Uitspraak
GERECHTSHOF ARNHEM
Sector belastingrecht
nummer 09/00241
uitspraakdatum: 16 februari 2010
Uitspraak van de tweede meervoudige belastingkamer
op het hoger beroep van
de heffingsambtenaar van de gemeente Zeewolde (hierna: de Ambtenaar)
en het incidentele hoger beroep van
X te Z (hierna: belanghebbende)
tegen de uitspraak van de rechtbank Zwolle-Lelystad (hierna: de Rechtbank) van 3 juli 2009, nummer AWB 08/1393.
1. Ontstaan en loop van het geding
1.1. Bij beschikking (met nummer 41832 en met dagtekening 29 februari 2008) heeft de Ambtenaar in het kader van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet Woz) de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als A-straat 1 te Z, voor het tijdvak 1 januari 2008 tot en met 31 december 2008, naar de waardepeildatum 1 januari 2007, vastgesteld op € 388.000.
1.2. Deze beschikking is, na daartegen door belanghebbende gemaakt bezwaar, door de Ambtenaar bij uitspraak op bezwaar gehandhaafd.
1.3. Het door belanghebbende tegen deze uitspraak op bezwaar ingestelde beroep is door de Rechtbank gegrond verklaard. De Rechtbank heeft de uitspraak op bezwaar vernietigd en de vastgestelde waarde verminderd tot € 372.500.
1.4. De Ambtenaar heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. Belanghebbende heeft een verweerschrift ingediend. Hij heeft daarbij tevens incidenteel hoger beroep ingesteld.
1.5. Tot de stukken van het geding behoren het van de Rechtbank ontvangen dossier dat op deze zaak betrekking heeft, alsmede alle stukken die, al dan niet met bijlagen, door partijen in hoger beroep zijn overgelegd en waarvan door de griffier van het Hof afschriften zijn verzonden aan de wederpartij.
1.6. Het onderzoek ter zitting in hoger beroep heeft plaatsgehad op 28 januari 2010 te Arnhem. Aldaar zijn verschenen en gehoord: belanghebbende alsmede de Ambtenaar. De Ambtenaar heeft ter zitting met toestemming van belanghebbende een aantal foto’s overgelegd.
1.7. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt. Een afschrift hiervan is aan deze uitspraak gehecht.
1.8. Op 10 februari 2010 is nog een nader stuk van belanghebbende ingekomen bij het Hof. De inhoud van dit stuk heeft geen aanleiding gegeven tot heropening van het onderzoek op de voet van artikel 8:68 van Pro de Algemene wet bestuursrecht.
2. Feiten
2.1. Belanghebbende is bij het begin van het onderhavige tijdvak (1 januari 2008 tot en met 31 december 2008) eigenaar en gebruiker van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als A-straat 1 te Z (hierna: het object). Het object betreft een in 1990 gebouwde twee-onder-één-kapwoning met een inhoud van 566 m3 en een perceeloppervlakte van 364 m2.
2.2. De Ambtenaar heeft de waarde van het object per waardepeildatum 1 januari 2007 vastgesteld op € 388.000. In de procedure voor de Rechtbank heeft de Ambtenaar een door A met dagtekening 29 augustus 2008 opgesteld taxatierapport overgelegd, waarin een waarde aan het object per waardepeildatum 1 januari 2007 wordt toegekend van € 388.000. In dat rapport is onder meer als referentiepand genoemd de woning aan A-straat 2 te Z. Deze woning betreft een in 1990 gebouwde - op een hoek gelegen - twee-onder-één-kap woning met een inhoud van 566 m3 en een perceeloppervlakte van 652 m2. De woning aan de A-straat 2 is op 15 maart 2007 verkocht voor een bedrag van € 415.000.
2.3. Belanghebbende heeft in die procedure een door B op 29 september 2006 opgemaakt taxatierapport overgelegd, waarin een waarde aan het object per 1 januari 2003 wordt toegekend van € 325.000. Voorts heeft belanghebbende een door C op 23 november 2007 opgemaakt verslag overgelegd, waarin een waarde aan het object van belanghebbende per 1 januari 2005 wordt toegekend van € 345.000.
2.4. De Rechtbank heeft geoordeeld dat de Ambtenaar noch belanghebbende erin is geslaagd de door hem verdedigde waarde aannemelijk te maken. Rekening houdend met de specifieke kenmerken van het object per 1 januari 2007 en met de omstandigheden van het geval, heeft de Rechtbank de waarde van het object op de waardepeildatum 1 januari 2007 in goede justitie vastgesteld op een waarde in het economische verkeer van € 372.500.
3. Het geschil, de standpunten en conclusies van partijen
3.1 Tussen partijen is in geschil of de vastgestelde waarde van € 388.000 per waardepeildatum 1 januari 2007 te hoog is. Belanghebbende beantwoordt deze vraag bevestigend en de Ambtenaar ontkennend.
3.2 Partijen doen hun standpunten steunen op de gronden welke door hen zijn aangevoerd in de stukken. Voor hetgeen zij daaraan ter zitting hebben toegevoegd, wordt verwezen naar het proces-verbaal van de zitting.
3.3 De Ambtenaar concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank en tot bevestiging van de uitspraak op bezwaar.
3.4 Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank, de uitspraak op bezwaar en tot nadere vaststelling van de waarde van het object per 1 januari 2007 op € 345.000.
4. Beoordeling van het geschil
4.1. De Ambtenaar voert in hoger beroep aan dat de Rechtbank, door de vastgestelde waarde met € 15.500 te verminderen, het bepaalde in artikel 26a van de Wet Woz uit het oog heeft verloren. Die klacht treft doel. Ingevolge genoemd artikel wordt - in een geval als het onderhavige - de bij beschikking vastgestelde waarde immers geacht juist te zijn, indien de door de rechter bepaalde waarde daarvan niet meer dan 4 percent afwijkt. Nu de door de Rechtbank toegepaste verlaging van € 15.500 minder is dan € 15.520, zijnde vier percent van de bij beschikking vastgestelde waarde van € 388.000, had de Rechtbank de vastgestelde waarde niet mogen verminderen. Opmerking verdient nog dat hier geen sprake is van een compromissoire oplossing van het geschil als bedoeld in het arrest HR 15 februari 2008, nr. 43.934, BNB 2008/99, LJN: BC4335.
4.2. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet Woz moet de waarde van het object worden bepaald op de waarde die aan het object dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger het object in de staat waarin dat zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Naar de bedoeling van de wetgever is deze waarde “de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding” (Kamerstukken II 1993/94, 22 885, nr. 36, blz. 44). In het onderhavige geval geldt daarbij als waardepeildatum 1 januari 2007.
4.3. Volgens artikel 4, eerste lid, aanhef en onderdeel b, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet Woz (hierna: de Uitvoeringsregeling) wordt de waarde, bedoeld in de hiervóór in overweging 4.2 genoemde wetsbepaling, voor woningen bepaald door middel van de zogenoemde vergelijkingsmethode.
4.4. Benadrukt dient evenwel te worden dat, anders dan waarvan de Rechtbank kennelijk uitgaat, de in de Uitvoeringsregeling neergelegde regels voor de onderbouwing en uitvoering van de waardebepaling weliswaar hulpmiddelen bevatten om te bereiken dat het wettelijke waardebegrip van artikel 17, tweede lid, Wet Woz wordt gehanteerd, maar dat de toetsteen uiteindelijk de waarde blijft zoals in dat artikellid omschreven, en dat de waarde ook op andere manieren kan worden bepaald (HR 29 november 2000, nr. 35 797, BNB 2001/52 en HR 11 juni 2004, nr. 39 467, BNB 2004/251). Een en ander neemt evenwel niet weg dat de zogenoemde vergelijkingsmethode naar het oordeel van het Hof een zeer bruikbare methode vormt ter bepaling van de gezochte waarde.
4.5. De Rechtbank heeft terecht geoordeeld dat de bewijslast met betrekking tot de partijen verdeeld houdende vraag of de vastgestelde waarde van het object per waardepeildatum 1 januari 2007 niet te hoog is, op de Ambtenaar rust. De beantwoording van de vraag of de Ambtenaar aan deze bewijslast heeft voldaan, hangt – uiteraard – mede af van de stellingen die door belanghebbende zijn aangevoerd en van het bewijs dat hij heeft bijgebracht.
4.6. De Ambtenaar verwijst in dit verband naar het in onderdeel 2.2 van deze uitspraak genoemde taxatierapport van A, waarin op basis van transactieprijzen van – in de ogen van de taxateur met het object van belanghebbende vergelijkbare – vergelijkingspanden wordt geconcludeerd tot een waarde van het object per waardepeildatum 1 januari 2007 van € 388.000.
4.7. Met dit taxatierapport heeft de Ambtenaar naar het oordeel van het Hof aannemelijk gemaakt dat de vastgestelde waarde van het object per waardepeildatum 1 januari 2007 van € 388.000 niet te hoog is. Het Hof neemt daarbij in aanmerking dat met name het niet al te ver van de peildatum verkochte object A-straat 2 – welk object naar het oordeel van het Hof zeer goed vergelijkbaar is met het object van belanghebbende – steun biedt aan de door de Ambtenaar verdedigde waarde. Het Hof acht aannemelijk dat de Ambtenaar, gelet op de transactieprijs van A-straat 2, bij het vaststellen van de waarde van het onderhavige object in voldoende mate rekening heeft gehouden met het verschil in kavelgrootte tussen beide objecten. Anders dan belanghebbende stelt, acht het Hof – gelet op de ter zitting getoonde en overgelegde foto’s - niet aannemelijk geworden dat de ligging van zijn object in die mate afwijkt van de ligging van het object A-straat 2 dat ter zake van de ligging ten opzichte van de transactieprijs van het object A-straat 2 een waardedruk in aanmerking moet worden genomen. Hierbij zij nog opgemerkt dat een ligging op een hoek weliswaar meer uitzicht verschaft dan een ligging tussen andere woningen, maar dat aan een ligging op een hoek ook nadelen zijn verbonden, zoals meer verkeersstromen.
4.8. De door belanghebbende overgelegde rapporten doen aan de in overweging 4.7 getrokken conclusie niet af, aangezien die rapporten geen betrekking hebben op de hier aan de orde zijnde waardepeildatum 1 januari 2007 - maar op de peildatum 1 januari 2003 respectievelijk 1 januari 2005 - , zodat het Hof aan die rapporten geen bewijskracht toekent.
4.9. Met de Rechtbank is het Hof van oordeel dat het vaststellen van een Woz-waarde van een object op basis van vastgestelde Woz-waarden van vergelijkbare objecten dan wel op basis van de voor het object voor een eerder of later tijdvak vastgestelde Woz-waarde geen goede methode vormt voor het bepalen van de in artikel 17, tweede lid, Wet Woz bedoelde waarde. In de laatstbedoelde situatie wordt onvoldoende rekening gehouden met de specifieke (markt)omstandigheden van het tijdvak en het te waarderen object.
4.10. Niettemin zouden de door de Ambtenaar vastgestelde Woz-waarden van andere in de gemeente gelegen objecten wel een rol kunnen spelen bij het vaststellen van de waarde van een object. Het tot de algemene beginselen van behoorlijk bestuur te rekenen gelijkheidsbeginsel brengt immers – onder meer – mee dat gelijke gevallen gelijk worden behandeld. Indien de Ambtenaar – die bij zijn taakuitoefening gehouden is te handelen overeenkomstig de algemene beginselen van behoorlijk bestuur - aan bepaalde objecten in de gemeente een lagere, van artikel 17, tweede lid, Wet Woz afwijkende, waarde toekent, zou onder omstandigheden aan belanghebbende ook die begunstiging ten deel kunnen vallen. Blijkens de jurisprudentie van de Hoge Raad is zulks onder meer aan de orde, indien sprake is van - kort gezegd - een door de Ambtenaar gevoerd begunstigend beleid of van een bij de Ambtenaar bestaand oogmerk van begunstiging. Niet gesteld of gebleken is echter dat de Ambtenaar ten aanzien van bepaalde objecten in de gemeente het begunstigende beleid voert op grond waarvan deze objecten stelselmatig te laag worden gewaardeerd. Evenmin is gesteld of gebleken dat de Ambtenaar het oogmerk heeft gehad om een eigenaar van een bepaald object in de gemeente te begunstigen, in die zin dat de Woz-waarde van dat object bewust te laag is vastgesteld.
4.11. Voorts kan sprake zijn van schending van het gelijkheidsbeginsel, indien de zogenoemde meerderheidsregel is geschonden. Deze regel is van toepassing wanneer de meerderheid van een groep gelijke gevallen begunstigend wordt behandeld. Dit betekent dat een beroep op de meerderheidsregel in ieder geval ondersteund dient te worden met de stelling dat ten minste twee identieke objecten – in de zin dat de verschillen met het onderhavige object verwaarloosbaar zijn – lager zijn gewaardeerd (vgl. HR 8 juli 2005, nr. 39953, LJN: AT8945). Belanghebbende heeft gesteld dat de vastgestelde waarden van de objecten A-straat 2 en A-straat 3 zijn gedaald ten opzichte van de vorige peildatum, terwijl de vastgestelde waarde van zijn object is gestegen.
4.12. De Woz-waarde van het object A-straat 2 is per 1 januari 2005 vastgesteld op € 439.000 en op 1 januari 2007 op € 416.000. Gelet op de transactieprijs van dit object per 15 maart 2007 van € 415.000, kan niet worden gezegd dat de vastgestelde waarde van dit object per 1 januari 2007 niet strookt met het waarderingsvoorschrift als bedoeld in artikel 17, tweede lid, van de Wet Woz. Van een begunstiging van de eigenaar van het object A-straat 2 per waardepeildatum 1 januari 2007 is mitsdien geen sprake. De omstandigheid dat de vastgestelde waarde van het object A-straat 2 per 1 januari 2007 lager is dan de vastgestelde waarde per 1 januari 2005 doet aan deze conclusie niet af. Een en ander betekent dat voorzover in de stellingen van belanghebbende een beroep op de meerderheidsregel ligt besloten, dat beroep niet kan slagen. Ook al zou sprake zijn van een begunstigende behandeling van de eigenaar van het object A-straat 3 per 1 januari 2007, welk pand overigens qua ligging, perceelsoppervlakte en inhoud aanzienlijk verschilt van dat van belanghebbende, dan nog kan zulks belanghebbende niet baten. Er is immers geen sprake van een meerderheid (tegenover het geval van belanghebbende staat één ander geval).
4.13. Gelet op het vorenoverwogene, moet worden geconcludeerd dat de Rechtbank ten onrechte de uitspraak op bezwaar van de Ambtenaar heeft vernietigd. Hetgeen belanghebbende overigens nog heeft aangevoerd doet aan deze conclusie niet af. Het incidentele hoger beroep van belanghebbende faalt.
Slotsom
Het hoger beroep van de Ambtenaar is gegrond.
5. Proceskosten
Het Hof acht geen termen aanwezig voor een kostenveroordeling als bedoeld in artikel 8:75 van Pro de Algemene wet bestuursrecht.
6. Beslissing
Het Gerechtshof:
- vernietigt de uitspraak van de Rechtbank;
- verklaart het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak van de Ambtenaar ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan te Arnhem door mr. R. den Ouden, voorzitter, mr. R.F.C. Spek en mr. A.J. Kromhout, in tegenwoordigheid van mr. A. Vellema als griffier.
De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 16 februari 2010
De griffier, De voorzitter,
(A. Vellema) (R. den Ouden)
Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op:
Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de
Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer),
Postbus 20303,
2500 EH Den Haag.
Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;
2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. de dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
d. de gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad.
In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.