ECLI:NL:GHARL:2026:3975

Uitspraak

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN

locatie Arnhem

afdeling civiel recht

zaaknummer gerechtshof 200.349.833

zaaknummer rechtbank Overijssel, zittingsplaats Enschede, 10875123

arrest van 16 juni 2026

in de zaak van

1.[appellant1]

2. [appellante2]

die beiden wonen in [woonplaats1] , gemeente [gemeentenaam1]

appellanten

advocaat: mr. W.R. de Vries

[geïntimeerde]

die woont in [woonplaats2]

geïntimeerde

advocaat: mr. R.F.A. Rorink

1.Het verloop van de procedure in hoger beroep

1.1.

Appellanten (hierna gezamenlijk: [appellanten] ) hebben hoger beroep ingesteld bij het gerechtshof (hierna: het hof) tegen het vonnis dat de kantonrechter in de rechtbank Overijssel, zittingsplaats Enschede, (hierna: de kantonrechter) op 24 september 2024 tussen partijen heeft uitgesproken. Het verloop van de procedure in hoger beroep blijkt uit:

de dagvaarding in hoger beroep
de memorie van grieven, tevens wijziging van eis in reconventie
de memorie van antwoord
de door geïntimeerde (hierna: [geïntimeerde] ) ingezonden producties 55, 56 en 57
de door [appellanten] ingezonden producties 5, 6A en 6B
het verslag (proces-verbaal) van de mondelinge behandeling die op 1 april 2026 is gehouden.

1.2.

Nadat de zaak voor beraad naar de rol is verwezen, hebben partijen het hof gevraagd arrest te wijzen.

2.De kern van de zaak en het procesverloop

2.1.

[geïntimeerde] was huurder van een bedrijfsruimte in het centrum van [plaats1] die door zijn broer [naam1] wordt geëxploiteerd als een restaurant. [geïntimeerde] heeft de bedrijfsruimte na het inroepen van een koopoptie uit de huurovereenkomst gekocht van opvolgend verhuurder [appellanten] . [appellanten] is eigenaar en verhuurder gebleven van de aangrenzende ruimtes. [geïntimeerde] en [appellanten] vormen samen een vereniging van eigenaars. Tussen [geïntimeerde] en [appellanten] is discussie ontstaan over (de uitoefening van) een aantal erfdienstbaarheden die in de aan de verkoop verbonden splitsingsakte zijn opgenomen.

2.2.

[geïntimeerde] heeft bij de kantonrechter in conventie gevorderd:

voor recht te verklaren en uit te spreken dat tussen [geïntimeerde] en [appellanten] een koopovereenkomst is ontstaan door het inroepen van de koopoptie als directe afgeleide van de direct aan het inroepen van de koopoptie voorafgaande huurovereenkomst tussen [geïntimeerde] en [appellanten] ,

[appellanten] te veroordelen om de rechten van [geïntimeerde] die voortvloeien uit de onder 1 van het petitum bedoelde huurovereenkomst te respecteren en niet te belemmeren, op straffe van verbeurte van een dwangsom,

voor recht te verklaren en uit te spreken dat tot de hiervoor onder 2 bedoelde rechten behoren een onbelemmerde toegang tot de technische ruimte en het houden van de voorzieningen en installaties aldaar zoals die zich daar bevonden ten tijde van het inroepen van de koopoptie, het medegebruik van het halletje en het houden van kabels en leidingen in het gebouw voor zover niet lopend in het appartementsrecht dat eigendom is van [geïntimeerde] ,

[appellanten] te veroordelen om zorg te dragen voor het doen verlijden van een gewijzigde splitsingsakte dan wel een akte waarbij erfdienstbaarheden worden gevestigd voor een onbelemmerde toegang tot de technische ruimte en het houden van de voorzieningen en installaties aldaar zoals die zich daar bevonden ten tijde van het inroepen van de koopoptie, het medegebruik van het halletje en het houden van kabels en leidingen in het gebouw voor zover niet lopend in het appartementsrecht dat eigendom is van [geïntimeerde] , op straffe van verbeurte van een dwangsom,

[appellanten] hoofdelijk te veroordelen in de proceskosten.

2.3.

[appellanten] heeft bij de kantonrechter in reconventie gevorderd:

I. [geïntimeerde] te veroordelen om ervoor zorg te dragen dat zowel [geïntimeerde] zelf, als diens exploitant, personeelsleden en toeleveranciers/dienstverleners zich onthouden van inbreuken op de erfdienstbaarheden op straffe van verbeurte van een dwangsom,

II. [geïntimeerde] te veroordelen om ervoor zorg te dragen dat zowel [geïntimeerde] zelf, als diens exploitant, personeelsleden en toeleveranciers/dienstverleners zich onthouden van inbreuken op de eigendomsrechten van [appellanten] voor zover die eigendomsrechten betrekking hebben op ruimten anders dan de ruimten waarop de erfdienstbaarheden betrekking hebben, op straffe van verbeurte van een dwangsom,

III. [geïntimeerde] te veroordelen om ervoor zorg te dragen dat de in de technische ruimte geplaatste dozen worden verwijderd en verwijderd blijven en aldaar geen nieuwe zaken worden geplaatst, op straffe van verbeurte van een dwangsom,

IV. te verklaren voor recht dat indien [geïntimeerde] niet voldoet aan het gevorderde onder III. [appellanten] het recht heeft de dozen zelf uit de technische ruimte te (doen) verwijderen en deze als afval af te laten voeren, waarbij de kosten hiervan voor rekening van [geïntimeerde] komen,

V. [geïntimeerde] te veroordelen in de proceskosten.

2.4.

De kantonrechter heeft in conventie:

voor recht verklaard dat tussen partijen een koopovereenkomst is ontstaan door het inroepen van de koopoptie als directe afgeleide van de direct aan het inroepen van de koopoptie voorafgaande huurovereenkomst,

voor recht verklaard dat tot de rechten voortvloeiende uit de huurovereenkomst behoren een recht op onbelemmerde toegang tot de technische ruimte en het houden van voorzieningen en installaties aldaar zoals die zich daar bevonden op het moment van het inroepen van de koopoptie; het recht op medegebruik van het halletje bij de lift, ook voor laden en lossen maar niet voor opslag, en het recht op het houden van kabels en leidingen in het gebouw voor zover niet lopend in het appartementsrecht dat eigendom is van [geïntimeerde] ,

[appellanten] veroordeeld om zorg te dragen voor een gewijzigde splitsingsakte dan wel een akte waarbij erfdienstbaarheden worden gevestigd voor een onbelemmerde toegang tot de technische ruimte en het houden van voorzieningen en installaties aldaar zoals die zich daar bevonden op het moment van het inroepen van de koopoptie, het medegebruik van het halletje bij de lift ook voor laden en lossen maar niet voor opslag, voor zover nog nodig, en het houden van kabels en leidingen in het gebouw voor zover niet lopend in het appartementsrecht dat eigendom is van [geïntimeerde] .

2.5.

De kantonrechter heeft verder in reconventie [geïntimeerde] veroordeeld om, binnen zeven dagen nadat [geïntimeerde] de onbelemmerde toegang heeft gekregen tot de technische ruimte, de in die ruimte geplaatste dozen uit de ruimte te verwijderen en verwijderd te houden en daar geen nieuwe zaken te plaatsen.

De proceskosten zijn in conventie en reconventie gecompenseerd.

2.6.

De bedoeling van het hoger beroep is dat de toegewezen vorderingen van [geïntimeerde] alsnog worden afgewezen en dat de in hoger beroep gewijzigde vordering van [appellanten] wordt toegewezen.

2.7.

[appellanten] vordert in hoger beroep:

I. primair [geïntimeerde] te veroordelen om ervoor zorg te dragen dat zowel [geïntimeerde] zelf, als diens exploitant/huurder, personeelsleden en toeleveranciers/dienstverleners zich onthouden van inbreuken op de eigendomsrechten van [appellanten] door de kadastrale percelen van [appellanten] waarop ten gunste van [geïntimeerde] erfdienstbaarheden zijn gevestigd op andere wijze te gebruiken dan is toegestaan op grond van de erfdienstbaarheden, op straffe van verbeurte van een dwangsom dan wel subsidiair,

[geïntimeerde] te veroordelen om ervoor zorg te dragen dat zowel [geïntimeerde] zelf, als diens exploitant/huurder, personeelsleden en toeleveranciers/dienstverleners zich onthouden van het plaatsen en/of opslaan van goederen in (1) het halletje, (2) de hal, gang en trappen aan de zijde van [adres1] en (3) de binnenplaats voor zover dit het gebied betreft buiten de zone als bedoeld in artikel 22 van Pro de huurovereenkomst en de daarbij gevoegde tekening, op straffe van verbeurte van een dwangsom,

II. primair [geïntimeerde] te veroordelen om ervoor zorg te dragen dat zowel [geïntimeerde] zelf, als diens exploitant/huurder, personeelsleden en toeleveranciers/dienstverleners zich onthouden van inbreuken op de eigendomsrechten van [appellanten] ten aanzien van de technische ruimte die zich bevindt op de entresol, zulks behoudens het recht van [geïntimeerde] om in deze technische ruimte een installatie en internetkabel te mogen hebben en houden en deze te mogen bereiken voor onderhoud, beheer en vervanging/calamiteiten, op straffe van verbeurte van een dwangsom dan wel subsidiair,

[geïntimeerde] te veroordelen om ervoor zorg te dragen dat zowel [geïntimeerde] zelf, als diens exploitant/huurder, personeelsleden en toeleveranciers/dienstverleners zich onthouden van het plaatsen en/of opslaan van goederen in de technische ruimte die zich bevindt op de entresol, op straffe van verbeurte van een dwangsom,

III. [geïntimeerde] in beide instanties te veroordelen in de kosten van de procedure.

2.8.

Het hof zal beslissen dat het hoger beroep van [appellanten] voor een groot deel slaagt en licht dat hierna toe. Het hof zal de toegewezen vorderingen van [geïntimeerde] deels alsnog afwijzen en de gewijzigde vorderingen van [appellanten] deels toewijzen.

3.De toelichting op de beslissing van het hof

De feiten

3.1.

De kantonrechter heeft in het bestreden vonnis onder 2.1 t/m 2.7 feiten vastgesteld. Daartegen is niet gegriefd, zodat ook het hof van die feiten zal uitgaan.

De inhoud van de erfdienstbaarheden

3.2.

De omvang van de eerder door [geïntimeerde] gehuurde ruimte is weergegeven op de tekeningen die bij de oorspronkelijke huurovereenkomst zijn gevoegd. De hoofdentree c.q. vooringang van het pand aan de zijde van [adres1] , de centrale hal, de brievenbussen, de gangen van en naar de lift of trappenhuis en het trappenhuis waren daarvan geen onderdeel. De gehuurde ruimte beschikte over een eigen ingang aan [adres1] . Voorafgaand aan de levering van de voorheen door [geïntimeerde] gehuurde ruimte is op 18 april 2018 een splitsingsakte verleden. Op 26 juli 2018 is deze splitsingsakte gewijzigd. In de gewijzigde splitsingsakte staan de volgende erfdienstbaarheden opgenomen, waarbij de ruimtes die eigendom zijn gebleven van [appellanten] als dienend erf zijn aangeduid en de ruimtes die aan [geïntimeerde] zijn overgedragen als heersend erf zijn aangeduid:

1.
Erfdienstbaarheid voor verkeersruimte/gang/lift in verband met separate berging "CV ruimte" (door de rechtbank aangeduid als: het halletje)

In deze last (erfdienstbaarheid) is nadrukkelijk begrepen toegang tot die delen van het gebouw dat er onderhoud kan worden gepleegd aan de installaties gebruikt door de eigenaar/gebruiker van het appartement met index A 1.”

2.
Erfdienstbaarheid in verband met "installaties (op het dak)"

“Onder opschortende voorwaarde van overdracht van het dienend erf casu quo het heersend erf wordt hierbij gevestigd de erfdienstbaarheid inhoudende de last voor de gebruikers en eigenaars van het dienend erf te dulden dat de eigenaars gebruikers van het heersend erf het dienend erf gebruiken als verkeersruimten om te voet te betreden om de installaties ten behoeve van het appartement met index A 1 op/bij het dak van het gebouw, te bereiken voor onderhoud, beheer en vervanging/calamiteiten.”

3.
Erfdienstbaarheid voor gang/postbus/deur

“Onder opschortende voorwaarde van overdracht van het dienend erf casu quo het heersend erf wordt hierbij gevestigd de erfdienstbaarheid inhoudende de last voor de gebruikers en eigenaars van het dienend erf te dulden dat de eigenaars gebruikers van het heersend erf het dienend erf gebruiken als verkeersruimte om te voet te betreden, dit om het gebouw via de achterzijde binnen te treden dan wel te verlaten, teneinde via het dienend erf het heersend erf of de uitgang/deur die toegang verschaft naar de openbare weg ( [adres1] ) te bereiken en om vanuit het heersend erf de postbus ten behoeve van het heersend erf te bereiken.

Beperkingen van het gebruik, nadere invulling:

Dit gebruik door het heersend erf is beperkt tot de eigenaar van het heersend erf, de exploitant (zijnde een huurder of onderhuurder van het heersend erf), personeelsleden van de bedoelde exploitant en toeleveranciers/dienstverleners van de exploitant of de eigenaar, dit laatste indien de eigenaar zelf de onderneming op het heersend erf exploiteert.

Het gebruik van het dienend erf is bedoeld als verkeersruimte, personen mogen er zich derhalve niet ophouden en er mogen geen goederen worden gestald voor langere of kortere tijd.”

4.
Erfdienstbaarheid binnenplaats

Uitgangspunt van de koopovereenkomst tussen partijen

3.3.

De kantonrechter heeft op vordering van [geïntimeerde] voor recht verklaard dat tussen partijen een koopovereenkomst is ontstaan door het inroepen van de koopoptie als directe afgeleide van de direct aan het inroepen van de koopoptie voorafgaande huurovereenkomst. [appellanten] heeft gegriefd tegen die toewijzing. Volgens [appellanten] is de omvang van het gehuurde vastgelegd in de huurovereenkomst en is die omvang sinds het aangaan van de schriftelijke huurovereenkomst niet gewijzigd. Volgens [appellanten] zijn de rechten van [geïntimeerde] op correcte wijze vastgelegd in de splitsingsakte en is niet duidelijk wat de verklaring voor recht inhoudt en wat de rechtsgevolgen daarvan zijn. Het hof oordeelt dat hetgeen [appellanten] heeft aangevoerd niet aan toewijzing van de gevorderde verklaring voor recht in de weg staat. Tussen partijen staat niet ter discussie dat het ten tijde van de overdracht door [geïntimeerde] gehuurde als uitgangspunt voor het gekochte heeft te gelden. Met de verklaring voor recht wordt de omvang en inhoud van de ten tijde van de overdracht geldende huurovereenkomst niet vastgesteld. Of de omvang van het gehuurde in de loop van de tijd wel of niet is gewijzigd is dus voor toewijzing van de verklaring voor recht niet van belang. Anders dan [appellanten] betoogt, heeft [geïntimeerde] voldoende belang bij de verklaring voor recht en is deze voldoende bepaald. Het belang van [geïntimeerde] is er in gelegen dat wordt vastgesteld welke rechten voor [geïntimeerde] voortvloeien uit de koopovereenkomst. Uitgangspunt daarbij zijn de rechten en plichten uit de huurovereenkomst zoals die bestonden ten tijde van het inroepen van de koopoptie. Dat [geïntimeerde] belang heeft bij zijn vordering volgt al uit het feit dat de rechten van [geïntimeerde] nog niet geheel zijn vastgelegd in de erfdienstbaarheden, zoals in het hiernavolgende nog aan bod zal komen. Het hof zal de verklaring voor recht daarom in stand laten.

Geen gemeenschappelijke ruimtes

3.4.

Door de kantonrechter is ten aanzien van “het halletje bij de lift” en “de hoofdentree c.q. vooringang, de centrale hal, de brievenbussen, gangen van en naar de lift of trappenhuis en het trappenhuis enzovoort” aangesloten bij het bepaalde in artikel 5:120 lid 1 BW Pro, omdat naar het oordeel van de kantonrechter sprake is van gemeenschappelijke ruimtes. Het hof is van oordeel dat de grief van [appellanten] daartegen slaagt. In de splitsingsakte zijn namelijk geen gemeenschappelijke ruimtes in de zin van artikel 5:120 lid 1 aangewezen Pro. [geïntimeerde] heeft erfdienstbaarheden verkregen, die er juist op duiden dat er geen sprake is van gemeenschappelijke eigendom. In artikel 3 van Pro zowel de splitsingsakte van 18 april 2018, als van de gewijzigde splitsingsakte, is ook uitdrukkelijk opgenomen dat [appellanten] eigenaar blijft van de ruimtes waarop de erfdienstbaarheden betrekking hebben. Dit is overigens ook door [geïntimeerde] tijdens de mondelinge behandeling bij het hof onderkend.

Het gebruik van de technische ruimte en het houden van kabels en leidingen in het gebouw

3.5.

Tussen partijen staat niet ter discussie dat voor de technische ruimte nog een erfdienstbaarheid gevestigd moet worden. [appellanten] heeft ook niet gegriefd tegen de door de kantonrechter toegewezen verklaring voor recht (5.2) en de veroordeling (5.3) op dat onderdeel en evenmin ten aanzien van de kabels en leidingen in het gebouw voor zover niet lopend in het eigendom van [geïntimeerde] . Het hof zal ten aanzien van deze onderdelen daarom de verklaring voor recht en de veroordeling om zorg te dragen voor de vestiging van erfdienstbaarheden in stand laten. Een wijziging van de splitsingsakte (zoals primair toegewezen door de kantonrechter) is niet aan de orde, omdat de eigendomsverhoudingen niet zullen wijzigen. Die primaire vordering zal daarom alsnog worden afgewezen. [appellanten] heeft een conceptakte voor de vestiging van een erfdienstbaarheid ter zake de technische ruimte in het geding gebracht. [appellanten] heeft tijdens de mondelinge behandeling niet weersproken dat die onvolledig is. [appellanten] dient alsnog zorg te dragen voor de vestiging van een erfdienstbaarheid voor een onbelemmerde toegang tot de technische ruimte en het houden van voorzieningen en installaties aldaar zoals die zich daar bevonden op het moment van het inroepen van de koopoptie, alsmede voor het houden van kabels en leidingen in het gebouw voor zover niet lopend in het eigendom van [geïntimeerde] .

Het gebruik van het halletje bij de lift

3.6.

[appellanten] grieft tegen de toewijzing van de verklaring voor recht en de vordering tot het wijzigen van de splitsingsakte dan wel het vestigen van een erfdienstbaarheid ten aanzien van het medegebruik van het halletje. Het hof heeft hiervoor al uitgelegd dat van medegebruik in de zin van artikel 5:120 lid 1 BW Pro geen sprake is. [geïntimeerde] heeft ook onvoldoende belang bij toewijzing van zijn vorderingen op dit onderdeel. [geïntimeerde] heeft daarvoor namelijk al een erfdienstbaarheid verkregen. De rechten van [geïntimeerde] staan daarmee voldoende duidelijk vast. Ter toelichting overweegt het hof als volgt.

3.7.

Er is een erfdienstbaarheid die het gebruik van het halletje regelt: het halletje mag gebruikt worden als verkeersruimte om te voet te betreden om het gebouw via de achterzijde binnen te treden dan wel te verlaten. De erfdienstbaarheid is voor toegang tot het halletje, ook voor leveranciers en daar valt ook laden en lossen onder voor zover dat inhoudt de directe doorvoer naar het restaurant van de huurder van [geïntimeerde] . [geïntimeerde] erkent in hoger beroep dat hij (dan wel zijn huurder) het halletje alleen mag (laten) gebruiken voor laden en lossen en dus niet voor opslag. Dit houdt anders dan [geïntimeerde] betoogt niet in het voor korte of langere duur (laten) neerzetten van zaken in het halletje, al dan niet door toeleveranciers. Voor zover [geïntimeerde] stelt dat (hij) dit wel mag op basis van een eerder verkregen huurrecht, heeft hij die stelling onvoldoende onderbouwd. Dat daar op enig moment wilsovereenstemming over is bereikt tussen [geïntimeerde] en [appellanten] dan wel zijn rechtsvoorganger blijkt nergens uit. [geïntimeerde] heeft wel gewezen op een verklaring van de (voormalig) vastgoedbeheerder [naam2] (productie 20 bij dagvaarding eerste aanleg), maar uit dat e-mailbericht blijkt niet meer dan dat er volgens deze beheerder formeel niets mag staan in het halletje maar dat er wel geladen en gelost mag worden en dat gebruik ligt al besloten in de erfdienstbaarheid. Dat de beheerder schrijft dat hij er geen moeite mee heeft dat er een fiets staat en een enkele keer wat vaten, als de andere huurder daar geen moeite mee heeft, is onvoldoende om te kunnen oordelen dat [geïntimeerde] het door hem gestelde recht heeft verkregen, temeer nu de beheerder daaraan toevoegt dat, als er klachten over komen, hij zal verzoeken de spullen weg te halen. Voor zover [geïntimeerde] stelt dat hij feitelijk sinds 12 december 2013 steeds (vers)producten heeft laten stallen in het halletje met goedvinden van de verhuurder, is die stelling onvoldoende onderbouwd in het licht van de gemotiveerde betwisting door [appellanten] , die in dit verband onder meer verwijst naar een verklaring van de toenmalige gebouwbeheerder [naam3] (productie 1 bij memorie van grieven), waarin wordt opgemerkt dat de eigenaar van het dönerrestaurant er ‘veelvuldig op [is] gewezen dat dit niet is toegestaan’. [geïntimeerde] heeft verder nog betoogd dat zijn huurder problemen ondervindt met de aanlevering van goederen omdat hij die goederen niet op de binnenplaats kan neerzetten omdat [geïntimeerde] daar niet over een afgesloten ruimte beschikt. Dit is evenwel geen geldige reden om de goederen in het halletje te laten plaatsen, omdat daarmee inbreuk wordt gemaakt op de eigendomsrechten van [appellanten] . Tussen partijen is (ook tijdens schorsing van de mondelinge behandeling bij het hof) tevergeefs geprobeerd om afspraken te maken over het gebruik van de binnenplaats door daar een af te sluiten ruimte voor [geïntimeerde] dan wel zijn huurder te creëren zodat daar tijdelijke opslag van goederen kan plaatsvinden. Zolang partijen daar geen oplossing voor hebben gevonden, ligt het op de weg van de huurder van [geïntimeerde] om zijn bedrijfsvoering zodanig in te richten dat aan te leveren goederen direct in de gehuurde ruimte geplaatst kunnen worden. Omdat er geen vordering ter zake deze binnenplaats aan het hof voorligt, komt het hof niet toe aan een verdere bespreking van de stellingen van partijen daarover.

De vorderingen in reconventie

3.8.

[appellanten] heeft voldoende belang bij toewijzing van zijn primaire vorderingen in reconventie. [geïntimeerde] (dan wel zijn huurder) heeft immers (ondanks sommatie) inbreuk gemaakt op de eigendomsrechten van [appellanten] door het halletje en de technische ruimte voor opslag te (laten) gebruiken. Daarmee is buiten de betreffende erfdienstbaarheidsrechten getreden. Overigens heeft [appellanten] aan de hand van de in hoger beroep overgelegde foto’s (productie 5) aangetoond dat ook na het vonnis in eerste aanleg nog inbreuk is gemaakt op de eigendomsrechten van [appellanten] door het halletje voor opslag te (laten) gebruiken. Het hof zal de primaire vordering onder II ten aanzien van de technische ruimte op de entresol toewijzen in die zin dat [geïntimeerde] er voor moet zorgdragen dat hij en zijn huurder, en ook de personeelsleden en toeleveranciers/dienstverleners van zijn huurder, zich onthouden van inbreuken op de eigendomsrechten van [appellanten] , zulks behoudens het recht van [geïntimeerde] tot een onbelemmerde toegang tot de technische ruimte en tot het houden van voorzieningen en installaties aldaar zoals die zich daar bevonden op het moment van het inroepen van de koopoptie.

3.9.

De gevorderde dwangsommen worden ook in hoger beroep afgewezen. De grief van [appellanten] faalt in zoverre. Het gaat om doorlopende verplichtingen van [geïntimeerde] om ervoor zorg te dragen dat zowel [geïntimeerde] zelf als zijn huurder, inclusief diens personeelsleden en toeleveranciers/dienstverleners zich onthouden van inbreuken op het eigendomsrecht van [appellanten] door gebruik van de kadastrale percelen van [appellanten] op een wijze die in strijd is met de daarop gevestigde erfdienstbaarheden. Op voorhand is niet voldoende te bepalen wanneer sprake is van dergelijke inbreuken en, voor zover er sprake is van zulke inbreuken door de huurder van [geïntimeerde] of diens personeelsleden en toeleveranciers/dienstverleners, of [geïntimeerde] daarvoor kan worden aangesproken wegens schending van zijn zorgplicht tegenover [appellanten] .

De conclusie

3.10.

Het hoger beroep slaagt deels. Het hof zal het vonnis voor de duidelijkheid integraal vernietigen en opnieuw op de vorderingen beslissen. Omdat de vorderingen van partijen over en weer deels worden toe- en afgewezen, zal het hof de proceskostencompensatie in eerste aanleg in stand te laten. Omdat [geïntimeerde] in hoger beroep wel grotendeels in het ongelijk zal worden gesteld, zal het hof [geïntimeerde] tot betaling van de proceskosten in hoger beroep veroordelen. Onder die kosten vallen ook de nakosten die nodig zijn voor de betekening van de uitspraak en de wettelijke rente daarover. De rente is verschuldigd vanaf veertien dagen na die betekening.^[1]

3.11.

De veroordelingen in deze uitspraak kunnen ook ten uitvoer worden gelegd als een van partijen de beslissing van het hof voorlegt aan de Hoge Raad (uitvoerbaarheid bij voorraad).

4.De beslissing

Het hof:

4.1.

vernietigt het vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Overijssel van 24 september 2024 en

- verklaart voor recht dat tussen partijen een koopovereenkomst is ontstaan door het

inroepen van de koopoptie als directe afgeleide van de direct aan het inroepen van de

koopoptie voorafgaande huurovereenkomst;

- verklaart voor recht dat tot de rechten voortvloeiende uit de huurovereenkomst behoren een recht op onbelemmerde toegang tot de technische ruimte en het houden van voorzieningen en installaties aldaar zoals die zich daar bevonden op het moment van het inroepen van de koopoptie, en het recht op het houden van kabels en leidingen in het gebouw voor zover niet lopend in het appartementsrecht dat eigendom is van [geïntimeerde] ;

- veroordeelt [appellanten] om binnen 30 dagen na betekening van dit vonnis zorg te dragen

voor een akte waarbij erfdienstbaarheden worden gevestigd voor een onbelemmerde toegang tot de technische ruimte en het houden van voorzieningen en installaties aldaar zoals die zich daar bevonden op het moment van het inroepen van de koopoptie en het houden van kabels en leidingen in het gebouw voor zover niet lopend in het appartementsrecht dat eigendom is van [geïntimeerde] ;

- veroordeelt [geïntimeerde] om ervoor zorg te dragen dat zowel [geïntimeerde] zelf, als diens exploitant/huurder, en diens personeelsleden en toeleveranciers/dienstverleners zich onthouden van inbreuken op de eigendomsrechten van [appellanten] door de kadastrale percelen van [appellanten] waarop ten gunste van [geïntimeerde] erfdienstbaarheden zijn gevestigd op andere wijze te gebruiken dan is toegestaan op grond van die erfdienstbaarheden;

- veroordeelt [geïntimeerde] om ervoor zorg te dragen dat zowel [geïntimeerde] zelf, als zijn exploitant/huurder, diens personeelsleden en toeleveranciers/dienstverleners zich onthouden van inbreuken op de eigendomsrechten van [appellanten] ten aanzien van de technische ruimte die zich bevindt op de entresol van het perceel kadastraal bekend [gemeentenaam2] , [sectie] , [nummer] , zulks behoudens het recht van [geïntimeerde] tot een onbelemmerde toegang tot de technische ruimte en tot het houden van voorzieningen en installaties aldaar zoals die zich daar bevonden op het moment van het inroepen van de koopoptie;

- bepaalt dat iedere partij de eigen kosten in eerste aanleg draagt;

4.2.

veroordeelt [geïntimeerde] tot betaling van de volgende proceskosten van [appellanten] in hoger beroep:

€ 362,- aan griffierecht

€ 135,97 aan kosten voor het betekenen (bekendmaken) van de dagvaarding aan [geïntimeerde]

€ 2.580,- aan salaris van de advocaat van [appellanten] (2 procespunten x het toepasselijke tarief II);

4.3.

bepaalt dat al deze kosten moeten worden betaald binnen 14 dagen na vandaag. Als niet op tijd wordt betaald, dan worden die kosten verhoogd met de wettelijke rente;

4.4.

verklaart de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;

4.5.

wijst af wat verder is gevorderd.

Dit arrest is gewezen door mrs. M. Schoemaker, W.C. Haasnoot en K.J.O. Jansen en is door de rolraadsheer in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 16 juni 2026.

Gerechtshof bevestigt koopovereenkomst en regelt erfdienstbaarheden bedrijfsruimte