Uitspraak
GERECHTSHOF ARNHEM
Sector belastingrecht
nummer 10/00011
uitspraakdatum: 27 april 2011
Uitspraak van de eerste meervoudige belastingkamer
op het hoger beroep van
de heffingsambtenaar van de gemeente Arnhem (hierna: de Ambtenaar)
tegen de uitspraak van de rechtbank Arnhem van 26 november 2009, nummer AWB 09/157,
in het geding tussen de Ambtenaar
en
X B.V. gevestigd te Z (hierna: belanghebbende)
1. Ontstaan en loop van het geding
1.1 De Ambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak a-straat 1 te Q, per waardepeildatum 1 januari 2007, voor het kalenderjaar 2008, vastgesteld op € 2.993.000. Tegelijk met deze beschikking is voorts aan belanghebbende een aanslag in de onroerendezaakbelasting (OZB) voor het jaar 2008 opgelegd wegens het genot krachtens eigendom van genoemd object ten bedrage van € 7.672,77.
1.2 Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de Ambtenaar bij in één geschrift vervatte uitspraken op bezwaar de vastgestelde waarde van het object verminderd tot € 2.276.000 en de aanslag OZB tot € 5.833,10.
1.3 Belanghebbende is tegen die uitspraken in beroep gekomen bij de rechtbank Arnhem (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep bij uitspraak van 26 november 2009 gegrond verklaard, de uitspraak van de Ambtenaar vernietigd en de vastgestelde waarde verminderd tot € 1.742.400 en – naar het Hof begrijpt – de aanslag OZB dienovereenkomstig verminderd.
1.4 De Ambtenaar heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. Belanghebbende heeft een verweerschrift ingediend.
1.5 Tot de stukken van het geding behoren, naast de hiervoor vermelde stukken, het van de Rechtbank ontvangen dossier dat op deze zaak betrekking heeft alsmede alle stukken die nadien, al dan niet met bijlagen, door partijen in hoger beroep zijn overgelegd.
1.6 Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 17 maart 2011 te Arnhem. Daarbij zijn verschenen en gehoord A namens de Ambtenaar, bijgestaan door B (WOZ-taxateur), alsmede C, als gemachtigde van belanghebbende, bijgestaan door D (WOZ-taxateur).
1.7 Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat aan deze uitspraak is gehecht.
2. De vaststaande feiten
2.1 Belanghebbende is sedert 6 december 2002 eigenaresse van de onroerende zaak gelegen aan de a-straat 1 te Q (hierna: de onroerende zaak). De onroerende zaak betreft een bedrijfspand met twee bouwlagen en is bij derden in gebruik voor opslag en distributie. Op de begane grond bevinden zich kantoorruimtes (385 m²), een magazijn (2.950 m²) en een laad-loskuil met vier dockingstations en elf overheaddeuren (390 m²). Op de eerste verdieping bevinden zich kantoorruimtes (totaal 770 m²), waarvan 550 m² in gebruik is als magazijn. Het perceel is verhard met asfalt. De verharding heeft een oppervlakte van 2.600 m². Het totale perceeloppervlak bedraagt 6.945 m².
2.2 De onroerende zaak is sedert 1 januari 2003 in gebruik bij E B.V. (hierna: de huurder). De huurovereenkomst dateert van 3 juli 2003 en is aangegaan voor de duur van zes jaren -ingaande vanaf 1 september 2003 - met een optie tot verlenging met zes jaren. De huurprijs bij aanvang van de huurovereenkomst bedroeg € 120.000 per jaar, Daarbij is een jaarlijkse indexering overeengekomen (voor het eerst op 1 september 2004) op basis van het “CPI-Alle huishoudens (2000=100)”. In een allonge bij de huurovereenkomst van 1 april 2004 is een huurprijs overeengekomen van € 145.000 per jaar. Daarbij is de huurovereenkomst met twee jaren verlengd tot en met 31 augustus 2011, waarbij is bepaald dat de huurovereenkomst daarna met acht jaren wordt voortgezet tot en met 31 augustus 2019. Per 1 januari 2007 bedroeg de huurprijs van de onroerende zaak € 158.400 per jaar.
2.3 De onroerende zaak vormt bouwkundig één geheel met een bedrijfspand kadastraal bekend als b-straat 1. b-straat 1 is geen eigendom van belanghebbende. Dat pand is evenmin in gebruik bij belanghebbende. De kadastrale afbakening van de percelen van de onroerende zaak en b-straat 1 is niet in overeenstemming met de bouwkundige constructie van de twee bedrijfspanden.
2.4 De onroerende zaak grenst aan een aan de c-straat 1 gelegen papierrecyclingbedrijf (‘F’). Door de opslag van oud papier op anderhalve meter afstand van de erfscheiding, ondervindt de gebruiker van de onroerende zaak overlast (een verhoogd risico op brand).
3. Het geschil, de standpunten en conclusies van partijen
3.1 In geschil is de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum 1 januari 2007. Meer in bijzonder is in geschil of de tussen belanghebbende en de huurder overeengekomen geïndexeerde huurprijs van de onroerende zaak kan worden gebruikt voor de berekening van de gezochte WOZ-waarde via de zogenoemde huurwaardekapitalisatiemethode. Niet in geschil is dat de zogenoemde kapitalisatiefactor 11 beloopt.
3.2 De Ambtenaar betoogt dat de Rechtbank ten onrechte heeft geoordeeld dat bij waardering op basis van de zogenoemde huurwaardekapitalisatiemethode kan worden uitgegaan van de door belanghebbende en de huurder overeengekomen geïndexeerde huurprijs. De Ambtenaar stelt zich te dezen op het standpunt dat de overeengekomen huurprijs onzakelijk is, omdat zijns inziens sprake is van een overeenkomst tussen gelieerde partijen, dat de overeengekomen huurprijs te ver van de waardepeildatum (1 januari 2007) is totstandgekomen om als uitgangspunt te dienen en dat voldoende gegevens ter zake van op of rond de waardepeildatum in de markt tot stand gekomen huurprijzen van vergelijkbare bedrijfspanden zijn overgelegd, aan de hand waarvan de bruto-huurwaarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum aannemelijk is gemaakt. Voorts heeft de Ambtenaar zich op het standpunt gesteld dat de Rechtbank ten onrechte heeft geoordeeld dat de aanwezigheid van het naastgelegen papierrecyclingbedrijf een negatieve invloed heeft op de verhuurbaarheid van de onroerende zaak. Uit de door de Ambtenaar in hoger beroep overgelegde marktgegevens volgt zijns inziens dat de ligging naast het papierrecyclingbedrijf geen waardedrukkend effect heeft. Tot slot heeft de Ambtenaar gesteld dat de Rechtbank ten onrechte heeft geoordeeld dat de Ambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met de omstandigheid dat de kadastrale afbakening van de onroerende zaak en b-straat 1 niet overeenstemt met de bouwkundige constructie zoals uit de kadastrale kaart en de bouwtekeningen van de onroerende zaak blijkt.
3.3 Belanghebbende bestrijdt de opvattingen van de Ambtenaar. Zij verenigt zich met de beslissing van de Rechtbank.
3.4 Beide partijen hebben voor hun standpunten aangevoerd wat is vermeld in de van hen afkomstige stukken. Daaraan hebben zij ter zitting toegevoegd hetgeen is vermeld in het aan deze uitspraak gehechte proces-verbaal van de zitting.
3.5 De Ambtenaar concludeert in hoger beroep tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank, tot gegrondverklaring van het beroep in eerste aanleg, tot vernietiging van de in één geschrift vervatte uitspraken op bezwaar, tot vermindering van de vastgestelde waarde tot een waarde van € 2.268.505 en tot dienovereenkomstige vermindering van de aanslag OZB.
3.6 Belanghebbende concludeert tot ongegrondverklaring van het hoger beroep van de Ambtenaar, tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank en tot veroordeling van de Ambtenaar in de door belanghebbende gemaakte proceskosten.
4. Beoordeling van het geschil
4.1 Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ moet de waarde van de onroerende zaak worden bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de onroerende zaak in de staat waarin zich die bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Naar de bedoeling van de wetgever is deze waarde “de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding”.
4.2 Ingevolge artikel 4, eerste lid, aanhef en onderdeel b, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ wordt de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde voor niet-woningen onder meer bepaald door middel van een methode van kapitalisatie van de bruto huur en door middel van een methode van vergelijking met referentieobjecten.
4.3 Opgemerkt dient te worden dat deze in de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ neergelegde regels voor de onderbouwing en uitvoering van de waardebepaling weliswaar hulpmiddelen bevatten om te bereiken dat het wettelijke waardebegrip van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt gehanteerd, maar dat de toetssteen uiteindelijk de waarde blijft zoals in dat artikellid omschreven, en dat de waarde ook op andere manieren kan worden bepaald (vergelijk Hoge Raad 29 november 2000, nr. 35 797, LJN: AA8610, BNB 2001/52 en Hoge Raad 11 juni 2004, nr. 39 467, LJN: AP1375, BNB 2004/251).
4.4 De bewijslast inzake de juistheid van de aan de onroerende zaak toegekende waarde ligt bij de Ambtenaar.
4.5 Ter onderbouwing voor zijn stelling dat de gezochte waarde € 2.268.505 beloopt, wijst de Ambtenaar op het taxatierapport van G (WOZ-taxateur) van 23 juni 2009, waarin de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum 1 januari 2007, is getaxeerd op € 2.268.505. Deze getaxeerde waarde van de onroerende zaak is als volgt berekend:
begane grond BVO €/m² huurwaarde kap.factor waarde
kantoor 385 85 32.725 11 € 359.975
laad-loskuil 390 16 6.240 11 € 68.640
Opslag-magazijn 2.950 42 123.900 11 €1.362.900
Eerste bouwlaag
kantoor 220 72 15.840 11 € 174.240
Opslag-magazijn 550 35 19.250 11 € 211.750
4.495 197.955 €2.177.505
verharding 2.600 35 91.000 € 91.000
€2.268.505
4.6 Genoemde G heeft ter onderbouwing van zijn taxatie 14 bedrijfspanden in het taxatierapport opgenomen waarvan in de markt tot stand gekomen transactie- (waardebepaling met behulp van de zogenoemde vergelijkingsmethode) en/of huurprijzen (waardebepaling met behulp van de zogenoemde huurwaardekapitalisatiemethode) bekend zijn.
4.7 In aanvulling hierop heeft de Ambtenaar in beroep en in hoger beroep gegevens verstrekt van (andere) bedrijfspanden waarvan transactie- en huurprijzen bekend zijn.
4.8 Voorts heeft de Ambtenaar in hoger beroep een nader stuk van taxateur G overgelegd, waarin G een cijfermatige uiteenzetting geeft, op grond waarvan hij concludeert dat bij de waardering van de onroerende zaak een waardedruk van € 24.995 in aanmerking is genomen wegens het ontbreken van een scheidende wandconstructie tussen de onroerende zaak en het bedrijfspand aan de b-straat 1.
4.9 In hoger beroep heeft de Ambtenaar voorts een nader stuk overgelegd van genoemde G, waarin laatstgenoemde gegevens van een aantal bedrijfspanden heeft aangevoerd, welke panden evenals de onroerende zaak nabij het papierrecyclingbedrijf zijn gelegen.
4.10 Met betrekking tot de bruto-huurwaarde heeft belanghebbende gesteld dat te dezen moet worden uitgegaan van de tussen haar en de huurder op grond van de huurovereenkomst geldende huurprijs van € 158.400 per 1 januari 2007. De Ambtenaar heeft dit betwist met de stelling dat de huurovereenkomst niet op zakelijke gronden tot stand zou zijn gekomen.
4.11 Naar het oordeel van het Hof heeft als uitgangspunt te gelden dat een tussen niet-gelieerde partijen overeengekomen huurprijs als zakelijk kan worden aangemerkt. De partij die stelt dat zulks anders ligt, heeft daarvan de bewijslast. Nu de Ambtenaar stelt dat onderhavige partijen gelieerd zijn zodat de verlenging van de huurovereenkomst niet op zakelijke gronden is geschied, rust op hem de last feiten en omstandigheden te stellen en – zoals hier – bij betwisting aannemelijk te maken op grond waarvan moet worden geconcludeerd dat de overeengekomen huur tussen belanghebbende en de huurder niet op zakelijke wijze in het economische verkeer tot stand is gekomen (vergelijk Hoge Raad 29 november 2000, nr. 35 797, LJN: AA8610, BNB 2001/52).
4.12 Het Hof acht de Ambtenaar niet in de op hem rustende bewijslast geslaagd. De enkele omstandigheid dat een reeds tussen partijen bestaande huurovereenkomst wordt voortgezet, rechtvaardigt niet de conclusie dat de daarbij nader overeengekomen huurprijs onzakelijk is. Bijkomende omstandigheden die tot een ander oordeel nopen, zijn niet gesteld door de Ambtenaar.
4.13 De omstandigheid dat de tussen partijen overeengekomen huur volgens de Ambtenaar lager is dan de genoemde huurwaarden van de vergelijkingsobjecten, rechtvaardigt niet de conclusie dat de gesloten huurovereenkomst niet op zakelijke wijze tot stand is gekomen. De verschillen kunnen immers hun oorzaak vinden in verschillende factoren, zoals de door belanghebbende gestelde en door het Hof aannemelijk geachte matige verhuurbaarheid van de onroerende zaak als gevolg van de ondoelmatige kantoorruimte op de eerste verdieping, de problemen rondom de kadastrale afbakening en de overlast van het aangrenzend papierrecyclingbedrijf. Voorts kunnen die verschillen verband houden met de staat van onderhoud van de verschillende objecten en hun ligging. Daaromtrent is niets concreet aangevoerd door de Ambtenaar.
4.14 Gelet op het vorenoverwogene, is het Hof van oordeel dat de tussen belanghebbende en de huurder nader overeengekomen huur op 1 april 2004 op zakelijke gronden tot stand is gekomen en op dat moment de huurwaarde vertegenwoordigde.
4.15 De in april 2004 tot stand gekomen huurprijs is ver verwijderd van de waardepeildatum.
In aanmerking genomen echter dat tussen partijen niet in geschil is dat zich in de jaren 2003 tot en met 2007 geen significante huurprijsstijging voor vergelijkbare verhuurde bedrijfspanden heeft voorgedaan, is het Hof van oordeel dat in een geval als het onderhavige de op basis van het CPI-Alle huishoudens (2000=100) geïndexeerde huurprijs per 1 januari 2007 van € 158.400 als huurwaarde in het kader van de huurwaardekapitalisatiemethode per 1 januari 2007 in aanmerking kan worden genomen. Hierbij zij nog opgemerkt dat de door de Ambtenaar ingeschakelde taxateur G bij de waardebepaling van de vergelijkingspanden evenzeer is uitgegaan van geïndexeerde prijzen op basis van genoemde index.
4.16 In aanmerking genomen dat de kapitalisatiefactor van 11 niet in geschil is tussen
partijen, bedraagt de op basis van de huurwaardekapitalisatiemethode berekende waarde van de onroerende zaak per 1 januari 2007 11 x € 158.400 is € 1.742.400.
Vergelijkingsmethode
4.17 De Ambtenaar heeft zich voorts beroepen op toepassing van de zogenoemde vergelijkingsmethode. Ten overvloede zij in dit verband opgemerkt dat de Ambtenaar tegenover de gemotiveerde betwisting door belanghebbende niet aannemelijk heeft gemaakt dat de door hem opgevoerde vergelijkingsobjecten in voldoende mate vergelijkbaar zijn met de onroerende zaak om te dezen als vergelijkingspanden te kunnen dienen. Zo vergelijkt de Ambtenaar de onroerende zaak met objecten die veel kleinere (d-straat 1) maar ook veel grotere brutovloeroppervlaktes (e-straat 1) hebben dan het brutovloeroppervlak van belanghebbendes onroerende zaak, wijken bouwjaar (f-straat 1), ligging (niet nabij papierrecyclingbedrijf) en bereikbaarheid (g-straat 1) te veel af van de onroerende zaak of ligt de transactiedatum te ver verwijderd van de waardepeildatum om een betrouwbaar beeld van het waardeniveau per waardepeildatum te geven (h-straat 1). Bovendien doet zich bij geen van de door de Ambtenaar opgevoerde objecten de kwestie van de scheidingswand voor.
4.18 De Ambtenaar is naar het oordeel van het Hof niet erin geslaagd de door hem verdedigde waarde van € 2.268.505 per waardepeildatum 1 januari 2007 aannemelijk te maken.
Slotsom
Het hoger beroep is ongegrond.
5. Kosten
De proceskosten van belanghebbende ter zake van het hoger beroep zijn in overeenstemming met het Besluit proceskosten bestuursrecht te berekenen op 2 ? € 437 ? 1 = € 874 aan kosten van door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand.
6. Beslissing
Het Hof
– bevestigt de uitspraak van de Rechtbank,
– veroordeelt de Ambtenaar in de proceskosten van belanghebbende tot een bedrag van
€ 874 en
– bepaalt dat van de gemeente Arnhem op het moment dat deze uitspraak onherroepelijk is komen vast te staan een griffierecht zal worden geheven van € 447.
Deze uitspraak is gedaan door mr. R. den Ouden, voorzitter, mr. A.J. Kromhout en mr. M.G.J.M. van Kempen, in tegenwoordigheid van mr. C.E. te Brake als griffier.
De beslissing is op 27 april 2011 in het openbaar uitgesproken.
De griffier, De voorzitter,
(C.E. te Brake) (R. den Ouden)
Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op 27 april 2011
Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij
de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer),
Postbus 20303,
2500 EH Den Haag.
Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. de dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
d. de gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad.
In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.