Uitspraak
uitspraak
GERECHTSHOF ARNHEM
Sector belastingrecht
Nummer: 11/00586
Uitspraakdatum: 30 mei 2012
Derde meervoudige belastingkamer
op het hoger beroep van
X te Z (hierna: belanghebbende)
en het incidentele hoger beroep van
de heffingsambtenaar van de gemeente Wijchen (hierna: de Ambtenaar)
tegen de uitspraak van de rechtbank Arnhem (hierna: de Rechtbank) van 19 juli 2011, nummer AWB 11/589, in het geding tussen belanghebbende en de Ambtenaar
1. Ontstaan en loop van het geding
1.1. Bij beschikking van 27 februari 2010 is de waarde van de onroerende zaak plaatselijk bekend a-straat 1 (hierna: het object) naar de waardepeildatum 1 januari 2009 voor het kalenderjaar 2010 op de voet van artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) vastgesteld op € 624 000.
1.2. Na bezwaar heeft de Ambtenaar de vastgestelde waarde bij uitspraak verminderd tot € 564 000.
1.3. Op het beroep tegen die uitspraak heeft de Rechtbank de vastgestelde waarde verder vermin-derd tot € 545 000.
1.4. Belanghebbende heeft hoger beroep ingesteld bij het gerechtshof te Arnhem (hierna: het Hof) op 12 augustus 2011. De Ambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.. Daarbij is door de Ambte-naar tevens incidenteel hoger beroep ingesteld en zijn vijf bijlagen overgelegd. Belanghebbende heeft het incidentele hoger beroep beantwoord bij brief van 2 november 2011 met één bijlage.
1.5. Bij het onderzoek ter zitting op 21 maart 2011 te Arnhem zijn gehoord belanghebbende met haar echtgenoot, tevens gemachtigde, Y te Z, alsmede de Ambtenaar, bijgestaan door A, taxateur.
1.6. Van de zitting is het proces-verbaal opgemaakt dat aan deze uitspraak is gehecht.
2. Vaststaande feiten
2.1. Het object is een vrijstaande, met riet gedekte woonboerderij. De inhoud van de woning, met bouwjaar rond 1900, is ongeveer 593 m³. De oppervlakte van het perceel, in het buitengebied van Z, bedraagt ongeveer 18 830 m². In de naaste omgeving bevinden zich een konijnenfokkerij en een varkensfokkerij.
2.2. Belanghebbende heeft de onroerende zaak op 26 november 2004 gekocht voor € 120 000 en in 2007 gerenoveerd voor een bedrag van € 218 335, waarbij een deel van de stallen/berging op ver-zoek van de gemeente Wijchen gesloopt is.
2.3. Het object dient belanghebbende tot woning.
3. Geschil, standpunten en conclusies van partijen
3.1. Partijen houdt verdeeld, of de waarde van het object op de peildatum € 450 000 of ten hoogste € 500 000 heeft bedragen, zoals belanghebbende voorstaat, dan wel € 564 000, zoals de Ambtenaar verdedigt.
3.2. Elk van de partijen heeft voor haar standpunt aangevoerd wat is vermeld in de van haar afkomstige stukken.
3.3. Daaraan is mondeling toegevoegd hetgeen is vermeld in het proces-verbaal van de zitting.
4. Beoordeling van het geschil
4.1. Op grond van artikel 17 van Pro de Wet WOZ wordt de waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen (overdrachtsfictie) en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen (verkrijgingsfic-tie). Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, ofwel de prijs, die bij aanbieding ten verkoop op de voor de onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.
4.2. De onder 2.2 vermelde aankoopprijs en renovatiekosten kunnen niet dienen om de markt-waarde op de peildatum betrouwbaar te benaderen. Deze moet worden herleid uit verkoop¬opbrengsten die dichter bij de peildatum zijn behaald met verkopen van vergelijkbare vrijstaande woonboerderijen.
4.3. Belanghebbende bepleit gemotiveerd een lagere waarde. In dat geval rust op de Ambtenaar de last om feiten aannemelijk te maken die meebrengen dat de door hem verdedigde waarde niet te hoog is. Deze bewijslastverdeling brengt mee dat indien er twijfel bestaat over het door de Ambtenaar gestelde, dit ten nadele werkt van de Ambtenaar.
4.4. Ter onderbouwing van de door hem verdedigde waarde verwijst de Ambtenaar naar het taxatierapport van 4 maart 2011 van A voornoemd, waarin het object is getaxeerd op € 577.000. De taxateur heeft de vergelijkingsmethode de volgende woningen als vergelijkingspanden ge-bruikt:
Object
Bouwjaar Inhoud Waarde
per m³ Waarde inhoud Perceel Gemid-delde waarde-per m² Waarde perceel Bijgebouwen Waarde
(01-01-09) koopsom
a-straat 1 Z 1900 593m³ € 410
€ 243.130
-/- 10% stahoogte bg 18.830 m2
€ 10
€ 358.820
€ 577.000
(WOZ)
verlaagd
€ 577.000
b-straat 2
Z 1925 480 m³ € 530 € 254.400 3100 m² € 85 € 295.900
-/- 10% geluids-overlast Berging € 39.050
€ 564.000
€ 545.000
(30-01-08)
c-straat 3 R 1890 907 m³ € 325 € 294.775 6950 m² € 44 € 311.300 Berging € 73.125
€ 679.000
€ 680.000
(01-09-08)
d-straat 4 S 1910 432 m³ € 490 € 214.180 5680 m² idem
€ 53 € 306.220 Dakkapel € 2.500
Berging € 26.400
Garage € 8.750
€ 555.000
€ 530.000
(11-08-07)
4.5. Met verwijzing naar de taxatie-A heeft de Ambtenaar aannemelijk gemaakt dat voldoende rekening is gehouden met de stankoverlast van het varkensbedrijf.
4.6. In hoger beroep heeft de Ambtenaar onvoldoende weersproken dat een waardedrukkende werking uitgaat van de ligging van het object binnen de stankcirkel van een grote konijnenfokke-rij. Op grond van artikel 18, lid 3, onderdeel c, van de WOZ kan bij een bijzondere omstandig-heid waardoor de onroerende zaak na de waardepeildatum doch voor het begin van het kalender-jaar waarvoor de waarde wordt vastgesteld een verandering in waarde ondergaat, de toestandda-tum worden gewijzigd in het begin van dat kalenderjaar. Nu de konijnenfokkerij later dan de waardepeildatum van 1 januari 2009 in gebruik is genomen, is in dit geval sprake van een bijzon-dere omstandigheid in de zin van voornoemd artikel en had de Ambtenaar bij de waardebepaling moeten uitgaan van de toestand op 1 januari 2010 en derhalve rekening moeten houden met het waardedrukkende effect van de door de konijnfokkerij bezorgde stankoverlast.
4.7. Tegenover de gemotiveerde betwisting door belanghebbende maakt de Ambtenaar onvol-doende aannemelijk, dat die waardedrukkende werking reeds zou zijn verdisconteerd in de prij-zen van vergelijkingspand b-straat 2, dat op 263 meter afstand van een varkensfokkerij en op 195 meter afstand van de A 00 ligt. Evenmin is aannemelijk dat de taxateur met die waardedrukkende werking rekening zou hebben gehouden doordat, zoals de Ambtenaar aanvoert, zowel de var-kensfokkerij als de konijnenfokkerij voldoen aan de vereisten die de milieuvergunning stelt, de geur die belanghebbende mocht ondervinden binnen het wettelijke kader blijft en daaruit niet blijkt dat sprake is van een overbelaste stanksituatie. Bovendien wordt door de Ambtenaar wel gesteld maar door de taxatie-A niet bevestigd, dat de vergelijkingspanden op 263, 254 onder-scheidenlijk 154 meter afstand van een varkensfokkerij liggen. Indien de ligging van de vergelij-kingspanden ten opzichte van zulke fokkerijen al vergelijkbaar zou zijn met die van het object, kan daaruit nog niet worden geconcludeerd dat voldoende rekening is gehouden met de door belanghebbende bedoelde stankoverlast van de konijnenfokkerij.
4.8. Nu de Ambtenaar niet slaagt in het van hem verlangde bewijs, moet worden beoordeeld of belanghebbende de door haar voorgestane waarde voldoende aannemelijk maakt.
4.9. In hetgeen belanghebbende aanvoert, ligt niet besloten dat de waarde waartoe de Recht-bank in goede justitie is gekomen, te hoog is. Dit geldt meer in het bijzonder voor een renovatie waarvoor haar op 9 mei 2007 een offerte is uitgebracht door Aannemersbedrijf B B.V. (bijlage 6 van het hogerberoepschrift) en die € 295 000 exclusief BTW zou kosten, doch waarvan door be-langhebbende is afgezien. Volgens artikel 17, lid 2, van de Wet WOZ moet een onroerende zaak immers worden gewaardeerd naar de staat waarin de zaak zich bevindt en niet naar de staat waar-in deze zou hebben verkeerd indien deze door renovatie al dan niet ingrijpend zou zijn gewijzigd.
4.10. Voorts ligt die te hoge waardering niet besloten in wat belanghebbende aanvoert over de waardering van het object op € 456 000. Een per de vorige peildatum voor het vorige kalender-jaar 2009 vastgestelde waarde mist betekenis voor latere jaren, daar iedere waardebepaling op zichzelf moet worden beoordeeld aan de hand van de marktgegevens die omstreeks de daarvoor geldende peildatum beschikbaar zijn. Deze wisselen uit hun aard van jaar tot jaar.
4.11. Belanghebbende beroept zich vergeefs op de vastgestelde waarde van € 344 000 van het naastgelegen pand a-straat 5. Belanghebbende noemt daarvan geen omstreeks de peildatum be-haalde verkoopopbrengst. Bovendien is a-straat 5 blijkens de overgelegde informatie geen woon-boerderij, laat staan een identieke, doch een vrijstaand woonhuis met een zadeldak boven de vol-ledige eerste verdieping, zolder en een aanbouw. Verder is gesteld noch gebleken dat de vastge-stelde waarde van a-straat 5 lager is dan de werkelijke waarde daarvan op de peildatum. Voor zover belanghebbende zich met verwijzing naar de voor dat naastgelegen pand vastgestelde waarde beroept op het gelijkheidsbeginsel, baat haar dit derhalve niet (vergelijk het arrest van de Hoge Raad van 8 juli 2005, nr. 39 850, LJN AT8942, BNB 2005/298). De overige door belang-hebbende genoemde andere woonboerderijen, waaronder enkele (e-straat 6 te R, f-straat 7 te Q en g-straat 8 te Z) die bij de waardebepaling voor een voorgaand kalenderjaar zijn aangevoerd als vergelijkingspand, verschillen volgens belanghebbende zelf in relevante opzichten van haar ob-ject en kunnen dus evenmin haar beroep op het gelijkheidsbeginsel schragen.
4.12. Van de mogelijkheid van dubbele bewoning, waarop de Ambtenaar heeft gewezen, is niet gesteld of gebleken dat daarvan een waardedrukkende invloed uitgaat.
4.13. Van de door belanghebbende bedoelde vergunning voor een begraafplaats, is niet aanne-melijk dat daardoor de waarde van het object ongunstig wordt beïnvloed. Belanghebbende heeft het zelf in de hand of en in hoeverre zij van een verkregen vergunning gebruik maakt – niet is gesteld dat dit op de peildatum reeds zou zijn gebeurd – en dus ook in welke mate daaruit voor haar een verplichting voortvloeit om bij voorgenomen overdracht een in gebruik genomen be-graafplaats te ontruimen. Die verplichting is dan ook ten hoogste een haar persoonlijk betreffende omstandigheid, die van geen betekenis is in het onder 4.1 omschreven waardebegrip (vergelijk het arrest van de Hoge Raad van 22 juli 1985, nr. 22 541, BNB 1986/115*).
5. Slotsom
Het hoger beroep van belanghebbende en het incidentele hoger beroep van de Ambtenaar zijn ongegrond.
6. Kosten
Nu ook het incidentele hoger beroep van de Ambtenaar, waartegen belanghebbende zich heeft verweerd, ongegrond is, zijn de proceskosten van belanghebbende in overeenstemming met het Besluit proceskosten bestuursrecht te berekenen op haar reis en verblijfkosten voor het bijwonen van de zitting van het Hof, begroot op € 12, en op haar verletkosten, begroot op € 50, in totaal derhalve op € 62.
7. Beslissing
Het Hof:
– bevestigt de uitspraak van de Rechtbank;
– veroordeelt de Ambtenaar in de proceskosten van belanghebbende voor een bedrag van € 62.
Aldus gedaan te Arnhem door mr. M.J. Peters, voorzitter, mr. C.M. Ettema en mr. A.J.H. van Suilen in tegenwoordigheid van mr. W.J.N.M. Snoijink als griffier. De beslissing is in het openbaar uitge-sproken op 30 mei 2012. Bij verhindering van de voorzitter is deze uitspraak ondertekend door mr. Ettema.
De griffier, Namens de voorzitter,
(W.J.N.M. Snoijink) (C.M. Ettema)
Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op 31 mei 2012.
Tegen deze uitspraak kunnen de belanghebbende en het college van burgemeester en wethouders binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij
de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer),
postbus 20303, 2500 EH Den Haag
(bezoekadres: Kazernestraat 52).
Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
1. Bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
2. het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. de dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
d. de gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassa-tie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad.
In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.