Uitspraak
Gerechtshof Arnhem
eerste meervoudige belastingkamer
nummer 07/00421
U i t s p r a a k
op het beroep van X te Z (hierna: belanghebbende) tegen de uitspraak van de heffings-ambtenaar van de gemeente Bergen op Zoom (hierna: de verweerder) op het bezwaar-schrift van belanghebbende tegen de na te melden beschikkingen op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ).
1. Ontstaan en loop van het geding
1.1. Voor het tijdvak 2001-2004 zijn ten aanzien van belanghebbende bij beschikkin-gen van 30 juni 2001 de waarden van vijftien onroerende zaken, aangeduid als a-straat 1, 001 tot en met 015, (hierna: de garageboxen) vastgesteld op ƒ 14 998 ofwel € 6 806 per onroerende zaak.
1.2. Het bezwaar van belanghebbende is door de verweerder bij in één geschrift ver-vatte uitspraken van 6 juni 2002 ongegrond verklaard.
1.3. Tegen de uitspraken van de verweerder is belanghebbende in beroep gekomen bij het gerechtshof te ’s-Hertogenbosch, dat bij mondelinge uitspraak van 11 mei 2004, nr. 02/03032, de uitspraken van de verweerder heeft vernietigd en de vastgestelde waarden heeft verminderd tot € 4 538.
1.4. Op verzoek van de verweerder is de mondelinge uitspraak vervangen door een schriftelijke. Deze is in afschrift aan partijen verzonden op 8 september 2004.
1.5. Op het beroep in cassatie van het college van burgemeester en wethouders van Bergen op Zoom heeft de Hoge Raad bij arrest van 10 augustus 2007, nr. 41 318 (BNB 2007/286; hierna: het verwijzingsarrest), de uitspraak van het gerechtshof te ’s-Hertogenbosch, behoudens de beslissing omtrent het griffierecht, vernietigd en het ge-ding verwezen naar het Gerechtshof te Arnhem (verder: het Hof) ter verdere behandeling en beslissing van de zaak met inachtneming van dat arrest.
1.6. Tot de stukken van het geding behoort de schriftelijke conclusie na verwijzing van belanghebbende.
1.7. Bij het onderzoek ter zitting op 18 december 2007 te Arnhem is de verweerder gehoord. Belanghebbende is uitgenodigd bij brief van de griffier van 5 november 2007 aan het laatstelijk uit de conclusie na verwijzing bekende adres b-straat 2 te Z, die blij-kens de op 13 november 2007 ter griffie ontvangen handtekening-retourkaart aldaar is uitgereikt, doch zonder kennisgeving aan het Hof niet verschenen.
1.8. Van de zitting is proces-verbaal opgemaakt, dat aan deze uitspraak is gehecht.
2. De vaststaande feiten
Voor dit geding staat vast hetgeen in de schriftelijke uitspraak van het gerechtshof te ’s-Hertogenbosch onder 2 is vermeld.
3. Het geschil, de standpunten en de conclusies van partijen
3.1. Na cassatie en verwijzing moet worden beoordeeld, of de vastgestelde waarden door de verweerder terecht zijn gehandhaafd.
3.2. Belanghebbende verzoekt – naar het Hof verstaat – de vastgestelde waarden te verminderen tot € 4 538.
3.3. De verweerder concludeert tot ongegrondverklaring van het beroep.
4. Beoordeling van het geschil
4.1. Van de garageboxen zijn geen omstreeks de waardepeildatum behaalde verkoop-opbrengsten bekend. De aankoopdatum van 20 november 2000 ligt bijna 23 maanden na de waardepeildatum, 1 januari 1999. Hierdoor kan de op de aankoopdatum betaalde of overeengekomen prijs niet zonder meer geacht worden de marktsituatie op de waarde-peildatum te weerspiegelen. De gezochte waarden moeten daarom zo betrouwbaar moge-lijk worden benaderd aan de hand van vergelijkingsgegevens.
4.2. In zijn conclusie na verwijzing legt de verweerder een overzicht over van op-brengsten die met de verkoop van garageboxen zijn behaald tussen 17 augustus 1998 (Williamstraat 23 G003, ƒ 15 000) en 12 november 1999 (Middelgaard 13 G5, ƒ 15 000). De opbrengsten in dat overzicht lopen uiteen van ƒ 12 500 voor c-straat 3 tot ƒ 22 500 voor d-straat 4. Blijkens de vermelding op het vierde blad van die conclusie zijn de boxen aan de d-straat nieuwbouw-garageboxen. Uit het bijgevoegde fotomateriaal leidt het Hof af dat die van een andere bouwkundige constructie zijn dan de overige getoonde boxen.
4.3. Tot de gegevens die de verweerder overlegt, behoren geen door een deskundige beredeneerde vergelijkingen tussen die boxen en de garageboxen van belanghebbende. Belanghebbende voert aan dat zijn garageboxen gemiddeld in slechte staat van onder-houd verkeren. Hiertegenover heeft de verweerder in de uitspraak op bezwaar weliswaar gesteld dat in zijn opdracht een taxateur van A de garageboxen in het kader van de be-handeling van het bezwaarschrift heeft opgenomen, doch de verweerder heeft daarvan in geen enkel stadium van deze procedure enige schriftelijk stuk overgelegd. Voorts heeft de verweerder in zijn uitspraak de onderhoudstoestand van belanghebbendes garage-boxen, voor zover uiterlijk waarneembaar, als redelijk gekwalificeerd.
4.4. Het Hof acht de verweerder niet ten volle geslaagd in het van hem verlangde bewijs.
4.5. Uit het door de verweerder overgelegde fotomateriaal valt op te maken dat de ver¬gelijkingsgegevens geen vrijstaande boxen betreffen doch boxen die, evenals de garage-boxen van belanghebbende, deel uitmaken van aaneengeschakelde reeksen. Belangheb-bende voert vergeefs aan dat zijn garageboxen door hun constructie met gezamenlijke muren, dak, dakbedekking en hemelwaterafvoeren juridisch niet zouden zijn te splitsen. Hij betwist niet het kennelijke uitgangspunt van de verweerder, dat de garageboxen ieder voor zich een onroerende zaak vormen als bedoeld in artikel 16 van Pro de Wet WOZ (tekst-2002) en dus, ook al zijn daarvan geen kadastrale gegevens gesteld of gebleken, zo al niet ieder voor zich een gebouwd eigendom vormen dan toch tenminste evenzovele gedeelten van een gebouwd eigendom die blijkens hun indeling zijn bestemd om als afzonderlijke gehelen te worden gebruikt. Bij de waardebepaling moet er, zo nodig bij wege van fictie, volgens artikel 17, lid 2, van de Wet WOZ van worden uitgegaan dat van de onroerende zaak de volle en onbezwaarde eigendom zou kunnen worden overgedragen. Hieraan doet niet af dat voor die overdracht splitsing van het betrokken kadastrale perceel of splitsing in appartementsrechten nodig zou zijn en evenmin dat zo’n splitsing onmogelijk of on-wettig zou zijn (vergelijk het arrest van de Hoge Raad van 28 mei 2004, nr. 38 665, Belastingblad 2004, blz. 723). Dit geldt dienovereenkomstig voor de huurwoningen temidden waarvan, naar belanghebbende stelt, zijn garageboxen zijn gesitueerd, zodat aan die situering op zichzelf in het kader van de Wet WOZ geen neerwaartse invloed op de waarde van de garageboxen valt toe te kennen.
4.6. Uit het verwijzingsarrest volgt dat de gemiddelde prijs die belanghebbende bereid was te betalen voor de gelijktijdige verwerving van een groot aantal onroerende zaken in verhuurde staat niet zonder meer bepalend is voor de gezochte waarde. Van zijn kant staaft belanghebbende zijn standpunt niet met een taxatie van een deskundige of met andere objectieve gegevens van gelijk gewicht. In de conclusies na verwijzing heeft de verweerder gesteld en belanghebbende niet weersproken dat de garageboxen zijn gelegen op een terrein voor betaald parkeren dat grenst aan het winkelgebied en aan het histori-sche stadscentrum van Bergen op Zoom. Aannemelijk is te achten dat die ligging op zichzelf een positieve waardebepalende factor is.
4.7. De wederzijdse standpunten worden onvoldoende door objectieve gegevens geschraagd. Uit het onder ?4.2 bedoelde overzicht kan voor de bepaling van de gezochte waarden geen verdergaande conclusie worden getrokken dan dat er in de markt voor garageboxen ter plaatse omstreeks de peildatum opbrengsten zijn gerealiseerd tussen ƒ 12 500 (€ 5 672) en ƒ 16 500 (€ 7 487). Hierbij blijven de boxen aan de d-straat buiten beschouwing op grond van hetgeen daarover onder ?4.2 is overwogen, alsmede de op-brengsten van een box aan de e-straat en een aan de f-straat, die duidelijk boven het gemiddelde liggen maar door de verweerder niet zijn toegelicht. Op grond van een en ander acht het Hof in goede justitie aannemelijk dat de gezochte waarde van elk van de vijftien garageboxen waarover het in dit geding heeft te oordelen ƒ 14 500 ofwel € 6 579 bedraagt.
5. Kosten
Ook na verwijzing is niet gebleken van door een derde beroepsmatig verleende rechtsbij-stand en ook overigens niet van kosten die volgens artikel 1 van Pro het Besluit proceskosten bestuursrecht kunnen worden begrepen in een kostenveroordeling op de voet van artikel 8:75 van Pro de Algemene wet bestuursrecht.
6. Beslissing
Het Gerechtshof:
– vernietigt de uitspraken van de verweerder;
– vermindert de vastgestelde waarden van de onroerende zaken a-straat 2, G 001 tot en met G 015, tot elk € 6 579.
Aldus gedaan te Arnhem op 29 januari 2008 door mr. Röben, voorzitter, dr. Zwemmer en mr. Van Schie. De beslissing is op dezelfde datum in het openbaar uitgesproken in tegenwoordigheid van mr. Snoijink als griffier.
(W.J.N.M. Snoijink) (J.B.H. Röben)
Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op 7 februari 2008
Tegen deze uitspraak kunnen de belanghebbende en het college van burgemeester en wethouders binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij
de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer),
postbus 20 303, 2500 EH Den Haag
(bezoekadres: Kazernestraat 52).
Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
1. Bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
2. Het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. de dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
d. de gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad.
In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.