Uitspraak
GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN
locatie Arnhem
afdeling civiel recht
zaaknummer gerechtshof 200.345.249
zaaknummer rechtbank Gelderland 10665856
arrest van 2 juni 2026
in de zaak van
[appellante] handelend onder de naam [bedrijfsnaam]
die woont in [woonplaats]
advocaat: mr. F.J.M. Kobossen
en
Jan Friso [geïntimeerde]
die woont in [woonplaats]
advocaat: mr. C. Cenik
1.Het verloop van de procedure in hoger beroep
1.1.
Naar aanleiding van het arrest van 22 oktober 2024 heeft op 21 november 2024 een mondelinge behandeling bij het hof plaatsgevonden. Daarvan is een verslag gemaakt dat aan het dossier is toegevoegd (het proces-verbaal).
1.2.
Het verdere verloop van de procedure in hoger beroep blijkt uit:
- de memorie van grieven
- de memorie van antwoord tevens memorie van grieven in incidenteel hoger beroep
- de memorie van antwoord in het incidenteel hoger beroep
- een akte van [geïntimeerde]
- een antwoordakte in het incidenteel hoger beroep van [appellante] .
1.3.
Hierna hebben partijen het hof gevraagd opnieuw arrest te wijzen.
2.De kern van de zaak
2.1.
[appellante] huurt een winkelruimte en de daarboven gelegen woonruimte van [geïntimeerde] . [geïntimeerde] wil dat de huurovereenkomst van de winkelruimte eindigt en dat de volgens hem bestaande huurachterstand wordt betaald. [appellante] wil dat de volgens haar bestaande gebreken van de winkelruimte en de woonruimte worden hersteld. Tot die tijd wil zij dat de huurprijs deels wordt opgeschort en/of dat de huurprijs wordt verminderd.
2.2.
[geïntimeerde] heeft in conventie bij de kantonrechter gevorderd primair te verklaren voor recht dat de huurovereenkomst van de winkelruimte per 30 november 2022 is geëindigd, dan wel subsidiair die huurovereenkomst te ontbinden of meer subsidiair het tijdstip vast te stellen waarop die huurovereenkomst zal eindigen. Daarbij heeft [geïntimeerde] ook gevorderd [appellante] te veroordelen het gehuurde te ontruimen en om de (achterstallige) huur te betalen. [appellante] heeft in reconventie bij de kantonrechter gevorderd de huurovereenkomst van de winkelruimte van 31 oktober 2017 te vernietigen en te verklaren voor recht dat (i) ten aanzien van de winkelruimte een derde huurperiode van 1 maart 2022 tot en met 28 februari 2027 geldt en (ii) [geïntimeerde] in verzuim is met het herstel van de gebreken aan de woning en de winkelruimte. [appellante] heeft daarbij vorderingen ingesteld om [geïntimeerde] te verplichten de gebreken op zijn kosten te herstellen, de huurbetalingen voor de winkelruimte en de woonruimte vanaf 1 juli 2023 op te schorten voor een bedrag van € 300 per maand per huurobject en de huurprijs met € 150 per maand per huurobject te verminderen vanaf 1 november 2023. Voor het geval [geïntimeerde] de herstelwerkzaamheden niet uiterlijk op 1 december 2023 deugdelijk heeft uitgevoerd, vordert [appellante] dat zij die werkzaamheden zelf mag laten uitvoeren en dat zij de kosten hiervan mag verrekenen met de verschuldigde huurpenningen.
2.3.
De kantonrechter heeft de vorderingen van beide partijen afgewezen. De bedoeling van beide hoger beroepen is dat de afgewezen vorderingen alsnog worden toegewezen.
2.4.
Het hof is van oordeel dat de huurovereenkomst is verlengd tot en met 28 februari 2027. Nog niet kan worden vastgesteld of de huurovereenkomst dan eindigt. Vraag is of de opzegging van de huurovereenkomst door [geïntimeerde] ambtshalve moet worden omgezet in een opzegging tegen een later tijdstip. Partijen zullen in de gelegenheid worden gesteld zich hierover uit te laten. Indien geen ambtshalve omzetting plaatsvindt, is de conclusie dat [geïntimeerde] de huurovereenkomst niet rechtsgeldig heeft opgezegd. Indien de opzegging wel ambtshalve wordt omgezet in een opzegging tegen een later tijdstip dan wel als het hof toekomt aan de subsidiaire vordering om de huurovereenkomst te ontbinden moet worden vastgesteld of er sprake is van een huurachterstand. Dat hangt af van de vraag of de huurprijsvermindering die partijen zijn overeengekomen blijvend of tijdelijk is. Het hof acht voorshands door [appellante] bewezen dat de overeengekomen vermindering van de huurprijs een blijvend karakter had en dus niet door [geïntimeerde] kon worden herroepen. Het hof zal [geïntimeerde] toelaten hiertegen tegenbewijs te leveren. Verder is het hof van oordeel dat [appellante] voldoende heeft gesteld dat er sprake is van gebreken aan de gehuurde woonruimte en/of winkelruimte. Maar voor de beoordeling of de gestelde gebreken door of voor rekening van [geïntimeerde] moeten worden hersteld, is het oordeel van een deskundige nodig. Partijen zullen in de gelegenheid worden gesteld zich uit te laten over de persoon van de deskundige en de aan de deskundige te stellen vragen. Iedere verdere beslissing zal worden aangehouden.
3.De toelichting op de beslissing van het hof
De feiten
3.1.
Voor de feiten verwijst het hof naar rechtsoverwegingen 2.1 tot en met 2.8 van het vonnis van de kantonrechter van de rechtbank Gelderland, zittingsplaats Apeldoorn, van 3 april 2024. Ook het hof gaat van deze feiten uit. Voor de leesbaarheid van dit arrest zullen de feiten hierna deels worden herhaald.
3.2.
Samengevat komen deze feiten op het volgende neer. [appellante] huurt vanaf 1 maart 2012 een winkelruimte van [appellante] . De eerste huurovereenkomst is aangegaan voor vijf jaar tegen een maandelijkse huurprijs van € 2.380 inclusief btw. Op 31 oktober 2017 hebben partijen een nieuw huurcontract voor de winkelruimte ondertekend. Hierin is vermeld dat de huur loopt van 1 december 2017 tot en met 30 november 2022 en dat de huurprijs € 2.783 inclusief btw per maand bedraagt. Vanaf 1 december 2017 huurt [appellante] van [geïntimeerde] ook de boven de winkelruimte gelegen woonruimte voor een kale huurprijs van € 400 per maand. Op 2 december 2019 zijn partijen in een gesprek overeengekomen dat de huurprijs van de winkelruimte wordt verlaagd naar € 2.016,66 per maand en dat de huurprijs van de woonruimte wordt verhoogd naar € 700 per maand. Bij brief van 19 oktober 2021 heeft [geïntimeerde] de huurovereenkomst voor de winkelruimte opgezegd per 30 november 2022 en daarbij meegedeeld dat [appellante] vanaf 1 november 2021 weer een huur van € 2.783 per maand voor de winkelruimte moet betalen. Vervolgens heeft [geïntimeerde] bij brief van 19 november 2021 aan [appellante] een aanbod gedaan om een nieuwe huurovereenkomst te sluiten onder dezelfde voorwaarden en dezelfde huurprijs als genoemd in het op 31 oktober 2017 ondertekende huurcontract. In diezelfde brief heeft [geïntimeerde] [appellante] gewezen op de volgens hem inmiddels ontstane huurachterstand. Bij deurwaardersexploot van 25 november 2021 heeft [geïntimeerde] de huurovereenkomst van de winkelruimte nogmaals opgezegd tegen 30 november 2022 onder vermelding van twee opzeggingsgronden. Bij deurwaardersexploot van 29 november 2022 heeft [geïntimeerde] [appellante] verzocht het gehuurde per 30 november 2022 op te leveren.
3.3.
In aanvulling op deze feiten stelt het hof nog de volgende feiten vast:
- [appellante] exploiteert in de winkelruimte een ijssalon en koffiebar;
- vanaf 1 januari 2020 betaalt [appellante] een huur van € 2.016,66 per maand voor de winkelruimte en € 700 per maand voor de woonruimte;
- [appellante] heeft de winkelruimte niet per 30 november 2022 (of later) ontruimd;
- vanaf 1 januari 2024 schort [appellante] de huur op met € 300 per maand per huurobject.
Winkelruimte: welke huurovereenkomst is van toepassing?
3.4.
Partijen zijn het niet eens over de vraag welke door hen gesloten huurovereenkomst op de winkelruimte van toepassing is. Deze vraag is van belang voor de geldigheidsduur van de huurovereenkomst en daarmee voor de hierna te beantwoorden vraag of de huurovereenkomst rechtsgeldig door [geïntimeerde] is opgezegd.
3.5.
[geïntimeerde] stelt dat partijen op 31 oktober 2017 een nieuwe huurovereenkomst met een nieuwe looptijd tot en met 30 november 2022 en een nieuwe huurprijs zijn overeengekomen. [appellante] betwist dit. Volgens haar is de eerste huurovereenkomst van 1 maart 2012 niet tijdig opgezegd, zodat deze is verlengd tot en met 28 februari 2022.
3.6.
Het hof stelt voorop dat er sprake is van huur van een bedrijfsruimte als bedoeld in artikel 7:290 BW Pro, zodat de bepalingen van afdeling 6 van titel 4 van boek 7 BW van toepassing zijn. Dit staat tussen partijen ook niet ter discussie.
3.7.
Het hof is net als de kantonrechter van oordeel dat er op 31 oktober 2017 geen sprake is van een nieuwe huurovereenkomst, maar van een wijziging van de bestaande huurovereenkomst. Het hof sluit zich aan bij, en neemt over, overweging 4.4.2 van het vonnis van de kantonrechter van 3 april 2024. Kort gezegd komt het erop neer dat de eerste huurovereenkomst met een looptijd van 1 maart 2012 tot en met 28 februari 2017 niet is opgezegd door partijen, terwijl [appellante] ook de exploitatie van haar bedrijf in de winkelruimte heeft voortgezet. Daardoor is die huurovereenkomst van rechtswege verlengd met vijf jaar en dus tot en met 28 februari 2022. Gedurende die verlengde looptijd hebben partijen een nieuw huurcontract ondertekend. Maar omdat partijen hiermee alleen een verhoging van de huurprijs beoogden en niet een wijziging van de tussen hen bestaande rechtsverhouding, is er geen sprake van een nieuwe huurovereenkomst met een nieuwe looptijd. Dat partijen wel een wijziging van de tussen hen bestaande rechtsverhouding beoogden is door [geïntimeerde] niet toegelicht en onderbouwd, zodat het hof aan bewijslevering niet toekomt.
Winkelruimte: is de huurovereenkomst rechtsgeldig opgezegd?
3.8.
[geïntimeerde] beroept zich erop dat hij de huurovereenkomst van de winkelruimte rechtsgeldig heeft opgezegd. [appellante] betwist dit. Het hof verwerpt net als de kantonrechter het verweer van [appellante] dat [geïntimeerde] zijn bevoegdheid om de huurovereenkomst op te zeggen heeft verwerkt. Het hof verwijst naar overweging 4.3.2. van het vonnis en neemt dit over.
3.9.
Volgens artikel 7:293 BW Pro kan de huurovereenkomst tegen het einde van de looptijd bij exploot of bij aangetekende brief worden opgezegd. Daarbij geldt een opzeggingstermijn van ten minste een jaar.
3.10.
Omdat de looptijd van de verlengde huurovereenkomst zoals hiervoor is overwogen eindigde op 28 februari 2022, had [geïntimeerde] deze huurovereenkomst uiterlijk op 28 februari 2021 moeten opzeggen. Dit heeft hij niet gedaan. De verlengde huurovereenkomst van de winkelruimte is dus niet op 28 februari 2022 geëindigd.
3.11.
Anders dan de kantonrechter in overweging 4.4.3 van het vonnis overweegt, heeft dit niet tot gevolg dat er vanaf 1 maart 2022 sprake is van een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd. In artikel 3.3 van de huurovereenkomst van 1 maart 2012 is namelijk bepaald dat als de huurovereenkomst niet tegen het einde van de tweede huurperiode is opgezegd, deze wordt voortgezet voor aansluitende perioden van telkens vijf jaar. Dat betekent dat de huurovereenkomst is verlengd tot en met 28 februari 2027. Dit is ook in overeenstemming met artikel 7:300 lid 1 BW Pro. En volgens artikel 7:300 lid 2 BW Pro kan de huurovereenkomst in dat geval pas tegen het einde van die nogmaals verlengde huurperiode worden opgezegd, dus op zijn vroegst tegen 28 februari 2027, met inachtneming van artikel 7:293 leden Pro 2 en 3 BW.
3.12.
De volgende vraag is of [geïntimeerde] deze nogmaals verlengde huurovereenkomst rechtsgeldig heeft opgezegd. Niet gesteld of gebleken is dat [geïntimeerde] de huurovereenkomst heeft opgezegd tegen 28 februari 2027. Wel staat vast dat [geïntimeerde] op 19 oktober 2021 en 25 november 2021 de huurovereenkomst heeft opgezegd tegen 30 november 2022. Het hof dient ambtshalve te onderzoeken of de opzegging op te korte termijn tegen het einde van de tweede huurtermijn op grond van artikel 3:42 BW Pro moet worden omgezet (geconverteerd) in een opzegging – met inachtneming van de juiste opzegtermijn – tegen een later tijdstip waartegen opzegging mogelijk is (in dit geval: 28 februari 2027) en of conversie onredelijk zou zijn jegens [appellante] [1] . Voordat het hof tot die ambtshalve toetsing zal overgaan, zal het hof partijen eerst in de gelegenheid stellen zich hierover uit te laten. Vooruitlopend hierop overweegt het hof om proceseconomische redenen als volgt.
3.13.
Indien de uitkomst van de ambtshalve toetsing is dat de opzeggingen op te korte termijn niet moeten worden omgezet in een opzegging tegen 28 februari 2027, is de conclusie dat [geïntimeerde] de huurovereenkomst niet rechtsgeldig heeft opgezegd.
3.14.
Indien de uitkomst van de ambtshalve toetsing is dat de opzeggingen op te korte termijn wel moeten worden omgezet in een opzegging tegen 28 februari 2027, moet het hof vervolgens beoordelen of de nogmaals verlengde huurovereenkomst door [geïntimeerde] op 19 oktober 2021 dan wel 25 november 2021 rechtsgeldig is opgezegd tegen 28 februari 2027. Het hof zal dit nu vast beoordelen.
3.15.
De opzegging van 19 oktober 2021 bevat geen gronden voor de opzegging, zodat deze opzegging op grond van artikel 7:294 BW Pro nietig is en niet kan leiden tot beëindiging van de huurovereenkomst.
3.16.
In het exploot van 25 november 2021 worden twee gronden genoemd voor opzegging van de huurovereenkomst:
‘(…)
dat verhuurder de huurovereenkomst wenst op te zeggen daar de huurder zich ex. artikel 7:296 lid 1 sub a BW Pro zich wegens de non-betaling niet als goed huurder gedraagt en voorts ex. artikel 7:296 lid 3 BW Pro, daar de belangen van verhuurder zwaarder wegen dan de belangen van huurder, te meer nu huurder niet heeft ingestemd met het aanbod tot het sluiten van een nieuwe huurovereenkomst onder dezelfde voorwaarden (…)’
3.17.
Aan beide opzeggingsgronden legt [geïntimeerde] ten grondslag dat [appellante] vanaf 1 november 2021 weer de in de huurovereenkomst genoemde huurprijs van € 2.783 per maand moest betalen, omdat hij dit haar bij brief van 19 oktober 2021 heeft laten weten. Zij heeft dit niet gedaan, maar is een bedrag van € 2.016,66 per maand blijven betalen. Volgens [appellante] zijn partijen op 2 december 2019 een blijvende verlaging van de huurprijs naar € 2.016,66 per maand overeengekomen, zodat zij aan haar betalingsverplichtingen heeft voldaan.
3.18.
Het hof gaat voorbij aan de stelling van [geïntimeerde] dat geen huurprijsverlaging is overeengekomen omdat niet is voldaan aan het schriftelijkheidsvereiste van artikel 17 van Pro de toepasselijke algemene voorwaarden. Het beroep hierop heeft hij pas gedaan in de door hem in hoger beroep genomen akte. Gelet op de tweeconclusieregel is dat te laat.
3.19.
Uitgangspunt is dat [appellante] de in de huurovereenkomst genoemde huurprijs van € 2.783 aan [geïntimeerde] moet betalen. [appellante] beroept zich erop dat partijen in afwijking daarvan een verlaging van de huurprijs naar € 2.016,66 per maand zijn overeengekomen en dat die verlaging van de huurprijs blijvend is. Zij draagt daarom de stelplicht en de bewijslast van dit bevrijdende verweer, zowel van de hoogte van de huurprijs (maar dit is tussen partijen niet in geschil) als van de duur van de afgesproken huurverlaging.
3.20.
Maar het hof acht voorshands bewezen dat partijen een blijvende huurprijsverlaging zijn overeengekomen. Dat voorshandse oordeel berust allereerst op de
e-mail van [appellante] van 2 december 2019 waarin zij het volgende aan [geïntimeerde] schrijft:
e-mail van [appellante] van 2 december 2019 waarin zij het volgende aan [geïntimeerde] schrijft:
‘(…)
1. Huurcontracten
(…) Kun jij ervoor zorgen dat het zakelijk contract overeenkomstig bijgesteld wordt van € 2300,-per maand naar € 2000,- per maand? Wellicht is het handiger om overeenkomstig hetgeen wij besproken alvast hierin mee te nemen, namelijk de huurverlaging naar € 20.000,- per jaar. Zo hoeven wij hier niet nog een keer een contract voor op te stellen. (…) Een addendum in aanvulling op het bestaande contract is voldoende.
(…)’
Hieruit volgt dat in ieder geval [appellante] ervan uitging dat een blijvende huurprijsverlaging is afgesproken. Zij noemt namelijk als afspraak een huurverlaging naar € 20.000 per jaar, waarbij de woorden ‘per jaar’ erop duiden dat de verlaging niet voor een tijdelijke periode is afgesproken. Bovendien verzoekt zij [geïntimeerde] in de e-mail om bijstelling van het contract, hetgeen niet voor de hand ligt bij een tijdelijke huurprijsverlaging. Maar het voorshandse oordeel berust ook op de reactie van [geïntimeerde] op deze e-mail. [geïntimeerde] heeft niet alleen niet afwijzend op deze e-mail gereageerd, maar hij heeft ook een concept huurovereenkomst aan [appellante] gezonden voor de periode van 1 januari 2020 tot en met 31 december 2024 waarin een huurprijs van € 20.000 per jaar is genoemd (€ 1.666,66 per maand exclusief btw / € 2.016,66 per maand inclusief btw). Weliswaar is de concept huurovereenkomst niet ondertekend, maar het gegeven dat [geïntimeerde] deze heeft toegezonden aan [appellante] maakt de lezing van [appellante] dat er een blijvende huurprijsverlaging is afgesproken voorshands aannemelijk. De andersluidende schriftelijke verklaring van [persoon1] die bij het gesprek tussen [geïntimeerde] en [appellante] aanwezig zou zijn geweest, legt vooralsnog onvoldoende gewicht in de schaal.
3.21.
Omdat [appellante] hiermee voorshands het bewijs heeft geleverd dat een blijvende huurprijsverlaging is afgesproken, zal [geïntimeerde] als de uitkomst van de ambtshalve toetsing is dat de opzegging op te korte termijn wel moet worden omgezet in een opzegging tegen 28 februari 2027 worden toegelaten tot het leveren van tegenbewijs. [geïntimeerde] heeft namelijk aangeboden zijn stelling dat de huurprijsverlaging tijdelijk was te bewijzen door onder meer het horen van getuigen, waaronder hemzelf en de heer [persoon1] . Indien [appellante] – op wie de bewijslast rust dat de huurprijsverlaging blijvend was – dat wenst, kan zij in een contra-enquête aanvullend bewijs leveren.
Winkelruimte: moet de huurovereenkomst worden ontbonden?
3.22.
[geïntimeerde] heeft zich ook op ontbinding van de huurovereenkomst beroepen. Daaraan legt hij hetzelfde ten grondslag als aan de opzegging: er is sprake van een achterstand in de betaling van de overeengekomen huur die de ontbinding rechtvaardigt. Ook hier is het dus weer de vraag of een blijvende of tijdelijke huurprijsverlaging is afgesproken. Voor beantwoording van die vraag geldt hetzelfde als het hof hiervoor heeft overwogen ten aanzien van de bewijslevering voor de opzegging van de huurovereenkomst.
Winkelruimte: bewijslevering
3.23.
Omdat bewijslevering dus sowieso aan de orde is, zal het hof hiertoe nu al – vooruitlopend op de beslissing over de ambtshalve toetsing – gelegenheid geven. De getuigenverhoren zullen zoveel mogelijk plaatsvinden in de maanden augustus en september 2026. Verder zal een contra-enquête indien mogelijk, in overleg met partijen, op voorhand gepland worden aansluitend aan het getuigenverhoor. En in aansluiting daarop zal een mondelinge behandeling worden gepland.
Winkelruimte + woonruimte: gebreken
3.24.
[appellante] stelt dat er zowel in de winkelruimte als in de woonruimte gebreken zijn. Volgens [geïntimeerde] zijn de gestelde gebreken onvoldoende onderbouwd.
3.25.
[geïntimeerde] is als verhuurder verplicht op verlangen van [appellante] als huurder gebreken te verhelpen, tenzij dit onmogelijk is of uitgaven vereist die in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs niet van de verhuurder gevraagd kunnen worden. Deze verplichting geldt niet ten aanzien van kleine herstellingen die de huurder zelf moet herstellen en ten aanzien van gebreken voor het ontstaan waarvan de huurder jegens de verhuurder aansprakelijk is. Is de verhuurder met het verhelpen in verzuim, dan kan de huurder dit zelf verhelpen en de daarvoor gemaakte kosten, voor zover deze redelijk waren, op de verhuurder verhalen.
3.26.
Anders dan [geïntimeerde] stelt, heeft [appellante] in hoger beroep haar stelling dat zich in de winkel- en woonruimte gebreken voordoen voldoende toegelicht en onderbouwd. Zij heeft daartoe als productie A een ‘klachtenrapport’ overgelegd, waarin zij per ruimte aangeeft wat haar klacht is en wat de oorzaak hiervan volgens haar is, onder verwijzing naar genummerde foto’s en genummerde correspondentie. Die foto’s en de correspondentie zijn ook in het geding gebracht. [geïntimeerde] stelt dat [appellante] geen deugdelijke onderbouwing heeft gegeven van de beweerde gebreken, de ruimte waar het beweerde gebrek zich bevindt, wanneer het beweerde gebrek zich heeft voorgedaan, wanneer Woudstra daarvan op de hoogte is gebracht en of [geïntimeerde] een redelijke termijn voor herstel is gegeven. Gelet op het hiervoor genoemde klachtenrapport en de verwijzingen naar overgelegde foto’s en correspondentie, kan dit verweer van [geïntimeerde] geen stand houden.
3.27.
Het beroep van [geïntimeerde] op schuldeisersverzuim slaagt ook niet. [geïntimeerde] heeft hiertoe gesteld dat [appellante] weigert de aannemer van [geïntimeerde] een inspectie in het gehuurde te laten uitvoeren dan wel af te laten ronden, waardoor [geïntimeerde] niet in staat zou zijn om inspectiewerkzaamheden uit te voeren en eventuele herstelwerkzaamheden uit te voeren. Maar [appellante] betwist dit. Volgens haar heeft de aannemer op 23 november 2023 de winkel- en woonruimte geschouwd in aanwezigheid van onder meer [geïntimeerde] . Dit is door [geïntimeerde] ook erkend. Verder heeft [appellante] gesteld dat de aannemer in het voorjaar van 2024 nogmaals bij haar binnen is geweest om alles op te meten. Zij heeft dit onderbouwd met een e-mail van 17 mei 2024 van haar aan haar advocaat waarin het volgende is vermeld:
‘De aannemer van [geïntimeerde] is hier geweest, hij heeft de schuifpui in de ijssalon en het slaapkamerraam in het appartement opgemeten. Ook heeft hij de waterschade aan het plafond in de salon bekeken en is toen vertrokken met de woorden “ ik ga verslag uitbrengen aan Friso en overleggen wat prioriteit heeft ”. Hij neemt binnenkort weer contact op zei hij’
[geïntimeerde] heeft hiertegenover zijn stelling dat [appellante] weigert de aannemer binnen te laten onvoldoende toegelicht en onderbouwd. In het bijzonder is niet gesteld of gebleken welke inspectiewerkzaamheden nog uitgevoerd zouden moeten worden en wanneer [appellante] zou hebben geweigerd de aannemer toe te laten.
3.28.
Beoordeeld moet worden of de gestelde gebreken inderdaad gebreken zijn die door de verhuurder moeten worden verholpen. Het hof is van plan om hiervoor een deskundige te benoemen. Aan de deskundige zal worden gevraagd welke van de door [appellante] in het als productie A in hoger beroep overgelegde klachtenrapport genoemde klachten kunnen worden aangemerkt als gebreken van het gehuurde. Ook zal de deskundige worden gevraagd om te begroten wat de redelijke kosten van het herstel zijn van eventuele gebreken. [appellante] moet als eisende partij het nader te bepalen voorschot dragen.
3.29.
Het hof gaat ervan uit dat met de benoeming van één deskundige kan worden volstaan. Het hof zal partijen in de gelegenheid stellen zich uiterlijk twee weken voor het te bepalen getuigenverhoor bij akte uit te laten over de persoon van de deskundige, de aard van zijn of haar deskundigheid en de te formuleren vragen, zodat dit op de mondelinge behandeling na het getuigenverhoor (of na de contra-enquête) met partijen kan worden besproken.
Tot slot
3.30.
Het hof zal iedere verdere beslissing aanhouden.
4.De beslissing
Het hof:
4.1.
verwijst de zaak naar de rol van 30 juni 2026 opdat beide partijen zich bij akte gelijktijdig kunnen uitlaten over de in overweging 3.12 aangekondigde ambtshalve toetsing, waarna partijen gelijktijdig nog een antwoordakte kunnen nemen.
4.2.
Het hof laat [geïntimeerde] toe tot het leveren van tegenbewijs tegen het voorshandse oordeel dat partijen op 2 december 2019 een blijvende huurprijsverlaging zijn overeengekomen.
4.3.
Als getuigen worden gehoord, zal raadsheer-commissaris mr. S.C.P. Giesen de getuigen verhoren in het Paleis van Justitie aan de Walburgstraat 2-4 in Arnhem. Partijen moeten daar zelf bij aanwezig zijn.
4.4.
[geïntimeerde] moet op dinsdag 30 juni 2026 laten weten hoeveel getuigen hij wil laten horen met opgave van de verhinderdagen van die getuigen, van partijen en van hun advocaten. Als [appellante] aansluitend op de enquête in contra-enquête getuigen wil horen, moet zij ook op dinsdag 30 juni 2026 laten weten hoeveel getuigen zij wil laten horen met opgave van verhinderdata van die getuigen. Daarna stelt het hof de dag en het tijdstip van het verhoor in enquête (en eventueel ook in contra-enquête en de daarop volgende mondelinge behandeling) vast. Dat gebeurt ook als de opgave onvolledig is.
4.5.
[geïntimeerde] (en eventueel [appellante] ) moet de namen en woonplaatsen van de getuigen ten minste een week voor het getuigenverhoor aan de wederpartij en de griffier van het hof opgeven.
4.6.
Een partij die tijdens het getuigenverhoor nieuwe stukken wil indienen, moet het hof en de wederpartij daarvan uiterlijk twee weken voor de dag van de zitting een kopie sturen.
4.7.
Het hof stelt beide partijen in de gelegenheid zich uiterlijk twee weken voor de dag van de zitting bij akte gelijktijdig uit te laten als bedoeld in 3.29.
4.8.
Het hof houdt iedere verdere beslissing aan.
Dit arrest is gewezen door mrs. S.I. Geerling, S.C.P. Giesen en M. Schoemaker, en is door de rolraadsheer in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 2 juni 2026.