Uitspraak
Uitspraak
GERECHTSHOF ARNHEM
Sector belastingrecht
nummer 08/00585
datum uitspraak: 28 april 2009
Tweede meervoudige belastingkamer
op het hoger beroep van
X te Helmond (hierna: belanghebbende)
tegen de uitspraak van de rechtbank te 's-Hertogenbosch (hierna: de Rechtbank) van 18 april 2006, verzonden op 19 april 2006, nummer AWB 05/3402, in het geding tussen belanghebbende
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Helmond (hierna: de Ambtenaar)
1. Ontstaan en loop van het geding
1.1. Bij een op grond van de Wet waarderingen onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) genomen beschikking van 31 januari 2005 is de waarde van de onroerende zaak plaatselijk bekend A-straat te Helmond (hierna: het object) naar de waardepeildatum 1 januari 2003 voor het tijdvak 2005-2006 op de voet van artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken vastgesteld op € 470.000.
1.2. Bij uitspraak van 15 september 2005 heeft de Ambtenaar de bezwaren van belanghebbende tegen de beschikking ongegrond verklaard.
1.3. De Rechtbank heeft het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de Ambtenaar ongegrond verklaard.
1.4. Belanghebbende is tijdig tegen de uitspraak van de Rechtbank in beroep gekomen bij het ge-rechtshof te ’s-Hertogenbosch.
1.5. Tot de stukken van het geding behoren
- het hoger beroepschrift met bijlagen,
- het verweerschrift van de Ambtenaar met één bijlage,
- aan het gerechtshof te 's-Hertogenbosch gerichte brieven van belanghebbende van 21 juli 2008 en 3 november 2008,
- een brief van 25 november 2008 van het gerechtshof te 's-Hertogenbosch waarin aan dit Hof wordt verzocht de behandeling over te nemen,
- een brief van belanghebbende van 3 februari 2009 aan het Hof, en
- het dossier van de procedure bij de Rechtbank.
1.6. Bij het onderzoek ter zitting op 17 februari 2009 te Arnhem zijn gehoord belanghebbende, alsmede de Ambtenaar , bijgestaan door A., taxateur.
1.7. Van de zitting is het proces-verbaal opgemaakt dat aan deze uitspraak is gehecht.
1.8. De notities van het pleidooi dat belanghebbende ter zitting heeft gehouden worden als hier herhaald en ingelast beschouwd.
2. Vaststaande feiten
2.1. Het object is een vrijstaande woning met een garage. Het bouwjaar is 1968. Het woonge-deelte heeft een inhoud van ongeveer 518 m3, waarvan ongeveer 147 m3 een niet toegankelijke en ongeïsoleerde zolder met zadeldak betreft. Het perceel meet 895 m2.
2.2. In beroep bij de Rechtbank én in hoger beroep baseert de Ambtenaar zich voor de waarde van het object op een taxatierapport van taxateur B van 27 december 2005 (hierna: het taxatie-rapport), in welk rapport de taxateur de waarde van het object heeft bepaald op
€ 471.000.
2.3. In het taxatierapport heeft de taxateur met betrekking tot de inhoud van de woning het vol-gende onderscheid aangebracht:
- woongedeelte 371 m³ à € 560/m³, is € 207.760;
- niet toegankelijke zolder 147 m³ à € 300/m³, is € 44.100.
3. Geschil, standpunten en conclusies van partijen
3.1. Partijen houdt verdeeld welke de waarde is van het object per 1 januari 2003.
3.2. Elk van de partijen heeft voor haar standpunt aangevoerd wat is vermeld in de van haar afkomstige stukken.
3.3. Daaraan is mondeling, behalve de inhoud van de voormelde pleitnotities, toegevoegd het-geen is vermeld in het proces-verbaal van de zitting.
3.4. Belanghebbende verzoekt in zijn pleitnota in hoger beroep, naar het Hof verstaat, de waar-de vast te stellen op (€ 470.000 – € 44.100) afgerond € 426.000.
3.5. De Ambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.
4. Beoordeling van het geschil
4.1. Ingevolge artikel 17 van Pro Wet WOZ wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die daaraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. In dit geval geldt als waardepeildatum: 1 januari 2003.
4.2. Op de Ambtenaar rust de last bewijs te leveren dat de waarde van het object per 1 januari 2003 niet te hoog is vastgesteld. De Ambtenaar heeft daartoe het hiervoor onder de feiten ver-melde taxatierapport overgelegd.
4.3. Met betrekking tot dit rapport merkt het Hof vooreerst op dat het in een bestuursrechtelijke procedure aan partijen, dus ook aan de Ambtenaar, vrij staat om in de loop van die procedure hun standpunt van nieuwe of andere argumenten te voorzien. Deze vrijheid wordt enkel begrensd door beginselen van een goede procesorde, zoals het beginsel dat de wederpartij door het alsnog inbrengen van argumenten niet in zijn procespositie mag worden geschaad. In deze zaak is van dit laatste geen sprake.
4.4. De waarde in het economische verkeer van een object dat niet op of rond de peildatum is verkocht laat zich het beste vaststellen door vergelijking met objecten die wel rond de peildatum zijn verkocht en die qua oppervlak, inhoud en ligging vergelijkbaar zijn met het te waarderen object, een en ander met inachtneming van de onderlinge verschillen. Aan de vaststelling van de waarde op een eerdere peildatum komt te dezen geen betekenis toe. Voorts verdient opmerking dat bij het bepalen van de WOZ-waarde doorslaggevend is of de uiteindelijke door de Ambtenaar vastgestelde waarde van een object voldoende aannemelijk is geworden en niet of de verschillen-de onderdelen van het object volledige gelijk zijn aan de onderdelen van objecten waarmee is vergeleken. Het staat de Ambtenaar vrij om voor een juiste bepaling van de waarde vergelij-kingsobjecten te kiezen die hij dienstig acht.
4.5. Het Hof acht de in het taxatierapport van de Ambtenaar genoemde vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar in de hiervoor vermelde zin om te komen tot een bepaling van de waarde van belanghebbendes object.
4.6. Met betrekking tot de zolderruimte van de woning van belanghebbende merkt het Hof het volgende op. Deze ruimte met een inhoud van ongeveer 147 m3 is niet toegankelijk, niet geïso-leerd, niet voorzien van een begaanbare vloer en bevat onder de kap een asbestlaag. De taxateur van de Ambtenaar heeft ter zake van de zolder, blijkens het vermelde in het verweerschrift van de Ambtenaar in hoger beroep, een aftrek op de prijs per kubieke meter toegepast van € 260 wegens de ‘ontoegankelijkheid van de zolderruimte en dus met het feit dat de etage niet in volle omvang in gebruik is te nemen’.
4.7. Het Hof is van oordeel dat belanghebbende voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat, wil sprake zijn van een bruikbaar zoldergedeelte, die zolder en mogelijk ook het dakbeschot een forse renovatie behoeven. Daarbij moet ook de asbestproblematiek worden bezien, ten aanzien waar-van belanghebbende betoogt dat de kosten van verwijdering van asbest, gelet op de daarvoor te nemen maatregelen, omstreeks € 55.000 zullen bedragen. Met betrekking tot de aanwezigheid van asbest in een bestaande woning heeft te gelden dat voor het bepalen van de kosten van ver-wijdering van asbest moet worden uitgegaan van de contante waarde van toekomstige uitgaven die zijn gemoeid met de verwijdering daarvan. In dit verband is gesteld noch gebleken dat reeds op de peildatum verwijdering van de op de zolderetage aanwezige asbest aan de orde was of dat met betrekking tot die verwijdering toen enige verplichting bestond.
4.8. De Ambtenaar heeft nog aangevoerd dat de mogelijk waardedrukkende invloed ten gevol-ge van de aanwezigheid van asbest reeds is verdisconteerd in de verkoopprijzen van de vergelij-kingsobjecten. Naar het oordeel van het Hof heeft de Ambtenaar echter niet aannemelijk gemaakt dat de vergelijkingsobjecten eveneens asbest bevatten. De enkele stelling van de Ambtenaar dat dit gezien het bouwjaar van die objecten aannemelijk is, acht het Hof daartoe niet voldoende.
4.9. Het vorenstaande geeft het Hof aanleiding om op de bepaling van de waarde van het ob-ject op € 470.000 door de waardedeskundige van de Ambtenaar in verband met de mindere bruikbaarheid van de zolderruimte en de verwijdering van asbest in de toekomst, een grotere aftrek toe te passen dan de afwaardering zoals gedaan door de door de Ambtenaar ingeschakelde taxateur. Het Hof stelt de in aanmerking te nemen waarde van het object in goede justitie vast op € 460.000.
4.10. Met hetgeen belanghebbende, die geen taxatierapport heeft overgelegd, overigens heeft aangevoerd maak hij niet aannemelijk dat tot een lagere waarde van het object moet worden ge-concludeerd.
5. Slotsom
Nu de waarde moet worden vastgesteld op € 460.000 kan de uitspraak van de Rechtbank niet in stand blijven.
6. Kosten
Op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht komen voor vergoeding in aanmerking de reis- en verblijfkosten van belanghebbende Helmond - ’s-Hertogenbosch v.v., begroot op € 15 en Helmond – Arnhem v.v., begroot op € 40. Van andere op grond van genoemd besluit voor ver-goeding in aanmerking komende kosten is het Hof niet gebleken.
7. Beslissing
Het Gerechtshof
– vernietigt de uitspraak van de Rechtbank;
– verklaart het beroep bij de Rechtbank gegrond;
– vernietigt de uitspraak van de Ambtenaar;
– vermindert de vastgestelde waarde tot € 460.000;
– gelast de gemeente Helmond aan belanghebbende het door hem gestorte griffierecht van € 37 voor het beroep bij de Rechtbank en € 105 voor het beroep bij het Hof te vergoeden;
– veroordeelt de Ambtenaar in de proceskosten van belanghebbende voor een bedrag van € 55, te vergoeden door de gemeente Helmond.
Aldus gedaan te Arnhem door mr. J.B.H. Röben, voorzitter, mr. J.P.M. Kooijmans en mr. A.J. Kromhout, raadsheren, in tegenwoordigheid van mr. A. Vellema als griffier.
De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 28 april 2009
Bij afwezigheid van de voorzitter is deze uitspraak getekend door mr. J.P.M. Kooijmans.
(A. Vellema) (J.P.M. Kooijmans )
Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op
Deze schriftelijke uitspraak vervangt de mondelinge uitspraak waartegen al beroep in cassatie is inge-steld. Voor de Hoge Raad geldt deze schriftelijke uitspraak als de uitspraak waartegen dat beroep is ingesteld. Tegen deze schriftelijke uitspraak kan niet opnieuw beroep in cassatie worden ingesteld.
De partij die tegen de mondelinge uitspraak beroep in cassatie heeft ingesteld, kan binnen zes weken na de verzending van deze schriftelijke uitspraak de gronden van het eerder ingestelde beroep ver-strekken of aanvullen. Het adres luidt:
Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer),
postbus 20 303, 2500 EH Den Haag
(bezoekadres: Kazernestraat 52).
Eventuele vertraging bij de verzending of bezorging van de brief met de gronden van het beroep is voor risico van de afzender.