ECLI:NL:GHARL:2026:3745

Uitspraak

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN

locatie Leeuwarden

afdeling civiel recht

zaaknummer gerechtshof 200.351.158/01

zaaknummer rechtbank Midden-Nederland 575333

arrest van 9 juni 2026

in de zaak van

Vastgoed Invest Beheer B.V. (Invest)

die is gevestigd in Almere

advocaat: mr. R.H. Bouwman

1.Vastgoed United Invest B.V. in liquidatie (United)

die is gevestigd in Almere

2. Inter 4 Vastgoed Beheer B.V. (Inter)

die is gevestigd in Almere

advocaat: mr. J. Zoutberg.

1.Het verloop van de procedure bij het hof

1.1

Invest heeft bij dit hof hoger beroep ingesteld tegen het vonnis dat op 27 november 2024^[1]tussen partijen is uitgesproken door de rechtbank Midden-Nederland, zittingsplaats Lelystad. Het verloop van de procedure in hoger beroep blijkt uit:

• de dagvaarding in hoger beroep

• de memorie van grieven (met producties)

• de memorie van antwoord, tevens memorie van grieven in incidenteel hoger beroep (met producties)

• de memorie van antwoord in incidenteel appel

• het verslag van de mondelinge behandeling die op 9 december 2025 is gehouden (het proces-verbaal).

1.2

Na de mondelinge behandeling hebben partijen nog de volgende stukken gewisseld:

• een akte uitlating en overlegging producties (met producties) van United en Inter (hierna samen: Inter c.s.)
• een akte uitlating en overlegging producties (met producties) van Invest
• een antwoordakte (met één productie) van Inter c.s.

1.3

Hierna hebben partijen het hof gevraagd opnieuw arrest te wijzen.

1.4

De door Inter c.s. in hun antwoordakte overgelegde productie bevat niet meer dan een cijfermatige weergave van een deel van de inhoud van de antwoordakte. Om die reden kan het hof er kennis van nemen zonder Invest eerst in de gelegenheid te stellen er op te reageren.

1.5

Invest heeft bij haar laatste akte een uitgebreide verklaring van haar bestuurder overgelegd. Inter c.s. hebben daar bezwaar tegen gemaakt. Het hof honoreert dat bezwaar voor zover de verklaring geen betrekking heeft op een overzicht van de kosten en opbrengsten van Invest vanaf 1 oktober 2012 tot aan het einde van de samenwerking, het onderwerp waarop de akte conform de instructies van het hof tijdens de mondelinge behandeling betrekking moet hebben.

2.De kern van de zaak

2.1

Het gaat in deze zaak om de vraag of tussen partijen een huurovereenkomst of een beheerovereenkomst betreffende een viertal woningen in [plaats] is ontstaan tussen United (en later Inter) als verhuurder of opdrachtgever en Invest als huurder of beheerder en of Inter c.s. deze overeenkomst terecht hebben opgezegd en over de financiële afwikkeling van deze overeenkomst.

2.2

Inter c.s. hebben gevorderd dat de tussen partijen gesloten overeenkomst rechtsgeldig is opgezegd op 30 juni 2021 dan wel op 28 juli 2022, althans dat de overeenkomst op 23 februari 2024 rechtsgeldig werd ontbonden, althans dat de overeenkomst op 31 maart 2026 zal eindigen. Daarnaast hebben ze de ontruiming van drie woningen gevorderd en veroordeling van Invest tot betaling van ruim € 297.000,-, te vermeerderen met rente en buitengerechtelijke kosten.

2.3

Invest heeft, voor zover nog van belang, gevorderd dat Inter c.s. haar € 82.000,- aan te veel betaalde huur terugbetalen, 30% van de getaxeerde (over)waarde van de woningen betalen en als de vorderingen van United c.s. worden toegewezen € 938.880,- aan schadevergoeding.

2.4

De rechtbank heeft uitgesproken (‘voor recht verklaard’) dat de overeenkomst op
30 juni 2021 rechtsgeldig is opgezegd tegen 1 oktober 2021, dat Invest uiterlijk 11 december 2024 drie woningen aan Inter ter beschikking moet stellen en Inter ruim € 40.000,-, te vermeerderen met handelsrente en buitengerechtelijke kosten moet betalen. De rechtbank heeft bovendien beslist dat Inter € 82.000,- aan Invest moet terugbetalen. De rechtbank heeft de overige vorderingen van partijen afgewezen.

2.5

Invest wil dat het hof bepaalt dat de rechtsverhouding tussen partijen een huurovereenkomst is, dat de toegewezen geldvordering van Inter alsnog wordt afgewezen en 30% van de overwaarde van de woningen aan haar toewijst. Inter c.s. willen dat de toegewezen vordering van Invest alsnog wordt afgewezen en dat Invest in plaats van het toegewezen bedrag € 34.996,95 en € 272.125,40 aan Inter betaalt, te vermeerderen met de wettelijke handelsrente.

2.6

Het hof zal beslissen dat de vorderingen van Invest niet toewijsbaar zijn, maar die van Inter grotendeels wel en licht dat hierna toe. Het hof laat het vonnis van de rechtbank deels in stand en beslist voor een deel anders.

3.
De relevante feiten

3.1

[naam1] is eigenaar van de woningen aan het [adres1] en de [adres2] in [plaats] . [naam2] is eigenaar van de woning aan het [adres3] in [plaats] . Beiden worden hierna samen genoemd: [de eigenaren]

3.2

[naam3] (hierna: [naam3] ) is eigenaar van de woning aan de [adres4] in [plaats] . [naam3] is de middellijk bestuurder van Inter en de (voormalig) middellijk bestuurder van United.

3.3

In 2014 hebben [de eigenaren] [naam3] gemachtigd om het beheer te voeren over de onder 3.1 genoemde drie woningen.

3.4

[naam4] (hierna: [naam4] ) is de bestuurder van Invest, dat zich volgens het uittreksel in het Handelsregister bezig houdt met projectontwikkeling, het beheer en de verhuur van en de handel in onroerend goed.

3.5

Omstreeks 2015 zijn [naam3] en [naam4] een samenwerking gestart die ziet op het aankopen en verhuren van woningen in Nederland.

3.6

In een e-mailbericht van 24 maart 2017 heeft een medewerker van Invest, de heer
[naam5] (hierna: [naam5] ), een ‘raamovereenkomst’ en een ‘complexovereenkomst’ naar
[naam3] gestuurd. In deze overeenkomsten zijn als contractspartijen United en Invest opgenomen. De overeenkomsten bevatten een aantal afspraken die zien op de onder 3.5 bedoelde samenwerking. Onder alle pagina’s van de beide overeenkomsten staan de paraaf of handtekening van [naam4] . [naam3] heeft de door hem te ondertekenen laatste pagina’s van de overeenkomsten diezelfde dag ondertekend en teruggestuurd.

3.7

In de considerans van de raamovereenkomst is onder meer het volgende vermeld, dat:
“- Opdrachtgever [hof: United], al dan niet als eigenaar, de zeggenschap heeft over diverse registergoederen voor zover het de exploitatie van die registergoederen betreft (…)- Opdrachtgever aan vastgoedmanager [hof: Invest], zijnde een partij die – onder meer – actief is op het gebied van Vastgoedmanagement, heeft aangegeven dat zij het Vastgoedmanagement van de diverse complexen, wenst uit te besteden en dat Opdrachtgever hiertoe ook bevoegd is”.
In artikel 1 van Pro de raamovereenkomst is vermeld dat United aan Invest de opdracht geeft om het vastgoedmanagement te verrichten van een of meer complexen in de portefeuille van United en dat partijen die opdracht nader zullen uitwerken in een per complex uit te werken complexovereenkomst.
In artikel 3 van Pro de raamovereenkomst is bepaald dat Invest voor haar werkzaamheden een vergoeding ontvangt als omschreven in de complexovereenkomst.

3.8

In artikel 1 van Pro de complexovereenkomst is vastgelegd dat partijen zich ervan bewust zijn dat een volledige omschrijving van het vastgoedmanagement niet mogelijk is, maar dat zij geprobeerd hebben in bijlage 1 bij die overeenkomst te omschrijven welke werkzaamheden vallen onder de normale werkzaamheden van een vastgoedmanager. Die omschrijving in bijlage 1 is:
“
Het aan/verkopen, beheren van het vastgoed voor zakelijke en particuliere markt.”
In artikel 3 van Pro de complexovereenkomst wordt voor de berekening van de vergoeding verwezen naar artikel 3 van Pro de raamovereenkomst. Bijlage 2 bij de complexovereenkomst aangeduid met “berekening vergoeding” luidt als volgt:
“
Vastgoed United Invest BV rekent een procentuele vergoeding, variërend per object maar uitgaande van 6% t/m 10% van de aanschafprijs.Vastgoed Invest Beheer BV beheert tegen een procentuele vergoeding.B.V aankoop € 180.000: 10% = 18 000 p/jr: 12 mnd = € 1500 huur P/MND enz.”
In artikel 6 “Lastgeving” van de complexovereenkomst is bepaald dat United aan Invest de last geeft om voor haar rekening (rechts)handelingen te verrichten, voor zover deze in overeenstemming zijn met de raamovereenkomst, de algemene voorwaarden bij de raamovereenkomst en de complexovereenkomst.

3.9

[naam5] heeft de ondertekende overeenkomsten vervolgens naar ING gestuurd, als bijlagen bij een op naam van [naam3] gestelde brief aan ING. De brief is opgesteld door de inmiddels overleden boekhouder van Invest. De achtergrond van deze brief is dat ING, de bankier van United, vragen had over het betalingsverkeer tussen United en [de eigenaren] In de brief aan ING is onder meer vermeld dat de (vennootschap van) [de eigenaren] geld stort naar [naam3] , die het doorstort naar United, waarna United er de koopsom van de aangekochte panden mee financiert. De brief vervolgt:
“
Vervolgens draagt hij [hof: [naam3] ] het onroerend goed voor het beheer over aan Vastgoed Invest Beheer BV. Vastgoed Invest Beheer BV verhuurt het pand vervolgens aan consumenten. Het pand wordt bijgeschreven in de raamovereenkomst (bijlage 2+bijlage 3) tussen Vastgoed United Invest BV en Vastgoed Invest Beheer BV. Vastgoed Invest Beheer BV betaalt vervolgens een maandelijkse vergoeding per object aan Vastgoed United te [plaats] .

Bijlage 4:

Vervolgens wordt er per object een complexovereenkomst opgesteld.”

In bijlage 1 bij de brief zijn de verhoudingen tussen partijen in een schema weergegeven.

3.1

Invest heeft de drie woningen van [de eigenaren] en de woning van [naam3] verhuurd aan particulieren, waarbij steeds sprake was van verhuur van kamers uit de woningen aan, per woning, meerdere particulieren. Met betrekking tot de woning van [naam3] is Invest daar op enig moment mee gestopt. Invest inde de huren en droeg maandelijks € 5.500,- aan United af. In de huurcontracten met de huurders is Invest als verhuurder vermeld.

3.11

Vanaf mei 2020 heeft Inter de rol van United overgenomen en heeft Invest de maandelijkse betalingen aan Inter gedaan.

3.12

In een brief van 30 juni 2021 heeft Inter aan Invest geschreven de raam- en complexovereenkomst op te zeggen met een opzegtermijn van 3 maanden, waardoor de overeenkomsten op 1 oktober 2021 eindigen.

3.13

In een brief van 28 juli 2022 heeft Inter, voor zover noodzakelijk, de raam- en complexovereenkomst nogmaals opgezegd.

3.14

In een brief van 17 oktober 2022 schrijft Invest aan Inter dat er geen sprake is van een rechtsgeldige opzegging en beroept zij zich op een aantal afspraken die tussen partijen zouden zijn gemaakt.

3.15

In de periode april 2023 tot en met december 2023 is Invest gedeeltelijk gestopt met de maandelijkse betalingen aan Inter.

3.16

In een brief van 23 februari 2024 schrijft Inter aan Invest de raam- en complexovereenkomst te ontbinden – voor zover niet al rechtsgeldig opgezegd – omdat Invest is tekortgeschoten in de nakoming daarvan omdat zij (gedeeltelijk) is gestopt met de maandelijkse betalingen.

3.17

Na het vonnis van de rechtbank, per 1 december 2024, heeft Invest het beheer van de drie resterende woningen overgelaten aan Inter.

4.4. De beoordeling van het geschil

Wijzigingen van eis4.1 Invest heeft in hoger beroep haar eis gewijzigd. Zij vordert nu voor het eerst een verklaring voor recht dat de overeenkomst tussen partijen kwalificeert als een huurovereenkomst (als bedoeld in artikel 7:201 BW Pro). Verder maakt zij ook in hoger beroep aanspraak op de overwaarde van de betrokken woningen, waarbij het hof ervan uitgaat dat de vordering alleen de drie woningen van [de eigenaren] betreft. Het hof begrijpt dat Invest haar door de rechtbank toegewezen vordering betreffende teveel betaalde huur (door de rechtbank omschreven als de ‘huurbuffer’) handhaaft, hoewel zij die vordering niet expliciet noemt. De door de rechtbank afgewezen vordering tot schadevergoeding wegens beëindiging van de huurovereenkomst keert niet terug. Tegen die afwijzing zijn ook geen grieven gericht, zodat het hof ervan uitgaat dat Invest haar eis wat betreft deze vordering vermindert.

4.2

Inter c.s. hebben geen bezwaar gemaakt tegen de in de eiswijziging begrepen vermeerdering van eis. Het hof ziet ook overigens geen reden om de vermeerdering, die tijdig is ingediend en direct verband houdt met het geschil tussen partijen, buiten beschouwing te laten. Het hof zal dan ook beslissen op de gewijzigde eis.

4.3

Ook Inter c.s. hebben hun eis vermeerderd. Bij de rechtbank vorderden zij
betaling aan Inter van € 256.871,40 op grond van onverschuldigde betaling en € 40.496,95 wegens huurachterstand. In hoger beroep vordert zij betaling aan Inter van € 272.145,40 op grond van ongerechtvaardigde verrijking, dan wel onrechtmatige daad en € 34.996,95 wegens huurachterstand.

4.4

Invest heeft geen bezwaar gemaakt tegen de vermeerdering van eis. Het hof ziet ook overigens geen reden de vermeerdering van eis buiten beschouwing te laten en zal beslissen op de vermeerderde eis.

De positie van United4.5 De rechtbank heeft vastgesteld dat partijen het erover eens zijn dat United niet langer partij is bij de bestaande rechtsverhouding en dat Inter in haar plaats is getreden. De rechtbank is er vervolgens vanuit gegaan dat sprake is van een rechtsverhouding tussen Invest en Inter. Partijen hebben geen grief gericht tegen dit oordeel, zodat het hof daarvan zal uitgaan.

De aard van de overeenkomst tussen partijen4.6 Partijen verschillen van mening over de aard van de rechtsverhouding tussen hen. Volgens Inter c.s. is sprake van een overeenkomst van opdracht, die inhoudt dat Invest in haar opdracht het beheer heeft over de (aanvankelijk vier, later drie) woningen waarop de overeenkomst betrekking heeft. Volgens Invest is geen sprake van een overeenkomst van opdracht, maar van een huurovereenkomst, waarbij zij de woningen van Inter huurt en deze woningen op haar beurt onderverhuurt.

4.7

De rechtbank heeft het standpunt van Inter c.s. gevolgd en heeft geoordeeld dat sprake is van een beheerovereenkomst (dus van een overeenkomst van opdracht) en niet van een huurovereenkomst. De rechtbank heeft daarbij het volgende overwogen:

a. de overeenkomst tussen partijen voldoet op zich aan alle elementen van de wettelijke omschrijving van een huurovereenkomst: gebruik van een zaak tegen een prijs;
b. dat enkele feit is nog niet beslissend voor de kwalificatie van huurovereenkomst. Beslissend is of in de gegeven omstandigheden, gelet op wat partijen bij het aangaan van de overeenkomst voor ogen hadden, de strekking van de overeenkomst van dien aard is dat deze als huurovereenkomst kon worden aangemerkt^[2];
c. daarvan is geen sprake, gelet op de activiteiten van Invest betreffende de woningen, die bestaan uit beheeractiviteiten, waarvoor zij een (op de huurpenningen ingehouden) vergoeding ontvangt van Inter. De nadruk van de overeenkomst lag dan ook op de door Invest voor Inter verrichte diensten en op de daarvoor door Invest beoogde beloning;
d. tegenover deze aanwijzingen staan verder geen aanwijzingen waaruit volgt dat sprake is van huur in plaats van beheer. Daarbij is van belang dat het ook niet voor de hand ligt dat United zou hebben gekozen voor een huurovereenkomst, gelet op de nadelen van een dergelijke overeenkomst voor haar.
Bij dit oordeel heeft de rechtbank geen rekening gehouden met de onder 3.6 vermelde contracten, omdat [naam4] heeft ontkend dat hij de handtekening, die weliswaar de zijne is, onder de contracten heeft geplaatst.

4.8

Invest is het niet eens met het hiervoor weergegeven oordeel van de rechtbank. Volgens haar is wel degelijk sprake van een huurovereenkomst. Zij wijst er op dat
zij maandelijks een bedrag (€ 5.500,-) aan Inter (en eerder aan United) overmaakte met als omschrijving ‘huur’, dat zij vergunningen van de gemeente [plaats] heeft gekregen voor de ‘verkamering’ van de woningen, dat destijds met United een hoog rendement (10% van het aankoopbedrag) voor United is afgesproken en dat zij geen beheervergoeding ontvangt, zodat geen sprake is van loon.

4.9

Het hof stelt voorop dat om te kunnen beoordelen of een overeenkomst als huurovereenkomst ex artikel 7:201 BW Pro moet worden aangemerkt eerst door uitleg aan de hand van de Haviltex-maatstaf moet worden vastgesteld welke rechten en verplichtingen partijen zijn overeengekomen. Als de wederzijdse rechten en verplichtingen zijn vastgesteld, moet worden beoordeeld of de overeenkomst is aan te merken als een huurovereenkomst. Daarbij geldt dat wanneer de overeengekomen rechten en verplichtingen voldoen aan de wettelijke omschrijving van een huurovereenkomst de overeenkomst als zodanig moet worden aangemerkt, waarbij niet van belang is of partijen de bedoeling hadden om de overeenkomst onder de wettelijke regeling van een huurovereenkomst te laten vallen. Wanneer de overeenkomst elementen bevat op grond waarvan op zichzelf de wettelijke omschrijving van huur is voldaan, dan is het mogelijk dat de overeenkomst in de gegeven omstandigheden, gelet op haar inhoud en strekking, toch niet als huurovereenkomst moet worden aangemerkt. Bij de beoordeling of deze uitzondering zich voordoet is mede van belang voor welke situatie partijen een regeling hebben willen treffen en of een kwalificatie anders dan als een huurovereenkomst zich in die situatie verdraagt met het dwingendrechtelijke beschermingsregime voor huurovereenkomsten betreffende (zelfstandige) woonruimte.^[3]

4.1

Vaststaat dat de samenwerking tussen partijen in de praktijk de volgende elementen had:

- United (en later Inter) stelde woningen aan Invest beschikbaar die zij aan derden mag verhuren;
- Invest betaalde voor de woningen van [de eigenaren] maandelijks een vergoeding van
€ 5.500,- aan Inter;
- Invest verhuurde de kamers in de woningen op haar eigen naam;
- Invest inde de huur voor de kamers in de woningen;
- Invest nam (in elk geval een deel van de) de onderhoudskosten van de woningen voor haar rekening, net als periodieke kosten, zoalskosten van de nutsbedrijven en het gebruikersdeel van de WOZ-belasting voor de woningen. Per saldo rustte het risico voor de (huur)exploitatie van de woningen dus op Invest. Zij betaalde maandelijks een vast bedrag aan Inter, ongeacht of de woningen (geheel) verhuurd waren, de huurders de huur betaalden en de woningen veel onderhoud nodig hadden. Daar staat tegenover dat een hogere exploitatiewinst (vanwege een volledige bezetting en/of lage onderhoudskosten) ook ten goede kwam van Invest.

4.11

Gelet op het structurele karakter van deze elementen en de duur ervan, gaat het hof ervan uit dat daarover tussen partijen overeenstemming bestond. Partijen mochten er in elk geval over en weer van uitgaan dat de andere partij met de bestaande praktijk instemde.

4.12

Al met al voldoen de vastgestelde rechten en verplichtingen tussen partijen aan de wettelijke omschrijving van een huurovereenkomst. Er is sprake van het gebruik van een zaak (in dit geval van drie afzonderlijke woningen) tegen betaling van een vergoeding. Daarbij geldt, zoals de rechtbank terecht heeft overwogen, dat het gebruik er ook in kan bestaan dat de huurder de zaak aan een derde onderverhuurt. Het uitgangspunt is dan ook dat de overeenkomst tussen partijen een huurovereenkomst (van (onzelfstandige) woonruimte) is.

4.13

Maar, zoals hiervoor is overwogen, is het toch mogelijk dat de overeenkomst gelet op haar inhoud en strekking niet als huurovereenkomst wordt aangemerkt. Op Inter c.s. rusten stelplicht en bewijslast van de feiten en omstandigheden waaruit volgt dat in dit geval een uitzondering dient te worden gemaakt op de hoofdregel dat sprake is van een huurovereenkomst.

4.14

Bij het antwoord op de vraag of deze uitzondering zich voordoet, gaat het hof er, anders dan de rechtbank op dit punt, vanuit dat Invest wel gebonden is aan de inhoud van de raam- en de complexovereenkomst. Daarbij is allereerst van belang dat beide overeenkomsten zijn opgesteld door de voormalige boekhouder van Invest en door een medewerker van Invest, [naam5] , naar United zijn gemaild, ter ondertekening door [naam3] . Beide overeenkomsten waren toen al voorzien van de handtekening, waarvan [naam4] heeft erkend dat het zijn handtekening is. Onder deze omstandigheden mocht United erop vertrouwen dat [naam4] als bestuurder van United instemde met de inhoud van de beide overeenkomsten en met het verzenden ervan. United heeft ook niet gesteld dat de desbetreffende e-mail tegen de wil van [naam4] is verstuurd. Gelet hierop kan in het midden blijven of [naam4] nu wel of niet zelf zijn handtekening onder de contracten heeft geplaatst.
Vervolgens geldt dat de boekhouder van Invest een brief heeft opgesteld aan ING-Bank, waarin wordt verwezen naar de beide overeenkomsten, die ook aan de bank zijn verstrekt. Het verweer dat de overeenkomsten niet bij de brief waren gevoegd heeft Invest niet herhaald, nadat Inter c.s. de mailcorrespondentie betreffende het versturen van de brief had overgelegd. De in de brief beschreven contractuele verhouding tussen Invest en United sluit ook aan bij de inhoud van de beide overeenkomsten.

4.15

In haar laatste akte stelt Invest dat de brief aan ING en de beide overeenkomsten zijn opgesteld naar aanleiding van een brief van ING aan United (en niet Inter, zoals Invest stelt) waarin werd meegedeeld dat haar rekening zou worden opgeheven tenzij deugdelijk werd verklaard wat de herkomst van de buitenlandse betalingen waren. Volgens Invest heeft zij vervolgens een ‘fictieve overeenkomst’ opgesteld, uitsluitend bedoeld om ING-Bank gerust te stellen over de herkomst van de betalingen aan Inter. Dat de overeenkomsten zijn opgesteld naar aanleiding van een verzoek van ING-Bank om informatie is op zichzelf aannemelijk; de brief aan de bank wijst ook op een dergelijk verzoek. Maar niet valt in te zien waarom Invest vervolgens een ‘fictieve overeenkomst’ tussen haar en United heeft opgesteld, waarin de rechtsverhouding tussen deze partijen werd geduid als een beheerovereenkomst in plaats van een huurovereenkomst. Het karakter van deze (al bestaande) overeenkomst veranderde immers niets aan doel en herkomst van de gelden uit het buitenland die United ontving. Die waren in beide gevallen (bij zowel beheer als verhuur) bestemd voor de aanschaf van onroerend goed. De, overigens pas in een zeer laat stadium van de procedure, gegeven verklaring dat sprake is van een fictieve overeenkomst is dan ook ongeloofwaardig.

4.16

Het hof gaat er gezien het voorgaande vanuit dat de raam- en de complexovereenkomst (net als de brief aan ING-Bank) tot uitdrukking brengen wat partijen met hun toen al enkele jaren bestaande samenwerking beoogden. Om die reden gaat het hof voorbij aan het betoog van Invest dat geen betekenis kan worden toegekend aan de inhoud van deze overeenkomsten.
4.17 In de raam- en complexovereenkomst hebben partijen zelf hun overeenkomst gekwalificeerd als een overeenkomst van opdracht, inhoudende dat Invest in opdracht van United (en later Inter) de woningen van United beheert. De hiervoor in 4.10 vastgestelde rechten en verplichtingen van partijen zijn ook te verklaren vanuit het perspectief van zo’n beheerovereenkomst en zouden op zichzelf ook de conclusie kunnen rechtvaardigen dat tussen partijen zo’n overeenkomst bestaat. Het hof wijst er in dit verband op dat de complexovereenkomst, gelet op de bepaling over lastgeving, erin voorziet dat Invest op eigen naam huurovereenkomsten met de bewoners van de woningen sluit en zelf de door de bewoners verschuldigde huur int.

4.18

De activiteiten van Invest betreffende de woningen (het regelen van verhuur en onderhoud van de woningen) passen dus bij een beheerovereenkomst. Anders dan Invest betoogt, voorzagen de afspraken tussen partijen ook in een beloning voor haar activiteiten. Die beloning bestond uit het verschil tussen de door haar geïnde huurbetalingen enerzijds en de som van het aan Inter af te dragen bedrag en de door haar, Invest, gemaakte kosten anderzijds. Dat United/Inter niet (al dan niet periodiek) een bedrag aan haar betaalde, betekent dan ook niet dat Invest geen vergoeding ontving. In de memorie van grieven geeft Invest trouwens ook aan dat zij “
met het verhuren van de kamers in de verschillende woningen wel een boterham [heeft] kunnen verdienen.”

4.19

Het geheel van de tussen partijen bestaande rechten en verplichtingen kwalificeert dan ook niet alleen als een overeenkomst van huur, maar ook als een overeenkomst (van opdracht) tot beheer. Uit wat partijen over de overeenkomst ten tijde van het aangaan ervan hebben vastgelegd volgt dat zij het sluiten van een beheerovereenkomst voor ogen hadden. Die bedoeling sluit ook aan bij de aard van Invest, als een rechtspersoon die zich onder meer bezighoudt met het beheer van onroerend goed. Invest kan, als rechtspersoon, de woningen ook niet zelf bewonen. In de hiervoor besproken brief aan ING-Bank is ook uiteengezet dat United de woningen in beheer geeft (en dus niet verhuurt) aan Invest. Dàt was kennelijk de uitdrukkelijke bedoeling van partijen.

4.2

Het kwalificeren van de overeenkomst als een overeenkomst van opdracht is niet in strijd met het dwingendrechtelijke beschermingsregime van de huurovereenkomst van woonruimte. Die bescherming is niet bedoeld voor rechtspersonen als Invest, die een woning niet zelf bewonen, maar gebruiken om die, uiteraard met een voor hen voordelige marge, (onder) te verhuren aan derden.

4.21

De conclusie is dat het hof de overeenkomst tussen partijen, net als de rechtbank, aanmerkt als een beheerovereenkomst en niet als een huurovereenkomst van woonruimte.^[4]

Het einde van de overeenkomst4.22 De rechtbank heeft, ervan uitgaande dat sprake is van een overeenkomst van opdracht, overwogen dat de opzegging van de overeenkomst tegen 1 oktober 2021 rechtsgeldig is. Tegen dat oordeel heeft Invest geen bezwaar gemaakt, behalve dan dat zij meent dat geen sprake is van een overeenkomst van opdracht. Omdat het hof dat bezwaar hiervoor heeft verworpen, zal het ervan uitgaan dat de overeenkomst tussen partijen inderdaad met ingang van 1 oktober 2021 is geëindigd.

De financiële verplichtingen van partijen - algemeen

4.23

Gedurende de looptijd van de overeenkomst heeft Invest een vast bedrag, € 5.500,-, per maand voor de verschillende woningen aan United en later Inter betaald. Daarnaast heeft Invest de kosten (vaste lasten en dergelijke) van de woningen voor haar rekening genomen. Een verrekening van deze kosten heeft niet plaatsgevonden. Daar staat tegenover dat Invest de huurinkomsten betreffende de woningen heeft behouden. Partijen hebben de beloning voor de werkzaamheden van Invest, anders dan in bijlage 2 van de complexovereenkomst (zie 3.9) is bepaald, in de praktijk dan ook niet vastgesteld op een percentage van 10% van de aankooprijs van de woningen.

4.24

Het door Invest aan United, en later aan Inter, betaalde maandelijkse bedrag van
€ 5.500,- correspondeert ook niet met het in bijlage 2 vermelde percentage van 6-10% van de aanschafprijs van de woningen. Invest heeft, op dit punt niet weersproken door Inter c.s., gesteld dat een rendement van 10% van de aanschafprijs van de woningen zou corresponderen met een bedrag van € 4.645,83 per maand, dus ruim € 850,- per maand minder. Inter heeft gedurende de looptijd van de overeenkomst al met al een hoger rendement ontvangen dan partijen bij het sluiten van de overeenkomst voorzagen.

4.25

Invest heeft niet ingestemd met het einde van de overeenkomst met ingang van
1 oktober 2021 en heeft het beheer van de woningen ook na die datum voortgezet, dus zonder dat daaraan een overeenkomst ten grondslag ligt. Zij heeft vanaf 1 oktober 2021 huurpenningen geïnd zonder dat zij daar recht op had. Door zo te handelen heeft zij onrechtmatig gehandeld jegens Inter. De schade die Invest daardoor heeft geleden, dient Invest te vergoeden. Die schade kan worden begroot door de situatie waarin Inter nu verkeert te vergelijken met de situatie waarin zij zou hebben verkeerd wanneer Invest het beheer van de woningen vanaf
1 oktober 2021 aan Inter zou hebben overgedragen. In die (fictieve) situatie zou Inter enerzijds de huurpenningen zelf bij de huurders van de (kamers in de) woningen hebben kunnen innen, maar anderzijds ook de kosten (alle vaste lasten en alle onderhoudskosten) hebben moeten dragen en kosten hebben moeten maken voor het beheer van de woningen.

4.26

Het hof zal, met inachtneming van de hiervoor vermelde uitgangspunten, de vorderingen van partijen betreffende de financiële afwikkeling van de overeenkomst tussen hen bespreken.

De ‘buffer’4.27 Hiervoor is vastgesteld dat Invest maandelijks ruim € 850,- meer heeft afgedragen aan United en Inter dan correspondeert met een rendement van 10% berekend over de aankoopprijs van de woningen. Invest heeft berekend dat het gedurende een periode van acht jaar (vanaf de aankoop van de woningen tot aan het feitelijke einde van het beheer) gaat om een verschil van € 82.000,-. Zij maakt aanspraak op (terug)betaling door Inter c.s. van dit verschil, door haar aangeduid als ‘de buffer’. Volgens Invest zijn partijen overeengekomen dat zij wat meer aan United/Inter zou betalen en dat zij dat verschil bij United/Inter spaarde. Uit het bedrag zouden het onderhoud en andere onverwachte kosten van de woningen betaald kunnen worden en Invest zou de buffer kunnen aanspreken in situaties van leegstand van de woningen. Invest zou geen rentevergoeding voor de buffer ontvangen.

4.28

Inter heeft de gestelde afspraken over het vormen van een buffer gemotiveerd weersproken. Volgens haar berusten de door Invest betaalde bedragen op een afspraak over het rendement dat Invest aan Inter moest afdragen. Invest zou het afgesproken bedrag ontvangen, de eventuele meeropbrengst van de exploitatie van de woningen was voor Invest. Bij gelegenheid van de mondelinge behandeling heeft [naam3] betreffende de buffer verklaard:
“
Ik weet niets van een buffer. Wij hebben daar niet over gesproken. het geld dat ik van [naam4] kreeg, ging rechtstreeks naar de eigenaar van de woningen.”

4.29

Naar het oordeel van het hof heeft Invest in het licht van het verweer van Inter c.s. haar stellingen over de buffer onvoldoende onderbouwd. Daarbij is van belang dat de raam- en complexovereenkomst geen aanwijzing bevatten voor het bestaan van een buffer. Verder ligt het ook niet voor de hand dat een commerciële partij een ‘spaarpotje’ opbouwt bij haar contractuele wederpartij zonder dat vast te leggen en zonder daar een rentevergoeding voor te ontvangen.
4.30 De conclusie is dan ook dat de vordering van Invest tot (terug)betaling van de buffer niet toewijsbaar is.^[5]

Verdeling van de overwaarde4.31 Volgens Invest heeft zij bij het einde van de overeenkomst aanspraak op een bedrag gelijk aan 30% van de overwaarde van de woningen, het verschil tussen de aankooprijs en de actuele waarde van de woningen. Die aanspraak is gebaseerd op een tussen partijen gemaakte afspraak, die er volgens Invest op neerkomt dat Invest en Inter een te realiseren overwaarde op de woningen zouden verdelen volgens een verdeelsleutel van 30% voor Invest en van 70% voor Inter.

4.32

Inter heeft gemotiveerd betwist dat partijen een dergelijke afspraak hebben gemaakt. Zij wijst erop dat geen eigenaar is van de woningen. Zij heeft zelf geen recht op de overwaarde en kan er ook niet over beschikken.

4.33

Naar het oordeel van het hof heeft Invest haar stelling dat een afspraak over de verdeling van overwaarde is gemaakt onvoldoende onderbouwd. De afspraak volgt niet uit de raam- en de beheerovereenkomst en ook in de brief aan de ING-bank wordt niet aan de afspraak gerefereerd. Invest heeft bij de memorie van grieven weliswaar een als ‘beheerovereenkomst’ aangeduid contract overgelegd, waarin melding wordt gemaakt van deze afspraak, maar Inter heeft betwist dat dit contract met haar is gedeeld. Het contract is niet gedateerd en niet voorzien van een handtekening. Invest heeft ook geen gegevens (e-mails of appjes of iets dergelijks) overgelegd, waaruit volgt dat en wanneer zij het contract met Inter heeft gedeeld. Invest heeft niet toegelicht waarom die toch zeer relevante afspraken niet zijn vastgelegd, bijvoorbeeld in een van de bijlagen bij de complexovereenkomst. Zij heeft alleen verwezen naar een schriftelijke verklaring van haar bestuurder [naam4] inhoudende dat hij deze afspraak bij het aangaan van de overeenkomst met [naam3] heeft gemaakt. Die uitvoerige verklaring, waarin tal van onderwerpen de revue passeren, is “als getuigschrift’ ondertekend door Hessels, de voormalige boekhouder en Wilken, maar onduidelijk blijft op welke wijze Hessels en Wilken hebben vastgesteld dat de afspraak is gemaakt. Waren zij erbij of hebben zij dat van [naam4] vernomen? De verklaring is dan ook onvoldoende overtuigend.

4.34

De conclusie is dat de vordering om te delen in de overwaarde niet toewijsbaar is.^[6]

Financiële afwikkeling van de periode vanaf 1 oktober 20214.35 Hiervoor heeft het hof overwogen dat Inter aanspraak heeft op vergoeding van de door haar geleden schade over de periode vanaf 1 oktober 2021. Die periode eindigt op 30 november 2024. Inter heeft betreffende deze periode twee vorderingen ingesteld. Zij vordert allereerst over een deel van deze periode (de maanden april tot en met december 2023) betaling van de afgesproken vergoeding van € 5.500,- per maand. Daarnaast vordert zij de door haar misgelopen marge, die zij berekent op ruim € 272.000,-.

4.36

Het hof stelt voorop dat het door Inter c.s. gemaakte onderscheid gekunsteld is en niet aansluit bij haar stelling dat de overeenkomst met Invest per 1 oktober 2021 is beëindigd en dat Inter dus vanaf die datum geen aanspraak heeft op de revenuen van de woningen. Als die stelling juist is - en dat is het geval - was Invest vanaf 1 oktober 2021 ook niet langer verplicht om € 5.500,- aan Inter te betalen. De grondslag van de vordering van Inter is in zoverre ondeugdelijk. Voor de bepaling van de totale vordering maakt dat niet uit, omdat bij de bepaling van de schadevergoedingsvordering van Inter rekening heeft gehouden met de door Invest gedane betalingen van de (niet langer verschuldigde) vergoeding.

4.37

Inter c.s. zijn ervan uitgegaan dat Invest in de periode oktober 2021 tot en met november 2024 € 549.228,74 aan huuropbrengsten heeft ontvangen. Zij hebben dit gebaseerd op een huuropbrengst van € 14.844,02 per maand, een bedrag dat zij van Invest zouden hebben begrepen en uitgaande van een periode van 37 maanden. Die periode staat niet ter discussie zodat het hof daarvan moet uitgaan. Invest heeft de door Inter gehanteerde maandelijkse huuropbrengst slechts beperkt weersproken. Dat lag wel op haar weg, omdat zij over de gegevens beschikt waaruit de precieze omvang van de huuropbrengsten in de maanden oktober 2021 tot en met november 2024 kan blijken. Het hof heeft haar ook opgedragen daarover duidelijkheid te verstrekken. Dat heeft zij slechts beperkt gedaan. Zij heeft haar verlies- en winstrekeningen over de jaren 2021 tot en met 2024 overgelegd, waaruit kan worden afgeleid dat zij in de desbetreffende periode een omzet van ruim
€ 495.000,- heeft gehad, dus hoger dan waarvan Inter c.s. zijn uitgegaan. Uit door Invest overgelegd informatie van een bankrekening volgt dat zij van 1 oktober 2021 tot en met 20 januari 2026 € 767.780,11 aan inkomsten heeft genoten, dus aanzienlijk meer dan uit de verlies- en winstrekeningen over de jaren 2021 tot en met 2024 volgt wanneer de daarin vermelde bedragen worden geëxtrapoleerd naar een langere periode (tot 20 januari 2026). Het door Invest overgelegde overzicht van kosten en winst per adres is voor het hof onnavolgbaar, alleen al omdat voor slechts één pand ( [adres1] ) is uitgewerkt wat de huurinkomsten per jaar zijn geweest. Een dergelijk overzicht ontbreekt voor de andere twee woningen.

4.38

In een brief van 4 februari 2025 aan haar advocaat, overgelegd bij de memorie van grieven, heeft Invest wel een gedetailleerd overzicht gegeven van de huurders in de woningen en van de door deze huurders verschuldigde huur. Inter c.s. hebben dat overzicht niet gemotiveerd weersproken. Dat is voor het hof reden om aan te knopen bij dit overzicht. De som van de in dat overzicht vermelde huurbedragen is - afgerond - € 10.500,- per maand. Het hof zal van deze huuropbrengst uitgaan. Voor de periode van 37 maanden gaat het om een opbrengst van € 388.500,-.

4.38

Op deze opbrengst moeten de vaste lasten betreffende de woningen in mindering worden gebracht. Invest heeft een ongeordende hoeveelheid bescheiden betreffende de vaste lasten in rekening gebracht. Inter c.s. hebben deze informatie geordend in een overzicht. Het hof zal uitgaan van dat overzicht, dat sluit op een bedrag van € 66.029,62.

4.39

Volgens Invest moet ook rekening worden gehouden met het salaris van [naam4] . Het hof volgt haar daarin niet. Niet valt in te zien dat Inter in de fictieve situatie waarin zij vanaf 1 oktober 2021 zelf het beheer zou hebben gevoerd over de panden de salariskosten van [naam4] voor haar rekening had moeten nemen. Wel is aannemelijk dat Inter in die situatie ook enige kosten zou hebben moeten maken aan de huuradministratie, het contact met huurders, het werven van nieuwe huurders, en dergelijke. Het hof begroot deze kosten op 10% van de huuropbrengsten, dus op € 1.050,- per maand, € 38.850,- voor 37 maanden.

4.4

Invest heeft haar stelling dat zij vanaf oktober 2021 aanzienlijke onderhoudskosten heeft gehad, kosten die Inter in de fictieve situatie zou hebben moeten maken, maar zeer beperkt onderbouwd. Het hof heeft bij de overgelegde stukken alleen een factuur voor een reparatie aan het dak van een van de panden kunnen traceren. Het gaat om een bedrag van
€ 2.450,- exclusief btw. Het hof zal met dit bedrag rekening houden.

4.41

Per saldo zou Inter in de fictieve situatie een brutowinst van € 388.500,- -/-
€ 66.029,62 -/- € 38.850,- -/- € 2.450,- = € 281.170,38 hebben genoten.

4.42

Invest heeft vanaf 1 oktober 2021 (los van de op grond van het vonnis verschuldigde bedragen) 31 maal € 5.500,- en daarnaast eenmaal een bedrag van € 2.479,95 en eenmaal een bedrag van € 1.023,10 aan Inter betaald, in totaal dus € 174.003,05. Dat betekent dat de schade van Inter € 281.170,38 -/- € 174.003,05 = € 107.167,33 beloopt. In dit bedrag is de vordering van Inter betreffende de ‘achterstallige’ termijnbedragen uit 2023 al begrepen. Het hof zal dit bedrag toewijzen.^[7]

4.43

Omdat geen sprake is van een handelsvordering, maar van een vordering op grond van onrechtmatige daad, is over de toewijsbare vordering niet de handelsrente maar de wettelijke rente van artikel 6:119 BW Pro verschuldigd.^[8]Om praktische redenen zal het hof de wettelijke rente laten ingaan in het midden van de periode waarop deze betrekking heeft, dus per 1 mei 2023.
De conclusie

4.44

Het hof zal het vonnis van de rechtbank gedeeltelijk, voor wat betreft de geldvorderingen over en weer vernietigen en voor het overige bekrachtigen.

4.45

Het hoger beroep van Invest faalt, dat van Inter c.s. slaagt gedeeltelijk. Het hof zal Invest als de in het ongelijk gestelde partij veroordelen in de proceskosten van haar eigen hoger beroep (salaris advocaat: 2,5 punten, tarief IV) en dat van Inter c.s. (1,25 punt, tarief V) en ook in de kosten van de procedure bij de rechtbank in conventie (2 punten, tarief V) en in reconventie (1 punt, tarief IV).

4.46

De veroordelingen in deze uitspraak kunnen ook ten uitvoer worden gelegd als een van partijen de beslissing van het hof voorlegt aan de Hoge Raad (uitvoerbaarheid bij voorraad).

5.De beslissing

Het hof:

5.1

vernietigt het vonnis van de rechtbank Midden-Nederland, zittingsplaats Lelystad van 27 november 2024, behalve de beslissingen in conventie vermeld onder 5.1 tot en met 5.3 die hierbij worden bekrachtigd, en beslist voor het overige als volgt:

5.2

veroordeelt Invest om aan Inter te betalen € 107.167,33, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 1 mei 2023;

5.3

veroordeelt Invest tot betaling van de volgende proceskosten van Inter c.s. tot aan de uitspraak van de rechtbank:

€ 6.617,- aan griffierecht

€ 115,22 aan kosten voor het betekenen (bekendmaken) van de dagvaarding aan Invest

€ 3.858,- aan salaris van de advocaat van Invest in conventie en € 1.214,- in reconventie

en tot betaling van de volgende proceskosten van Inter c.s. in hoger beroep:

€ 13.608,- aan griffierecht

€ 5.880,- aan salaris van de advocaat van Inter c.s. voor het hoger beroep van Invest en
€ 4.746,25 voor het hoger beroep van Inter c.s.;

5.4

verklaart de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;

5.5

wijst af wat verder is gevorderd.

Dit arrest is gewezen door mrs. H. de Hek, M.A.M. Essed en H.R. Bos, en is door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 9 juni 2026.

Gerechtshof bevestigt beheerovereenkomst en veroordeelt Invest tot betaling aan Inter

Uitspraak

1.Vastgoed United Invest B.V. in liquidatie (United)

1.Het verloop van de procedure bij het hof

2.De kern van de zaak

4.4. De beoordeling van het geschil

5.De beslissing

Voetnoten