Uitspraak
GERECHTSHOF ARNHEM
Sector belastingrecht
Nummer 11/00660
uitspraakdatum: 15 mei 2012
Uitspraak van de tweede meervoudige belastingkamer
op het hoger beroep van
X te Z (hierna: belanghebbende)
tegen de uitspraak van de rechtbank Utrecht van 16 augustus 2011, nummer SBR 11/447, in het geding tussen belanghebbende
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Zeist (hierna: de Ambtenaar)
1. Ontstaan en loop van het geding
1.1 De Ambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak A-straat 1 te Z per waardepeildatum 1 januari 2009 voor het jaar 2010, vastgesteld op € 881.000. Tegelijk met deze beschikking is voorts de aanslag onroerendezaakbelasting (OZB) vanwege het genot van de onroerende zaak krachtens eigendom, vastgesteld op € 618.
1.2 Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de Ambtenaar bij uitspraak de vastgestelde waarde gehandhaafd.
1.3 Belanghebbende is tegen die uitspraak in beroep gekomen bij de rechtbank Utrecht (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep bij uitspraak van 16 augustus 2011 ongegrond verklaard.
1.4 Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld bij het gerechtshof te Arnhem (hierna: het Hof). De Ambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
1.5 Tot de stukken van het geding behoren, naast de hiervoor vermelde stukken, het van de Rechtbank ontvangen dossier dat op deze zaak betrekking heeft alsmede alle stukken die nadien, al dan niet met bijlagen, door partijen in hoger beroep zijn overgelegd.
1.6 Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 17 april 2012 te Arnhem. Daarbij zijn verschenen en gehoord de gemachtigde van belanghebbende en de Ambtenaar.
1.7 Met toestemming van de Ambtenaar heeft de gemachtigde van belanghebbende ter zitting nog een zevental (lucht)foto’s overgelegd alsmede twee stamkaarten met verkoopinformatie met betrekking tot twee van de door de Ambtenaar ingebrachte vergelijkingspanden.
1.8 Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat aan deze uitspraak is gehecht.
2. De vaststaande feiten
2.1 Belanghebbende is eigenaar van de onroerende zaak A-straat 1 te Z (hierna: de onroerende zaak). De onroerende zaak is een twee-onder-een-kapwoning (inhoud van 649 m³) met vrijstaande garage, gelegen aan een provinciale weg op een perceel met een kaveloppervlakte van 1065 m².
2.2 Belanghebbende heeft de onroerende zaak als eerste eigenaar vrij op naam verkregen op 5 januari 2007 voor € 795.000. Tussen de aankoop en de peildatum zijn ter zake van de onroerende zaak nog voor een bedrag tussen de € 30.000 en € 40.000 verbeteringen aangebracht.
2.3 De gemachtigde van belanghebbende heeft een op 22 september 2010 gedateerd taxatierapport overgelegd, opgemaakt door R, gediplomeerd WOZ taxateur, waarin de onroerende zaak per peildatum 1 januari 2009 is gewaardeerd op € 801.000. In dat taxatierapport zijn ter ondersteuning van die waarde de gegevens vermeld van de volgende twee buurpanden:
- A-straat 2 te Z van hetzelfde bouwjaar en met vrijwel dezelfde objectkenmerken als de onroerende zaak, welke woning op 26 februari 2007 voor een prijs van € 795.000 v.o.n. is gekocht;
- A-straat 3 te Z, een vrijstaande woning (bouwjaar 1921) met een inhoud van 850 m³, voorzien van een dakkapel, met vrijstaande berging/schuur, gelegen op een perceel grond van 1610 m² met daarop een vrijstaand chalet met een oppervlakte van 30 m². Deze woning is in augustus 2008 verkocht voor € 850.000. In het taxatierapport is tevens vermeld dat deze woning is voorzien van een luxe keuken met inbouwapparatuur en een luxe badkamer met stoomcabine, ligbad en tweede toilet.
In voornoemd taxatierapport is met betrekking tot de onroerende zaak onder meer opgemerkt:
G. OMSCHRIJVING, OBJECT EN OMGEVING
(…)
b. De aard of kwaliteit wijkt aanmerkelijk af van Nee, de aard en de kwaliteit wijkt niet af
de objecten in de directe omgeving: van de bebouwing in de naaste omgeving
c. De waarde wijkt meer dan 25% af van soort- Nee, de waarde wijkt niet af van de objecten
gelijke objecten in de directe omgeving: in de naaste omgeving.
Voorts wordt in de in hoger beroep door belanghebbende overgelegde stamkaart verkoopdocumentatie van de woning A-straat 3 onder meer opgemerkt:
- “De villa is in 1921 ontworpen en gebouwd en is in de loop der jaren aangepast aan de moderne eisen van deze tijd. De villa verkeert in goede staat van onderhoud en heeft door haar doordachte indeling tal van gebruiksmogelijkheden”
- “Bijzonderheden:
- gehele eerste verdieping voorzien van massief eiken visgraat parket;
- tal van originele stijlkenmerken nog aanwezig zoals glas-in-lood ramen en paneeldeuren;
- indeling chalet: entree, keuken, badkamer met douche en toilet, woonkamer en slaapkamer. Ideaal als gastverblijf of praktijk/kantoor aan huis;
- bijna volledig voorzien van dubbel glas;
- het volledige binnen- en buitenschilderwerk uitgevoerd in 2005.”
2.4 Ter ondersteuning van zijn standpunt dat de vastgestelde waarde niet te hoog is, heeft de Ambtenaar in de procedure voor de Rechtbank een, door S opgemaakt, - ongedateerd en niet ondertekend - taxatierapport overgelegd waarin de onroerende zaak is gewaardeerd op € 881.000. In het taxatierapport wordt een vergelijking gemaakt met drie in 2003 en 2005 gebouwde referentiepanden met garage, die alle zijn gelegen aan de B-straat te Z en die tussen 30 mei 2008 en 23 februari 2009 zijn verkocht voor € 1.034.000, € 1.186.000 respectievelijk € 1.095.000. In het rapport wordt het aantal m³ van de betreffende woning, de garage (en de serre) en het aantal m² van de daarbij behorende percelen vermeld. Het rapport vermeldt verder dat de gerealiseerde transacties zijn geïndexeerd naar 1 januari 2009 en zijn vergeleken met de onroerende zaak, rekening houdend met de verschillen in objectkenmerken, ligging en staat van onderhoud.
2.5 De Rechtbank heeft aan het taxatierapport van belanghebbende geen waarde gehecht omdat de verkoopdatum van het referentiepand A-straat 2 te ver van de peildatum is verwijderd en het referentiepand A-straat 3 naar haar oordeel onvoldoende vergelijkbaar is. Voorts heeft de Rechtbank de Ambtenaar erin geslaagd geacht de vastgestelde waarde aannemelijk te hebben gemaakt en het beroep van belanghebbende ongegrond verklaard.
3. Het geschil, de standpunten en conclusies van partijen
3.1 In geschil is het antwoord op de vraag of waarde van de onroerende zaak per waardepeildatum 1 januari 2009 door de Ambtenaar te hoog is vastgesteld.
3.2 Belanghebbende beantwoordt die vraag bevestigend en stelt dat ten onrechte niet is gekeken naar de verkoopprijzen van de buurpanden A-straat 2 en 3, die evenals de onroerende zaak veel hinder hebben van de zeer drukke provinciale weg en dat de onroerende zaak ten onrechte is vergeleken met de elders - veel rustiger - gelegen referentiepanden die de Ambtenaar in zijn taxatierapport heeft opgevoerd.
3.3 De Ambtenaar beantwoordt die vraag ontkennend.
3.4 Beide partijen hebben voor hun standpunt aangevoerd wat is vermeld in de van hen afkomstige stukken. Daaraan hebben zij ter zitting toegevoegd hetgeen is vermeld in het aan deze uitspraak gehechte proces-verbaal van de zitting.
3.5 Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank alsmede van de uitspraak op bezwaar, en tot vaststelling van de waarde van de onroerende zaak per waardepeildatum op € 801.000.
3.6 De Ambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.
4. Beoordeling van het geschil
4.1 Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ moet de waarde van de onroerende zaak worden bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de onroerende zaak in de staat waarin deze zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Naar de bedoeling van de wetgever is deze waarde "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44). In het onderhavige geval geldt daarbij als waardepeildatum en toestandsdatum 1 januari 2009.
4.2 Volgens artikel 4, eerste lid, aanhef en onderdeel a, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ (hierna: de Uitvoeringsregeling) wordt de waarde, bedoeld in de hiervóór in overweging 4.1 genoemde wetsbepaling, voor woningen bepaald door middel van de zogenoemde vergelijkingsmethode.
4.3 Benadrukt dient evenwel te worden dat de in de Uitvoeringsregeling neergelegde regels voor de onderbouwing en uitvoering van de waardebepaling weliswaar hulpmiddelen bevatten om te bereiken dat het wettelijke waardebegrip van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt gehanteerd, maar dat de toetssteen uiteindelijk de waarde blijft zoals in dat artikellid omschreven, en dat de waarde ook op andere manieren kan worden bepaald (Hoge Raad 29 november 2000, nr. 35 797, LJN: AA8610, BNB 2001/52 en Hoge Raad 11 juni 2004, nr. 39 467, LJN: AP1375, BNB 2004/251).
4.4 De Rechtbank heeft terecht geoordeeld dat de bewijslast met betrekking tot de partijen verdeeld houdende vraag of de vastgestelde waarde van de onroerende zaak per waardepeildatum 1 januari 2009 niet te hoog is, op de Ambtenaar rust.
4.5 In het kader van de Wet WOZ kan de waarde in het economische verkeer van de woning worden vastgesteld aan de hand van rond de waardepeildatum gerealiseerde verkoopcijfers van met de woning vergelijkbare panden. De Ambtenaar heeft ter onderbouwing van de juistheid van de door hem vastgestelde waarde in zijn (ongedateerde en niet ondertekende) taxatierapport slechts melding gemaakt van het bouwjaar, de door hem geïndexeerde verkoopprijzen, het aantal kubieke meters van de aanwezige opstallen en het aantal vierkante meters van de daarbij behorende grond van een drietal - elders gelegen - referentiepanden in Z. Met betrekking tot deze referentiepanden, die alle in dezelfde laan zijn gelegen ontbreken derhalve de (specifieke) objectkenmerken zoals ligging, type woning, luxe en staat van onderhoud, die onontbeerlijk zijn om te kunnen beoordelen in hoeverre deze panden vergelijkbaar zijn met de onroerende zaak. Voorts wordt in het taxatierapport in het midden gelaten per welke datum de op € 881.000 vastgestelde waarde van de onroerende zaak is beoordeeld. Aldus heeft de Ambtenaar geen inzicht gegeven in de onderlinge verschillen tussen de door hem aangedragen referentiepanden en de onroerende zaak, laat staan onderbouwd dat - zoals hij stelt - bij de waardebepaling rekening is gehouden met de onderlinge verschillen. Hierbij verdient opmerking dat de Ambtenaar ter zitting heeft verklaard dat voor de referentiepanden en de onroerende zaak dezelfde grondstaffel is gehanteerd (van € 650 per m² voor de eerste 700 m² en een lagere waarde voor de daaropvolgende m²-s). De Ambtenaar heeft daarbij ter zitting verklaard dat in verband met de ligging aan een drukke weg van de onroerende zaak geen extra waardedruk is toegekend, aangezien naar zijn oordeel de vergelijkingspanden aan een vergelijkbaar drukke weg zijn gelegen (de B-straat te Z). Het Hof acht dit echter, gelet op de gemotiveerde betwisting door belanghebbende, onaannemelijk. Het Hof wijst er daarbij op dat de A-straat een provinciale weg is met door een middenberm gescheiden dubbele, geasfalteerde rijbanen. De onroerende zaak ligt verder vlak bij een kruispunt waar het verkeer door verkeerslichten wordt gereguleerd. De B-straat is een doorgaande weg in een woonwijk waar sinds 2009 een maximumsnelheid van 30 kilometer per uur geldt.
4.6 Het Hof is derhalve - anders dan de Rechtbank - van oordeel dat de Ambtenaar aldus niet heeft voldaan aan de op hem rustende last om aannemelijk te maken dat de waarde van de onroerende zaak naar de peildatum 1 januari 2009 niet te hoog is vastgesteld.
4.7 Gelet op vaste jurisprudentie van de Hoge Raad, brengt de omstandigheid dat een heffingsambtenaar niet erin geslaagd is de door hem vastgestelde waarde aannemelijk te maken, niet mee dat dan - zonder meer - de door een belanghebbende bepleite waarde in aanmerking wordt genomen. Op een belanghebbende rust alsdan evenzeer de last de door hem verdedigde waarde aannemelijk te maken (Hoge Raad 14 oktober 2005, nr. 40 299, BNB 2005/378).
4.8 Belanghebbende die een waarde van de onroerende zaak per peildatum van € 801.000 bepleit heeft ter onderbouwing van de juistheid van die waarde het onder 2.3 genoemde taxatierapport en de aldaar genoemde stamkaart overgelegd, aangevuld met de onder 1.7 ter zitting van het Hof overlegde foto’s en stamkaarten. Daarbij heeft hij zich zowel bediend van de vergelijkingsmethode door de inbreng van het verkoopcijfer en de objectgegevens van het naastgelegen pand A-straat 3 als van de gecorrigeerde indexatiemethode door zowel de aankoopprijs vrij-op-naam van de onroerende zaak als die van het onder dezelfde kap gelegen pand A-straat 2 te herleiden naar de WOZ-waarde per 1 januari 2009.
Naar het oordeel van het Hof is het in hetzelfde waardegebied gelegen vergelijkingspand A-straat 3 dat op 4 maart 2008 voor € 850.000 is verkocht voldoende geschikt om als referentiepand te dienen, ook al is sprake van een eerder bouwjaar. Door belanghebbende is immers – door de Ambtenaar niet weersproken – zowel bij de Rechtbank als voor het Hof aangevoerd dat dit pand in een goede staat van onderhoud verkeert en is aangepast aan de eisen van de moderne tijd, beschikt over een luxe keuken met inbouwapparatuur en is voorzien van een luxe badkamer. Rekening houdend met het gegeven dat dit referentiepand circa 200 m³ meer inhoud en ruim 500 m² meer perceelsoppervlakte heeft dan de onroerende zaak en voorts nog is voorzien van een vrijstaand chalet dat is aangesloten op water, elektriciteit, riolering en c.v., heeft belanghebbende naar het oordeel van het Hof voldoende aannemelijk gemaakt dat de door hem voorgestane waarde van de onroerende zaak per peildatum niet meer dan € 801.000 bedraagt. Deze waarde vindt ook steun in de in 2007 tot stand gekomen aankoopprijs van € 795.000 vrij-op-naam van de onroerende zaak, rekening houdend met een aftrek ter zake van kosten koper enerzijds en een bijtelling wegens verbetering van de onroerende zaak en een (licht) stijgend prijspeil tussen 2007 en 2009 anderzijds.
4.11 Gelet op een en ander heeft belanghebbende naar het oordeel van het Hof aannemelijk gemaakt dat de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum en naar de toestand op 1 januari 2009 (niet meer dan) € 801.000 bedraagt.
Slotsom
Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep gegrond.
5. Kosten
Het Hof stelt de kosten die belanghebbende in verband met de behandeling van het beroep en het hoger beroep heeft moeten maken overeenkomstig het Besluit proceskosten bestuursrecht vast op € 2.475,50. Dit bedrag bestaat uit € 2.184 aan kosten van door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand (2 procespunten à € 218 voor het bezwaarschrift en voor het verschijnen op de hoorzitting, 4 procespunten à € 437 voor het beroepschrift, het hogerberoepschrift en voor het verschijnen ter zitting in eerste en tweede aanleg, wegingsfactor 1) en € 291,50 voor het deskundigenrapport en twee uittreksels uit de openbare registers.
6. Beslissing
Het Gerechtshof:
- vernietigt de uitspraak van de Rechtbank;
- verklaart het tegen de uitspraak van de Ambtenaar ingestelde beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak van de Ambtenaar;
- vermindert de waarde van de onroerende zaak per 1 januari 2009 tot € 801.000, en vermindert de aanslag OZB dienovereenkomstig;
- veroordeelt de Ambtenaar in de proceskosten van belanghebbende tot een bedrag van € 2.475,50 en
- gelast dat de gemeente Zeist aan belanghebbende het betaalde griffierecht vergoedt, te weten € 41 in verband met het beroep bij de Rechtbank en € 112 in verband met het hoger beroep bij het Gerechtshof.
Deze uitspraak is gedaan door mr. M.C.M de Kroon, voorzitter, mr. J. van de Merwe en mr. R.A.V. Boxem, in tegenwoordigheid van mr. A. Vellema als griffier.
De beslissing is op 15 mei 2012 in het openbaar uitgesproken.
De voorzitter is verhinderd de uitspraak te ondertekenen. In verband daarmee is de uitspraak ondertekend door mr. J. van de Merwe.
De griffier
(A. Vellema) De voorzitter,(A. Vellema) (J. van de Merwe)
Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op
Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij
de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer),
Postbus 20303,
2500 EH Den Haag.
Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. de dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
d. de gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad.
In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.