Uitspraak
GERECHTSHOF ARNHEM
Sector belastingrecht
nummer 09/00362
uitspraakdatum: 24 augustus 2010
Uitspraak van de derde meervoudige belastingkamer
op het hoger beroep van
de heffingsambtenaar van de gemeente Heumen te Malden (hierna: de Ambtenaar)
tegen de uitspraak van de rechtbank Arnhem (hierna: de Rechtbank) van 27 augustus 2009, nummer AWB 08/4503, in het geding tussen
Stichting X te Z (hierna: belanghebbende)
en
de Ambtenaar
1. Ontstaan en loop van het geding
1.1. Bij beschikking (met nummer 200800000396200) is de waarde van de onroerende zaak a-straat 1 te Q voor het tijdvak 1 januari 2008 tot en met 31 december 2008, naar de waardepeildatum 1 januari 2007, vastgesteld op € 590.000.
1.2. Deze vastgestelde waarde is, na daartegen door belanghebbende gemaakt bezwaar, door de Ambtenaar bij uitspraak op bezwaar verminderd tot € 540.000.
1.3. Het door belanghebbende tegen deze uitspraak op bezwaar ingestelde beroep is door de Rechtbank gegrond verklaard. De Rechtbank heeft de uitspraak op bezwaar vernietigd en de vastgestelde waarde verminderd tot € 375.000.
1.4. De Ambtenaar heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. Belanghebbende heeft een verweerschrift ingediend.
1.5. Tot de stukken van het geding behoren het van de Rechtbank ontvangen dossier dat op deze zaak betrekking heeft.
1.6. Het onderzoek ter zitting in hoger beroep heeft plaatsgehad op 15 juli 2010 te Arnhem. Aldaar zijn verschenen en gehoord: de Ambtenaar alsmede belanghebbendes gemachtigde.
1.7. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt. Een afschrift hiervan is aan deze uitspraak gehecht.
2. Feiten
2.1. Belanghebbende is bij het begin van het kalenderjaar 2008 eigenaresse van het onderhavige object, plaatselijk bekend als a-straat 1 te Q (hierna: het object). Het object betreft een vrijstaande woonboerderij met een aangebouwde woonruimte en garage. De inhoud van het object bedraagt (ongeveer) 691 m3. De oppervlakte van het perceel bedraagt (ongeveer) 7.260 m2. Het object is in het begin van de twintigste eeuw gebouwd. In de jaren zestig van de vorige eeuw heeft het zijn huidige vorm gekregen.
2.2. Belanghebbende heeft het object op 5 juli 2007 – krachtens testament – als enig erfgename verkregen uit de nalatenschap van mevrouw A. In het testament is opgenomen dat A de woning legateert aan haar (voormalige) huishoudelijke hulp en dier echtgenoot (hierna: de legatarissen) tegen inbreng van de waarde. De heer mr. B is benoemd tot executeur-testamentair.
2.3. Ter uitvoering van het legaat heeft B het object laten taxeren door taxateur C. Deze taxateur heeft het object in augustus 2007 inpandig opgenomen. Hij heeft een zogenoemde Bouwtechnokeuring laten uitvoeren. Blijkens het rapport van deze bouwtechnische keuring kleefden aan het object diverse gebreken. De herstelkosten op korte termijn hiervan bedroegen volgens het bouwtechnische rapport € 46.550. Voorts was asbest aanwezig in het object. C, die bij zijn taxatie onder meer met dit bouwtechnische rapport rekening heeft gehouden, heeft het object per 2 augustus 2007 gewaardeerd op een onderhandse verkoopwaarde vrij van huur en gebruik op een bedrag van € 375.000. Daarbij heeft C een bedrag van € 60.000 in aanmerking genomen ter zake van de herstelkosten van het object alsmede de – eventuele – kosten van asbestverwijdering. Het op 30 augustus 2007 gedagtekende taxatierapport van C behoort tot de stukken van het geding.
2.4. De legatarissen hebben het legaat aanvaard. Zij hebben het object op 28 februari 2008 voor een prijs van € 375.000 in eigendom verkregen. De legatarissen hebben het object aanstonds overgedragen aan hun dochter voor een bedrag van € 325.000 onder voorbehoud van een huurrecht.
2.5. De dochter heeft het object in de periode ná februari 2008 ingrijpend laten verbouwen.
2.6. De Ambtenaar heeft de waarde ingevolge de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet Woz) voor het kalenderjaar 2008 naar de waardepeildatum 1 januari 2007 vastgesteld op € 590.000.
2.7. Deze vastgestelde waarde is, na daartegen door belanghebbende gemaakt bezwaar, bij uitspraak op bezwaar verminderd tot € 540.000.
2.8. Belanghebbende heeft zich hiermee niet kunnen verenigen en heeft beroep bij de Rechtbank ingesteld.
2.9. In de onder 1.3 genoemde procedure bij de Rechtbank heeft de Ambtenaar een op 21 november 2008 opgesteld taxatierapport van WOZ-taxateur D overgelegd (een afschrift hiervan behoort tot de gedingstukken). Deze taxateur heeft het object niet inpandig opgenomen. Hij heeft onder verwijzing naar verkoopcijfers van een drietal in zijn ogen met het object vergelijkbare panden de waarde van het object per 1 januari 2007 naar de toestand van het object per 1 januari 2008 vastgesteld op € 540.000. De in het rapport genoemde vergelijkingspanden betreffen onder meer het pand b-straat 2 te R (een vrijstaande woning met een kavel van 6.875 m2 en een inhoud van 414 m3, met een berging van 460 m3) welk pand op 4 september 2006 is verkocht voor € 486.900 alsmede het pand c-straat-3 te R (een twee-onder-een-kap-woning met een kavel van 2.895 m2 en een inhoud van 375 m3, met twee bergingen van in totaal 330 m3) welk pand op 26 mei 2006 is verkocht voor € 415.000. Omtrent bouwtechnische gebreken is in het taxatierapport van D niets vermeld, behoudens de vermelding dat sprake is van een matige staat van onderhoud. De Ambtenaar heeft in de procedure bij de Rechtbank voorts een lijst overgelegd van transactiegegevens met betrekking tot 14 in het buitengebied van Q gelegen objecten.
2.10. De Rechtbank heeft geoordeeld dat de Ambtenaar de nader vastgestelde waarde van € 540.000 niet aannemelijk heeft gemaakt en dat belanghebbende de door haar bepleite waarde van € 375.000 wel aannemelijk heeft gemaakt. Deswege heeft de Rechtbank belanghebbende in het gelijk gesteld.
2.11. De Ambtenaar heeft hoger beroep tegen de uitspraak van de Rechtbank aangetekend.
3. Het geschil, de standpunten en conclusies van partijen
3.1 Tussen partijen is in geschil of de – na bezwaar - vastgestelde waarde van € 540.000 per waardepeildatum 1 januari 2007 te hoog is. De Ambtenaar beantwoordt deze vraag ontkennend en belanghebbende bevestigend. Partijen hebben ter zitting desgevraagd verklaard dat de aan belanghebbende voor het jaar 2008 opgelegde aanslag in de onroerendezaakbelastingen niet tot de rechtsstrijd van partijen in appel behoort. Wanneer de vastgestelde waarde van het object wordt verminderd, dient die aanslag – aldus partijen – dienovereenkomstig te worden verminderd.
3.2 Partijen doen hun standpunten steunen op de gronden welke door hen zijn aangevoerd in de stukken. Voor hetgeen zij daaraan ter zitting hebben toegevoegd, wordt verwezen naar het proces-verbaal van de zitting.
3.3 De Ambtenaar concludeert tot vernietiging van de bestreden uitspraak van de Rechtbank en tot ongegrondverklaring van het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar.
3.4 Belanghebbende concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.
4. Beoordeling van het geschil
4.1. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet Woz moet de waarde van het object worden bepaald op de waarde die aan het object dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger het object in de staat waarin dat zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Naar de bedoeling van de wetgever is deze waarde “de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding” (Kamerstukken II 1993/94, 22 885, nr. 36, blz. 44).
4.2. De waarde van een onroerende zaak wordt bepaald naar de waarde die de zaak op de waardepeildatum heeft naar de staat waarin de zaak op die datum verkeert (artikel 18, eerste lid, van de Wet Woz).
4.3. De waardepeildatum is in het onderhavige geval 1 januari 2007 (artikel 18, tweede lid, van de Wet Woz). Indien een onroerende zaak in het kalenderjaar voorafgaande aan het begin van het kalenderjaar waarvoor de waarde wordt vastgesteld wijzigt als gevolg van – voor zover hier van belang – bouw, verbouw of verbetering wordt de waarde bepaald naar de staat van de zaak bij het begin van het kalenderjaar waarvoor de waarde wordt vastgesteld (artikel 18, derde lid, van de Wet Woz). In het onderwerpelijke geval is zulks niet aan de orde – de verbouwing is immers ná februari 2008 aangevangen – zodat de waarde van het object voor het kalenderjaar 2008 moet worden bepaald naar de staat per 1 januari 2007.
4.4. Volgens artikel 4, eerste lid, aanhef en onderdeel b, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet Woz (hierna: de Uitvoeringsregeling) wordt de waarde, bedoeld in de hiervóór in overweging 4.1 genoemde wetsbepaling, voor woningen bepaald door middel van de zogenoemde vergelijkingsmethode.
4.5. Benadrukt dient evenwel te worden dat de in de Uitvoeringsregeling neergelegde regels voor de onderbouwing en uitvoering van de waardebepaling weliswaar hulpmiddelen bevatten om te bereiken dat het wettelijke waardebegrip van artikel 17, tweede lid, van de Wet Woz wordt gehanteerd, maar dat de toetsteen uiteindelijk de waarde blijft zoals in dat artikellid omschreven, en dat de waarde ook op andere manieren kan worden bepaald (HR 29 november 2000, nr. 35 797, LJN AA8610, BNB 2001/52 en HR 11 juni 2004, nr. 39 467, LJN AP1375, BNB 2004/251).
4.6. Volgens vaste jurisprudentie van de Hoge Raad heeft als uitgangspunt te gelden dat wanneer een belastingplichtige een woning koopt de door hem betaalde prijs de waarde van de woning weergeeft, tenzij de partij die zich daarop beroept feiten en omstandigheden stelt en aannemelijk maakt waaruit volgt dat de koopsom niet die waarde weergeeft.
4.7. De Ambtenaar heeft in dit verband - in de procedure in hoger beroep - gesteld dat de door de legatarissen betaalde prijs van € 375.000 niet de waarde als bedoeld in artikel 17, tweede lid, van de Wet Woz weergeeft, omdat de woning niet op de vrije markt te koop is aangeboden en de vastgestelde prijs aldus niet via de werking van het marktmechanisme tot stand is gekomen. Het Hof deelt de opvatting van de Ambtenaar. Door uitvoering te geven aan het legaat, kan immers niet worden gezegd dat het object op de meest geschikte wijze na de beste voorbereiding te koop is aangeboden en dat de overeengekomen prijs is betaald door de meestbiedende gegadigde, nu het object slechts aan één koper is aangeboden en de kring van gegadigden aldus is beperkt tot één gegadigde. Evenmin is gebleken dat belanghebbende voorbereidingen heeft getroffen de opbrengst van de woning te maximaliseren, nu C het object in de nagenoeg ongewijzigde staat waarin het zich na het overlijden van A bevond, heeft getaxeerd. Mitsdien kan niet worden gezegd dat de door de legatarissen betaalde prijs zonder meer overeenstemt met de waarde als bedoeld in artikel 17, tweede lid, van de Wet Woz. De omstandigheid dat belanghebbende en de legatarissen onafhankelijke derden zijn, doet aan deze conclusie niet af.
4.8. De Rechtbank heeft terecht geoordeeld dat de bewijslast met betrekking tot de partijen verdeeld houdende vraag of de (nader) vastgestelde waarde van het object per waardepeildatum 1 januari 2007 niet te hoog is, op de Ambtenaar rust. De beantwoording van de vraag of de Ambtenaar aan deze bewijslast heeft voldaan, hangt – uiteraard – mede af van de stellingen die door belanghebbende zijn aangevoerd en van het bewijs dat zij heeft bijgebracht. In dit verband is van belang dat belanghebbende een taxatierapport van een deskundige heeft overgelegd en een bouwtechnisch rapport. De omstandigheid dat in het taxatierapport van C niet op inzichtelijke wijze uitvoering is gegeven aan de zogenoemde vergelijkingsmethode brengt, gelet op het hiervóór in onderdeel 4.5 overwogene en anders dan de Ambtenaar betoogt, niet mee dat aan dit rapport te dezen geen bewijskracht zou kunnen worden toegekend.
4.9. De Ambtenaar leunt voor het door hem te leveren bewijs op het taxatierapport van D. Naar het oordeel van het Hof is de Ambtenaar met dit taxatierapport niet erin geslaagd de nader vastgestelde waarde van € 540.000 aannemelijk te maken. In de eerste plaats heeft D, nu in het kalenderjaar 2007 geen verbouwingen aan het object hebben plaatsgevonden, het object ten onrechte naar de staat per 1 januari 2008 getaxeerd. In de tweede plaats heeft D het object niet inpandig opgenomen, terwijl de rechtsstrijd van partijen nu juist met name betrekking heeft op de staat (van onderhoud) van het object. In de derde plaats blijkt uit het rapport niet dat D rekening heeft gehouden met de op de toestandsdatum 1 januari 2007 bestaande gebreken aan het object, zoals deze blijken uit het door belanghebbende overgelegde Bouwtechnorapport. Evenmin is gebleken dat D rekening heeft gehouden met de aanwezigheid van asbest in het object. Met de verwijzing door de Ambtenaar naar de transactiegegevens van 14 in het buitengebied van Q gelegen objecten maakt hij evenmin aannemelijk, dat de nader vastgestelde waarde van het object niet te hoog is. Die verwijzing biedt weliswaar enig zicht op het waardeniveau van in het buitengebied van Q gelegen objecten, maar uit die verwijzing kan niet worden opgemaakt op welke wijze met de onderlinge verschillen tussen die objecten en het object van belanghebbende rekening is gehouden. De bij het hogerberoepschrift gevoegde matrix van 4 andere panden verschaft evenmin inzicht, omdat daarin geen verkoopprijzen en verkoopdata zijn genoemd en de panden niet nader zijn omschreven.
4.10. Gelet op vaste jurisprudentie van de Hoge Raad, brengt de omstandigheid dat een heffingsambtenaar niet erin geslaagd is de door hem vastgestelde waarde aannemelijk te maken, niet mee dat dan – zonder meer – de door een belanghebbende bepleite waarde in aanmerking wordt genomen. Op belanghebbende rust alsdan evenzeer de last de door haar verdedigde waarde aannemelijk te maken.
4.11. Naar het oordeel van het Hof is belanghebbende daarin evenmin geslaagd. C heeft zijn taxatie op een waarde van € 375.000 onvoldoende inzichtelijk gemaakt voor het Hof. In het licht van de verkoopcijfers van de door de Ambtenaar aangevoerde referentiepanden, is deze waarde van € 375.000 naar het oordeel van het Hof niet goed te plaatsen. In dit verband is van belang dat C in zijn, in de procedure bij de Rechtbank overgelegde brief van 6 februari 2009 heeft erkend dat de door D in zijn taxatierapport genoemde referentiepanden b-straat 2 te R en c-straat 3 te R in beginsel goed vergelijkbaar zijn. Het verschil tussen deze twee panden en het object van belanghebbende is gelegen, aldus C, in de staat van onderhoud. In aanmerking genomen de – in de buurt van de peildatum - gerealiseerde verkoopprijzen van deze panden, waarbij b-straat 2 een kleinere inhoud en kavel heeft en c-straat 3 naast dat het een veel kleinere inhoud en kavel heeft bovendien en twee-onder-een-kap-woning betreft, acht het Hof, ook al wordt rekening gehouden met een ‘waardedruk’ ten bedrage van
€ 60.000 ter zake van de staat van het object, niet aannemelijk dat de waarde van het object op de waardepeildatum 1 januari 2007 naar de staat op die datum € 375.000 beliep.
4.12. Nu de Ambtenaar noch belanghebbende erin is geslaagd de door hen verdedigde waarde aannemelijk te maken, zal het Hof de gezochte waarde in goede justitie vaststellen. Gelet op de verkoopcijfers van de objecten b-straat 2 en c-straat 3 acht het Hof, rekening houdend met de onderlinge verschillen in kavelgrootte, inhoud, ligging en de aard van de objecten en abstraherend van de verschillen in onderhoudstoestand van de objecten, een waarde van het onderhavige object per waardepeildatum 1 januari 2007 van € 500.000 reëel. Ter zake van de staat van het object per 1 januari 2007 dient naar het oordeel van het Hof evenwel een ‘waardedruk’ in aanmerking te worden genomen van, zoals door C gemotiveerd is gesteld, € 60.000. Mitsdien bepaalt het Hof de waarde van het object per waardepeildatum 1 januari 2007 naar de staat van het object op die datum in goede justitie op € 440.000. Hetgeen partijen overigens nog hebben aangevoerd, doet aan deze conclusie niet af.
4.13. Het hoger beroep van de Ambtenaar treft doel. De uitspraak van de Rechtbank dient te worden vernietigd.
slotsom
Het hoger beroep is gegrond.
5. Proceskosten
Het Hof acht, nu belanghebbende gedeeltelijk in het gelijk wordt gesteld, termen aanwezig voor een kostenveroordeling als bedoeld in artikel 8:75 van Pro de Algemene wet bestuursrecht ter zake van de behandeling van het hoger beroep. Het Hof stelt deze kosten overeenkomstig het Besluit proceskosten bestuursrecht vast op € 15 ter zake van reis- en verblijfkosten van Ten Berge. Opgemerkt zij dat de door belanghebbende in de procedure bij de Rechtbank gemaakte proceskosten reeds door de Rechtbank in aanmerking zijn genomen. Het Hof zal die beslissing van de Rechtbank in zoverre in stand laten.
6. Beslissing
Het Gerechtshof:
- vernietigt de uitspraak van de Rechtbank, behoudens de beslissingen omtrent het griffierecht en de proceskosten;
- verklaart het beroep tegen de uitspraak op bezwaar van de Ambtenaar gegrond;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar;
- vermindert de vastgestelde waarde tot € 440.000, en
- veroordeelt de Ambtenaar in de proceskosten aan de zijde van belanghebbende, vastgesteld op € 15;
Deze uitspraak is gedaan te Arnhem door mr. R. den Ouden, voorzitter, mr. R.F.C. Spek en mr. A.J. Kromhout, in tegenwoordigheid van mr. J.LM. Egberts als griffier.
De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 24 augustus 2010.
De griffier, De voorzitter,
(J.L.M. Egberts) (R. den Ouden)
Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op:
Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. de dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
d. de gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad.
In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.