Uitspraak
GERECHTSHOF ARNHEM
Sector belastingrecht
nummer 11/00116
uitspraakdatum: 11 oktober 2011
Uitspraak van de eerste meervoudige belastingkamer
op het hoger beroep van
C.P. Penders te Netterden (hierna: belanghebbende)
tegen de uitspraak van de rechtbank Zutphen van 12 januari 2011, nummer 09/1024 WOZ,
in het geding tussen belanghebbende
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Oude IJsselstreek (hierna: de Ambtenaar).
1. Ontstaan en loop van het geding
1.1 De Ambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak Acacialaan 9 te Netterden, per waardepeildatum 1 januari 2008, voor het jaar 2009, vastgesteld op € 349.000. Tegelijk met deze beschikking is voorts de aanslag onroerende-zaakbelasting 2009 (OZB) voor zover het betreft het eigenaarsgedeelte vastgesteld op € 289.
1.2 Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de Ambtenaar bij in één geschrift vervatte uitspraken op bezwaar de beschikking en – naar het Hof begrijpt – de aanslag OZB gehandhaafd.
1.3 Belanghebbende is tegen die uitspraken in beroep gekomen bij de rechtbank Zutphen (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
1.4 Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. De Ambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
1.5 Tot de stukken van het geding behoren, naast de hiervoor vermelde stukken, het van de Rechtbank ontvangen dossier dat op deze zaak betrekking heeft alsmede alle stukken die nadien, al dan niet met bijlagen, door partijen in hoger beroep zijn overgelegd.
1.6 Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 8 september 2011 te Arnhem. Daarbij zijn verschenen en gehoord belanghebbende, bijgestaan door haar zoon, R.P. Zboray, alsmede de Ambtenaar, J.T.W.M. Onstein, bijgestaan door M.B. Damhuis (WOZ-taxateur) en A.H. Lohuis.
1.7 Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat aan deze uitspraak is gehecht.
2. De vaststaande feiten
2.1 Belanghebbende is eigenares van een onroerende zaak gelegen aan de Acacialaan 9 te Netterden (hierna: de onroerende zaak). De onroerende zaak betreft een in 1911 gebouwde vrijstaande woning met garage, tuinhuis en schuur. De woning heeft een inhoud van 1.032 m³. De tot de onroerende zaak behorende kavel heeft een oppervlakte van 2.592 m².
2.2 Grenzend aan de onroerende zaak is op het perceel, kadastraal bekend gemeente Gendringen, sectie H, perceelsnummers 339, 340, 532 en 868, een chemisch en mechanisch metaalbewerkingsbedrijf gevestigd.
2.3 Op het onder 2.2 genoemde perceel, met perceelnummers 339, 340 en 532 is een bodemonderzoek uitgevoerd. Naar aanleiding van dit bodemonderzoek is geconcludeerd dat ter zake van voornoemd perceel sprake is van bodemverontreiniging en dat ter zake van de tot belanghebbendes onroerende zaak behorende kavel sprake is van perceelgrensoverschrijdende vervuiling van het grondwater.
3. Het geschil, de standpunten en conclusies van partijen
3.1 In geschil is de waarde van de onroerende zaak per waardepeildatum 1 januari 2008.
3.2 Belanghebbende stelt zich op het standpunt dat de onroerende zaak geen enkele waarde vertegenwoordigt aangezien deze onverkoopbaar is ten gevolge van de aanwezige bodemverontreiniging en de uitstoot van voor de volksgezondheid gevaarlijke chemische stoffen door het aangrenzend metaalbewerkingsbedrijf alsmede de geluids- en stankoverlast veroorzaakt door genoemd bedrijf. Voorts beroept belanghebbende zich op het gelijkheidsbeginsel. Hiertoe stelt belanghebbende dat bij de waardevaststelling van de naast de onroerende zaak gelegen opstal – een voormalige varkensschuur die dienst doet als paardenstal en als werkplaats/opslagruimte – een waardevermindering van 50 percent in aanmerking is genomen in verband met de door het metaalbewerkingsbedrijf veroorzaakte vervuiling c.q. overlast en dat die waardevermindering eveneens heeft te gelden voor belanghebbendes onroerende zaak. Tevens beroept belanghebbende zich op het door de naburige gemeente Montferland gevoerde beleid ten aanzien van woningen gelegen in of nabij het zogenoemde landbouwontwikkelingsgebied (LOG). Tot slot heeft belanghebbende gesteld dat de gemeente op grond van de Europese Richtlijn Milieuaansprakelijkheid (2004/35/EG) gehouden is de in de tot de onroerende zaak behorend kavel aanwezige bodemverontreiniging te saneren.
3.3 De Ambtenaar stelt dat bij de bepaling van de waarde van de onroerende zaak voldoende rekening is gehouden met de door het metaalbewerkingsbedrijf veroorzaakte stank- en geluidsoverlast. Tevens is, aldus de Ambtenaar, bij de waardevaststelling voldoende rekening gehouden met de bodemverontreiniging. Ter zake van het gelijkheidsbeginsel betwist de Ambtenaar dat belanghebbendes onroerende zaak vergelijkbaar is met de naastgelegen onroerende zaak. Ter zake van het door de gemeente Montferland gevoerde beleid inzake het zogenoemde LOG heeft de Ambtenaar zich op het standpunt gesteld dat hij niet gehouden is uitvoering te geven aan het door die gemeente gevoerde beleid.
3.4 Beide partijen hebben voor hun standpunten aangevoerd wat is vermeld in de van hen afkomstige stukken. Daaraan hebben zij ter zitting toegevoegd hetgeen is vermeld in het aan deze uitspraak gehechte proces-verbaal van de zitting.
3.5 Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank, tot vernietiging van de uitspraken op bezwaar, tot vermindering van de vastgestelde waarde tot nihil doch tot maximaal de helft van de vastgestelde waarde alsmede tot vermindering van de aanslag OZB.
3.6 De Ambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.
4. Beoordeling van het geschil
4.1 Ingevolge het bepaalde in artikel 17, eerste en tweede lid in samenhang met artikel 18, eerste lid, van de Wet WOZ wordt de waarde bepaald op de waarde die per 1 januari 2008 aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. De met inachtneming van dit waarderingsvoorschrift bepaalde waarde leidt tot het bedrag dat gelijk is aan de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding.
4.2 Bij betwisting van de vastgestelde waarde – zoals hier – rust op de Ambtenaar de last aannemelijk te maken dat de waarde per 1 januari 2008 niet te hoog is vastgesteld. De Ambtenaar baseert zich voor de door hem verdedigde waarde op een op 22 oktober 2009 opgemaakt taxatierapport van M.B. Damhuis (hierna: Damhuis) Volgens taxateur Damhuis is de waarde van de onroerende zaak, beoordeeld naar het prijspeil op 1 januari 2008 en na inpandige opname, € 349.000. Ter ondersteuning van zijn standpunt heeft Damhuis in zijn taxatierapport, naast een specificatie van de waarde van de onroerende zaak, de omstreeks de waardepeildatum gerealiseerde verkoopprijzen en objectkenmerken van twee, naar zijn mening, vergelijkbare objecten vermeld, te weten:
object jaar opp. prijs
p m2 inhoud prijs
p m3 gebouwen WOZ-waarde c.q.
verkoopcijfers datum
Acacialaan 9 te
Netterden 1911 2.592 € 82 € 212.544 1.032 € 179 € 184.728 € 18.540 € 349.000 1-1-2008
Dorpsstraat 37
te Etten 1910 437 € 170 € 74.290 866 € 194 € 168.004 € 235.000 30-12-2008
Millingseweg 12
te Megchelen 1900 640 € 170 € 108.800 1.100 € 247 € 271.700 € 8.240 € 390.000 28-1-2008
4.3 Uit het taxatierapport van Damhuis volgt dat bij géén van de gehanteerde vergelijkingspanden sprake is van bodemverontreiniging dan wel van de aanwezigheid van enige mate van overlast c.q. hinder. Bij de waardebepaling van de onroerende zaak heeft Damhuis een aftrek van € 41.581, zijnde tien percent van de vastgestelde waarde – het zogenoemde rompslompforfait – in verband met bodemverontreiniging in aanmerking genomen. Ter zake van de ligging heeft Damhuis een aftrek van € 24.339, zijnde ongeveer zes percent van de vastgestelde waarde, toegepast.
4.4 De Ambtenaar heeft voorts een in oktober 2009 door mr. A.H. Kraak, makelaar-taxateur, opgemaakt taxatierapport overgelegd. Dit taxatierapport is opgemaakt in opdracht van de gemeente Oude IJsselstreek in het kader van een bemiddelingspoging van de zijde van de gemeente ten einde de eigenaar van het naastgelegen metaalbewerkingsbedrijf te bewegen de onroerende zaak van belanghebbende te kopen. Uit het taxatierapport volgt dat taxateur Kraak de waarde van de onroerende zaak op peildatum oktober 2009 heeft vastgesteld op € 485.000, uitgaande van de aanwezigheid van de direct aan het perceel grenzend metaalbewerkingsbedrijf, doch zonder rekening te houden met de aanwezigheid van bodemverontreiniging. Zonder de aanwezigheid van het metaalbewerkingsbedrijf (wederom zonder rekening te houden met bodemverontreiniging) zou de onroerende zaak volgens taxateur Kraak een waarde vertegenwoordigen van € 535.000.
4.5 Naar het oordeel van het Hof heeft de Ambtenaar niet aannemelijk gemaakt dat de bij beschikking aan de onroerende zaak toegekende waarde niet te hoog is vastgesteld. Niet in geschil is dat de aanwezigheid van het naastgelegen metaalbewerkingsbedrijf een negatief effect heeft op de waarde van de onroerende zaak. Op grond van hetgeen belanghebbende ter zitting geloofwaardig heeft verklaard met betrekking tot de door dit bedrijf veroorzaakte overlast – te weten geluidsoverlast en uitstoot van chemische stoffen – is het Hof van oordeel dat door de Ambtenaar niet aannemelijk is gemaakt dat bij de waardevaststelling voldoende rekening is gehouden met de aanwezigheid van het metaalbewerkingsbedrijf en de daarmee gepaard gaande overlast. Naar het oordeel van het Hof heeft de Ambtenaar met het taxatierapport van Damhuis, niet aannemelijk gemaakt dat een aftrek van ongeveer zes percent van de vastgestelde waarde te dezen afdoende is. De ter zitting gegeven verklaring dat genoemd percentage louter is gebaseerd op diens deskundigheid als taxateur, zonder dat hiervoor enige nadere onderbouwing is gegeven, acht het Hof – in het licht van de bewijslastverdeling in deze zaak – onvoldoende. Dit geldt te meer nu de Ambtenaar in eerste aanleg, het door taxateur Kraak opgestelde taxatierapport heeft overgelegd, waarin de waardedruk in verband met de aanwezigheid van het metaalbewerkingsbedrijf wordt gesteld op € 50.000, zijnde ruim negen percent van de door Kraak voornoemd vastgestelde waarde.
4.6 De omstandigheid dat de Ambtenaar niet erin is geslaagd de door hem vastgestelde waarde aannemelijk te maken, brengt niet zonder meer mee dat de door belanghebbende voorgestane waarde in aanmerking moet worden genomen. Op belanghebbende rust in dat geval de last de door haar verdedigde waarde aannemelijk te maken (HR 14 oktober 2005, nr. 40 299, LJN: AU4300, BNB 2005/378).
4.7 Belanghebbende heeft daartoe aangevoerd dat uit een onderzoek, dat in opdracht van Stichting MOOIJ Land zou zijn uitgevoerd alsmede uit de rapportage van een onderzoek dat door de GGD zou zijn uitgevoerd, volgt dat een waardevermindering van 50 percent van de vastgestelde waarde in verband met de aanwezigheid van het metaalbewerkingsbedrijf gerechtvaardigd is. Aangezien de Ambtenaar de relevantie van het onderzoek gemotiveerd heeft bestreden en een nadere onderbouwing van het gestelde ontbreekt, kan deze stelling naar het oordeel van het Hof niet kan slagen.
4.8 Ook belanghebbendes stelling dat de onroerende zaak onverkoopbaar zou zijn en derhalve geen enkele waarde vertegenwoordigt, is door de Ambtenaar eveneens weersproken en wordt door haar niet nader onderbouwd. Een schriftelijke verklaring van een door belanghebbende geconsulteerde makelaar, die haar zou hebben meegedeeld dat de onroerende zaak onverkoopbaar is, ontbreekt te dezen zodat dit standpunt moet worden verworpen. Geconcludeerd moet derhalve worden dat belanghebbende in zoverre evenmin erin is geslaagd de door haar bepleite waarde aannemelijk te maken.
4.9 Belanghebbendes beroep op het gelijkheidsbeginsel in verband met de waardering van de naastgelegen opstal, kan evenmin slagen. Anders dan belanghebbende stelt is te dezen immers geen sprake van voor een mogelijk geslaagd beroep op het gelijkheidsbeginsel benodigde gelijke gevallen. De naast de onroerende zaak gelegen onroerende zaak betreft een opstal met een agrarische niet-woonbestemming. Niet is gebleken dat voor die opstal een bestemmingswijziging dan wel ontheffing mogelijk is om de opstal evenals belanghebbendes onroerende zaak als ‘burgerwoning’ in gebruik te nemen. Een potentiële koper zal hiermee rekening houden. In het algemeen zal voor een agrarische niet voor woondoeleinden bestemde opstal niet een vergelijkbare prijs worden behaald als voor een voor niet-agrarische woondoeleinden bestemde onroerende zaak, als het onderhavige. Bovendien acht het Hof de door de Ambtenaar gestelde verschillen in ligging en staat van onderhoud tussen de onroerende zaak en de naastgelegen opstal van dien aard dat zij niet als gelijke gevallen kunnen worden aangemerkt.
4.10 Belanghebbende heeft voorts nog een beroep gedaan op een door de naburige gemeente Montferland gevoerd beleid ter zake van onroerende zaken die in of nabij een zogenoemde LOG zijn gelegen. Dit beroep faalt, reeds omdat de Ambtenaar – naar hij terecht heeft gesteld – niet is gehouden aan een door een andere gemeente gevoerd beleid.
4.11 Nu de Ambtenaar noch belanghebbende de door hen bepleite waarde aannemelijk heeft gemaakt, zal het Hof, ter beslechting van het geschil en zoveel mogelijk aan de hand van de door partijen aangedragen feiten, bewijsmiddelen en argumenten, zelf de gezochte waarde van de onroerende zaak in goede justitie bepalen. Gelet op een en ander stelt het Hof de gezochte waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum 1 januari 2008 in goede justitie vast op € 330.000.
4.12 Voor zover belanghebbende met haar beroep op toepassing van de Europese Richtlijn 2004/35/EG heeft willen bewerkstellingen dat het Hof de gemeente de verplichting oplegt de kavel te saneren in verband met de aanwezige bodemverontreiniging, kan zulks in deze procedure niet slagen. De bestuursrechter in belastingzaken is daartoe immers niet bevoegd.
Slotsom
Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep gegrond.
5. Kosten
Het Hof stelt de kosten die belanghebbende in verband met de behandeling van het beroep en hoger beroep heeft moeten maken overeenkomstig het Besluit proceskosten bestuursrecht vast op € 28 aan reis- en verblijfkosten in verband met het bijwonen van de zitting.
6. Beslissing
Het Hof:
– vernietigt de uitspraak van de Rechtbank,
– verklaart het tegen de uitspraken van de Ambtenaar ingestelde beroep gegrond,
– vernietigt de uitspraken van de Ambtenaar,
– vermindert de vastgestelde waarde van de onroerende zaak per 1 januari 2008 tot € 330.000,
– vermindert de aanslag OZB dienovereenkomstig,
– veroordeelt de Ambtenaar in de proceskosten van belanghebbende tot een bedrag van € 28, en
– gelast dat de gemeente Oude IJsselstreek aan belanghebbende het betaalde griffierecht vergoedt, te weten € 41 in verband met het beroep bij de Rechtbank en € 112 in verband met het hoger beroep bij het Hof.
Deze uitspraak is gedaan door mr. M.G.J.M. van Kempen, voorzitter, mr. R. den Ouden en mr. A.J. Kromhout, in tegenwoordigheid van mr. C.E. te Brake als griffier.
De beslissing is op 11 oktober 2011 in het openbaar uitgesproken.
De griffier, De voorzitter,
(C.E. te Brake) (M.G.J.M. van Kempen)
Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op
Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij
de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer),
Postbus 20303,
2500 EH Den Haag.
Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. de dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
d. de gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad.
In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.