ECLI:NL:GHARL:2026:3091

Uitspraak

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN

locatie Leeuwarden

afdeling civiel recht

zaaknummer gerechtshof 200.351.483/01

zaaknummer rechtbank Noord-Nederland 10985614

arrest van 12 mei 2026

in de zaak van

[appellant]

die woont in [woonplaats]

die hoger beroep heeft ingesteld

bij de rechtbank: gedaagde

hierna:
[appellant]

advocaat: mr. R. Rijkeboer-Kollee te Assen (onttrokken)

Stichting Acantus

die is gevestigd in Veendam

die ook hoger beroep heeft ingesteld

bij de rechtbank: eiseres

hierna:
Acantus

advocaat: mr. D.Y.M. Schuth te Groningen

1.Het verloop van de procedure in hoger beroep

[appellant] heeft hoger beroep ingesteld bij het gerechtshof (hierna: het hof) tegen het vonnis^[1]dat de kantonrechter in de rechtbank Noord-Nederland, zittingsplaats Groningen, (hierna: de kantonrechter) op 8 oktober 2024 tussen partijen heeft uitgesproken. Het verloop van de procedure in hoger beroep blijkt uit:

• de dagvaarding in hoger beroep van 8 januari 2025;

• de memorie van grieven van 20 mei 2025 waarbij tevens de eis is gewijzigd;

• de memorie van antwoord tevens memorie van grieven in incidenteel hoger beroep van 29 juli 2025;

• de memorie van antwoord in het incidenteel hoger beroep van 14 oktober 2025;

• een akte van Acantus van 5 december 2025.

Daarna hebben partijen arrest gevraagd en de procesdossiers daartoe aan het hof toegezonden. Mr Rijkeboer-Kollee heeft zich op 8 april 2026 aan de zaak onttrokken.

2.De kern van de zaak

2.1

[appellant] heeft een sociale huurwoning van Acantus gehuurd. Hij heeft jarenlang ingeschreven gestaan op andere adressen dan dat van de huurwoning. Ook heeft hij meerdere woningen in eigendom, al dan niet op naam van één van zijn bedrijven. Acantus heeft gevraagd de huurovereenkomst te ontbinden omdat [appellant] niet zijn hoofdverblijf had in de woning. De kantonrechter heeft de vordering tot ontbinding en ontruiming toegewezen. De woning is inmiddels ontruimd en aan een ander verhuurd.

[appellant] vindt dit onterecht en maakt aanspraak op de huurwoning dan wel een vervangende huurwoning in dezelfde straat, met het recht om die te kunnen kopen.

2.2

Het hoger beroep van Acantus gaat over een door de kantonrechter ongeldig verklaard bewijsbeding in de algemene voorwaarden.

2.3

Het hof is het grotendeels met de kantonrechter eens en zal dat hierna motiveren nadat eerst de relevante feiten zijn weergegeven.

3.De feiten

Het hof gaat uit van de volgende feiten.

3.1

Acantus is een woningcorporatie met ongeveer 14.000 huurwoningen in Noord-Oost en Oost Groningen. Acantus heeft rond 2009 de woning [adres1] in [plaats] (verder: de Woning) verhuurd aan mevrouw [naam1] . Dit betreft een sociale huurwoning. [naam1] kreeg een relatie met [appellant] waaruit twee kinderen zijn geboren. Op verzoek van [appellant] is hij in 2013 met terugwerkende kracht tot 2009 aangemerkt als hoofdhuurder van de Woning. [appellant] stond op dat moment ingeschreven op het [adres2] te [plaats] .

3.2

Op de huurovereenkomst zijn de algemene voorwaarden van Acantus van toepassing verklaard. In die voorwaarden is onder meer het volgende opgenomen:

“Artikel 9

1. De huurder zal het gehuurde en daaronder begrepen alle bijbehorende voorzieningen en de eventuele gemeenschappelijke ruimten als een goed huurder en in overeenstemming met de daaraan gegeven bestemming gebruiken en onderhouden en deze bestemming niet wijzigen. Het is huurder, zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van de verhuurder, niet toegestaan bedrijfsmatige activiteiten in het gehuurde, delen van het gehuurde of in de gemeenschappelijke ruimten te ontplooien

2. Huurder zal het gehuurde gedurende de huurtijd zelf bewonen en zijn exclusieve hoofdverblijf hebben en de woonruimte daadwerkelijk voor hemzelf en de leden van zijn huishouden gebruiken. De bewijslast ten aanzien van het eigen gebruik ligt bij de huurder.

3. Het is verboden het gehuurde geheel of gedeeltelijk, al dan niet als zelfstandige woning, onder te verhuren of aan derden in gebruik te geven tenzij hiervoor door de verhuurder voorafgaand schriftelijk toestemming is gegeven. Ook is tijdelijke onderverhuur zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van de verhuurder niet toegestaan. Huurder dient een verzoek tot deze toestemming schriftelijk bij verhuurder in te dienen. Een verzoek tot toestemming dient schriftelijk te worden gedaan, met overlegging van identiteitsbewijs, waarop het burgerservicenummer staat vermeld, en een inkomensverklaring van de belastingdienst van onderhuurder. Indien huurder het gehuurde zonder toestemming van verhuurder geheel of gedeeltelijk heeft onderverhuurd, in huur heeft afgestaan of aan derden in gebruik heeft gegeven, rust de bewijslast dat huurder onafgebroken het hoofdverblijf in het gehuurde heeft behouden op huurder. Voor ongeoorloofde onderhuur geldt verder dat huurder alle door onderhuur verkregen inkomsten aan verhuurder dient af te dragen. Verhuurder heeft daarnaast het recht om aanspraak te maken op de contractuele boete als bedoeld in artikel 23 van Pro deze voorwaarden.”

3.3

Bij brief van 8 januari 2016 heeft Acantus aan [appellant] het volgende gemeld:

“Wij hebben vernomen dat u niet ingeschreven staat bij de gemeente [gemeentenaam] op het [adres1] te [plaats] . Op dit adres staat zonder onze toestemming [naam2] ingeschreven.” Acantus heeft [appellant] verzocht om de huur op te zeggen, omdat hij in strijd heeft gehandeld met de huurovereenkomst en de algemene voorwaarden. [appellant] heeft een gesprek gehad op het kantoor van Acantus, waarin hij uitleg heeft gegeven over de situatie inhoudende dat hij met zijn moeder een kamerverhuurbedrijf exploiteerde en dat hij daar in verband met de leegstandswet ingeschreven moest staan. Acantus heeft volgens het daarvan opgemaakte verslag aangegeven zich beduveld te voelen maar heeft verder niet opgetreden omdat [appellant] aangaf zich naar de Woning te zullen overschrijven. Dat heeft hij toen ook gedaan.

3.4

[appellant] stond van 28 juni 2012 tot 22 januari 2016 in de Basisregistratie Persoonsgegevens ingeschreven op de [adres2] in [plaats] . Van 22 januari 2016 tot 13 september 2017 stond hij ingeschreven op het adres van de Woning. Van 13 september 2017 tot 5 januari 2022 stond hij weer ingeschreven op de [adres2] . Vanaf 5 januari 2022 stond hij weer ingeschreven op het adres van de Woning.

3.5

[appellant] heeft in de periode tussen 2013 en 2024 relaties gehad met (in ieder geval) vier verschillende vrouwen, deels tegelijkertijd in die zin dat [appellant] een relatie had met een nieuwe vriendin terwijl de vorige relatie nog niet (geheel) was geëindigd. Deze partners hebben in de Woning gewoond. Ook hebben op het adres van de Woning een aantal anderen ingeschreven gestaan met wie [appellant] volgens hem zelf geen effectieve relatie heeft onderhouden:

tot 1 augustus 2013 heeft [naam1] ingeschreven gestaan op het adres van De Woning. [naam1] heeft ook in februari 2016 korte tijd weer ingeschreven gestaan op dat adres.
[naam3] is vanaf 6 november 2015 ingeschreven op het adres van de Woning, dit tot 10 juli 2018. Zij is weer ingeschreven geweest op dat adres van 1 november 2019 tot 1 december 2021. Zij is toen, met kinderen uit de relatie met [appellant] , verhuisd naar [adres3] in [plaats] , een woning in bezit van [appellant] .
tussen december 2021 en 1 augustus 2022 stond mevrouw [naam4] ingeschreven op het adres van de Woning. Met haar was volgens [appellant] geen sprake van een affectieve relatie.
vanaf 1 augustus 2022 tot 23 maart 2023 stond de heer [naam5] ingeschreven op het adres van de Woning.
in 2023 stond tot 3 december 2023 mevrouw [naam6] ingeschreven op het adres van de Woning. Zij was een werkneemster van [appellant] . [appellant] heeft met haar een affectieve relatie gehad.
daarna heeft [naam7] enige tijd in de Woning verbleven. Met haar had [appellant] een affaire. Zij huurde vervolgens de woning aan de [adres3] in [plaats] van [appellant] , die [naam3] na de breuk met [appellant] in september 2024 heeft verlaten.

[appellant] heeft van geen van deze personen melding gemaakt bij Acantus dat de Woning aan hen in gebruik was gegeven.

3.6

Op het adres van de Woning heeft vanaf 1 januari 2023 de onderneming
[naam8](wimperstudio) ingeschreven gestaan van mevrouw [naam6] . Zij ontving ook cliënten in de woning. Acantus heeft zowel [naam6] als [appellant] gesommeerd om aan deze inschrijving op het adres van de Woning een einde te maken.

3.7

Ook hebben tussen 2021 en 14 januari 2023 een tweetal bedrijven van [appellant] ( [naam10] B.V. en [naam11] B.V.) ingeschreven gestaan op het adres van de Woning. Deze beide vennootschappen hebben ongeveer 60 panden in bezit, waaronder een aantal met een woonbestemming.

3.8

[appellant] had geregeld enige maanden huurachterstand wat betreft de huur van de Woning. Deze huurachterstand is niet geheel ingelopen.

3.9

Acantus heeft op 13 september 2022 aan [appellant] geschreven:

“Constateringen

De constateringen hebben betrekking op het volgende:

1. Wij zijn inmiddels meerdere keren bij u aan de deur geweest om contact met u te leggen. Wij hebben u nog nooit aangetroffen bij uw woning.

2. Uw tuinonderhoud laat te wensen over.

3. Omwonenden geven aan u bijna nooit in huis te zien.

4. Omwonenden geven aan dat u mogelijk op een camping verblijft.

5. U heeft een A4 op de voordeur geplakt met de vraag om te bellen als iemand u nodig heeft.

Wij wijzen u met klem op uw verplichtingen uit de huurovereenkomst en verzoeken u dringend om de woning als hoofdverblijf te gaan gebruiken. (…)”

3.1

Op 5 oktober 2022 heeft, op initiatief van Acantus, een gesprek plaatsgevonden op het kantoor van Acantus. [appellant] heeft daar uitleg gegeven over de constateringen van Acantus. In het verslag van dat gesprek is vermeld:

“Ik hoorde Dhr. [appellant] zeggen dat hij de woning aan de [adres1] niet onderverhuurde maar dat hij er tijdelijk ook niet woonde omdat hij op de camping een plekje had waar hij verblijft met zijn kinderen. Ik hoorde Dhr. [appellant] zeggen dat hij ook aan het klussen was geweest in Spanje omdat hij daar een woning verhuurde en die moest worden opgeknapt. Ik hoorde Dhr. [appellant] zeggen dat hij nu gewoon weer aan de [adres1] te [plaats] zou gaan wonen. (…) Ik heb Dhr. [appellant] medegedeeld dat ik zijn uitleg voor nu accepteerde maar dat ik wel verder met het onderzoek zou gaan.”

3.11

Naar aanleiding van meerdere (anonieme) meldingen over onderverhuur door [appellant] heeft Acantus bij brief van 20 april 2023 [appellant] opnieuw gewezen op de bepalingen over onderhuur, haar eerdere bevindingen en het niet toegestane gebruik van de woning voor bedrijfsmatige activiteiten. Acantus heeft [appellant] meegedeeld dat zij het tekortschieten van [appellant] zo ernstig vindt dat ontbinding volgens haar gerechtvaardigd is.

3.12

Op 17 januari 2024 heeft een gesprek plaatsgevonden in de woning aan de [adres1] , waarbij [naam3] en [appellant] aanwezig zijn geweest. [appellant] heeft daarbij aangegeven dat zijn relatie met [naam3] onlangs was beëindigd en hij vroeg of [naam3] de Woning kon gaan huren. Een medewerker van Acantus heeft foto’s gemaakt van de benedenverdieping, die leeg stond. [appellant] heeft geen toestemming gegeven om boven te kijken. Volgens [appellant] was [naam6] vertrokken omdat zij geen toestemming had gekregen om haar bedrijf vanuit de Woning uit te oefenen.

3.13

Nadat de kantonrechter de door Acantus gevorderde ontbinding en ontbinding had toegewezen, heeft [appellant] de woning ontruimd. Hij huurt nu een woning aan de [adres4] in [plaats] van [naam11] B.V., een van zijn vennootschappen,voor een aanvangshuur van € 950 per maand. Acantus heeft de Woning aan derden verhuurd.

4.De procedure bij de kantonrechter

4.1

Acantus vorderde de ontbinding van de huurovereenkomst en de ontruiming van de Woning, daarnaast betaling van de huurachterstand van € 928,35 en van een gebruiksvergoeding voor de periode tussen ontbinding en ontruiming. De ontbinding baseerde Acantus op het niet nakomen van de bepalingen uit de huurovereenkomst, met als belangrijkste dat [appellant] zijn hoofdverblijf niet voortdurend heeft gehad in de Woning.

4.2

In reconventie heeft [appellant] vernietiging van de algemene voorwaarden, dan wel van de daarin opgenomen bewijsbedingen gevorderd.

4.3

De kantonrechter heeft de reconventionele vordering in zoverre toegewezen dat zij de bewijsbedingen van artikel 9 lid 2 en Pro 9 lid 3 van de algemene voorwaarden als oneerlijk heeft aangemerkt. In conventie heeft de kantonrechter de vorderingen van Acantus toegewezen.

5.De toelichting op de beslissing van het hof

De vorderingen in hoger beroep

5.1

[appellant] vordert dat het hof, onder vernietiging van het vonnis van de kantonrechter, Acantus gebiedt om [appellant] binnen veertien dagen na betekening weer de toegang te verlenen en het gebruiks- en huurgenot te verschaffen van de Woning, dan wel van een andere woning in dezelfde straat. Verder vordert hij dat het hof Acantus veroordeelt tot betaling van het verschil tussen de huur die hij nu betaalt en de huur die hij voor de Woning zou hebben moeten betalen, neerkomende op € 324,27 per maand.

5.2

Het hof zal van deze aldus gewijzigde eis uitgaan bij de beoordeling. Acantus heeft tegen de eiswijziging als zodanig geen bezwaar gemaakt en de eiswijziging is op het processueel juiste tijdstip ingediend.

5.3

[appellant] heeft zes bezwaren (grieven) tegen het vonnis van de kantonrechter opgeworpen. Hij heeft geen belang bij bespreking van zijn bezwaar tegen de vaststelling van de feiten door de kantonrechter. Het hof heeft met inachtneming van wat in hoger beroep over en weer is aangevoerd hiervoor immers de feiten zelfstandig vastgesteld.

5.4

Het hof begrijpt de vordering van Acantus in haar beroep aldus dat zij de vernietiging vordert van het vonnis van de kantonrechter, voor zover dat in reconventie is gewezen. In die zin heeft [appellant] het hoger beroep van Acantus opgevat. Acantus heeft daartoe één grief voorgedragen.
Het hoger beroep van Acantus slaagt ten dele

5.5

Het hof ziet aanleiding om eerst het hoger beroep van Acantus te bespreken.
Het hof verwerpt het betoog van [appellant] dat Acantus geen belang heeft bij dit hoger beroep. Immers, door het beroep van [appellant] ligt de vraag nog steeds open of [appellant] de bepalingen van de huurovereenkomst en de daarop van toepassing zijnde algemene voorwaarden heeft overtreden en daarbij is van belang hoe de bewijspositie van beide partijen is.

5.6

De kantonrechter heeft geoordeeld dat zowel het bewijsbeding van artikel 9 lid 2 als Pro dat van artikel 9 lid 3 onredelijk Pro bezwarend is, kort gezegd omdat dit afbreuk doet aan de beschermingsgedachte van het huurrecht, omdat bij omkering van de bewijslast het bewijsrisico bij de huurder komt te liggen. De kantonrechter heeft daarbij verwezen naar Richtlijn 93/13 EG en naar artikel 6:236 onder Pro k BW.

5.7

Het hof stelt vast dat [appellant] niet langer betwist dat de algemene voorwaarden als zodanig op de huurovereenkomst van toepassing zijn.

5.8

Acantus stelt dat richtlijn 93/13 EG en artikel 6:236 BW Pro hier toepassing missen omdat die regelingen alleen zien op overeenkomsten met consumenten en [appellant] niet als consument moet worden beschouwd omdat hij ondernemer is.

5.9

Dit argument gaat niet op. In het Europese consumentenrecht gaat het, bij het onderscheid tussen consument en handelaar, erom in welke hoedanigheid een privépersoon heeft gehandeld. Alleen als deze namens zijn bedrijf heeft gehandeld kan hij als een handelaar worden aangemerkt.^[2][appellant] is in 2013 de huurovereenkomst als privépersoon ofwel consument aangegaan met beoogd gebruik als woonruimte voor zichzelf (en eventuele naasten), niet namens zijn bedrijven, die toen nog niet waren opgericht. De huurovereenkomst is ook later niet op naam van een van die bedrijven gezet. Het adres van de Woning is alleen enige jaren ook als vestigingsadres van die bedrijven in gebruik geweest.

5.1

Wat betreft het in zeer algemene termen omschreven bewijsvoorschrift van artikel 9 lid 2 van Pro de algemene voorwaarden onderschrijft het hof het oordeel van de kantonrechter. Een bewijsbeding komt voor op de indicatieve ‘blauwe’ lijst bij de Richtlijn 93/13 EG als onderdeel q. Daarmee is benoemd dat een beding waarin de consument een bewijslast wordt opgelegd die volgens het geldende recht normaliter op een andere partij bij de overeenkomst rust, mogelijk oneerlijk is. In dit geval vormt het bewijsbeding ook een inbreuk op het in het Nederlands recht geregelde recht op huurbescherming voor woonruimte en verstoort dit het evenwicht tussen de uit de huurovereenkomst volgende rechten en verplichtingen ten nadele van de huurster/consument ingeval de huurder, zodra de woningbouwvereniging stelt dat de huurder geen hoofdverblijf houdt in het gehuurde, zou moeten bewijzen dat hij wel daar zijn hoofdverblijf heeft.

5.11

Artikel 6:236 BW Pro bevat de zogenaamde zwarte lijst. Dat zijn bedingen die per definitie onredelijk bezwarend zijn. Onderdeel k van dit artikel bepaalt dat dit geldt voor bepaalde bewijsbedingen waarbij de bewijslast wordt omgekeerd. Anders dan [appellant] stelt, geldt dit echter niet voor alle bewijsbedingen waar ten nadele van de consument de bewijslast wordt omgekeerd. Beide aangevochten bedingen vallen niet onder de categorie bedoeld in deze bepaling, zodat artikel 6:236 onder Pro k BW in dit geval toepassing mist.

5.12

Acantus heeft betoogd dat het resultaat van de toetsing aan Richtlijn 93/13 EU in ieder geval voor bewijsbeding van artikel 9 lid 3 anders Pro zou moeten uitvallen. Acantus heeft in zoverre gelijk dat richtlijn 93/13 EG niet voorschrijft dat alle bewijsbedingen ten nadele van een consument onredelijk bezwarend zijn.

5.13

Het hof stelt voorop dat de bewijslast voor de vraag of sprake is geweest van een situatie van onderhuur of in gebruik geven op Acantus berust. Indien vaststaat dat van een dergelijke situatie sprake is geweest – zoals in dit geval voor de personen genoemd in rov. 3.5 – oordeelt het hof dat een beding waarbij de huurder van een sociale huurwoning moet bewijzen dat hij (toch) zijn hoofdverblijf in het gehuurde heeft gehouden, niet in strijd is met de richtlijn en het Nederlandse stelsel van huurbescherming en een goede verdeling van de schaarse sociale huurwoningen. Dit betekent dat in dit concrete geval van [appellant] mag worden gevraagd dat hij zijn stelling dat hij, ondanks het in gebruik geven van de woning aan derden,zijn hoofdverblijf in de Woning heeft behouden zoveel mogelijk concretiseert en motiveert, mede aan de hand van de gegevens en stukken waarover hij als bewoner bij uitstek de beschikking heeft of de beschikking kan krijgen.

5.14

In zoverre slaagt het hoger beroep van Acantus.

Het juridisch kader bij een ontbindingsprocedure

5.15

Artikel 6:265 lid 1 BW Pro bepaalt dat iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van een van haar verbintenissen, aan de wederpartij de bevoegdheid geeft om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te ontbinden, tenzij de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. Als van een tekortkoming sprake is, geldt dat de beantwoording van de vraag of de ontbinding in dit concrete geval gerechtvaardigd is, plaats vindt op basis van alle omstandigheden van het geval. Volgens vaste jurisprudentie van de Hoge Raad is die toetsing dus niet beperkt tot de in de wet genoemde gezichtspunten, te weten de bijzondere aard of geringe betekenis van de tekortkoming of de gevolgen van de ontbinding. Dit betekent ook dat niet op voorhand aan één gezichtspunt een beslissende rol kan worden toegekend, ongeacht de overige omstandigheden van het geval. Dit, voor overeenkomsten in het algemeen geldende, beoordelingskader is ook van toepassing op de ontbinding van een overeenkomst van huur en verhuur van een sociale huurwoning, zoals hier aan de orde is.^[3]

5.16

Het hof zal de grieven van [appellant] thematisch bespreken.

Vaststaande tekortkomingen van [appellant]

5.17

In deze procedure staat vast dat [appellant] met regelmaat een huurachterstand heeft laten ontstaan en dat ten tijde van de beslissing van de kantonrechter ook sprake was van een huurachterstand. Ook staat vast dat [appellant] in de loop der tijd tenminste vijf personen achtereenvolgens in de Woning heeft laten wonen zonder daarvan melding te doen aan Acantus en dientengevolge ook zonder toestemming van Acantus. Dit is in strijd met artikel 9 lid 2 van Pro de huurvoorwaarden

5.18

Verder staat nog vast dat [appellant] heeft toegestaan dat [naam6] bedrijfsmatige activiteiten in de Woning heeft verricht, dit zonder toestemming van Acantus. Dit is in strijd met artikel 9 lid 1 van Pro de huurvoorwaarden. Het hof merkt overigens nog op dat, zonder nadere toelichting van Acantus, die ontbreekt, niet valt in te zien dat het enkele feit de ondernemingen van [appellant] in het handelsregister op het adres van de Woning waren ingeschreven, ook valt onder deze bepaling.

Exclusief hoofdverblijf in de Woning

5.19

De kernvraag in dit geschil is of [appellant] voortdurend zijn exclusieve hoofdverblijf in de Woning heeft gehad. Het hof is van oordeel dat [appellant] niet aannemelijk heeft gemaakt dat hij, in de periode dat hij de Woning aan derden in gebruik had gegeven, zijn exclusieve hoofdverblijf in de Woning heeft behouden. Het hof zal dat hierna toelichten.

5.2

[appellant] heeft aangevoerd dat de omstandigheid dat hij van 13 september 2017 tot 5 januari 2022 niet ingeschreven stond op het adres van de Woning niet doorslaggevend is en dat Acantus daar geen punt van mocht maken omdat Acantus in 2013 hem tot huurder had gemaakt ondanks dat hij toen op een ander adres stond ingeschreven. Het hof verwerpt dat laatste standpunt omdat Acantus in 2016 [appellant] duidelijk had gemaakt dat zij niet langer accepteerde dat hij op een ander adres stond ingeschreven, waarna [appellant] zich ook enige tijd formeel op het adres van de Woning heeft ingeschreven.

5.21

De inschrijving bij de burgerlijke stand is weliswaar niet doorslaggevend, maar is wel een aanwijzing waar iemand zijn hoofdverblijf heeft. In de periode 1 december 2021 tot 5 januari 2022 was sprake van de situatie dat de Woning aan derden in gebruik was gegeven (dan wel onderverhuurd) terwijl [appellant] daar niet stond ingeschreven. [appellant] heeft als bewijs dat hij in die periode desondanks wel zijn hoofdverblijf in de Woning hield alleen een nota van Camping [naam9] van 20 oktober 2021 overgelegd, gericht aan hem met als adres dat van de Woning voor het verblijf op die camping in de periode 1 januari 2022 tot 31 december 2022. Het hof is van oordeel dat die nota geen bewijs oplevert van het hebben van het hoofdverblijf in de Woning in die periode.

5.22

Na 5 januari 2022 stond [appellant] weliswaar weer ingeschreven op het adres van de Woning, maar was de Woning nog steeds in gebruik gegeven/verhuurd aan derden.

De stukken die [appellant] heeft overgelegd betreffende 2022 wijzen niet op het hebben van zijn hoofdverblijf in de Woning. Hij heeft een niet volledige ingevulde en niet ondertekende schademelding overgelegd betreffende niet gespecificeerde stormschade aan een woonhuis op 18 februari 2022 en een melding van een verzekeraar van 13 februari 2023 dat dekking was geschorst. Dat op deze stukken als adres dat van de Woning was opgenomen, levert geen bewijs op dat [appellant] op dat moment in de Woning zijn hoofdverblijf had. Dat het hierbij ging om verzekeringen met de Woning als verzekerd object blijkt niet en ligt ook niet voor de hand, omdat het immers gaat om een huurwoning. Aangezien [appellant] wel andere panden in bezit had, ligt het meer voor de hand dat de woonhuisverzekeringen in kwestie daarop betrekking hadden. Met deze stukken heeft [appellant] niet aangetoond dat hij in 2022 zijn hoofdverblijf in de woning had.

5.23

Verder heeft [appellant] een nota van KNP gericht aan ESB overgelegd voor een gewenste aansluiting voor internet voor een kleinbedrijf op 12 oktober 2022 en een kentekenbewijs op naam van ESB 14 juli 2022, waarop het adres van de Woning staat vermeld. Ook deze stukken leveren geen bewijs op dat [appellant] op dat moment zijn hoofdverblijf had in de Woning. Op 14 juli 2022 was de Woning het officiële vestigingsadres van ESB zodat het voor de hand ligt dat dit adres op officiële documenten van ESB voorkomt. Om diezelfde reden levert een brief van de belastingdienst voor ESB evenmin bewijs op dat [appellant] zijn hoofdverblijf had in de woning, laat staan dat een brief van het waterbedrijf gericht aan ‘de bewoners van [adres1] ’ bijdraagt aan dat bewijs. Dat er in die periode post van officiële instanties voor [appellant] op zijn GBA-adres werd bezorgd, levert in zijn algemeenheid ook geen bewijs op dat [appellant] daar op dat moment woonde. De door hem overgelegde foto op telefoonformaat van een stapeltje post met als datering van die foto 28 oktober 2022 te 20:23 uur wijst volgens het hof eerder op een foto die gemaakt is van poststukken die [appellant] nog moest komen ophalen uit de Woning.

5.24

In 2023 woonde in de Woning een werkneemster (mevrouw [naam6] ) met wie [appellant] een relatie kreeg. [appellant] heeft aangegeven dat dit ingewikkeld was omdat de relatie met mevrouw [naam3] , die toen woonde in de woning van [appellant] aan de [adres3] , nog niet geëindigd was. Wat daar verder ook van zij, het hof acht niet aangetoond dat [appellant] toen zijn hoofdverblijf in de Woning hield. [appellant] heeft voor die periode ook geen stukken overgelegd die zijn stelling ondersteunen. Acantus heeft verslag van een huisbezoek van 13 maart 2024 aan mevrouw [naam6] overgelegd. Mevrouw [naam6] heeft na de breuk met [appellant] de Woning verlaten en heeft een andere woning van Acantus toegewezen gekregen. In dat verslag staat dat alle meubels/spullen die in de Woning aanwezig waren toen zij daar woonde, van haar waren en dat zij die heeft meegenomen naar haar nieuwe woning. Deze verklaring is op dat punt niet betwist door [appellant] . Ook heeft [appellant] niet betwist dat de Woning tijdens een gesprek op 17 januari 2024 met Acantus geheel leeg was en dat [appellant] toen heeft verzocht om de Woning te verhuren aan [naam3] , opdat hij dan in plaats van [naam3] in zijn eigen woning aan de [adres3] kon wonen. Dit alles wijst er bepaald niet op dat [naam3] in 2023/ begin 2024 zijn hoofdverblijfplaats in de Woning had.

5.25

Dat [appellant] vanaf februari 2024 nieuwe meubels voor de Woning heeft aangeschaft en daar vervolgens enige tijd wel zijn hoofdverblijf heeft gehad – waarvan hij ook bewijsstukken heeft overgelegd zoals afrekeningen van het Waterbedrijf en foto’s – is wel een aanwijzing dat hij in 2024, nadat de relatie met mevrouw [naam3] kennelijk definitief was geëindigd, weer zijn hoofdverblijf in de Woning heeft gehad, maar levert geen bewijs op voor zijn stelling dat hij dat in de jaren daarvoor ook steeds heeft gehad.

5.26

Uit het voorgaande volgt dat het hof in ieder geval voor de periode van 1 december 2021 tot februari 2024 niet aangetoond acht dat [appellant] zijn hoofdverblijf had in de Woning. Ook dit is een tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst.

Uit het geheel rijst veeleer het beeld dat [appellant] in de periode dat de relatie met [naam3] duurde, hij feitelijk op de [adres3] verbleef, afgewisseld met periodes op de camping dan wel in Spanje waar hij naar eigen zeggen kluste aan onroerend goed dat hij (c.q. zijn ondernemingen) daar bezat.

Anonieme verklaringen

5.27

[appellant] heeft aangevoerd dat de kantonrechter haar oordeel ten onrechte indirect op anonieme verklaringen heeft gebaseerd. Dit verwijt treft geen doel. De kantonrechter heeft over het bezwaar van [appellant] tegen de door Acantus overgelegde anonieme verklaringen geoordeeld dat anonieme verklaringen voor degene tegen wie ze zijn gericht moeilijker zijn te weerleggen:

“Zo kan niet worden vastgesteld dat meldingen door meerdere omwonenden zijn gedaan en of iemand uit eigen wetenschap heeft kunnen verklaren. Ook kan niet worden uitgesloten dat een melder [appellant] dwars wil zitten, om wat voor reden dan ook. De kantonrechter overweegt echter dat anonieme verklaringen wel een indicatie kunnen geven en een eerste aanzet om verder onderzoek te doen. Zo heeft Acantus de meldingen ook gebruikt, zowel in 2013 als vanaf 2022. Het zijn daarom niet zozeer de anonieme meldingen zelf, maar de bevindingen van Acantus daarna, die een rol spelen bij de beoordeling.”

De kantonrechter heeft in haar vonnis ook verder niet naar de anonieme verklaringen verwezen. Voor zover in het betoog van [appellant] besloten ligt dat Acantus niets zou mogen doen met bij haar binnenkomende anonieme meldingen, verwerpt het hof dat betoog. Het hof is het met op dat punt eens met wat de kantonrechter heeft overwogen. Overigens betrof het niet in alle gevallen volledig anonieme meldingen, maar deels ook meldingen van personen die hadden aangegeven verder anoniem te willen blijven. Die meldingen heeft Acantus in hoger beroep alsnog overgelegd met de naam van de indiener. Ook het hof heeft zijn oordeel dat [appellant] geruime tijd zijn hoofdverblijfplaats niet in de Woning had, niet op deze verklaringen gebaseerd.

De tekortkomingen van [appellant] rechtvaardigen de ontbinding

5.28

[appellant] heeft aangevoerd dat, ondanks tekortkomingen van zijn kant in de nakoming van de verplichtingen uit de huurovereenkomst, deze niet had kunnen worden ontbonden. Hij stelt dat Acantus in het verleden geen consequenties heeft verbonden aan de overtredingen van de huurvoorwaarden en dat zij dat daarmee ook niet meer op een later moment mocht doen. Het hof gaat hierin niet mee. [appellant] heeft wel gelijk dat Acantus niet meer kan teruggrijpen op tekortkomingen van jaren geleden – Acantus heeft zelfs aandacht besteed aan de woongeschiedenis van [appellant] van voor 2013 – maar het feit dat Acantus tot 2021 lankmoedig omging met [appellant] en daarna ook niet heel voortvarend is opgetreden, betekent niet dat [appellant] ervan uit kon gaan dat hij als heer en meester over de Woning kon beschikken en dat Acantus het recht had verwerkt om tegen nieuwe of voortdurende overtredingen van de huurvoorwaarden actie te ondernemen. Acantus had in 2016 al wel duidelijk gemaakt dat [appellant] zich niet op een ander adres kon inchrijven en in 2022 hem nogmaals gewezen op de verplichting om de woning als hoofdverblijf te gebruiken en aangegeven dat zij verder onderzoek zou blijven doen naar het nakomen van die verplichting. Ook daarna is [appellant] doorgegaan met het ter beschikking stellen van de Woning aan derden terwijl hijzelf geen hoofdverblijf had in de Woning, waarna Acantus uiteindelijk heeft doorgepakt.

5.29

De kantonrechter heeft terecht overwogen dat de belangen van Acantus bij het adequaat inzetten van haar bestand aan sociale huurwoningen, gelet ook op de woningnood, zwaar wegen. Daarbij woog ook mee dat [appellant] niet had aangetoond nog aangewezen te zijn op deze woning om te voorzien in zijn woonbehoefte. Dat laatste is ook in hoger beroep genoegzaam gebleken. Zeker nadat [appellant] in 2021 een omvangrijke onroerendgoedportefeuille van zijn moeder had geërfd, behoorde hij ook niet meer tot de doelgroep van Acantus waar het haar woningbestand bestemd voor sociale huur betrof.

5.3

[appellant] voert verder aan dat hij een emotioneel belang heeft bij de woning, althans een woning aan de [adres1] , omdat hij in die buurt is opgegroeid en graag een woning in die straat in eigendom – als huurder met recht van eerste koop – wil krijgen om ook zijn kleinkinderen in die straat te kunnen laten opgroeien. Acantus betwist dat zij plannen heeft om haar bezit in de Zaanstraat af te stoten. Het hof oordeelt dat dit emotionele belang – dat in het verlengde ligt van de gedragslijn van [appellant] om zonder overleg met Acantus te bepalen wie in de Woning mag verblijven – weinig gewicht in de schaal legt. Het weegt zeker niet op tegen de tekortkomingen van zijn kant, zodat het hof niet aangetoond acht dat die tekortkomingen de ontbinding van de huurovereenkomst niet rechtvaardigen. Het hof merkt nog op dat de (deels nog minderjarige) kinderen hun hoofdverblijf bij hun respectievelijke moeders hebben die elders woonruimte hebben, zodat hun woonbelang geen rol speelt bij de vraag of de ontruiming is gerechtvaardigd.

5.31

Het hof gaat voorbij aan het door [appellant] gedane bewijsaanbod, omdat de punten waarvan hij nog bewijs aanbiedt onvoldoende relevant en deels ook onvoldoende concreet zijn.

De kantonrechter heeft terecht haar vonnis uitvoerbaar bij voorraad verklaard

5.32

Anders dan [appellant] aanvoert, volgt uit artikel 8 EVRM Pro niet dat een vonnis waarbij de ontruiming van een woning wordt gelast, niet uitvoerbaar bij voorraad mag worden verklaard. De proportionaliteitstoets die in de in dat artikel gewaarborgde woonrecht ligt besloten, vertaalt zich in de toets of de tekortkoming de ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt. De kantonrechter heeft de bezwaren tegen de uitvoerbaarheid beoordeeld en geoordeeld dat het belang van Acantus genoemd onder rov. 5.29, zwaarder woog dan het belang van [appellant] om een hoger beroepsprocedure af te kunnen wachten.

De slotsom

5.33

De grieven van [appellant] treffen geen doel. Het hof zal het vonnis voor zover in conventie gewezen bekrachtigen en [appellant] in de daarop gevallen kosten veroordelen. Onder die kosten vallen ook de nakosten die nodig zijn voor de betekening van de uitspraak en de wettelijke rente daarover. De rente is verschuldigd vanaf veertien dagen na die betekening
.^[4]Ook de nieuwe vorderingen in hoger beroep zijn niet toewijsbaar.

5.34

Het hoger beroep van Acantus slaagt gedeeltelijk. Het hof zal het vonnis in reconventie gewezen vernietigen, uitsluitend voor zover de kantonrechter het bewijsbeding opgenomen in artikel 9.3 van de huurvoorwaarden ongeldig heeft verklaard. Voor het overige zal het hof de beslissingen in reconventie bekrachtigen. Gelet op deze uitkomst bepaalt het hof dat iedere partij in het hoger beroep van Acantus de eigen kosten moet dragen.

5.35

De veroordelingen in deze uitspraak kunnen ook ten uitvoer worden gelegd als een van partijen de beslissing van het hof voorlegt aan de Hoge Raad (uitvoerbaarheid bij voorraad).

6.De beslissing

Het hof:

6.1

vernietigt het vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Noord-Nederland, zittingplaats Groningen, van 8 oktober 2024, uitsluitend voor zover daarbij in reconventie (sub 5.9) voor recht is verklaard dat het bewijsbeding van artikel 9 lid 3 ten Pro aanzien van de op de huurder gelegde bewijslast oneerlijk is;

6.2

bekrachtigt dit vonnis voor het overige;

6.3

veroordeelt [appellant] in zijn hoger beroep tot betaling van de volgende proceskosten van Acantus:

€ 827,- aan griffierecht
€ 1.290 aan salaris van de advocaat van Acantus (1 procespunt x het toepasselijke tarief II)

en verklaart deze proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad;

6.4

bepaalt dat iedere partij de eigen kosten draagt van het hoger beroep van Acantus;

6.5

wijst af wat verder is gevorderd.

Dit arrest is gewezen door mrs. J.H. Kuiper, H de Hek, W.F. Boele en is door de rolraadsheer in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 12 mei 2026.

Hoger beroep tegen ontruiming sociale huurwoning wegens ontbreken hoofdverblijf huurder