Uitspraak
23 juni 2009
pachtkamer
zaaknummer 104.003.746
(zaaknummer rechtbank 294938/06-5)
G E R E C H T S H O F T E A R N H E M
Arrest
in de zaak van:
[appellant],
wonende te [woonplaats],
appellant,
advocaat: mr. W.D. Huizinga,
tegen:
1. [geïntimeerde sub 1],
wonende te [woonplaats],
2. [geïntimeerde sub 2],
wonende te [woonplaats],
3. [geïntimeerde sub 3],
wonende te [woonplaats],
geïntimeerden,
advocaat: mr. E.H.M. Harbers.
1 Het verloop van het geding
1.1 Voor de procedure tot aan het arrest van 3 juni 2008 (hierna: het tussenarrest) verwijst het hof naar dat arrest.
1.2 Ingevolge het tussenarrest hebben getuigenverhoren plaatsgevonden, waarvan proces-verbaal is opgemaakt.
1.3 Vervolgens hebben [geïntimeerden] bij memorie na enquête het debat voortgezet, waarop [appellant] bij antwoordmemorie heeft gereageerd.
1.4 Vervolgens hebben partijen andermaal de stukken voor het wijzen van arrest aan het hof overgelegd.
2 Voortgezette beoordeling van het geschil in hoger beroep
2.1 Bij het tussenarrest heeft het hof [geïntimeerden] toegelaten tot het bewijs van feiten en omstandigheden waaruit het bestaan van een mededelingsplicht volgt. [geïntimeerden] hebben als getuigen doen horen [geïntimeerde sub 2] (geïntimeerde sub 2) en [A], die destijds [geïntimeerden] heeft geadviseerd. In contra-enquête heeft [appellant] doen horen [appellant] (appellant) en [B], die destijds [appellant] heeft geadviseerd zowel bij de transactie met [geïntimeerden] als bij de transactie met [bedrijf C]
2.2 Het hof stelt voorop dat de verklaring van [geïntimeerde sub 2] geen bewijs ten voordele van [geïntimeerden] oplevert, behalve voor zover aanvullend bewijs voorhanden is dat die par-tijgetuigenverklaring voldoende geloofwaardig maakt.
2.3 Uit de verklaringen van de getuigen [geïntimeerde sub 2], [A] en [B] volgt dat de meerwaardeclausule op initiatief van [geïntimeerden] is overeengekomen. Op grond van de stellige en op dit punt niet betwiste verklaring van [B] gaat het hof er voorts vanuit dat [B] destijds aan [geïntimeerde sub 2] de werking van artikel 56i Pachtwet heeft uitgelegd. Wat betreft de motieven van partijen voor de inhoud van de meerwaardeclausule en de afwijking van de wettelijke regeling van artikel 56i Pachtwet heeft [B] verklaard dat [geïntimeerde sub 2] tijdens de onderhandelingen aangaf te verwachten dat als er wat met de grond gebeurde, dat op lange termijn zou zijn en dat [[geïntimeerde sub 2] daarom geen afbouw van de door [appellant] te betalen vergoeding wilde. Het hof ziet geen aanleiding om de juistheid van deze verklaring te betwijfelen.
2.4 Wat betreft de vraag of de onderhandelingen met [geïntimeerden] al liepen op het moment dat [appellant] en/of [B] voor het eerst met[bedrijf C] in contact waren getreden over een mogelijke aankoop door[bedrijf C], hebben de getuigen [appellant] en [B] in verschillende zin verklaard. Het hof zal veronderstellenderwijs uitgaan van de juistheid van de lezing van [appellant], volgens welke de onderhandelingen met [geïntimeerden] al liepen op het moment van het eerste contact met[bedrijf C] Uit de verklaring van [B] volgt dat de concept-meerwaardeclausule ter sprake is geweest in een tweede bespreking met [geïntimeerde sub 2] omstreeks half juli 1999. Volgens dezelfde getuige was toen het principeakkoord er nog niet, maar was [appellant] al wel in gesprek met[bedrijf C], zij het ook dat nog zou moeten blijken of [appellant] in de positie zou kunnen komen om aan [bedrijf C] te kunnen verkopen. Ook in zoverre ziet het hof geen aanleiding om de juistheid van de getuigenverklaring van [B] te betwijfelen. In dit verband merkt het hof nog op dat het principeakkoord op 23 juli 1999 is totstandgekomen en niet op 3 juli, zoals in het tussenarrest onder 4.3 abusievelijk is vermeld.
2.5 [B] heeft verklaard dat hij niet weet of hij zich destijds heeft gerealiseerd dat als de transactie met[bedrijf C] doorging de meerwaardeclausule voordeliger was voor [appellant] dan artikel 56i Pachtwet. [appellant] echter heeft verklaard dat [B] voordat de overeenkomst met [geïntimeerden] werd gesloten, met hem heeft besproken dat gelet op de transactie met [bedrijf C] de contractuele regeling voor hem gunstiger was, zij het ook dat er op dat moment nog wel een kans was dat het met [bedrijf C] niet zou doorgaan. Gelet daarop gaat het hof ervan uit dat zowel [B] als [appellant] zelf zich destijds realiseerden dat de meerwaardeclausule voor [appellant] een (zeer) aanzienlijk financieel voordeel opleverde in het geval dat – in overeenstemming met hun bedoeling – op korte termijn aan [bedrijf C] zou worden verkocht. Het tegendeel heeft [appellant] in zijn antwoordmemorie na enquête ook niet betoogd.
2.6 Vervolgens staat ter beoordeling de vraag of uitgaande van de hiervoor bedoelde feiten en omstandigheden voor [appellant] een mededelingsplicht bestond, in die zin dat hij [geïntimeerden] diende te informeren over de mogelijkheid dat op korte termijn aan [bedrijf C] zou worden verkocht. Gelet op het hiervoor onder 2.3 weergegeven gedeelte van de verklaring van [B] hadden [geïntimeerden] de mogelijkheid van toekomstige planontwikkeling in de overeenkomst verdisconteerd. Niet kan echter worden gezegd dat zij in de overeenkomst óók de mogelijkheid hadden verdisconteerd dat in verband met zulke planontwikkeling de gemeente [...] reeds op zeer korte termijn de grond zou willen kopen. [geïntimeerde sub 2] heeft tegenover [B] immers destijds verklaard dat als er wat met de grond gebeurde, dat op lange termijn zou zijn. [appellant] en [B] wisten beter, in die zin dat zij een verkoop op korte termijn beoogden en daarvoor klaarblijkelijk ook volop perspectief zagen. Naar de in het verkeer geldende opvattingen mochten zij een en ander voor [geïntimeerde sub 2] niet verzwijgen en behoorden zij van de mogelijkheid van verkoop aan [bedrijf C] mededeling te doen. Het hof verenigt zich met de overweging van de rechtbank dat deze verzwijging [appellant] een – niet te rechtvaardigen – voordeel verschafte bij de onderhandelingen met [geïntimeerden], met name ook wat betreft de onderhandelingen over de meerwaardeclausule. Waar [geïntimeerden] uitgingen van onzekerheid over de vraag of en zo ja op welke termijn verkoop aan de gemeente [...] aan de orde zou zijn, had [appellant] concrete aanleiding om rekening te houden met verkoop op (zeer) korte termijn en wist hij dat in dat geval de meerwaardeclausule (zeer) in zijn voordeel was.
2.7 [appellant] heeft bij antwoordmemorie na enquête zich erop beroepen dat volgens de verklaring van [B] de meerwaardeclausule een pakket vormde met de andere voorwaarden en dat door [appellant] onder meer ongebruikelijk veel is betaald voor het melkquotum. Een en ander kan echter niet afdoen aan het bestaan van de hiervoor bedoelde mededelingsplicht.
2.8 Gelet op het voorgaande behoeft de vraag of de onderhandelingen met [geïntimeerden] al liepen op het moment van het eerste contact me[bedrijf C] niet nader te worden onderzocht, omdat ook voor [appellant] een mededelingsplicht bestond indien dit het geval was. Indien de onderhandelingen met [geïntimeerden] eerst zijn aangevangen ná bedoeld eerste contact, bestond een zodanige plicht voor [appellant] a fortiori.
2.9 Uit het voorgaande volgt dat de grieven I, II en III falen. Bij het tussenarrest heeft het hof grief IV reeds verworpen. De grieven V en VI bouwen voort op de andere grieven en delen in hun lot. Het hof passeert het bewijsaanbod van [appellant] omdat het niet betrekking heeft op feiten of omstandigheden die – indien bewezen – tot een andere beslissing zouden kunnen leiden dan hiervoor gegeven.
2.10 De slotsom is dat de grieven alle falen, zodat het bestreden vonnis dient te worden bekrachtigd. Het hof zal [appellant] veroordelen in de kosten van het hoger beroep.
3 Beslissing
Het hof, recht doende in hoger beroep:
bekrachtigt het vonnis van de pachtkamer van de rechtbank Groningen, sector kanton, locatie Groningen, van 4 april 2007;
verwijst de zaak naar die rechtbank voor de verdere behandeling en beslissing ervan;
veroordeelt [appellant] in de kosten van het hoger beroep, tot aan deze uit-spraak aan de zijde van [geïntimeerden] begroot op € 20.610,— voor salaris overeenkomstig het liquidatietarief en op € 251,— voor griffierecht.
Dit arrest is gewezen door mrs. W.L. Valk, G.J.P. van den Dungen en Th.C.M. Willemse en de deskundige leden ing. L.L.M. de Lorijn en ir. H.K.C. Roelofsen, en is in tegenwoordigheid van de griffier uitgesproken ter openbare terechtzitting van 23 juni 2009.