Uitspraak
Gerechtshof Arnhem
derde meervoudige belastingkamer
nummer 04/01019 (Wet WOZ)
Proces-verbaal mondelinge uitspraak
belanghebbende : [X]
te : [Z]
verweerder : de heffingsambtenaar van de gemeente Leeuwarden (hierna: de Ambtenaar)
aangevallen beslissingen : uitspraken op bezwaar
betreft : beschikkingen waardevaststelling ingevolge de Wet waardering onroerende zaken (hierna: WOZ) voor het tijdvak 1 januari 2001 tot en met 31 december 2004
nummers : [01, 02 en 03]
mondelinge behandeling : op 13 januari 2005 te Arnhem
waarbij verschenen : belanghebbende
waarbij niet verschenen : de Ambtenaar, die overeenkomstig de wet is opgeroepen
gronden:
1. Na het door belanghebbende ingediende beroep in cassatie tegen de uitspraak van het Gerechtshof te Leeuwarden heeft de Hoge Raad bij arrest van 11 juni 2004, nr. 39.467, het geding ter verdere behandeling en beslissing van de zaak verwezen naar dit Hof.
2. Belanghebbende is eigenaar van de onroerende zaken [a-weg 1, 2 en 3 te Q]. Het betreft twee tussenwoningen en een hoekwoning.
3. De Ambtenaar heeft zich bij het geven van de onderhavige beschikkingen op het standpunt gesteld dat de vast te stellen waarde van belanghebbendes onroerende zaken met de huisnummers [1, 2 en 3] op de waardepeildatum 1 januari 1999 respectievelijk ƒ 116.000, ƒ 116.000 en ƒ 128.000 bedraagt. Bij de bestreden uitspraken heeft de Ambtenaar de waarde van het object met huisnummer [1] nader vastgesteld op ƒ 111.000, en heeft hij met betrekking tot de objecten met de huisnummers [2 en 3] zijn standpunt gehandhaafd.
4. Ter staving van deze door hem ook in beroep verdedigde waarden heeft de Ambtenaar bij het verweerschrift een in juli 2002 door [A, taxateur te R], opgemaakt taxatierapport overgelegd, in welk rapport wordt geconcludeerd tot een waarde van belanghebbendes onroerende zaken met de huisnummers [1, 2 en 3] op de peildatum van (eveneens) respectievelijk ƒ 111.000, ƒ 116.000 en ƒ 128.000.
5. Belanghebbende baseert zijn standpunt, dat de waarden van zijn onroerende zaken respectievelijk ƒ 95.000, ƒ 92.000 en ƒ 112.000 bedragen, onder meer op het volgende:
- [B], makelaar-taxateur te [Q], heeft het object met huisnummer [3] op 21 april 1998 gewaardeerd op ƒ 98.000.
- [C], makelaar-taxateur te [Q], heeft de objecten met de huisnummers [1, 2 en 3] in een op 28 januari 1999 opgemaakt taxatierapport gewaardeerd op respectievelijk ƒ 97.750, ƒ 90.000 en ƒ 115.000.
- Uitgaande van de voor het vorige tijdvak vastgestelde WOZ-waarden en een indexatie daarvan in verband met de in de tussentijd opgetreden regionale prijswijzigingen, is de waarde van de objecten voor het onderhavige tijdvak te berekenen op respectievelijk ƒ 95.000, ƒ 92.000 en ƒ 112.000.
6. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de WOZ moet de waarde van de onderhavige tot woning dienende onroerende zaken worden bepaald op de waarde die aan deze onroerende zaken dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen, en de verkrijger de zaken in de staat waarin die zich bevinden onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij geldt voor het onderhavige tijdvak 1 januari 1999 als waardepeildatum.
7. Het Hof is van oordeel dat met betrekking tot een bepaalde onroerende zaak een taxatie door een deskundige van die zaak per waardepeildatum in beginsel een betere benadering geeft van de gezochte waarde dan een waarde die op basis van een (al dan niet regionale) prijsindex wordt afgeleid van een oordeel over de waarde op een andere datum. In dezen bestaat geen aanleiding anders te oordelen.
8. Belanghebbende heeft taxatierapporten overgelegd welke door ter zake deskundige en met de plaatselijke woningmarkt vertrouwde personen zijn opgemaakt. Daarin worden de onderhandse verkoopwaarden van de onderhavige objecten vrij van verhuur en gebruik rond de peildatum op aanmerkelijk lagere bedragen gesteld dan de waarden die de Ambtenaar voorstaat. De Ambtenaar heeft met hetgeen hij heeft aangevoerd niet dan wel onvoldoende aannemelijk gemaakt dat de waarden die in deze rapporten zijn bepaald afwijken van de in voornoemd artikel 17, tweede lid, van de WOZ bedoelde waarde.
9. Het Hof heeft geen reden aan de deskundigheid van (één van) de door belanghebbende ingeschakelde taxateurs te twijfelen. De omstandigheden dat de door belanghebbende overgelegde taxatierapporten zijn opgemaakt met een ander doel, en dat in de door belanghebbende overgelegde taxatierapporten geen verkoopgegevens van vergelijkbare objecten zijn opgenomen, vormen op zich onvoldoende aanleiding om aan die taxaties geen gewicht toe te kennen of om daaraan minder gewicht toe te kennen dan aan het door de Ambtenaar overgelegde taxatierapport (HR 14 november 2003, nr 38.399, BNB 2004/48c*).
10. De taxatie van [C] heeft omstreeks de peildatum en tevens naar een tijdstip gelegen dicht bij de peildatum plaatsgevonden, terwijl de taxatie van [A] ruim drie en een half jaar ná de peildatum is uitgevoerd. Hoewel de laatstgenoemde taxatie is gedaan naar peildatum 1 januari 1999, wijkt de daadwerkelijke opnamedatum daarvan zozeer af, dat het Hof daarin reden ziet om minder gewicht toe te kennen aan het door de Ambtenaar overgelegde taxatierapport.
11. Rekening houdende met het voorgaande en met het feit dat de taxatie van [B] acht maanden vóór de peildatum heeft plaatsgevonden, stelt het Hof in goede justitie de waarden van de objecten [a-weg 1, 2 en 3 te Q] vast op respectievelijk € 46.739 (ƒ 103.000), € 46.285 (ƒ 102.000) en € 54.453 (ƒ 120.000).
12. Hetgeen belanghebbende overigens heeft aangevoerd is, mede gezien hetgeen de Ambtenaar daartegen heeft ingebracht, van onvoldoende gewicht om te concluderen tot lagere waarden.
proceskosten:
Belanghebbendes proceskosten zijn in overeenstemming met het Besluit proceskosten bestuursrecht te berekenen op € 65 aan reis- en verblijfkosten, gemaakt voor het (gewenste) bijwonen van de zitting van het Gerechtshof te Leeuwarden en deze zitting.
Belanghebbende heeft ter zitting desgevraagd met betrekking tot de bezwaarfase, de beroepsfase bij het Gerechtshof te Leeuwarden en de procedure bij dit Hof, geen nadere kosten opgegeven, die op grond van artikel 8:73 en Pro/of 8:75 van de Algemene wet bestuursrecht voor vergoeding in aanmerking kunnen komen.
beslissing:
Het Gerechtshof:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraken waarvan beroep;
- vermindert de vastgestelde waarden van de objecten [a-weg 1, 2 en 3 te Q] tot respectievelijk € 46.739 (ƒ 103.000), € 46.285 (ƒ 102.000) en € 54.453 (ƒ 120.000);
- gelast dat de gemeente Leeuwarden aan belanghebbende vergoedt het door deze gestorte griffierecht van € 29;
- veroordeelt de Ambtenaar in de proceskosten van belanghebbende voor een bedrag van € 65 en wijst de gemeente Leeuwarden aan als de rechtspersoon die deze kosten moet vergoeden.
Aldus gedaan op 27 januari 2005 door mr. J.B.H. Röben, voorzitter, mr. J. Lamens en mr. C.M. Ettema, raadsheren.
De beslissing is op dezelfde datum in het openbaar uitgesproken, in tegenwoordigheid van mr. A.W.M. van der Waerden als griffier.
Waarvan opgemaakt dit proces-verbaal.
De griffier, De voorzitter,
(A.W.M. van der Waerden) (J.B.H. Röben)
Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op 8 februari 2005
Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b de dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht.
d. de gronden van het beroep in cassatie.
Tenzij de Hoge Raad anders bepaalt, zal het gerechtshof deze mondelinge uitspraak vervangen door een schriftelijke. In dat geval krijgt u de gelegenheid de gronden van het beroep in cassatie alsnog aan te voeren of aan te vullen.
Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad.
In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.