Uitspraak
GERECHTSHOF ARNHEM
Sector belastingrecht
nummer 08/00538
uitspraakdatum: 19 januari 2010
uitspraak van de eerste meervoudige belastingkamer
op het hoger beroep van
X, wonende te Z (hierna: belanghebbende),
tegen de uitspraak van de rechtbank Almelo van 23 september 2008, nummer 07/1457 WOZ AQ1 A, in het geding tussen belanghebbende en
de heffingsambtenaar van de gemeente Hof van Twente, (hierna: de Ambtenaar),
betreffende een beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ).
1. Ontstaan en loop van het geding
1.1. Bij beschikking van 31 maart 2007 heeft de Ambtenaar de waarde van de onroerende zaak aan de a-straat 1 te Z, voor het kalenderjaar 2007 - naar de waardepeildatum 1 januari 2005 - vastgesteld op € 532.000.
1.2. Belanghebbende heeft tegen de voornoemde waardebeschikking bezwaar gemaakt. De Ambtenaar heeft bij uitspraak op bezwaar van 5 december 2007 de vastgestelde waarde verminderd tot € 473.000.
1.3. Belanghebbende is tegen die uitspraak in beroep gekomen bij de rechtbank Almelo (hierna: de Rechtbank). Bij uitspraak van 23 september 2008 heeft de Rechtbank het beroep ongegrond verklaard.
1.4. Belanghebbende heeft bij faxbericht van 30 oktober 2008 tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. De Ambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
1.5. Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 16 december 2009 te Arnhem. Belanghebbende is daar verschenen, alsmede de Ambtenaar. Het Hof heeft ter zitting het onderzoek gesloten.
1.6. Van de zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat aan deze uitspraak is gehecht.
2. Feiten
2.1. Belanghebbende is eigenaar en gebruiker van de woning aan de a-straat 1 te Z. Het betreft een vrijstaande bedrijfswoning met bouwjaar 2000. De inhoud van de woning is ongeveer 540 m³. Het perceel waarop de woning is gelegen, behoort in eigendom toe aan een derde. Ten behoeve van belanghebbende is op het perceel een recht van opstal gevestigd. De oppervlakte van het perceel is ongeveer 2546 m². De waarde van de onroerende zaak is na bezwaar vastgesteld op € 473.000.
2.2. In de akte tot vestiging van het opstalrecht van 2 augustus 2000 is onder meer het volgende opgenomen:
"(…)
Inhoud
Artikel 1
1. Het recht van opstal brengt met zich mee dat de opstaller in en/of op en/of boven vorenbedoeld perceel grond een vrijstaande woning met bijbehoren in eigendom zal kunnen hebben en/of verkrijgen.
2. Dit recht van opstal is een zelfstandig recht als bedoeld in artikel 101 lid 2 Boek Pro 5 Nieuw Burgerlijk Wetboek.
Duur
Artikel 2
1. De uitgifte van het recht van opstal is geschied voor onbepaalde tijd, met dien verstande evenwel dat het recht eindigt bij overlijden van de langstlevende van de comparanten sub 2.
(…)
Gebruik
Artikel 6
1. De opstaller mag in de opstal uitgegeven grond gebruiken voor de stichting en het in eigendom hebben van een vrijstaande woning met bijbehoren.
2. De opstaller mag vorenbedoelde woning uitsluitend gebruiken als woning en het is de opstaller niet toegestaan daarin enige vorm van winkelnering of (huis)industrie te vestigen. De opstaller mag de bijbehorende grond niet gebruiken voor reclamedoeleinden; hij dient de bijbehorende grond als siertuin in te richten en ingericht te houden. De opstaller heeft voor het overige al die bevoegdheden die voor het volle genot van vorenbedoelde opstaller en de in opstal uitgegeven grond nodig zijn.
(…)
Vervallen van het recht
Artikel 8
1. Het recht van opstal eindigt bij het overlijden van de langstlevende van de comparanten sub 2.
(…)
Oplevering en vergoeding bij het einde van het recht
Artikel 9
1. Bij beëindiging van het recht van opstal moeten de in opstal uitgegeven grond en de opstallen in behoorlijke toestand ten genoegen van de grondeigenaar worden opgeleverd.
2. De opstaller - casu quo zijn erfgenamen - heeft niet het recht, noch tijdens de duur van het recht, noch bij het einde daarvan, de op de grond gestichte opstal(len) weg te nemen zonder toestemming van de grondeigenaar. Daarvoor in de plaats heeft de opstaller bij het einde van het recht recht op vergoeding van de waarde van de nog aanwezige opstal(len).
(…)”
3. Geschil
3.1. In geschil is de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum. Belanghebbende betoogt dat bij de waardebepaling ten onrechte rekening is gehouden met de waarde van de grond, nu belanghebbende daarvan geen eigenaar is maar slechts de opstaller. Verder heeft belanghebbende betoogd dat de referentieobjecten niet vergelijkbaar zijn.
3.2. De Ambtenaar verdedigt de vastgestelde waarde van € 473.000.
4. Beoordeling van het geschil
Afbakening object bij opstalrecht
4.1. Voor de toepassing van de Wet WOZ wordt de objectafbakening in beginsel bepaald door het genot krachtens zakelijk recht. Zo kan de ondergrond als een zelfstandige onroerende zaak worden aangemerkt in de gevallen waarin degene die van het gebouwde eigendom het genot krachtens zakelijk recht (opstalrecht) heeft, niet dezelfde is als degene aan wie van de ondergrond het genot krachtens zakelijk recht toekomt (vgl.
HR 17 november 1982, 21.248, LJN: AC7770 en HR 14 februari 2003, 37.679,
LJN: AF4520).
4.2. Uit artikel 1, lid 2, en 6, lid 2, van de akte tot vestiging van het opstalrecht, volgt dat aan belanghebbende een zelfstandig, niet van enig ander recht afhankelijk, recht van opstal is verleend, alsmede dat belanghebbende ten aanzien van het gebruik van de grond de bevoegdheden heeft die nodig zijn voor het volle genot van haar recht. Belanghebbende heeft derhalve zowel van de woning (in haar hoedanigheid van eigenaar) als van de grond (als opstaller) het genot krachtens zakelijk recht. Nu niet in geschil is dat de woning en de grond naar omstandigheden beoordeeld bij elkaar horen en belanghebbende zowel de woning als de grond in gebruik heeft, vormt de woning met de grond één onroerende zaak voor de toepassing van artikel 16 van Pro de Wet WOZ.
Waardemaatstaf; overdrachtsfictie
4.3. Op grond van artikel 17 van Pro de Wet WOZ wordt de waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen (overdrachtsfictie) en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen (verkrijgingsfictie). Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, ofwel de prijs, die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.
4.4. Op grond van de overdrachtsfictie mag bij de waardebepaling geen rekening worden gehouden met een recht van opstal. Het taxatierapport dat door belanghebbende is ingebracht, vermeldt dat de waarde van het opstalrecht per 3 oktober 2006 is bepaald. De daarin getaxeerde waarde van € 200.000 ziet derhalve niet op de volle eigendomswaarde van de woning en de grond per 1 januari 2005, zodat het Hof aan dit rapport slechts een geringe bewijskracht toekent.
4.5. Ter onderbouwing van de door hem vastgestelde waarde verwijst de Ambtenaar naar het op 8 januari 2008 door taxateur A opgemaakte taxatierapport, waarin de waarde van de onroerende zaak is getaxeerd op € 473.000. Bij deze taxatie zijn de woningen aan de b-straat 1 (kaveloppervlakte 445 m²; inhoud 608 m³; verkoopprijs € 470.000, transactiedatum 18 april 2004), c-straat 1 (kaveloppervlakte 536 m²; inhoud 578 m³; verkoopprijs € 470.000; transactiedatum 2 juni 2004) en d-straat 1 (kaveloppervlakte
1059 m²; inhoud 707 m³; verkoopprijs € 545.000; transactiedatum 2 maart 2005), als referentieobject gebruikt.
4.6. Belanghebbende heeft betoogd dat de in het taxatierapport genoemde referentieobjecten niet vergelijkbaar zijn omdat deze woningen niet bestemd zijn als bedrijfswoning en omdat deze woningen niet in de nabijheid van een chemische fabriek zijn gelegen.
4.7. Blijkens het taxatierapport van A (blz. 4/14) is bij de taxatie ermee rekening gehouden dat volgens het vigerende bestemmingsplan de woning is bestemd als bedrijfswoning. De taxateur heeft ter zitting verklaard dat dit tot uitdrukking komt in de veel lagere waarde per m² (€ 77) dan van de referentieobjecten (€ 197 - € 281). Daarmee heeft de Ambtenaar aannemelijk gemaakt dat bij de waardevaststelling van de onroerende zaak voldoende rekening is gehouden met de bestemming als bedrijfswoning.
4.8. Belanghebbende heeft voor het eerst op zitting gesteld dat schuin tegenover de onroerende zaak een chemische fabriek is gelegen, dat de referentieobjecten alle zijn gelegen in een woonwijk 1 à 1,5 kilometer verderop, en dat de verkoopprijzen van deze objecten derhalve niet maatgevend zijn. De Ambtenaar heeft de ligging van de onroerende zaak en de referentieobjecten ten opzichte van de chemische fabriek bevestigd. De taxateur heeft in reactie op belanghebbendes stelling verklaard dat de zogenoemde permanente marktanalyse van de woningen in Z uitwijst dat de verkoopcijfers van de woningen in de nabijheid van de chemische fabriek geen afwijkend beeld vertonen ten opzichte van de woningen elders in Z. In het licht van de blote stelling van belanghebbende heeft de Ambtenaar met deze verklaring voldoende aannemelijk gemaakt dat de nabijheid van de chemische fabriek geen waardedrukkende invloed heeft. Daarbij neemt het Hof verder in aanmerking dat belanghebbende deze stelling voor eerst ter zitting in hoger beroep heeft geponeerd, hetgeen afbreuk doet aan de overtuigingskracht ervan.
4.9. Het hoger beroep van belanghebbende is derhalve ongegrond.
5. Proceskosten
Het Hof ziet geen aanleiding voor een kostenveroordeling als bedoeld in artikel 8:75 van Pro de Algemene wet bestuursrecht.
6. Beslissing
Het Hof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank.
Deze uitspraak is gedaan te Arnhem door mr. A.J.H. van Suilen, voorzitter,
mr. J. Lamens en mr. J. van de Merwe, in tegenwoordigheid van mr. N. ten Broek als griffier.
De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 19 januari 2010.
De griffier, De voorzitter,
(N. ten Broek) (A.J.H. van Suilen)
Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op: 19 januari 2010.
Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij:
de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer)
postbus 20 303, 2500 EH Den Haag
Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;
2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. de dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
d. de gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad.
In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad worden verzocht om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.