ECLI:NL:GHARL:2026:4584

Uitspraak

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN

locatie Arnhem

afdeling civiel recht

zaaknummer gerechtshof 200.348.960

zaaknummer rechtbank 10892161

arrest van 14 juli 2026

in de zaak van

1.[appellant] en

2. [appellante]

die wonen in [woonplaats1]

(hierna samen aangeduid als: [appellanten] )

advocaat: mr. A.J. ter Wee

Daandels Hattem B.V.

die is gevestigd in Hattem

(hierna: Daandels)

advocaat: mr. M.J. Seijbel

1.Het verloop van de procedure in hoger beroep

1.1.

[appellanten] heeft hoger beroep ingesteld bij het gerechtshof (hierna: het hof) tegen het vonnis, dat de kantonrechter in de rechtbank Gelderland, zittingsplaats Apeldoorn, (hierna: de kantonrechter) op 4 september 2024 tussen partijen heeft uitgesproken. Het verloop van de procedure in hoger beroep blijkt uit:

de dagvaarding in hoger beroep
de memorie van grieven
de memorie van antwoord tevens memorie van grieven in voorwaardelijk incidenteel hoger beroep
de memorie van antwoord in het incidenteel hoger beroep
een akte van [appellanten]
een akte van Daandels
het verslag (proces-verbaal) van de mondelinge behandeling die op 29 april 2026 is gehouden.

2.De kern van de zaak

2.1.

Daandels huurt van [appellanten] een bedrijfsruimte met bovengelegen woning in het centrum van Hattem, waarin een horecagelegenheid wordt uitgebaat en de daarboven gelegen woonruimte wordt (onder)verhuurd. Er heeft een brand gewoed op de bewoonde zolderetage. Met het herstel is ruim anderhalf jaar gemoeid geweest. [appellanten] wenst schade (gemiste huurpenningen, die niet door de verzekeraar zijn vergoed) te verhalen op Daandels als huurder. Daarnaast vindt [appellanten] dat Daandels contractuele boetes heeft verbeurd, omdat Daandels volgens [appellanten] tegen de regels een zelfstandige woonruimte heeft ingericht en verhuurd op de zolderetage.

2.2.

[appellanten] heeft bij de kantonrechter gevorderd dat Daandels wordt veroordeeld tot betaling van € 66.974,96 vanwege door [appellanten] geleden schade, € 3.783,67 vanwege gemaakte kosten en € 326.401,24 althans € 205.401,24 vanwege door Daandels verbeurde boetes, alles vermeerderd met rente en kosten.

Daandels heeft op haar beurt gevorderd dat [appellanten] hoofdelijk wordt veroordeeld tot betaling van een schadebedrag van € 75.000 vanwege inkomstenderving omdat volgens haar het herstel van het gehuurde door [appellanten] te traag ter hand is genomen, vermeerderd met rente en kosten. Partijen hebben zich tegen elkaars vorderingen verweerd.

2.3.

De kantonrechter heeft al deze vorderingen afgewezen en bepaald dat partijen over en weer hun eigen proceskosten moeten dragen. De bedoeling van het hoger beroep van [appellanten] is dat zijn afgewezen vorderingen alsnog worden toegewezen.

Voor het geval dit (helemaal of gedeeltelijk) slaagt heeft Daandels ook hoger beroep ingesteld, met als insteek dat de vorderingen van [appellanten] weer worden afgewezen, maar dan op andere gronden. Partijen wensen over en weer dat de wederpartij (alsnog) in de kosten van beide instanties wordt veroordeeld.

2.4.

Het hof zal beslissen dat het hoger beroep van [appellanten] niet slaagt en komt dus niet toe aan het voorwaardelijk hoger beroep van Daandels. Dat betekent dat de door de kantonrechter genomen afwijzende beslissingen over de schadevergoeding, kosten en boetes overeind blijven, al legt het hof er voor een deel andere redenen aan ten grondslag. Ook de proceskostenveroordeling pakt in hoger beroep iets anders uit. Het hof zal daarom het vonnis van de kantonrechter deels in stand laten en voor een deel anders beslissen.

3.De toelichting op de beslissing van het hof

Wat is er gebeurd?

3.1.

De kantonrechter heeft vastgesteld wat de feiten van belang zijn. Daarover bestaat op zichzelf in hoger beroep geen discussie, zodat het hof van dezelfde feiten uit zal gaan. Voor de duidelijkheid zet het hof dit hieronder nog eens allemaal op een rij.

3.2.

[appellanten] is eigenaar van een pand in Hattem aan de [adres] (hierna: het

gehuurde). Dit pand is in maart 2014 verhuurd aan [naam huurder] . Bij akte

indeplaatsstelling van 8 februari 2018 is Daandels in de plaats getreden van [naam huurder] . In de huurovereenkomst is onder meer het volgende opgenomen:

(…) 1.2. Het gehuurde wordt niet als casco verhuurd. (...)

1.3

Het gehuurde zal door of vanwege Huurder uitsluitend worden bestemd om te worden gebruikt als brasserie, café-restaurant. De bovenwoning mag (uitsluitend) voor bewoning worden gebruikt.

1.4

Het is Huurder niet toegestaan zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van Verhuurder een andere bestemming aan het gehuurde te geven dan omschreven in 1.3. (…)

19.1

Verhuurder verklaart hierbij dat de bovenwoning door de huurder mag worden onderverhuurd aan derden.

19.2

De onderhuurder is verplicht de woning louter te gebruiken voor bewoning. (...)

Op pagina 6 van de overeenkomst is (bij de bijzondere bepalingen over schade en aansprakelijkheid, derde gedachtestreepje) het volgende opgenomen:

Huurder is aansprakelijk voor schade die het gevolg is van door of namens hem aangebrachte veranderingen en toevoegingen. Verhuurder is niet aansprakelijk voor de gevolgen -daaronder begrepen, doch niet uitsluitend, bedrijfsschade, gevolgschade, huurderving, vermindering huurgenot en schade van derden- van door de huurder

aangebrachte veranderingen en toevoegingen in/aan de bedrijfsruimten. (…)

3.3.

Op de huurovereenkomst zijn de ‘algemene bepalingen huurovereenkomst winkelruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW Pro’ (hierna: de algemene bepalingen) van toepassing. Hierin staat onder meer:

(…) 5. 1 Huurder zal het gehuurde - gedurende de gehele duur van de huurovereenkomst - daadwerkelijk, geheel, behoorlijk en zelf gebruiken uitsluitend in overeenstemming met de in de huurovereenkomst aangegeven bestemming. (...)

6. 1 Behoudens voorafgaande schriftelijke toestemming van verhuurder is het huurder niet toegestaan het gehuurde geheel of gedeeltelijk aan derden in huur, onderhuur of gebruik af te staan, (...)

6.2

Ingeval huurder handelt in strijd met bovenstaande bepaling, verbeurt huurder aan verhuurder per kalenderdag dat de overtreding voortduurt een direct opeisbare boete, gelijk aan tweemaal de op dat moment voor huurder geldende huurprijs per dag, onverminderd het recht van verhuurder om nakoming dan wel ontbinding van de huurovereenkomst, alsmede schadevergoeding te vorderen. (...)

9.3

Huurder zal de redelijke aanwijzingen door of namens verhuurder gegeven in het belang van een behoorlijk gebruik van het gehuurde en van de binnen- en buitenruimten, installaties en voorzieningen van het gebouw of complex van gebouwen waarvan het gehuurde deel uitmaakt, in acht nemen. Hiertoe behoren ook de aanwijzingen die betrekking hebben op onderhoud, aanzien, geluidsniveau, orde, brandveiligheid, veiligheid van drink- en watervoorziening, parkeergedrag en op het goed functioneren van de eventueel tot het gehuurde behorende installaties.

9.4

Huurder zal bij het gebruik van het gehuurde geen hinder of overlast veroorzaken, noch schade veroorzaken in, op, aan of onder het gehuurde of complex van gebouwen waarvan het gehuurde deel uit maakt. (...)

9.5

Het is huurder niet toegestaan:

(…) b. wijzigingen of voorzieningen aan te brengen in, op of aan het gehuurde die in strijd zijn met voorschriften van de overheid en van de nutsbedrijven (…)

11.1

Huurder is jegens verhuurder aansprakelijk voor alle schade aan het gehuurde, tenzij huurder bewijst dat de schade hem en de personen waarvoor huurder verantwoordelijk is, niet is toe te rekenen. (...)

13. 1 Zonder toestemming van verhuurder is huurder bevoegd veranderingen en/of toevoegingen in het gehuurde aan te brengen, die voor de exploitatie van het bedrijf van huurder nodig zijn, mits de veranderingen en toevoegingen niet de (bouwkundige) constructie van het gehuurde en/of technische voorzieningen die deel uitmaken van het gehuurde of het complex van gebouwen waarvan het gehuurde deel uit maakt, betreffen, (...)

13.3

Huurder zal verhuurder te allen tijde tijdig tevoren schriftelijk informeren over iedere in 13.1 bedoelde verandering of toevoeging.

13.4

Voor alle veranderingen en toevoegingen anders dan bedoeld in 13.1 behoeft huurder de

voorafgaande schriftelijke toestemming van verhuurder (...)

13.1

Huurder is aansprakelijk voor schade die het gevolg is van door of namens hem aangebrachte veranderingen of toevoegingen. (…)

31 Indien huurder zich, na door verhuurder behoorlijk in gebreke te zijn gesteld, niet houdt aan de in de artikelen 5.1, 9, 13.3, (...) van de algemene bepalingen opgenomen voorschriften, verbeurt huurder aan verhuurder, voor zover geen specifieke boete is overeengekomen, een direct opeisbare boete van € 250 per kalenderdag voor elke kalenderdag dat huurder in verzuim is. Het vorenstaande laat onverlet de bevoegdheid van verhuurder om gebruik te maken van zijn overige rechten, waaronder het recht op volledige schadevergoeding voor zover de geleden schade de verbeurde boete overtreft. (…)

3.4.

Op 17 december 2018 heeft (de gemachtigde van) [appellanten] aan Daandels

geschreven:

(...) De NEN-keuring elektrische keuring

U heeft cliënten aangesproken op de NEN-keuring, nu uw verzekering daar kennelijk om vraagt. Conform het bepaalde in de huurovereenkomst (bijzonder bepalingen) komen de kosten voortvloeiend uit o.a. voorschriften van verzekeraar voor rekening van de huurder.

Ik verzoek en zo nodig sommeer u ook ten aanzien van de NEN-keuring om deze zo spoedig mogelijk doch uiterlijk medio januari 2019 door een te goeder naam en door verhuurder goedgekeurd bedrijf (...) te hebben laten plaatsvinden en cliënten daarvan de bewijsstukken toe doen toekomen. (...) Volledigheidshalve laat ik u weten dat cliënten u aansprakelijk houden voor alle schade die is ontstaan of ontstaat als gevolg van het gegeven dat de elektrische installatie niet (goed) gekeurd is. (…)

3.5.

Op 30 januari 2019 is een inspectie van de elektrische installatie van het gehuurde

uitgevoerd door [naam maatschappij] in opdracht van [appellanten] In het daarvan opgemaakte

rapport is een aantal gebreken/opmerkingen opgenomen die met de prioriteitsklasse 2 of 3

zijn aangeduid. Klasse 2 betreft gebreken of opmerkingen die niet direct

levensgevaarlijke situaties opleveren, maar die wel binnen 6 maanden hersteld moeten worden. Klasse 3 betreft gebreken waarbij de kans op schade of letsel op korte termijn klein

is en die binnen 12 maanden hersteld dienen te worden.

Er zijn ook enkele gebreken en opmerkingen opgenomen met prioriteit 1. Dit betreft,

volgens het rapport, gebreken en/of fouten in de elektrische installatie die afwijken van de

installatie-eisen NEN 1010 of andere van toepassing zijnde productienormen. De

gebreken/fouten kunnen levens- en/of brandgevaarlijk situaties opleveren en moeten direct worden hersteld. Met prioriteit 1 is onder andere aangeduid:

(…) - 2e verdieping, Woonetage:

5.8. 1.

Er zijn wandcontactdozen zonder randaarde aangetroffen in de keuken. Er is een onverwachte spanning van 55 Vac meetbaar op metalen delen van aangesloten apparatuur.

(...)

- 3e verdieping, Woonetage:

5.9.5.

de gehele stroomvoorziening t.b.v. de woonkamer keuken en slaapkamer is afkomstig van één wandcontactdoos. Hierop zijn diverse (doorgeluste) verlengsnoeren aangesloten. De kans op overbelasting is aanwezig.

5.9.6.

De beschermingsleiding is niet meetbaar verbonden en op metalen delen van aangesloten

apparatuur is een onverwachte spanning van 103 Vac meetbaar. (…)

3.6.

Op 28 februari 2019 is op de zolderverdieping van het gehuurde brand ontstaan. Dit

heeft tot grote schade aan het pand geleid.

3.7.

Een onderzoeker van [verzekeringsmaatschappij] (hierna: [verzekeringsmaatschappij] ) heeft in opdracht van [verzekeringsmaatschappij]

onderzoek verricht naar de toedracht van de brand. De onderzoeker heeft in dat kader onder

andere gesproken met [naam] , een werknemer van Daandels. In een gespreksverslag

van 5 maart 2019 heeft de onderzoeker het volgende genoteerd als verklaring van Van

Halm:

(...) Ik woonde precies één jaar op de bovenste verdieping. (...) Sinds een halfjaar bewoon ik alleen de bovenste (4e) etage. Daarvoor deelde ik met een bewoner de 3e en 4e etage. (...)

Achter de tafel lag een verdeeldoos op de grond. Verder een verdeeldoos tussen de kast die om de hoek bij de toegangsdeur stond en de bank. Ik weet niet of er apparatuur op deze stekkerdoos was aangesloten. (...)

3.8.

In opdracht van [verzekeringsmaatschappij] heeft onderzoeksbureau I-TEK technisch onderzoek verricht in

het gehuurde. In het daarvan opgemaakte rapport van 21 maart 2019 is als conclusie

vermeld:

(…) Op grond van het hierboven omschreven onderzoek is het navolgende geconcludeerd:

• De brand in de bovenwoning/het appartement op schadeadres heeft haar oorsprong gevonden op en/of in de directe nabijheid van de kopse zijde van een zitbank in het woonkamertje van die bovenwoning/dat appartement.

• De oorzaak voor het ontstaan van die brand kon niet meer met enige zekerheid worden vastgesteld, hetgeen mede een gevolg was van de verstoring die was ontstaan door een reeds door FO en TBO uitgevoerd onderzoek.

• De brand zou kunnen zijn ontstaan als gevolg van het, per abuis, bijbrengen en achterlaten van open vuur, bijvoorbeeld (alhoewel niet heel aannemelijk) als gevolg van het achterlaten van een niet of niet goed gedoofde sigaret of sigarettenpeuk.

• De brand zou (meer aannemelijk) ook heel goed kunnen zijn ontstaan als gevolg van een (in werking zijnde) tafellamp of andere elektrische verbruiker, die zich in de nabijheid van de zitbank kon hebben bevonden en/of op enigerlei wijze op of nabij die zitbank terecht kon zijn gekomen.

• Sporen en/of aanwijzingen, die zouden kunnen wijzen op een andere oorzaak voor het ontstaan van de brand dan de hierboven genoemde zijn tijdens het onderhavige technische onderzoek niet aangetroffen. (...)

3.9.

Bij gelegenheid van de mondelinge behandeling bij de kantonrechter is door [appellanten] verklaard dat de bovenwoning in 2002 door een gezin is bewoond en dat er voor 2014 ook korte tijd studenten gewoond hebben.

Waarop moet worden beslist in hoger beroep?

3.10.

De bezwaren (grieven) van [appellanten] tegen het bestreden vonnis zien allereerst op de afwijzing van de door hem gevorderde schadevergoeding en (in het verlengde daarvan) op de vergoeding van de kosten ter vaststelling van de aansprakelijkheid en schade. Ook stelt [appellanten] de afgewezen boetes nogmaals aan de orde, behalve de boete van € 83.250 die zag op overtreding van het bepaalde in artikel 13.3 van de algemene bepalingen: het zonder toestemming aanbrengen van constructieve/technische wijzigingen van/in het gehuurde. Die afwijzing in het bestreden vonnis vecht [appellanten] niet aan en deze boete ligt dus in hoger beroep niet meer voor.

Daandels heeft zich neergelegd bij de afwijzing van haar vordering van € 75.000 aan schadevergoeding, dus dat is niet meer aan de orde in hoger beroep. Zij wil vooral bereiken dat de vordering van [appellant] afgewezen blijft, op de door de kantonrechter gehanteerde gronden of op andere gronden.

Beide partijen willen dat er opnieuw wordt gekeken naar de proceskosten van de procedure bij de kantonrechter en dat de wederpartij daarin alsnog wordt veroordeeld. Ook vragen beide partijen elkaar te veroordelen in de proceskosten in hoger beroep.

Schade

3.11.

De kantonrechter heeft de gevorderde schadevergoeding van [appellanten] afgewezen als onvoldoende onderbouwd vanwege het volgende. De vordering ziet op schadevergoeding voor gederfde huur. Deze is voor een deel (over een periode van 52 weken) door de verzekering gedekt, maar over de periode van 1 maart 2020 tot en met 31 maart 2021 heeft [appellanten] geen vergoeding van de verzekering ontvangen terwijl er toen ook geen huur is betaald, zodat volgens [appellanten] de schade over die periode € 66.974,96 bedraagt. Daandels heeft hiertegen aangevoerd dat er kennelijk sprake was van onderverzekering, waarvoor Daandels niet aansprakelijk is; dat de gederfde huur niet zonder meer als schade is aan te merken, omdat er in de betreffende periode ook geen (onderhouds)kosten aan het gehuurde waren; en dat [appellanten] onvoldoende heeft gedaan om de schade te beperken. De kantonrechter heeft geoordeeld dat [appellanten] naar aanleiding van dit verweer de gestelde schade niet heeft onderbouwd en dat alleen al om die reden de vordering niet kan worden toegewezen. Tegen dat oordeel komt [appellanten] allereerst op in hoger beroep.

3.12.

Het hof volgt [appellanten] in haar betoog dat de vraag of er sprake was van onderverzekering niet van belang is voor de vaststelling van de schade. Vast staat (inmiddels) dat [appellanten] zijn huurdervingsrisico had verzekerd voor een periode van één jaar en dat de huurderving langer dan één jaar heeft geduurd. Het door Daandels gevoerde verweer dat [appellanten] heeft gehandeld in strijd met de op hem rustende schadebeperkingsplicht, omdat [appellanten] ter zake van deze schade onderverzekerd was, slaagt dus niet. De schadebeperkingsplicht ziet op het handelen van de benadeelde ná het ontstaan van de schade. De schade die [appellanten] heeft geleden als gevolg van de brand, is op zichzelf onafhankelijk van de omstandigheid of hij daarvoor al dan niet verzekerd was. Overigens zou ook bij een verzekering waarmee huurderving wel voor de gehele periode gedekt was, de eventuele aansprakelijkheid van Daandels zich ook over de gehele schade uitstrekken, met dien verstande dat in dat geval de eventuele regresvordering van de verzekeraar van [appellanten] omvangrijker zou zijn dan in het (onderhavige) geval dat [appellanten] niet afdoende verzekerd blijkt te zijn geweest.

3.13.

Ook overigens is van handelen in strijd met de schadebeperkingsplicht aan de zijde van [appellanten] dan wel eigen schuld in de zin van art. 6:101 BW Pro niet of onvoldoende gebleken. Vast staat dat het gehuurde na herstel per 1 april 2021 weer aan Daandels voor gebruik ter beschikking is gesteld, dus ruim twee jaar na de brand (al twisten partijen over de vraag of het gehuurde in die staat weer kon worden gebruikt). Het opwerpen van de vraag waarom het herstel zo lang heeft geduurd enkel onder verwijzing naar dat tijdsverloop en het feit dat de brand alleen op de zolderetage heeft gewoed is in elk geval onvoldoende voor de conclusies die Daandels daaraan verbonden wenst te zien. Naar het oordeel van het hof heeft [appellanten] ruimschoots

inzicht verschaft over het traject dat met de verzekeraar en de aannemer is doorlopen. Dat [appellanten] ter zake van de aanpak en duur van de herstelperiode iets te verwijten valt in de zin die Daandels voorstaat volgt het hof, gelet op dit alles, niet.

3.14.

Het tegen de schadevergoedingsvordering opgeworpen verweer van Daandels, dat de gederfde huur niet zonder meer is aan te merken als schade, volgt het hof evenmin. Ook is onvoldoende onderbouwd dat sprake is van bespaarde kosten. [appellanten] voert aan dat hij geen gederfde winst vordert, maar slechts de overeengekomen maar niet betaalde huurpenningen en wel bij wege van schade. [appellanten] kende op basis van de huurovereenkomst of anderszins geen genoten voordeel als gevolg van de brand en/of als gevolg van het feit dat Daandels het gehuurde een langere periode, na de brand, niet gebruikte. Er is geen sprake geweest van een situatie waarin [appellanten] lasten die hij zonder de brand wel zou hebben gehad, in de periode vanaf de brand tot oplevering aan Daandels niet kende. De inkomsten (lees: huurpenningen) die [appellanten] genoot zijn geheel weggevallen voor de periode 1 maart 2020 tot en met 31 maart 2021, aldus nog steeds [appellanten] Naar het oordeel van het hof is in dat licht door Daandels onvoldoende onderbouwd dat en zo ja, welke, kosten [appellanten] zich in de periode na de brand heeft bespaard die op de gevorderde schade in mindering zouden moeten worden gebracht.

3.15.

Dit alles leidt tot de conclusie dat de eerste grief van [appellant] slaagt, omdat de verweren van Daandels die zien op de schade niet worden gevolgd. Dat betekent dat de beantwoording van de vraag of de vordering tot schadevergoeding toewijsbaar is geheel aankomt op de (al dan niet aanwezige) aansprakelijkheid van Daandels voor die schade. Daarbij is, gelet op de devolutieve werking van het hoger beroep en ook op de opgeworpen grieven in het voorwaardelijk incidenteel hoger beroep, dat onderdeel van het geschil weer in volle omvang aan de orde, dus met inbegrip van al hetgeen partijen daarover over en weer hebben aangevoerd, niet alleen in hoger beroep maar ook bij de kantonrechter.

Aansprakelijkheid

3.16.

Volgens [appellanten] is Daandels aansprakelijk voor (de gevolgen van) de brand. [appellanten] heeft schade geleden door de brand, die Daandels moet vergoeden. [appellanten] baseert de aansprakelijkheid van Daandels op het volgende. Daandels heeft veel van de verplichtingen uit de huurovereenkomst geschonden, welke verplichtingen juist zien op het voorkomen van risico’s, zoals brand. Daandels heeft in strijd met die bepalingen een zelfstandig appartement op de zolder gerealiseerd en heeft installaties aangepast en andere veranderingen in het pand doorgevoerd. De in die wooneenheid aangelegde elektrische voorziening heeft Daandels buitengewoon gebrekkig en ronduit gevaarlijk uitgevoerd, zoals volgt uit het rapport van [naam maatschappij] . Uit het rapport van I-TEK blijkt verder dat meest aannemelijk is dat één of meer elektrische verbruikers (overbelasting/ oververhitting) de brand veroorzaakt heeft. Op grond van artikel 11.1 van de algemene bepalingen is Daandels aansprakelijk voor de ontstane schade. Daarnaast wijst [appellanten] op de bijzondere bepalingen over schade en aansprakelijkheid op pagina 6 van de huurovereenkomst, waarin is vermeld dat de huurder aansprakelijk is voor schade die het gevolg is van door of namens hem aangebrachte veranderingen en toevoegingen.

3.17.

Daandels betwist gemotiveerd dat de verandering van de zolder meer was dan een enkele kleinere aanpassing op de al bestaande voorzieningen; dat Daandels wijzigingen heeft aangebracht aan de elektrische voorzieningen; dat er een zelfstandige wooneenheid is gecreëerd of dat het gebruik van de zolderetage was gewijzigd ten opzichte van het bestemde of toegestane gebruik en dat de aanpassingen dan wel de elektrische voorzieningen de brand hebben veroorzaakt. Volgens Daandels is op de zolderetage slechts het volgende gewijzigd:

een douche en wc (met een voorziening om afvoer door de aanwezige smalle buis mogelijk te maken) zijn geplaatst in een al bestaande “natte cel”;
een keukenblokje zonder kookplaat, stromend water of afvoer is geplaatst in de ruimte ernaast en
een gipswand is verwijderd om een grotere ruimte te creëren.

Volgens Daandels is dit alles vooraf besproken met en goedgevonden door [appellanten]

3.18.

De kantonrechter heeft geoordeeld dat in beginsel van de aansprakelijkheid van Daandels moet worden uitgegaan, omdat Daandels niet heeft aangetoond dat de schade door de brand niet aan haar toe te rekenen is. Daartoe is het volgende overwogen. De exacte oorzaak voor het ontstaan van de brand is onbekend gebleven. Uit de rapportage van 1-TEK volgt wel dat de meest waarschijnlijke oorzaak is dat de brand is veroorzaakt door een elektrisch apparaat op de zolderetage. De rapportage van [naam maatschappij] laat zien dat een maand voor de brand juist op die etage een brandgevaarlijke situatie is geconstateerd. Die gevaarlijke situatie betrof niet de constructie van het gehuurde, maar het gebruik van de zolder. Immers, de aanwezigheid van één wandcontactdoos is niet aangemerkt als risico, maar wel de wijze van gebruik daarvan: voor alle elektrische apparatuur op de zolder werd gebruik gemaakt van die ene wandcontactdoos, via diverse doorgeluste verlengsnoeren en met het risico op overbelasting. Uit artikel 11.1 van de algemene bepalingen volgt, dat het aan Daandels is om aan te tonen dat de schade niet aan haar is toe te rekenen. Daarbij is niet voldoende dat Daandels vraagtekens zet bij de oorzaak, zeker niet in het licht van de hiervoor genoemde rapportages, die geen aanleiding geven voor een vermoeden van een andere, niet aan Daandels toe te rekenen oorzaak.

3.19.

Het hof stelt vast dat partijen met artikel 11.1 van de algemene bepalingen (waarin is bepaald dat huurder jegens verhuurder aansprakelijk is voor alle schade aan het gehuurde, tenzij huurder bewijst dat de schade hem en de personen waarvoor huurder verantwoordelijk is, niet is toe te rekenen) ten aanzien van onder meer de stelplicht, bewijslast en bewijsvermoedens zijn afgeweken van artikel 7:218 BW Pro. In dat artikel staat dat de huurder aansprakelijk is voor alle schade aan het gehuurde die is ontstaan door een hem toe te rekenen tekortschieten in de nakoming van de huurovereenkomst en dat alle schade, behalve – voor zover hier relevant – brandschade wordt vermoed daardoor te zijn ontstaan. De ratio van die wettelijke regeling is dat de huurder in de regel veel beter dan de verhuurder in staat is om na te gaan door welke oorzaak de schade is ontstaan. Het is dan aan huurder om tegenbewijs te leveren tegen het hiervoor bedoelde vermoeden. Voor (onder meer) brandschade is daarop door de wetgever echter een uitzondering gemaakt vanuit de gedachte dat aansprakelijkheid voor brand voor de huurder een te zware last zou meebrengen, wanneer het risico dat de oorzaak van de schade in het duister blijft, voor zijn rekening zou komen.^[1]Van belang voor deze zaak is dat artikel 11.1 van de algemene bepalingen dus een afwijking van deze wettelijke bepaling behelst ten nadele van Daandels als huurder, waar het gaat om brandschade aan het gehuurde.

3.20.

Daandels voert aan dat [appellanten] geen vergoeding heeft gevorderd van “schade aan het gehuurde”, maar gevolgschade (misgelopen huurinkomsten), waarop artikel 11.1 algemene bepalingen niet ziet. Het hof volgt Daandels hierin. De gevorderde schade ziet enkel op de gevolgen die de brand heeft gehad voor de huurinkomsten van [appellant] . Dat is in het algemeen niet te begrijpen als schade aan het gehuurde. Daar komt bij dat, zoals het hof hiervoor heeft overwogen, artikel 11.1 afwijkt van de wettelijke regeling en het risico van brandschade waarvan de oorzaak niet duidelijk wordt wél bij de huurder legt. Daarom ligt het niet voor de hand om artikel 11.1 van de algemene bepalingen ruim uit te leggen, zoals [appellanten] voorstaat, en gevolgschade ook onder schade aan het gehuurde te begrijpen. Dat oordeel wordt versterkt omdat in andere bepalingen die partijen zijn overeengekomen gevolgschade wel afzonderlijk is genoemd, als de betreffende bepaling daarop ziet (zie pagina 6 van de huurovereenkomst, bijzondere bepalingen over schade en aansprakelijkheid, derde gedachtestreepje, en artikel 13.10 van de algemene bepalingen). Dat betekent dat niet op basis van artikel 11.1 algemene bepalingen van de aansprakelijkheid van Daandels voor gevolgschade kan worden uitgegaan. Het is dus aan [appellanten] om voldoende te stellen en zonodig te bewijzen dat Daandels aansprakelijk is voor de brand op de zolderetage.

Geen causaal verband

3.21.

De aansprakelijkheid van Daandels stuit vervolgens af op het oorzakelijk verband. De oorzaak van de brand is namelijk niet vast komen te staan. Anders dan [appellanten] betoogt volgt uit het rapport van I-TEK van 21 maart 2019 juist niet dat er causaal verband is tussen enig handelen of nalaten van (of toe te rekenen aan) Daandels en de brand. Er staat immers uitdrukkelijk in het rapport: “
De oorzaak voor het ontstaan van die brand kon niet meer met enige zekerheid worden vastgesteld”. Ook overigens is de oorzaak van de brand niet concreet toegelicht of onderbouwd. Er zijn ook te weinig concrete handvatten aangereikt in hetgeen [appellanten] hierover heeft aangevoerd, mede in het licht van de gemotiveerde betwisting op dit punt door Daandels, om tot nadere bewijslevering te komen.

Omkeringsregel

3.22.

[appellanten] beroept zich in dit verband nog op een uitzondering van de bewijsregels voor het oorzakelijk verband, die de “omkeringsregel” wordt genoemd. Die regel komt op het volgende neer. Wanneer er een (veiligheids)norm bestaat met als doel een bepaald specifiek gevaar te voorkomen, iemand die norm schendt én dat specifieke gevaar zich voordoet, is het in strijd met de redelijkheid en billijkheid om degene die (mogelijk) de dupe is geworden van die normschending, te belasten met soms moeilijk te leveren bewijs van het causaal verband. In dat soort gevallen mag als vertrekpunt worden aangenomen dat dat specifieke gevaar is veroorzaakt door de schending van die norm en is het aan de andere partij om uit te leggen (en te bewijzen) dat dat niet klopt.

3.23.

Volgens [appellanten] staat vast dat de wijze waarop Daandels de elektrische voorzieningen in het appartement op de zolderverdieping heeft aangelegd een apert gevaar op overbelasting van de aanwezige stroomleidingen en apparatuur met zich bracht en heeft dit gevaar zich ook verwezenlijkt. Daandels weerspreekt dit alles gemotiveerd.

3.24.

Het hof oordeelt dat het er in dit geval niet op aankomt of Daandels een veiligheidsnorm heeft geschonden die ertoe strekt om brand te voorkomen. Hoewel I-TEK de oorzaak van de brand niet heeft kunnen vaststellen, staan in het rapport waarop [appellanten] zich beroept wel twee mogelijke oorzaken genoemd, met de uitdrukkelijke vermelding dat sporen en/of aanwijzingen, die zouden kunnen wijzen op nog een andere oorzaak dan deze twee mogelijkheden, niet zijn aangetroffen. Het gaat dan om het, per abuis, bijbrengen en achterlaten van open vuur, bijvoorbeeld het achterlaten van een niet of niet goed gedoofde sigaret of sigarettenpeuk, of om een (in werking zijnde) tafellamp of andere elektrische verbruiker, die zich in de nabijheid van de zitbank kon hebben bevonden en/of op enigerlei wijze op of nabij die zitbank terecht kon zijn gekomen. Zonder nadere onderbouwde uitleg - die is uitgebleven - is niet goed in te zien hoe de door [appellanten] aan Daandels gemaakte verwijten (die worden betwist) specifieke normschendingen betreffen die in dit verband relevant kunnen zijn. Kortom: [appellant] beroept zich vergeefs op de omkeringsregel vanwege de normschending door Daandels omdat - hoewel niet vaststaat wat de oorzaak van de brand is - er geen enkele aanwijzing is dat de verweten normschending de oorzaak van de brand was, nu de twee mogelijke oorzaken die I-TEK heeft genoemd los staan van die verweten normschending.

Geen aansprakelijkheid

3.25.

Dit alles betekent dat, ondanks de geslaagde grief van [appellanten] , de afwijzing van de door hem gevorderde schadevergoeding en (in het verlengde daarvan) de vergoeding van de kosten ter vaststelling van de aansprakelijkheid en schade in stand blijft.

Boetes

3.26.

Het hoger beroep ziet ook op de door de kantonrechter afgewezen boetes, die [appellanten] had gevorderd vanwege gestelde overtredingen van de algemene bepalingen (behalve de boete van € 83.250 vanwege overtreding van artikel 13.3 van de algemene bepalingen). Deze boetes houden verband met diverse aspecten van het verwijt van [appellanten] aan Daandels, namelijk het realiseren van een extra wooneenheid op de zolder. Zoals de kantonrechter terecht heeft overwogen, geldt dat voor het verschuldigd worden van deze boetes eerst sprake moet zijn van verzuim na een door de verhuurder aan de huurder gezonden ingebrekestelling (zoals volgt uit het bepaalde in artikel 31 van Pro de algemene bepalingen). Een beroep daarop is niet in strijd met de redelijkheid en billijkheid, omdat Daandels als huurder er een gerechtvaardigd belang bij heeft (en in zoverre een recht) dat hij eerst een ingebrekestelling ontvangt en dus concreet aangesproken wordt op de na te leven voorschriften, en zo ook weet vanaf welk tijdstip hij een boete verbeurt. Zo kan hij een (verdergaande/voortduren van de) overtreding voorkomen en voorkomen dat hij een boete verschuldigd wordt. Van rechtsverwerking aan de zijde van Daandels is op dit punt ook geen sprake, nu Daandels zich op geen enkele wijze in strijd met dat recht heeft gedragen, zodanig dat daarmee enig vertrouwen is gewekt. Het is ook niet gebleken dat [appellanten] hierdoor op enige wijze onredelijk wordt benadeeld. Ten aanzien van de gevorderde boetes in verband met de gestelde overtreding van de artikelen 5.1 en 9 van de algemene bepalingen geldt, zoals de kantonrechter op goede gronden (die het hof overneemt) heeft overwogen, dat van een voorafgaande ingebrekestelling geen sprake is geweest.

3.27.

[appellanten] wijst erop dat artikel 31 van Pro de algemene bepalingen niet geldt voor overtreding van art. 6 van Pro de algemene bepalingen. Het gaat dan om het verwijt dat Daandels zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van [appellanten] het gehuurde geheel of gedeeltelijk aan derden in huur, onderhuur of gebruik heeft afgestaan. In artikel 19.1 van de huurovereenkomst zelf heeft [appellanten] echter als verhuurder verklaard dat de bovenwoning door de huurder mag worden onderverhuurd aan
derden. Anders dan [appellanten] voorstaat leest ook het hof deze bepaling van de huurovereenkomst zo dat bewoning door meer dan één “derde” toegestaan is en blijkt onder meer uit de mededelingen van [appellant] zelf ook dat [appellanten] in het verleden in die geest heeft gehandeld. Of de derden via één of meer huurovereenkomsten onderhuren, is in dit verband niet relevant. Het bewijsaanbod dat ten aanzien van de bovenverdieping en de zolderetage twee aparte onderhuurovereenkomsten bestonden, passeert het hof dan ook.

3.28.

Uit dit alles volgt dat de afwijzing van de vorderingen die op de boetes zien in stand blijft.

De conclusie

3.29.

Het hoger beroep van [appellanten] slaagt deels, maar dat leidt niet tot een andere beslissing. De (inhoudelijke) beslissing van de kantonrechter wordt, met verbetering van gronden, bekrachtigd. Omdat [appellanten] in het ongelijk zal worden gesteld, zal het hof hem tot betaling van de proceskosten zowel in hoger beroep als bij de kantonrechter veroordelen. Omdat het voorwaardelijk ingestelde hoger beroep niet strekte tot een andere beslissing dan door de kantonrechter gegeven zal daarvoor geen (extra) kostenveroordeling worden uitgesproken.

3.30.

Het hof komt dus wel tot een andere beslissing over de proceskosten bij de kantonrechter. Op dat punt wordt het vonnis vernietigd. Omdat de vorderingen zowel in conventie als in reconventie door de kantonrechter zijn afgewezen zullen partijen alsnog, zoals door partijen over en weer gevorderd, worden veroordeeld in die proceskosten als volgt. [appellanten] wordt veroordeeld in de proceskosten bij de kantonrechter (in conventie) aan de zijde van Daandels, en Daandels andersom in de proceskosten bij de kantonrechter (in reconventie) aan de zijde van [appellanten]

3.31.

Onder voornoemde kosten vallen ook de nakosten die nodig zijn voor de betekening van de uitspraak en de wettelijke rente daarover. De rente is verschuldigd vanaf veertien dagen na die betekening.^[2]

3.32.

De veroordelingen in deze uitspraak kunnen ook ten uitvoer worden gelegd als een van partijen de beslissing van het hof voorlegt aan de Hoge Raad (uitvoerbaarheid bij voorraad).

4.De beslissing

Het hof:

4.1.

bekrachtigt, met verbetering van gronden, het vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Gelderland, zittingsplaats Apeldoorn, van 4 september 2024, behalve de beslissing ten aanzien van de proceskostenveroordeling onder 5.2, die hierbij wordt vernietigd, en beslist:

4.1.1.

veroordeelt [appellanten] tot betaling van de volgende proceskosten van Daandels tot aan de uitspraak van de kantonrechter:

€ 706 aan griffierecht

€ 2.375 aan salaris van de advocaat van Daandels (2,5 procespunten x het toepasselijke tarief van 950 euro per punt);

4.1.2.

veroordeelt Daandels tot betaling van de volgende proceskosten van [appellanten] tot aan de uitspraak van de kantonrechter:

€ 543 aan salaris van de advocaat van [appellanten] (1, procespunt x het toepasselijke tarief van 543 euro per punt);

4.2.

veroordeelt [appellanten] tot betaling van de volgende proceskosten van Daandels in hoger beroep:

€ 6.561 aan griffierecht

€ 11.238 aan salaris van de advocaat van (2 procespunten x het toepasselijke tarief VII);

4.3.

bepaalt dat al deze kosten moeten worden betaald binnen 14 dagen na vandaag. Als niet op tijd wordt betaald, dan worden die kosten verhoogd met de wettelijke rente;

4.4.

verklaart de veroordelingen in dit arrest uitvoerbaar bij voorraad en

4.5

wijst af wat verder is gevorderd.

Dit arrest is gewezen door mrs. K. Mans, Th.C.M. Willemse en M.F.A. Evers, en is door de rolraadsheer in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 14 juli 2026.

Hoger beroep over aansprakelijkheid en boetes bij brandschade bedrijfsruimte en onderverhuur