Uitspraak
GERECHTSHOF ARNHEM
Sector belastingrecht
nummer 11/00023
uitspraakdatum: 31 mei 2011
Uitspraak van de derde meervoudige belastingkamer
op het hoger beroep van
de heffingsambtenaar van de gemeente Arnhem (hierna: de Heffingsambtenaar)
tegen de uitspraak van rechtbank Arnhem van 21 december 2010, nummer AWB 09/5105, in het geding tussen
erven X (hierna: belanghebbenden)
en
de Heffingsambtenaar.
1. Ontstaan en loop van het geding
1.1. De Heffingsambtenaar heeft bij beschikking de waarde van de onroerende zaak a-straat 1 te Q voor het jaar 2009 vastgesteld op € 1.626.000.
1.2. Belanghebbenden hebben bezwaar gemaakt tegen de beschikking. Bij uitspraak op bezwaar heeft de Heffingsambtenaar het bezwaar afgewezen.
1.3. Belanghebbenden zijn tegen voormelde uitspraak van de Heffingsambtenaar in beroep gekomen bij de rechtbank Arnhem (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep gegrond verklaard en de vastgestelde waarde verminderd tot € 1.400.000.
1.4. Het beroepschrift tegen de uitspraak van de Rechtbank is op 18 januari 2011 ter griffie ingekomen en is aangevuld bij brief van 10 februari 2011.
1.5. Belanghebbenden hebben een verweerschrift ingediend.
1.6. Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 27 april 2011 te Arnhem. De Heffingsambtenaar is verschenen, bijgestaan door taxateur A. Namens belanghebbenden is daar verschenen B, bijgestaan door de gemachtigde van belanghebbenden. Van de zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat aan deze uitspraak is gehecht.
2. De vaststaande feiten
2.1. Belanghebbenden zijn eigenaars van het winkelpand, gelegen aan de a-straat 1 te Q. Het winkelpand is gebouwd rond 1900. Het winkelpand omvat op de begane grond een winkel/verkoopruimte van 106 m² en een kantoorruimte van 36 m². Voorts omvat het winkelpand op de eerste en de tweede verdieping opslag en magazijnruimten van respectievelijk 142 m² en 140 m². Het pand wordt verhuurd. De oorspronkelijke huurovereenkomst dateert uit 1991. In 2000 is een nieuwe huurovereenkomst gesloten. De huurprijs is jaarlijks aangepast op basis van de CPI-cijfers van het Centraal Bureau voor de Statistiek en bedraagt op 1 april 2008 € 83.993,45 per jaar. Met ingang van 1 januari 2011 dan wel 1 april 2011 is een nieuwe huurovereenkomst gesloten, op grond waarvan de huurprijs € 100.000 per jaar bedraagt.
2.2. Aan belanghebbenden is een taxatieverslag gezonden, waarin wordt vermeld dat de waarde in het economische verkeer van het winkelpand € 1.632.000 is. Dit bedrag is tot stand gekomen door afronding van het product van een totale huurwaarde van € 120.040 en een kapitalisatiefactor van 13,6. De huurwaarde is als volgt gespecificeerd:
Oppervlakte Huurwaarde per m² Huurwaarde
Winkel 106 m² € 589 € 62.434
Kantoor 36 m² € 516 € 18.576
Opslag (1e verdieping) 142 m² € 195 € 27.690
Opslag (2e verdieping) 140 m² € 81 € 11.340
Totaal € 120.040
2.3. Belanghebbenden hebben in de procedure voor de Rechtbank een taxatierapport overgelegd, opgemaakt door C. Hij taxeert de huurwaarde van het kantoor op € 10.602, van de opslag (1e verdieping) op € 10.650 en van de opslag (2e verdieping) op € 2.100. Op basis van deze taxatie verdedigen belanghebbenden een waarde van € 1.169.102.
2.4. De Heffingsambtenaar heeft in de procedure voor de Rechtbank een taxatierapport overgelegd, opgemaakt door A, WOZ taxateur. In dit rapport is de waarde getaxeerd op € 1.654.100, berekend door een huurwaarde van € 121.625 te vermenigvuldigen met een kapitalisatiefactor van 13,6. Bij de taxatie van de huurwaarde is de taxateur uitgegaan van een primaire huurwaarde van € 625 per m². De huurwaarde is als volgt gespecificeerd:
Oppervlakte Huurwaarde per m² Correctie Huurwaarde
Winkel 106 m² € 625 0,89 € 58.963
Kantoor 36 m² € 625 0,70 € 15.750
Opslag (1e verdieping) 142 m² € 625 0,43 € 38.163
Opslag (2e verdieping) 140 m² € 625 0,10 € 8.750
Totaal € 121.625
2.5. In de procedure voor de Rechtbank waren de huurwaarde van de winkel en de kapitalisatiefactor niet in geschil. De Rechtbank heeft geoordeeld dat de Heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de huurwaarde van het kantoor en van de opslag (2e verdieping) niet te hoog zijn vastgesteld. Voorts heeft Rechtbank geoordeeld dat de Heffingsambtenaar niet aannemelijk heeft gemaakt dat voldoende rekening is gehouden met de specifieke kenmerken van de opslag (1e verdieping). Vervolgens heeft de Rechtbank geoordeeld dat ook belanghebbenden de door hen gestelde waarde niet aannemelijk hebben gemaakt. De Rechtbank heeft de waarde vastgesteld op € 1.400.000.
3. Het geschil, de standpunten en conclusies van partijen
3.1. Tussen partijen is in geschil of de Heffingsambtenaar de waarde van het winkelpand niet te hoog heeft vastgesteld, zoals de Heffingsambtenaar verdedigt en belanghebbenden betwisten.
3.2. Beide partijen hebben voor hun standpunten aangevoerd wat is vermeld in de van hen afkomstige stukken. Hetgeen daaraan ter zitting is toegevoegd, is vermeld in het aan deze uitspraak gehechte proces-verbaal van de zitting.
3.3. De Heffingsambtenaar concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank en ongegrondverklaring van het beroep tegen de uitspraak op bezwaar. Belanghebbenden concluderen tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.
4. Beoordeling van het geschil
4.1. Het geschil spitst zich toe op de vraag of de Rechtbank terecht een lagere huurwaarde heeft gehanteerd voor de opslag (1e verdieping) dan in het door de Heffingsambtenaar ingebrachte taxatierapport is vermeld. De Rechtbank heeft zich bij haar oordeel gebaseerd op de huurwaarde die wordt toegerekend aan de opslagruimte in de kelder van het vergelijkingsobject b-straat 1.
4.2. De Heffingsambtenaar bestrijdt het oordeel van de Rechtbank. Hij wijst erop dat opslagruimten in de kelder minder benuttingsmogelijkheden hebben dan opslagruimten op de 1e verdieping. Voorts wijst de heffingsambtenaar erop dat hij voor de opslag (1e verdieping) een correctiefactor op de primaire huurwaarde heeft toegepast van 0,43, welke is opgebouwd uit een verdiepingscorrectie (0,85), een functiecorrectie (0,60), een ondoelmatigheidscorrectie (0,9) en een kwaliteitscorrectie (0,95). Verder wijst hij erop dat in de analyse van de huurprijs van a-straat 2 voor de opslag (1e verdieping) een correctiefactor is gehanteerd van 0,51. Tot slot wijst de Heffingsambtenaar erop dat de bij de taxatie van het winkelpand gehanteerde primaire huurwaarde van € 625 per m² lager is dan de primaire huurwaarde die volgt uit de analyse van de huurprijzen van de vergelijkingsobjecten.
4.3. Belanghebbenden onderschrijven het oordeel van de Rechtbank. Zij verwijzen naar de hiervoor onder 2.3 vermelde taxatie. Voorts wijzen zij erop dat de opslag (1e verdieping) door de aanwezigheid van verwarmings- en luchtverversingsbuizen slechts beperkt bruikbaar is. Ook verwijzen zij naar de recent overeengekomen huurprijs, die hiervoor onder 2.1 is vermeld. De huurprijs zou nog moeten worden gecorrigeerd in verband met de prijsontwikkeling tussen de waardepeildatum 1 januari 2008 en 1 januari 2011, de datum waarop de huurprijs is overeengekomen. Zelfs als deze correctie achterwege wordt gelaten, zou de waarde van het winkelpand op basis van deze huurprijs en bij een kapitalisatiefactor van 13,6 lager uitkomen dan de beslissing van de Rechtbank, aldus belanghebbenden.
4.4. Naar het oordeel van het Hof heeft de Rechtbank bij haar oordeel over de huurwaarde van de opslag (1e verdieping) ten bedrage van 0,43 × € 625, ofwel € 268 per m², onvoldoende gewicht toegekend aan het verschil tussen opslagruimten in de kelder en opslagruimten op de 1e verdieping. Het Hof acht aannemelijk dat de Heffingsambtenaar de huurwaarde van de opslag (1e verdieping) niet te hoog heeft vastgesteld. Daarbij acht het Hof met name van belang de huurwaarde van de opslagruimte op de eerste verdieping van het vergelijkingsobject a-straat 2 ten bedrage van 0,51 × € 631, ofwel € 321 per m².
4.5. Het Hof is met de Rechtbank van oordeel dat de Heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de huurwaarden van de overige onderdelen van het winkelpand niet te hoog zijn getaxeerd. De door belanghebbenden met de huurder per 1 januari 2011 overeengekomen huurprijs brengt daarin geen verandering, nu deze huurprijs is overeengekomen meer dan drie jaren na de waardepeildatum en is overeengekomen met een zittende huurder die huurbescherming geniet, zodat niet zonder meer ervan kan worden uitgegaan dat deze huurprijs overeenstemt met de economische huurwaarde.
4.6. Gelet op het vorenoverwogene heeft de Heffingsambtenaar aannemelijk gemaakt dat hij de waarde van het winkelpand niet te hoog heeft vastgesteld. Het hoger beroep is gegrond. Het Hof zal de uitspraak van de Rechtbank vernietigen en, doende wat de Rechtbank had behoren te doen, het bij Rechtbank ingestelde beroep tegen de uitspraak van de Heffingsambtenaar op het bezwaarschrift ongegrond verklaren.
5. Kosten
Het Hof ziet geen aanleiding een partij te veroordelen in de kosten die de wederpartij in verband met de behandeling van het hoger beroep voor het Hof heeft moeten maken.
6. Beslissing
Het Hof:
- vernietigt de uitspraak van de Rechtbank; en
- verklaart het beroep bij de Rechtbank ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mrs. J. van de Merwe, voorzitter, C.M. Ettema en A.J.H. van Suilen, in tegenwoordigheid van drs. S. Darwinkel als griffier.
De beslissing is op 31 mei 2011 in het openbaar uitgesproken.
De griffier, De voorzitter,
(S. Darwinkel) (J. van de Merwe)
Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op 31 mei 2011
Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij
de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer),
Postbus 20303,
2500 EH Den Haag.
Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;
2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. de dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
d. de gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad.
In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.