ECLI:NL:GHARL:2026:774

Uitspraak

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN

locatie Arnhem, afdeling civiel

zaaknummer gerechtshof 200.348.312

(zaaknummer rechtbank Overijssel, zittingsplaats Almelo 306874)

arrest van 10 februari 2026

in de zaak van

1.[appellant]

2. [appellante]

die beiden wonen in [woonplaats]

hierna samen:
[appellanten]

advocaat: mr. B.A. Heupers te Enschede

tegen

[geïntimeerde]

die woont in [woonplaats]

hierna:
[geïntimeerde]

advocaat: mr. R.N. Sahebdien te Enschede

1.Het verloop van de procedure in hoger beroep

1.1.

[appellanten] hebben hoger beroep ingesteld bij het gerechtshof (hierna: het hof) tegen het vonnis dat de rechtbank in de rechtbank Overijssel, zittingsplaats Almelo, (hierna: de rechtbank) op 19 juni 2024 tussen partijen heeft uitgesproken (gepubliceerd in ECLI:NL:RBOVE:2024:3200). Het verloop van de procedure in hoger beroep blijkt uit:

• de dagvaarding in hoger beroep

• de memorie van grieven

• de memorie van antwoord

• het verslag (proces-verbaal) van de mondelinge behandeling die op 14 januari 2026 is gehouden.

1.2.

Hierna hebben partijen het hof gevraagd arrest te wijzen.

2.De kern van de zaak

2.1.

[appellanten] en [geïntimeerde] zijn buren. Zij zijn allebei eigenaar van één helft van een twee-onder-een-kapwoning in [woonplaats] . De kern van dit geschil is de vraag of [geïntimeerde] moet meewerken en meebetalen aan herstelwerkzaamheden om scheurvorming, onder andere in de wand tussen hun beider woningen, te herstellen en verhelpen. [appellanten] willen bovendien werkzaamheden laten verrichten aan losliggende vloerbalken waarmee [geïntimeerde] zou moeten instemmen.

2.2.

[appellanten] hebben bij de rechtbank in conventie gevorderd dat [geïntimeerde] wordt veroordeeld om medewerking te verlenen aan het benodigde herstel en 50% dient bij te dragen in de herstelkosten, met betaling van een voorschot van € 27.000,-, en met verwijzing naar de schadestaatprocedure waarin de werkelijke herstelkosten nader zullen worden opgemaakt bij staat. Daarnaast hebben [appellanten] schadevergoeding gevorderd van [geïntimeerde] en hebben zij gevorderd dat aan hen verlof wordt verleend om een (plaat)fundering onder hun woning aan te brengen en werkzaamheden aan vloerbalken uit te (laten) voeren zonder dat [appellanten] aansprakelijk zijn voor eventuele schade aan de woning van [geïntimeerde] ; een en ander met veroordeling van [geïntimeerde] in de proceskosten en de buitengerechtelijke incassokosten. [geïntimeerde] heeft in reconventie gevorderd dat het beslag dat door [appellanten] op haar woning is gelegd, wordt opgeheven.

2.3.

De rechtbank heeft [geïntimeerde] veroordeeld tot medewerking aan het benodigde herstel van de scheuren in de mandelige muur en tot betaling van een voorschot van € 3.750,- voor die herstelkosten. Verder zijn de vorderingen van [appellanten] afgewezen. [appellanten] zijn veroordeeld in de proceskosten en tot betaling van de deskundigenkosten. De vordering van [geïntimeerde] tot het opheffen van het beslag is afgewezen.

2.4.

[appellanten] hebben hoger beroep ingesteld. Zij hebben in hoger beroep hun vorderingen gewijzigd en vermeerderd. Zij vorderen in hoger beroep (samengevat weergegeven), naast medewerking aan herstel en het bijdragen van 50% in de herstelkosten, een voorschot van € 27.500,- op de voorshands geschatte herstelkosten, met verwijzing naar de schadestaatprocedure waarin de werkelijke herstelkosten nader zullen worden opgemaakt bij staat. Daarnaast vorderen [appellanten] om [geïntimeerde] te veroordelen tot het betalen van vergoeding van de schade die het gevolg is van de weigering van [geïntimeerde] om mee te werken aan herstel, nader op te maken bij staat. Zij vorderen ook dat een deskundigenonderzoek wordt bevolen en een deskundige wordt benoemd, in verband met onderzoek aan de vloerbalken, met veroordeling van [geïntimeerde] in de proceskosten van beide instanties.

2.5.

Het hof komt tot de beslissing dat het hoger beroep van [appellanten] niet slaagt. Hierna zal het hof toelichten waarom het tot dit oordeel komt.

3.De toelichting op de beslissing van het hof

Omvang hoger beroep

3.1.

In hoger beroep is niet opgekomen tegen de veroordeling van [geïntimeerde] tot medewerking aan het benodigde herstel van de scheuren in de woningscheidende wand en tegen de veroordeling van [geïntimeerde] om een voorschot aan [appellanten] te betalen van € 3.750,-, met verwijzing naar de schadestaatprocedure (zie 6.1. en 6.2. van het bestreden vonnis). Dit speelt daarom geen rol meer in hoger beroep.

3.2.

Tegen de afwijzing van de vordering van [geïntimeerde] in reconventie in eerste aanleg (de vordering tot het opheffen van het beslag) is in hoger beroep ook niet opgekomen, zodat ook dit punt in hoger beroep niet meer aan de orde is.

Geen noodzakelijke vernieuwing

3.3.

De rechtbank heeft in het bestreden vonnis geoordeeld dat de muur tussen de woning van [appellanten] en [geïntimeerde] (hierna aangeduid als de woningscheidende wand) en de daaronder liggende fundering en ondergrond mandelig zijn als bedoeld in artikel 5:62 lid 2 BW Pro. Artikel 5:65 BW Pro bepaalt dat mandelige zaken op kosten van alle mede-eigenaars moeten worden onderhouden, gereinigd en,
indien nodig, vernieuwd (cursivering hof). Volgens [appellanten] was sprake van noodzakelijk herstel (vernieuwing). De rechtbank heeft met verwijzing naar de overgelegde onderzoeksrapporten (waaronder het rapport van [deskundige] , de door de rechtbank benoemde deskundige), geoordeeld dat deze rapporten onvoldoende grond bieden voor de stelling dat herstelwerkzaamheden/vernieuwingen nodig zijn in de zin van artikel 5:65 BW Pro.

3.4.

[appellanten] komen hier in hoger beroep tegenop. Zij hebben in hoger beroep twee nieuwe rapporten overgelegd waaruit volgens hen volgt dat de werkzaamheden nodig zijn. Dit betreft een rapport van [bouw adviesbureau] bouwen (hierna: [bouw adviesbureau] ) en een rapport van [adviseurs] in Bouwtechniek (hierna: [adviseurs] ), beide rapporten van 3 december 2024. Volgens [appellanten] zijn de herstelwerkzaamheden noodzakelijk, omdat er sprake is van een ernstig en progressief gebrek met een onvoorspelbaar karakter. Het enkele feit dat de termijn waarop herstelwerkzaamheden moeten plaatsvinden ontbreekt in de rapporten, maakt volgens [appellanten] niet dat de herstelwerkzaamheden niet nodig zijn. Herstel dient volgens [appellanten] gepleegd te worden door het injecteren van een gedeelte van de ondergrond onder de fundering met expansiehars.

3.5.

Tijdens de mondelinge behandeling in hoger beroep hebben [appellanten] betoogd dat de eis van noodzakelijkheid van artikel 5:65 BW Pro alleen voor vernieuwing geldt en niet voor onderhoud en dat de door [appellanten] gevorderde herstelwerkzaamheden
onderhoudsmaatregelen betreffen en geen vernieuwing van de fundering. Dit standpunt is door [appellanten] niet eerder aangevoerd. Het hof vat dit op als een nieuwe grief. De zogeheten twee-conclusie-regel brengt mee dat de rechter in beginsel niet behoort te letten op grieven die in een later stadium dan - in dit geval - de memorie van grieven is aangevoerd. Op deze regel zijn uitzonderingen aanvaard, maar niet gesteld of gebleken is dat een van die uitzonderingen van toepassing is. Dit betekent dat het hof aan dit nieuwe argument voorbij zal gaan.

3.6.

Het hof is van oordeel dat uit de overgelegde rapporten niet volgt dat de herstelwerkzaamheden/vernieuwingen nodig zijn in de zin van artikel 5:65 BW Pro. De rechtbank heeft - onder verwijzing naar twee uitspraken van het hof en de rechtbank Amsterdam - in het bestreden vonnis geoordeeld dat het begrip ‘nodig’ niet een situatie van reëel en acuut gevaar voor ernstige schade veronderstelt, maar evenmin ruimte laat voor proactief optreden. Het antwoord op de vraag wanneer sprake is van ‘noodzakelijke’ vernieuwing hangt af van de omstandigheden van het geval. Tegen deze maatstaf zijn [appellanten] in hoger beroep niet opgekomen, zodat het hof ook van deze maatstaf uitgaat. Daar voegt het hof aan toe dat het bij de beoordeling of herstel nodig is in de zin van artikel 5:65 BW Pro gaat om een objectief vast te stellen noodzaak: de enkele wens van een der partijen tot vernieuwing is niet voldoende.^[1]

3.7.

De door [appellanten] in hoger beroep overgelegde rapporten (en de in eerste aanleg overgelegde deskundigenrapporten) bieden onvoldoende grond voor de stelling dat de door [appellanten] gevorderde herstelwerkzaamheden nodig zijn in de zin van artikel 5:65 BW Pro. Weliswaar concludeert [bouw adviesbureau] in haar rapport van 3 december 2024 dat de situatie zich tot op heden nog niet heeft gestabiliseerd, maar uit het rapport blijkt dat er (sinds de vorige meting uit 2020) slechts sprake is van 1 scheur die groter is geworden en dat de toename erg gering is (ca. 1 mm). Nieuw is de constatering dat de las in de nokbalk openstaat. Alhoewel dat eerder niet was geconstateerd, duidt dat niet noodzakelijk op een toename van schade, omdat die situatie eerder niet was opgenomen. [bouw adviesbureau] beschrijft ook dat de voorgevel zichtbaar meer naar buiten wijkt dan bij de opname uit 2020, maar verbindt hier verder geen gevolgen of concrete waarschuwingen aan. Het verloop van de scheuren is volgens [bouw adviesbureau] in de toekomst niet te voorspellen. Ook uit het rapport van [adviseurs] volgt niet dat vernieuwing op grond van artikel 5:65 BW Pro nodig is. [adviseurs] concludeert in haar rapport dat de voorgevel van het pand zowel rond als scheef staat. De scheefstand van de gevel bedraagt in het midden van de woningen en aan de zijde van [nummer1] (de woning van [geïntimeerde] ) 3 cm op een lengte van 3,75 meter, hetgeen weliswaar volgens [adviseurs] een scheefstand is die verder gaat dan waar tegenwoordig mee gerekend wordt als toelaatbare scheefstand, maar [adviseurs] merkt op dat er “
op dit moment er geen twijfel[is]
aan de standzekerheid van de woning.” Ook uit de nadien toegestuurde e-mail van [adviseurs] van 25 november 2025 leidt het hof deze noodzakelijkheid niet af. Daarin schrijft de adviseur van [adviseurs] op de vraag van [appellanten] of het uitgesloten is dat de situatie in een korte tijd ineens fors zou kunnen verergeren, in die zin dat er twijfel over de standvastigheid ontstaat: “
In normale omstandigheden is het bijna uitgesloten dat het ineens fors verergert.” Verder schrijft de adviseur (desgevraagd) dat als de verzakking van de fundering verder doorgaat, er op een gegeven moment een risico ontstaat bij bijvoorbeeld wind dat de woning gedeeltelijk zal bezwijken, maar ook dit acht een hof een onvoldoende onderbouwing dat de noodzaak voor (funderings)herstel nu aanwezig is.

Belangenafweging

3.8.

De rechtbank heeft in het bestreden vonnis ook ambtshalve beoordeeld of [appellanten] op grond van artikel 3:170 lid Pro 3, gelezen in samenhang met artikel 3:166 lid 3 en Pro artikel 6:2 BW Pro gerechtigd zijn om zonder toestemming van [geïntimeerde] werkzaamheden onder de woningscheidende wand te verrichten. Na een belangenafweging heeft de rechtbank geoordeeld dat de gevraagde methode van herstel (het injecteren van een gedeelte van de fundering met injectiehars) in elk geval niet voldoende lijkt te zijn om de scheurvorming daadwerkelijk te verhelpen. Daarom is de vordering van [appellanten] afgewezen. [appellanten] komen hier in hoger beroep tegenop. Zij zijn niet opgekomen tegen de door de rechtbank gehanteerde maatstaf, zoals weergegeven in r.o. 5.7 en 5.8 van het bestreden vonnis, zodat het hof daar in dit hoger beroep ook van uitgaat. Het komt er dan kort gezegd op neer dat er sprake is van een afweging van de wederzijdse belangen om te beoordelen of [geïntimeerde] gehouden is medewerking te verlenen aan werkzaamheden, ook als deze werkzaamheden niet nodig zijn in de zin van artikel 5:65 BW Pro.

3.9.

Het hof oordeelt hierover als volgt. Het belang van [appellanten] is, zo stellen zij, het behoud van hun woning, hetgeen zich vertaalt in duurzaam herstel en vernieuwing van de woningscheidende wand. In de basis is voor hen van belang het voorkomen van gevaarlijke situaties (en in het ergste geval (gedeeltelijke) instorting van de woningen) en daarnaast het betaalbaar houden van de te nemen maatregelen. Zij hebben ter zitting toegelicht dat zij de huidige toestand spannend vinden, omdat zij bang zijn dat de voorgevel bij een storm of windvlaag om zou kunnen vallen. Tegenover het belang van [appellanten] staat het belang van [geïntimeerde] , die betoogt dat zij in haar woning, behalve de ene scheur in de woningscheidende wand, geen last heeft van scheurvorming. In 1981 heeft haar vader renovatiewerkzaamheden laten uitvoeren aan de woning. Onder meer de fundering en de funderingsvoet zijn verbreed en gestabiliseerd, de balkenlaag en vloerdelen zijn verankerd en er zijn nieuwe balken tussen de oude balken geplaatst). Zij (en haar dochter, die de woning van haar huurt en daar feitelijk woont met de kleinzoon van [geïntimeerde] ) ervaren geen problemen met de fundering, de woning is stabiel. Daarnaast voert [geïntimeerde] aan geen geld te hebben voor de herstelwerkzaamheden. Volgens haar komen de problemen van [appellanten] door een rioollekkage in 2011 en doordat hun woning slecht is onderhouden, en wentelen ze dat nu op haar af.

3.10.

Dat [geïntimeerde] geen of althans substantieel minder problemen met de fundering ervaart dan [appellanten] , wordt ondersteund door het voorlopig deskundigenbericht van 27 juli 2023 van [deskundige] . Uit dit rapport leidt het hof af dat er sprake is van een zettingsverschil tussen de linker zijgevel van de woning van [geïntimeerde] en de rechterzijgevel van de woning van [appellanten] , wat wordt veroorzaakt door de verbreding van de fundering die omstreeks 1980 heeft plaatsgevonden in de woning van [geïntimeerde] . Bij de woning van [appellanten] hebben in 2011 ook werkzaamheden aan de fundering plaatsgevonden door deze te verbreden, maar de deskundige merkt op dat onzeker is in hoeverre de belasting vanuit de woning van [appellanten] goed afdraagt naar die aangestorte fundering. Verder merkt de deskundige op dat in de woning van [geïntimeerde] de constructie (de verbreding van de fundering uit 1981) niet is waargenomen, maar dat wel bekend is dat er op deze aangestorte fundering een extra binnenwand is aangebracht die zeker bijdraagt aan een betere spreiding van de belasting. Tijdens de zitting in hoger beroep heeft [geïntimeerde] ook toegelicht dat deze extra binnenwand voor de stabiliteit in haar woning zorgdraagt. Dat er (funderings)werkzaamheden in of onder de woning van [geïntimeerde] nodig zijn om verdere schade te voorkomen, hebben [appellanten] , gelet op de gemotiveerde betwisting van [geïntimeerde] , onvoldoende onderbouwd. Het hof acht het niet reëel om [geïntimeerde] te dwingen tot herstelwerkzaamheden waar aan haar kant weinig tot geen noodzaak toe bestaat en waar hoge kosten aan zijn verbonden.

3.11.

Daarbij komt het volgende. [appellanten] bepleiten in hoger beroep (en ook in eerste aanleg) dat herstel plaats moet vinden door middel van het injecteren van hars in een gedeelte van de ondergrond onder de fundering. Dat dit een geschikte herstelmethode is, wil het hof wel aannemen, ook gelet op hetgeen [bouw adviesbureau] (2024) en [adviseurs] daarover opmerken. Uit de overgelegde offerte van [bouwbedrijf]^[2]volgt dat de injectiehars in een “W” vorm moet worden geïnjecteerd. Een klein gedeelte daarvan (3 meter lengte) wordt geïnjecteerd onder de woningscheidende wand, de rest wordt geïnjecteerd onder de fundering van de beide voorgevels en het voorste gedeelte van de zijgevels van de woningen. In totaal is de totale lengte van de te behandelen fundering 18 meter. Ter illustratie verwijst het hof naar onderstaande foto uit de offerte van [bouwbedrijf] , waar dik gedrukt, in blauw is weergegeven waar geïnjecteerd moet worden. Rechts is de woning van [appellanten] (nr. [nummer2] ), links de woning van [geïntimeerde] (nr. [nummer1] ).

3.12.

Partijen zijn het er over eens dat alleen het gedeelte van de fundering dat zich onder de woningscheidende wand bevindt, mandelig is. Omdat [appellanten] geen mede-eigenaar zijn van de delen van de fundering die zich onder de woning van [geïntimeerde] bevinden, kunnen zij niet vorderen dat [geïntimeerde] haar medewerking verleent aan werkzaamheden onder niet-mandelige delen. [appellanten] hebben in eerste aanleg nog betoogd dat het onrechtmatig is van [geïntimeerde] indien zij haar medewerking niet verleent aan herstelwerkzaamheden aan de niet-mandelige delen, maar omdat geen van de grieven slaagt, komt het hof niet toe aan een beoordeling van die grondslag. Voor zover het hof die grondslag moet lezen in de memorie van grieven (met name 3.27 e.v.), kan ook op die grondslag de vordering niet worden toegewezen. Dat de noodzaak bestaat om met medewerking van [geïntimeerde] tot onmiddellijk herstel over te gaan is immers niet gebleken, laat staan dat dit mede op haar kosten zou moeten gebeuren. Op welke wijze zij anderszins nalatig is geweest, zoals [appellanten] stellen, is onvoldoende onderbouwd. Daarnaast geldt nog het volgende. Nog daargelaten dat [appellanten] ook niet gevorderd hebben dat alleen het gedeelte onder de woningscheidende wand wordt geïnjecteerd, is ook duidelijk geworden dat dat vanuit bouwkundig opzicht bezien niet wenselijk is. Deskundige [naam deskundige] , van [adviseurs] , door [appellanten] ingeschakeld en meegenomen naar de zitting in hoger beroep, heeft bevestigd dat een injectie met hars als het ware de ondergrond verhardt en omhoog tilt. Indien de rest van de “W” niet geïnjecteerd wordt, ontstaan er hierdoor potentieel (nog) grotere problemen met de fundering. De gevorderde medewerking aan het herstel, en de veroordeling tot het betalen van een voorschot, kunnen daarom niet toegewezen worden. Uit de voorgaande overwegingen volgt ook dat de belangenafweging in het voordeel van [geïntimeerde] moet uitvallen.

De vloerbalken; vordering benoeming deskundige kan niet worden toegewezen

3.13.

[appellanten] vorderen in hoger beroep dat het hof een deskundigenonderzoek beveelt en een deskundige benoemt om te kunnen beoordelen of de vloerbalken mandelig zijn. Het is volgens hen onduidelijk of de vloerbalken in één ononderbroken lengte doorlopen tussen beide woningen, of dat de balken aan weerszijden lopen tot aan de woningscheidende wand. [appellanten] willen daarom dat een gat gemaakt wordt in de woningscheidende wand ter hoogte van een van de balken om te zien of de balken al dan niet doorlopen en om zo te kunnen beoordelen hoe (eventueel) herstel moet plaatsvinden.

3.14.

[geïntimeerde] heeft in haar memorie van antwoord en tijdens de mondelinge behandeling in hoger beroep verklaard haar medewerking te zullen verlenen aan welke deskundige dan ook. Zij staat aan [appellanten] toe om een gat in de woningscheidende wand te maken. [appellanten] hebben tijdens de mondelinge behandeling in hoger beroep verklaard dit gat aan hun zijde van de woningscheidende wand aan te brengen, en dat dat voldoende is om te zien of de balken doorlopen of elk uit twee losse delen bestaan. Zij hebben ook toegezegd dit gat daarna aan te helen. [geïntimeerde] heeft expliciet verklaard hier geen bezwaar tegen te hebben. Gelet hierop ziet het hof geen noodzaak het gevorderde deskundigenonderzoek en de gevorderde benoeming van een deskundige toe te wijzen.

Overig

3.15.

[appellanten] hebben in hoger beroep gevorderd dat [geïntimeerde] de door [appellanten] gemaakte kosten dient te vergoeden en schadevergoeding aan [appellanten] moet betalen, als de grieven I of II slagen (dus als het hof, kort gezegd, [geïntimeerde] zou veroordelen mee te werken en/of mee te betalen aan herstel van de fundering). Met de voorgaande overwegingen heeft het hof die grieven verworpen, zodat voor die schadevergoeding geen grond bestaat.

3.16.

Omdat [appellanten] geen voldoende concrete feiten hebben gesteld die tot een ander oordeel kunnen leiden, komt het hof niet toe aan bewijslevering. Daarom wordt niet ingegaan op hun bewijsaanbod.

De conclusie

3.17.

Het hoger beroep slaagt niet. Omdat [appellanten] in het ongelijk zullen worden gesteld, zal het hof [appellanten] tot betaling van de proceskosten in hoger beroep veroordelen. Onder die kosten vallen ook de nakosten die nodig zijn voor de betekening van de uitspraak.^[3]

3.18.

De veroordelingen in deze uitspraak kunnen ook ten uitvoer worden gelegd als een van partijen de beslissing van het hof voorlegt aan de Hoge Raad (uitvoerbaarheid bij voorraad).

4.De beslissing

Het hof:

4.1.

bekrachtigt het vonnis van de rechtbank in de rechtbank Overijssel, locatie Almelo van 19 juni 2024;

4.2.

veroordeelt [appellanten] tot betaling van de volgende proceskosten van [geïntimeerde] :

€ 798,- aan griffierecht;

€ 3.340,- aan salaris van de advocaat van [geïntimeerde] (2 procespunten x appeltarief III);

4.3.

verklaart de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.

Dit arrest is gewezen door L.A. de Vrey, L.J. de Kerpel-van de Poel en R. Verkijk, en is door de rolraadsheer in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 10 februari 2026.

Afwijzing vorderingen tot medewerking en kostenbijdrage herstel mandelige muur twee-onder-een-kapwoning