Uitspraak
GERECHTSHOF ARNHEM
Sector belastingrecht
nummer 11/00522
uitspraakdatum: 17 april 2012
Uitspraak van de tweede meervoudige belastingkamer
op het hoger beroep van
X te Z (hierna: belanghebbende)
tegen de uitspraak van de rechtbank Zwolle-Lelystad van 27 mei 2011, nummer Awb 10/1986, in het geding tussen belanghebbende
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Steenwijkerland (hierna: de Ambtenaar)
1. Ontstaan en loop van het geding
1.1 De Ambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak a-straat 1 te Q, per waardepeildatum 1 januari 2009 en naar de toestand op 1 januari 2010, voor het tijdvak 1 januari 2010 tot en met 31 december 2010, vastgesteld op € 297.000. Tegelijk met deze beschikking is voorts de aanslag onroerendezaakbelasting (OZB) vanwege het genot van de onroerende zaak krachtens eigendom, vastgesteld op € 249,77.
1.2 Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de Ambtenaar bij uitspraak de vastgestelde waarde gehandhaafd.
1.3 Belanghebbende is tegen die uitspraak in beroep gekomen bij de rechtbank Zwolle-Lelystad (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep bij uitspraak van 27 mei 2011 ongegrond verklaard.
1.4 Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld bij het gerechtshof te Arnhem (hierna: het Hof). De Ambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
1.5 Tot de stukken van het geding behoren, naast de hiervoor vermelde stukken, het van de Rechtbank ontvangen dossier dat op deze zaak betrekking heeft alsmede alle stukken die nadien, al dan niet met bijlagen, door partijen in hoger beroep zijn overgelegd.
1.6 Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 6 maart 2012 te Arnhem. Daarbij zijn verschenen en gehoord belanghebbende, alsmede de Ambtenaar, bijgestaan door A (taxateur).
1.7 Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat aan deze uitspraak is gehecht.
2. De vaststaande feiten
2.1 Belanghebbende is eigenaar van de onroerende zaak a-straat 1 te Q (hierna: de onroerende zaak). De onroerende zaak is een twee-onder-een-kap woning (halfvrijstaand woonhuis) met inpandige garage, met een gezamenlijke inhoud van 617 m³, gebouwd in 2009, gelegen op een perceel met een kaveloppervlakte van 350 m².
2.2 Belanghebbende heeft de onroerende zaak als eerste eigenaar vrij op naam verkregen in 2009. Sindsdien zijn nog verschillende verbeteringen aan de onroerende zaak aangebracht als gevolg van de afbouw. Tussen partijen is niet in geschil dat daarom in dit geval voor de waardebepaling per 1 januari 2009 moet worden uitgegaan van de toestand van de onroerende zaak per 1 januari 2010.
2.3 Belanghebbende is makelaar-taxateur. Hij heeft een door hem opgesteld taxatierapport overgelegd. In het taxatierapport, met dagtekening 2 april 2011, waarin de onroerende zaak is gewaardeerd naar de toestandsdatum 1 januari 2010 staat onder meer vermeld:
“(…)
H. ONDERHOUDSTOESTAND
(…)
- binnenonderhoud : Matig schilderwerk (aflakken) kozijnen en afwerking muren en vloeren moet deels nog plaatsvinden.
- buitenonderhoud : Matig, schilderwerk (aflakken) kozijnen, boeidelen etc. moet nog plaatsvinden.
(…)
N. NIEUWBOUW, VERBOUWING, VERBETERING
1. Er is sprake van
a. een in aanbouw zijnd pand: : Nee
b. verbouwing-, verbeterings- en/of onderhoudswerzaamheden dan wel : Ja
concrete plannen daartoe
2. De belangrijkste werkzaamheden : Het verder afwerken van de woning.
3. De huidige stand van de werkzaamheden : Het werk is in uitvoering.
4. Het bedrag dat de betrokkene (nog) aan de : Niet bekend.
werkzaamheden denkt te besteden
(…)”
Voorts heeft belanghebbende in zijn taxatierapport vermeld dat de buurpanden a-straat 2 en a-straat 3 met gelijke inhoud als zijn onroerende zaak doch voorzien van vloerverwarming, met een perceeloppervlakte van 325 m² respectievelijk 303m² zijn verkocht op 23 oktober 2009 en 11 december 2009 voor € 265.000 respectievelijk € 290.000. Daarbij is aangegeven dat a-straat 2 zich in casco-staat en a-straat 3 zich in afgebouwde staat bevond.
2.4 Ter ondersteuning van het in de procedure bij de Rechtbank ingenomen standpunt dat de vastgestelde waarde niet te hoog is, heeft de Ambtenaar de waarde van de onroerende zaak laten taxeren door A, gediplomeerd WOZ-taxateur. Deze heeft zijn bevindingen - na geveltaxatie - opgenomen in een taxatierapport met dagtekening 6 januari 2011. Daarin wordt terzake van het onderhoud/bouwkundige staat van de onroerende zaak - onder meer - opgemerkt:
“(…)
- Schilderwerk buiten: Voldoende
- Schilderwerk binnen: Niet bekend.
(…)”
Ter onderbouwing van de vastgestelde waarde van € 297.000 zijn daarbij de gerealiseerde verkoopprijzen en uiterlijke objectkenmerken opgenomen van drie referentiepanden die omstreeks de waardepeildatum in eigendom zijn overgedragen, te weten:
Object Bouwjr Inhoud woning Bijgebouwen Perceel Transactiedatum Verkoopprijs
b-straat 1
te R 1991 580 m³ 310 m² 02-03-2009 € 310.000
c-straat 1
te S 1988 433 m³ Berging/carport 617 m² 30-05-2008 € 323.750
d-straat
te R 1996 389 m³ Garage/carport 338 m² 25-09-2009 € 275.000
2.6 De Rechtbank heeft aan het taxatierapport van belanghebbende geen waarde gehecht nu dit door belanghebbende zelf is opgesteld. Voorts heeft de Rechtbank de Ambtenaar erin geslaagd geacht de vastgestelde waarde aannemelijk te hebben gemaakt en het beroep van belanghebbende ongegrond verklaard.
3. Het geschil, de standpunten en conclusies van partijen
3.1 In geschil is het antwoord op de vraag of waarde van de onroerende zaak per waardepeildatum, door de Ambtenaar te hoog is vastgesteld.
3.2 Belanghebbende beantwoordt die vraag bevestigend en stelt dat ten onrechte niet is gekeken naar de verkoopprijzen van de buurwoningen a-straat 2 en 3; dat geen, althans onvoldoende rekening is gehouden met het feit dat de onroerende zaak per 1 januari 2010 nog niet geheel was afgewerkt; dat de elders gelegen opgevoerde referentiewoningen een gunstiger ligging en een hoger voorzieningenniveau hebben, hetgeen onvoldoende tot uitdrukking komt in de grondprijs en dat aan de garage van de onroerende zaak ten onrechte dezelfde m³-prijs is toegerekend als aan het woonhuis.
3.3 De Ambtenaar beantwoordt die vraag ontkennend.
3.4 Beide partijen hebben voor hun standpunt aangevoerd wat is vermeld in de van hen afkomstige stukken. Daaraan hebben zij ter zitting toegevoegd hetgeen is vermeld in het aan deze uitspraak gehechte proces-verbaal van de zitting.
3.5 Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank alsmede van de uitspraak op bezwaar, en tot vaststelling van de waarde van de onroerende zaak per waardepeildatum op € 282.000.
3.6 De Ambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.
4. Beoordeling van het geschil
4.1 Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ moet de waarde van de onroerende zaak worden bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de onroerende zaak in de staat waarin deze zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Naar de bedoeling van de wetgever is deze waarde "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44). In het onderhavige geval geldt daarbij als waardepeildatum 1 januari 2009 en als toestandsdatum 1 januari 2010.
4.2 Volgens artikel 4, eerste lid, aanhef en onderdeel a, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ (hierna: de Uitvoeringsregeling) wordt de waarde, bedoeld in de hiervóór in overweging 4.1 genoemde wetsbepaling, voor woningen bepaald door middel van de zogenoemde vergelijkingsmethode.
4.3 Benadrukt dient evenwel te worden dat de in de Uitvoeringsregeling neergelegde regels voor de onderbouwing en uitvoering van de waardebepaling weliswaar hulpmiddelen bevatten om te bereiken dat het wettelijke waardebegrip van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt gehanteerd, maar dat de toetssteen uiteindelijk de waarde blijft zoals in dat artikellid omschreven, en dat de waarde ook op andere manieren kan worden bepaald (Hoge Raad 29 november 2000, nr. 35 797, LJN: AA8610, BNB 2001/52 en Hoge Raad 11 juni 2004, nr. 39 467, LJN: AP1375, BNB 2004/251).
4.4 De Rechtbank heeft terecht geoordeeld dat de bewijslast met betrekking tot de partijen verdeeld houdende vraag of de vastgestelde waarde van de onroerende zaak per waardepeildatum 1 januari 2009 niet te hoog is, op de Ambtenaar rust.
4.5 In het kader van de Wet WOZ kan de waarde in het economische verkeer van de woning worden vastgesteld aan de hand van rond de waardepeildatum gerealiseerde verkoopcijfers van met de woning vergelijkbare panden. De Ambtenaar heeft ter onderbouwing van de juistheid van de door hem vastgestelde waarde in een matrix de gegevens en de kenmerken van de door hem opgevoerde referentiepanden opgenomen.
4.6 Het Hof is – anders dan de Rechtbank – van oordeel dat de Ambtenaar er niet in is geslaagd aannemelijk te maken dat hij de waarde van de onroerende zaak per waardepeildatum 1 januari 2009 niet te hoog heeft vastgesteld. Daartoe overweegt het Hof als volgt.
4.7 Bij de vaststelling van de waarde van de onroerende zaak had het in het onderhavige geval voor de hand gelegen tevens te kijken naar de verkoopcijfers van de qua ligging, bouwjaar, uitstraling en constructie identieke buurpanden a-straat 2 en a-straat 3 die op 23 oktober 2009 respectievelijk 11 december 2009 in de markt zijn verkocht voor € 265.000 respectievelijk € 290.000. Door de waardevaststelling volledig te baseren op de verkoopprijzen van buiten Q gelegen referentiepanden is, naar het oordeel van het Hof, niet steeds op een juiste wijze rekening gehouden met mogelijke verschillen in grondwaarde tussen de percelen van de betreffende objecten. Dit geldt met name nu aan de percelen van de referentiewoningen b-straat 1 en c-straat 1 te R die in eenzelfde orde van grootte kunnen worden ingedeeld als het perceel van de onroerende zaak (alle tussen de 300 m² en 350 m²) eenzelfde m²-prijs wordt toegekend als aan het perceel van de onroerende zaak. Voor het verschil in ligging is aldus geen afdoende verklaring gegeven. Voorts is niet duidelijk geworden of en in hoeverre de lagere prijs per m³ van de onroerende zaak voortkomt uit de door de gemeente gehanteerde staffeling (lagere prijs per m³ voor inhoud hoger dan 500m³) dan wel omdat sprake is van een inpandige garage. Aldus heeft de Ambtenaar naar het oordeel van het Hof onvoldoende inzichtelijk gemaakt dat de door hem vastgestelde waarde niet te hoog is.
4.8 Gelet op vaste jurisprudentie van de Hoge Raad, brengt de omstandigheid dat een heffingsambtenaar niet erin geslaagd is de door hem vastgestelde waarde aannemelijk te maken, niet mee dat dan - zonder meer - de door een belanghebbende bepleite waarde in aanmerking wordt genomen. Op een belanghebbende rust alsdan evenzeer de last de door hem verdedigde waarde aannemelijk te maken (Hoge Raad 14 oktober 2005, nr. 40 299, BNB 2005/378).
4.9 Belanghebbende heeft naar het oordeel van het Hof evenmin aannemelijk gemaakt dat de door hem voorgestane waarde per 1 januari 2009 juist is. Weliswaar was de onroerende zaak – door de Ambtenaar niet bestreden – per toestandsdatum 1 januari 2010 nog niet geheel afgewerkt doch belanghebbende heeft –nog daargelaten de vraag of de nog te maken kosten van afwerking een evenredige waardedaling met zich brengen- zijn standpunt dat met die afwerking nog een bedrag van € 15.000 zou zijn gemoeid tegenover de betwisting door de Ambtenaar niet onderbouwd. Zo heeft hij bijvoorbeeld geen onderliggende facturen overgelegd noch een (gespecificeerde) kostenopgave verstrekt van de op 1 januari 2010 nog uit te voeren werkzaamheden.
4.10 Nu de Ambtenaar noch belanghebbende de door hen bepleite waarden aannemelijk hebben gemaakt, zal het Hof, ter beslechting van het geschil en zoveel mogelijk aan de hand van de door partijen aangedragen feiten, bewijsmiddelen en argumenten, zelf de gezochte waarde van de onroerende zaak in goede justitie bepalen.
4.11 Gelet op een en ander acht het Hof aannemelijk dat de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum en naar de toestand op 1 januari 2010 € 285.000 bedraagt.
slotsom
Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep gegrond.
5. Kosten
Het Hof stelt de kosten die belanghebbende in verband met de behandeling van het beroep en het hoger beroep heeft moeten maken overeenkomstig het Besluit proceskosten bestuursrecht vast op € 197,85 aan verlet, reis en verblijfkosten van belanghebbende in verband met het bijwonen van de behandeling van het beroep en op € 238,58 aan verlet, reis en verblijfkosten van belanghebbende in verband met het bijwonen van de behandeling van het hoger beroep, derhalve in totaal op € 436,43.
6. Beslissing
Het Gerechtshof:
- vernietigt de uitspraak van de Rechtbank,
- verklaart het tegen de uitspraak van de Ambtenaar ingestelde beroep gegrond,
- vernietigt de uitspraak van de Ambtenaar,
- vermindert de waarde van de onroerende zaak per 1 januari 2009 tot € 285.000, en vermindert de aanslag OZB dienovereenkomstig,
- veroordeelt de Ambtenaar in de proceskosten van belanghebbende tot een bedrag van € 436,43; en
- gelast dat de gemeente Steenwijkerland aan belanghebbende het betaalde griffierecht vergoedt, te weten € 41 in verband met het beroep bij de Rechtbank en € 112 in verband met het hoger beroep bij het Gerechtshof.
Deze uitspraak is gedaan door mr. M.C.M de Kroon, voorzitter, mr. J. van de Merwe en mr. R.A.V. Boxem, in tegenwoordigheid van mr. A. Vellema als griffier.
De beslissing is op 17 april 2012 in het openbaar uitgesproken.
De griffier, De voorzitter,
(A. Vellema) (M.C.M. de Kroon)
Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op 18 april 2012.
Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij
de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer),
Postbus 20303,
2500 EH Den Haag.
Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. de dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
d. de gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad.
In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.