Uitspraak
RECHTBANK ARNHEM
Sector bestuursrecht, meervoudige belastingkamer
registratienummer: AWB 09/157
uitspraak ingevolge artikel 8:77 van Pro de Algemene wet bestuursrecht (Awb)
van 26 november 2009
inzake
[X] B.V., gevestigd te [Z], eiseres,
Gemachtigde: eerst [gemachtigde a] in de persoon van [A], thans [B] van [gemachtigde a],
tegen
de heffingsambtenaar van de gemeente Arnhem, verweerder.
1. Ontstaan en loop van het geding
Verweerder heeft bij beschikking krachtens artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [a-straat], te [Q] (hierna: het bedrijfspand), per waardepeildatum 1 januari 2007, vastgesteld voor het tijdvak 2008 op € 2.993.000.
Verweerder heeft bij uitspraak op bezwaar van 1 december 2008 de waarde verminderd tot een waarde van € 2.276.000.
Eiseres heeft daartegen bij brief van 5 januari 2009, ontvangen bij de rechtbank op 7 januari 2009, beroep ingesteld.
Verweerder heeft de op de zaak betrekking hebbende stukken overgelegd en in augustus 2009 een verweerschrift ingediend, waarbij een taxatierapport is overgelegd.
Eiseres heeft op eigen initiatief op dit verweerschrift en op het taxatierapport gereageerd in een nader stuk, dat door haar is aangeduid als conclusie van repliek.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 16 september 2009 te Arnhem.
Namens eiseres is ter zitting verschenen [B] als gemachtigde (hierna: de gemachtigde), vergezeld door [A], WOZ-taxateur, beiden werkzaam bij [gemachtigde a] te [Q]. Namens verweerder is verschenen [gemachtigde b], bijgestaan door [C], WOZ-taxateur, en door [D].
2. Feiten
Op grond van de stukken van het geding en het verhandelde ter zitting staat het volgende vast.
Eiseres is eigenaar van het bedrijfspand, gelegen aan de [a-straat] op [een industrieterrein]. Het bedrijfspand wordt gebruikt voor opslag en distributie. De totale perceeloppervlakte bedraagt 6945 m2. Het bouwjaar van het bedrijfspand is ca. 1978 of 1983. Het pand bevat circa 2950 m2 bedrijfsruimte. Er is een additionele buitenruimte en een laad en loskuil met 4 dockingstations en 11 overheaddeuren.
Het bedrijfspand is verhuurd aan [E] B.V. Verhurend makelaar is [F]. De huurovereenkomst dateert van 3 juli 2003 en is aangegaan voor zes jaren vanaf 1 september 2003, met een optie voor verlenging met zes jaren. De aanvangshuurprijs bedroeg € 120.000 per jaar. In een allonge bij de huurovereenkomst van 1 april 2004 is een huurprijs overeengekomen van € 145.000 per jaar. Daarbij is de huurovereenkomst met twee jaar verlengd tot en met 31 augustus 2011, waarbij is bepaald dat de overeenkomst daarna met acht jaar wordt voortgezet tot en met 31 augustus 2019. De huurprijs is door contractuele indexatie volgens het consumentenprijsindexcijfer (CPI) verhoogd. Per 1 januari 2007 bedroeg de jaarhuur € 158.400.
Het bedrijfspand is bouwkundig één geheel met het bedrijfspand aan de [a-straat], welk pand niet bij eiseres in eigendom is. De huurder van het bedrijfspand van eiseres huurt ook het bedrijfspand aan de [a-straat]. De huurcontracten en de huurperioden verschillen echter van elkaar.
De kadastrale afbakening van de percelen [a-straat] en [a-straat] is niet in overeenstemming met de bouwkundige constructie van de twee bedrijfspanden.
Naast het bedrijfspand ligt een papier recyclingsbedrijf dat overlast veroorzaakt en dat een verhoogd risico geeft op brand. Dit bedrijf is gelegen aan de [b-straat].
Eiseres heeft de bedrijfspanden aan de [a-straat] en [a-straat] in eigendom verkregen op 6 december 2002 voor een bedrag van € 2.132.676. Per 17 december 2003 is de eigendom van het pand aan de [a-straat] overgedragen aan een andere partij voor een onbekende prijs.
Eiseres heeft een taxatierapport overgelegd. Dit taxatierapport is opgemaakt op 5 januari 2009 door [A], gediplomeerd WOZ-taxateur SVM-Nivo (hierna: [A]). In dit rapport is de waarde in het economisch verkeer van het bedrijfspand getaxeerd op
€ 1.565.000. In conclusie van repliek heeft eiseres deze waarde bijgesteld naar € 1.637.000. In voornoemd taxatierapport was eiseres abusievelijk uitgegaan van een onjuist percentage voor de staatsleningen, zoals gerekend voor het basisrendement. Uiteindelijk is gerekend met een percentage van 3,95 voor het basisrendement. In het rapport en in de bij repliek overgelegde aangepaste taxatiekaart wordt door de taxateur van eiseres gerekend met een huurprijs van € 158.400.
Verweerder heeft eveneens een taxatierapport overgelegd. Dit taxatierapport is opgemaakt op 23 juni 2009 door [C], WOZ-taxateur (hierna: [C]). Naast de gegevens van het bedrijfspand bevat het taxatierapport foto’s en gegevens van acht vergelijkingsobjecten.
[C] heeft het bedrijfspand met behulp van de huurwaardekapitalisatiemethode (hierna: HWK-methode) per waardepeildatum 1 januari 2007 gewaardeerd op € 2.268.505.
Daarbij heeft hij gerekend met een huurprijs van € 197.955. Het eigen huurcijfer van het bedrijfspand heeft hij niet gebruikt, met als argument de huurprijs te ver van de peildatum is overeengekomen.
3. Geschil
In geschil is het antwoord op de vraag of verweerder de waarde van het bedrijfspand op waardepeildatum 1 januari 2007 niet te hoog heeft vastgesteld.
Het geschil spitst zich toe op de vraag of het eigen huurcijfer van het bedrijfspand kan worden gebruikt voor de berekening van de WOZ-waarde via de HWK-methode, zoals eiser bepleit, of dat moet worden uitgegaan van hogere huurwaardes die uit de marktgegevens volgen, zoals verweerder bepleit. Ook is in geschil of uit de transacties van vergelijkingsobjecten aannemelijk wordt dat de vastgestelde waarde niet te hoog is.
Partijen zijn het er ter zitting over eens geworden dat een kapitalisatiefactor van 11 moet worden gehanteerd.
4. Beoordeling van het geschil
Krachtens artikel 17, eerste lid, van de Wet WOZ, wordt aan een onroerende zaak een waarde toegekend. Ingevolge het tweede lid van dit artikel wordt deze waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, ofwel de prijs, die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald. De in artikel 17, tweede lid, omschreven waarde wordt hierna aangeduid als de WEV.
De bewijslast inzake de juistheid van de aan het bedrijfspand toegekende waarde, na uitspraak op bezwaar vastgesteld op € 2.276.000, rust op verweerder. Verweerder verwijst ter onderbouwing van deze waarde naar het taxatierapport van taxateur [C]. Deze heeft de waarde van het kantoorpand op de waardepeildatum getaxeerd op € 2.268.505, dus iets lager dan de vastgestelde waarde.
Verweerder is bij de vaststelling van de waarde uitgegaan van de HWK-methode. Bij de HWK-methode moet worden uitgegaan van een marktconforme huur. Hierbij geldt als uitgangspunt dat een door niet gelieerde partijen overeengekomen huur voor het betreffende pand in beginsel als marktconform dient te worden aangemerkt, tenzij de huurovereenkomst niet op zakelijke gronden is overeengekomen.
Verweerder heeft niet betwist dat de overeengekomen huurprijs zakelijk is. Hij heeft alleen aangevoerd dat de prijs te ver voor de peildatum is overeengekomen. De toegepaste indexering is volgens hem niet voldoende om ervoor te zorgen dat de huurprijs op de peildatum nog marktconform is. De taxateur van verweerder rekent in zijn rapport echter zelf ook met indexering van huurprijzen naar de peildatum op basis van het CPI. Ter zitting is gebleken dat beide partijen het erover eens zijn dat er in de periode van 2003 tot 2008 geen belangrijke ontwikkelingen hebben plaatsgevonden in de huurprijs van dit soort panden. De rechtbank heeft dan ook geen reden om aan te nemen dat de stijgingen van de huurprijs in die periode groter waren dan de jaarlijkse indexering op basis van het CPI.
De rechtbank is van oordeel dat de aangepaste huurprijs die is overeengekomen in de allonge bij de huurovereenkomst van 1 april 2004, te weten € 145.000, op dat moment moet worden beschouwd als een zakelijke en marktconforme huur. Er is geen enkele omstandigheid gesteld of gebleken die tot een ander oordeel zou moeten leiden. Gezien het feit dat deze huur is geïndexeerd en gezien het feit dat niet aannemelijk is geworden dat de stijging van de markthuren significant sneller is gegaan dan de indexering van de huurprijs volgens de CPI-berekening, is verweerder er niet in geslaagd aannemelijk te maken dat de geïndexeerde huurprijs van het bedrijfspand per 1 januari 2007 niet meer marktconform zou zijn. Dit brengt mee dat bij de HWK-methode met deze huurprijs kan worden gerekend. Niet in geschil is dat het gaat om een huurprijs van € 158.400.
Nu partijen het erover eens zijn dat de kapitalisatiefactor 11 moet bedragen, komt de WEV volgens de HWK-methode uit op (11 x € 158.400 =) € 1.742.400. Dit is aanmerkelijk lager dan de bij uitspraak op bezwaar vastgestelde waarde.
Verweerder betoogt terecht dat het bij de vaststelling van de WOZ-waarde gaat om de WEV en dat er omstandigheden kunnen zijn die ertoe nopen aan te nemen dat de WEV hoger ligt dan kan worden berekend met behulp van de HWK-methode. Daartoe zal verweerder in het taxatierapport dan met goede vergelijkingsobjecten moeten komen, waarvan een koopsom bekend is van rond de peildatum. Verweerders taxateur heeft in het taxatierapport diverse vergelijkingsobjecten genoemd. Eiseres heeft gemotiveerd betwist dat deze panden in voldoende mate vergelijkbaar zijn. Eiseres heeft er terecht op gewezen dat de problemen met de afbakening tussen het bedrijfspand van eiseres en het bedrijfspand aan de [a-straat] zich bij die vergelijkingsobjecten niet voordoen. Ook is er bij het bedrijfspand van eiseres sprake van overlast van het papier recyclingbedrijf, terwijl ter zake van de vergelijkingsobjecten een dergelijke waardedrukkende factor niet is gesteld of gebleken.
Gelet op de hiervoor genoemde omstandigheden is de rechtbank van oordeel dat verweerder een waarde voor het bedrijfspand van € 2.276.000 per 1 januari 2007 niet aannemelijk heeft gemaakt. Dit oordeel wordt nog bevestigd door het gegeven dat de aankoopsom van het complex [a-straat] samen in december 2002 € 2.132.676 bedroeg.
Nu verweerder de vastgestelde waarde niet aannemelijk heeft gemaakt, moet worden beoordeeld of eiseres de door haar gestelde waarde aannemelijk heeft gemaakt.
Uitgaande van een kapitalisatiefactor 11 en van de feitelijke huurprijs van het pand, bedraagt de waarde volgens de HWK-methode € 1.742.400. Nu de door eiseres overgelegde taxatie na herberekening uitkomt op een waarde van € 1.637.000, acht de rechtbank die waarde niet aannemelijk.
Nu geen van beide partijen de door haar bepleite waarde aannemelijk heeft gemaakt, stelt de rechtbank de waarde in goede justitie vast op € 1.742.400.
Het bovenstaande leidt tot de conclusie dat het beroep gegrond dient te worden verklaard.
5. Proceskosten
De rechtbank vindt aanleiding verweerder te veroordelen in de kosten die eiseres in verband met de behandeling van het beroep redelijkerwijs heeft moeten maken.
Niet in geschil is dat sprake is van door een derde beroepsmatig verleende bijstand, waarvoor aan eiseres een vergoeding toekomt volgens het puntenstelsel van het proceskosten bestuursrecht (hierna: het Besluit).
Eiseres heeft daarnaast verzocht om een vergoeding van de kosten van het opgemaakte deskundigenrapport door taxateur [A]. Uit de opsomming in de pleitnota blijkt dat eiseres een vergoeding vraagt van € 487,38, gebaseerd op 6 uur x € 81,23.
Verweerder heeft zich ertegen verzet dat een vergoeding voor taxatiekosten wordt toegekend, aangezien taxateur [A] tevens is opgetreden als gemachtigde. Daarmee valt hij volgens verweerder niet onder het begrip deskundige zoals omschreven in artikel 1, onder b, van het Besluit.
In dit geval zijn de gemachtigde en de taxateur verbonden aan dezelfde onderneming, [gemachtigde a]. Bovendien is het beroepschrift ondertekend door de heer [A], die ook als taxateur is opgetreden. Weliswaar heeft [B] aangevoerd dat de machtiging onjuist was opgemaakt en dat hij als gemachtigde moet worden aangemerkt en niet de heer [A], maar dat doet er niet aan af dat de heer [A] het beroepschrift heeft ondertekend. Op deze manier zijn de twee rollen, die van gemachtigde en van taxateur, met elkaar vermengd geraakt. Dit staat eraan in de weg dat naast de kosten voor rechtsbijstand een aparte vergoeding kan worden toegekend voor de taxatiekosten. Het verzoek om toewijzing van de gevraagde taxatiekosten wordt dan ook afgewezen. In zoverre is het gelijk aan verweerder.
De rechtbank is van oordeel dat er in de omstandigheden van dit geval wel aanleiding is om de berekeningsfactor voor de kosten van beroepsmatige bijstand te stellen op 1,5 in plaats van op 1, zoals gebruikelijk is in dit soort zaken. Gemachtigde van eiseres heeft immers een taxatierapport opgesteld en dit heeft extra kosten met zich meegebracht, terwijl het redelijk was om deze kosten te maken. Hierdoor is het gewicht van de zaak zwaarder geworden.
Voor de op eigen initiatief opgestelde conclusie van repliek kent de rechtbank een halve punt toe, aangezien het in de beroepsfase door verweerder overgelegde taxatierapport hiertoe noopte.
Met inachtneming van het bovenstaande worden de kosten voor de door een derde beroepsmatig verleende bijstand op de voet van het Besluit proceskosten bestuursrecht berekend op € 1207,50 (1 punt voor het indienen van het beroepschrift, 0,5 punt voor het nader stuk, 1 punt voor het verschijnen ter zitting met een waarde per punt van € 322 en een wegingsfactor 1,5).
De door eiseres gevraagde proceskosten voor uittreksels zijn eveneens toewijsbaar. De opsomming in de pleitnota van eisers gemachtigde is in zoverre niet weersproken, zodat de rechtbank een bedrag van € 8,40 zal toewijzen.
Wat betreft het griffierecht noemt gemachtigde een bedrag van € 297. Volgens de gegevens van de rechtbank is echter een bedrag van € 288 geheven. Alleen dit bedrag komt voor vergoeding door verweerder in aanmerking.
6. Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar;
- vermindert de vastgestelde waarde tot € 1.742.400 en bepaalt dat deze uitspraak in zoverre in de plaats treedt van de vernietigde uitspraak op bezwaar;
- veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiseres ten bedrage van € 1215,90;
- gelast dat de gemeente Arnhem het door eiseres betaalde griffierecht van € 288 vergoedt.
Deze uitspraak is gedaan door mr. F.M. Smit, voorzitter, mr. J.J. Catsburg en mr. E.C.G. Okhuizen, rechters, in tegenwoordigheid van mr. L.M.J. Sangster, griffier.
De griffier, De voorzitter,
Uitgesproken in het openbaar op:
Afschrift aangetekend verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof te Arnhem (belastingkamer), Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
Bij het instellen van hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:
1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;
2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;
d. de gronden van het hoger beroep.