ECLI:NL:GHARL:2026:3198

Uitspraak

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN

locatie Leeuwarden

nummer BK-ARN 24/1231

uitspraakdatum: 19 mei 2026

Uitspraak van de eerste meervoudige belastingkamer

op het hoger beroep van

de
inspecteurvan de
Belastingdienst/Midden – en kleinbedrijf/Kantoor Leeuwarden(hierna: de Inspecteur)

tegen de uitspraak van de Rechtbank Noord-Nederland van 25 april 2024, nummer LEE 23/3612, ECLI:NL:RBNNE:2024:1526, in het geding tussen de Inspecteur en

[belanghebbende]te
[woonplaats](hierna: belanghebbende)

1.Ontstaan en loop van het geding

1.1.

Aan belanghebbende is een naheffingsaanslag overdrachtsbelasting opgelegd. Bij beschikking is belastingrente berekend.

1.2.

De Inspecteur heeft bij in één geschrift vervatte uitspraken op bezwaar het bezwaar ongegrond verklaard.

1.3.

Belanghebbende is tegen die uitspraken in beroep gekomen bij de rechtbank Noord-Nederland (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep gegrond verklaard, de uitspraken van de Inspecteur, de naheffingsaanslag en de beschikking belastingrente vernietigd, en de Inspecteur gelast het betaalde griffierecht van € 50 aan belanghebbende te vergoeden en de Inspecteur veroordeeld in de proceskosten van € 1.495.

1.4.

De Inspecteur heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. Belanghebbende heeft een verweerschrift ingediend. De Inspecteur heeft een nader stuk ingediend.

1.5.

Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 10 maart 2026. Daarbij zijn verschenen en gehoord belanghebbende, alsmede [naam 1] namens de Inspecteur, bijgestaan door [naam 2] . Van de zitting is een proces-verbaal opgemaakt, dat bij deze uitspraak is gevoegd.

2.Vaststaande feiten

2.1.

Belanghebbende heeft bij notariële akte van 1 juli 2020, samen met zijn partner, een onroerende zaak verworven gelegen aan [adres] (de onroerende zaak) voor een verkrijgingsprijs van € 810.000. Belanghebbende heeft daarbij 75% van de eigendom van de onroerende zaak verworven en zijn partner 25%.

2.2.

Over de gehele verkrijgingsprijs is 2% (€ 16.200) aan overdrachtsbelasting op aangifte voldaan.

2.3.

De onroerende zaak betreft een villa bestaande uit een woongedeelte van 246 m² en een (voormalige) inpandige praktijkruimte van 62 m2 (hierna: de praktijkruimte) en een vrijstaande dubbele garage, gelegen op een perceel van 1.595 m2. De praktijkruimte is via een aparte buiteningang te betreden. De buiteningang van de praktijkruimte bevindt zich naast de voordeur van het woongedeelte van de villa. De praktijkruimte is vanuit het woongedeelte te bereiken via twee interne ingangen.

2.4.

De praktijkruimte is tot 2018 in gebruik geweest als huisartsenpraktijk. In 2018 heeft de toenmalige eigenaar van de onroerende zaak de huisartsenpraktijk gestaakt. In 2019 is de onroerende zaak te koop gezet.

2.5.

Aan de praktijkruimte kon, op het moment dat belanghebbende de onroerende zaak verkreeg, een waarde worden toegekend van € 154.500.

2.6.

De Rechtbank heeft geoordeeld dat de praktijkruimte kan worden aangemerkt als een aanhorigheid bij het woongedeelte van de villa, waarop het verlaagde tarief van 2% van toepassing is en heeft de naheffingsaanslag vernietigd.

3.Geschil

3.1.

In geschil is of de praktijkruimte ten tijde van de verkrijging van de onroerende zaak, als woning in de zin van artikel 14, tweede lid, van de Wet op belastingen van rechtsverkeer (hierna: Wbr), kan worden aangemerkt waarop het verlaagde tarief van 2% van toepassing is.

3.2.

Tussen partijen is niet in geschil dat de (voormalige) praktijkruimte, ten tijde van de verkrijging van de onroerende zaak door belanghebbende, behoorde bij de woning, daarbij in gebruik was en daaraan dienstbaar was.

4.Beoordeling van het geschil

4.1.

De Inspecteur voert in hoger beroep aan dat de praktijkruimte geen aanhorigheid van het woongedeelte is, omdat de praktijkruimte niet een bouwwerk is dat aan de woning is bevestigd maar zich bevindt binnen de buitenmuren van het gehele bouwwerk, zijnde de villa. Daarnaast stelt de Inspecteur dat een eerdere verbouwing niet van zodanige aard is dat de praktijkruimte haar niet-woning bestemming heeft verloren.

4.2.

Belanghebbende stelt primair dat de praktijkruimte een aanhorigheid van de woning is, zodat op de gehele verkrijging het verlaagde tarief van artikel 14, tweede lid, van de Wbr van toepassing is. Subsidiair betoogt belanghebbende dat de praktijkruimte voorafgaand aan de verkrijging zodanig is verbouwd dat het zijn oorspronkelijke bestemming (niet-wonen) heeft verloren en bewoning als bestemming heeft verkregen.

4.3.

Op grond van artikel 2, eerste lid van de Wbr wordt onder de naam ‘overdrachtsbelasting’ een belasting geheven ter zake van de verkrijging van in Nederland gelegen onroerende zaken of rechten waaraan deze zijn onderworpen. Artikel 14, tweede lid, van de Wbr (tekst 2020) bepaalt (voor zover relevant) dat in afwijking van het eerste lid, de belasting 2 percent bedraagt voor de verkrijging van woningen en van rechten waaraan deze zijn onderworpen, daaronder mede begrepen aanhorigheden die tot woningen behoren of gaan behoren. Uit de parlementaire geschiedenis volgt dat, wanneer een onroerende zaak niet in zijn geheel naar zijn aard bestemd is voor bewoning, het verlaagde tarief slechts geldt voor dat deel dat voor bewoning bestemd is. Indien de oppervlakte van de onroerende zaak voor negentig percent of meer naar zijn aard bestemd is voor bewoning, kan op de verkrijging van het geheel het verlaagde tarief worden toegepast.^[1]

4.4.

Voor de beantwoording van de vraag of een bouwwerk als woning moet worden aangemerkt, moet aansluiting worden gezocht bij het doel waarvoor het bouwwerk oorspronkelijk is ontworpen en gebouwd. Indien een bouwwerk voor een bepaald doel (bewoning of een ander doel) is gebouwd en nadien is verbouwd om het geschikt te maken voor een andere vorm van gebruik, kan het alleen worden geacht zijn oorspronkelijke aard te hebben behouden als niet meer dan beperkte aanpassingen nodig zijn om het weer voor dat oorspronkelijke doel geschikt te maken.^[2]

4.5.

Uit de wetsgeschiedenis volgt verder dat met het begrip aanhorigheden in de zin van artikel 14, tweede lid, wordt aangesloten bij de uitgangspunten die gelden voor de eigenwoningregeling in de inkomstenbelasting.^[3]Van een aanhorigheid is sprake indien een onroerende zaak ten tijde van de verkrijging naar objectieve maatstaven behoort bij de woning, daarbij in gebruik is en daaraan dienstbaar is.^[4]Of een onroerende zaak behoort bij de woning hangt af van diverse omstandigheden, zoals de afstand tussen de gebouwen en de woning, de bouwkundige situatie, en de bereikbaarheid van de gebouwen vanuit de woning of vanaf de daarbij behorende grond. Dat de gebouwen dienstbaar moeten zijn aan de gebouwde eigendom houdt in dat er sprake moet zijn van een bepaald verband dat zodanig is dat de gebruiksmogelijkheden over en weer vergroot of althans verbeterd worden.^[5]

4.6.

De bewijslast dat op de gehele verkrijging het verlaagde tarief van toepassing is, rust op belanghebbende.

4.7.

Het Hof is van oordeel dat, nu tussen partijen niet in geschil is dat de praktijkruimte ten tijde van de verkrijging behoorde bij het woongedeelte, daarbij in gebruik was en daaraan dienstbaar was, de praktijkruimte kan worden aangemerkt als een aanhorigheid van de woning. Dat betekent dat daarop het verlaagde tarief kan worden toegepast. Anders dan de Inspecteur meent, kan een aanhorigheid zich ook binnen de buitenmuren van een gebouw bevinden. Een andersluidende uitleg zou tot het ongerijmde gevolg leiden dat het voor de toepassing van het verlaagde tarief op een ruimte die oorspronkelijk een niet-woning bestemming had, uitmaakt of deze losstaat dan wel tegen een bestaand gebouw is aangebouwd of niet, ook al is het gebruik ten tijde van de verkrijging hetzelfde. Een losstaande of aangebouwde praktijkruimte die in gebruik is genomen als werkkamer bij een woning zou dan wel voor het verlaagde tarief in aanmerking komen, terwijl dat niet het geval zou zijn als deze praktijkruimte zich binnen dezelfde muren van het bouwwerk bevindt als het woongedeelte. Anders dan bij de beoordeling of een bouwwerk een andere bestemming heeft gekregen (van niet-wonen naar wonen en andersom), wordt bij de beoordeling of sprake is van een aanhorigheid enkel gekeken of de onroerende zaak naar objectieve maatstaven ten tijde van de verkrijging behoort en in gebruik is bij en dienstbaar is aan een woning. Het Hof ziet in de door de Inspecteur aangehaalde conclusie van Advocaat-Generaal Wattel^[6]geen aanknopingspunten die tot een andere conclusie leiden.

Slotsom

Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep ongegrond.

5.Griffierecht en proceskosten

Aangezien het hoger beroep ongegrond is, zal van de Inspecteur griffierecht worden geheven zodra deze uitspraak onherroepelijk is komen vast te staan.

Het Hof ziet aanleiding de Inspecteur te veroordelen in de kosten die belanghebbende voor de behandeling van het hoger beroep heeft moeten maken. Het Hof stelt deze kosten overeenkomstig het Besluit proceskosten bestuursrecht vast op € 967,60 (1 punt (door een professionele gemachtigde beroepsmatig verleende bijstand bij het opstellen van het verweerschrift)  wegingsfactor 1  € 934) en € 33,60 voor reiskosten op basis van openbaar vervoer tweede klasse. Het Hof ziet geen aanleiding voor een vergoeding van de werkelijke kosten. Er zijn geen feiten en omstandigheden gesteld die leiden tot de conclusie dat sprake is van bijzonder omstandigheden van in vergaande mate onzorgvuldig handelen aan de zijde van de Inspecteur of van tegen beter weten in procederen door de Inspecteur.

6.Beslissing

Het Hof:

bevestigt de uitspraak van de Rechtbank,
veroordeelt de Inspecteur tot het vergoeden van de kosten in verband met de behandeling van het hoger beroep tot een bedrag van € 967,60,
bepaalt dat van de Inspecteur op het moment dat deze uitspraak onherroepelijk is komen vast te staan een griffierecht zal worden geheven van € 559.

Deze uitspraak is gedaan door mr. T.H.J. Verhagen, voorzitter, mr. G.B.A. Brummer, en mr. T. Tanghe, in tegenwoordigheid van mr. H. de Jong als griffier.

De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 19 mei 2026.

De griffier, De voorzitter,

(H. de Jong) (T.H.J. Verhagen)

Deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Indien u niet digitaal procedeert wordt een afschrift aangetekend per post verzonden.

Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij
de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.

Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan
de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag.Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie
www.hogeraad.nl).

Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:

1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;

2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;

3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:

a. de naam en het adres van de indiener;

b. de dagtekening;

c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;

d. de gronden van het beroep in cassatie.

Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.

Bevestiging verlaagd tarief overdrachtsbelasting voor praktijkruimte als aanhorigheid woning