Uitspraak
Gerechtshof Arnhem
Derde meervoudige belastingkamer
nummer 01/00025 (vennootschapsbelasting)
U i t s p r a a k
op het beroep van de Verenigde Bedrijven [X] B.V. te [Z], (hierna: belanghebbende) tegen de uitspraak van de Inspecteur van de Belastingdienst/Grote ondernemingen [P], op het bezwaarschrift van belanghebbende tegen de haar voor het jaar 1995 opgelegde aanslag in de vennootschapsbelasting 1995, aanslagnummer […V.56.0112].
1. Aanslag, bezwaar en geding voor het Hof
1.1. De aanslag is, in afwijking van de door belanghebbende ingediende aangifte van een belastbaar bedrag van ƒ 7.315.295, mede op basis van een ingesteld boekenonderzoek, berekend naar een belastbaar bedrag van ƒ 11.387.702.
1.2. Belanghebbende heeft tegen de aanslag bezwaar gemaakt. De Inspecteur heeft de aanslag bij de bestreden uitspraak van 22 november 2000 verminderd tot een naar een belastbaar bedrag van ƒ 10.912.241.
1.3. Belanghebbende is van deze uitspraak in beroep gekomen bij het Hof.
De Inspecteur heeft een verweerschrift ingediend.
1.4. De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgehad ter zitting van het Hof van 28 januari 2003 te Arnhem. Aldaar zijn verschenen en gehoord [belanghebbendes directeur en middellijk aandeelhouder, bijgestaan door belanghebbendes gemachtigde, alsmede de Inspecteur].
1.5. Voorafgaand aan de zitting hebben zowel belanghebbende als de Inspecteur een pleitnota toegezonden aan het Hof en aan de wederpartij. Belanghebbende heeft bij haar pleitnota twee bijlagen en de Inspecteur bij zijn pleitnota vijf bijlagen gevoegd. De inhoud van beide pleitnotities moet als hier herhaald en ingelast worden beschouwd. De bijlagen zijn zonder bezwaar van de wederpartij tot de gedingstukken gerekend.
2. Feiten
Het Hof stelt op grond van de stukken en het verhandelde ter zitting, als tussen partijen niet in geschil, de volgende feiten vast.
2.1. Belanghebbende vormt met haar vijf dochtervennootschappen een fiscale eenheid voor de vennootschapsbelasting. De dochtervennootschappen zijn alle in de loop van 1994 en 1995 opgericht. De eenheid houdt zich bezig met de bouw van waterzuiveringsinstallaties, projectbouw (woningen) en utiliteitsbouw, waarbij de nadruk ligt op de projectbouw.
2.2. Ultimo 1994 heeft belanghebbende een 20% belang gekocht in [A BV], waarvan de naam later is gewijzigd in [B] BV, welke besloten vennootschap optreedt als beherend vennoot in [B] CV waarin belanghebbende met een kapitaalinbreng van ƒ 700.000 deelneemt als commanditair vennoot.
2.3. In het kader van haar activiteiten als projectontwikkelaar koopt belanghebbende - al dan niet via haar dochtermaatschappijen - regelmatig stukken grond ten aanzien waarvan zij de verwachting heeft dat daarop op termijn mag worden gebouwd. Daarbij maakt belanghebbende een onderscheid tussen enerzijds niet-strategische gronden en projecten, ten aanzien waarvan de (toekomstige) bestemming als bouwgrond en bouwproject ten tijde van de aankoop al vaststaat dan wel in een vergevorderd stadium verkeert, en anderzijds strategische gronden (die op het moment van de aankoop veelal nog een agrarische bestemming hebben en op strategische plaatsen zijn gesitueerd) en projecten ten aanzien waarvan die bouwbestemming nog ongewis is en het project nog niet concreet is ingevuld. De gronden worden na verloop van tijd meestal voor een lagere dan de aankoopprijs verkocht aan de gemeente waarin de grond gelegen is, in ruil voor het recht om in die gemeente een aantal huizen te mogen bouwen en verkopen. Ten tijde van de aan- en verkoop bestaat bij belanghebbende de verwachting dat de uiteindelijke opbrengst van het bouwproject groot genoeg is om het aanvankelijke verlies op de grondtransactie goed te maken en dat per saldo winst zal worden gemaakt.
2.4. In een zogenoemd memorandum van 11 augustus 1995 heeft de toenmalige belastingadviseur van belanghebbende haar geadviseerd inzake een te volgen bestendige gedragslijn met betrekking tot de fiscale waardering van aangekochte (strategische) gronden en de fiscale verwerking van de verkoop van die gronden aan de gemeente. Fiscaal zou - aldus dat memorandum - te verdedigen zijn dat de aankoopsom van de agrarische grond wordt gesplitst in een te activeren gedeelte ter grootte van de agrarische waarde en een - op nihil te waarderen - bouwpremie dan wel dat de grond direct na aankoop wordt afgewaardeerd tot op de agrarische waarde en het verschil als aftrekbare kosten wordt aangemerkt. Voorts zou ingevolge het memorandum verdedigbaar zijn om het verlies op de latere grondtransactie met de gemeente, bestaande uit het verschil tussen de prijs waarvoor de grond aan de gemeente wordt verkocht en de door belanghebbende bij aanschaf betaalde prijs, direct in het jaar van verkoop ten laste van het fiscale resultaat te brengen zonder rekening te houden met het recht of de toezegging om op die grond of op andere grond te mogen bouwen.
2.5. In de door haar op 10 maart 1997 ingediende aangifte vennootschapsbelasting 1995 heeft belanghebbende voornoemd advies opgevolgd met betrekking tot de gronden en transacties die naar haar oordeel voor afwaardering of verliesneming in aanmerking kwamen. Belanghebbende heeft met betrekking tot de volgende projecten de daarbij vermelde bedragen ten laste van haar resultaat gebracht (in guldens):
Project [1-Z] 7.128
Project [2-Q] 201.110
Project [3-R] 199.621
Project [4-S] 391.033
Project [5-T] 251.359
Project [6-Z] 171.337
Project [7-U] 250.938
Project [8-W] 975.488
Project [9-QQ] 143.193
Project [10-RR] 289.209
(Totaal afwaarderingen) 2.880.416
Alsmede verlies op het project [B] 1.030.000.
2.6. Naar aanleiding van een bij belanghebbende in 1997 ingesteld onderzoek naar de aanvaardbaarheid van de aangiften vennootschapsbelasting over de jaren 1992 tot en met 1996 heeft de Belastingdienst Grote ondernemingen [P] op 2 december 1997 een rapport uitgebracht. Blijkens het rapport heeft de Inspecteur verschillende correcties aangebracht waarmee belanghebbende voor een groot deel akkoord is gegaan. Rekening houdend met deze correcties van in totaal ƒ 4.072.407 heeft de Inspecteur het aangegeven belastbaar bedrag van ƒ 7.315.295 gecorrigeerd tot een vastgesteld belastbaar bedrag van ƒ 11.387.702.
Geen akkoord kon worden bereikt met betrekking tot de volgende correcties (in guldens):
- voorziening claim ([C]) 150.000
- waardering projecten in eigen beheer 23.680
- waardering onderhanden werk 2.905.180*
- afwaardering [B] CV 1.030.000
* (de som van het onder 2.5 genoemde bedrag wegens afwaarderen ad ƒ 2.880.416 en een bedrag van ƒ 24.764, zijnde het constante deel van de algemene kosten (1,3%) ter zake van de aldaar vermelde projecten, met uitzondering van het project [8-W]).
Vervolgens is met dagtekening 15 juni 1998 de onderhavige aanslag opgelegd.
2.7. Na het tegen de aanslag ingediende bezwaar hebben tussen belanghebbende en de Inspecteur nog verschillende besprekingen plaatsgehad. Belanghebbende heeft in haar brief van 30 oktober 2000 verklaard dat tussen partijen geen verschil van mening bestaat over het feitencomplex inzake de projecten [S], [R] en [B].
2.8. In zijn uitspraak op bezwaar van 22 november 2000 heeft de Inspecteur naar aanleiding van de door belanghebbende bij brief van 30 oktober 2000 verstrekte informatie met betrekking tot de projecten waarvan de afwaardering in geschil was, alsnog ingestemd met de door belanghebbende gehanteerde afwaardering ter zake van de projecten [Q] (ƒ 201.110) en [R] (ƒ 199.621) en de correctie afwaardering project [S], die ten onrechte was gesteld op ƒ 391.033 gewijzigd in ƒ 316.303. Op grond daarvan heeft hij het vastgestelde belastbare bedrag met ƒ 475.461 verminderd tot ƒ 10.912.241.
2.9. Belanghebbende is bij brief van 29 december 2000 tegen voornoemde uitspraak in beroep gekomen bij het Hof. Het beroep is aangevuld met een op 1 februari 2001 bij het Hof ingekomen motivering. Het beroep richt zich met name tegen de door de Inspecteur aangebrachte correcties op de afwaardering van de projecten: [1-Z] (ƒ 7.128), [4-S], (na bezwaar teruggebracht tot ƒ 316.303), [5-T] (ƒ 251.359), [6-Z] (ƒ 171.337), [7-U] (ƒ 250.938), [8-W] (ƒ 975.488), [9 QQ] (ƒ 143.193) en [10 RR] (ƒ 289.209) en de correctie verlies op het project [B] (ƒ 1.030.000), welke correcties zij berekent op een totaalbedrag van ƒ 3.427.827 (moet zijn ƒ 3.434.955) alsmede tegen de correctie garantievoorziening van ƒ 151.349, die naar haar mening ingevolge een op 2 december 1997 gesloten mondelinge overeenkomst op ƒ 243.999 moet worden gesteld. In zijn verweerschrift heeft de Inspecteur toegezegd dat hij belastbare bedrag ambtshalve zal verminderen met een bedrag van ƒ 92.650, zijnde het verschil tussen de door de Inspecteur tijdens het boekenonderzoek aangebrachte correctie inzake de garantieverplichtingen tot 0,1% (ƒ 151.349) van de omzet en de naderhand door de Inspecteur geaccepteerde dotatie van 0,15% (ƒ 243.999) van de omzet.
2.10. Belanghebbende heeft in beroep aangegeven dat de correctie winstneming bij het bouwproject in eigen beheer ([a-weg te SS]) ad ƒ 23.680 niet meer in geschil is en heeft er blijkens de inhoud van haar beroepschrift van afgezien beroep in te stellen tegen de correctie claim [C] ad ƒ 150.000 en de correctie ter zake van het constante deel van de algemene kosten van de in 2.6 genoemde projecten ad ƒ 24.764. Tevens heeft zij daarbij aangegeven dat over het feitencomplex geen verschil van mening bestaat tussen haar en de Belastingdienst.
3. Het geschil, de standpunten en conclusies van partijen
3.1. Tussen partijen zijn nog in geschil de in 2.10 genoemde correcties ten bedrage van in totaal ƒ 3.427.827 (ƒ 3.434.955) die zijn terug te voeren tot het antwoord op de volgende vragen:
a. Moeten de gronden die belanghebbende in het kader van haar onderneming aankoopt worden aangemerkt als voorraad dan wel als onderhanden werk en heeft de kwalificatie invloed op de waardering van de gronden;
b. Mag van de aankoopsom een gedeelte (de bouwpremie) worden afgesplitst dat op nihil wordt gewaardeerd dan wel staat goed koopmansgebruik toe dat belanghebbende het gedeelte van de aankoopprijs van strategische gronden dat uitgaat boven de agrarische waarde daarvan direct na aankoop ten laste van haar resultaat brengt;
c. Mag het verlies tengevolge van de verkoop van grond aan de gemeente tegen een lagere prijs dan de aankoopprijs ten laste van de winst worden gebracht zonder rekening te houden met de waarde van de tegelijkertijd verkregen bouwclaim.
Met betrekking tot geschilpunt a bepleit belanghebbende dat de gronden, zolang daarop niet is gebouwd, in haar onderneming de plaats van voorraad (ter bewerking, verwerking of verkoop) innemen en alsdan op de agrarische marktwaarde mogen worden gewaardeerd, terwijl de Inspecteur de gronden als onderhanden werk kwalificeert nu zij met het oog op het realiseren van een bouwproject zijn aangeschaft.
Voorts beantwoordt belanghebbende de onder b en c gestelde vragen bevestigend en de Inspecteur ontkennend.
3.2. Partijen doen hun standpunten steunen op de gronden die door hen zijn aangevoerd in de van hen afkomstige stukken. Daaraan is ter zitting toegevoegd (zakelijk weergegeven):
Namens belanghebbende:
Met betrekking tot geschilpunt a.
Een projectontwikkelaar mag grond waarop een landbouwbestemming rust als voorraad aanmerken. Zij maakt onderscheid tussen strategische en niet strategische investeringen. Bij een strategische investering wordt doorgaans landbouwgrond aangekocht met de bedoeling daarmee een strategische positie te verwerven. Daarvoor wordt een hogere prijs betaald dan die welke overeenkomt met de landbouwwaarde. Op grond van het voorzichtigheidsbeginsel hoeft deze grond niet hoger te worden gewaardeerd dan op de agrarische waarde. Voorraad mag immers worden gewaardeerd op de aanschafprijs of de lagere marktwaarde. Het is zeer twijfelachtig of op de markt een andere partij bereid is om meer te betalen dan de agrarische waarde.
Met betrekking tot geschilpunt b.
De onzekerheid of met de aangekochte gronden ook daadwerkelijk bouwprojecten kunnen worden gerealiseerd rechtvaardigt afboeking tot op de agrarische waarde. Haar verwachting is weliswaar positief maar zekerheid ontbreekt ten ene male. Na aankoop stuurt zij een brief naar de gemeente. De eerste reactie is vrijwel steeds dat de gemeente geen belangstelling heeft.
Zij koopt de grond niet vanwege de agrarische bestemming. Daarom brengt zij ook een splitsing aan tussen de grond als zodanig en de strategische premie. Deze premie vertegenwoordigt geen waarde: het zijn kosten die ten laste van het resultaat mogen worden gebracht.
Zij is niet de enige op de markt, maar is klein vergeleken bij hele grote partijen die in de markt worden benaderd. Zij zal eerder moeten zijn.
Op de vraag van het Hof of een zakelijk opererende ondernemer voor een bepaalde zaak meer betaalt dan die waard is verklaart zij dat dit doorgaans niet het geval is doch dat dit nog niet impliceert dat het meerdere geactiveerd moet worden, vergelijk HR 12 april 1995, BNB 1995/180c.
Het heeft met voortschrijdend inzicht te maken dat zij er eerst in 1995 voor heeft gekozen om meteen na de aanschaf de agrarische gronden af te waarderen.
Haar primaire standpunt is dat met betrekking tot de meerprijs (de premie) sprake is van kosten, subsidiair dat meteen na de aankoop mag worden afgewaardeerd tot de agrarische waarde van dat moment.
Met betrekking tot geschilpunt c.
De grond wordt tegen een lagere prijs aan de gemeente verkocht in ruil voor de goedkeuring van de gemeente om te bouwen, ook wel bouwclaim genoemd.
De lagere prijs komt niet noodzakelijkerwijs overeen met de agrarische waarde van de grond.
De bouwclaim geeft lang niet altijd zekerheid en is vaak niet afdwingbaar. Soms staat zij met lege handen. Om een slechte relatie met de gemeente te voorkomen zal zij bij niet-nakoming de claim niet vlug afdwingen maar proberen te onderhandelen.
De bouwclaim is niet gemakkelijk verhandelbaar als deze niet afdwingbaar is. In het geval van de projecten [U] en [T] waren de bouwclaims juridisch niet afdwingbaar en zou de grond met verlies doorverkocht zijn. Uiteindelijk is de toezegging toch waar gemaakt omdat de Provincie de gemeente heeft teruggefloten. Doorgaans maakt de gemeente bij het geven van een bouwvergunning een aantal voorbehouden zoals de goedkeuring van de Raad en goedkeuring van de Provincie in verband met het bestemmingsplan. Zij maakt een inschatting van haar kansen dat het tot projectontwikkeling komt.
Er zijn verschillende posities mogelijk. Soms heeft zij een groter en soms een kleiner aandeel in de projectontwikkeling. Het komt voor dat de gemeente de grond in eigendom verwerft en de exploitatie in eigen hand wil houden door de kavels zelf aan de uiteindelijke koper te verkopen. In dat geval heeft zij alleen een aandeel in de bouwactiviteiten. Soms ook wil de gemeente alleen grond kopen maar wil zij niet dat er op diezelfde grond wordt gebouwd.
Het [B] project was steeds zeer onzeker. Begin 1996 is een brief uitgegaan waarin staat vermeld dat er geen belangstelling was voor nieuwe participanten. De Inspecteur kijkt niet naar de situatie zoals die was op balansdatum 31 december 1995 maar naar latere data, waarop de situatie rooskleuriger was en weer nieuwe participanten konden toetreden.
Het convenant met de gemeente getuigt van grote onzekerheid. De gemeente heeft te kennen gegeven dat zij eigenlijk niets met haar te maken wilde hebben en niets kon aanvangen met haar gronden. [D N.V.] zou ook al in 1996 toetreden en financieren. Tussen 1996 en 1998 hebben onderhandelingen plaats gevonden tussen [B] en de gemeente. Toen uiteindelijk in 1998 [E] wegviel kon een aardige prijs worden gerealiseerd. Niet lang daarna heeft de gemeente de onderhandelingen afgebroken.
Namens de Inspecteur:
Met betrekking tot geschilpunt a.
Het gaat een projectontwikkelaar niet om handel in grond als zodanig doch om het realiseren van bouwprojecten. In zoverre is de aankoop van de grond de eerste stap in het te volgen traject en aan te merken als onderhanden werk (waardering op integrale kostprijs) en niet als voorraad (kostprijs of lagere marktwaarde). Als een projectontwikkelaar voor agrarische grond een prijs betaalt boven de agrarische waarde dan is die prijs de marktwaarde.
Met betrekking tot geschilpunt b.
Het project [U] is een geval op zich. In die situatie had belanghebbende een bouwclaim zonder een grondpositie verworven. De bouwclaim is niet afgewaardeerd. Dat duidt erop dat de bouwclaim als zodanig wel een waarde heeft. Het verlies op een bouwclaim kan pas worden genomen op het moment dat deze claim tussen de verkrijging en de balansdatum definitief niets meer waard is of definitief minder waard is geworden. Dit kan aan de orde zijn indien sprake is van een aanwijsbare indicatie of een gebeurtenis op grond waarvan de verwachtingen moeten worden bijgesteld. Op elke balansdatum kan dit opnieuw worden bekeken.
De waarde van de bouwclaim is te stellen op het verschil tussen de voor de grond betaalde prijs en de agrarische waarde daarvan. Hij heeft zich te dezen niet op het standpunt gesteld dat de bouwclaim tussentijds hoger moet worden gewaardeerd wanneer daarvoor op grond van bepaalde gebeurtenissen aanleiding voor is.
Met betrekking tot geschilpunt c.
Het verlies dat bij verkoop van grond aan de gemeente wordt geleden is vaak kleiner dan het verschil tussen de aankoopprijs van de projectontwikkelaar en de agrarische waarde van de grond omdat door de gemeente veelal meer betaald wordt dan de agrarische waarde. Die lagere prijs wordt door de projectontwikkelaar geaccepteerd omdat daar de verwachting tegenover staat dat een bouwvergunning wordt verleend. Uiteindelijk is het de projectontwikkelaar daar ook om te doen.
Het [B] project is in 1994 gestart met de wetenschap dat de gemeente [B] buiten de deur wilde houden. De verwachtingen waren dan ook niet al te rooskleurig en dit is tot uitdrukking gekomen in de aankoopprijs. Het is van meet af aan een moeizaam project geweest.
3.3. Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de bestreden uitspraak en vermindering van de aanslag tot een, berekend naar een belastbaar bedrag van ƒ 7.391.764.
De Inspecteur concludeert, naar het Hof begrijpt, tot vernietiging van de bestreden uitspraak en vermindering van de aanslag tot een, berekend naar een belastbaar bedrag van ƒ 10.819.591.
4. Beoordeling van het geschil
met betrekking tot het geschil onder a.
4.1. Zoals weergegeven onder 2.3. koopt belanghebbende als projectont-wikkelaar regelmatig stukken grond met de verwachting dat zij op die grond dan wel - in ruil voor die grond - op andere grond mag bouwen. Voor het antwoord op de vraag of aangeschafte zaken voor een ondernemer voorraad of een bedrijfsmiddel vormen is doorslaggevend de plaats die deze zaken in zijn onderneming innemen.
4.2. De activiteiten van belanghebbende zijn - zoals zij zelf ook aangeeft - met betrekking tot de zogenoemde strategische gronden niet gericht op de bewerking of verwerking van dan wel handel in agrarische gronden als zodanig doch op de realisatie van de bouw van waterzuiveringsinstallaties, projectbouw en utiliteitsbouw op die gronden na bestemmingswijziging. De aankoop van de grond voor projectontwikkeling is één van de eerste te nemen stappen in het te volgen traject om projecten te realiseren. Hieruit volgt dat belanghebbende zich op een andere in- en verkoopmarkt begeeft dan agrarische bedrijven of handelaars in agrarisch onroerend goed en dat de agrarische gronden in haar onderneming niet de plaats innemen van voorraad doch van onderhanden werk (de projecten). Voor zover belanghebbende met haar betoog dat de gronden voorraad zijn bepleit dat die gronden meteen na de aanschaf kunnen worden afgewaardeerd tot op de lagere agrarische waarde omdat deze, ook na aankoop hun agrarische bestemming hebben behouden, stuit dit af op de omstandigheid dat belanghebbende bewust met het oog op projectontwikkeling en de daarmee te behalen winst voor deze agrarische gronden een hogere prijs heeft betaald dan de agrarische waarde. Het (kennelijke) betoog dat waardering op de lagere agrarische waarde zonder meer zou zijn toegestaan omdat de grond als voorraad zou zijn aan te merken, snijdt geen hout omdat de bedrijfwaarde van de gronden voor belanghebbende kennelijk hoger is dan de agrarische waarde.
Een en ander brengt mee dat de gronden op integrale kostprijs worden gewaardeerd en niet op de inkoopwaarde van een (andere) markt.
met betrekking tot het geschil onder b.
4.3. De door belanghebbende aangeschafte strategische gronden nemen in haar onderneming de plaats in van onderhanden werk (de projecten).
Belanghebbende bepleit dat de prijs die voor de agrarische gronden is betaald kan worden gesplitst in een gedeelte dat betrekking heeft op de agrarische grond zelf die geen hogere waarde heeft dan de waarde in het economische verkeer met agrarische bestemming (de WEVAB) van de grond en een gedeelte dat is opgeofferd om een strategische positie tegenover de gemeente te verkrijgen met het oog op de realisatie van een bouwproject (de bouwpremie). Zij verdedigt dat deze bouwpremie wegens de daaraan klevende onzekerheid of met de grond uiteindelijk het beoogde doel van projectontwikkeling wordt bereikt, geen enkele waarde vertegenwoordigt en daarom niet hoeft te worden geactiveerd respectievelijk dat het daarvoor opgeofferde bedrag aanstonds op grond van het tot het goedkoopmansgebruik behorende voorzichtigheidsbeginsel in het jaar van de aankoop als kosten ten laste van het resultaat mag worden gebracht.
4.4. Niet in geschil is dat de onderhavige (strategische) gronden zijn aangekocht met het oog op projectontwikkeling. Nu belanghebbende ter zake niet heeft gesteld dat de markt waarop zij opereert alleen bestaat uit ondernemers die de gronden voor agrarische doeleinden aankopen, en dit ook overigens niet is gebleken, acht het Hof aannemelijk dat ook andere - zakelijk handelende - projectontwikkelaars deel uitmaken van de onroerend-goed markt waarop belanghebbende opereert. Dit is met name ook aannemelijk nu de gronden vanwege hun strategische ligging aantrekkelijk zijn voor project-ontwikkeling. Dit brengt mee dat belanghebbende om zich een positie in de markt te verwerven, voor strategische gronden een prijs zal betalen die hoger is dan de WEVAB doch anderzijds dat zij als zakelijk handelend ondernemer daarvoor niet een (zo hoge) prijs zal betalen die de met haar concurrerende ondernemers nooit of niet zouden bieden. Het feit dat zij - naar zij aanvoert - klein is vergeleken bij de hele grote projectontwikkelaars die in de markt worden benaderd, brengt daarin geen verandering. Nu belanghebbende projecten heeft op verschillende locaties, al een aantal jaren ervaring heeft opgedaan in de bouwwereld en kennis heeft van de ontwikkelingen in die bouwwereld mag er van worden uitgegaan dat de door haar betaalde prijs een getrouwe afspiegeling is van de markt waarin zij opereert en dat hetgeen voor de grond is betaald boven de agrarische waarde (de bouwpremie) een waarde vertegenwoordigt die is afgestemd op de geobjectiveerde winstverwachting van een zakelijk handelende projectontwikkelaar die daarbij alle op dat moment bekend zijnde relevante feiten en omstandigheden in aanmerking heeft genomen. Belanghebbende heeft geen feiten of omstandigheden gesteld op grond waarvan zou kunnen worden aangenomen dat haar winstverwachting op nihil zou moeten worden gewaardeerd. Integendeel heeft zij opgemerkt dat van een miskoop geen sprake is geweest. Dit brengt mee dat de betaalde prijs voor het volle bedrag in aanmerking moet worden genomen bij de vaststelling van de waarde van de - als onderhanden werk te kwalificeren - aangekochte gronden.
De stelling dat de betaalde premie niets anders vertegenwoordigt dan de
- vaak te rooskleurige - subjectieve verwachtingen van de ondernemer en daarom niet hoeft te worden geactiveerd, wordt dan ook verworpen.
4.5. Goedkoopmansgebruik staat toe dat een verlies dat op een project wordt verwacht, in aanmerking wordt genomen op het moment dat dit verlies - naar objectieve maatstaven beoordeeld - voorzienbaar is. Zoals onder 4.4. aangegeven kon er ten tijde van de aankoop van de strategische gronden van worden uitgegaan dat een reële kans aanwezig was dat met die aankoop uiteindelijk positieve resultaten te verwachten waren. Voor zover belanghebbende bepleit dat afwaardering na aankoop overigens ook kan plaatsvinden op grond van het tot goedkoopmansgebruik behorende realiteitsbeginsel in verbinding met het voorzichtigheidsbeginsel, is hiervoor slechts ruimte indien en voor zover bijzondere feiten of omstandigheden dit rechtvaardigen. Daarbij verdient opmerking dat de omstandigheid dat een bepaald project niet binnen enkele jaren wordt toegekend of gerealiseerd, een gegeven is waarmee belanghebbende reeds ten tijde van de aankoop bij het bepalen van de prijs rekening zal hebben gehouden. Belanghebbende heeft immers zelf verklaard dat het met name bij de aankoop van strategische gronden een kwestie van lange adem is en er vaak vele jaren over heen gaan voor de uiteindelijke winst wordt behaald. Dit gegeven vormt dan als zodanig in de jaren na aankoop geen bijzondere omstandigheid op grond waarvan afwaardering kan plaatsvinden. Gelet op haar kennis en ervaring op de markt mag er redelijkerwijs van worden uitgegaan dat belanghebbende de door haar geboden en betaalde prijs op dat lange tijdsverloop en de daarmee gepaard gaande onzekerheid heeft afgestemd. Belanghebbende heeft - behoudens met betrekking tot de projecten [R], [Q] en [S], - ten aanzien van de onder 2.5. vermelde projecten geen feiten of omstandigheden naar voren gebracht op grond waarvan - behoudens de bij aankoop ingecalculeerde onzekerheden - redelijkerwijs moet worden aangenomen dat deze toekomstverwachtingen (winstprognose) in 1995 in neerwaartse zin moesten worden bijgesteld omdat op het uiteindelijke project een verlies te verwachten is. Met name is ook geen reden tot afwaardering van het [B] project nu uit de gedingstukken naar voren komt dat [D N.V.], die blijkens artikel 21 van Pro de aandeelhoudersovereenkomst van 6 oktober 1995 de intentie had om middels de grondverwervers van [B] B.V. voor eigen rekening grond te verwerven, in 1996 als nieuwe participant tot [B] C.V. is toegetreden en daarvoor tenminste dezelfde prijs heeft moeten betalen als de participanten die anderhalf jaar daarvoor waren toegetreden, vermeerderd met een rentevergoeding als compensatie voor die zittende participanten. Voorts komt uit de stukken naar voren dat participant [E] in april 1998 bij verkoop van zijn participatie in [B] C.V. een winst heeft gerealiseerd. Het kort geding waarnaar belanghebbende in dit verband verwijst dateert van 11 december 2001 en is reeds daarom voor het onderhavige jaar niet van belang.
4.6. Het beroep van belanghebbende te dezen op de door haar aangehaalde jurisprudentie kan haar niet baten, aangezien zowel in de arresten van de Hoge Raad van 20 januari 1960, BNB 1960/66 en van 17 april 1991, BNB 1991/236 als in de uitspraak van het Hof Amsterdam van 26 november 2002, nr. 01/0208, VN 2002/60.2.4., de feiten en omstandigheden van de aldaar berechte gevallen zozeer verschillen van die ten aanzien van belanghebbende dat de aldaar gegeven beslissingen niet zonder meer ook voor het onderhavige geval kunnen gelden. Hetzelfde geldt voor zover belanghebbende zich beroept op het arrest van de Hoge Raad van 12 april 1995, BNB 1995/180c nu de kans dat met de aanschaf van de strategische gronden in het kader van projectontwikkeling uiteindelijk positieve resultaten zijn te behalen reëel aanwezig is. Alsdan bestaat er - behoudens bijzondere omstandigheden die echter gesteld noch gebleken zijn - geen aanleiding om een deel van de aanschaffingskosten van het activum af te boeken.
met betrekking tot het geschil onder c.
4.7. Belanghebbende stelt dat zij bij verkoop van strategische grond aan de gemeente een verlies lijdt ter grootte van het verschil tussen de door haar betaalde aanschafprijs en de prijs waarvoor zij de grond aan de gemeente verkoopt omdat de bouwclaim die zij in relatie met die verkoop verwerpt zo onzeker is dat deze geen waarde vertegenwoordigt.
4.8. Anders dan belanghebbende wil doen geloven kan naar het oordeel van het Hof een transactie bestaande uit een verkoop van gronden aan een gemeente tegen een lagere dan de kostprijs in ruil voor een bouwclaim, in het algemeen niet als verliesgevend worden bestempeld. Moeilijk kan immers worden volgehouden dat een zakelijk handelend projectontwikkelaar zonder enige noodzaak een voor hem onvoordelige transactie zal sluiten. Integendeel zal een zakelijk handelend projectontwikkelaar alleen tot het afsluiten van een dergelijke transactie over gaan indien het totale project voor hem - op grond van voorcalculatie - winstgevend zal zijn. Naar het oordeel van het Hof is de verwerving van een bouwclaim voor belanghebbende dan ook zo essentieel voor haar uiteindelijke doelstelling dat zij daarvoor graag een prijs betaalt respectievelijk dat zij daarvoor - in combinatie met een grondtransactie - graag een verlies op de grond voor lief neemt. De transactie bestaat dan ook niet louter uit de aan- en verkoop van grond doch uit verschillende aan het bouwproject te relateren onderdelen, die in hun onderlinge samenhang (de grondtransactie in samenhang met de ontwikkeling van het bouwplan) moeten worden beoordeeld en gewaardeerd (op hun directe opbrengstwaarde). In een zodanig geval kan eerst worden gesproken van een verlies indien en voor zover de totale tegenprestatie voor het gehele project (na afloop) lager is dan de aanschafwaarde van de grond vermeerderd met de kosten van realisatie van het project.
4.9. Gelet op de doelstelling van projectontwikkelaars om grond in ontwikkeling te brengen en daarop te bouwen zal moeilijk kunnen worden volgehouden dat een bouwclaim voor hen geen waarde vertegenwoordigt en dat het hen in feite is te doen om de aan- en verkoop van grond. Hieruit volgt veeleer dat een bouwclaim een zelfstandige waarde heeft dan dat de waarde van die claim op nihil zal moeten worden gesteld. Dat aan een bouwclaim een zelfstandige waarde kan worden toegekend die zelfs los van enige grondtransactie als zodanig kan worden verhandeld en daarom een waarde vertegenwoordigt in het economische verkeer wordt bevestigd in het onderhavige geval waar belanghebbende inzake het project [U] voor de verwerving van de bouwclaim zonder een grondpositie een bedrag van ƒ 244.000 aan de gemeente heeft betaald en deze bouwclaim vervolgens niet heeft afgewaardeerd.
4.10. Voor zover belanghebbende betoogt dat op grond van het tot het goedkoopmansgebruik behorende voorzichtigheidbeginsel afwaardering tot nihil van de bouwclaim mag plaatsvinden, in verband met de (grote) onzekerheid die aan dat recht is verbonden, verwijst het Hof naar hetgeen het met betrekking tot geschilpunt b heeft geoordeeld. Om dezelfde redenen als aldaar vermeld, kan niet worden volgehouden dat een bouwclaim op voorhand kan worden afgewaardeerd. Een verlies op een bouwclaim kan op grond van goed koopmansgebruik pas worden genomen indien en vanaf het moment dat op grond van bijzondere omstandigheden aannemelijk is dat deze definitief niets of minder waard is geworden dan ten tijde van de transactie met de gemeente redelijkerwijs te voorzien was. Op elke balansdatum kan dit opnieuw worden beoordeeld. Daarvoor moet sprake zijn van een aanwijsbare indicatie of gebeurtenis op grond waarvan de verwachtingen moeten worden bijgesteld. Nu belanghebbende zodanige feiten of omstandigheden niet heeft gesteld is voor afwaardering in 1995 geen plaats. De omstandigheid dat een bouwclaim rechtens niet afdwingbaar is vormt als zodanig niet zulk een bijzondere omstandigheid aangezien dit gegeven belanghebbende reeds ten tijde van de grondtransactie bekend zal zijn geweest en verondersteld mag worden dat belanghebbende dit als onderdeel van de prijs zal hebben ingecalculeerd.
5. Slotsom
Het beroep is slechts gegrond voor zover het de in 3.3. genoemde conclusie van de Inspecteur betreft.
6. Proceskosten
Het Hof berekent de proceskosten van belanghebbende in overeenstemming met het Besluit proceskosten bestuursrecht op 2 × € 322 × 1,5 = € 966.
7. Beslissing
Het Gerechtshof:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak van de Inspecteur waarvan beroep;
- vermindert de aanslag tot een, berekend naar een belastbaar bedrag van € 4.909.716,34 (ƒ 10.819.591;
- veroordeelt de Inspecteur in de proceskosten van belanghebbende tot een bedrag van € 966 en wijst de Staat der Nederlanden aan als de rechtspersoon die deze moet vergoeden;
- gelast dat de Staat der Nederlanden aan belanghebbende vergoedt het door deze betaalde griffierecht van € 204 (ƒ 450).
Aldus gedaan te Arnhem op 22 mei 2003 door mr. J.B.H. Röben, vice-president, voorzitter, mr. M.C.M. de Kroon en mr. J.P.M. Kooijmans raadsheren, in tegenwoordigheid van mr. J.M. Sitsen als griffier.
(J.M. Sitsen) (J.B.H. Röben)
De beslissing is in het openbaar uitgesproken en afschriften zijn aangetekend per post verzonden op 22 mei 2003
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de verzenddatum van deze uitspraak beroep in cassatie worden ingesteld bij de Hoge Raad der Nederlanden. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen.
1. Het instellen van beroep in cassatie geschiedt door het indienen van een beroepschrift bij dit gerechtshof (zie voor het adres de begeleidende brief).
2. Bij het beroepschrift wordt een afschrift van de bestreden uitspraak overgelegd.
3. Het beroepschrift wordt ondertekend en bevat ten minste:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. de dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
d. de gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep is een griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt u een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. Indien u na een mondelinge uitspraak griffierecht hebt betaald ter verkrijging van de vervangende schriftelijke uitspraak van het gerechtshof, komt dit in mindering op het griffierecht dat is verschuldigd voor het indienen van beroep in cassatie.
In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.