Uitspraak
GERECHTSHOF ARNHEM
Sector belastingrecht
nummer 11/00134
uitspraakdatum: 30 augustus 2011
Uitspraak van de eerste meervoudige belastingkamer
op het hoger beroep van
X te Z (V.S.) (hierna: belanghebbende)
tegen de uitspraak van de rechtbank Utrecht van 11 december 2009, nummer SBR 09/189,
in het geding tussen belanghebbende
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Stichtse Vecht (hierna: de Ambtenaar).
1. Ontstaan en loop van het geding
1.1 De Ambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak a-straat 1 te Q, per waardepeildatum 1 januari 2007 en naar de toestand op die datum, voor het jaar 2008, vastgesteld op € 1.212.000. Tegelijk met deze beschikking is voorts de aanslag onroerendezaakbelasting 2008 (OZB) voor zover het betreft het eigenaarsgedeelte vastgesteld op € 866.
1.2 Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de Ambtenaar bij uitspraak op bezwaar de beschikking en – naar het Hof begrijpt – de aanslag OZB gehandhaafd.
1.3 Belanghebbende is tegen die uitspraak in beroep gekomen bij de rechtbank Utrecht (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep bij uitspraak van 11 december 2009 (afschrift verzonden op 17 december 2009) ongegrond verklaard.
1.4 Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld bij het Gerechtshof te Amsterdam. De Ambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
1.5 Het Gerechtshof te Amsterdam heeft op grond van artikel 8:13 van Pro de Algemene wet bestuursrecht deze zaak ter verdere behandeling verwezen naar het Gerechtshof te Arnhem (hierna: het Hof).
1.6 Tot de stukken van het geding behoren, naast de hiervoor vermelde stukken, het van de Rechtbank ontvangen dossier dat op deze zaak betrekking heeft alsmede alle stukken die nadien, al dan niet met bijlagen, door partijen in hoger beroep zijn overgelegd.
1.7 Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 21 april 2011 te Arnhem. Daarbij is verschenen en gehoord de Ambtenaar. Belanghebbende, hoewel daartoe volgens wettelijk voorschrift bij aangetekende brief van 11 maart 2011 geadresseerd aan het laatstelijk bij het Hof bekende adres uitgenodigd, is zonder bericht niet verschenen.
1.8 Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat aan deze uitspraak is gehecht.
1.9 Het Hof heeft op 21 april 2011 het onderzoek ter zitting geschorst en bepaald dat het vooronderzoek zal worden hervat. Belanghebbende is in de gelegenheid gesteld om zich vóór 1 juni 2011 schriftelijk uit te laten over de vraag waarom het hogerberoepschrift buiten de indieningstermijn ter griffie van het Hof is ingekomen.
1.10 Belanghebbende heeft van deze gelegenheid gebruik gemaakt bij faxbericht van 26 mei 2011. Een afschrift van voornoemd faxbericht is ter kennisgeving aan de Ambtenaar toegezonden.
1.11 Partijen hebben het Hof vervolgens schriftelijk toestemming gegeven zonder mondelinge behandeling van de zaak uitspraak te doen. Het Hof heeft het onderzoek vervolgens op de voet van artikel 8:57 van Pro de Algemene wet bestuursrecht gesloten.
2. De vaststaande feiten
2.1 Belanghebbende is eigenaar van een in het jaar 1900 gebouwde vrijstaand woonhuis met serre, dubbele houten garage, tuin, erf, ondergrond en aanhorigheden, gelegen aan de a-straat 1 te Q (hierna: de onroerende zaak). Het woonhuis heeft een inhoud van 502 m³, de serre heeft een inhoud van 20 m³ en de garage een inhoud van 83 m³. De tot de onroerende zaak behorende kavel heeft een oppervlak van 2.115 m².
2.2 Ingevolge de op 8 april 2005 gedagtekende koopovereenkomst is de onroerende zaak inclusief roerende zaken aan belanghebbende verkocht tegen een koopsom van € 1.175.000, waarvan € 1.162.950 betrekking heeft op de onroerende zaak.
2.3 De onroerende zaak is op 18 juli 2005 aan belanghebbende geleverd.
2.4 Belanghebbende, woonachtig te Z (V.S.), heeft nadat zijn beroep tegen de uitspraak op bezwaar van de Ambtenaar inzake de WOZ-beschikking door de Rechtbank bij uitspraak van 11 december 2009, waarvan een afschrift door de griffie van de Rechtbank per post aan partijen verzonden op 17 december 2009, ongegrond is verklaard, hoger beroep aangetekend bij brief gedagtekend 22 januari 2010. Het hogerberoepschrift is ter post bezorgd. De envelop waarin het hogerberoepschrift ter post is bezorgd, heeft als poststempel 25 januari 2010. Het hogerberoepschrift is ter griffie van het Gerechtshof te Amsterdam ingekomen op 5 februari 2010.
3. Het geschil, de standpunten en conclusies van partijen
3.1 De vraag is of belanghebbende ontvankelijk is in zijn hoger beroep. Indien die vraag bevestigend moet worden beantwoord, is tussen partijen in geschil de waarde van de onroerende zaak per waardepeildatum 1 januari 2007.
3.2 Belanghebbende stelt zich op het standpunt dat hij ontvankelijk is in zijn hoger beroep nu hij het hogerberoepschrift ruim voor het verstrijken van de beroepstermijn ter post heeft bezorgd.
3.3 Belanghebbende stelt zich voorts op het standpunt dat bij de waardering van de onroerende zaak onvoldoende rekening is gehouden met de ‘ronduit’ slechte staat van onderhoud. In de door belanghebbende voor de onroerende zaak betaalde koopprijs is deze omstandigheid niet verdisconteerd, omdat belanghebbende ten tijde van de koop geen kennis had van de slechte staat waarin de onroerende zaak verkeerde. Voorts is belanghebbende de mening toegedaan dat door de Ambtenaar een onjuiste grondstaffel is gehanteerd en ten onrechte een andere wijkindeling is aangehouden bij de waardebepaling van de onroerende zaak. Tot slot stelt belanghebbende zich op het standpunt dat de Ambtenaar geen inzicht heeft verschaft in de door de Ambtenaar gehanteerde prijzen per vierkante en kubieke meter.
3.4 De Ambtenaar daarentegen is van mening dat van een waardevermindering als gevolg van achterstallig onderhoud geen sprake is. Met het gegeven dat de onroerende zaak onderhoudsgevoelig is als gevolg van het vele houtwerk, is volgens de Ambtenaar voldoende rekening gehouden bij de waardebepaling van de onroerende zaak. Ter zake van de grondstaffel is de Ambtenaar van mening dat uit marktgegevens ter zake van vergelijkbare objecten volgt dat voor objecten met een ligging aan de rivier A een hogere grondprijs per vierkante meter wordt betaald dan voor objecten die elders in de gemeente zijn gelegen en dat ter zake van de grondprijs een staffel wordt toegepast, waardoor de prijs per vierkante meter afneemt naarmate het perceeloppervlak groter is. Voorts heeft de Ambtenaar ter onderbouwing van de door hem gehanteerde prijzen per vierkante en kubieke meter een schriftelijk uiteenzetting gegeven van de door hem gemaakte waardeberekeningen (matrix bij het verweerschrift in hoger beroep).
3.5 Beide partijen hebben voor hun standpunt aangevoerd wat is vermeld in de van hen afkomstige stukken. Hetgeen de Ambtenaar ter zitting van het Hof heeft toegevoegd, is vermeld in het aan deze uitspraak gehechte proces-verbaal van de zitting.
3.6 Belanghebbende concludeert tot ontvankelijkheid van zijn hoger beroep, tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank, en tot vernietiging van de uitspraak op bezwaar alsmede tot vermindering van de waarde van de onroerende zaak tot een waarde van € 1.021.750 en – naar het Hof begrijpt – tot dienovereenkomstige vermindering van de aanslag OZB.
3.7 De Ambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.
4. Beoordeling van het geschil
Ontvankelijkheid van het hoger beroep
4.1 Ingevolge artikel 6:7 van Pro de Algemene wet bestuursrecht (hierna: de Awb) bedraagt de termijn voor het indienen van een (hoger) beroepschrift zes weken. Artikel 6:8 van Pro de Awb bepaalt dat de termijn voor het indienen van een beroepschrift aanvangt met ingang van de dag na die waarop het besluit op de voorgeschreven wijze bekend is gemaakt. De uitspraak van de Rechtbank is van 11 december 2009. Een afschrift van de uitspraak is op 17 december 2009 verzonden aan partijen. Nu belanghebbende niet heeft weersproken dat hij de uitspraak heeft ontvangen en bij het Hof evenmin feiten of omstandigheden bekend zijn betreffende een latere bekendmaking van de uitspraak dan de datum van verzending, is de (hoger) beroepstermijn aangevangen op 18 december 2009 en is de termijn zes weken daarna, derhalve op 28 januari 2010, geëindigd.
4.2 Een hogerberoepschrift is tijdig ingediend indien het voor het einde van de termijn is ontvangen (artikel 6:9, lid 1, van de Awb). Bij verzending per post is een hogerberoepschrift eveneens tijdig ingediend indien het voor het einde van de termijn ter post is bezorgd, mits het niet later dan een week na afloop van die termijn – in het onderhavige geval uiterlijk 4 februari 2010 – is ontvangen (artikel 6:9, lid 2, van de Awb). Het hogerberoepschrift is gedagtekend op vrijdag 22 januari 2010 en de poststempel is van 25 januari 2010. Het hogerberoepschrift is ontvangen op 5 februari 2010, derhalve later dan een week na het einde van de termijn.
4.3 Ten aanzien van een na afloop van de gestelde termijn ingediend hogerberoepschrift blijft ingevolge artikel 6:11 van Pro de Awb niet-ontvankelijkverklaring op grond daarvan achterwege, indien redelijkerwijs niet kan worden geoordeeld dat de indiener in verzuim is geweest.
4.4 Blijkens de wetgeschiedenis van artikel 6:9, lid 2, van de Awb, is door de wetgever onderkend dat de termijn van artikel 6:9, lid 2, van de Awb onvoldoende kan zijn voor verzendingen vanuit het buitenland. Onder omstandigheden kan in die gevallen artikel 6:11 van Pro de Awb worden toepast. Daarvoor is evenwel vereist dat de indiener van het beroepschrift, het beroepschrift heeft verzonden op een tijdstip dat, en met gebruikmaking van een middel dat, niet het ernstige risico in zich draagt dat de termijn van artikel 6:9, lid 2, van de Awb wordt overschreden.
4.5 De poststempel van het postvervoerbedrijf geeft als datum van terpostbezorging 25 januari 2010 aan. Gelet op de duidelijk leesbare poststempel moet als bewijsrechtelijk uitgangspunt worden genomen dat terpostbezorging heeft plaatsgevonden op de dag waarop het postvervoerbedrijf het betreffende poststuk heeft afgestempeld, derhalve 25 januari 2010. Belanghebbende heeft gesteld dat hij het hogerberoepschrift op vrijdag 22 januari 2010 ter post heeft bezorgd. De bewijslast dat het poststuk ter post is bezorgd vóór de datum van afstempeling door het postvervoersbedrijf, rust te dezen op belanghebbende. Belanghebbende heeft evenwel geen nader bewijs geleverd voor zijn stelling dat hij de envelop op 22 januari 2010 ter post heeft bezorgd, zodat het ervoor moet worden gehouden dat het hogerberoepschrift eerst op 25 januari 2010 ter post is bezorgd (vergelijk Hoge Raad 28 januari 2011, nr. 10/02285, LJN: BP2138, BNB 2011/132).
4.6 Het Hof is van oordeel dat belanghebbende niet in verzuim is geweest. Belanghebbende heeft het hogerberoepschrift binnen de beroepstermijn per post verzonden, in dit geval drie dagen voor het einde van de termijn en elf dagen voor het einde van de termijn als bedoeld in artikel 6:9, lid 2, van de Awb. Het Hof is van oordeel dat belanghebbende hiermee al datgene heeft gedaan wat van hem te dezen redelijkerwijs verwacht mocht worden, zodat het hoger beroep van belanghebbende ontvankelijk moet worden verklaard (vergelijk CRvB 31 mei 2007, nr. 06/2235 AKW, LJN: BA6714, CRvB 23 april 2004, nrs. 02/3552 en 02/3554 AKW, LJN: AO9104 en CRvB 13 oktober 2003, nr. 01/5194 AOW, LJN: AN8062).
WOZ
4.7 Volgens artikel 17, lid 2, van de Wet WOZ dient de waarde van een onroerende zaak te worden bepaald op de waarde die aan de zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Dit waardebegrip leidt tot een bedrag dat overeenkomt met de prijs die door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding.
4.8 Volgens artikel 4, lid 1, onderdeel a, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ wordt de waarde, bedoeld in de hiervóór in overweging 4.7 genoemde wetsbepaling, voor woningen bepaald door middel van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn.
4.9 In een geval waarin een belastingplichtige een onroerende zaak relatief kort voor of na de waardepeildatum heeft gekocht, moet er in de regel van worden uitgegaan, dat de waarde in de zojuist bedoelde zin, zijnde de prijs welke de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak wou willen betalen, overeenkomt met de door de belastingplichtige betaalde prijs, zulks tenzij de partij die zich daarop beroept feiten of omstandigheden stelt en aannemelijk maakt, waaruit volgt dat de koopsom niet die waarde weergeeft (Hoge Raad 29 november 2000, nr. 35 797, LJN: AA8610, onder meer gepubliceerd in BNB 2001/52).
4.10 Op de Ambtenaar rust – bij betwisting – de last aannemelijk te maken dat de waarde per 1 januari 2007 niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economische verkeer per genoemde datum.
4.11 Ter ondersteuning van zijn waardevaststelling heeft de Ambtenaar zich in hoger beroep beroepen op de door belanghebbende in juli 2005 betaalde koopsom van € 1.163.000 voor de onroerende zaak en op in de markt op of rond de waardepeildatum gerealiseerde verkoopcijfers van vergelijkbare objecten, te weten:
adres bouwjaar m3/m2 prijs per waarde verkoopprijs datum
a-straat 1 vrijstaande woning 1900 522 € 273 € 142.506
garage € 17.000
€ 159.506
wijk 6 500 € 1.000 € 500.000
200 € 800 € 160.000
300 € 525 € 157.500
1.115 € 125 € 139.375
2.115 € 956.875
ligging 4 10% € 95.688
€ 1.052.563
€ 1.212.069 € 1.162.950 18-7-2005
b-straat 1 vrijstaande woning 1910 525 € 273 € 143.325
berging € 3.000
dakkapel € 3.000
€ 149.325
wijk 6 500 € 1.000 € 500.000
200 € 800 € 160.000
300 € 525 € 157.500
1.500 € 125 € 187.500
1.400 € 5 € 7.000
3.900 € 1.012.000
ligging 4 10% € 101.200
€ 1.113.200
€ 1.262.525 € 1.250.000 30-8-2006
c-straat 1 vrijstaande woning 1910 696 413 € 287.448
berging € 3.000
€ 290.448
wijk 3 500 € 750 € 375.000
200 € 550 € 110.000
300 € 275 € 82.500
360 € 125 € 45.000
1.360 € 612.500
€ 902.948 € 832.500 24-2-2006
4.12 De Ambtenaar heeft, naar het oordeel van het Hof, aannemelijk gemaakt dat de waarde van de onroerende zaak niet te hoog is vastgesteld. Het Hof neemt daarbij in aanmerking dat de door de Ambtenaar opgevoerde vergelijkingsobjecten, hoewel zij verschillen vertonen in onder meer de staat waarin de onroerende zaak verkeert alsmede de ligging van de onroerende zaak, goed vergelijkbaar zijn met belanghebbendes onroerende zaak. Met inachtneming van de onderlinge verschillen tussen de onroerende zaak en de vergelijkingsobjecten bieden de voor die vergelijkingsobjecten gerealiseerde verkoopcijfers naar het oordeel van het Hof voldoende steun aan de door de Ambtenaar verdedigde waarde van € 1.212.000.
4.13 Belanghebbende heeft betwist dat de door hem betaalde koopprijs overeenkomt met de prijs die door de meestbiedende koper besteed zou zijn bij aanbieding ten verkoop op de voor de onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding, nu belanghebbende ten tijde van de koop geen gebruik heeft gemaakt van de diensten van een makelaar en belanghebbende niet op de hoogte was van de slechte staat waarin het uitwendige houtwerk verkeerde. Bovendien was de onroerende zaak niet courant omdat het reeds zeven maanden te koop stond en zich geen andere gegadigden dan belanghebbende hadden aangediend.
4.14 Zoals in overweging 4.9 reeds is overwogen zal in de regel een tussen van elkaar onafhankelijke partijen overeengekomen koopprijs niet afwijken van de waarde in het economische verkeer. Tussen partijen is in hoger beroep niet in geschil dat de koopprijs tot stand gekomen is tussen onafhankelijke derden. Uit die omstandigheid leidt het Hof af dat de tussen belanghebbende en de verkoper gerealiseerde koopprijs de prijs is die door de meestbiedende koper wordt besteed bij aanbieding ten verkoop op de voor de onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding. Belanghebbende heeft in een vrije markt gekozen op te treden als een koper van een meer dan honderd jaar oude woning op een – door de Ambtenaar gestelde en door belanghebbende niet betwiste – aantrekkelijke locatie te Q. Bij de aankoop van een zodanig oude woning acht het Hof het niet bepaald ongewoon dat een koper met een eventueel achterstallig onderhoud rekening houdt en dat in de te betalen koopsom verdisconteert. De door belanghebbende onder 4.13 genoemde omstandigheden aangaande de in april 2005 gekochte onroerende zaak, acht het Hof onvoldoende om een uitzondering op die regel aan te nemen. Naar het oordeel van het Hof mag ervan worden uitgegaan dat de slechte staat van onderhoud reeds aanwezig was bij de aankoop in april 2005 en het moet naar het oordeel van het Hof derhalve ervoor worden gehouden dat die omstandigheid in de door belanghebbende betaalde koopprijs is begrepen.
4.15 Nu belanghebbende de onroerende zaak ruim 21 maanden vóór de waardepeildatum heeft gekocht, dient de waardeontwikkeling van 8 april 2005 tot 1 januari 2007 in ogenschouw te worden genomen. Dat de staat van onderhoud sedert de aankoopdatum dermate verslechterd is dat hiervan op de waardepeildatum een vergaand waardeverminderend effect uitgaat dan reeds in de koopprijs was begrepen, heeft de Ambtenaar naar het oordeel van het Hof geloofwaardig bestreden. Gelet op het grote verschil tussen de kubieke meterprijzen (€ 273 versus € 413) van de door de Ambtenaar aangevoerde en door het Hof als goed vergelijkbaar aan te merken object gelegen aan de c-straat 1, dat in tegenstelling tot de onroerende zaak wel in goede staat van onderhoud verkeert, heeft de Ambtenaar naar het oordeel van het Hof voldoende rekening gehouden met de verminderde onderhoudstoestand van de onroerende zaak.
4.16 Gelet op de vergelijkbare ligging (dezelfde wijk nabij de rivier A) en de min of meer vergelijkbare grootte van het perceel van de onroerende zaak met het object van b-straat 1 heeft de Ambtenaar naar het oordeel van het Hof terecht dezelfde grondstaffel (aflopend van
€ 1.000 tot € 5 per vierkante meter) gehanteerd. Voor zover belanghebbende met de verwijzing naar de omstandigheid dat de Ambtenaar in het kader van de waardebepaling voor het belastingjaar 2007 en het jaar 2009 een lagere grondstaffel (aflopend van € 750 tot € 5 per vierkante meter) heeft gehanteerd, een beroep op het vertrouwensbeginsel heeft willen doen, kan dit beroep naar het oordeel van het Hof niet slagen. De Ambtenaar heeft ter zitting van de Rechtbank verklaard, welke verklaring het Hof geloofwaardig acht, dat een eerder gemaakte berekening van de grondwaarde aan de hand van een lagere grondstaffel op een vergissing berust. Hierdoor is belanghebbende weliswaar op het verkeerde been gezet, dit brengt naar het oordeel van het Hof evenwel niet mee dat belanghebbende hieraan het vertrouwen kan ontlenen dat de grondwaarde van de onroerende zaak lager moet worden vastgesteld.
4.17 Gelet op de door de Ambtenaar aangevoerde en door het Hof als goed vergelijkbaar aan te merken objecten die op of rond de waardepeildatum 1 januari 2007 zijn verkocht, acht het Hof een geleidelijke prijsontwikkeling in de markt waarin belanghebbendes onroerende zaak verkeert, aannemelijk.
4.18 Op grond van het voorstaande is het Hof van oordeel dat de door de Ambtenaar vastgestelde waarde per waardepeildatum 1 januari 2007 niet te hoog is vastgesteld.
Slotsom
Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep ongegrond.
5. Kosten
Het Hof acht geen termen aanwezig voor een veroordeling in de proceskosten.
6. Beslissing
Het Hof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J.B.H. Röben, voorzitter, mr. A.J. Kromhout en mr. M.G.J.M. van Kempen, in tegenwoordigheid van mr. C.E. te Brake als griffier.
De beslissing is op 30 augustus 2011 in het openbaar uitgesproken.
De griffier, De voorzitter,
(C.E. te Brake) (J.B.H. Röben)
Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op 30 augustus 2011
Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij
de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer),
Postbus 20303,
2500 EH Den Haag.
Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. de dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
d. de gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad.
In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.