppervlakte van diverse ruimtes, en bovenmatige kosten voor met name de cv-installatie. Ter zitting bij het hof is aan de orde gekomen dat in het lopende onderzoek naar de metrages om de juistheid van ieders aandeel te onderbouwen, gebruik is gemaakt van verschillende meetmethodes (sommige ruimten op basis van een tekening, andere door opmeting van de fysieke ruimten) waardoor twijfel is over de vergelijkbaarheid van de gegevens. Daarom is deze geldvordering in kort geding niet toewijsbaar. [5]
afwijzing veroordeling tot betaling van toekomstige huurtermijnen
3.13
De kantonrechter heeft deze vordering afgewezen omdat het gaat om nog niet opeisbare termijnen. GWHV vindt dat dit haar dwingt tot steeds nieuwe procedures en dat is niet efficiënt. Het hof deelt het oordeel van de kantonrechter, mede omdat GWHV niet heeft toegelicht waarom sprake is van een spoedeisend belang bij deze vordering die vooruitloopt op opeisbaarheid. [6]
huurder heeft geen opschortingsrecht op grond van redelijkheid en billijkheid
3.14
Wirtz is door de kantonrechter veroordeeld tot betaling van de actuele huurachterstand inclusief de onbetaalde voorschotbedragen voor servicekosten over de maanden mei tot en met november 2025. Zij vraagt het hof om herbeoordeling van haar beroep op een opschortingsrecht, omdat het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is dat zij in dit geval de volledige huur moet voldoen. Daarbij wijst zij erop dat de achterstand in kale huur ongeveer even hoog is als het verschil tussen in rekening gebrachte huur en de door de deskundige geadviseerde huur. De achterstand aan voorschot servicekosten bedroeg € 24.190,- maar de validiteit van die kosten staat sterk onder verdenking zoals blijkt uit een (van eerdere datum dan het onder 3.7 bedoelde) voorlopig rapport van SKC. Wirtz vraagt hierbij de gebeurtenissen na het vonnis van de kantonrechter te betrekken, in het bijzonder het feitelijke gedrag en het procesgedrag van GWHV waarmee de verhuurder haar financieel uitrookt. Ondertussen biedt het grotendeels leegstaande pand een troosteloze aanblik. Wirtz wil volhouden omdat het pensioen van de bestuurder in het bedrijf zit en de bowlingbanen niet eenvoudig verplaatsbaar zijn.
3.15
Het hof heeft begrip voor de klachten die Wirtz over de (proces)houding van GWHV heeft. De kantonrechter heeft in het bestreden kortgedingvonnis overwogen dat die handelwijze niet oplossingsgericht is, geen schoonheidsprijs verdient en de indruk wekte dat de verhuurder alleen onder druk van een gerechtelijke procedure bereid is om werkzaamheden voor herstel of onderhoud te verrichten. De kantonrechter wijst daarbij ook op de opmerking van de brandweer naar aanleiding van herhaalde liftopsluitingen (zie onder 3.6).
Verder heeft de rechtbank begin 2025 het verzoek van GWHV om Wirtz failliet te verklaren afgewezen omdat niet summierlijk was gebleken dat Wirtz in de toestand verkeerde van te hebben opgehouden met betalen. De rechtbank overwoog: “ Door er desondanks voor
te kiezen om tijdens een nog lopende procedure met een geconstrueerd overkomende
restvordering het faillissement van Wirtz te verzoeken lijkt voort te komen uit een tactiek om
Wirtz kapot te procederen. Dit klemt temeer nu Graaf Wichman nog niet het begin van
bewijs van een steunvordering levert en zich beperkt tot slagen in de lucht en insinuaties.”
En ook dit hof heeft in het arrest in de incidenten in deze kortgedingprocedure (zie noot 1) een kritische opmerking gemaakt over het achterhouden van informatie van de kant van GWHV tijdens het gevoerde regiegesprek. De verklaring die daarvoor bij memorie van antwoord in incidenteel hoger beroep is gegeven (onduidelijk of de enkele dagen ervoor gegeven opdracht aan de deurwaarder om beslag te leggen al was uitgevoerd en vrees voor verhanging van aandelen waarop dat beslag moest worden gelegd) is in dit licht niet afdoende.
3.16
Dit alles neemt niet weg dat tussen partijen als vaststaand heeft te gelden dat, ondanks het ontbreken van het woord ‘opschorting’ in artikel 14 lid 1 van Pro de algemene bepalingen over de te betalen huur (zie de laatste zin van overweging 3.4), opschorting niet is toegestaan. Voor de vraag of het opschortingsverbod mag worden doorbroken omdat het beroep erop naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is, is in dit geval van belang of voldoende aannemelijk is dat ofwel de bodemrechter tot huurprijsverlaging overgaat, ofwel het opschortingsinstrument terecht wordt ingezet om herstel af te dwingen. Voor de aannemelijkheid van huurprijsverlaging is waarschijnlijk eerst van belang of de bodemrechter de huurovereenkomst kwalificeert als bedrijfsruimte zoals bedoeld in artikel 7:230a BW (zoals GWHV stelt) of ‘artikel 290-bedrijfsruimte’, omdat de oorspronkelijke contractspartijen dat zo hebben afgesproken, zoals Wirtz al bij conclusie van antwoord stelde. [7] Dat laatste zou, gelet op het feit dat het complex toen in aanbouw was en bestemd voor uitgaansdoeleinden zoals horeca, niet op voorhand onaannemelijk zijn. In geval van ‘artikel 290-bedrijfsruimte’ zou, anders dan GWHV stelt, huurprijsaanpassing dan ingaan op de datum waarop Wirtz de kantonrechter verzocht om benoeming van een deskundige voor advies omtrent de nadere huurprijs. [8]
In de onder 3.3 bedoelde andere aanhangige procedure zal daarover meer duidelijkheid komen. Vooralsnog is de uitkomst waar Wirtz op hoopt niet zodanig zeker, dat vooruitlopend daarop het beroep op een opschortingsverbod onaanvaardbaar is.
Dat geldt ook voor zover het gaat om het voorschot voor servicekosten. Op initiatief van Wirtz is onderzoek door SKC gaande, maar waar dat uiteindelijk in rechte toe leidt is vooralsnog ongewis. Dat GWHV niet van harte meewerkt aan de onderzoeken waaraan zij op grond van de bestreden beslissing in reconventie zou moeten meewerken leidt niet tot een ander oordeel.
Dat sprake is van zodanige gebreken dat Wirtz de huur kan opschorten om GWHV aan te sporen tot herstel, is vooralsnog onvoldoende aannemelijk. Overigens zal opschorting van de gehele huur niet snel gerechtvaardigd zijn.
Het hof verwerpt de grief in het incidenteel hoger beroep van Wirtz.
wel spoedeisend belang bij betaling huurachterstand
3.17
Anders dan bij de onder 3.11 en 3.12 besproken vorderingen heeft GWHV wel spoedeisend belang bij betaling van de ontstane huurachterstand, omdat het gaat om doorlopende verplichtingen. Volgens GWHV is de huur over mei tot en met oktober 2025 niet (volledig en tijdig) betaald en de huur over november 2025 te laat betaald. De huur over maart 2026 is ook niet (op tijd) betaald. GWHV heeft haar eis bij memorie van antwoord in incidenteel hoger beroep op dit punt vermeerderd tot € 66.639,71, te vermeerderen met
€ 1.441,40 buitengerechtelijke incassokosten. De juistheid daarvan was verder niet door Wirtz betwist.
In haar spreekaantekeningen heeft GWHV aangevoerd dat de huur over maart 2026 van
€ 9.352,99 inmiddels is voldaan. Daarmee resteert aan huur en voorschot servicekosten
€ 57.286,72. Vermeerderd met de incassokosten is € 58.728,12 toewijsbaar.
de omvang van de gevorderde contractuele boete is juist
3.18
Artikel 14 lid 2 van Pro de algemene bepalingen luidt: “
Telkens indien een uit hoofde van de huurovereenkomst door huurder verschuldigd bedrag niet prompt op de vervaldag is voldaan, verbeurt huurder aan verhuurder van rechtswege vanaf de vervaldag een direct opeisbare boete van 2% per maand van het verschuldigde met een minimum van f 250.-- per kalendermaand, waarbij elke ingetreden maand als een volle maand geldt.”
Telkens indien een uit hoofde van de huurovereenkomst door huurder verschuldigd bedrag niet prompt op de vervaldag is voldaan, verbeurt huurder aan verhuurder van rechtswege vanaf de vervaldag een direct opeisbare boete van 2% per maand van het verschuldigde met een minimum van f 250.-- per kalendermaand, waarbij elke ingetreden maand als een volle maand geldt.”
De kantonrechter heeft de in eerste aanleg door GWHV overgelegde berekening van de contractuele boete niet gevolgd. In die berekening werd 2% boete gerekend voor elke maand dat er een huurachterstand was, waarbij de daadwerkelijke achterstand (dus de huur van de bewuste maand samen met achterstand uit eerdere maanden, zonder daarover verschuldigde boete) de basis vormde waarover 2% werd berekend. De kantonrechter heeft Wirtz veroordeeld tot betaling van 2% boete over de totale huurachterstand.
3.19
Het hof legt artikel 14 lid 2 zo Pro uit, dat per maand over het totale openstaande saldo aan huur in de desbetreffende maand 2% boete is verschuldigd. Daarmee klopt de berekening van de vordering door GWHV op dit punt, zoals vermeerderd in verband met de achterstand tot en met de huur over maart 2026. Het hof zal het vonnis van de kantonrechter op dit punt vernietigen en aan boete € 9.555,63 toewijzen. [9]
ontruiming terecht afgewezen
3.2
GWHV is het niet eens met de afwijzing van de gevorderde ontruiming. Aan haar kan worden toegegeven dat er een forse huurachterstand is en dat Wirtz al eerder een huurachterstand had, maar de kantonrechter heeft de omstandigheden van dit geval gewogen en geoordeeld dat de belangen van Wirtz bij het mogen afwachten van het oordeel in de bodemprocedure zwaarder wogen, ook als andere bezwaren van GWHV juist zouden zijn.
Het hof sluit zich daarbij aan, en voegt daaraan toe dat verwacht mag worden dat op niet al te lange termijn uitspraak wordt gedaan over de vraag welk huurregime geldt. Als dat, bijvoorbeeld door een afspraak bij aanvang van de huurovereenkomst, een artikel 290-kwalificatie oplevert, bestaat de kans dat in het kielzog daarvan alsnog met terugwerkende kracht een lagere huurprijs heeft te gelden waarmee de huidige huurachterstand in omvang reduceert. [10]
wel spoedeisend belang van Wirtz bij vorderingen in reconventie
3.21
De kantonrechter oordeelde, ook na intrekking van de klacht over de regelmatig haperende lift (zie 3.6), dat de vorderingen van Wirtz in reconventie voldoende spoedeisendheid zijn. GWHV voert aan in de toelichting op haar grief daartegen dat Wirtz niet heeft aangetoond dat de klimaatinstallatie daadwerkelijk een gebrek heeft. GWHV is verder van mening dat de gevraagde informatie met betrekking tot servicekosten niet nodig is om de exploitatie van het bowlingcentrum voort te zetten.
3.22
Het hof moet beoordelen of Wirtz ook ten tijde van de uitspraak in hoger beroep nog voldoende spoedeisend belang heeft bij haar vorderingen. Wirtz heeft ter zitting aangegeven dat inmiddels is voldaan aan de veroordelingen onder 4.10 sub 3 en 4, zodat zij daarbij geen belang meer heeft.
3.23
Het hof stelt voorop dat Wirtz als huurder groot belang heeft bij een deugdelijk werkende klimaatinstallatie. Haar eerdere klachten waren kennelijk gegrond, nu die hebben geleid tot een zeer langdurige huurkorting (zie 3.5) en er toen wel degelijk defecte onderdelen bleken te zijn. Ook is niet gebleken dat haar klachten over de lift onterecht waren, terwijl duidelijk mag zijn dat in een defecte lift opgesloten klanten geen reclame vormen voor een bowling op de derde verdieping. Het is dan ook weinig gepast dat GWHV Wirtz in de toelichting op grief 7 probeert weg te zetten als een huurder die voortdurend eerst niet betaalt en daarna tactisch tegenvorderingen gaat opwerpen.
Het hof begrijpt dat Wirtz volgens GWHV niet mag verwachten dat een (top)koelsysteem werkt als een airconditioning waarmee de binnentemperatuur op zeer warme zomerdagen aangenaam koel kan worden. Maar wat Wirtz van de installatie in redelijkheid wel mag verwachten, al dan niet in combinatie met de radiatoren langs de bowlingbaan en de luchtafzuiger die zich aan het einde van de banen bevindt, is het hof ook op de zitting niet duidelijk geworden. Na vervanging van de regelkast medio november 2024 heeft Wirtz nog regelmatig geklaagd over de te koude, te warme of bedompte lucht en de gevolgen die dat heeft voor haar bedrijfsvoering. Ook klaagt Wirtz al lang over (de omvang en verdeling van) de servicekosten. Mede gelet op de voorgeschiedenis heeft Wirtz ook naar het oordeel van het hof voorshands voldoende spoedeisend belang bij haar tegenvorderingen. [11]
terecht onderzoek naar werking en eventuele gebreken (top)koelsysteem
3.24
Wirtz heeft medio 2024 de installatie laten inspecteren door adviesbureau bbp en bouwkundige Luc Span in aanwezigheid van de beheerder. Daaruit bleken gebreken aan de installatie, maar ook toevoeging van een met de hand te bedienen ‘overwerkschakelaar’ waarmee, anders dan bij gebruik van de timer met kloktijden, vóór aanvang van de bedrijfstijd geen voorverwarming plaats zou vinden.
In november 2024 is de regelunit vervangen van het systeem dat volgens de beheerder al 26 jaar hetzelfde is. Wirtz, die klaagde over het hoge energieverbruik, heeft volgens haar advocaat de radiatoren uitgezet omdat de warmte daarvan direct wordt weggezogen.
Volgens GWHV mag Wirtz zonder gebruik van de radiatoren niet verwachten dat het 18 graden wordt in de ruimtes. Dat kan wel als er interne warmte is, zoals wanneer er veel mensen aanwezig zijn of de grillplaten aanstaan. Wirtz heeft echter gewezen op een e-mail van de beheerder van 23 december 2024 waarin staat dat de radiatoren uitstaan maar bij het aanzetten van de luchtbehandelingskast die is ingesteld op 18 graden de temperatuur in de ruimte meteen van 6,7 graden naar 18 graden gaat. Hieruit leidt Wirtz af dat de radiatoren niet hoeven aan te staan. De beheerder heeft ter zitting aangegeven dat het dan om de inblaastemperatuur gaat. Hoe zich dat verhoudt tot de gestelde temperatuur ‘in de ruimte’ is het hof niet duidelijk geworden. Met andere woorden: onduidelijk is hoe het systeem werkt, of met de afzuiger inderdaad, zoals Wirtz stelt, de warmte van radiatoren meteen wordt weggezogen zodat er geen stabiele temperatuur is en zij tegen de klippen op moet stoken en of voor een behaaglijke temperatuur (18/19 graden in de winter) de radiatoren wel aan moeten staan wanneer er veel mensen aanwezig zijn. Ook is onduidelijk welke verkoeling het systeem, als dat deugdelijk werkt, bij warme buitentemperaturen moet kunnen bereiken, ook al is het geen airco.
3.25
Het hof is met de kantonrechter in dit kort geding van oordeel dat GWHV de hiervoor bedoelde onduidelijkheid dient weg te nemen door te zorgen voor deugdelijk onderzoek naar de werking van de klimaatinstallatie in de bedrijfsruimte, zoals omschreven in de tweede zin van overweging 3.31 van de kantonrechter. Daarbij tekent het hof aan dat:
-opdracht (i) ook inhoudt dat onderzocht moet worden welke verkoeling in de zomer bij hoge buitentemperaturen in redelijkheid van de topkoelinstallatie verwacht mag worden als deze deugdelijk werkt;
-opdracht (iii) inhoudt dat in de winter een stabiele binnentemperatuur van 18 à 19 graden bereikt moet kunnen worden, dus zonder dat de warmte meteen wordt weggezogen.
Bij opdracht (iii) kan blijken dat een oplossing (deels) moet komen van Wirtz door zich te houden aan de gebruiksaanwijzing van het systeem. Uit het onderzoek naar de koeling in opdracht (i) kan blijken dat in de zomer aanvullende voorzieningen in de vorm van airconditioning nodig zijn. Zo’n voorziening en mogelijk ook andere oplossingen vallen buiten het bestek van dit kort geding. Het hof zal de veroordeling onder 4.8 daarop aanpassen. Het hof verwerpt het bezwaar van GWHV tegen de eventuele veroordeling tot vervanging van de installatie, wanneer herstel niet mogelijk zou zijn.
Het hof zal het dictum onder 4.6 en 4.8 voor alle duidelijkheid vernietigen en opnieuw formuleren, waarbij 4.6 op punt (i) wordt aangevuld en op punt (iii) in bovenbedoelde zin aangepast. [12]
terecht opdracht tot verstrekken van vergelijkbare meetgegevens
3.26
Gelet op overweging 3.22 behoeft alleen nog bespreking de grief van GWHV tegen de veroordelingen tot het verschaffen van meetgegevens zoals bepaald onder 4.10 sub 1 en 2 van het dictum. GWHV ziet daarvoor geen rechtsgrond.
In dit geval, waarin al jarenlang discussie is over de redelijkheid van de servicekosten
(-verdeling), brengt de redelijkheid en billijkheid een verplichting mee voor de verhuurder van meerdere delen van een complex om de gegevens te verschaffen die ten grondslag liggen aan de door haar gehanteerde verdeelsleutel, voor zover die op vierkante meters is gebaseerd.
Daarbij is in de procedure bij de kantonrechter geen norm opgelegd. Volgens het hof gaat het erom dat alle vierkante meters die van belang zijn voor de berekening van de verdeling van servicekosten op dezelfde objectieve manier aan de hand van de werkelijke situatie worden gemeten, zodat de gegevens onderling vergelijkbaar zijn. [13]
3.27
Volgens GWHV heeft zij aan de veroordelingen onder 4.10 sub 1 en 2 voldaan met een NEN 2580-meting in een rapport, dat op 8 december 2025 naar de advocaat van Wirtz is gestuurd, op 10 december 2025 aangevuld met een aanvullende meetstaat. Op verzoeken van 12 december 2025 en 28 januari 2026 om te bevestigen dat hiermee aan de veroordelingen onder 4.10 sub 1 en 2 is voldaan, heeft de advocaat van Wirtz niet gereageerd.
Ter zitting is door Wirtz het standpunt ingenomen dat zij inmiddels van SKC heeft vernomen dat de meting niet deugdelijk is uitgevoerd. Bij gebrek aan tijdige en duidelijke toelichting en mogelijk weerwoord van GWHV kan het hof dat standpunt in dit kort geding niet op juistheid beoordelen. De ook van Wirtz verlangde redelijkheid en billijkheid brengt mee dat zij daarmee rekening houdt bij eventuele gebruikmaking van de mogelijkheid dwangsommen op te eisen, ook al omdat zij zo lang heeft gewacht met een inhoudelijke reactie op de verzoeken van GWHV.
afwijzing voorwaarde voor voldoening aan veroordelingen in reconventie
3.28
GWHV verzoekt in hoger beroep om te bepalen dat Wirtz geen aanspraak heeft op wat in reconventie toewijsbaar is zolang zij onder meer de huurachterstand niet heeft voldaan. Het hof verwerpt deze voorwaarde omdat niet valt in te zien waarom het onderzoek naar klachten van Wirtz pas aan de orde zou mogen komen nadat aan de vorderingen van GWHV volledig is tegemoet gekomen.
veroordelingen bepaalbaar en dwangsommen terecht opgelegd?
3.29
Volgens GWHV zijn de dwangsommen ten onrechte opgelegd omdat die zijn gesteld op verplichtingen die niet meetbaar of bepaalbaar zijn, of omdat voor discussie vatbaar is of daaraan is voldaan. Het gaat bovendien om iets onmogelijks als opmeten bij derden.
3.3
Het hof constateert dat het opmeten van ruimtes van derden geen onmogelijkheid is gebleken. De wijze van opmeten moet er volgens het dictum van de kantonrechter toe leiden dat objectief beoordeeld kan worden of de gehanteerde metrages correct zijn. Het hof acht voldoende evident dat, zoals onder 3.26 is vermeld, daarmee is beoogd dat alle vierkante meters die van belang zijn voor de berekening van de verdeling van servicekosten op dezelfde objectieve manier worden gemeten, zodat de gegevens onderling vergelijkbaar zijn.
Daarmee zijn de veroordelingen onder 4.10 sub 1 en 2 voldoende duidelijk en bepaalbaar. De daarop gestelde dwangsom is terecht opgelegd.
3.31
De veroordeling onder 4.6 sub (i) wordt voor alle duidelijkheid aangevuld met onderzoek naar welke verkoeling in de zomer bij hoge buitentemperaturen in redelijkheid van de topkoelinstallatie verwacht mag worden als deze deugdelijk werkt.
De veroordeling onder 4.6 sub (iii) wordt geconcretiseerd aldus, dat de onderzoeksvraag is hoe in de winter een stabiele binnentemperatuur van 18 à 19 graden bereikt kan worden zonder dat de warmte meteen wordt weggezogen.
3.32
In de veroordeling onder 4.8 schrapt het hof de passage “of als blijkt dat er een oplossing te formuleren is waardoor er in de bedrijfsruimte wel een voor exploitatie van een bowlingcentrum en een restaurant adequate en aangename temperatuur te realiseren is”
omdat dit tot een te ruime verplichting van GWHV kan leiden. [14]
afwijzing bewijsaanbiedingen en verlenging schorsing tenuitvoerlegging
3.33
Het hof gaat voorbij aan de bewijsaanbiedingen van partijen. Niet alleen leent een kort geding zich in het algemeen niet voor bewijslevering, ook gaat het niet om stellingen die, indien bewezen, tot een andere uitkomst zouden leiden.
3.34
Wirtz heeft in het slot van haar spreekaantekeningen verzocht om verlenging van de schorsing van de tenuitvoerlegging van de veroordeling tot betaling van achterstallige huur en servicekosten. Het hof ziet daarvoor onvoldoende aanleiding gelet op de omvang van de huurachterstand en de verwerping van het beroep op opschorting.
de conclusie
3.35
Het hoger beroep van GWHV slaagt voor een beperkt deel. Omdat GWHV grotendeels in het ongelijk wordt gesteld, wordt zij veroordeeld in de proceskosten van haar hoger beroep. Onder die kosten vallen ook de nakosten die nodig zijn voor de betekening van de uitspraak
. [15]
. [15]
Het hoger beroep van Wirtz slaagt niet. Wirtz wordt veroordeeld in de kosten daarvan en de wettelijke rente daarover. De rente is verschuldigd vanaf veertien dagen na die betekening.
De proceskosten van de incidenten worden gecompenseerd, zodat iedere partij de aan eigen zijde gevallen kosten dient te dragen.
3.36
De veroordelingen in deze uitspraak kunnen ook ten uitvoer worden gelegd als een van partijen de beslissing van het hof voorlegt aan de Hoge Raad (uitvoerbaarheid bij voorraad).
4.De beslissing in kort geding
Het hof:
4.1
vernietigt het in conventie gewezen vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Midden-Nederland, locatie Almere van 24 november 2025 op de onderdelen 4.1 onder I. en II., en bekrachtigt de overige beslissingen in conventie voor zover aan hoger beroep onderworpen, en beslist dat onder 4.1 sub I en II moet worden gelezen dat Wirtz wordt veroordeeld aan GWHV te betalen:
I. € 57.286,72 aan achterstallige huurtermijnen en voorschotten op de
servicekosten voor de maanden mei 2025 tot en met maart 2026, te vermeerderen met wettelijke rente vanaf de respectieve vervaldata en met
€ 1.441,40 buitengerechtelijke incassokosten vermeerderd met wettelijke rente over dit bedrag vanaf 21 oktober 2025;
II. € 9.555,63 aan contractuele boetes met wettelijke rente daarover vanaf de verschillende vervaldata;
4.2
bekrachtigt het in reconventie gewezen vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Midden-Nederland, locatie Almere van 24 november 2025, voor zover aan hoger beroep onderworpen, behalve de beslissingen onder 4.6 en 4.8 die hierbij worden vernietigd en in plaats daarvan als volgt luiden:
4.6
veroordeelt GWHV om binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis
opdracht te geven aan een onafhankelijke en deskundige derde om onderzoek te verrichten naar de werking van de klimaatinstallatie in de bedrijfsruimte. Dit onderzoek richt zich op
(i) de werking van het (top-)koelsysteem, waaronder de vraag welke verkoeling in de zomer bij hoge buitentemperaturen in redelijkheid van de topkoelinstallatie verwacht mag worden als deze deugdelijk werkt;
(ii) de vraag of er gebreken aan het (top-)koelsysteem zijn en
(iii) de vraag welke oplossingen te formuleren zijn waardoor in de
winter in de bedrijfsruimte een stabiele binnentemperatuur van 18 à 19 graden bereikt kan worden, zonder dat de warmte meteen wordt weggezogen;
4.8
veroordeelt GWHV, als uit het onderzoek blijkt dat werkzaamheden voor
herstel of vervanging van de klimaatinstallatie nodig zijn, die werkzaamheden binnen twee maanden na afronding van het onder 4.6 genoemde onderzoek te laten uitvoeren:
4.3
veroordeelt GWHV in het door haar ingestelde hoger beroep tot betaling van de volgende proceskosten van Wirtz:
€ 827,- aan griffierecht
€ 4.704,- aan salaris van de advocaat van Wirtz (2 procespunten x het toepasselijke tarief IV)
en bepaalt dat al deze kosten moeten worden betaald binnen 14 dagen na vandaag;
4.4
veroordeelt Wirtz in de kosten van GWHV in het incidentele hoger beroep, vastgesteld op € 1.290 (0,5 x 2 procespunten x het toepasselijke tarief II), en bepaalt dat deze kosten moeten worden betaald binnen 14 dagen na vandaag. Als niet op tijd wordt betaald, dan worden die kosten verhoogd met de wettelijke rente;
4.5
bepaalt dat iedere partij de eigen kosten draagt van de incidenten;
4.6
verklaart de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;
4.7
wijst af wat verder in principaal of incidenteel hoger beroep is gevorderd.
Dit arrest is gewezen door mrs. M.E.L. Fikkers, M.A.M. Essed en E.F. Verheul, en is door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 28 april 2026.