ECLI:NL:GHARL:2026:4587

Uitspraak

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN

locatie Arnhem

afdeling civiel recht

zaaknummer gerechtshof 200.352.036

zaaknummer rechtbank Midden-Nederland, locatie Utrecht 10584755

arrest van 14 juli 2026

in de zaak van

1.Maatschap Oudewater Vastgoed

die is gevestigd in Woerden

2. [appellant2]

die woont in [woonplaats]

3. [appellant3]

die woont in [woonplaats]

hierna tezamen: Oudewater

advocaat: mr. M.N. Guntenaar

Stichting Huismus

die is gevestigd in Utrecht

hierna: Huismus

advocaat: mr. M.P.H. van Wezel

1.Het verloop van de procedure in hoger beroep

1.1.

Oudewater heeft hoger beroep ingesteld bij het gerechtshof (hierna: het hof) tegen het vonnis dat de kantonrechter in de rechtbank Midden-Nederland, zittingsplaats Utrecht, (hierna: de kantonrechter) op 30 oktober 2024 tussen partijen heeft uitgesproken. Het verloop van de procedure in hoger beroep blijkt uit:

de dagvaarding in hoger beroep
de memorie van grieven met producties
de memorie van antwoord met producties
producties 21 en 22 van Huismus
het verslag (proces-verbaal) van de mondelinge behandeling die op 17 maart 2026 is gehouden

1.2.

Hierna hebben partijen het hof gevraagd arrest te wijzen.

2.De kern van de zaak

2.1.

Er is sprake van een huurovereenkomst tussen verhuurder Oudewater en huurder Huismus op het adres [adres1] (hierna het gehuurde of het pand). Huismus op haar beurt verhuurt het pand in delen aan onderhuurders. Oudewater wil dat de huurovereenkomst met Huismus eindigt.

2.2.

Oudewater heeft bij de kantonrechter gevorderd primair een verklaring voor recht dat de huurovereenkomst rechtsgeldig is opgezegd per 1 februari 2023, subsidiair dat een tijdstip wordt bepaald waarop de huurovereenkomst eindigt en meer subsidiair de huurovereenkomst te ontbinden. Daarnaast heeft Oudewater de ontruiming van het gehuurde gevorderd.

2.3.

De kantonrechter heeft deze vorderingen afgewezen. De bedoeling van het hoger beroep is dat de afgewezen subsidiaire dan wel de meer subsidiaire vordering alsmede de gevorderde ontruiming alsnog worden toegewezen. Daarnaast heeft Oudewater haar eis in hoger beroep vermeerderd en vordert zij een verklaring voor recht dat de huurovereenkomsten tussen Huismus en haar onderhuurders worden overgedragen aan Oudewater , voor zover mogelijk uitsluitend voor zover zij een relatie voor onbepaalde tijd van onzelfstandige woonruimte betreffen, voor zover mogelijk onder behoud van het recht van Oudewater om overige – haar niet bekende – voorwaarden te weigeren.

2.4.

Het hof zal beslissen dat de grieven (bezwaren) van Oudewater tegen het vonnis niet opgaan en dat vonnis bekrachtigen.

3.De toelichting op de beslissing van het hof

De feiten

3.1.

De kantonrechter heeft niet onder een afzonderlijk kopje de voor de beoordeling relevante feiten vastgesteld. Het hof doet dat hierna alsnog.

3.2.

In een vonnis van 12 maart 2003 van de rechtbank Utrecht (zie hierna 3.6.) wordt bij de vaststaande feiten het navolgende vermeld. Op 23 april 1981 is de Stichting Maitreya opgericht die onder meer ten doel had het beschikbaar stellen van woonruimte aan groepen die zich bezig hielden met transcendente meditatie. Bij huurovereenkomst van dezelfde datum heeft [naam1] B.V., van wie [naam2] directeur was, met ingang van 1 juni 1981 het pand aan [adres1] aan deze stichting verhuurd. In de huurovereenkomst is vermeld dat het gehuurde uitsluitend is bestemd om te worden gebruikt als meditatieruimte/kantoor.

3.3.

Op 6 maart 1987 heeft Stichting Maitreya via een statutenwijziging haar naam gewijzigd in Stichting Huismus. Volgens de vernieuwde statuten heeft de stichting ten doel het beschikbaar stellen van woonruimte.

3.4.

Op 3 maart 1993 hebben [naam1] B.V. en Huismus een nieuwe huurovereenkomst getekend betreffende het gehuurde. De huurovereenkomst heeft als opschrift: ‘huurovereenkomst voor bedrijfsruimte’. Van deze huurovereenkomst maken onder meer deel uit de ‘algemene bepalingen huurovereenkomst bedrijfsruimte’ (hierna algemene voorwaarden), zoals in 1989 gedeponeerd.

3.5.

Op 10 mei 1993 heeft [naam3] het pand in eigendom verworven.

3.6.

Omstreeks 2002/2003 heeft [naam3] ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde gevorderd. Huismus heeft zich daartegen in rechte verweerd. Dit heeft geleid tot een vonnis van 12 maart 2003, gewezen door de kantonrechter in Utrecht. Daarin is onder meer overwogen:

“(…) 3.2 De stichting heeft ter verklaring van het feit dat zij huurster is, alsmede van de in de huurovereenkomst vermelde benaming "bedrijfsruimte" en de daarin vermelde bestemming van het pand het volgende aangevoerd. [naam2] (althans [naam1] ), destijds een bekend huizenverhuurder, wilde het pand in 1981 als woonruimte voor studenten verhuren onder de voorwaarde dat een stichting zou worden opgericht, zodat hij met één huurder te maken had, en onder de benaming van bedrijfsruimte, teneinde aan de wettelijke huurbescherming te ontkomen. Aldus werd de stichting huurder en werden de studenten onderhuurder. Deze verklaring is in de gegeven omstandigheden geenszins onaannemelijk.

3.3

In het licht van het vorenstaande is onvoldoende gesteld of gebleken om aan te nemen dat de contractspartijen bij de onderhavige huurovereenkomst(en) het gebruik van het pand als woonruimte en de onderverhuur door de stichting ten behoeve van bewoning hebben willen uitsluiten. Dat gebruik en die onderverhuur leveren daarom geen tekortkoming van de stichting op in de nakoming van haar verplichtingen uit de huurovereenkomst. Dat betekent dat er geen grond is om de huurovereenkomst te ontbinden. De vordering van [naam3] zal worden afgewezen. (…)”

3.7.

Op 15 oktober 2005 is [naam4] eigenaar geworden van het pand.

3.8.

Omstreeks 2010 heeft [naam4] in rechte onder meer de ontbinding van de huurovereenkomst betreffende het gehuurde en de ontruiming daarvan gevorderd. In een tussenvonnis van 20 april 2011 heeft de kantonrechter te Utrecht onder meer overwogen:

“(…) 3.5. Voorts heeft Stichting Huismus gesteld dat de overeengekomen algemene bepalingen niet van toepassing zijn, omdat het geen huur van bedrijfsruimte betreft, doch huur van woonruimte.

De kantonrechter overweegt dat de enkele naamgeving aan de huurovereenkomst en de overeengekomen bepalingen niet zonder meer bepalend is voor de duiding van de aard en inhoud van de overeenkomst. Het enkele feit dat boven de overeengekomen algemene bepalingen staat vermeld 'bedrijfsruimte' brengt nog niet met zich mee dat deze in geval van woonruimte geheel terzijde moeten worden geschoven en toepassing missen. Evenwel dient te worden bezien per bepaling afzonderlijk hoe deze zich verhoudt tot de dwingendrechtelijke wettelijke bepalingen ten aanzien van woonruimte indien het inderdaad de huur van woonruimte betreft. (…)

3.23.

Gelet op hetgeen in het vonnis van de kantonrechter van 12 maart 2003 is overwogen omtrent de aard van de huurovereenkomst en de bedoeling van partijen bij het aangaan van de huurovereenkomst, staat vast dat - anders dan De [naam4] heeft gesteld - Stichting Huismus moet worden geacht met toestemming van de (toenmalige) huurder[hof: bedoeld zal zijn verhuurder]
het pand te hebben (onder)verhuurd aan mensen ter bewoning. Zoals in voornoemd vonnis is overwogen, maakt het feit dat in de overeenkomst een ander gebruik is opgenomen het voorgaande niet anders. (…)”.

In het eindvonnis van 9 november 2011 is de vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde afgewezen en is – onder meer – beslist dat Huismus aan [naam4] € 789,94 en de wettelijke rente over € 11.069,00 vanaf 1 maart 2010 tot 1 juni 2010 moet betalen.

3.9.

[naam4] is in hoger beroep gegaan van de in 3.8. genoemde vonnissen. Dit hof heeft in een tussenarrest van 16 juni 2015 een descente gelast en onder meer overwogen:

“(…) 4.10 (……)Huismus heeft zich in eerste aanleg op het standpunt gesteld dat de algemene voorwaarden niet van toepassing dan wel vernietigbaar zijn. Het hof verenigt zich met het oordeel van de rechtbank in rov. 3.3 tot en met 3.6 van het vonnis van 20 april 2011. De algemene voorwaarden zijn dus van toepassing, behoudens voor zover deze in strijd zouden zijn met dwingend recht ten aanzien van woonruimte.

4.11. (…)

Weliswaar heeft [naam4] zich aanvankelijk op het standpunt gesteld dat in dit geval geen sprake is van huur van woonruimte (nu zij bedrijfsruimte heeft verhuurd aan Huismus, die deze als woonruimte onderverhuurt), maar dat standpunt volgt het hof niet, omdat [naam4] reeds bij aankoop van het pand ervan op de hoogte was dat het als woonruimte in gebruik was. (…)”.

3.10.

De in 3.9. genoemde descente heeft op 24 september 2015 plaatsgevonden. Op 7 juli 2016 heeft Oudewater het pand in eigendom verworven. Daarna heeft Oudewater de procedure overgenomen.

3.11.

Na de in 3.9. genoemde descente heeft het hof in een tussenarrest van 11 februari 2020 een deskundige benoemd en op 30 maart 2021 een eindarrest gewezen waarin onder meer is overwogen:

“(…) 3.16 Het belangrijkste geschilpunt blijft tussen partijen of de huurovereenkomst moet worden ontbonden. Het voornaamste argument van Oudewater daarvoor is de huurachterstand in het verleden. Vast staat dat Huismus acht jaar lang (2002-2010) de jaarlijkse huurverhoging niet heeft betaald tot een totaalbedrag van € 11.000. Zij deed dat omdat zij de grondslag betwistte: volgens haar was er sprake van huur van woonruimte en niet van bedrijfsruimte. (…) De discussie over het karakter van de huurovereenkomst is al begonnen in de tijd dat [naam3] eigenaar was. In 2010 is [naam4] (…) gaan procederen over dit geschilpunt. Het standpunt van Huismus bleek niet houdbaar in die zin dat het voor de hoogte van de huurverhoging niet uitmaakte welk regime van toepassing was. De discussie over de aard van de huurovereenkomst bestaat overigens tussen partijen nog steeds. (…)

3.2

Dat Huismus tot op heden weigert haar positie als onderverhuurder op te geven, is uiteraard geen tekortkoming jegens Oudewater en ook niet apert onredelijk. Het hof ziet dat in elk geval niet in. Oudewater zou graag zien dat Huismus er tussenuit valt en zijzelf direct met de onderhuurders kan contracteren, maar er is geen plicht van Huismus om daaraan mee te werken. Er is ook geen plicht om aan Oudewater opgave te doen van de onderhuurders en de aan hen berekende huurprijzen. (…)”.

3.12.

Bij brief van 1 februari 2022 heeft Oudewater de huurovereenkomst opgezegd tegen 1 februari 2023 op de gronden dat Huismus zich niet als goed huurder gedraagt omdat zij haar onderhoudsverplichtingen niet nakomt en wegens dringend eigen gebruik. Bij brief van 25 februari 2022 heeft Huismus Oudewater bericht het niet eens te zijn met de opzegging en de daarvoor aangedragen gronden. Daarop heeft Oudewater de beëindiging/ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde in rechte gevorderd. Dat heeft geleid tot het bestreden vonnis en dit hoger beroep.

De bezwaren (grieven) tegen het vonnis:

moet Huismus de bescherming van dwingendrechtelijke woonbepalingen worden ontzegd?

3.13.

In de eerste plaats maakt Oudewater bezwaar tegen de eerste zin van overweging 2.3. in het vonnis: “
De kantonrechter overweegt eerst dat Huismus de bescherming heeft die van toepassing is voor het huren van woonruimte.”. In de toelichting op deze grief zet Oudewater uiteen dat een in oorsprong zakelijke overeenkomst is vervormd tot een overeenkomst voor/van natuurlijke personen wat feitelijk neerkomt op onteigening. Volgens Oudewater dient Huismus daarom de bescherming van dwingendrechtelijke woonrechtbepalingen te worden ontzegd, waarbij zij nog verwijst naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid. Als verweer voert Huismus aan dat geen sprake is van huur met een zakelijke oorsprong maar dat het van meet af aan de bedoeling is geweest bij verhuurder/eigenaar dat het pand bewoond zou worden.

3.14.

Het hof verwijst allereerst naar overwegingen 3.2 en 3.3 van het vonnis van 12 maart 2003 (zie hiervoor 3.6.). Hieruit wordt afgeleid dat (de rechtsvoorganger van) partijen van meet af aan voor ogen heeft gestaan dat het pand gebruikt wordt als woonruimte. Van de door Oudewater gestelde vervorming in die zin is dan ook geen sprake. Op de zitting bij het hof is ook namens Oudewater erkend dat de huurbeschermingsregels voor woonruimte van toepassing zijn in de relatie Oudewater -Huismus. In zoverre zijn partijen het eens, maar Oudewater is het niet eens met de ‘cherrypicking’ waaraan Huismus in haar ogen doet. Dat de huurbeschermingsregels voor woonruimte op de hoofdhuur van toepassing zijn, is naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid niet onaanvaardbaar zoals Oudewater vergeefs betoogt. Dit dient immers ter bescherming van de onderhuurders. Het feit dat Oudewater de onderhuurders een nieuw – individueel – huurcontract wil aanbieden doet daaraan niet af.^[1]

3.15.

Het hof ziet niet in dat het feit dat Huismus de huurbescherming geniet die de huurder van woonruimte heeft feitelijk leidt tot onteigening zoals Oudewater vergeefs betoogt. Ook al overlijdt een stichting niet zoals een natuurlijk persoon (de onderbouwing die Oudewater als voorbeeld voor haar standpunt geeft), dan is daarmee nog niet gezegd dat de huurrelatie tussen Huismus en Oudewater nooit tot een einde zou kunnen komen op andere gronden waarin de wet voorziet. In het algemeen geldt dat indien aan de vereisten voor die (wettelijke) gronden is voldaan, een huurrelatie tot een einde kan komen. In het geval van de huurrelatie tussen Oudewater en Huismus is dat niet anders, al leidt het in dit geval niet tot de door Oudewater gewenste uitkomst. Het hof verwijst naar wat hierna in 3.20. en verder wordt overwogen.

3.16.

Wat betreft het argument van Oudewater dat Huismus aan ‘cherrypicking’ doet, wijst het hof op wat is overwogen in 4.10 van het onherroepelijke arrest van 16 juni 2015 van dit hof, dat de algemene voorwaarden van toepassing zijn behoudens voor zover deze in strijd zouden zijn met dwingend recht ten aanzien van woonruimte (zie 3.9.). Het feit dat per afspraak/voorwaarde moet worden bepaald of deze tussen Oudewater en Huismus geldt, zulks in verband met de bescherming van de onderhuurders (en dat de rechter daarover zo nodig moet oordelen indien partijen het niet eens zijn), maakt niet dat Huismus naar eigen goeddunken aan ‘cherrypicking’ doet of kan doen.

3.17.

De tweede grief van Oudewater luidt: ‘Ten onrechte heeft de kantonrechter in haar overwegingen geoordeeld dat
uitsluitendregels van woonruimterecht moeten worden toegepast (rov. 2.3, 10e regel).’ Vervolgens vult Oudewater in de toelichting op de grief de gronden van haar vordering aan met een subsidiair beroep op het bepaalde in artikel 7:296 lid 1 sub a dan Pro wel sub b BW dat geldt bij huur van bedrijfsruimte, althans met een beroep op artikel 6:265 BW Pro voor zover geoordeeld wordt dat sprake is van huur in de zin van artikel 7:230a BW.

3.18.

In overweging 2.3. van het bestreden vonnis wordt vermeld:

“De kantonrechter overweegt eerst dat Huismus de bescherming heeft die van toepassing is voor het huren van woonruimte. Oudewater ziet dat kennelijk zelf ook zo omdat haar vorderingen zijn gebaseerd op de artikelen die op het huurbeschermingsrecht van woonruimte zien. Huismus gebruikt het pand ook al sinds lange tijd uitsluitend als woonruimte. In 1993 is tussen de rechtsvoorganger van Oudewater en Huismus weliswaar een (kennelijk) herziene huurovereenkomst gesloten, die als titel heeft dat het om verhuur van bedrijfsruimte gaat (productie 4 van Oudewater ), maar die titel alleen is niet allesbepalend. Het gaat er vooral om wat partijen voor ogen heeft gestaan bij aanvang van de overeenkomst en welke invulling zij daar aan gegeven hebben. In eerdere vonnissen is ook al overwogen dat dit toch echt uitsluitend bewoning is. Zie de overwegingen onder r.o 3.1. tot en met 3.3. van het vonnis van 12 maart 2003 van een andere kantonrechter (productie l van Huismus) en r.o. 3.23. van het vonnis van 20 april 2011 van deze kantonrechter (productie 2 van Huismus). Die vonnissen zijn uitgesproken tussen precies deze partijen en gingen over precies dit pand en deze huurovereenkomst, en zijn daarmee ook in deze procedure van belang.”.

3.19.

Uit dit citaat volgt dat de grief op een verkeerde lezing van de overweging berust. In de eerste zin van de overweging overweegt de kantonrechter dat Huismus de bescherming heeft die de huurder van woonruimte heeft. In de tiende regel, waar Oudewater specifiek naar verwijst, wordt – na de constatering dat sinds lange tijd feitelijk sprake is van gebruik van het pand als woonruimte – overwogen dat partijen bij aanvang van de overeenkomst blijkens eerdere vonnissen ook uitsluitend bewoning voor ogen stond. Door de kantonrechter werd niet overwogen dat uitsluitend de regels van het woonruimte recht moeten worden toegepast. Om die reden laat het hof de grief buiten behandeling.

gronden van de opzegging – slecht huurderschap

3.20.

Met grief 3 komt Oudewater op tegen overweging 2.7. van het vonnis waarin is overwogen dat niet vaststaat dat Huismus zich niet als goed huurster gedraagt. In hoger beroep handhaaft Oudewater grotendeels de gronden zoals zij die in eerste aanleg heeft aangedragen.

3.21.

Het hof oordeelt als volgt over de verschillende gedragingen die Oudewater Huismus in dit verband verwijt, te weten:

- Huismus verzet zich structureel tegen indexering van de huurprijs:

Oudewater heeft de huurprijs geïndexeerd op basis van de in de huurovereenkomst bepaalde indexering voor bedrijfsruimte. Huismus is het daarmee niet eens omdat dit in haar ogen in strijd is met het bepaalde in de Wet Maximering Huurprijsverhogingen, maar dat is in deze procedure geen onderdeel van het geschil. De enkele omstandigheid dat Huismus bezwaar heeft tegen de door Oudewater toegepaste indexering, maakt haar naar het oordeel van het hof op zichzelf geen slecht huurder. Zie in dit verband ook 3.16.

- Huismus weigert inzage te geven met welke personen zij onderhuurovereenkomsten heeft gesloten en welke onderhuurovereenkomsten dat zijn:

Het hof verwijst op dit punt in de eerste plaats naar 3.20 van het onherroepelijke arrest van 30 maart 2021 (zie 3.11.). In het hoger beroep dat nu aan de orde is, heeft Oudewater niet onderbouwd op basis van welke rechtsregel en/of contractuele afspraak Huismus wel verplicht zou zijn de door Oudewater gewenste inzage te geven, zodat ook op dit punt geen sprake is van slecht huurderschap.

- Huismus geeft Oudewater onvoldoende gelegenheid om te controleren of het gehuurde in overeenstemming met wet- en regelgeving wordt gebruikt, waardoor Oudewater een risico loopt ter zake van verzekeringsdekking:

Oudewater heeft niet concreet gegriefd tegen wat de kantonrechter hierover heeft overwogen in 2.7., dat zij in de door Oudewater als productie 11 overgelegde brief niet leest dat Oudewater een dekkingsrisico loopt.

Oudewater heeft de door Huismus genoemde omstandigheden dat bij controles door gemeente en brandweer niet is vastgesteld dat Huismus wet- en regelgeving overtreedt en dat Oudewater de toegang tot het pand, mits op afspraak, niet wordt ontzegd, niet betwist. Oudewater heeft, hoewel dat op grond van deze omstandigheden van haar verwacht mag worden, haar stelling verder niet geconcretiseerd. Dat Oudewater een dekkingsrisico loopt door verwijtbaar gedrag van Huismus, dat haar een slecht huurder maakt, is daarom niet gebleken.

- Huismus maakt vermoedelijk in strijd met de wet winst :

Dit vermoeden heeft Oudewater ook in hoger beroep niet geconcretiseerd en Huismus heeft het betwist. Net als de kantonrechter gaat het hof er daarom aan voorbij.

- Huismus komt onderhoudsverplichtingen voor het gehuurde niet na en meldt gebreken zonder toelichting of informatie te verstrekken of – desverzocht – foto’s te sturen. foto’s:

Op dit punt merkt Oudewater in hoger beroep op dat dit thans redelijk verloopt maar dat dit ‘ex tunc’ moet worden beoordeeld waarbij zij verwijst naar hetgeen zij in eerste aanleg hierover heeft gesteld, onderbouwd met producties. Oudewater meent in hoger beroep dat zij wel degelijk concreet is geweest over het verwijt dat zij Huismus maakt en dat de kantonrechter daarop ten onrechte niet is ingegaan.

De kantonrechter heeft in 2.7. overwogen dat partijen elkaar veel verwijten maar weinig concreets aanvoeren. Verder gaat de kantonrechter in de bewuste overweging in op de door Oudewater aangedragen omstandigheden dat een loodgieter een keer niet werd binnengelaten en in november 2021 drie keer is langsgekomen zonder dat een lekkage werd aangetroffen. Deze omstandigheden zijn volgens de kantonrechter niet voldoende om slecht huurderschap van Huismus aan te nemen. Het hof stelt vast dat de kantonrechter wel degelijk is ingegaan op door Oudewater aangedragen concrete omstandigheden, maar dat de kantonrechter die te licht heeft bevonden om slecht huurderschap van Huismus aan te nemen. Mede in het licht van de omstandigheid dat het naar eigen zeggen van Oudewater thans redelijk gaat sluit het hof zich daarbij aan, neemt deze overweging van de kantonrechter over en maakt die tot de zijne.

gronden van de opzegging – dringend eigen gebruik

3.22.

Grief 4 van Oudewater komt er op neer dat anders dan de kantonrechter heeft overwogen in 2.9. en verder, Oudewater het gehuurde wel degelijk nodig heeft voor dringend eigen gebruik. Zij licht het dringend eigen gebruik als volgt toe.

Het eigen gebruik bestaat hierin dat Oudewater naar eigen inzicht de exploitatie op zich wil nemen en deze feitelijk, juridisch en financieel wil optimaliseren. Dat is te realiseren door inzage en invloed te hebben op het aantal en soort bewoners en de onderliggende huurafspraken. Het gaat daarbij niet om een verkoop maar om het verbeteren van de kwaliteit van de vastgoedportefeuille van Oudewater . Een groot deel van het onderhoud komt voor rekening van Huismus en hierop heeft Oudewater nu geen zicht en invloed. Dit belang van Oudewater staat het woonbelang van de onderhuurders niet in de weg volgens Oudewater .

Het eigen gebruik is ook dringend want elke dag wordt Oudewater de mogelijkheid tot exploitatie ontnomen: Oudewater heeft geen zicht op wie er wonen, derft huurinkomsten, en Oudewater wil de verantwoordelijkheid voor het onderhoud op zich nemen, aldus nog steeds Oudewater . In grief 5 stelt Oudewater aan de orde dat, anders dan in het vonnis, de belangenafweging in het kader van dringend eigen gebruik in haar voordeel moet uitvallen.

Het hof behandelt deze grieven tezamen en overweegt daarover als volgt.

3.23.

Het hof stelt vast dat de stellingen van Oudewater in hoger beroep neerkomen op een herhaling van haar stellingen in eerste aanleg op dit punt. Ook legt zij daaraan geen andere feiten en/of omstandigheden ten grondslag. Huismus herhaalt in hoger beroep het gemotiveerde verweer dat zij in eerste aanleg heeft gevoerd. Het hof is het eens met de overwegingen van de kantonrechter in het bestreden vonnis op dit punt en maakt die tot de zijne. Voor de leesbaarheid van dit arrest herhaalt het hof die overwegingen hierna, waarbij voor ‘kantonrechter’ hof moet worden gelezen:

“(…) 2.11. Voor beantwoording van de vraag of Oudewater de huurovereenkomst kan opzeggen op deze grond, moeten de belangen van partijen worden afgewogen. De kantonrechter begrijpt de standpunten van partijen als volgt en vat deze als onderstaand weergegeven samen:


Oudewater wil vrij kunnen beschikken over haar eigendom. Oudewater wil het pand zelf kunnen exploiteren en opknappen/renoveren, zodat een beter financieel rendement kan worden behaald. Huismus staat daaraan onnodig in de weg. Dat financieel rendement wordt nu door Huismus gerealiseerd, omdat Huismus meer huur ontvangt dan zij aan Oudewater moet afdragen. Oudewater vindt dit onterecht, omdat Huismus kennelijk de uitsluitende doelstelling heeft om woonruimte te bieden aan haar leden. En die doelstelling (uitsluitend bieden van woonruimte) kan Oudewater zelf even goed invullen. Van Oudewater kan niet verwacht worden dat zij voor eeuwig vast zit aan deze huurovereenkomst. Huismus is immers een stichting, die in principe het eeuwige leven heeft. Elke duurovereenkomst moet eens kunnen eindigen, aldus Oudewater .


Huismus heeft er belang bij dat haar leden/onderhuurders samen in een groep kunnen blijven wonen. Hoewel niet letterlijk vermeld in de het uittreksel van de Kamer van Koophandel, is het doel van Huismus het bij elkaar wonen van mensen met dezelfde specifieke levensvisie. Huismus omschrijft die visie als het samenleven op sociale wijze en het actief samen delen van sociale activiteiten, als antwoord op groeiende individualisering en eenzaamheid, met een gezamenlijk wereldbeeld dat gericht is op bewust zuinig omgaan met natuur en milieu.

2.12.

De kantonrechter oordeelt dat de belangenafweging in het voordeel van Huismus uitvalt. Dat Oudewater zelf wil beschikken over het pand en niet eeuwigdurend wil vast zitten aan Huismus, is begrijpelijk en dat belang is reëel. Maar Oudewater laat elke onderbouwing hoe zij het pand zelf wil gaan exploiteren en welke renovatie zij voor ogen heeft achterwege. Oudewater stelt wel dat zij geen toegang heeft tot het pand en daarom er weinig zicht op heeft, maar dat heeft Huismus voldoende tegengesproken. Volgens Huismus is zij wel bereid om toegang te geven voor inspectie en opname, maar dan wel op afspraak. De kantonrechter gaat daarvan uit. Dat Oudewater nog geen enkel concreet beeld heeft gegeven hoe zij het pand wil renoveren, doet dus af aan haar stelling dat zij het pand dringend voor eigen gebruik nodig heeft. Het kan zijn dat elke duurovereenkomst eens moet kunnen worden opgezegd, maar er bestaan nu eenmaal voor huurovereenkomsten rechtsregels die daarvoor de voorwaarden stellen. Aan die voorwaarden heeft Oudewater vooralsnog niet voldaan. En tegenover dit alles staat het begrijpelijke en reële belang van Huismus om juist een groep mensen bij elkaar te houden met dezelfde specifieke levensvisie. Het aanbod van Oudewater om elke bewoner een eigen huurovereenkomst aan te bieden, eerbiedigt dat belang onvoldoende. (…)”.

3.24.

Ook het hof komt op grond van het voorgaande tot de conclusie dat de belangenafweging in het kader van dringend eigen gebruik niet in het voordeel van Oudewater uitvalt.

Voorts

3.25.

Uit het vorenstaande volgt dat de hoofdhuurovereenkomst in stand blijft. Omdat Oudewater geen (andere) grondslag heeft gesteld voor haar vermeerdering van eis in hoger beroep (zie 2.3.) komt het hof niet toe aan beoordeling van die vordering.

3.26.

Omdat er geen stellingen zijn die, indien bewezen, kunnen leiden tot een ander oordeel is er geen aanleiding voor het opdragen van bewijs. Bovendien heeft Oudewater alleen een algemeen bewijsaanbod gedaan.

De conclusie

3.27.

Het hoger beroep slaagt niet. Dat betekent dat de vorderingen van Oudewater (die zij in hoger beroep heeft vermeerderd) moeten worden afgewezen. Omdat Oudewater in het ongelijk zal worden gesteld, zal het hof Oudewater tot betaling van de proceskosten in hoger beroep veroordelen.

3.28.

De proceskostenveroordeling in deze uitspraak kan ook ten uitvoer worden gelegd als een van partijen de beslissing van het hof voorlegt aan de Hoge Raad (uitvoerbaarheid bij voorraad).

4.De beslissing

Het hof:

4.1.

bekrachtigt het vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Midden-Nederland van 30 oktober 2024;

4.2.

veroordeelt Oudewater tot betaling van de volgende proceskosten van Huismus:

€ 827 aan griffierecht

€ 2.580 aan salaris van de advocaat van Huismus (2 procespunten x het toepasselijke tarief II)

4.3.

verklaart de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad;

4.4.

wijst af wat verder is gevorderd.

Dit arrest is gewezen door mrs. C. Hoogland, A.A. van Rossum en M.F.A. Evers, en is door de rolraadsheer in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 14 juli 2026.

Bevestiging huurbescherming woonruimte ondanks onderverhuur en weigering opzegging