Uitspraak
GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN
locatie Leeuwarden
afdeling civiel recht
zaaknummer gerechtshof 200.360.530/01
zaaknummer rechtbank Midden-Nederland 11830324
arrest in kort geding van 30 juni 2026
in de zaak van
[appellant] B.V.
die is gevestigd in [vestigingsplaats]
advocaat: mr. J. van Hemel
en
1.[geïntimeerde1]
die woont in [woonplaats]
2. [geïntimeerde2]
die woont in [woonplaats]
advocaat: mr. J. Veninga
Partijen worden hierna aangeduid als
[appellant],
[geïntimeerde1]en
[geïntimeerde2]. [geïntimeerde1] en [geïntimeerde2] worden samen aangeduid als
[geïntimeerden] c.s.
[appellant],
[geïntimeerde1]en
[geïntimeerde2]. [geïntimeerde1] en [geïntimeerde2] worden samen aangeduid als
[geïntimeerden] c.s.
1.De procedure
Na het tussenarrest van het hof van 10 maart 2026 heeft op 29 mei 2026 een mondelinge behandeling plaatsgevonden. Het verslag van die zitting (het proces-verbaal) is toegevoegd aan het dossier. Voorafgaand aan de zitting is van de zijde van [appellant] een akte met productie toegezonden (productie 20). Van de zijde van [geïntimeerden] c.s. waren drie nadere producties toegezonden (producties h5 t/m h7). Ook die stukken zijn toegevoegd aan het dossier. Aan het slot van de zitting is opnieuw een datum voor de uitspraak bepaald.
2.De kern van de zaak
2.1.
[geïntimeerden] c.s. huren van [appellant] een woning met tuin. Tussen partijen is in geschil of een strook grond die [geïntimeerden] c.s. gebruiken als deel van hun tuin, bij het gehuurde hoort. [appellant] meent dat de strook grond niet aan [geïntimeerden] c.s. verhuurd is en zij wil dat [geïntimeerden] c.s. die strook ontruimen.
2.2.
In dit kort geding heeft [appellant] bij de kantonrechter gevorderd om, kort gezegd, [geïntimeerden] c.s. te bevelen de strook grond te ontruimen. Subsidiair heeft [appellant] gevorderd om [geïntimeerden] c.s. te bevelen een aantal zaken van de strook grond te verwijderen (onder meer een aantal tuinkassen en een schutting). De kantonrechter heeft de vorderingen op 29 september 2025 afgewezen wegens het ontbreken van spoedeisend belang.
2.3.
[appellant] wil met dit hoger beroep bereiken dat de vorderingen alsnog worden toegewezen.
2.4.
Het hof komt tot het oordeel dat de vorderingen van [appellant] in kort geding niet toewijsbaar zijn. Het hof zal het vonnis van de kantonrechter daarom bekrachtigen. Dat oordeel wordt hieronder toegelicht.
3.De feiten
3.1.
[geïntimeerden] c.s. huren met ingang van 1 november 2017 een woning met tuin aan de [adres] in [woonplaats] . Naast en voor de woning bevindt zich een bedrijfshal met verdere bedrijfsruimten (adres [adres] ).
3.2.
De verhuurders waren aanvankelijk de heer en mevrouw [verhuurders] (hierna samen: [verhuurders] c.s.). [verhuurders] c.s. waren eigenaar van zowel het perceel met woonhuis (kadastraal perceel 252) als het aangrenzende perceel met bedrijfsruimten (kadastraal perceel 253). De woning is ook wel aangeduid als bedrijfswoning.
3.3.
[geïntimeerden] c.s. hebben vanaf het begin van de huur (in 2017), de strook grond achter de bedrijfshal gebruikt als onderdeel van hun tuin. Die strook grond ligt op het kadastrale perceel van de bedrijfshal (perceel 253). Bij aanvang van de huur stonden op de strook grond onder meer enkele vruchtbomen. [geïntimeerden] c.s. hebben er in de loop van de tijd onder meer een opslaghok, enkele tuinkassen en een schutting geplaatst.
3.4.
De kadastrale kaart van de percelen is als volgt (de strook grond achter de bedrijfshal is geel gemarkeerd; de openbare weg ligt aan de noordwest-zijde; het deel van het bebouwingsvlak van nummer 218 dat op het kadastrale perceel 253 is geprojecteerd, is in werkelijkheid deel van de bedrijfsruimten):
3.5.
In 2024 hebben [verhuurders] c.s. de twee percelen 252 en 253 met de woning en de bedrijfsruimten verkocht aan [appellant] . De levering aan [appellant] vond plaats op 2 januari 2025. [appellant] is zodoende sinds 2 januari 2025 de verhuurder van de woning met tuin.
3.6.
In of omstreeks mei 2025 heeft [appellant] ten behoeve van de bedrijfsruimten een nieuwe brandverzekering afgesloten. De polis van die verzekering vermeldt onder meer:
“
Clausule BRA03 Buitenopslag
Clausule BRA03 Buitenopslag
Opslag buiten het gebouw is alleen toegestaan op voorwaarde dat:
- Opslag buiten de bedrijfstijden plaatsvindt in metalen (rol)containers, die zijn afgesloten met een hardstalen hangslot.
- Opslag van brandbare zaken zoals hout, pallets, brandbare emballage, brandbare goederen, afval en dergelijke plaatsvindt op minstens 10 meter uit de gevels en eventueel daaraan bevestigde luifels en afdaken.
De verzekerde garandeert aan de verzekeraar(s) dat aan de bovengenoemde voorwaarden is voldaan. Deze verzekering geschiedt daarom op de uitdrukkelijke voorwaarde dat aan de hierboven vermelde voorwaarden is voldaan. Indien op de ingangsdatum van de verzekering niet aan een garantie wordt voldaan heeft verzekerde, tot uiterlijk drie maanden na de ingangsdatum, de gelegenheid alsnog aan de garantie te voldoen zonder dat dit in die periode gevolgen voor de verzekering heeft.
Indien na deze drie maanden en bij schade blijkt dat aan deze voorwaarden niet is voldaan, geldt er een extra eigen risico van 10% van het schadebedrag met een minimum van € 25.000 en een maximum van € 100.000 per gebeurtenis, tenzij de verzekerde aannemelijk maakt dat de schade door het ontbreken van de genoemde voorwaarden niet is veroorzaakt of vergroot.”
3.7.
[appellant] heeft op 16 mei 2025 per e-mail aan [geïntimeerden] c.s. gemeld dat de strook achter de bedrijfshal geen onderdeel is van het gehuurde. [appellant] heeft daarbij verzocht de strook te ontruimen. [geïntimeerden] c.s. stellen zich op het standpunt dat de strook deel is van het gehuurde en zij hebben geen gehoor gegeven aan het verzoek tot ontruiming.
3.8.
[appellant] heeft [geïntimeerden] c.s. op 18 augustus 2025 gedagvaard in kort geding. De kantonrechter in de rechtbank Midden-Nederland heeft bij vonnis in kort geding van 29 september 2025 de vorderingen van [appellant] afgewezen. [1]
4.De beoordeling
Spoedeisend belang
4.1.
[appellant] vordert in dit kort geding een aantal voorlopige voorzieningen. Het hof moet eerst beoordelen of er spoedeisend belang is bij die voorzieningen. Deze beoordeling moet plaatsvinden met afweging van de belangen van partijen.
4.2.
Naar het oordeel van het hof ontbreekt het spoedeisend belang bij de vorderingen om [geïntimeerden] c.s. te gebieden het eigendomsrecht van [appellant] te eerbiedigen en daarop geen inbreuk te maken (primaire vorderingen sub 1 en sub 2) en bij de vordering om [geïntimeerden] c.s. te veroordelen de huurovereenkomst onverkort na te komen (subsidiaire vordering sub 1). Gezien het algemene karakter van die vorderingen is niet in te zien welk (spoedeisend) belang met toewijzing van die vorderingen is gediend.
4.3.
Wat betreft de andere vorderingen acht het hof het spoedeisend belang in beginsel aanwezig. [appellant] vordert primair ontruiming van de strook grond; subsidiair vordert zij, naar het hof begrijpt, dat een aantal voorwerpen van de strook verwijderd worden. Volgens [appellant] kan zij door de wijze waarop [geïntimeerden] c.s. de strook grond gebruiken, niet voldoen aan de voorwaarden van haar brandverzekering. Daarnaast zou het gebruik van de strook [appellant] hinderen bij het vinden van een nieuwe huurder voor de bedrijfsruimten. Naar het oordeel van het hof is er gelet op de gestelde omstandigheden in beginsel een voldoende spoedeisend belang bij een beoordeling van de gevraagde voorlopige voorzieningen.
Huur
4.4.
[appellant] stelt zich primair op het standpunt dat de strook achter de bedrijfshal niet aan [geïntimeerden] c.s. verhuurd is. Volgens [appellant] hebben de vorige eigenaren – [verhuurders] c.s. – aan [geïntimeerden] c.s. toestemming gegeven om de vruchten te plukken van de bomen die op de strook staan. Dat betekent, aldus [appellant] , echter niet dat de strook ook aan [geïntimeerden] c.s. verhuurd is. Mogelijk kan de door [verhuurders] c.s. gegeven toestemming begrepen worden als het verlenen van een gebruiksrecht voor onbepaalde tijd. [appellant] heeft een eventueel gebruiksrecht echter opgezegd, zodat van een gebruiksrecht inmiddels geen sprake meer kan zijn. Dat betekent dat [geïntimeerden] c.s. de strook zonder recht of titel gebruiken, en het gebruik is in de gegeven omstandigheden ook onrechtmatig. [geïntimeerden] c.s. zijn dan ook gehouden om de strook grond te ontruimen, aldus telkens [appellant] .
4.5.
Volgens [geïntimeerden] c.s. is de strook grond achter de bedrijfshal wel degelijk aan hen verhuurd. [geïntimeerden] c.s. verklaren dat zij voorafgaand aan het sluiten van de huurovereenkomst (in 2017) met de verhuurmakelaar, de heer [naam] , over de strook grond gesproken hebben. Daarbij hebben [geïntimeerden] c.s., zo stellen zij, laten weten dat zij alleen geïnteresseerd waren in de huur van de woning als zij ook gebruik zouden kunnen maken van de strook. [geïntimeerden] is bioloog, en [geïntimeerden] c.s. wilden zodoende graag een woning huren met een tuin die de nodige ruimte bood voor onder meer het kweken van planten. Volgens [geïntimeerden] c.s. heeft makelaar [naam] destijds namens de toenmalige verhuurders [verhuurders] c.s. bevestigd dat zij de strook grond – die volgens hen tot dat moment door [verhuurders] c.s. zélf als moestuin was gebruikt – mochten gebruiken. Zij zijn er dan ook altijd van uitgegaan dat de strook grond onderdeel is van het gehuurde, aldus telkens [geïntimeerden] c.s.
4.6.
Het hof is van oordeel dat [geïntimeerden] c.s. in het kader van dit kort geding voldoende aannemelijk hebben gemaakt dat de strook grond achter de bedrijfshal inderdaad onderdeel is van het gehuurde. [geïntimeerden] c.s. verklaren dat de strook in 2017 als onderdeel van het gehuurde aan hen in gebruik gegeven. Die verklaring vindt in enige mate steun in de door [appellant] overgelegde verklaringen van mevrouw [verhuurder] en van de betrokken verhuurmakelaar, de heer [naam] . [verhuurders] heeft over deze kwestie op 20 juni 2025 per WhatsApp aan [appellant] bericht:
“(…) En bij nader denken nog even over de tuin. Er is destijds gesproken dat ze de vruchten van de zijtuin mochten plukken. Dwz de bessenstruiken, frambosen aardbeien en pruimenboom etc. Dat is dus wat anders dan een kas plaatsten etc. Eea is nooit rechtstreeks besproken. Altijd via [naam] van [naam makelaar] . Tevens zouden ze een hovenier gebruiken voor het tuin onderhoud. (…)”
De betrokken verhuurmakelaar, de heer [naam] van [naam makelaar] , schrijft over de kwestie in een e-mail aan [appellant] van 2 augustus 2025:
“Per 01-11-2017 hebben wij namens onze opdrachtgever de woning [adres] verhuurd aan de heer [geïntimeerde1] en mevrouw [geïntimeerde2] .
Dit betrof de woning met de tuin conform de kadastrale kaart. De tuin achter het bedrijfsgedeelte hoort hier niet bij. Aangezien de huurder van het bedrijfspand deze tuin echter niet gebruikte, is mondeling overeengekomen dat de huurder van het woongedeelte dit gedeelte van de tuin mag gebruiken in die zin dat ze het mogen bijhouden c.q. snoeien en de vruchten van de planten mogen gebruiken. Voor het plaatsen van bouwwerken of het afsluiten van de tuin d.m.v. een schutting o.i.d. is nooit toestemming gegeven en is in onze periode van beheer van het pand ook nooit sprake van geweest.”
Makelaar [naam] en mevrouw [verhuurder] verklaren dus dat aan [geïntimeerden] c.s. toestemming is gegeven om de strook grond te benutten in die zin dat [geïntimeerden] c.s. de vruchten mochten plukken. [naam] verklaart daarnaast dat met [geïntimeerden] c.s. is afgesproken dat zij de strook grond mogen gebruiken in die zin dat ze ‘het mogen bijhouden en snoeien’.
4.7.
Van belang is verder dat vaststaat dat [geïntimeerden] c.s. de strook grond na aanvang van de huur feitelijk in gebruik hebben genomen. Daarbij hebben zij op de strook onder meer enkele tuinkassen en een opslaghok geplaatst. Volgens [geïntimeerden] c.s. hebben de vorige eigenaren en makelaar [naam] nooit kenbaar gemaakt dat dit gebruik van de strook niet toegestaan zou zijn. Daarbij merken [geïntimeerden] c.s. op dat [verhuurders] c.s. de percelen in 2024 te koop hebben aangeboden, dat makelaar [naam] daarbij optrad als verkoopmakelaar, en dat ook toen niet tegen [geïntimeerden] c.s. gezegd is dat het genoemde feitelijk gebruik niet toegestaan zou zijn. Toen [appellant] in 2024 de percelen samen met makelaar [naam] bezichtigde, zou [appellant] zelf [geïntimeerden] c.s. overigens juist gecomplimenteerd hebben met de (mede) op de strook grond aangelegde tuin. Een en ander is door [appellant] niet voldoende gemotiveerd weersproken.
4.8.
[appellant] merkt op dat de huurovereenkomst vermeldt dat het gaat om huur van ‘ [adres] ’. [appellant] betoogt dat de huur dus alleen ziet op het kadastrale perceel 252 en niet ook op een deel van het kadastrale perceel 253. Dit betoog is tevergeefs. [geïntimeerden] c.s. wijzen er terecht op dat de huurovereenkomst daarbij niets vermeldt over de kadastrale percelen, en dat bijvoorbeeld ook niet vermeld wordt dat de huur slechts betrekking heeft op het kadastrale perceel van de woning. Verder hebben [geïntimeerden] c.s. onweersproken gesteld dat het gehuurde ook enkele parkeerplaatsen omvat die gelegen zijn op het kadastrale perceel van de bedrijfshal. De tekst van de huurovereenkomst vormt in de gegeven omstandigheden dan ook geen (voldoende) duidelijke aanwijzing dat de strook grond achter de bedrijfshal niet tot het gehuurde behoort.
4.9.
Het hof komt alles afwegende tot de slotsom dat voorshands voldoende feiten en omstandigheden zijn gebleken die niet onaannemelijk maken dat de strook grond tot het gehuurde behoort. De verklaringen van [geïntimeerden] c.s. dat zij de strook huren, vinden (deels) steun in de verklaringen van makelaar [naam] en mevrouw [verhuurder] , en zij stroken kennelijk ook met de feitelijke gang van zaken sinds het aangaan van de huurovereenkomst in 2017. [appellant] heeft daar onvoldoende tegenover gesteld. Het hof ziet, gelet op het karakter van deze kortgedingprocedure, geen aanleiding om over te gaan tot nadere bewijslevering. Daarvoor zijn partijen aangewezen op een bodemprocedure. Dit betekent dat het hof er in dit kort geding voorlopig van uitgaat dat [geïntimeerden] c.s. de strook grond achter de bedrijfshal huren. De primaire vordering van [appellant] zal daarom ook in hoger beroep worden afgewezen.
Strijd met de algemene huurbepalingen?
4.10.
[appellant] stelt subsidiair – voor het geval dat aangenomen zou worden dat [geïntimeerden] c.s. de strook grond huren – dat [geïntimeerden] c.s. de strook gebruiken in strijd met het bepaalde in de huurovereenkomst. [appellant] wijst erop dat [geïntimeerden] c.s. op de strook onder meer kassen en een opberghok hebben geplaatst, en dat zij de strook aan de oostzijde hebben afgesloten met een schutting. Volgens [appellant] is op grond van de algemene bepalingen bij de huurovereenkomst het plaatsen van zulke voorwerpen alleen toegestaan met toestemming van de verhuurder. Die toestemming is, aldus [appellant] , nooit gegeven. [appellant] vordert daarom subsidiair dat [geïntimeerden] c.s. veroordeeld worden om de aanwezige (bouw)werken, opstallen, materialen, erfafscheidingen en dergelijke, van de strook grond te verwijderen.
4.11.
Het hof zal ook de subsidiaire vordering afwijzen. Daarbij kan in het midden blijven of op grond van de huurvoorwaarden toestemming nodig was voor het plaatsen van de diverse objecten. [geïntimeerden] c.s. hebben namelijk toegelicht en onderbouwd dat de voorwerpen – of in elk geval de meeste ervan – al lange tijd op de strook aanwezig zijn, dat de vorige verhuurders ( [verhuurders] c.s.) en hun makelaar ( [naam] ) daarmee bekend waren, en dat er nooit tegen de aanwezigheid van de voorwerpen geprotesteerd is. Daarbij merkt het hof op dat [appellant] weliswaar betwist dat makelaar [naam] tussen 2017 en eind 2024 het gehuurde geregeld inspecteerde; niet ter discussie staat echter dat [geïntimeerden] c.s. en de aanvankelijke verhuurders ( [verhuurders] c.s.) alleen contact hadden via makelaar [naam] . Evenmin staat ter discussie dat diezelfde makelaar in het kader van de verkoop van de percelen, in 2024 op de strook grond is geweest, dat daarbij ook is gesproken met [geïntimeerden] c.s., en dat (ook) toen niet tegen de aanwezigheid van de voorwerpen geprotesteerd is. Het hof is van oordeel dat [geïntimeerden] c.s. daarmee in het kader van dit kort geding voldoende hebben aangetoond dat in de handelwijze van [verhuurders] c.s. en de door hen aangewezen makelaar [naam] , besloten lag dat toestemming gegeven werd voor het aanwezig hebben van de bedoelde voorwerpen. Dat dit geen schriftelijke toestemming was op een schriftelijk verzoek, kan hier – gelet ook op het feit dat het gaat om een al langere tijd bestaande situatie – naar het voorshands oordeel van het hof in redelijkheid niet aan [geïntimeerden] c.s. worden tegengeworpen. Het betoog van [appellant] dat de toestemming van de verhuurder ontbreekt, is in zoverre dan ook tevergeefs. Dat [geïntimeerden] c.s. op grond van de redelijkheid en billijkheid gehouden zouden zijn de voorwerpen te verwijderen, valt – gelet op het feit dat het gaat om een al langer bestaande situatie en het gegeven dat [appellant] de door haar genoemde brandverzekering pas nadien, in 2025, heeft afgesloten – evenmin in te zien. Ook in zoverre wordt het betoog van [appellant] dus verworpen.
4.12.
Volgens [appellant] zijn er na 2 februari 2025 – de dag waarop zij eigenaar werd van de percelen – nog méér voorwerpen op de strook geplaatst. [geïntimeerden] c.s. erkennen dat er in de loop van 2025 nog – zonder toestemming van [appellant] – een schutting is geplaatst. Het gaat, naar het hof begrijpt, om de schutting aan de oostkant van de strook grond (de schutting die is aangegeven op de kaart die is opgenomen in rov. 3.4). Het hof ziet echter geen grond om [geïntimeerden] c.s. in het kader van dit kort geding te bevelen die schutting te verwijderen. [geïntimeerden] c.s. wijzen er namelijk terecht op dat de buitenopslag-clausule BRA03 in de verzekeringspolis van [appellant] kennelijk geen gevolgen verbindt aan het aanwezig hebben van een schutting (zie hierboven, onder 3.6). De aanwezigheid van de schutting vormt, zoals [geïntimeerden] c.s. opmerken, kennelijk geen vorm van ‘opslag’ als bedoeld die clausule. Dat de aanwezigheid van de schutting voor [appellant] risico’s oplevert vanwege de brandverzekering, valt dan ook niet in te zien, in elk geval niet zonder nadere toelichting en onderbouwing. Verder valt – ervan uitgaande dat [geïntimeerden] c.s. de strook grond huren – in redelijkheid niet in te zien waarom de aanwezigheid van de schutting [appellant] zou hinderen bij het vinden van een nieuwe huurder voor de bedrijfsruimten. Daarbij merkt het hof op dat de nooduitgang van het bedrijfspand kennelijk ook niet uitkomt op de strook grond achter de bedrijfshal, maar op het terras achter de woning van [geïntimeerden] c.s. Dat de aanwezigheid van de schutting – zoals [appellant] stelt – ertoe leidt dat er vanuit het bedrijfspand geen goede vluchtweg is, kan gelet op het ontbreken van nadere onderbouwing daarvan niet in te zien. Dit betekent dat het vereiste spoedeisend belang bij de vordering tot verwijdering van de schutting ontbreekt.
4.13.
[appellant] heeft niet voldoende duidelijk gemaakt welke concrete objecten er – afgezien van de genoemde schutting – na 2 januari 2025 nog (zonder toestemming) op de strook grond geplaatst zouden zijn. Om die reden is de vordering tot verwijdering van de voorwerpen hier ook voor het overige niet toewijsbaar. Dit betekent dat de grieven van [appellant] alle tevergeefs zijn en dat de vorderingen van [appellant] ook in hoger beroep volledig zullen worden afgewezen.
Slotsom
4.14.
Het hoger beroep van [appellant] slaagt niet. Het vonnis van 29 september 2025 zal onder aanpassing van gronden worden bekrachtigd. Omdat [appellant] in het ongelijk zal worden gesteld, zal het hof haar veroordelen tot betaling van de proceskosten van het hoger beroep. Onder die kosten vallen ook de nakosten die nodig zijn voor de betekening van de uitspraak en de wettelijke rente daarover. [appellant] moet een redelijke termijn krijgen om de proceskosten te voldoen. Het hof zal daarom bepalen dat de wettelijke rente is verschuldigd vanaf veertien dagen na de betekening. [2]
4.15.
De veroordelingen in deze uitspraak kunnen ook ten uitvoer worden gelegd als een partij de beslissing van het hof voorlegt aan de Hoge Raad (uitvoerbaarheid bij voorraad).
5.De beslissing in kort geding
Het hof:
5.1.
bekrachtigt het vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Midden-Nederland, zittingsplaats Lelystad , van 29 september 2025;
5.2.
veroordeelt [appellant] tot betaling van de volgende proceskosten van [geïntimeerden] c.s.:
- € 362 aan griffierecht;
- € 2.580 aan salaris advocaat (2 punten x tarief II ad € 1.290 per punt);
5.3.
bepaalt dat al deze kosten moeten worden betaald binnen 14 dagen na vandaag; als niet op tijd wordt betaald, dan worden die kosten verhoogd met de wettelijke rente;
5.4.
verklaart de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad;
5.5.
wijst af wat verder is gevorderd.
Dit arrest is gewezen door mrs. A.A.J. Smelt, J.H. Kuiper en W.F. Boele, en is door de rolraadsheer in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 30 juni 2026.